Parmi les droits réels qui démembrent la propriété, l’usufruit occupe une place singulière : il est le plus complet des droits de jouissance sur la chose d’autrui. Là où le propriétaire réunit en sa personne l’usus, le fructus et l’abusus, l’usufruit opère un partage : l’usufruitier recueille le pouvoir d’user de la chose et d’en percevoir les fruits, tandis que le nu-propriétaire conserve la maîtrise de sa substance et la faculté d’en disposer.
Cette dissociation soulève trois questions, qui commandent le régime tout entier. Que recouvre exactement l’usufruit, et en quoi se distingue-t-il des autres prérogatives qui permettent de jouir d’un bien — droit d’usage et d’habitation, bail ? Quelle est sa nature : droit réel exercé directement sur la chose, ou simple créance contre une personne ? Enfin, pourquoi est-il, par essence, temporaire, au point qu’un droit perpétuel ne saurait recevoir cette qualification ?
L’examen de la notion, de la nature et des caractères de l’usufruit permet de répondre à ces interrogations et de cerner ce qui fait de ce droit la pièce maîtresse du démembrement de propriété — celle que l’on retrouve aussi bien dans la transmission successorale que dans les montages patrimoniaux les plus courants.
I) La notion d’usufruit
L’usufruit est défini à l’article 578 du Code civil comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. »
« L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. »
L’usufruitier dispose ainsi d’un droit réel d’usage et de jouissance sur la chose d’autrui, par le jeu d’un démembrement de la propriété.
Droit réel temporaire conférant à son titulaire, l’usufruitier, le pouvoir d’user d’un bien (usus) et d’en percevoir les fruits (fructus), à charge d’en conserver la substance et de le restituer, à l’extinction du droit, à celui qui en a conservé la propriété — le nu-propriétaire, titulaire de l’abusus.
Ce démembrement s’opère comme suit :
- L’usufruitier recueille temporairement dans son patrimoine l’usus et le fructus qui, à sa mort, ont vocation à être restitués au nu-propriétaire sans pouvoir être transmis aux héritiers
- Le nu-propriétaire conserve, pendant toute la durée de l’usufruit, l’abusus et se verra restituer, à la mort de l’usufruitier, l’usus et le fructus, recouvrant alors la pleine propriété de son bien
L’usufruit est, de toute évidence, le droit de jouissance le plus complet, en ce sens qu’il confère à l’usufruitier le droit de jouir des choses « comme le propriétaire lui-même ».
Cela implique donc que l’usufruitier peut, non seulement tirer profit de l’utilisation de la chose, mais encore en percevoir les fruits, notamment en exploitant le bien à titre commercial.
Un appartement est légué en nue-propriété aux enfants, son usufruit étant réservé au conjoint survivant. Pendant toute la durée de l’usufruit, le conjoint peut occuper le logement (usus) ou le donner à bail et en encaisser les loyers — par exemple 1 200 € par mois (fructus). Les enfants, nus-propriétaires, ne perçoivent rien jusqu’au décès du conjoint, mais conservent l’abusus ; ils ne recouvreront la pleine propriété — et donc la jouissance du bien — qu’à l’extinction de l’usufruit.
C’est là une différence majeure entre l’usufruitier et le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation, ce dernier ne disposant pas du pouvoir de louer le bien. Il est seulement autorisé à en faire usage pour ses besoins personnels et ceux de sa famille.
Seule limite pour l’usufruitier quant à la jouissance du bien : pèse sur lui une obligation de conservation de la chose. Il ne dispose donc pas du pouvoir de la détruire ou de la céder.
II) La nature de l’usufruit : un droit réel
L’usufruit confère à l’usufruitier un droit réel sur la chose, de sorte qu’il exerce sur elle un droit direct et immédiat.
La qualification de droit réel de l’usufruit est parfois contestée par certains auteurs. D’aucuns avancent, en effet, que si la nature de droit réel se conçoit parfaitement lorsqu’il porte sur une chose corporelle, il n’en va pas de même lorsqu’il a pour objet une chose incorporelle. Il y a, selon eux, une incompatibilité entre l’intangibilité de la chose et l’exercice d’un pouvoir direct et immédiat sur elle.
Cette thèse est, toutefois, selon nous inopérante, dans la mesure où l’incorporalité d’une chose ne fait nullement obstacle à ce que son propriétaire exerce sur elle une emprise qui, certes, ne sera pas physique, mais qui consistera à contrôler son utilisation.
Aussi, partageons-nous l’idée que le droit exercé par l’usufruitier sur la chose présente un caractère réel.
À cet égard, la nature de ce droit dont est investi l’usufruitier permet de le distinguer du locataire qui est titulaire, non pas d’un droit réel, mais d’un droit personnel qu’il exerce contre son bailleur.
Pour mémoire, le droit personnel consiste en la prérogative qui échoit à une personne, le créancier, d’exiger d’une autre, le débiteur, l’exécution d’une prestation.
Il en résulte que le droit pour le preneur de jouir de la chose procède, non pas du pouvoir reconnu par la loi à l’usufruitier en application de l’article 578 du Code civil, mais de la conclusion du contrat de bail qui oblige le bailleur, conformément à l’article 1719 du Code civil, à délivrer au preneur la chose louée et à lui assurer une jouissance paisible.
Le preneur est donc investi d’un droit qu’il exerce non pas directement sur le bien loué, mais contre le bailleur sur lequel pèse un certain nombre d’obligations en contrepartie du paiement d’un loyer.
À l’examen, la situation dans laquelle se trouvent l’usufruitier et le nu-propriétaire est radicalement différente.
Il n’existe entre l’usufruitier et le nu-propriétaire aucun lien contractuel, de sorte que ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire n’ont d’obligations positives l’un envers l’autre.
La seule obligation qui pèse sur l’usufruitier est de conserver la substance de la chose, tandis que le nu-propriétaire doit s’abstenir de la détruire.
Aussi, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont tous deux titulaires de droits réels qui sont indépendants l’un de l’autre.
Le Code civil a conçu l’usufruit et la nue-propriété comme deux droits réels coexistant sur la chose et juxtaposés, mais séparés : il n’y a pas communauté, mais bien séparation d’intérêts entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Il n’y a donc, entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, ni indivision, ni société. Tous deux exercent directement un pouvoir sur la chose sans avoir à se soucier des intérêts de l’autre.
Les seules limites à l’exercice indépendant de ces droits réels dont ils sont titulaires sont celles posées par la loi, laquelle met à la charge de l’usufruitier plusieurs obligations propter rem (art. 600 à 615 C. civ.).
III) Le caractère temporaire de l’usufruit
L’usufruit présente cette particularité d’être temporaire. C’est la raison pour laquelle un droit réel qui procéderait de la conclusion d’un contrat et qui ne serait assorti d’aucun terme extinctif ne pourrait pas être qualifié d’usufruit.
Aussi, en l’absence de stipulation particulière, l’usufruit est viager, soit s’éteint à cause de mort. Lorsqu’il est dévolu à une personne morale, sa durée est portée à 30 ans.
Une société civile se voit consentir l’usufruit d’un portefeuille de titres. Quand bien même les statuts seraient muets sur sa durée, cet usufruit ne pourra excéder 30 ans : à l’expiration de ce terme, l’usus et le fructus reviennent automatiquement au nu-propriétaire, qui recouvre la pleine propriété des titres. Le caractère viager — l’extinction par la mort de l’usufruitier — étant inopérant à l’égard d’une personne morale, la loi y substitue ce plafond de trente ans.
L’usufruit a donc, en toute hypothèse, vocation à revenir au nu-propriétaire qui recouvrera la pleine propriété de son bien.
À cet égard, c’est là le seul intérêt de la nue-propriété, le nu-propriétaire étant privé, pendant toute la durée de l’usufruit, de toutes les utilités de la chose (usus et fructus).
