La procédure d’adoption des mesures conservatoires

Parce qu’elle autorise le créancier à appréhender les biens de son débiteur avant même que sa créance ait reçu la consécration d’un titre, la mesure conservatoire ne saurait être livrée à la seule initiative de celui qui s’en prévaut : elle obéit à un cheminement procédural rigoureusement balisé, où l’autorisation du juge tient lieu de garde-fou contre les saisies abusives. C’est à ce cheminement — de la demande d’autorisation jusqu’à l’accomplissement des formalités qui rendent la mesure opposable — que sont consacrées les lignes qui suivent, dont l’objet vient prolonger, sur le terrain de la mise en œuvre, l’étude d’ensemble des mesures conservatoires entendues dans leurs conditions, leur procédure et leurs contestations.

La mesure conservatoire présente cette singularité remarquable de pouvoir être pratiquée par un créancier qui n’est encore titulaire d’aucun titre exécutoire. Là réside, à vrai dire, toute la spécificité de cette institution : tandis que les mesures d’exécution forcée — saisie-vente, saisie-attribution, saisie des rémunérations — supposent invariablement que le créancier soit muni d’un titre constatant une créance liquide et exigible, la mesure conservatoire peut être adoptée en amont, sur le fondement d’une créance qui n’est encore que vraisemblable. C’est précisément parce qu’elle permet d’appréhender les biens du débiteur avant toute consécration juridictionnelle de la créance que le législateur a entouré son adoption de garanties particulières.

Au premier rang de ces garanties figure l’intervention préalable du juge. Faute pour le créancier de disposer d’un titre exécutoire — lequel atteste, par hypothèse, que la créance a déjà fait l’objet d’un contrôle —, il importait de substituer à ce contrôle une autorisation judiciaire destinée à vérifier que les conditions de fond de la mesure sont réunies. Aussi le législateur a-t-il subordonné l’adoption des mesures conservatoires à l’autorisation du juge, dont la fonction est de prévenir les saisies abusives en s’assurant, en amont, du sérieux de la prétention du créancier.

Ce principe de l’autorisation préalable n’est toutefois pas absolu. Le législateur en a aménagé un tempérament substantiel : lorsque le créancier dispose déjà d’un titre — alors même que celui-ci ne serait pas encore revêtu de la force exécutoire ou de l’autorité de la chose jugée — la garantie offerte par ce titre supplée le contrôle judiciaire, de sorte que l’autorisation devient superflue. C’est l’articulation de ce principe et de ses exceptions qu’il convient à présent d’exposer.

I) Principe : l’exigence de demande d’autorisation

Lorsque le créancier qui souhaite la mise en œuvre de mesures conservatoires n’est en possession d’aucun titre exécutoire, il doit solliciter l’autorisation du Juge.

L’exigence procède directement de l’article L. 511-1 du Code des procédures civiles d’exécution, aux termes duquel « toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement ». Il ressort de ce texte que l’autorisation n’est jamais octroyée de plein droit : elle suppose la réunion de deux conditions de fond cumulatives — une créance paraissant fondée en son principe et une menace pesant sur son recouvrement — dont l’appréciation est précisément confiée au juge.

Il s’en déduit une conséquence importante : le créancier n’a pas à justifier de la liquidité de sa créance pour obtenir l’autorisation. Une créance dont le montant demeure indéterminé — par exemple une créance de dommages-intérêts encore soumise à l’appréciation du juge du fond — peut parfaitement fonder une mesure conservatoire, dès lors que son principe paraît acquis. C’est là ce qui distingue radicalement le contentieux conservatoire du contentieux de l’exécution.

L’obtention de cette autorisation suppose alors l’observation d’un certain nombre de règles procédurales, qui concernent successivement la compétence du juge, l’auteur de la demande, la forme de celle-ci et la décision rendue.

A) La compétence du juge

1) La compétence d’attribution

• La compétence de principe du Juge de l’exécution
  • L’article L. 511-3 du Code des procédures civiles d’exécution désigne le Juge de l’exécution comme disposant de la compétence de principe pour connaître des demandes d’autorisation.
  • Ce choix n’est nullement fortuit : le Juge de l’exécution — magistrat spécialisé institué par la loi du 9 juillet 1991 — concentre l’ensemble du contentieux de l’exécution forcée, dont la phase conservatoire constitue l’antichambre. Lui confier l’autorisation des mesures conservatoires assure ainsi une continuité et une cohérence dans le traitement des difficultés de recouvrement.
  • La saisine du Juge de l’exécution peut être effectuée, tant avant tout procès, qu’en cours d’instance.
  • La compétence du Juge de l’exécution n’est, toutefois, pas exclusive
  • Il peut, à certaines conditions, être concurrencé par le Président du Tribunal de commerce.

• La compétence facultative du Président du Tribunal de commerce
  • L’article L. 511-3 in fine prévoit que, l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire « elle peut être accordée par le président du tribunal de commerce lorsque, demandée avant tout procès, elle tend à la conservation d’une créance relevant de la compétence de la juridiction commerciale»
  • Cette compétence se justifie par le rôle joué par les juridictions commerciales en matière de prévention des entreprises en difficulté.
  • L’examen de la demande d’adoption de mesure conservatoire permettra notamment à la juridiction consulaire de prendre connaissance de la situation financière du débiteur poursuivi, lequel est susceptible de se trouver en état de cessation des paiements, ce qui déclenchera l’ouverture d’une procédure collective.
  • Il ressort du texte précité que la saisine du Président du Tribunal de commerce est néanmoins subordonnée à la réunion de deux conditions cumulatives :
    • La demande doit être formulée avant tout procès, soit lorsque qu’une instance au fond ou en référé n’a été introduite devant une juridiction civile ou commerciale
    • La demande doit tendre à la conservation d’une créance commerciale
  • Ainsi, dès lors qu’une instance est en cours, seul le Juge de l’exécution est compétent pour connaître de l’autorisation d’une mesure conservatoire.
  • Rien n’empêche, par ailleurs, que ce dernier soit saisi alors même que les conditions de saisine du Président du Tribunal de commerce seraient remplies.
  • La compétence du Président du Tribunal de commerce s’analyse, en définitive, en une compétence purement facultative et concurrente : elle ouvre au créancier une option, sans jamais évincer celle du Juge de l’exécution, lequel demeure le juge naturel de la matière.

2) La compétence territoriale

• Principe
  • L’article R. 511-2 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que « le juge compétent pour autoriser une mesure conservatoire est celui du lieu où demeure le débiteur. »
  • La règle obéit à la logique classique actor sequitur forum rei : c’est au lieu du domicile du débiteur — et non du créancier — que la demande doit être portée, le critère du domicile assurant à la fois la prévisibilité de la compétence et la proximité du juge avec le patrimoine appréhendé.
  • Si la créance est de nature commerciale, le juge compétent est le président du tribunal de commerce de ce même lieu.
  • La règle ainsi posée est d’ordre public de sorte que toute clause contraire est réputée non écrite.
  • Il s’ensuit que les parties ne sauraient, par une clause attributive de juridiction insérée dans leur contrat, déroger conventionnellement à cette compétence territoriale.
  • Le juge irrégulièrement saisi doit alors relever d’office son incompétence.

• Exception
  • Lorsque le débiteur réside à l’étranger ou si le lieu ou il demeure est inconnu, l’article R. 121-2 du CPCE permet de s’adresser au Juge de l’exécution du lieu d’exécution de la mesure ( 2^e civ. 9 nov. 2006).
  • Le critère de rattachement bascule alors du domicile du débiteur vers le lieu de situation du bien à appréhender, ce qui se conçoit aisément : à défaut de domicile connu sur le territoire, seule la localisation du bien permet de désigner un for utile et de garantir l’effectivité de la mesure.

B) L’auteur de la demande

Si l’auteur de la demande est le créancier ou son représentant légal, il dispose de la faculté :

• Soit de se défendre lui-même ( R. 121-6 CPCE et art. 853 C. com.)
• Soit de se faire assister ou représenter

La matière conservatoire se caractérise ainsi par l’absence de toute représentation obligatoire par avocat : le créancier peut agir seul, ce qui s’explique par la nature urgente et provisoire de la mesure, dont l’efficacité commande la simplicité d’accès au juge. L’étendue exacte de cette faculté de représentation varie toutefois selon la juridiction saisie.

1) En cas de saisine du Juge de l’exécution

En application de l’article R. 121-7 du CPCE, le créancier dispose de la faculté de se faire assister ou représenter par :

• Un avocat qui doit justifier d’un pouvoir spécial
• Son conjoint ;
• Son concubin ou la personne avec laquelle il a conclu un pacte civil de solidarité ;
• Ses parents ou alliés en ligne directe ;
• Ses parents ou alliés en ligne collatérale jusqu’au troisième degré inclus ;
• Les personnes exclusivement attachées à son service personnel ou à son entreprise
• Quant à L’Etat, aux régions, aux départements, aux communes et leurs établissements publics, ils peuvent se faire assister ou représenter par un fonctionnaire ou un agent de leur administration.

La liste ainsi dressée par le texte est limitative : hormis l’avocat et les proches qu’elle énumère, nul ne peut représenter le créancier devant le Juge de l’exécution. On observera, par ailleurs, que l’avocat lui-même — alors qu’il dispense ordinairement de tout pouvoir — doit ici justifier d’un pouvoir spécial, exigence qui s’explique par le caractère non contradictoire de la procédure sur requête.

2) En cas de saisine du Président du Tribunal de commerce

En application de l’article 853 du Code de procédure civile, le créancier dispose de la faculté de se faire assister ou représenter par toute personne de son choix, étant précisé que, le représentant, s’il n’est avocat, doit justifier d’un pouvoir spécial.

La différence avec la procédure devant le Juge de l’exécution est notable : là où ce dernier enferme la représentation dans une liste limitative, la juridiction commerciale ouvre celle-ci à toute personne, traduisant la souplesse traditionnelle de la matière commerciale et la liberté qui y préside en matière de mandat.

C) La forme de la demande

1) La présentation d’une requête

L’article R. 511-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que « la demande d’autorisation prévue à l’article L. 511-1 est formée par requête. »

Ainsi, c’est par voie de requête que le Juge compétent pour connaître de l’adoption de mesures conservatoires doit être saisi.

Le choix de la requête — et non de l’assignation — n’est pas neutre : il emporte le caractère non contradictoire de la procédure. Le débiteur n’est, à ce stade, ni appelé ni entendu, ce qui répond à une exigence d’efficacité évidente — informé de la menace, le débiteur ne manquerait pas d’organiser son insolvabilité, ruinant par avance l’effet de surprise dont dépend l’utilité de la mesure. Le contradictoire n’est pas pour autant supprimé : il est seulement différé, le débiteur conservant la faculté de contester la mesure une fois celle-ci pratiquée.

Cette requête est régie par les articles 493 et suivants du Code de procédure civile.

À cet égard, en application de l’article 494 du Code de procédure civile, elle doit être présentée selon les formes suivantes :

• La requête est présentée en double exemplaire
• Elle doit être motivée, ce qui implique pour le créancier de démontrer
  • L’existence d’une créance fondée dans son principe
  • Une menace pour le recouvrement de sa créance
• Elle doit comporter l’indication précise des pièces invoquées.
• Si elle est présentée à l’occasion d’une instance, elle doit indiquer la juridiction saisie.

L’exigence de motivation revêt ici une importance toute particulière : le débiteur étant absent du débat, c’est sur la seule requête et les pièces qui l’accompagnent que le juge forge sa conviction. La rigueur de la démonstration — articulation précise des éléments établissant le principe de la créance, d’une part, et la menace pesant sur son recouvrement, d’autre part — supplée ainsi l’absence de contradiction, dont elle constitue le contrepoids.

2) Les mentions obligatoires

Les mentions obligatoires qui doivent figurer sur la requête sont énoncées à l’article 58 du Code de procédure civile.

Cette disposition prévoit que la requête contient à peine de nullité :

• Pour les personnes physiques : l’indication des nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance du demandeur ;
• Pour les personnes morales : l’indication de leur forme, leur dénomination, leur siège social et de l’organe qui les représente légalement ;
• L’indication des nom, prénoms et domicile de la personne contre laquelle la demande est formée, ou, s’il s’agit d’une personne morale, de sa dénomination et de son siège social ;
• L’objet de la demande.

L’inobservation de ces mentions est sanctionnée à peine de nullité. Il s’agit toutefois d’une nullité pour vice de forme, subordonnée — conformément au droit commun de l’article 114 du Code de procédure civile — à la démonstration d’un grief par celui qui l’invoque, en l’occurrence le débiteur saisi.

D) La décision du Juge

1) La forme de la décision

La décision du Juge saisi est rendue par voir d’ordonnance qui, en pratique, aura été prérédigée par le créancier et sera positionnée au bas de la requête.

Si, le Juge dispose de la possibilité débouter ou d’accéder à la demande du créancier, il doit, en tout état de cause, motiver sa décision.

Cette exigence de motivation, qui pèse sur le juge comme elle pesait sur le créancier, n’est pas une simple formalité : elle constitue la garantie première du débiteur. Privé de la possibilité de discuter la mesure avant son adoption, celui-ci doit pouvoir, à la lecture de l’ordonnance, comprendre les motifs qui ont déterminé le juge, afin d’organiser utilement sa contestation ultérieure.

L’article R. 511-4 du CPCE prévoit en ce sens que, à peine de nullité de son ordonnance, le juge :

• Détermine le montant des sommes pour la garantie desquelles la mesure conservatoire est autorisée
• Précise les biens sur lesquels la mesure porte.

Cette double exigence circonscrit la mesure dans ses limites exactes : le juge ne saurait autoriser une saisie indéterminée, qui frapperait l’ensemble du patrimoine du débiteur sans considération du montant garanti. La mesure conservatoire demeure ainsi gouvernée par un principe de proportionnalité — elle ne peut excéder ce qui est nécessaire à la sauvegarde de la créance —, dont le respect est assuré, à peine de nullité, par la détermination du quantum et l’identification des biens appréhendés.

2) Le contenu de la décision

Le juge saisi dispose de trois options :

• Il peut accéder à la demande du créancier
  • Dans cette hypothèse, en application de l’article 495 du Code de procédure civile, l’ordonnance devient exécutoire au seul vu de la minute, de sorte que le créancier agira à ses risques et périls
  • L’exécution « aux risques et périls » signifie que le créancier qui obtient et met en œuvre la mesure le fait sans garantie : si la créance se révèle finalement mal fondée, ou si la mesure s’avère injustifiée, il s’expose à voir sa responsabilité engagée et à devoir réparer le préjudice causé au débiteur par l’indisponibilité de ses biens.
  • Copie de la requête et de l’ordonnance est alors laissée à la personne à laquelle elle est opposée.
  • Cette remise réalise l’information du débiteur et constitue le point de départ du contradictoire différé : c’est à compter de ce moment que le débiteur, désormais instruit de la mesure et de ses motifs, pourra en solliciter la mainlevée devant le Juge de l’exécution.

• Il peut débouter le créancier de ses prétentions
  • Dans cette hypothèse, le créancier disposera de la faculté d’interjeter appel dans un délai de quinze jours à compter de la date de prononcé de l’ordonnance
  • Le point de départ du délai mérite attention : il court à compter du prononcé de l’ordonnance, et non de sa signification, ce qui se comprend puisque la procédure étant non contradictoire, le créancier débouté est seul partie à la connaître.
  • Par exception, le créancier ne pourra pas faire appel dans l’hypothèse où l’ordonnance aurait été rendue par le premier Président de la Cour d’appel
  • La règle est ici dictée par une évidence hiérarchique : aucune juridiction du second degré ne pouvant connaître d’une décision émanant du premier Président de la Cour d’appel, l’appel se trouve, par nature, fermé.

• Il peut réexaminer sa décision aux fins de provoquer un débat contradictoire
  • Entorse au principe de dessaisissement d’une juge une fois sa décision rendue, l’article R. 511-5 du Code de procédure civile confère au juge le pouvoir de revenir sur sa décision ce qui n’est pas sans interpeller sur l’articulation de cette règle avec le principe dispositif énoncé à l’article 1^er du Code de procédure civile qui prévoit que « Seules les parties introduisent l’instance, hors les cas où la loi en dispose autrement. Elles ont la liberté d’y mettre fin avant qu’elle ne s’éteigne par l’effet du jugement ou en vertu de la loi. »
  • L’article R. 511-5 du Code de procédure civile prévoit, en effet, que « en autorisant la mesure conservatoire, le juge peut décider de réexaminer sa décision ou les modalités de son exécution au vu d’un débat contradictoire.»
  • En pareille hypothèse, il fixe la date de l’audience, sans préjudice du droit pour le débiteur de le saisir à une date plus rapprochée.
  • C’est alors au créancier qu’il convient d’assigner le débiteur, en utilisant le cas échéant l’acte qui lui dénonce la saisie.
  • Cette faculté révèle la nature hybride de l’office du juge des mesures conservatoires : il statue d’abord non contradictoirement, sur la seule requête, puis peut, de sa propre initiative, restaurer le contradictoire afin de réviser l’économie de sa décision au vu des explications du débiteur — ce qui tempère, sans l’abolir, le caractère unilatéral de la procédure.

3) La durée de validité de l’ordonnance

L’article R. 511-6 du CPCE prévoit que « l’autorisation du juge est caduque si la mesure conservatoire n’a pas été exécutée dans un délai de trois mois à compter de l’ordonnance. »

La caducité ainsi instituée procède d’une logique évidente : l’autorisation a été délivrée au vu d’une menace actuelle pesant sur le recouvrement ; passé un certain délai, cette appréciation perd de sa pertinence, la situation du débiteur ayant pu évoluer. En enfermant l’exécution de la mesure dans un délai de trois mois, le législateur s’assure que celle-ci repose sur une évaluation contemporaine du risque, et non sur une autorisation devenue obsolète.

À l’expiration de ce délai, tout n’est pas perdu pour le créancier qui disposera de la possibilité de formuler une nouvelle demande.

Cette nouvelle demande supposera néanmoins que le créancier établisse à nouveau la réunion des conditions de fond — créance fondée en son principe et menace sur son recouvrement —, lesquelles seront appréciées par le juge au regard de la situation existant au jour de cette seconde saisine.

II) Exception : la dispense de demande d’autorisation

L’article L. 511-2 du CPCE prévoit que, dans un certain nombre de cas, le créancier est dispensé de solliciter l’autorisation du Juge pour pratiquer une mesure conservatoire.

Le fondement de cette dispense procède d’une idée simple : l’autorisation judiciaire n’a d’autre fonction que de vérifier, en amont, le sérieux de la prétention du créancier. Or, lorsque celui-ci détient déjà un titre — fût-il dépourvu de force exécutoire — ou un effet de commerce dont le droit cambiaire garantit l’efficacité, ce contrôle préalable se trouve d’ores et déjà assuré par le titre lui-même. La dispense d’autorisation n’est, dès lors, que la conséquence logique de l’existence d’une garantie équivalente à celle qu’aurait procurée l’intervention du juge.

Les cas visés par cette disposition sont au nombre de quatre :

A) Le créancier est en possession d’un titre exécutoire

La solution se conçoit aisément : le créancier muni d’un titre exécutoire est, par hypothèse, en droit de poursuivre l’exécution forcée elle-même sur les biens de son débiteur. Lui imposer de solliciter une autorisation pour pratiquer une simple mesure conservatoire — moins énergique que la saisie-exécution — n’aurait aucun sens. Qui peut le plus peut le moins.

Par titre exécutoire, il faut entendre, selon l’article L. 111-3 du CPCE :

• Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;
• Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables ;
• Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;
• Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;
• Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce par acte sous signature privée contresignée par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues à l’article 229-1 du code civil ;
• Le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 125-1 ;
• Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement.

On relèvera, parmi ces titres, la place faite aux extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties. Le développement récent des modes amiables de règlement des différends — et, singulièrement, de l’audience de règlement amiable — confère à cette catégorie une importance croissante : les extraits du procès-verbal dressé à l’issue d’une telle audience, délivrés par le greffe, valent titre exécutoire sans qu’il soit nécessaire de recourir à une procédure d’homologation distincte. Il importe, à cet égard, de ne pas confondre l’accord amiable et le titre exécutoire : le premier naît du seul consentement des parties, tandis que la force exécutoire procède du procès-verbal dressé par le juge — lequel a la valeur d’un acte authentique en ce qu’il constate des déclarations reçues par un officier public dans l’exercice de ses fonctions — ou, à défaut, de l’homologation judiciaire.

B) Le créancier est en possession d’une décision de justice qui n’a pas encore force exécutoire

L’hypothèse est plus subtile que la précédente : le créancier détient bien une décision de justice, mais celle-ci n’est pas encore — ou pas — revêtue de la force exécutoire qui lui permettrait de procéder à l’exécution forcée. La loi admet néanmoins qu’une telle décision, parce qu’elle émane d’un juge et témoigne d’un premier examen de la créance, suffise à dispenser le créancier de toute autorisation pour pratiquer une mesure simplement conservatoire.

Les décisions qui ne possèdent pas de force exécutoire se classent en deux catégories :

• Première catégorie
  • Il s’agit des décisions qui ne sont pas passées en force de chose jugée en ce sens que :
    • D’une part, la décision est encore soumise à un recours suspensif ou au délai d’exercice d’un tel recours
    • D’autre part, la décision n’est pas assortie de l’exécution provisoire

• Seconde catégorie
  • Il s’agit des décisions qui sont assorties d’un délai de grâce
  • En octroyant au débiteur un report ou un échelonnement du paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, le juge suspend les poursuites en exécution forcée ; pour autant, le créancier n’est pas désarmé : il conserve la faculté de prendre, durant ce délai, une mesure conservatoire destinée à préserver son gage pour le jour où le délai de grâce viendra à expirer.

C) Le créancier est porteur d’une lettre de change acceptée, d’un billet à ordre ou d’un chèque

Ici, la dispense ne procède plus de l’existence d’une décision de justice, mais de la rigueur propre au droit cambiaire. L’effet de commerce incorpore le droit du créancier dans un titre dont le régime — autonomie, inopposabilité des exceptions, garantie solidaire des signataires — assure par lui-même le sérieux de la créance, rendant superflu tout contrôle judiciaire préalable.

• S’agissant de la lettre de change acceptée et du billet à ordre c’est le droit cambiaire qui s’applique, de sorte que, outre la garantie conférée par le titre au créancier, les exceptions attachées à la créance fondamentale lui sont inopposables.
• S’agissant du chèque impayé, l’article L. 131 du Code monétaire et financier prévoit que le tireur est garant du paiement, de sorte que la créance est réputée fondée en son principe.

On observera toutefois une limite importante : s’agissant de la lettre de change, la dispense est subordonnée à l’acceptation du tiré. À défaut d’acceptation, le porteur ne bénéficie pas de l’engagement cambiaire du tiré et doit, pour pratiquer une mesure conservatoire à son encontre, en revenir au principe de l’autorisation judiciaire.

D) Le créancier est titulaire d’une créance de loyer impayé

Ce quatrième et dernier cas de dispense répond à une préoccupation pratique : faciliter le recouvrement des loyers au profit du bailleur, dont la créance, périodique et adossée à un titre écrit, présente des gages de sérieux suffisants pour autoriser une dispense de contrôle judiciaire préalable.

Le créancier titulaire d’une créance de loyer impayé est fondé à pratiquer une mesure conservatoire sans solliciter, au préalable, l’autorisation du Juge.

Il doit néanmoins justifier d’une créance qui résulte d’un contrat écrit de louage d’immeubles.

Aussi, le contrat de louage doit-il :

• D’une part, être constaté par écrit
• D’autre part, porter sur un immeuble

Il appartiendra à l’huissier de vérifier la réunion de ces deux conditions, faute de quoi il engagerait sa responsabilité dans l’hypothèse où la mesure conservatoire prise serait mal-fondée.

Cette responsabilité mise à la charge de l’agent d’exécution constitue le contrepoids de la dispense : la suppression du contrôle a priori du juge se trouve compensée par un contrôle confié à l’huissier, qui répond personnellement de la régularité des conditions d’exercice de la mesure.

À cet égard, la jurisprudence a eu l’occasion de préciser plusieurs points :

• La jurisprudence interprète la notion de contrat de louage d’immeuble pour le moins restrictivement puisqu’elle exclut de son champ le contrat de location-gérance d’un fonds de commerce.
• La créance invoquée ne pourra porter que sur le loyer et les charges ou provisions pour charge lorsqu’elles sont prévues dans le contrat de bail
• La créance ne pourra pas comprendre l’indemnité due au titre d’une clause pénale ou de tout autre frais étranger au loyer
• La créance de loyer ne saurait fonder, en aucune manière, l’adoption – sans autorisation du Juge – de mesures conservatoires à l’encontre de la caution du locataire

Ce dernier point appelle une attention particulière, car il manifeste le caractère strictement personnel de la dispense. Celle-ci est attachée à la qualité de bailleur et à la nature locative de la créance ; elle ne saurait, par voie de conséquence, profiter au créancier qui entendrait l’étendre à la caution du locataire. À l’encontre de cette dernière, le bailleur retrouve l’empire du principe : il lui faut solliciter du juge l’autorisation préalable, faute pour lui de pouvoir se prévaloir d’un titre constatant l’engagement personnel de la caution, distinct de la dette de loyer du débiteur principal.