Contrat de cautionnement d’un bail d’habitation
Un engagement que la caution écrit pour le bailleur — mais que la loi encadre à chaque ligne. Le modèle prêt à adapter, et l’instrument qui le vérifie : ce que la loi impose à peine de nullité, ce qu’elle réduit en cas d’excès, ce qu’elle laisse à négocier, et ce qu’elle garantit à la caution comme au bailleur.
17 articles en vigueur · vérifiés le 16.07.2026 · LégifranceDe quel côté de la table êtes-vous ?
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Sommaire
Comprendre le contrat
Son régime, sa qualification, sa validité.
Le cautionnement est « le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci » (). Il tient lieu de loi aux parties (), mais reste accessoire : il ne peut exister que sur une obligation valable ().
La caution personne physique appose elle-même, « à peine de nullité de son engagement », la mention par laquelle elle s’oblige, dans la limite d’un montant en principal et accessoires « exprimé en toutes lettres et en chiffres » ().
Trois garde-fous distincts : la mention exigée à peine de nullité (), la réduction de l’engagement manifestement disproportionné (), et l’information annuelle de la caution ().
Le bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives ne peut, « à peine de nullité », exiger en outre un cautionnement — sauf logement loué à un étudiant ou à un apprenti ().
Un contrat accessoire, sous statut protecteur
Le cautionnement est le contrat par lequel la caution s’oblige envers le bailleur à payer la dette du locataire en cas de défaillance (). C’est une sûreté accessoire : elle « ne peut exister que sur une obligation valable » (), et la caution peut opposer au bailleur les exceptions du locataire (). Le droit du cautionnement a été réécrit par l’ordonnance du 15 septembre 2021 — la numérotation ci-dessous est la numérotation actuelle, vérifiée en vigueur. L’engagement « doit être exprès » et « ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté » (). Sur ce socle de droit commun se superpose l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, propre au cautionnement d’un bail d’habitation : il impose des formalités à peine de nullité (mention de la caution, montant du loyer et conditions de révision, reproduction de la faculté de résiliation, remise d’un exemplaire du bail) et interdit, à peine de nullité, de cumuler cautionnement et assurance des impayés (). Le contrat doit être formé et exécuté de bonne foi, disposition d’ordre public (). Deux sanctions ne se confondent pas : la nullité frappe l’absence de mention ou de formalité (, ) ; la réduction frappe l’engagement manifestement disproportionné () ou excédant la dette garantie ().
Les conditions de validité
Le consentement de la caution
Première condition de validité de tout contrat ().
Sa capacité de s’engager
Deuxième condition de validité ().
Un contenu licite et certain
Troisième condition () : le cautionnement étant accessoire, il « ne peut exister que sur une obligation valable » ().
Un engagement exprès
Le cautionnement « doit être exprès » et « ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté » () : il ne se présume pas.
≠ le bail d’habitation lui-même : le cautionnement en garantit l’exécution, mais forme un contrat distinct, conclu entre la caution et le bailleur, auquel le locataire n’est pas partie (). À distinguer aussi de l’assurance garantissant les loyers impayés, que le cautionnement ne peut, en principe, venir cumuler — à peine de nullité, sauf logement d’étudiant ou d’apprenti ().
Composer
Les clauses à écrire, celles qui sont interdites.
La charpente du contrat
Cochez au fil de votre rédaction.
Imposées par la loi
Les parties et la dette garantie
L’acte identifie la caution et le bailleur, et désigne le locataire ainsi que la dette garantie () — le cautionnement pouvant porter sur des obligations présentes ou futures, déterminées ou déterminables (), tels le loyer et les charges.
La mention apposée par la caution
La caution personne physique appose elle-même, « à peine de nullité de son engagement », la mention par laquelle elle s’engage à payer ce que doit le locataire en cas de défaillance, « dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres » ().
Le montant du loyer et ses conditions de révision
L’acte de cautionnement fait apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au bail ; cette formalité est prescrite à peine de nullité du cautionnement ().
La reproduction de la faculté de résiliation
L’acte reproduit l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1, relatif à la faculté de la caution de résilier un cautionnement à durée indéterminée ; cette reproduction est prescrite à peine de nullité ().
La remise d’un exemplaire du bail à la caution
« Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location » ; comme les autres formalités de l’acte, cette remise est prescrite à peine de nullité du cautionnement ().
Structurantes — à négocier
La durée de l’engagement
Le cautionnement peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. À défaut d’indication de durée, ou si elle est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement, la résiliation prenant effet au terme du bail en cours ().
L’étendue du montant garanti
Le montant garanti, exprimé en toutes lettres et en chiffres (), ne peut excéder ce qui est dû par le locataire ni être contracté à des conditions plus onéreuses ; il peut en revanche ne porter que sur une partie de la dette ().
L’extension aux accessoires
Sauf clause contraire, le cautionnement « s’étend aux intérêts et autres accessoires de l’obligation garantie » ainsi qu’aux frais postérieurs à la dénonciation faite à la caution () : une stipulation peut le limiter au seul principal.
Le caractère simple ou solidaire
Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division — cautionnement solidaire —, elle doit le reconnaître dans la mention qu’elle appose ; à défaut, elle conserve le droit de s’en prévaloir ().
Trois strates : ce que la loi impose à peine de nullité (la mention de la caution et les formalités de l’acte), ce qui est structurant (durée, montant, étendue — un cadre, avec une marge), ce qui relève de la précaution rédactionnelle. Le socle est verrouillé : l’absence de la mention () ou d’une formalité de l’ entraîne la nullité du cautionnement — à ne pas confondre avec la simple réduction qui frappe l’engagement excessif () ou disproportionné ().
Ce que le contrat ne peut pas stipuler
Exiger une caution en étant déjà assuré
« Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire », sauf logement loué à un étudiant ou à un apprenti ().
Se dispenser de la mention de la caution
Aucune clause ne peut tenir lieu de la mention que la caution personne physique doit apposer elle-même : à défaut, l’engagement est nul, la mention étant exigée « à peine de nullité » ().
Étendre l’engagement au-delà de la dette
Le cautionnement « ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur ni être contracté sous des conditions plus onéreuses » : la stipulation excessive n’est pas anéantie mais réduite « à la mesure de l’obligation garantie » ().
Imposer un déséquilibre significatif
Lorsque le cautionnement est un contrat d’adhésion, toute clause non négociable qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties est réputée non écrite ().
Ici, les sanctions ne se confondent pas — c’est le cœur du régime. La nullité frappe le cautionnement exigé malgré une assurance et le défaut de la mention (, ). La réduction ramène l’engagement excessif à la mesure de la dette () ou, s’il est manifestement disproportionné, au montant que la caution pouvait assumer (). Le « réputé non écrit » ne joue que pour la clause déséquilibrée d’un contrat d’adhésion () : la clause tombe, le contrat survit.
Équilibrer
Ce que la loi garantit à chacun, et où se négocie le reste.
Les deux colonnes disent, pour chaque partie, ce que la loi lui garantit et ce qu'elle lui impose. Choisir votre siège réordonne la lecture : rien n'est masqué, et l'on ne dit pas qui aurait « l'avantage ».
Payer la dette du locataire en cas de défaillance
La caution s’oblige envers le bailleur à payer la dette du locataire « en cas de défaillance de celui-ci » ().
Un engagement qui s’étend aux accessoires
Sauf clause contraire, le cautionnement s’étend aux intérêts et autres accessoires de l’obligation garantie, ainsi qu’aux frais postérieurs à la dénonciation faite à la caution ().
La mention, à peine de nullité
L’engagement n’est valable que si la caution a apposé elle-même la mention exprimant le montant garanti en toutes lettres et en chiffres, « à peine de nullité » () — formalité reprise et complétée par l’.
La réduction en cas de disproportion manifeste
Lorsque le bailleur est un créancier professionnel, le cautionnement manifestement disproportionné, lors de sa conclusion, aux revenus et au patrimoine de la caution « est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager à cette date » ().
Opposer les exceptions du locataire
La caution peut opposer au bailleur « toutes les exceptions, personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au débiteur » ().
Être informée, et alertée du premier impayé
Lorsque le bailleur est un créancier professionnel, il informe la caution, avant le 31 mars de chaque année, du montant restant dû, sous peine de déchéance des intérêts et pénalités (), et l’avertit de la défaillance du locataire dès le premier incident non régularisé dans le mois ().
Obtenir le paiement de la caution en cas d’impayé
Le bailleur peut réclamer à la caution le paiement de la dette du locataire défaillant, objet même du cautionnement ().
Recueillir la mention, à peine de nullité
Le bailleur doit s’assurer que la caution personne physique a apposé elle-même la mention requise, faute de quoi l’engagement est nul ().
Servir les formalités de l’acte, à peine de nullité
L’acte doit faire apparaître le montant du loyer et ses conditions de révision, reproduire l’avant-dernier alinéa relatif à la résiliation, et le bailleur remet à la caution un exemplaire du bail : ces formalités sont prescrites à peine de nullité ().
Ne pas cumuler assurance et caution
Le bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives ne peut, à peine de nullité, exiger en outre un cautionnement, sauf logement loué à un étudiant ou à un apprenti ().
Informer et mettre en garde la caution
Lorsqu’il est un créancier professionnel, le bailleur doit l’information annuelle (), l’information de la défaillance () et la mise en garde si l’engagement du locataire est inadapté à ses capacités financières, sous peine de déchéance à hauteur du préjudice ().
L’engagement s’étend aux accessoires
Sauf clause contraire, la garantie couvre non seulement le principal mais aussi les intérêts et autres accessoires de la dette locative ().
Où se joue la négociation
L’ossature du cautionnement — la mention de la caution et les formalités de l’acte — est verrouillée à peine de nullité, sans marge. Les points ci-dessous sont ceux où la loi laisse réellement les parties fixer les termes de la garantie.
| Point | À défaut, la loi dit | Votre marge |
|---|---|---|
| La durée de l’engagement | Le cautionnement peut être à durée déterminée ou indéterminée (). | S’il est à durée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement, la résiliation prenant effet au terme du bail en cours (). |
| Le montant garanti | La mention exprime un montant en principal et accessoires, en toutes lettres et en chiffres (). | Il ne peut excéder la dette du locataire, mais peut ne couvrir qu’une partie de celle-ci et à des conditions moins onéreuses (). |
| L’extension aux accessoires | Sauf clause contraire, la garantie s’étend aux intérêts et accessoires (). | Une stipulation peut la limiter au seul principal du loyer et des charges (). |
| Le caractère simple ou solidaire | La caution conserve les bénéfices de discussion et de division si elle n’y a pas renoncé (). | Le cautionnement peut être stipulé solidaire, la caution reconnaissant alors dans la mention être privée de ces bénéfices (). |
Signer
Formalités, annexes, relecture, la vie du contrat.
Avant de signer
Formalités et annexes exigées par la loi.
La mention est apposée par la caution elle-même
La caution personne physique écrit elle-même la mention exprimant le montant garanti en toutes lettres et en chiffres, à peine de nullité de son engagement ().
Le montant du loyer et sa révision figurent à l’acte
L’acte fait apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au bail, à peine de nullité ().
La faculté de résiliation est reproduite
L’avant-dernier alinéa de l’article 22-1, relatif à la résiliation du cautionnement à durée indéterminée, est reproduit dans l’acte à peine de nullité ().
Un exemplaire du bail est remis à la caution
Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location ; cette remise est prescrite à peine de nullité ().
Le cumul avec une assurance est écarté
On vérifie que le bailleur n’a pas souscrit d’assurance garantissant les impayés : à défaut, le cautionnement ne peut être exigé, à peine de nullité, sauf logement d’étudiant ou d’apprenti ().
La proportion de l’engagement est appréciée
Face à un bailleur créancier professionnel, un engagement manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution sera réduit () : mieux vaut le calibrer dès la signature.
Faire relire l’engagement
Le cautionnement d’un bail engage la caution sur la dette d’autrui : la mention, la durée, le montant garanti et l’étendue aux accessoires méritent une relecture. Indiquez votre commune pour trouver des avocats du ressort ; l’annuaire G-Droit référence les avocats par barreau et par spécialité.
Annuaire G-Droit · donnée conservée sur votre appareil, jamais transmise.
La vie du contrat
La conclusion
Acte écrit portant la mention de la caution (), faisant apparaître le montant du loyer et ses conditions de révision, reproduisant la faculté de résiliation, un exemplaire du bail étant remis à la caution ().
Pendant le bail — l’information annuelle
Lorsque le bailleur est un créancier professionnel, il fait connaître à la caution, avant le 31 mars de chaque année, le montant restant dû ; à défaut, il est déchu des intérêts et pénalités échus depuis la précédente information ().
Le premier impayé
Lorsque le bailleur est un créancier professionnel, il informe la caution de la défaillance du locataire dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois de son exigibilité, à peine de déchéance des intérêts et pénalités ().
Recouvrer une créance : l’injonction de payerL’appel de la caution
En cas de défaillance du locataire, le bailleur appelle la caution en paiement () ; la caution peut lui opposer les exceptions, personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au locataire ().
La résiliation ou le terme
Un cautionnement à durée indéterminée peut être résilié unilatéralement par la caution, la résiliation prenant effet au terme du bail — initial, reconduit ou renouvelé — au cours duquel le bailleur en reçoit notification ().
Questions & ressources
FAQ et liens utiles.
Le bailleur peut-il exiger une caution s’il est déjà assuré contre les impayés ?
Que risque un cautionnement sans la mention de la caution ?
Une caution peut-elle être libérée si son engagement est disproportionné ?
Un cautionnement à durée indéterminée engage-t-il à vie ?
Le bailleur doit-il informer la caution ?
Nullité ou réduction : quelle différence ?
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Les textes cités
Ce modèle est un document type à adapter ; il ne constitue pas une consultation juridique.