La garantie des lots entre copartageants: conditions d’application

Parce qu’il fait passer chaque copartageant d’un droit indivis à la propriété exclusive de biens déterminés, le partage ne déploie pleinement ses effets que si l’attribution reçue demeure assurée : une éviction ou un trouble venant à frapper le lot remettrait en cause, par ricochet, l’égalité même que le partage avait pour office de réaliser. De là cette garantie que les copartageants se doivent mutuellement contre les troubles d’origine antérieure au partage, dont il faut d’abord cerner les conditions précises d’application.

Le partage met fin à l’indivision en répartissant les biens entre les copartageants. Cependant, pour que cette répartition soit équitable, il est essentiel que chaque copartageant conserve sans difficulté les biens qui lui ont été attribués. Or, il peut arriver qu’un copartageant soit évincé du bien qu’il a reçu, par exemple si ce bien appartient en réalité à un tiers ou si une charge inconnue au moment du partage vient en limiter l’usage. Dans ce cas, une garantie spécifique s’applique afin de protéger l’équilibre du partage et d’éviter que l’un des copartageants ne subisse seul cette perte.

Les articles 884 et suivants du Code civil prévoient ainsi que les copartageants doivent se garantir mutuellement contre les évictions et les troubles qui trouvent leur origine dans une cause antérieure au partage. Ce principe repose sur un impératif fondamental : l’égalité entre les copartageants. Si un bien attribué lors du partage venait à disparaître ou à être grevé d’une charge inconnue, la perte ne peut être supportée uniquement par l’attributaire du bien, mais doit être partagée entre tous, proportionnellement à leurs droits. Cette garantie rappelle celle due par un vendeur à son acheteur, prévue aux articles 1625 et suivants du Code civil. Toutefois, la différence essentielle tient au fait que, dans une vente, il y a un transfert de propriété, alors que dans un partage, les copartageants sont censés recevoir des droits qu’ils détenaient déjà sur l’indivision.

Cette garantie joue aussi bien dans les partages amiables que dans les partages judiciaires. Elle s’applique quels que soient les biens attribués et protège les copartageants contre les conséquences d’une éviction ou d’un trouble affectant leur lot. En revanche, elle ne concerne en principe que les troubles causés par des tiers. Cela soulève une question : un copartageant pourrait-il être tenu responsable des troubles qu’il causerait lui-même après le partage ? Autrement dit, si un indivisaire porte atteinte aux droits d’un autre après la répartition des biens, peut-il être contraint de réparer le préjudice subi sur le fondement de la garantie des lots ?

Ainsi, la garantie entre copartageants vise à préserver la stabilité du partage en assurant que chacun conserve ce qui lui a été attribué sans subir de préjudice. Elle repose sur le principe d’égalité et empêche qu’un copartageant ne soit lésé par l’issue du partage. Toutefois, son application soulève plusieurs interrogations, notamment sur son champ exact et sur la possibilité d’inclure dans cette garantie les troubles causés par les copartageants eux-mêmes.

Nous nous focaliserons ici sur les conditions d’application de la garantie des lots entre copartageants.

L’article 884 du Code civil érige la garantie des lots en une obligation pesant sur l’ensemble des copartageants. Toutefois, cette garantie ne joue que si certaines conditions, tenant à l’acte de partage, au trouble subi et à l’absence de faute du copartageant évincé, sont réunies. Trois exigences cumulatives doivent dès lors être méthodiquement distinguées : il faut un partage valable (A), un trouble ou une éviction caractérisé (B) et, enfin, une cause antérieure au partage doublée de l’absence de faute du copartageant évincé (C).

I) Une garantie attachée au partage

La garantie des lots s’applique à toute opération de partage, quelle que soit la nature de l’indivision concernée. Il s’agit d’une garantie qui joue entre copartageants afin d’assurer l’équité du partage en cas d’éviction ou de trouble postérieur à l’attribution des biens. Cependant, l’existence même d’une telle garantie suppose un partage juridiquement valable. Dès lors, un partage affecté d’une cause de nullité ne saurait faire naître une quelconque obligation de garantie entre copartagés. La garantie apparaît ainsi comme l’accessoire du partage : elle en épouse le sort, ce qui commande d’examiner successivement son domaine d’application (1) puis la limite que lui oppose l’invalidité de l’acte (2).

A) L’application de la garantie des lots à toutes les formes de partage

L’obligation de garantie s’applique aux partages successoraux, conjugaux ou encore sociétaires, ces derniers intervenant notamment lors de la dissolution d’une société civile ou d’une société créée de fait. Ce principe a été rappelé par la Cour de cassation dans un arrêt du 22 mars 1983 affirmant que la garantie des lots joue indépendamment de la nature de l’indivision à laquelle le partage met fin (Cass. 1re civ., 22 mars 1983, n°82-12.135l'arrêt▾).

L’indifférence de la garantie à la source de l’indivision se double d’une indifférence au mode de partage retenu. Le Code civil organise en effet deux voies pour sortir de l’indivision, dont la garantie épouse indistinctement les effets. La première — le partage amiable — repose sur le consensualisme : lorsque les indivisaires sont présents et capables, ils peuvent s’accorder librement sur la composition et l’attribution des lots, sans forme imposée. Un tel partage peut demeurer verbal ou, plus prudemment, être constaté par écrit, qu’il s’agisse d’un acte sous seing privé ou d’un acte notarié ; ce dernier n’est exigé, pour les biens soumis à la publicité foncière, qu’aux seules fins de cette publicité, et non comme condition de validité du partage lui-même (Cass. 1re civ., 24 oct. 2012, n°11-19.855l'arrêt▾). La seconde voie — le partage judiciaire — n’intervient qu’à titre subsidiaire, lorsque le consensus fait défaut ou qu’un indivisaire est hors d’état de manifester sa volonté ; elle suppose alors l’intervention de l’autorité judiciaire, le partage complexe se déroulant pour partie devant un notaire commis qui convoque les parties, établit les comptes et dresse la liquidation sous la surveillance d’un juge (Cass. 1re civ., 27 mars 2024, n°22-13.041l'arrêt▾). Lorsque les biens ne sont pas commodément partageables en nature, le juge doit, au besoin d’office, vérifier s’il y a lieu d’ordonner leur licitation (Cass. 1re civ., 5 févr. 2025, n°21-15.932l'arrêt▾).

De même, la donation-partage est assimilée à un véritable partage et ouvre donc droit à la garantie entre les copartagés. Ce caractère distributif de la donation-partage justifie que chacun des donataires bénéficiaires puisse se prévaloir des règles relatives à la garantie des lots (Cass. 1re civ., 18 janv. 1983, n°81-12.638l'arrêt▾). Encore faut-il, toutefois, que les biens compris dans la libéralité-partage aient appartenu en propre au disposant et qu’il en ait eu la libre disposition : l’ascendant ne saurait inclure dans un partage anticipé des biens dépendant d’une communauté dissoute mais non encore liquidée, faute d’en être seul propriétaire (Cass. 1re civ., 9 déc. 2009, n°08-17.351l'arrêt▾).

L’objectif de cette garantie est d’assurer une égalité entre les copartageants en leur conférant une protection contre d’éventuels troubles ou évictions affectant les biens qui leur ont été attribués. Cette garantie est d’autant plus essentielle que le partage, en tant qu’acte déclaratif, emporte l’extinction de l’indivision et l’attribution exclusive des biens aux copartageants concernés. En vertu de l’effet déclaratif consacré par l’article 883 du Code civil, chaque copartageant est réputé avoir toujours été seul propriétaire des biens composant son lot et n’avoir jamais eu de droit sur les autres : c’est précisément parce que le partage fait rétroactivement disparaître l’indivision que la perte d’un lot doit être collectivement supportée, sauf à rompre l’égalité que la rétroactivité était censée garantir (Cass. 1re civ., 3 juill. 2024, n°22-13.639l'arrêt▾).

B) L’absence de garantie en cas de partage nul

Toutefois, la garantie des lots suppose nécessairement un partage juridiquement valide. À cet égard, un partage affecté d’une cause de nullité ne saurait produire d’effets juridiques et ne peut donc fonder une obligation de garantie entre copartageants. La règle se déduit de la logique même de l’accessoire : la garantie tombe avec l’acte qui la portait. Cette solution a été affirmée de longue date par la jurisprudence.

Ainsi, l’omission volontaire d’un ayant droit constitue une cause de nullité du partage et empêche l’application de la garantie des lots. En effet, un partage opéré sans tenir compte de tous les indivisaires est entaché d’un vice fondamental affectant sa validité. Dans un arrêt du 21 mars 1922, la Cour de cassation a rappelé qu’un partage nul, notamment en raison de l’exclusion d’un héritier ou d’un indivisaire, ne saurait donner lieu à une obligation de garantie (Req. 21 mars 1922, DP 1923, 1. 60).

Cette position s’explique par la nature même du partage, qui doit être réalisé entre tous les titulaires de droits indivis. Si un partage est frappé de nullité, il est censé n’avoir jamais existé, ce qui empêche l’application des obligations qui en découlent, y compris la garantie des lots.

Encore convient-il de distinguer avec soin l’omission d’un copartageant, qui vicie l’acte dans sa structure même, de la simple omission d’un bien indivis, qui ne l’anéantit pas. Dans ce dernier cas, le partage demeure valable pour les biens qu’il a répartis ; l’oubli se répare non par l’annulation, mais par un partage complémentaire portant sur le seul bien omis, à l’occasion duquel peuvent du reste être formées une demande de rapport ou les sanctions du recel successoral (Cass. 1re civ., 14 janv. 2026, n°24-14.453l'arrêt▾). La garantie des lots continue alors de produire ses effets sur le partage initial, demeuré pleinement efficace.

Il faut enfin réserver l’hypothèse de la confirmation d’un partage entaché d’une nullité relative. Un acte nul peut être validé rétroactivement, mais la confirmation suppose la réunion de conditions strictes : la connaissance effective du vice affectant l’acte et l’intention de le réparer. La seule exécution, même prolongée, d’un partage irrégulier ne vaut donc pas, à elle seule, renonciation à en invoquer la nullité (Cass. 1re civ., 24 janv. 2024, n°22-16.115l'arrêt▾). Tant que cette confirmation n’est pas caractérisée, le partage vicié demeure impropre à fonder la garantie des lots.

II) L’existence d’un trouble ou d’une éviction

La garantie des lots, attachée au partage, assure aux copartageants une protection contre les troubles et évictions affectant les biens qui leur ont été attribués. Toutefois, cette garantie ne joue que sous certaines conditions, notamment lorsque le trouble ou l’éviction trouve son origine dans une cause antérieure au partage. Il convient dès lors d’examiner les situations dans lesquelles cette garantie peut être mobilisée, en précisant la nature des troubles pris en compte.

A) L’éviction et les troubles de droit

L’éviction se définit comme une dépossession totale ou partielle du bien attribué à un copartageant. Elle peut résulter de la revendication d’un tiers se prévalant d’un droit réel préexistant au partage, ou d’une impossibilité pour le copartageant d’exercer pleinement ses droits sur le bien attribué. Dès lors qu’un tel trouble provient d’une cause antérieure au partage, la garantie joue de plein droit en faveur du copartageant lésé (Cass. 1re civ., 9 juin 1970, n°69-11.048l'arrêt▾).

La doctrine souligne que seuls les troubles de droit sont couverts par la garantie. Ainsi, une revendication judiciaire d’un tiers, fondée sur un droit réel antérieur au partage, constitue un cas typique d’éviction ouvrant droit à la garantie des lots. En revanche, si l’attribution du bien à un copartageant est ultérieurement remise en cause pour un motif n’ayant aucun lien avec la situation antérieure au partage, la garantie ne saurait être invoquée.

Une question délicate se greffe sur la mise en œuvre de la garantie : à quelle date faut-il se placer pour évaluer l’indemnité due au copartageant évincé ? On pourrait songer à retenir le jour du partage, puisque l’effet déclaratif fixe au jour de l’acte la naissance du droit de chacun sur son lot. La Cour de cassation a cependant écarté cette analyse : si l’effet déclaratif détermine bien la date à laquelle naît le droit du copartageant, il ne commande pas celle à laquelle l’indemnité doit être chiffrée. L’indemnité de garantie a pour mesure le préjudice réellement éprouvé par l’évincé, et doit donc être calculée d’après la valeur du bien au jour de l’éviction (Cass. 1re civ., 9 juin 1970, n°69-11.048l'arrêt▾). La garantie répare ainsi une perte effective, et non une perte abstraitement figée au jour de la répartition des lots.

B) L’exclusion des troubles de fait

Si la garantie couvre les troubles de droit, elle ne s’étend pas aux troubles de fait, c’est-à-dire aux atteintes qui ne reposent sur aucun fondement juridique. Par exemple, une occupation illicite du bien par un tiers ou une simple nuisance causée par le voisinage ne suffisent pas à justifier l’application de la garantie. Cette distinction, consacrée par la jurisprudence, exclut ainsi de la garantie tout trouble qui ne trouve pas son origine dans une atteinte à un droit préexistant.

Toutefois, une nuance mérite d’être apportée : lorsque le trouble émane directement d’un copartageant lui-même, il peut être pris en compte dans le cadre de la garantie du fait personnel. Tel est le cas lorsque l’un des copartageants revendique abusivement des droits sur un bien attribué à un autre, ou lorsqu’il entrave la jouissance paisible du lot de son cohéritier. La Cour de cassation a consacré cette exception en admettant que le trouble de fait causé par un copartageant puisse engager sa responsabilité et donner lieu à garantie (Cass. com., 8 déc. 1966). La logique en est aisément perceptible : nul ne peut, sous couvert de la fin de l’indivision, troubler la jouissance qu’il a lui-même contribué à garantir — l’obligation de ne pas évincer son cohéritier survit au partage et pèse personnellement sur chaque copartageant.

C) L’insolvabilité du débiteur d’une créance attribuée lors du partage

Outre les troubles affectant la jouissance d’un bien immobilier ou mobilier, la garantie s’applique également lorsqu’un copartageant se voit attribuer, en partage, une créance irrécouvrable. En effet, si l’un des lots comprend une créance et que le débiteur de cette dernière est insolvable à la date du partage, le copartageant lésé peut se prévaloir de la garantie. Cette solution a été rappelée par la Cour de cassation, qui a jugé que lorsque l’insolvabilité du débiteur est révélée avant le partage, elle constitue un trouble ouvrant droit à la garantie des lots (Cass. 1re civ., 22 mars 1983).

Cette extension appelle néanmoins une importante restriction temporelle. La garantie ne couvre l’insolvabilité du débiteur que si celle-ci existait au moment du partage : l’attributaire de la créance est censé avoir accepté l’aléa de son recouvrement futur. Si le débiteur, solvable au jour de la répartition, ne devient insolvable que postérieurement, la perte demeure à la charge exclusive du copartageant qui s’est vu attribuer la créance, sans recours contre ses cohéritiers. C’est dire que la garantie répare une déficience originaire de la consistance du lot, non la simple réalisation d’un risque inhérent à toute créance.

L’objectif de cette règle est de garantir l’équilibre du partage et d’éviter qu’un copartageant ne se retrouve lésé par l’attribution d’un élément de patrimoine dépourvu de toute valeur effective. Dès lors, en présence d’une créance douteuse, il appartient aux copartageants d’exercer un contrôle préalable afin d’éviter toute contestation ultérieure.

III) L’exigence d’une cause antérieure au partage et l’absence de faute

La garantie des lots n’a pas un caractère absolu. Sa mise en œuvre est soumise à deux conditions : d’une part, le trouble ou l’éviction doit trouver sa cause dans une situation antérieure au partage, et d’autre part, le copartageant évincé ne doit pas être lui-même fautif. Ces exigences visent à préserver l’équilibre du partage tout en évitant des garanties abusives ou des contestations résultant de la négligence des copartageants eux-mêmes. Elles dessinent les contours d’une garantie qui, loin d’assurer le copartageant contre tout aléa, ne couvre que les vices dont le germe préexistait à la répartition et que sa propre diligence ne pouvait conjurer.

A) Une cause antérieure au partage : condition sine qua non de la garantie

L’article 884 du Code civil fonde le principe selon lequel la garantie ne s’étend qu’aux troubles dont l’origine est antérieure au partage. Cela signifie que le copartageant évincé ne peut prétendre à la garantie que si le trouble ou l’éviction découle d’un droit réel préexistant au partage, dont l’existence était ignorée ou sous-estimée au moment de la répartition des lots. La règle se comprend aisément au regard de l’économie de la garantie : celle-ci tend à rétablir l’égalité que le partage avait pour fonction d’établir ; or seuls les vices contemporains du partage ont pu, à l’insu des copartageants, fausser cette égalité. Un trouble né postérieurement procède d’un événement étranger à la répartition, dont chaque attributaire doit assumer seul le risque sur son propre lot.

Ce principe a notamment été illustré par l’hypothèse d’une prescription acquisitive ayant débuté avant le partage mais s’achevant après celui-ci. Dans un tel cas, la garantie pourrait, en théorie, être invoquée par le copartageant évincé, car l’éviction résulterait d’une situation juridique initiée avant la répartition des lots. Cette analyse a été avancée par certains auteurs qui considèrent qu’une telle prescription doit être prise en compte dès lors qu’elle constitue une menace latente au moment du partage.

Toutefois, cette position doctrinale n’est pas exempte de nuances. En effet, certains auteurs soulignent que la garantie ne saurait jouer si l’omission d’un acte interruptif de prescription est imputable à la négligence du copartageant évincé. Dans cette hypothèse, l’éviction ne résulte plus d’un trouble préexistant au partage, mais bien d’une absence de diligence postérieure à celui-ci, excluant ainsi le jeu de la garantie. La distinction est ténue mais décisive : si le germe de l’éviction est bien antérieur, c’est l’inertie postérieure de l’évincé qui l’a laissé prospérer, en sorte que la cause juridique déterminante de la perte se déplace vers sa propre carence — ce qui rejoint la seconde condition relative à l’absence de faute.

B) L’exclusion de la garantie en cas de faute du copartageant évincé

Le second principe limitatif de la garantie réside dans l’exclusion de toute prise en charge des évictions causées par la faute du copartageant évincé. L’article 884 du Code civil précise en effet que la garantie cesse dès lors que l’éviction résulte d’une faute du copartageant concerné. Ce principe repose sur une logique de responsabilité individuelle : un copartageant qui, par sa propre imprudence ou inaction, favorise ou ne prévient pas son éviction, ne peut exiger une indemnisation de ses cohéritiers. La règle prolonge l’adage selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude : la solidarité entre copartageants ne saurait servir d’assurance contre la négligence de l’un d’eux.

La faute du copartageant évincé peut prendre plusieurs formes :

• La négligence à faire valoir un moyen de défense : un copartageant qui se laisse condamner sans opposer les moyens de droit dont il dispose ne saurait invoquer la garantie. En s’abstenant d’exciper, par exemple, d’une prescription extinctive acquise ou d’un titre opposable au revendiquant, il rompt le lien de causalité entre la cause antérieure et l’éviction, qui devient alors imputable à sa seule passivité.
• L’omission d’appeler les autres copartageants en garantie : si le copartageant, confronté à une revendication d’un tiers, s’abstient de solliciter l’intervention des autres copartageants dans le cadre du litige, il commet une faute qui exclut son droit à garantie (Cass. req., 24 déc. 1866). Cet appel en garantie permet en effet aux cohéritiers de faire valoir leurs propres moyens de défense ; en les en privant, l’évincé les expose à un débat auquel ils n’ont pu participer, ce qui justifie la déchéance de son recours.

Ainsi, l’application de la garantie suppose non seulement que le trouble soit antérieur au partage, mais également que le copartageant ait agi avec diligence pour préserver ses droits. La jurisprudence veille à ce que la garantie ne devienne pas un instrument de correction de la négligence ou de l’inertie des copartageants. Réunies, ces conditions assurent l’équilibre recherché : la garantie des lots protège l’égalité du partage contre les vices originaires que nul ne pouvait déjouer, sans pour autant dispenser chaque copartageant de la vigilance que requiert la défense de son propre lot.