Accession immobilière : la réalisation de plantations ou de constructions par un tiers sur un fonds appartenant à autrui

Lorsque la construction ou la plantation est l’œuvre du propriétaire du sol, le conflit de propriété se dénoue aisément  il en va tout autrement, et bien plus souvent, lorsque l’ouvrage a été élevé par un tiers sur le fonds d’autrui, hypothèse que l’article 555 du Code civil saisit en organisant l’arbitrage entre le maître du sol et l’auteur de l’empiétement. Maillon de l’accession immobilière artificielle : régime juridique, cette configuration en constitue le terrain le plus disputé, là où la règle selon laquelle la propriété du sol emporte celle du dessus rencontre la situation du constructeur de bonne ou de mauvaise foi.

I) Vue générale

Dans le droit fil de l’article 554 du Code civil qui règle les conflits de propriété dans l’hypothèse où le propriétaire du sol aurait élevé une construction ou une plantation avec des matériaux appartenant à autrui, l’article 555 envisage l’hypothèse inverse, et de loin la plus fréquente en pratique : celle où l’ouvrage a été élevé sur le fonds appartenant à autrui.

La question qui ici se pose est de savoir comment régler ce conflit de propriété entre le propriétaire du sol dont le fonds fait l’objet d’un empiétement et le constructeur qui a élevé un ouvrage ou des plantations sur le terrain d’autrui.

Avant d’en exposer le détail, il importe de définir la notion qui commande l’ensemble du dispositif.

Une application stricte de l’article 552 du Code civil devrait conduire à l’attribution systématique de la propriété de la construction ou des plantations élevées sur un fonds au propriétaire du sol.

Cette disposition prévoit, en effet, que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. »

Le mécanisme se déduit ici d’un raisonnement en deux temps. En premier lieu, le sol est réputé, par une présomption de fond, attirer à lui tout ce qui s’y incorpore : la construction n’a pas d’existence juridique autonome, elle est l’accessoire du fonds — accessorium sequitur principale. En second lieu, cette attraction joue de plein droit, sans qu’aucune manifestation de volonté du propriétaire ne soit requise.

Reste que, il est des cas où l’auteur de la construction ou de la plantation occupera le fonds en vertu d’un titre. Parfois même ce titre autorisera l’occupant à effectuer des constructions ou des plantations.

L’article 555 du Code civil s’attache à régler cette difficulté susceptible de paralyser le jeu de l’article 552, à tout le moins temporairement, raison pour laquelle on parle, dans certains cas, d’accession différée.

Il convient ici de bien distinguer deux temporalités de l’accession :

• L’accession immédiate — Lorsque la construction est édifiée par un tiers sans lien contractuel avec le propriétaire du sol, l’incorporation produit instantanément son effet acquisitif : le propriétaire du fonds devient, dès l’élévation de l’ouvrage, propriétaire de celui-ci.
• L’accession différée — Lorsque l’occupant édifie l’ouvrage en vertu d’un titre (bail, emphytéose) qui lui en réserve la jouissance pour la durée de la convention, l’attraction de l’article 552 est suspendue et ne se réalise qu’au terme du titre. Le propriétaire du sol ne recueille alors l’ouvrage qu’à l’extinction du droit de l’occupant.

Quelle que soit la temporalité retenue, l’accession opère de plein droit, sauf convention contraire. La Cour de cassation a eu l’occasion de le rappeler avec netteté, en jugeant que l’acquisition de la propriété par accession n’est subordonnée ni à une action du propriétaire du sol, ni à celle du créancier poursuivant la vente forcée de l’immeuble (Cass. 3^e civ., 27 mars 2002, n°00-18.201l'arrêt▾). L’effet acquisitif est donc consubstantiel à l’incorporation : il ne se commande pas, il se constate.

II) Domaine

Il ne suffit pas qu’une construction ou une plantation soit élevée sur le terrain d’autrui pour que l’article 555 du Code civil soit applicable.

Le domaine d’application de cette disposition est, en effet, enfermé dans un certain nombre de limites qui tiennent à la nature de ce qui est élevé sur le fonds d’autrui et aux personnes concernées par l’opération.

• Le domaine d’application quant à la nature de l’ouvrage
  • Les règles énoncées à l’article 555 du Code civil n’ont vocation à s’appliquer que si des « plantations, constructions et ouvrages» ont été élevés sur un « fonds ».
    • Un fonds
      • Par fonds, il faut entendre un immeuble, soit une chose qui est fixe et qui est attachée au sol.
      • Son en particulier visés les immeubles par nature que sont « les fonds de terre et les bâtiments» ( 518 C. civ.)
    • Des plantations, constructions et ouvrages
      • Seules les notions de constructions et d’ouvrage soulèvent des difficultés.
      • À l’examen, il s’agit de toutes les constructions qui ne s’analysent pas en des améliorations ou des réparations d’un ouvrage existant (V. en ce sens 3^e civ. 5 juin 1973).
      • Par amélioration, il faut entendre tous les travaux qui ne se justifient pas par la conservation du bien et qui visent, au contraire, à lui apporter une plus-value.
      • La ligne de partage est donc la suivante : l’article 555 ne régit que les constructions nouvelles, susceptibles de constituer, par elles-mêmes, l’objet d’une accession. Il est, en revanche, étranger aux travaux exécutés sur une construction préexistante avec laquelle ils s’identifient et se confondent. Dans cette seconde hypothèse, les travaux n’ont pas d’individualité propre : ils ne « s’ajoutent » pas au fonds, ils se fondent dans un ouvrage qui lui appartient déjà.
      • La Cour de cassation a consacré cette distinction en jugeant que l’article 555 ne s’applique qu’aux constructions nouvelles susceptibles d’accession, et non aux travaux exécutés sur une construction préexistante avec laquelle ils s’identifient (Cass. 3^e civ., 9 sept. 2021, n°20-15.713l'arrêt▾).
      Illustration — Le preneur qui édifie un hangar sur la parcelle nue qu’il loue réalise une construction nouvelle : l’article 555 a vocation à régler le sort de cet ouvrage. En revanche, celui qui se borne à refaire la toiture, à réaménager les combles ou à ravaler la façade d’un bâtiment existant exécute des travaux qui s’identifient à l’ouvrage préexistant : l’article 555 est ici inapplicable, le sort de ces dépenses relevant des règles de l’enrichissement injustifié ou de la théorie des impenses.

• Le domaine d’application quant aux personnes
  • Le bénéficiaire de l’accession
    • L’article 555 du Code civil prévoit que le bénéficiaire de l’accession est, par hypothèse, le propriétaire du fonds conformément à l’article 551 du Code civil.
    • Le propriétaire n’est, toutefois, pas le seul susceptible d’exercer des droits réels sur le sol.
    • Aussi, la question se pose de l’application de l’article 555 lorsque la jouissance du fonds est exercée par le titulaire d’un droit démembré et plus généralement par le titulaire d’un droit réel ?
    • À l’examen, la jurisprudence admet que l’usufruitier ou l’emphytéote puissent se prévaloir du bénéfice de l’article 555.
    • Cette disposition ne profite donc pas au seul propriétaire ainsi que le suggère la lettre du texte.
    • Cette faculté reconnue à l’emphytéote demeure toutefois enfermée dans les limites temporelles de son droit. L’emphytéote ne profite de l’accession que pendant la durée du bail emphytéotique (art. L. 451-10 c. rural), de sorte qu’il ne saurait transmettre à l’acquéreur des constructions plus de droits qu’il n’en détient lui-même : son droit réel sur les ouvrages s’éteint au terme du bail, comme en cas de résiliation, l’accession se réalisant alors au profit du bailleur (Cass. 3^e civ., 18 déc. 2025, n°24-20.480l'arrêt▾). L’accession différée trouve ici sa parfaite illustration : tant que dure le titre, l’ouvrage demeure dans le patrimoine de l’occupant ; à son extinction, il fait retour au propriétaire du sol.
  • Le constructeur
    • Il s’évince des termes de l’article 555 du Code civil que la règle de conflit de propriété n’a vocation à s’appliquer qu’aux seules constructions et plantations « faits par un tiers» sur le fonds d’autrui.
    • Rapidement la question s’est alors posée de savoir ce que recouvrait la notion de tiers : quelles sont les personnes visées par le texte et plus précisément celles qui :
      • Soit, sont assujettis à l’obligation de démolition de l’ouvrage irrégulièrement édifié sur le fonds d’autrui
      • Soit sont créancières d’une indemnité compensatoire visant à réparer le préjudice résultant de leur éviction de l’ouvrage
    • Pendant longtemps, la doctrine a été partagée sur le sens qu’il y avait lieu de donner au mot « tiers » qui donc est employé par l’article 555, al. 1^er du Code civil.
    • Certains auteurs soutenaient qu’il s’agissait de toutes les personnes qui n’entretenaient aucun lien droit avec les personnes exerçant un droit réel sur le sol (propriétaire, usufruitier, emphytéote etc.).
    • Pour d’autres, l’existence d’un lien de droit entre le constructeur et le propriétaire du fonds ne constituait nullement un obstacle à l’application de l’article 555, au motif que seule la volonté des parties était déterminante de son application.
    • Pour cette frange de la doctrine, dans la mesure où l’article 555 a seulement une valeur supplétive, les parties peuvent y déroger par voie de convention de contraire, de sorte qu’il y a lieu de se référer, lorsqu’il en existe un, aux seules stipulations contractuelles.
    • Autrement dit, les parties sont libres de régler le sort des constructions et plantations par contrat, lequel contrat s’imposera au juge dont la mission se limitera à apprécier les clauses qui y figurent et dont la clarté et la précision sont exclusives de toute interprétation.
    • La Cour de cassation rappelle régulièrement en ce sens que les règles énoncées à l’article 555 du code civil régissent exclusivement les cas où le constructeur n’est pas avec le propriétaire du sol dans les liens d’un contrat se référant aux ouvrages élevés, de sorte que ce texte est inapplicable lorsque les travaux ont été effectués en vertu d’une convention ou de tout autre acte faisant la loi des parties (V. en ce sens 3^e civ. 6 nov. 1970, n°69-11900).
    • Il en résulte une articulation claire entre la loi et le contrat : l’article 555 n’a qu’une fonction supplétive. Il ne s’applique qu’à défaut de convention réglant le sort des ouvrages ; dès qu’une stipulation organise ce sort, elle prime, et le juge ne retrouve l’empire du texte légal que dans le silence des parties.

A) Exposé du principe

Afin d’appréhender le mécanisme institué par l’article 555 du Code civil, il convient de partir de l’article 551 du Code civil qui énonce la règle générale.

Cette disposition prévoit, en effet, que « tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire »

Est ainsi énoncé le principe de l’accession qui repose sur des règles de preuve et des règles de fond.

S’agissant des règles de preuves, elles visent à présumer le propriétaire soit comme étant l’auteur des plantations et constructions élevées sur son fonds, soit comme le propriétaire des matériaux qui ont permis de les réaliser.

S’agissant des règles de fond, elles visent à attribuer au propriétaire du sol la propriété de ce qui devrait appartenir à autrui car apporté ou édifié par lui, mais qui s’est incorporé au fonds.

L’article 555 du Code civil appartient à cette seconde catégorie de règle, de sorte qu’il n’a vocation à s’appliquer qu’une fois qu’il est établi :

• D’une part, que les constructions, plantations et ouvrages ont bien été réalisés par un tiers et non par le propriétaire du sol
• D’autre part, que les matériaux utilisés appartenaient au constructeur

Ces deux conditions cumulatives traduisent la logique du texte : l’article 555 ne se conçoit que dans l’hypothèse d’une dissociation entre la propriété du sol et la propriété de ce qui y est édifié. Si le propriétaire du sol a lui-même bâti, il n’y a pas de conflit à régler ; si les matériaux appartenaient déjà au propriétaire du fonds, c’est l’article 554 qui gouverne la situation.

Ce n’est que lorsque la preuve de ces deux éléments de faits est rapportée que les règles énoncées à l’article 555 du Code civil peuvent être mobilisées.

En substance, cette disposition attribue au propriétaire du sol la propriété des plantations, constructions et ouvrages élevés par un tiers.

Plus précisément, elle prévoit que « lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. »

Ce texte vise ainsi à régler un conflit de propriété entre le constructeur et le propriétaire du sol. Pour y parvenir il offre un choix plus ou moins ouvert au second selon que le premier est ou non de mauvaise foi.

• Lorsque le constructeur est de mauvaise foi, ce choix consiste pour le propriétaire du sol à opter, soit pour la conservation de l’ouvrage ou de la plantation, soit pour sa démolition.
• Lorsque le constructeur est de bonne foi, le choix du propriétaire du sol se limite à la conservation de l’ouvrage ou de la plantation moyennant, toutefois, le règlement d’une indemnité

La bonne ou la mauvaise foi du constructeur opère ainsi comme le pivot de tout le dispositif : elle ne joue pas sur le principe de l’accession — laquelle se réalise dans tous les cas au profit du propriétaire du sol — mais sur l’amplitude des options offertes à ce dernier et sur la charge financière qui en résulte. À la mauvaise foi correspond la faculté de démolir sans bourse délier ; à la bonne foi, l’obligation de conserver en indemnisant.

1) Le choix de la démolition de l’ouvrage ou de la plantation

• Principe
  • L’article 555, al. 2^e du Code civil prévoit que « si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds. »
  • Le propriétaire du sol sur lequel a été élevée une construction ou des plantations peut ainsi exiger la démolition, soit la remise en état de son fonds.
  • Il s’agit autrement dit pour lui de demander à ce qu’il soit mis un terme à une situation illicite, situation en une atteinte portée à son droit de propriété, à tout le moins au droit réel dont il est titulaire.
  • Il s’agit là d’un droit purement discrétionnaire, soit insusceptible de dégénérer en abus de droit.
  • Il en résulte que le propriétaire du fonds est fondé à solliciter la démolition de l’ouvrage alors même que sa présence ne lui cause aucun préjudice, ni aucune gêne d’aucun ordre.
  • La Cour de cassation a consacré ce caractère discrétionnaire en matière voisine, en jugeant que la défense du droit de propriété contre un empiétement ne peut dégénérer en abus (Cass. 3^e civ., 7 juin 1990, n°88-16.277l'arrêt▾). Le propriétaire qui réclame la cessation de l’atteinte exerce une prérogative inhérente à son droit ; la disproportion entre l’avantage qu’il en retire et le préjudice causé au constructeur est, par principe, indifférente.
  • Cette faculté dont est investi le propriétaire du sol est, par ailleurs, déconnectée de toute action en responsabilité qu’il serait susceptible d’engager à l’encontre de l’auteur de la construction ou de la plantation.
  • Elle procède donc, non pas de l’exercice d’un droit personnel (une créance d’indemnisation), mais d’un droit réel attaché à sa qualité de propriétaire.
  • La remise en état n’implique pas, pour autant, une destruction nécessairement totale. Lorsque l’atteinte procède d’un empiétement, le juge du fond, qui apprécie souverainement la possibilité technique de supprimer le seul débord, peut ordonner le rétablissement de la construction dans les limites du fonds sans qu’il y ait lieu de la démolir en son entier (Cass. 3^e civ., 26 nov. 1975, n°74-12.036l'arrêt▾). La sanction se règle alors à la mesure de l’atteinte.
  • En raison de la gravité de la mesure sollicitée, la demande de démolition de l’ouvrage est toutefois enfermée dans des conditions très strictes.
  • En particulier, elle ne pourra être formulée qu’en cas de mauvaise foi établie du constructeur.

• Condition
  • L’absence de bonne foi
    • L’article 555, al. 4^e du Code civil dispose que « si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent.»
    • Il s’infère de cette disposition que lorsque le constructeur est de bonne foi, il est fait interdiction au propriétaire du sol d’exiger la démolition de l’ouvrage ou des plantations.
    • Ce n’est que si la mauvaise foi est établie que ce dernier sera fondé à se prévaloir du bénéfice de l’alinéa 2 de l’article 555, soit à demander la destruction de l’ouvrage édifiée irrégulièrement.
    • La question qui alors se pose est de savoir ce que l’on doit entendre par bonne foi.
  • La notion de bonne foi
    • En substance la bonne foi s’entend comme la croyance dans laquelle se trouvait le constructeur d’avoir élevé un ouvrage ou des plantations sur un fonds dont il était propriétaire.
    • À cet égard, l’article 555, al. 4^e du Code civil invite à raisonner par analogie avec le cas du « tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits», ce qui implique donc de se tourner vers les règles qui régissent le sort des fruits perçus par une personne autre que le propriétaire de la chose qui les a produits.
    • En application de l’article 549 du Code civil, tandis que la mauvaise foi du possesseur l’oblige à restituer les fruits perçus, la bonne foi l’autorise, au contraire, à les conserver.
    • Il convient de relever, à cet égard, que même tenu de restituer les fruits, le possesseur n’est pas pour autant dépouillé de toute créance : il a droit, en vertu de l’article 548 du Code civil, au remboursement des frais qu’il a exposés pour parvenir à la perception de ces fruits, sans avoir à en démontrer la nécessité (Cass. 3^e civ., 12 févr. 2003, n°01-15.051l'arrêt▾). La logique d’ensemble du régime des fruits — sur lequel l’article 555 calque la notion de bonne foi — est ainsi traversée par un souci d’équilibre entre le propriétaire et celui qui a mis la chose en valeur.
    • L’article 550 du Code civil définit le possesseur de bonne foi comme celui qui « possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. »
    • Appliqué au constructeur de l’ouvrage édifié sur le terrain d’autrui, cela signifie qu’il serait de bonne foi toutes les fois qu’il est en mesure de justifier d’un titre translatif de propriété et qu’il est établi qu’il n’avait pas connaissance des irrégularités dont il était frappé.
    • Deux éléments doivent donc se conjuguer : un élément objectif — l’existence d’un titre translatif de propriété (vente, donation, échange) — et un élément subjectif — l’ignorance des vices affectant ce titre. La bonne foi de l’article 555 n’est, en ce sens, pas une simple croyance abstraite : elle s’adosse nécessairement à un titre.
    • À l’examen, c’est le raisonnement adopté par la Cour de cassation qui, dans un arrêt du 17 novembre 1971 a, par exemple, jugé que « le terme de bonne foi employé par l’alinéa 4 de l’article 555 s’entend par référence à l’article 550 et ne vise que celui qui possède comme propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices» ( 3e civ., 17 nov. 1971, n°70-13346l'arrêt▾).
    • Cette solution a été réaffirmée à plusieurs reprises, notamment dans un arrêt du 14 novembre 2002 rendu par la troisième chambre civile ( 3^e civ. 14 nov. 2002, 01-02597l'arrêt▾) ou encore dans un arrêt du 15 juin 2010 (Cass. 3^e civ. 15 juin 2010, n°09-67178l'arrêt▾).
    • Elle a été tout récemment consolidée : la Cour de cassation juge que la bonne foi de l’article 555 s’entend par référence à l’article 550 et suppose une possession en vertu d’un titre translatif dont on ignore les vices, de sorte que celui qui construit avec l’autorisation du propriétaire du sol, mais sans titre translatif, n’est pas de bonne foi (Cass. 3^e civ., 15 avr. 2021, n°20-13.649l'arrêt▾).
    • En l’absence de titre translatif de propriété, tel qu’un bail, la Cour de cassation admet que le constructeur puisse être qualifié de bonne foi (V. en ce sens 3^e civ. 22 mars 1983).
    • La haute juridiction est allée encore plus loin en considérant, dans plusieurs décisions que, quand bien même le preneur aurait obtenu l’autorisation de construire sur le fonds du bailleur, cette autorisation ne lui conférera pas la qualité de constructeur de bonne foi (V. en ce sens 3^e civ. 29 mars 2000, n°98-15734l'arrêt▾; Cass. 3^e civ. 1^er juin 2010, n°08-21254).
    • La cohérence de la jurisprudence est, sur ce point, remarquable : l’autorisation de bâtir n’est pas un titre translatif. Elle confère une faculté d’user du fonds, non la croyance d’en être propriétaire. Le locataire, l’emphytéote, le détenteur autorisé savent qu’ils construisent sur le bien d’autrui : ils ne sauraient, par définition, être de bonne foi au sens de l’article 555.
    Cass. 3^e civ., 15 avr. 2021, n°20-13.649

    Faits

    Un occupant édifie des constructions sur un fonds avec l’autorisation de son propriétaire, mais sans détenir de titre translatif de propriété sur le terrain.

    Problème

    Le constructeur autorisé, mais dépourvu de titre translatif, peut-il revendiquer la qualité de constructeur de bonne foi au sens de l’article 555, alinéa 4, du Code civil, et faire ainsi obstacle à la démolition ?

    Solution

    Non. La bonne foi de l’article 555 s’entend par référence à l’article 550 et suppose une possession exercée en vertu d’un titre translatif de propriété dont le possesseur ignore les vices. L’autorisation de construire délivrée par le propriétaire ne constitue pas un tel titre : le constructeur n’est, dès lors, pas de bonne foi.

    Portée

    L’arrêt verrouille l’alignement de la bonne foi de l’article 555 sur celle de l’article 550 et écarte définitivement la qualification de bonne foi pour le simple détenteur autorisé, exposé en conséquence à la démolition de l’ouvrage.

  • La preuve
    • S’agissant de la preuve de la preuve de la bonne foi, en application de l’article 2274, elle est, en principe, « toujours présumée», de sorte que « c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ».
    • L’application de cette présomption reviendrait néanmoins à exiger que le propriétaire du sol rapporte la preuve d’un fait négatif, soit que le constructeur n’est muni d’aucun titre translatif de propriété.
    • Or, en matière probatoire, l’adage negativa non sunt probanda commande de ne pas faire peser sur une partie la démonstration d’un fait purement négatif, dont l’établissement se révèle, en pratique, quasi impossible.
    • C’est la raison pour laquelle la Cour de cassation a opéré un renversement de la charge de la preuve en jugeant qu’il appartenait au constructeur de justifier d’un juste titre ( 3^e civ. 8 déc. 1971, n°70-13550l'arrêt▾).
    • Le mécanisme probatoire se déroule ainsi en deux temps : en premier lieu, c’est au constructeur d’établir l’existence d’un titre translatif ; en second lieu, ce titre une fois rapporté, le propriétaire du sol devra, pour établir la mauvaise foi, démontrer que le constructeur ne pouvait pas ignorer les vices qui entachent ce titre.
    • Enfin, il peut être précisé que la bonne foi s’apprécie au moment de l’élévation de l’ouvrage ou des plantations et non au moment ou le constructeur se dote d’un titre.

• Mise en œuvre
  • Principe
    • L’article 555, al. 2^e du Code civil prévoit que lorsque le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, ce qui suppose qu’il soit de mauvaise foi, cette situation emporte deux conséquences :
      • D’une part, la démolition est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui
      • D’autre part, le tiers peut être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.
    • Ainsi, lorsque le propriétaire du fonds opte pour la démolition de l’ouvrage, non seulement il ne devra verser aucune indemnité au constructeur, mais encore c’est à ce dernier qu’il reviendra de prendre en charge son coût.
    • La rigueur de la sanction se comprend à l’aune de la mauvaise foi : le constructeur qui a sciemment bâti sur le terrain d’autrui ne saurait tirer profit de sa propre déloyauté — nemo auditur propriam turpitudinem allegans. Il supporte donc, cumulativement, la perte de l’ouvrage, le coût de sa démolition et, le cas échéant, la réparation du préjudice.
    • Le propriétaire du fonds sera fondé en sus, en cas de préjudice causé par la démolition de l’ouvrage, à réclamer l’octroi de dommages et intérêts.
  • Tempéraments
    • Il est des cas où, nonobstant la mauvaise foi du constructeur, le choix de la démolition sera soit, prohibée, soit subordonnée à la satisfaction de conditions supplémentaires.
      • L’obtention d’un permis de démolir
        • Le Code de l’urbanisme subordonne la démolition d’un ouvrage à l’obtention d’un permis de démolir (V. en ce sens R. 421-26 et suivants C. urb).
        • Aussi, l’absence de délivrance de cette autorisation est de nature à paralyser le jeu de l’article 555, al. 2^e du Code civil.
        • Il en résulte un paradoxe que le praticien doit avoir présent à l’esprit : le droit privé reconnaît au propriétaire une faculté discrétionnaire de démolir, mais le droit de l’urbanisme en subordonne l’exercice effectif à une autorisation administrative. Le droit réel ne s’affranchit pas, dans sa mise en œuvre, des contraintes de police de la construction.
      • La démolition des ouvrages publics
        • Lorsque l’ouvrage construit sur le fonds d’autrui relève du domaine public, il appartient, non pas au juge judiciaire de se prononcer sur la démolition, mais au juge d’administratif.
        • Si, le caractère inaliénable, imprescriptible et insaisissable des biens publics n’est pas, en soi, en obstacle au prononcé d’une mesure de démolition, encore faut-il que plusieurs conditions soient réunies.
        • Dans un arrêt du 29 janvier 2003, le Conseil d’État a, en effet, jugé que lorsque le juge administratif est saisi d’une demande d’exécution d’une décision juridictionnelle dont il résulte qu’un ouvrage public a été implanté de façon irrégulière il lui appartient, pour déterminer, en fonction de la situation de droit et de fait existant à la date à laquelle il statue, si l’exécution de cette décision implique qu’il ordonne la démolition de cet ouvrage, de rechercher :
          • D’abord, si, eu égard notamment aux motifs de la décision, une régularisation appropriée est possible
          • Ensuite, dans la négative, il lui revient de prendre en considération, d’une part, les inconvénients que la présence de l’ouvrage entraîne pour les divers intérêts publics ou privés en présence et notamment, le cas échéant, pour le propriétaire du terrain d’assiette de l’ouvrage, d’autre part, les conséquences de la démolition pour l’intérêt général, et d’apprécier, en rapprochant ces éléments, si la démolition n’entraîne pas une atteinte excessive à l’intérêt général
        • Ce n’est qu’une fois ces conditions réunies que le Juge administratif est fondé a ordonné la démolition de l’ouvrage public irrégulièrement construit sur un fonds privé.
        • On mesure ici le contraste avec le droit privé : alors que la démolition relève, entre particuliers, d’un droit discrétionnaire insusceptible d’abus, elle est, s’agissant d’un ouvrage public, soumise à un contrôle de proportionnalité — la balance entre l’atteinte au droit de propriété privée et la sauvegarde de l’intérêt général.
        • La Cour de cassation a néanmoins précisé que lorsque l’emprise irrégulière était constitutive d’une voie de fait les juridictions de l’ordre judiciaire retrouvaient leur compétence et, par voie de conséquence, la faculté de faire application de l’article 555, al. 2^e du Code civil.
        • Dans un arrêt du 12 mai 2009, la troisième chambre civile au jugé en ce sens, au visa de l’article 544 du Code civil, que « si les juridictions de l’ordre judiciaire ne peuvent prescrire aucune mesure de nature à porter atteinte, sous quelque forme que ce soit, à l’intégrité ou au fonctionnement d’un ouvrage public, il en va autrement dans l’hypothèse où la réalisation de l’ouvrage procède d’un acte qui est manifestement insusceptible de se rattacher à un pouvoir dont dispose l’autorité administrative et qu’aucune procédure de régularisation appropriée n’a été engagée» ( 3^e civ., 12 mai 2009 n°08-12994l'arrêt▾).
      • La renonciation à la démolition
        • Compte tenu de la gravité de l’acte de démolition, la jurisprudence admet que la renonciation à cette mesure se déduise du comportement du propriétaire du fonds.
        • Cette renonciation, qui n’a pas à être expresse, procède de l’analyse classique selon laquelle un droit peut être abdiqué par une manifestation de volonté non équivoque, fût-elle tacite.
        • Tel sera notamment le cas lorsque le bailleur aura, à l’expiration du bail, pris possession des lieux ( 1^er civ. 25 janv. 1961).
        • Rien n’interdit, par ailleurs, les parties de stipuler une clause dans le contrat aux termes de laquelle le propriétaire du sol renonce, par anticipation, à exercer sa faculté de renonciation.

2) Le choix de la conservation de l’ouvrage ou de la plantation

• Principe
  • L’article 555, al. 3^e du Code civil prévoit que « si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. »
  • Il ressort de cette disposition que le propriétaire du fonds dispose de ma faculté de conserver l’ouvrage ou les plantations qui ont été élevés par le tiers.
  • Contrairement à la faculté démolition qui relève d’un choix purement discrétionnaire, l’étendue de la liberté dont le propriétaire du fonds est investi quant à la conservation de l’ouvrage varie selon que le constructeur est de bonne ou de mauvaise foi.
  • En effet, lorsque ce dernier est de mauvaise foi, le propriétaire du fonds peut indifféremment opter pour la conservation de l’ouvrage.
  • Lorsque, en revanche, le constructeur est de bonne foi, ce choix s’impose à lui dans la mesure où l’alinéa 4 de l’article 555 lui ferme la voie de la démolition lui est fermée.
  • En d’autres termes, la conservation, qui n’est qu’une faculté face au constructeur de mauvaise foi, se mue en obligation face au constructeur de bonne foi : le propriétaire du sol n’a alors d’autre issue que de garder l’ouvrage en indemnisant son auteur.
  • Pour mémoire, cet alinéa prévoit que « si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent. »
  • S’agissant de la faculté de conservation de l’ouvrage proprement dit, elle se traduit donc par l’incorporation définitive du bien d’autrui à l’immeuble qui appartient au propriétaire du sol.
  • Il s’agit là d’une application primaire de la règle de l’accession énoncée à l’article 551 du Code civil qui, pour mémoire, prévoit que « tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire».
  • Selon que l’ouvrage ou les plantations sont élevés dans le cadre de l’exécution d’une convention conclue entre le constructeur et le propriétaire du fonds, l’accession sera immédiate ou différé à la survenance du terme de la convention.

• Condition
  • À la différence de la démolition qui ne peut être exigée par le propriétaire du fonds qu’à la condition que le constructeur soit de mauvaise foi, la conservation de l’ouvrage peut être sollicitée dans les deux cas.
  • Il est donc indifférent que l’auteur de l’ouvrage soit de bonne ou de mauvaise foi : le bénéficiaire de l’accession peut toujours opter pour sa conservation.
  • Seule contrainte pour le propriétaire du fonds ; l’obligation d’indemniser le constructeur.
  • Cette dissymétrie se comprend aisément : la conservation ne porte aucune atteinte au constructeur — au contraire, elle le préserve de la perte de son ouvrage et lui ouvre droit à indemnité —, là où la démolition, mesure radicale, ne se justifie que par la sanction d’une mauvaise foi caractérisée.

• Mise en œuvre
  • L’article 555, al. 3^e du Code civil prévoit que lorsque le propriétaire du fonds opte pour la conservation de l’ouvrage, « il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.»
  • Il s’infère de cette disposition qu’une indemnité est due au constructeur évincé, lequel est seul créancier, ce qui exclut qu’elle soit due au possesseur de l’ouvrage.
  • Quant au débiteur de cette indemnité, il s’agit du propriétaire du sol au moment où l’accession intervient, lequel dispose alors d’un choix quant au calcul de l’indemnité prévue par le texte.
  • Ce choix consiste à rembourser au constructeur :
    • Soit la plus-value que lui procure l’élévation de l’ouvrage sur son fonds
    • Soit le coût de construction de l’ouvrage (main-d’œuvre et matériaux)
  • Cette dualité de modes d’évaluation poursuit un objectif d’équilibre : l’option appartient au propriétaire du sol — débiteur de l’indemnité — qui retiendra naturellement la base la moins onéreuse pour lui, sans que le constructeur ne puisse exiger l’une plutôt que l’autre.
  • L’estimation s’opère, dans les deux cas, à la date du remboursement et non à celle de l’édification, le texte commandant en outre de tenir compte de « l’état dans lequel se trouvent » les ouvrages : un bien vétuste ou dégradé donnera lieu à une indemnité moindre qu’un ouvrage entretenu.
  Illustration chiffrée — Un constructeur a édifié, avec ses propres matériaux, un bâtiment dont la construction a coûté 80 000 € (main-d’œuvre et matériaux). À la date du remboursement, l’ouvrage, partiellement vétuste, n’augmente la valeur du fonds que de 60 000 €. Le propriétaire du sol, qui conserve l’ouvrage, optera pour la base la plus avantageuse pour lui : il versera 60 000 € au titre de la plus-value, et non 80 000 € au titre du coût de construction. À l’inverse, si la plus-value rapportée au fonds atteignait 100 000 €, il choisirait de rembourser le coût de construction de 80 000 €.

B) Portée du principe

Les règles énoncées à l’article 555 du Code civil ne sont pas d’ordre public, elles présentent un caractère supplétif. Il en résulte qu’il peut y être dérogé par convention contraire.

Il convient toutefois de bien mesurer la portée de ce caractère supplétif. À défaut de stipulation contraire, l’accession opère de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une quelconque manifestation de volonté du propriétaire du sol : son acquisition de la propriété des constructions n’est subordonnée ni à l’exercice d’une action de sa part, ni à l’initiative d’un tiers. La Cour de cassation l’a clairement affirmé en jugeant que, sauf convention contraire, l’accession joue de plein droit, l’acquisition de la propriété n’étant pas subordonnée à l’action du propriétaire du sol ni à celle du créancier poursuivant la vente forcée du bien ( 3^e civ., 27 mars 2002, n° 00-18.201l'arrêt▾).

Encore faut-il que l’on demeure dans le champ d’application de l’article 555. La Cour de cassation a précisé que ce texte ne régit que les constructions nouvelles susceptibles d’accession, à l’exclusion des travaux exécutés sur une construction préexistante avec laquelle ils s’identifient et se confondent ( 3^e civ., 9 sept. 2021, n° 20-15.713l'arrêt▾). La distinction est d’importance : lorsqu’un tiers édifie un ouvrage autonome sur le fonds d’autrui, le conflit de propriétés se règle par le jeu de l’article 555 ; en revanche, lorsqu’il se borne à améliorer ou à transformer un édifice déjà incorporé au sol, les travaux suivent le sort de l’immeuble dont ils sont devenus l’accessoire indissociable, et le contentieux relève alors du droit commun de l’enrichissement ou des conventions.

Cette convention contraire peut avoir pour effet, soit de différer le mécanisme d’accession, soit de l’écarter purement et simplement.

1) L’accession différée

En principe, lorsque le détenteur régulier d’un fonds (locataire ou fermier) plante des arbres ou édifie des constructions sur ce fonds, en application de la règle de l’accession elles devraient revenir au propriétaire du sol, sauf à ce qu’il y ait renoncé expressément.

C’était d’ailleurs la position soutenue par la Cour de cassation jusqu’au milieu du XXe siècle. Dans un arrêt du 20 mars 1939, elle avait, par exemple, jugé que « le propriétaire du sol devient propriétaire immédiatement par le seul fait de leur incorporation, de toutes les constructions élevées par un tiers, que cette règle, d’une portée générale, s’applique notamment au locataire pour les constructions élevées sur le terrain à lui loué » (Cass. req., 20 mars 1939).

Sauf à ce que le propriétaire du sol renonce expressément à son droit d’accession par convention, la jurisprudence considérait donc que l’accession opérait immédiatement, nonobstant la conclusion d’une convention avec le constructeur.

Par un arrêt du 1^er décembre 1964 la Cour de cassation a finalement abandonné cette position en jugeant que « si, en l’absence d’accord des parties, le sort des constructions élevées par le preneur est réglé à l’expiration du bail par l’article 555, alinéas 1 et 2 du code civil, le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a édifiées sur le terrain du bailleur » (Cass. 1^ère civ. 1^er déc. 1964).

Aussi, pour la première chambre civile, en cas de conclusion d’une convention aux termes de laquelle le propriétaire autorise son cocontractant à effectuer des constructions ou des plantations sur son fonds, son droit d’accession qui opère, en principe, progressivement à mesure de leur réalisation, sera différé.

Tant que la convention n’a pas expiré, le propriétaire des constructions et des plantations demeure donc, non pas le propriétaire du sol, mais bien le preneur.

Il est indifférent que la convention conclue confère au preneur un droit personnel de jouissance ou un droit réel. Ce qui importe c’est qu’elle l’autorise à occuper la partie du fonds sur laquelle sont élevés l’ouvrage ou les plantations et qu’elle ne comporte aucune clause interdisant cette modalité d’exploitation du fonds.

Cette logique trouve une illustration topique dans le bail emphytéotique. L’emphytéote, titulaire d’un droit réel sur le fonds d’autrui, profite de l’accession sur les constructions qu’il édifie — mais seulement pour la durée du bail. La Cour de cassation a récemment précisé que l’emphytéote ne profite de l’accession que pendant la durée du bail, conformément à l’article L. 451-10 du code rural, et qu’il ne peut, partant, transmettre à un acquéreur plus de droits qu’il n’en détient lui-même : son droit réel sur les constructions s’éteint au terme du bail ou en cas de résiliation de celui-ci, l’accession se réalisant alors au profit du bailleur ( 3^e civ., 18 déc. 2025, n° 24-20.480l'arrêt▾).

L’accession différée a pour conséquence, outre de reconnaître au preneur ou à l’usufruitier, la propriété des constructions et plantations qu’il a élevés sur le fonds, de l’autoriser à constituer des hypothèques et plus généralement à accomplir sur elles tout acte de disposition qu’il jugera utile.

À l’expiration du droit de jouissance – réel ou personnel – du propriétaire des ouvrages leur propriété reviendra, en tout état de cause, au propriétaire du sol par voie d’accession laquelle a seulement été différée et non écartée.

Une difficulté est susceptible de survenir en cas de prolongation du terme de la jouissance et plus particulièrement lorsque cette prolongation consistera en un renouvellement du bail.

Une application stricte des règles qui encadrent la durée des conventions, devrait conduire à distinguer selon que la convention conclue entre le propriétaire du fonds et le constructeur a fait l’objet d’une prorogation de son terme ou d’un renouvellement. Cette distinction, d’apparence purement technique, commande en réalité le moment précis auquel le propriétaire du sol recouvre la propriété des ouvrages — et, partant, le sort de l’investissement consenti par le preneur.

• La prorogation du terme
  • Classiquement, la prorogation est définie comme le report du terme extinctif du contrat sous l’effet du commun accord des parties.
  • La prorogation du contrat a pour effet de reporter le terme extinctif du contrat.
  • Autrement dit, la convention initiale conclue par les parties continue à produire ses effets pour l’avenir.
  • Pour être efficace, la prorogation doit avoir été convenue entre les cocontractants avant l’expiration du terme du contrat.
  • En toute logique, lorsque la convention conclue entre le propriétaire du fonds et le constructeur a fait l’objet d’une simple prorogation de son terme, l’accession ne devrait pas pouvoir jouer à l’expiration du terme initial : elle devrait être reportée au nouveau terme convenu par les parties.
  • La raison en est que c’est toujours la même convention qui s’applique : la prorogation ne conduit pas à la création d’un nouveau contrat, ce qui la distingue du renouvellement.
  • Il en résulte, pour le preneur, une situation favorable : la continuité du lien contractuel emporte continuité de sa propriété sur les ouvrages, l’accession demeurant suspendue tant que le terme reporté n’est pas advenu.

• Le renouvellement du contrat
  • Le renouvellement consiste en la substitution d’un contrat dont le terme est échu par un nouveau contrat identique en toutes ses dispositions.
  • Aux termes de l’article 1214, al. 2 du code civil « le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée. »
  • Autrement dit, le renouvellement d’un contrat opère novation en ce sens que cette opération donne naissance à une nouvelle convention.
  • Quant à la tacite reconduction, elle s’analyse en un renouvellement de contrat qui n’a pas expressément été exprimé par les parties.
  • C’est la raison pour laquelle elle donne lieu à la naissance d’un nouveau contrat et non à une prorogation du terme.
  • En cas de renouvellement ou de tacite reconduction du contrat conclu entre le propriétaire du fonds et le constructeur, l’accession opère à l’expiration du terme du premier contrat.
  • Il en résulte que le bailleur devient le propriétaire des constructions et plantations élevées sur son fonds, alors même que le preneur en conserve la jouissance.
  • La raison en est purement logique : le terme du premier contrat étant échu, l’accession — qui n’avait été que différée jusqu’à ce terme — produit son plein effet à cet instant précis, le contrat nouveau né du renouvellement étant juridiquement distinct de celui dont l’expiration commandait le jeu de l’accession.
  • Bien qu’hésitante sur la question, la Cour de cassation a statué en ce sens dans un arrêt du 23 novembre 2017 s’agissant du renouvellement d’un bail rural ( 3^e civ. 23 nov. 2017, n°16-16815l'arrêt▾).
  • En droit, la solution est parfaitement conforme aux règles qui régissent la durée du contrat.
  • En pratique toutefois, elle conduit à une situation pour le moins byzantine en ce qu’elle dépouille le preneur de son droit de propriété sur les constructions qu’il a érigées, alors même qu’il en conserve la jouissance et que, finalement, les rapports entre lui et le propriétaire du sol demeurent, dans les faits, identiques.
  • Ce constat a conduit la Cour de cassation dans certains arrêts à s’émanciper de la logique juridique à la faveur d’une solution empreinte de pragmatisme.
  • Dans un arrêt du 4 avril 2002 elle a par exemple jugé que « en application de l’article 555 du Code civil, le preneur restait propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il avait régulièrement édifiées sur le terrain loué et que la clause d’accession insérée au bail prévoyant que le bailleur deviendrait propriétaire desdites constructions ne pouvait jouer qu’à la fin du bail et à défaut de renouvellement » ( 3^e civ., 4 avr. 2002, n° 01-70061l'arrêt▾).
  • Dans cette décision, la troisième chambre civile estime donc que tant que le preneur conserve des droits sur le fonds donné à bail, il demeure propriétaire des constructions et plantations qu’il a élevées, ce nonobstant le renouvellement du contrat qui le lie au propriétaire du sol.
  • L’opposition entre ces deux courants traduit, au fond, la tension entre une approche strictement formaliste — attachée à la dualité des contrats successifs — et une approche fonctionnelle, soucieuse de préserver l’économie réelle de la relation et l’investissement du preneur tant que dure son occupation du fonds.
  • La Cour de cassation est-elle susceptible de renouer avec cette solution à l’avenir ?
  • La décision rendue 23 novembre 2017 suggère qu’elle n’en a, pour l’heure, pas l’intention ( 3^e civ. 23 nov. 2017, n°16-16815l'arrêt▾).

2) L’accession écartée

Tout autant que l’accession peut être différée dans le temps par le jeu d’une convention conclue entre le propriétaire du sol et le constructeur, elle peut également être purement et simplement écartée.

Il s’agira pour le propriétaire du fonds de renoncer à son droit d’accession, ce qui, en somme, revient pour lui à aliéner une portion de son droit de propriété et plus précisément à consentir à l’occupant du sol un droit de superficie.

L’opération ne s’analyse pas ici en un démembrement du droit de propriété, ce qui consisterait à répartir les prérogatives attachées au droit de propriété (usus, fructus et abusus) entre plusieurs titulaires, mais à diviser l’objet même du droit de propriété.

La nuance est capitale et mérite d’être pleinement explicitée. Dans le démembrement — tel l’usufruit —, le bien demeure un et indivis quant à son objet, mais les prérogatives qui composent la propriété se trouvent réparties entre plusieurs têtes : l’usufruitier détient l’usus et le fructus, le nu-propriétaire conserve l’abusus. Dans la division de l’objet, au contraire, ce n’est pas le faisceau de prérogatives qui est scindé, mais la chose elle-même qui se trouve fractionnée en plusieurs assiettes matérielles, chacune supportant une propriété pleine et entière. Le superficiaire n’est donc pas le titulaire d’un démembrement du droit du tréfoncier : il est plein propriétaire de ce qui se trouve au-dessus du sol.

Cette division de l’objet du droit de propriété procède de l’idée que le périmètre de la propriété d’un immeuble s’apparente à un « cône partant du centre de la terre pour aller vers les confins de l’atmosphère terrestre ».

Aussi, la division de la propriété immobilière peut être envisagée de deux manières :

• D’une part, il peut s’agir de diviser l’immeuble à partir du sol en attribuant la propriété du dessous (tréfonds) à un tréfoncier et la propriété de la surface et de tout ce qui s’y trouve attaché à un superficiaire.
• D’autre part, il peut s’agir de diviser l’immeuble en l’appréhendant comme un volume unique qui peut être découpé en sous-volumes détachés du sol, dont le nombre et la forme ne sont limités que par la configuration matérielle du bien.

Cette seconde technique — la division en volumes — connaît aujourd’hui un essor considérable dans les opérations immobilières complexes, où s’imbriquent constructions superposées, ouvrages publics et équipements privés. Le bien n’y est plus appréhendé comme une surface prolongée vers le haut et vers le bas, mais comme un ensemble de volumes géométriquement définis, chacun pouvant faire l’objet d’une propriété autonome. Sa singularité juridique implique d’en cantonner soigneusement le régime : ainsi la Cour de cassation a-t-elle jugé que le droit de délaissement institué par l’article L. 311-2 du code de l’urbanisme ne s’applique pas à une partie d’un bien organisé en volumes ( 3^e civ., 20 mars 2025, n° 25-70.001l'arrêt▾), confirmant que la division volumétrique obéit à une logique propre, irréductible à celle de la propriété foncière classique.

S’agissant de la constitution du droit de superficie, il est admis depuis longtemps qu’il a pour effet de faire échec à la règle de l’accession qui n’est pas d’ordre public et qui, par conséquent, peut être aménagée.

Cette constitution qui opère donc une dissociation de l’immeuble, a pour effet d’attribuer la propriété de tout ce qui est élevé sur le sol au superficiaire, le sous-sol appartenant au tréfoncier.

Au fond, la particularité du droit de superficie est que son assiette est amputée du sous-sol, de sorte que coexistent deux droits de propriété aux assiettes distinctes.

Ainsi, le droit de superficie procède de cette dissociation, laquelle conduit, comme l’observent des auteurs à « une superposition de droit réels distincts ».

À la différence de l’accession différée, qui ne fait que suspendre le retour des ouvrages au propriétaire du sol, l’accession écartée par constitution d’un droit de superficie présente, en principe, un caractère pérenne : le superficiaire conserve la propriété de ce qu’il édifie aussi longtemps que dure son droit, et celle-ci ne se résout pas, par le seul effet du temps, au profit du tréfoncier. La distinction entre les deux mécanismes — report et suppression — gouverne ainsi tout le sort des constructions élevées sur le fonds d’autrui par convention.

C) Cas particulier de l’empiétement

Si l’article 555 du Code civil a vocation à régler un conflit de propriétés qui résulte de l’élévation d’un ouvrage ou de plantations sur un fonds par une personne autre que le propriétaire du sol, la question se pose de son application en cas d’empiétement de la construction sur le fonds voisin.

Le siège de la difficulté tient à ce que l’empiétement met en présence, non plus un constructeur dépourvu de tout droit sur le sol, mais un propriétaire qui, en édifiant sur son propre fonds, déborde sur celui de son voisin. Le mécanisme de l’article 555, pensé pour le tiers qui construit intégralement sur le terrain d’autrui, s’accommode mal de cette hypothèse : la jurisprudence en exclut d’ailleurs l’application au profit d’une protection vigoureuse du droit de propriété du fonds empiété.

En la matière, il y a lieu de distinguer selon que l’empiétement est le fait de plantations ou d’un ouvrage.

1) Les plantations

L’article 673, al. 1^er dispose que « celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. »

L’alinéa 2 poursuit en prévoyant que « si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative. »

Ces deux alinéas instituent un régime dual, dont l’économie repose sur une summa divisio : selon que l’empiétement procède des branches ou des racines, la victime se voit reconnaître, soit un droit d’exiger la coupe par voie de contrainte, soit un droit de couper elle-même. Avant d’en détailler les ressorts, deux observations liminaires s’imposent.

Tout d’abord, il ressort de ces deux premiers alinéas du texte que l’arbre, même planté à distance réglementaire, ne doit pas empiéter sur le fonds voisin. Le respect des distances prescrites à l’article 671 du Code civil ne confère donc aucune immunité quant à l’empiétement : un arbre légalement implanté demeure susceptible de débordement, et la victime conserve, à raison de celui-ci, les facultés que lui ouvre l’article 673.

Dans un arrêt du 2 février 1982, la Cour de cassation a précisé que ce texte « l’article 673 du code civil n’est pas applicable aux fonds séparés par un chemin prive dont l’usage commun par les riverains ne saurait être limite à la circulation et au passage » (Cass. 3^e civ. 2 févr. 1982, n°81-12532l'arrêt▾).

Ensuite, il convient ici de distinguer selon que ce sont les branches de la plantation qui empiètent ou des racines, ronces et brindilles.

• Les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux
  • Dans cette hypothèse, le propriétaire du fonds sur lequel il est empiété peut « contraindre» le propriétaire du fonds voisin à couper les branches qui empiètent.
  • Le choix des mots est ici important : l’emploi du terme contraindre signifie qu’il est interdit à la victime de l’empiétement de se faire justice elle-même ( Req. 19 janv. 1920).
  • Autrement dit, sauf exécution spontanée, il conviendra de saisir le juge qui aura seul pouvoir de « contraindre» le propriétaire des plantations à couper les branches qui dépassent. La victime ne peut, de sa propre autorité, pénétrer sur le fonds voisin pour procéder à l’élagage : la prohibition de la justice privée commande le recours au juge.
  • Par ailleurs, il convient d’observer que la sanction consiste seulement à couper les branches des arbres qui avancent au-delà de la ligne séparative.
  • En aucun cas, il ne pourra donc être imposé au propriétaire des plantations de les arracher ou de les réduire dès lors qu’elles respectent la distance prescrite à l’article 671 du Code civil. La mesure se borne à rétablir la ligne séparative ; elle ne saurait porter atteinte à l’arbre régulièrement planté au-delà de ce qui est strictement nécessaire pour faire cesser le débordement.
  • Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 13 juin 2012 que « l’article 673 du code civil n’est pas d’ordre public et qu’il peut y être dérogé».
  • Aussi, a-t-elle validé le rejet par une Cour d’appel d’une demande d’élagage d’un pin parasol établi dans un lotissement après avoir relevé que le règlement « imposait le maintien et la protection des plantations quelles que soient leurs distances aux limites séparatives» ( 3^e civ. 13 juin 2012, n°11-18791l'arrêt▾).

• Les racines, ronces et brindilles
  • Dans cette hypothèse, l’article 672, al. 2^e prévoit que le propriétaire du fonds qui fait l’objet d’un empiétement a le droit de couper lui-même les racines, ronces et brindilles à la limite de la ligne séparative.
  • Ainsi, est-il autorisé à se faire justice lui-même. La différence de traitement avec les branches est nette : là où l’empiétement aérien impose le détour par le juge, l’empiétement souterrain ou superficiel autorise une intervention directe de la victime, sans autorisation préalable ni saisine d’aucune juridiction.
  • Des auteurs avancent que ce pouvoir « s’explique pratiquement par le fait que le propriétaire du terrain peut, en creusant, couper involontairement des racines et ne saurait se le voir reprocher».
  • Dans un arrêt du 6 avril 1965 la Cour de cassation a précisé que « le législateur n’a pas entendu, par les dispositions de l’article 673 du code civil, restreindre le droit à réparation du dommage réalise, mais, au contraire, assurer une protection plus efficace en instituant des mesures de prévention au profit des voisins» ( 1^ère civ. 6 avr. 1965, n°61-11025l'arrêt▾).

Enfin, l’article 673 du Code civil pris en son alinéa 3 dispose que « le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible. »

Cela signifie que le propriétaire du fonds voisin peut toujours agir, quand bien même les plantations empiéteraient sur son terrain depuis plus de trente ans. L’imprescriptibilité ainsi posée traduit l’idée que le droit d’exiger la cessation de l’empiétement est consubstantiel au droit de propriété lui-même : tant que dure la propriété, dure la faculté d’en repousser l’atteinte.

C’est là une différence avec l’article 672 qui pose que lorsque la prescription trentenaire est acquise les plantations qui ne respectent pas la distance requise par rapport à la ligne séparative ne peuvent plus être arrachées ou réduites.

Il convient donc de bien articuler ces deux textes, dont les régimes diffèrent radicalement quant à l’écoulement du temps :

• Sur le terrain de l’article 672 — la distance de plantation : le voisin qui n’a pas réagi pendant trente ans ne peut plus exiger l’arrachage ou la réduction d’un arbre planté trop près de la ligne séparative ; la prescription trentenaire consolide la situation de fait.
• Sur le terrain de l’article 673 — l’empiétement des branches ou racines : la faculté d’en réclamer la coupe demeure perpétuellement ouverte, l’écoulement du temps fût-il supérieur à trente ans étant ici sans incidence.

Dans un arrêt du 16 janvier 1991, la Cour de cassation est venue préciser que l’acquisition par un arbre en application de l’article 672 du Code civil du droit d’être maintenu en place et en vie, ne saurait justifier « une restriction au droit imprescriptible du propriétaire, sur le fonds duquel s’étendent les branches des arbres du voisin, de contraindre ce dernier à couper ces branches » (Cass. 3^e civ. 16 janv. 1991, n°89-13698l'arrêt▾).

La portée de cette décision est éclairante : la prescription acquise sur le fondement de l’article 672 — qui interdit désormais d’exiger l’arrachage de l’arbre — n’ampute en rien le droit, distinct et imprescriptible, de faire couper les branches qui débordent. Les deux régimes coexistent sans s’absorber : l’arbre demeure en place, mais ses branches ne sauraient impunément franchir la limite séparative.

En outre, dans un arrêt du 17 juillet 1975 la troisième chambre civile a affirmé que « si celui sur la propriété de qui avancent les branches des arbres du voisin, tient de l’article 673 du code civil le droit imprescriptible d’en réclamer l’élagage, le non-exercice de cette faculté, en l’absence de convention expresse, constitue une tolérance qui ne saurait caractériser une servitude dont la charge s’aggraverait avec les années » (Cass. 3^e civ. 17 juill. 1975, n°74-11217l'arrêt▾).

Autrement dit, il ressort de cette décision que l’inaction du propriétaire du fonds sur lequel il est empiété ne saurait avoir pour effet de créer une servitude à sa charge, sauf à ce qu’une convention soit conclue avec le propriétaire du fonds voisin. La simple tolérance — fût-elle prolongée — n’engendre aucun droit au profit du propriétaire des plantations : conformément à l’adage selon lequel les actes de pure faculté et de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription, le voisin qui s’abstient d’exiger l’élagage conserve intact son droit d’y procéder, sans que cette abstention puisse jamais se muer en servitude.

2) Les ouvrages

Si le sort des plantations qui empiètent sur le fonds voisin est réglé par des textes spéciaux, il en va tout autrement des ouvrages, à propos desquels le Code civil garde le silence. Or l’empiétement d’une construction sur la propriété d’autrui — c’est-à-dire le débordement, fût-il infime, d’un édifice au-delà de la ligne divisoire des fonds — soulève une difficulté redoutable : faut-il y voir une atteinte au droit de propriété appelant la démolition, ou un simple conflit d’attribution réglé par l’accession ? La réponse dépend du texte que l’on choisit de mobiliser, et c’est précisément autour de ce choix que s’est nouée l’une des controverses les plus vives du droit des biens.

• Concurrence des articles 555 et 545 du Code civil
  • A la différence des plantations dont l’empiétement sur le fonds voisin est réglé par la loi, lorsqu’il s’agit d’un ouvrage le Code civil est silencieux.
  • Aussi est-ce vers le droit commun qu’il y a lieu de se tourner pour déterminer la sanction applicable.
  • Deux dispositions sont alors susceptibles de s’appliquer :
    • L’article 555 du Code civil qui envisage l’hypothèse de la construction d’un ouvrage sur le fonds d’autrui et règle, selon la bonne ou la mauvaise foi du constructeur, le conflit de propriété qui en résulte.
    • L’article 545 du Code civil qui protège le propriétaire d’un fonds de tout empiétement sur sa propriété en prévoyant que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.»
  • Laquelle de ces deux dispositions s’applique ?
  • L’enjeu n’a rien de théorique, car les deux textes ne procèdent pas de la même logique. L’article 555 raisonne en termes d’accession : il attribue la propriété de l’ouvrage au maître du sol et module le sort de la construction — conservation moyennant indemnité ou suppression — selon la bonne ou la mauvaise foi de l’auteur des travaux. L’article 545, à l’inverse, raisonne en termes d’intangibilité de la propriété : il interdit qu’un propriétaire soit dépouillé, fût-ce d’une parcelle, hors les cas d’expropriation pour cause d’utilité publique.
  • Tandis que l’application de l’article 545 du Code civil autoriserait le propriétaire du fonds sur lequel il est empiété à exiger la démolition de l’ouvrage y compris dans l’hypothèse où le constructeur serait de bonne foi, l’application de l’article 555 ne l’autoriserait à solliciter cette mesure qu’en cas de mauvaise foi.
  • L’enjeu est donc d’importance, car selon que l’on applique l’un ou l’autre texte, l’empiétement est sanctionné différemment, à tout le moins lorsque le constructeur est de bonne foi.
  • En d’autres termes, le choix du fondement détermine à lui seul l’issue du litige : sous l’empire de l’article 555, le constructeur de bonne foi conserve son ouvrage et le propriétaire évincé doit se contenter d’une indemnité ; sous l’empire de l’article 545, ce même propriétaire recouvre l’intégrité de son fonds par la suppression de la partie excédante.

• Évolution de la jurisprudence
  • Dans un premier temps, la Cour de cassation s’est prononcée en visant les deux textes, sans trancher nettement entre eux.
  • Dans un arrêt du 22 avril 1823 elle a, par exemple, jugé que « attendu que les dispositions contenues dans ces articles sont un hommage rendu au droit sacré de la propriété, lequel toujours, hors le cas d’utilité publique, doit être d’autant plus scrupuleusement respecté, qu’y porter atteinte, c’est non seulement troubler, mais même ébranler la société dont il est le fondement » ( civ. 22 avr. 1823).
  • Il ressort de cette décision qu’il est, a priori, indifférent que le constructeur soit de bonne ou de mauvaise foi : dès lors que l’empiétement est constaté et établi, le propriétaire du fonds voisin est fondé à solliciter la démolition de l’ouvrage.
  • La solution ainsi retenue suggère que la haute juridiction incline plutôt pour une application de l’article 545 du Code civil, bien qu’elle vise également l’article 555.
  • Plus tard, des décisions révèlent que la Cour de cassation s’est prononcée dans le sens opposé en n’admettant la démolition de l’ouvrage que dans l’hypothèse où il était établi que le constructeur était de mauvaise foi ( 1^ère civ., 4 mai 1959).
  • C’est donc plutôt vers une application de l’article 555 du Code civil que sa position tendait, ce qui s’est confirmé notamment dans un arrêt du 8 octobre 1974 aux termes duquel elle a reproché à une Cour d’appel de n’avoir pas recherché « si l’acte de vente du 17 juin 1954, qu’elle avait écarté comme juste titre au sens de l’article 2265 du code civil, ne constituait pas pour l’acquéreur un titre putatif lui permettant d’invoquer la qualité de tiers évincé de bonne foi au sens des articles susvisés» ( 3^e civ. 8 oct. 1974, n°73-11036l'arrêt▾).
  • La solution retenue était manifestement généreuse pour le constructeur qui, lorsqu’il était de bonne foi, échappait à la démolition de l’ouvrage.
  • Pour le propriétaire du fonds sur lequel il était empiété, la position adoptée par la Cour de cassation était en revanche sévère.
  • L’application de l’article 555 conduisait à lui attribuer la propriété de la partie de l’ouvrage débordant sur son terrain.
  • Reste qu’il ne pouvait rien en faire, la propriété d’une portion d’ouvrage étant dénuée d’intérêt.
  • Aussi, cela revenait-il en réalité à réduire l’assiette de sa propriété, raison pour laquelle la solution adoptée par la Cour de cassation apparaissait fort injuste.
  • Le paradoxe était patent : sous couvert de régler un conflit d’accession, l’article 555 aboutissait à consacrer une véritable expropriation privée, le propriétaire du sol étant contraint d’abandonner une fraction de son terrain au profit d’un voisin dont la seule supériorité résidait dans la bonne foi. C’est cette contradiction avec le principe d’intangibilité posé par l’article 545 qui devait, à terme, emporter le revirement.

• Exclusion de l’application de l’article 555, à la faveur de l’article 545
  • Sensible aux critiques formulées à l’encontre de sa position, la Cour de cassation l’a finalement abandonnée, considérant que la seule option qui pouvait être envisagée était la suppression de la portion de l’ouvrage empiétant sur le fonds voisin (V. en ce sens 3^e civ. 26 nov. 1975, n°74-12.036l'arrêt▾).
  • Aussi, en cas d’empiétement de l’ouvrage sur le fonds voisin, seul l’article 545 du Code civil a vocation à s’appliquer ( 3e civ., 10 nov. 2009, n° 08-17526l'arrêt▾).
  • Il est indifférent que cet empiétement se situe au niveau du sol, du sous-sol ou qu’il soit aérien.
  • Il est encore indifférent que l’empiétement sur le fonds voisin soit insignifiant et qu’il ne cause aucune gêne, ni aucun préjudice.
  • Dans un arrêt du 29 février 1984, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « l’article 545 du code civil, aux termes duquel nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, doit être appliqué dans toute sa rigueur même si l’empiétement est dû à une erreur commise de bonne foi et même si son importance est minime» ( 3^e civ. 29 févr. 1984, n°83-10585l'arrêt▾).

• Délimitation du champ de l’article 555 : l’exigence d’un ouvrage intégralement édifié sur le terrain d’autrui
  • L’éviction de l’article 555 en matière d’empiétement procède d’une délimitation rigoureuse de son domaine : ce texte ne régit que les constructions intégralement élevées sur le fonds d’autrui, à l’exclusion de celles qui se contentent de déborder sur le terrain voisin.
  • Il peut être observé, par ailleurs, que lorsque l’empiétement sur le fonds voisin est établi, la demande de démolition ne peut jamais dégénérer en abus de droit (V. en ce sens 3^e civ. 7 juin 1990, n° 88-16.277l'arrêt▾).
  • Dans un arrêt du 30 octobre 2013, la Cour de cassation a ainsi validé la décision d’une Cour d’appel qui avait prononcé la démolition d’un ouvrage sollicitée par le propriétaire du fonds voisin, laquelle s’inscrivait dans la défense de son droit de propriété contre un empiétement au motif que cette demande « ne pouvait dégénérer en abus et, d’autre part, que la bonne foi des constructeurs au moment de la construction était indifférente, les dispositions de l’article 555 du code civil qui ne concernent que les ouvrages intégralement édifiés sur le terrain d’autrui, ne pouvant recevoir application en l’espèce» ( 3^e civ. 30 oct. 2013, n°12-22169 l'arrêt▾et 12-23546).
  • Cette exigence d’un ouvrage tout entier élevé sur le fonds d’autrui se double d’une seconde condition tenant à la nature des travaux : l’article 555 ne s’applique qu’aux constructions nouvelles susceptibles d’accession, et non aux travaux exécutés sur une construction préexistante avec laquelle ils s’identifient et auxquels le mécanisme de l’accession demeure étranger (V. en ce sens 3^e civ. 9 sept. 2021, n° 20-15.713l'arrêt▾).
  • Il résulte de la combinaison de ces décisions une ligne de partage nette : l’article 555 gouverne la construction nouvelle entièrement édifiée sur le fonds d’autrui, tandis que l’article 545 gouverne l’ouvrage qui, édifié pour l’essentiel sur le fonds de son auteur, vient empiéter sur la propriété voisine.

• Imprescriptibilité du droit à la démolition
  • Dans la mesure où le droit de propriété ne se perd pas par le non-usage ( 2227 C. civ.), le droit de démolition de l’ouvrage qui empiète sur son fonds est imprescriptible (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 5 juin 2002, n°00-16077l'arrêt▾).
  • La solution se déduit logiquement du caractère perpétuel de la propriété : tant que le propriétaire n’a pas perdu son droit, il conserve la faculté d’en réclamer la pleine intégrité, fût-ce après l’écoulement d’un long délai depuis l’édification de l’ouvrage litigieux.
  • Cette imprescriptibilité ne fait toutefois pas obstacle au jeu de la prescription acquisitive qui opérera lorsque la possession sera caractérisée dans tous ses éléments constitutifs et qu’elle ne sera affectée d’aucun vice.
  • Autrement dit, si le droit du propriétaire ne s’éteint pas par sa propre inaction, il peut en revanche céder devant l’acquisition concurrente que réalise, au profit du constructeur, une possession utile et prolongée de la portion de terrain empiétée.
  • À cet égard, il peut être observé que, en matière immobilière, l’article 2272, al. 2^e du Code civil prévoit que « celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. ».
  • Lorsqu’ainsi les conditions posées par ce texte sont remplies, la prescription acquisitive est ramenée à 10 ans en matière de propriété immobilière, contre trente ans selon le droit commun.

• Conditions et limites de la prescription acquisitive abrégée
  • La prescription abrégée de l’article 2272, alinéa 2^e, du Code civil suppose la réunion de deux conditions cumulatives : la bonne foi du possesseur et la justification d’un juste titre, c’est-à-dire l’entrée en possession au moyen d’un titre translatif de propriété.
  • Encore faut-il préciser que ce mécanisme s’applique exclusivement aux immeubles et aux droits réels immobiliers ayant fait l’objet d’une acquisition a non domino : tel est le cas lorsque le possesseur a reçu le bien d’une personne qui n’en était pas le véritable propriétaire. Les droits du verus dominus sont alors rendus inopposables à l’acquéreur, que la prescription vient consolider.
  • La bonne foi est ici entendue par référence à la possession exercée en vertu d’un titre translatif dont le possesseur ignore les vices ; celui qui édifie ou occupe avec la seule autorisation du propriétaire, mais sans titre translatif, ne saurait être regardé comme de bonne foi au sens du texte (V. en ce sens 3^e civ. 15 avr. 2021, n° 20-13.649l'arrêt▾).
  • Le bénéfice de la prescription abrégée ne peut, en revanche, être invoqué par celui qui a acquis le bien auprès du véritable propriétaire mais dont le titre se trouve entaché d’une irrégularité — nullité, inexistence — ou privé d’efficacité — caducité, résolution : faute d’acquisition a non domino, la prescription abrégée demeure hors de cause.
  • S’agissant enfin de la charge de la preuve, il incombe à l’auteur de l’action en revendication d’établir que le possesseur savait, au jour de son acquisition, qu’il traitait avec une personne dépourvue de la qualité de propriétaire, ou qu’il connaissait les causes d’inefficacité du titre en vertu duquel il est entré en possession. La bonne foi se présumant, c’est au demandeur qu’il revient d’en renverser la présomption.