Les servitudes relatives aux ouvertures (jours et vues): régime juridique

Au sein des servitudes légales, dont elles ne forment qu’une variété, les servitudes relatives aux ouvertures présentent cette singularité de toucher à ce que l’habitation a de plus intime : la faculté de regarder chez autrui depuis chez soi. Les articles 675 à 680 du Code civil y répondent par un régime gradué, qui ne prohibe pas l’ouverture mais en mesure la rigueur à l’aune du risque qu’elle fait courir à la tranquillité du voisin, ménageant ainsi un équilibre entre l’usus du propriétaire et le droit de chacun à n’être point exposé au regard d’autrui.

Les servitudes qui intéressent les ouvertures sont régies aux articles 675 à 680 du Code civil qui relèvent d’une section consacrée aux « vues sur la propriété de son voisin ».

Ces dispositions visent à encadrer les ouvertures des immeubles établis sur un fonds, lesquelles sont susceptibles de porter atteinte à l’intimité et à la vie privée du propriétaire du fonds voisin.

Là encore, l’objectif recherché est de préserver la paix sociale en instaurant des règles qui encadrent très strictement la réalisation d’ouvertures dans les corps de bâtiment.

L’économie générale de ces textes procède d’un arbitrage entre deux prérogatives également dignes de protection. D’un côté, le propriétaire entend jouir pleinement de son immeuble, ce qui suppose de pouvoir l’éclairer, l’aérer et l’ouvrir sur l’extérieur — autant d’utilités qui relèvent de l’usus attaché à son droit. De l’autre, le propriétaire voisin est en droit d’exiger que cette jouissance ne se mue pas en un instrument de surveillance ou d’indiscrétion permanente. Le législateur a tranché ce conflit non point en interdisant les ouvertures, mais en les soumettant à un régime gradué, dont la rigueur croît avec le risque d’atteinte à l’intimité.

I) Domaine

Tout d’abord, il convient de préciser que ces dispositions n’ont vocation à s’appliquer qu’aux fonds contigus, soit à ceux qui se touchent (du latin contiguus, « touchant »). Il est indifférent que les fonds soient situés en milieu urbain ou rural et qu’ils comportent ou non des constructions. Ils doivent seulement être contigus.

Dans un arrêt du 22 mars 1989, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « les prescriptions relatives aux distances à respecter pour ouvrir des vues droites sur l’immeuble voisin ne concernent que les propriétés contiguës » (Cass. 3^e civ. 22 mars 1989, n°87-16753l'arrêt▾).

Ensuite, lorsqu’une voie publique s’interpose entre les deux fonds, les dispositions qui régissent les servitudes de vue ne sont pas applicables (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 28 sept. 2005, n°04-13942l'arrêt▾). Il importe peu que la distance qui sépare les fonds soit insignifiante, pourvu que ce soit le domaine public qui se dresse entre eux. La logique est ici implacable : la voie publique, ouverte à la circulation de tous, exclut par elle-même toute attente d’intimité et rompt, juridiquement, la contiguïté des héritages.

Dans un arrêt du 23 novembre 2017, la Cour de cassation a étendu cette solution à l’hypothèse où le terrain qui s’interposerait entre les deux fonds serait de nature privée, ou sans maître (Cass. 3^e civ., 23 nov. 2017, n° 15-26240l'arrêt▾).

Cette décision a manifestement opéré un revirement de jurisprudence. Jusqu’alors, la Cour de cassation considérait, en effet, que les prescriptions des articles 678 et 680 du Code civil, relatifs aux distances à observer pour l’établissement de vues droites sur le fonds voisin, s’appliquaient lorsque le fonds dans lequel la vue avait été établie était séparé du fonds sur lequel elle donne par un espace privé commun (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 14 janv. 2004, n°02-18.564l'arrêt▾).

Désormais, la position de la troisième chambre civile consiste à dire qu’il est indifférent que la bande de terrain qui sépare les deux fonds soit d’usage commun. Ce qui importe, c’est qu’ils soient contigus et donc que le terrain qui s’interpose entre eux soit la propriété de l’un ou l’autre propriétaire des fonds.

Lorsqu’ainsi le chemin qui s’interpose est rattaché à l’un des deux fonds — et quand bien même il serait utilisé par des habitants du village comme passage —, il y a lieu de faire application du régime judiciaire des servitudes de vue (Cass. 3^e civ. 5 avr. 2006, 05-12441l'arrêt▾). Le critère décisif n’est donc pas l’usage du terrain interposé, mais son rattachement juridique : dès lors qu’il appartient en propre à l’un des fonds, les héritages demeurent contigus et la réglementation des vues retrouve son empire.

Enfin, dans un arrêt du 14 mars 1973 la Cour de cassation a affirmé au visa des articles 678 et 679 du Code civil que « les prescriptions de ces textes ne sont pas applicables au cas où le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue droite ou oblique est déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions » (Cass. 3^e civ. 14 mars 1973, n°72-10676l'arrêt▾).

Autrement dit, lorsqu’un fonds est grevé par une servitude de passage, le propriétaire du fonds dominant peut bénéficier d’une vue directe sur la partie du fonds voisin constitutive de l’assiette du passage.

Cette vue est, en effet, peu gênante pour le propriétaire du fonds servant qui, en raison de l’existence de la servitude de passage, ne peut d’ores et déjà pas édifier de constructions sur cette partie du terrain et n’en a pas la jouissance exclusive. La règle de distance perdant sa justification — la protection de l’intimité —, son application cesse de s’imposer.

La question s’est alors posée de savoir si un tiers pouvait se dispenser, à l’instar du propriétaire du fonds dominant, de satisfaire les exigences de l’article 678, dans la mesure où le propriétaire du fonds servant ne pourra pas non plus être gêné en cas de création d’une vue sur sa partie du terrain grevé par la servitude de passage.

Dans un arrêt du 23 février 2005, la Cour de cassation a répondu par la négative à cette question. Elle a jugé que « l’exception au principe de l’interdiction prévue par l’article 678 du Code civil ne s’applique que lorsque le fonds sur lequel s’exerce la vue est grevé d’une servitude de passage au profit du fonds qui bénéficie de cette vue » (Cass. 3^e civ. 23 févr. 2005, n°03-17156l'arrêt▾).

Cette solution se justifie par le principe d’interprétation stricte des exceptions, que résume l’adage exceptio est strictissimae interpretationis. La troisième chambre civile a, par ailleurs, souhaité ne pas alourdir la charge qui pèse déjà sur le propriétaire du fonds servant qui, non seulement supporte une servitude de passage sur son terrain, mais encore ne peut pas s’opposer à la création de vues par le propriétaire du fonds dominant sur la partie de son fonds grevé par la servitude.

Si l’on peut comprendre que le bénéficiaire d’une servitude de passage puisse avoir une vue sur le chemin qu’il utilise pour accéder à son terrain, il n’en va pas de même pour les tiers qui n’y ont pas accès et qui, donc, n’ont aucune raison de savoir ce qu’il s’y passe.

II) Notions

Il s’évince des articles 675 à 680 du Code civil qu’il y a lieu de distinguer deux sortes d’ouvertures : les jours et les vues. Cette summa divisio commande l’ensemble du régime : elle repose sur un unique critère — l’aptitude de l’ouverture à laisser passer le regard —, dont dépend l’intensité de l’atteinte susceptible d’être portée à l’intimité du voisin.

• Les jours
  • Les jours, qualifiés également de jours de tolérance ou de souffrance, se définissent comme des ouvertures à verre dormant, soit qui ne peuvent pas s’ouvrir et dont la seule fonction est de laisser passer la lumière à l’exclusion de l’air.
  • Les jours peuvent donner soit sur la voie publique, soit sur le fonds d’un propriétaire privé.
  • Parce que les jours ne laissent pas passer le regard, ou à tout le moins difficilement, les règles qui les encadrent sont plus souples que celles qui régissent les vues.
  • L’expression de « jour de souffrance » est révélatrice : le voisin souffre — c’est-à-dire tolère — la présence de l’ouverture, sans pour autant que celle-ci fasse naître à son détriment une véritable servitude, ainsi qu’on le verra.

• Les vues
  • Les vues se définissent comme des ouvertures qui, à la différence des jours, tout en laissant passer la lumière, peuvent s’ouvrir, de sorte qu’elles permettent de regarder vers l’extérieur.
  • Les vues ne sont autres que les fenêtres, portes, balcons, terrasses, belvédères, etc.
  • Elles peuvent être droites ou obliques
    • Vues droites (directes), c’est lorsqu’elles sont ouvertes dans un mur parallèle à la ligne de séparation des deux fonds : elles permettent de regarder directement chez le voisin sans fournir aucun effort.
    • Vues obliques (indirectes), c’est lorsqu’elles sont ouvertes dans un mur non parallèle à la ligne séparatrice : elles exigent de se pencher pour regarder chez le voisin, soit de se contorsionner.
  • Par nature, elles permettent de facilement porter atteinte à l’intimité du voisinage puisque laissant passer le regard.
  • Aussi, la création de vues est-elle très encadrée, bien plus que les jours, car il s’agit de préserver la vie privée du propriétaire du fonds voisin.

Il importe de souligner que les termes employés par le législateur ne revêtent aucun caractère limitatif. La réglementation des vues ne s’applique pas aux seules fenêtres et balcons : la jurisprudence en étend le bénéfice — et les contraintes — aux terrasses, plates-formes, belvédères, voire aux exhaussements de terrain d’où l’on peut porter le regard sur le fonds voisin. Le critère demeure fonctionnel et non formel : dès lors qu’un aménagement permet de regarder chez autrui dans des conditions équivalentes à celles d’une fenêtre, il est soumis au régime des vues.

Une précision capitale doit, par ailleurs, être apportée : une ouverture régulière, c’est-à-dire respectant les distances et conditions légales, ne constitue pas une servitude grevant le fonds voisin, mais le simple exercice, par son bénéficiaire, de son droit de propriété. Cette qualification emporte une conséquence décisive — qui sera reprise au stade des sanctions : le propriétaire du fonds voisin demeure libre d’édifier en limite séparative une construction qui obstruerait la vue ou le jour ainsi pratiqué, sans que le bénéficiaire de l’ouverture puisse s’y opposer au nom d’une prétendue servitude de lumière ou de prospect.

III) Régime juridique

Selon que l’ouverture consiste en un jour ou en une vue, le régime juridique applicable diffère. La raison en est que l’atteinte à l’intimité est bien plus grande en cas de création d’une vue.

En outre, il ressort des articles 675 à 680 du Code civil que, en tout état de cause, il y a lieu de distinguer selon que l’ouverture est percée sur un mur mitoyen ou selon qu’elle est percée sur un mur non mitoyen. Deux critères se croisent ainsi pour déterminer le régime applicable : la nature de l’ouverture (jour ou vue) et la nature du mur (mitoyen ou privatif). C’est de leur combinaison que dépend, en définitive, la solution.

1. A) L’ouverture est percée sur un mur mitoyen

1) Principe

Lorsqu’ainsi les deux fonds contigus sont séparés par un mur mitoyen, il est fait interdiction aux propriétaires de percer des ouvertures, quelle que soit leur nature.

Tant la création de jours que de vues suppose d’obtenir l’accord du propriétaire du fonds voisin. L’interdiction est ici absolue dans son principe : elle ne souffre, à la différence du régime des murs privatifs, aucune distinction selon que l’ouverture laisse ou non passer le regard, l’article 675 visant expressément l’ouverture « même à verre dormant ».

C’est précisément l’existence de cette copropriété entre voisins qui fait obstacle à la possibilité de percer des ouvertures à discrétion. Admettre le contraire reviendrait à empêcher, en cas d’ouverture, l’un des propriétaires d’exercer son droit d’appuyer une construction ou des plantations sur le mur mitoyen.

Or, l’article 657 du Code civil prévoit que « tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l’épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu’a le voisin de faire réduire à l’ébauchoir la poutre jusqu’à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée. »

Une ouverture pratiquée dans le mur mitoyen viendrait nécessairement contrarier l’exercice de cette prérogative : la fenêtre que l’un aurait percée se trouverait condamnée, ou rendue inutile, par la construction que l’autre est en droit d’adosser au mur. La prohibition de l’article 675 assure donc, en amont, la coexistence des facultés concurrentes que la mitoyenneté reconnaît à chacun des copropriétaires.

Afin de préserver les droits des copropriétaires d’un mur mitoyen, il a donc été posé un principe général d’interdiction de création d’ouverture dans cette catégorie de murs.

Le non-respect de cette interdiction s’apparenterait à un empiétement, sanctionné alors par la suppression de l’ouverture réalisée (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 25 mars 2015, n°13-28137). La sanction est ici radicale et insusceptible de tempérament : conformément à la jurisprudence constante en matière d’empiétement, le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation lui permettant de substituer une indemnité à la remise en état, fût-il minime.

2) Exceptions

Le principe d’interdiction de percement d’une ouverture dans un mur mitoyen est assorti de plusieurs exceptions :

• Tout d’abord, l’article 675 autorise la création d’une ouverture dans un mur mitoyen en cas d’accord entre les copropriétaires. L’exception se déduit ici des termes mêmes du texte, qui ne prohibe l’ouverture que « sans le consentement de l’autre » : la prohibition n’étant édictée que dans l’intérêt privé des copropriétaires, ceux-ci peuvent y renoncer d’un commun accord.
• Ensuite, la jurisprudence a considéré dans un arrêt du 10 avril 1975 que « l’ouverture pratiquée dans un mur mitoyen, contrairement à la prohibition établie par l’article 675 du code civil, [était] susceptible d’être acquise par prescription lorsqu’elle ne constitue pas un simple jour mais une servitude de vue » (3^e civ. 10 avr. 1975, n°73-14136l'arrêt▾). L’explication tient à la nature des choses : seule une vue est constitutive d’une servitude apparente et continue, susceptible comme telle d’être acquise par la possession trentenaire ; le simple jour, qui ne fait naître aucune servitude, ne saurait au contraire se prescrire.
• Enfin, il a été jugé qu’un assemblage de carreaux en verre épais et non transparent disposé dans la clôture séparative de deux fonds, qui ne laisse passer que la lumière et non le regard, n’est ni une vue, ni un jour, mais une simple paroi de mur qui échappe à la réglementation des vues et des jours (1^ère civ. 26 novembre 1964). À dire vrai, il ne s’agit pas tant d’une véritable exception que d’une limite du domaine d’application des textes : l’ouvrage, dépourvu de toute aptitude à laisser passer le regard, ne constitue pas une « ouverture » au sens des articles 675 et suivants.

En dehors de ces cas, le percement d’une ouverture dans un mur mitoyen demeure strictement interdit, sous peine de remise en état du mur (Cass. 3^e civ. 10 juill. 1996, n°94-16357l'arrêt▾).

B) L’ouverture est percée sur un mur non-mitoyen

Lorsque le mur est non-mitoyen, soit lorsqu’il n’est pas détenu en copropriété par les propriétaires des fonds contigus, mais seulement par l’un d’eux — on parle alors de mur privatif —, il convient de distinguer selon que ce mur joint immédiatement l’héritage d’autrui ou selon qu’il est en retrait. Cette distinction n’est pas de pure forme : elle commande la nature des ouvertures permises. Lorsque le mur est édifié à distance de la ligne séparative, le propriétaire retrouve, sous réserve des distances légales, la faculté de percer de véritables vues ; lorsqu’au contraire le mur épouse immédiatement la limite du fonds voisin, seuls des jours de souffrance, étroitement réglementés, sont tolérés.

1) 1 Le mur privatif joint immédiatement le fonds voisin

a) Principe

Le premier enseignement qui ressort de cette disposition est que, lorsque le mur privatif joint immédiatement le fonds voisin, seul le percement de jours de souffrance est autorisé, à l’exclusion de toute autre ouverture.

Le percement d’une vue, quand bien même elle serait faite dans un mur privatif, est interdit, la règle se justifiant par la protection de l’intimité du propriétaire du fonds voisin. La raison en est aisément perceptible : un mur accolé à la ligne séparative se trouve, par hypothèse, au plus près du fonds voisin, de sorte qu’une vue y serait nécessairement plongeante et indiscrète ; seule l’ouverture aveugle au regard — le jour — peut y être tolérée.

Le second enseignement qui peut être retiré de ce texte est que le percement de jours dans un mur non mitoyen est strictement encadré.

b) Conditions

Deux conditions doivent être réunies pour qu’un jour de souffrance puisse être pratiqué dans un mur privatif : l’une tient à la facture de l’ouverture, l’autre à sa hauteur.

• Première condition
  • L’article 676, al. 2^e dispose que, lorsqu’un jour est pratiqué sur un mur privatif, les « fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant ».
  • La fenêtre doit ainsi être posée sur un châssis fixe qui ne permet donc pas son ouverture.
  • Il s’agit ici de limiter autant que possible les atteintes qui pourraient être portées à la quiétude du fonds voisin : le treillis de fer fait obstacle au passage du corps ou du bras, tandis que le verre dormant interdit l’ouverture et, partant, l’aération comme l’observation directe.

• Seconde condition
  • L’article 677 du Code civil prévoit que les fenêtres ou jours « ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs ».
  • En imposant que les ouvertures soient situées à des hauteurs relativement élevées par rapport au plancher (2,60 m pour le rez-de-chaussée et 1,90 m pour les étages supérieurs), cela permet d’empêcher, ou à tout le moins de limiter, les regards indiscrets sur le fonds voisin.
  • S’agissant du calcul de la hauteur, c’est toujours à partir du sol que le jour éclaire qu’elle se calcule.
  • Lorsqu’il s’agit d’un escalier, il convient de prendre pour référence chaque marche prise une à une.
  • Dans un arrêt remarqué rendu le 27 mai 2009, la Cour de cassation est venue préciser que, en cas d’opacité des jours percés dans le mur, leur positionnement importait peu.
  • Aussi a-t-elle validé la décision prise par une cour d’appel qui, après avoir relevé que les jours litigieux, garnis d’un treillis métallique et d’un châssis fixe sur lequel était monté un matériau translucide mais opaque, qui ne faisaient qu’éclairer l’immeuble dans lequel ils étaient pratiqués, offraient au fonds servant des garanties de discrétion suffisante, en a déduit qu’il n’y avait pas à s’assurer de leur hauteur par rapport au plancher (3^e civ. 27 mai 2009, n°08-12819l'arrêt▾).

La logique de l’arrêt du 27 mai 2009 mérite d’être pleinement saisie : les conditions de hauteur et de facture posées par les articles 676 et 677 ne sont pas des fins en soi, mais de simples moyens au service d’un objectif unique — préserver le voisin des regards indiscrets. Dès lors que cet objectif est autrement atteint, par l’opacité du matériau qui prive l’ouverture de toute fonction de vue, l’exigence relative à la hauteur perd sa raison d’être et la Cour accepte de s’en affranchir.

Dans une affaire jugée en date du 2 novembre 2011, les requérants avançaient, au soutien d’une demande de QPC, que les dispositions des articles 676 et 677 du Code civil, réglementant les jours susceptibles d’être pratiqués dans un mur non mitoyen joignant immédiatement le fonds voisin, portaient atteinte aux droits et libertés garantis par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789.

La Cour de cassation les a déboutés de leur demande au motif que la question posée ne présentait pas un caractère sérieux dès lors que les dispositions législatives en cause, qui n’ont ni pour objet ni pour effet de priver le propriétaire du mur de son droit de propriété, mais seulement d’en restreindre l’exercice, tendent à assurer des relations de bon voisinage par l’édiction de règles de construction proportionnées à cet objectif d’intérêt général (Cass. 3^e civ., 2 nov. 2011, n° 11-15.428 l'arrêt▾QPC).

Cette décision présente un intérêt théorique majeur : elle confirme que la réglementation des jours et des vues ne constitue pas une atteinte au droit de propriété, mais une simple modalité de son exercice. Le propriétaire conserve l’intégralité de son droit ; seules les conditions selon lesquelles il peut percer des ouvertures se trouvent encadrées, et ce dans un but proportionné d’intérêt général — la pacification des rapports de voisinage.

c) Sanction

Il est admis que, lorsqu’une ouverture est irrégulièrement percée dans un mur privatif, le propriétaire du fonds voisin peut en exiger la suppression ou la mise en conformité avec les prescriptions posées aux articles 676 et 677 du Code civil (V. en ce sens Cass. 3^e civ., 3 juill. 1973).

Une précision s’impose quant à l’étendue du pouvoir du juge. Les juridictions ne disposent pas de la faculté de substituer l’allocation de dommages et intérêts à la démolition d’une ouverture illégale : le propriétaire lésé est en droit d’obtenir le rétablissement matériel de la situation, sans que le juge puisse lui imposer une simple compensation pécuniaire. Le juge peut en revanche ordonner des mesures alternatives à la démolition, pourvu qu’elles assurent le respect de la finalité protectrice du texte — ainsi de la transformation d’une vue irrégulière en jour de souffrance, ou de la pose de cloisons ou de verres translucides faisant obstacle au regard.

La Cour de cassation a néanmoins précisé dans un arrêt du 7 avril 2004, s’agissant des jours, que « le fait de pratiquer un jour dans un mur joignant immédiatement l’héritage d’autrui ne fait pas naître à la charge de cet héritage une servitude et n’entraîne pour son propriétaire aucune restriction à son droit de propriété, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Cass. 3^e civ., 7 avr. 2004, n° 02-20502l'arrêt▾).

Il en résulte que rien n’interdit au propriétaire du fonds voisin d’édifier en limite séparative une construction qui obstruerait le jour percé, empêchant ainsi la lumière d’éclairer la pièce à la faveur de laquelle l’ouverture avait été créée. Cette solution est la conséquence rigoureuse de la qualification retenue : le jour de souffrance n’étant qu’une tolérance et non une servitude, son bénéficiaire ne saurait revendiquer aucun droit acquis à la lumière ou au prospect, opposable à son voisin.

Lorsque, en revanche, l’ouverture percée est une vue et non un jour de souffrance — ce qui est interdit lorsqu’il s’agit d’un mur qui joint immédiatement le fonds voisin —, la Cour de cassation admet que l’auteur de l’ouverture puisse se prévaloir d’une acquisition de la servitude par prescription si le propriétaire n’a pas contesté la construction pendant une durée de trente ans (Cass. 3^e civ., 7 avr. 2004, n° 02-20502l'arrêt▾).

Cette dissymétrie de régime entre le jour et la vue s’explique, là encore, par leur nature respective. Le jour, simple tolérance dépourvue de la qualité de servitude, ne se prescrit jamais : le voisin peut le neutraliser en construisant, à tout moment. La vue, en revanche, est constitutive d’une servitude apparente et continue ; pratiquée irrégulièrement, elle peut néanmoins, par l’écoulement du délai trentenaire et faute de contestation, se consolider en une servitude définitivement acquise. La prescription acquisitive ne joue ainsi qu’au profit des ouvertures irrégulières — celles percées en violation des distances et conditions prescrites par les articles 678 et 679 —, une ouverture régulière n’ayant, par hypothèse, nul besoin d’être prescrite pour subsister.

2) 2

a) Principe

Dans l’hypothèse où le mur privatif est en retrait du fonds voisin, il est permis de pratiquer dans ces murs, tout autant des jours que des vues.

Cette liberté de principe s’explique aisément : dès lors que le mur n’est pas édifié sur la ligne séparative, mais en deçà, à l’intérieur du fonds de celui qui l’élève, l’ouverture qui y est pratiquée ne porte plus immédiatement sur la propriété du voisin. Un intervalle, plus ou moins large, sépare désormais l’ouverture de la limite des héritages, de sorte que l’atteinte à l’intimité du voisin s’en trouve, par construction, atténuée. C’est la raison pour laquelle le législateur, qui prohibe toute ouverture dans le mur édifié sur la ligne divisoire, se borne ici à encadrer le percement des vues sans l’interdire.

Si le percement de jours ne comporte ici aucune restriction, il n’en va pas de même pour les vues qui font l’objet d’un encadrement strict.

Lorsqu’il s’agit donc de pratiquer une vue dans un mur privatif en retrait, il convient de distinguer selon que cette vue est droite ou oblique afin de déterminer la distance qui doit être observée entre le mur et la ligne séparative du fonds voisin.

• S’agissant des vues droites
  • L’article 678 du Code civil prévoit que « on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. »
  • Il ressort de cette disposition que lorsque l’ouverture consiste en une vue droite, la distance minimale à observer est de 1,90 m.
  • La Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 29 novembre 1983 que « les termes de l’article 678 du code civil ne sont point limitatifs, qu’ils s’appliquent non seulement aux fenêtres et balcons, mais aussi aux terrasses, plates-formes ou autres exhaussements de terrain d’où l’on peut exercer une servitude de vue sur le fonds voisin» ( 3^e civ. 29 nov. 1983, n°82-14155l'arrêt▾).
  • Cette solution mérite l’attention : le texte n’appréhende pas l’ouverture par sa nature — fenêtre, porte vitrée, baie — mais par sa fonction, à savoir la faculté de regarder sur le fonds voisin. Aussi la réglementation s’étend-elle à tout dispositif depuis lequel s’exerce une telle vue, fût-il un simple exhaussement de terrain. Une terrasse surélevée, une plate-forme, voire un remblai aménagé en belvédère, sont soumis aux distances légales au même titre qu’une fenêtre, dès lors qu’ils permettent de plonger le regard sur l’héritage voisin.

• S’agissant des vues obliques
  • L’article 679 du Code civil prévoit que « on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.»
  • La distance à observer entre le mur et la ligne séparative est ici de 0.60 m.

La différence de traitement entre les vues droites et les vues obliques se justifie par l’intensité des nuisances susceptibles d’être engendrées qui varie de l’une à l’autre.

Tandis que la vue droite permet de très facilement regarder sur le fonds voisin, la vue oblique exige l’accomplissement d’un effort particulier pour y parvenir.

Ainsi l’intimité du propriétaire du fonds voisin est bien mieux préservée dans le second cas, d’où la réduction de la distance devant être observée à 0.60 m au lieu de 1.90 pour les vues droites.

Le fondement de cette gradation est limpide : la réglementation des distances ne tend pas à priver le propriétaire de la lumière ou de l’air, mais à prévenir les regards indiscrets et, partant, à préserver la vie privée du voisin. Plus l’ouverture rend le regard aisé, plus la distance exigée est grande ; plus elle le rend malaisé, plus cette distance se réduit. La règle réalise ainsi un équilibre entre deux prérogatives concurrentes — la liberté du propriétaire d’éclairer son bâtiment et le droit du voisin au respect de son intimité.

b) Mise en œuvre

S’agissant du calcul de la distance, il convient de se référer aux indications prescrites par l’article 680 du Code civil qui prévoit que « la distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés. »

Ainsi, pour les vues droites le point de référence, c’est le parement du mur et non l’aplomb de l’ouverture. Pour les vues obliques, en revanche, il est admis que la distance doive être calculée à partir de l’arrête de l’ouverture la plus proche de la ligne séparatrice.

Cette double règle d’assiette appelle une explication. Pour la vue droite, le législateur retient le parement extérieur du mur — c’est-à-dire sa face tournée vers le voisin — et non le tableau de la fenêtre, parce que c’est depuis ce plan vertical que s’organise le regard frontal. Lorsque l’ouverture est prolongée par un balcon ou toute autre saillie, le point de départ est reporté à la ligne extérieure de cette saillie : il serait en effet illusoire de mesurer la distance depuis le mur quand le balcon avance vers le fonds voisin et rapproche d’autant le regard. Pour la vue oblique, en revanche, c’est l’arête de l’ouverture la plus proche de la ligne séparative qui sert de point de départ, car c’est de ce point que l’œil peut le plus aisément se porter de biais sur l’héritage contigu.

Lorsque les deux fonds sont séparés par un mur ou une clôture, le calcul de la distance se fait à partir du parement de l’ouverture jusque :

• Soit au parement du mur ou de la clôture qui borde le fond voisin s’ils sont privatifs
• Soit au milieu du mur ou de la clôture s’ils sont mitoyens

La logique de cette distinction est aisée à saisir : lorsque le mur ou la clôture appartient en propre au voisin, la limite des héritages se confond avec le parement de cet ouvrage, de sorte que la mesure s’y arrête ; lorsque, au contraire, le mur est mitoyen, la ligne divisoire passe par son milieu, chacun des propriétaires en possédant la moitié dans le sens de l’épaisseur, et c’est donc à cet axe médian que la distance doit être comptée.

Lorsque, en revanche, les deux fonds sont séparés par un espace, la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 12 avril 1972 que « quelle que soit sa qualification : passage, ruelle, chemin d’exploitation, cour, etc, affecte a un usage commun aux deux fonds, la distance légale pour l’établissement des vues droites se compte depuis la limite du fonds voisin situe non pas au milieu de l’espace commun, mais de l’autre cote de ladite voie » (Cass. 12 avr. 1972, n°70-13213l'arrêt▾).

Encore faut-il, pour que la réglementation des distances trouve à s’appliquer, que la vue soit réellement établie sur le fonds d’autrui — fût-ce par-delà un espace intermédiaire. La Cour de cassation a ainsi jugé que les prescriptions de l’article 678 du Code civil s’imposent lors même que le fonds dans lequel la vue est pratiquée et le fonds sur lequel elle donne sont séparés par un espace privé commun aux deux propriétés (Cass. 3^e civ. 14 janv. 2004, n°02-18.564). L’existence d’un tel espace intercalaire ne fait donc pas obstacle à l’application des distances légales ; tout au plus en déplace-t-elle le point d’aboutissement, lequel se situe non au milieu de l’espace, mais à la limite du fonds véritablement regardé.

c) Prescription

À la différence des jours qui constituent des actes de tolérance, les vues sont éligibles au jeu de la prescription acquisitive.

La raison en est qu’elles sont constitutives de servitudes continues et apparentes. Or en application de l’article 690 du Code civil elles « s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. »

Lorsqu’ainsi, l’ouverture a été percée il y a plus de trente ans, son bénéficiaire est fondé à se prévaloir de l’acquisition d’une servitude de vue sur le fonds voisin (Cass. 3^e civ. 21 juin 1981).

Pour que la prescription acquisitive puisse jouer encore faudra-t-il démontrer que la vue était apparente et que son existence ne pouvait pas être ignorée du propriétaire du fonds voisin (Cass. 3^e civ. 17 mars 1972).

Cette exigence procède de la nature même de la prescription acquisitive, laquelle suppose une possession utile, c’est-à-dire paisible, publique, continue et non équivoque. Une vue dissimulée, occultée ou seulement intermittente ne saurait fonder l’acquisition d’une servitude, faute pour le propriétaire du fonds prétendument servant d’avoir pu s’y opposer en connaissance de cause. La possession doit donc avoir été ostensible durant tout le délai trentenaire — nemo praescribit clam : nul ne prescrit clandestinement.

Surtout, il convient de préciser que le jeu de cette prescription n’intéresse que les ouvertures irrégulières, soit celles percées en violation des règles prescrites par les articles 678 et 679 du Code civil (V. en ce sens Cass. 3^e civ., 8 déc. 1976).

Cette précision est capitale, et l’on en mesure la portée en confrontant les deux situations.

Lorsque, en effet, l’ouverture est régulière, soit répond aux distances requises, elle ne sera jamais regardée comme une servitude grevant le fonds voisin, mais seulement comme l’exercice du droit de propriété de son bénéficiaire.

La conséquence en est que le propriétaire du fonds sur lequel s’exerce la vue est autorisé à édifier une construction en limite de fonds, ce, quand bien même cette construction obstruait la vue percée régulièrement.

Là réside l’un des paradoxes les plus instructifs de la matière : celui qui a respecté la loi en ménageant une vue à bonne distance ne dispose, en réalité, d’aucun droit acquis au maintien de cette vue. Sa vue n’étant que l’expression de son propre droit de propriété, et non une charge pesant sur le fonds d’autrui, le voisin demeure libre de bâtir jusqu’à la ligne séparative et d’obstruer ainsi le panorama, sans que le premier puisse s’en plaindre. Le respect des distances légales protège le voisin contre les regards indiscrets ; il ne confère nullement au propriétaire de la vue un droit perpétuel à la perspective.

Lorsque, en revanche, l’ouverture est irrégulière et que, par le jeu de la prescription, elle s’est transformée en une servitude grevant le fonds voisin, elle emporte des effets radicalement différents.

En effet, non seulement, le propriétaire du fonds servant ne peut pas solliciter la suppression ou la modification de l’ouverture irrégulièrement percée (Cass. 3^e civ. 10 avr. 1975), mais encore il lui est fait interdiction d’édifier une construction à une distance inférieure à celle requise pour les vues droites ou obliques (Cass. 3^e civ., 8 juill. 2009, n°08-17639l'arrêt▾).

Le renversement est ainsi complet : tandis que la vue régulière n’engendre aucune charge et laisse le voisin libre de construire, la vue irrégulière devenue trentenaire se mue en véritable servitude active, imposant au fonds servant une obligation de ne pas faire — celle de respecter, à son tour, les distances de retrait de part et d’autre de l’ouverture acquise. La prescription opère ici un effet correcteur : elle valide rétroactivement ce que la loi prohibait, en faisant accéder au rang de droit réel une situation de fait initialement illicite.

d) Sanction

Lorsque l’ouverture est pratiquée en violation des prescriptions légales, le propriétaire du fonds voisin est fondé à solliciter sa suppression ou sa modification (Cass. 3e civ., 10 nov. 2016, n° 15-20899l'arrêt▾).

Encore faut-il, bien entendu, que l’action soit exercée avant l’expiration du délai de prescription acquisitive : passé trente ans de possession utile, l’ouverture irrégulière s’est consolidée en servitude et le voisin se trouve définitivement forclos à en réclamer la suppression. La sanction de l’irrégularité n’a donc qu’un temps, celui que laisse subsister l’inaction du propriétaire du fonds menacé.

Si les juridictions ne disposent du pouvoir de substituer à la démolition l’allocation de dommages et intérêts (Cass. 1^ère civ. 4 mai 1964), ils peuvent néanmoins ordonner l’adoption d’une mesure alternative, telle que la transformation d’une vue en jour de souffrance ou en la pose de cloisons translucides (Cass. 3^e civ., 26 févr. 1974).

Cette ligne jurisprudentielle traduit une conception rigoureuse de la sanction. Le juge ne saurait, sous couvert d’équité, maintenir une ouverture illicite moyennant une simple indemnité : ce serait permettre au contrevenant de s’affranchir de la loi en monnayant sa transgression. Aussi le principe demeure-t-il celui de la remise en état, c’est-à-dire de la suppression de l’ouverture. La modération du juge ne peut s’exprimer que dans le choix de la mesure propre à faire cesser l’atteinte : plutôt que d’imposer le murage pur et simple, il lui est loisible d’ordonner la transformation de la vue prohibée en jour de souffrance — ouverture garnie d’un châssis fixe à verre dormant, qui laisse passer la lumière sans livrer le regard — ou la pose de cloisons translucides obturant la perspective. La finalité protectrice de la réglementation — la préservation de l’intimité du voisin — est ainsi pleinement satisfaite, sans qu’il soit nécessaire de recourir à la démolition lorsqu’une mesure moins radicale y pourvoit également.