Contrat de bail d’habitation
Un contrat que les parties écrivent — mais dans un moule que la loi verrouille. Le modèle prêt à adapter, et l’instrument qui le vérifie : ce que la loi impose, ce qu’elle interdit, ce qu’elle laisse à négocier, et ce qu’elle garantit à chacun.
35 articles en vigueur · vérifiés le 16.07.2026 · LégifranceDe quel côté de la table êtes-vous ?
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Sommaire
Comprendre le contrat
Son régime, sa qualification, sa validité.
Le contrat tient lieu de loi aux parties (), mais dès lors que le logement est la résidence principale du locataire, la loi de 1989 s’impose : ses dispositions sont d’ordre public ().
Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État () — là où le droit commun admettrait un bail verbal ().
Au moins trois ans lorsque le bailleur est une personne physique — ainsi que pour les sociétés civiles constituées entre parents et alliés et les indivisions () — et six ans pour les autres personnes morales () : un plancher, pas un plafond.
La loi répute non écrites vingt clauses du bail () : elles tombent de plein droit, sans que le contrat lui-même soit remis en cause.
Ce contrat n’est pas librement négociable
Le titre premier de la loi de 1989 s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation, ou à usage mixte professionnel et d’habitation, qui constituent la résidence principale du preneur — le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure (). Dans ce périmètre, « les dispositions du présent titre sont d’ordre public » () : les parties ne peuvent pas y déroger, même d’un commun accord. La force obligatoire du contrat () et la liberté contractuelle ne jouent donc que dans le moule laissé libre par la loi. Le contrat doit en outre être négocié, formé et exécuté de bonne foi, disposition elle aussi d’ordre public (). Hors de ce périmètre, le régime change : les logements meublés ne sont pas hors la loi de 1989 — ils sont exclus du titre premier () pour relever du titre premier bis, également d’ordre public ().
Les conditions de validité
Le consentement des parties
Première condition de validité de tout contrat ().
Leur capacité de contracter
Deuxième condition de validité ().
Un contenu licite et certain
Troisième condition () — ici, le contenu est largement prédéterminé par les dispositions d’ordre public de la loi de 1989 ().
La bonne foi, d’ordre public
Le contrat doit être négocié, formé et exécuté de bonne foi ; cette disposition est d’ordre public ().
≠ le bail commercial, le bail dérogatoire et la convention d’occupation précaire, qui relèvent d’autres régimes. Ici, le critère décisif est que le logement constitue la résidence principale du preneur ().
Composer
Les clauses à écrire, celles qui sont interdites.
La charpente du contrat
Cochez au fil de votre rédaction.
Imposées par la loi
La forme écrite et le contrat type
« Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État » ().
L’identité des parties, la date et la durée
Le contrat précise le nom et le domicile du bailleur (et le cas échéant de son mandataire), le nom du locataire, ainsi que la date de prise d’effet et la durée ().
La consistance, la destination et la surface habitable
Le contrat précise la consistance, la destination et la surface habitable de la chose louée, ainsi que la désignation des locaux et équipements à usage privatif et commun (). Une surface réelle inférieure de plus d’un vingtième ouvre droit à une diminution de loyer proportionnelle ().
Le loyer, ses modalités de paiement et sa révision
Le contrat précise le montant du loyer, ses modalités de paiement et les règles de révision éventuelle ().
Le dernier loyer du précédent locataire
Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire doivent figurer au bail, dès lors que celui-ci a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature ().
La clause résolutoire pour impayé
« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit » pour défaut de paiement du loyer ou des charges, ou pour non-versement du dépôt de garantie ().
L’assurance du locataire
Le locataire doit s’assurer contre les risques dont il répond et en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur () — mais aucune clause ne peut lui imposer l’assureur du bailleur ().
La reproduction des règles d’honoraires
Lorsque le bail est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée, les trois premiers alinéas du I de l’article 5 et les plafonds sont reproduits à peine de nullité dans le contrat (). La rémunération de l’intermédiaire est à la charge exclusive du bailleur, hors les prestations de visite/dossier/rédaction et d’état des lieux, partagées dans la double limite de la part du bailleur et d’un plafond au mètre carré ().
Structurantes — à négocier
La durée du bail
Au moins trois ans pour un bailleur personne physique, ainsi que pour les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés et les indivisions () ; six ans pour les autres personnes morales (). C’est un plancher : une durée supérieure est licite. Une durée réduite, d’au moins un an, n’est possible que si un événement précis justifie que le bailleur reprenne le local pour un motif professionnel ou familial, le contrat devant mentionner les raisons et l’événement invoqués () — faculté ouverte au bailleur personne physique et à ceux de l’.
Le montant du loyer
« La fixation du loyer des logements mis en location est libre » (). Toutefois, à la relocation d’un logement de classe F ou G, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ().
La clause de révision annuelle (IRL)
La révision n’existe que « lorsque le contrat prévoit la révision du loyer » () : sans clause, aucune révision. Quand elle est stipulée, elle intervient chaque année et ne peut excéder, à la hausse, la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE (). Elle est en revanche interdite dans les logements de classe F ou G ().
Le dépôt de garantie
Facultatif — il n’est dû que « lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat » () et son montant doit alors figurer au bail (). Plafond impératif : « il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal » ; il ne porte pas intérêt et ne peut être révisé en cours de bail ().
Les charges récupérables
Les charges ne sont exigibles que sur justification, et « la liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État » () — les dispositions du titre étant d’ordre public (), le contrat ne peut y ajouter. Les provisions donnent lieu à une régularisation annuelle ().
La sous-location et la cession
« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer » ; le loyer au mètre carré des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal ().
Trois strates : ce que la loi impose (aucune marge), ce qui est structurant (la loi fixe un cadre, il reste une marge), ce qui relève de la précaution rédactionnelle. Le manquement aux mentions de l’ n’annule pas le bail : « le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article », et chaque partie peut exiger de l’autre, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme ().
Ce que le contrat ne peut pas stipuler
Imposer l’assureur du bailleur
Est réputée non écrite la clause qui oblige le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ().
Imposer le prélèvement automatique
Est réputée non écrite la clause qui impose comme mode de paiement le prélèvement automatique, ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ().
Prélever le loyer sur le salaire
Est réputée non écrite la clause autorisant le prélèvement des loyers directement sur le salaire du locataire ().
Une résiliation de plein droit pour un autre motif
Est réputée non écrite la clause prévoyant la résiliation de plein droit pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance, le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, ou le non-respect de l’occupation à titre de résidence principale dans certains logements ().
Des amendes ou pénalités
Est réputée non écrite la clause autorisant le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses du contrat ou du règlement intérieur ().
Exonérer le bailleur de sa responsabilité
Est réputée non écrite la clause qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur, ou qui exonère celui-ci de toute responsabilité ().
Interdire d’héberger des proches
Est réputée non écrite la clause interdisant au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ().
Rendre le locataire automatiquement responsable
Est réputée non écrite la clause prévoyant que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ().
Interdire une activité associative, syndicale ou confessionnelle
Est réputée non écrite la clause interdisant au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ().
Facturer des frais de relance ou de quittance
Est réputée non écrite la clause faisant supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance, ainsi que les frais de procédure en sus des dépens et de l’article 700 ().
Imposer des visites les jours fériés
Est réputée non écrite la clause qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ().
Un déséquilibre significatif imposé
Au-delà de l’, toute clause non négociable d’un contrat d’adhésion qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties est réputée non écrite ().
La sanction est propre : « est réputée non écrite » () — la clause tombe de plein droit, sans qu’il soit besoin de la faire annuler, et le bail survit. L’ en compte vingt (a à t) ; les principales figurent ci-dessus. À ne pas confondre avec les nullités, qui frappent ailleurs : le cautionnement (), le congé () ou le commandement de payer ().
Équilibrer
Ce que la loi garantit à chacun, et où se négocie le reste.
Les deux colonnes disent, pour chaque partie, ce que la loi lui garantit et ce qu'elle lui impose. Choisir votre siège réordonne la lecture : rien n'est masqué, et l'on ne dit pas qui aurait « l'avantage ».
Délivrer un logement décent
Le bailleur est tenu de remettre un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour la sécurité ou la santé, exempt d’infestation d’espèces nuisibles et parasites, et répondant à un niveau de performance énergétique minimal ().
Assurer la jouissance paisible
Le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice de l’, le garantir des vices ou défauts qui y font obstacle ().
Entretenir et faire les réparations non locatives
Le bailleur entretient les locaux en état de servir à l’usage prévu et y fait toutes les réparations autres que locatives ().
Délivrer la quittance gratuitement
Le bailleur transmet gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande ; aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés ().
Restituer le dépôt de garantie dans les délais
Deux mois à compter de la remise des clés, réduits à un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ; à défaut, le solde est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée en retard ().
La clause résolutoire lui est acquise
Tout bail contient de droit une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ().
Les transformations sans accord ne s’imposent pas à lui
Si le locataire transforme les lieux sans accord écrit, le bailleur peut exiger, au départ du locataire, la remise en l’état, ou conserver à son bénéfice les transformations sans indemnisation ; la remise immédiate, aux frais du locataire, n’est possible que si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ().
L’accord écrit est requis pour céder ou sous-louer
Le locataire ne peut céder le bail ni sous-louer sans l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ().
Payer le loyer et les charges
Le locataire paie le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ().
User paisiblement des locaux
Le locataire use paisiblement des locaux suivant leur destination et s’abstient de tout comportement portant atteinte aux équipements collectifs, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ().
Répondre des dégradations, sauf preuve contraire
Le locataire répond des dégradations et pertes survenues pendant le bail, à moins qu’il ne prouve la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit ().
Assumer l’entretien courant et les réparations locatives
Le locataire assume l’entretien courant, les menues réparations et les réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ().
S’assurer et en justifier
Le locataire s’assure contre les risques dont il doit répondre et en justifie lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur ().
Le paiement mensuel est de droit
Le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ().
Un logement non décent peut être sanctionné
Le locataire peut demander au bailleur la mise en conformité du logement sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ; le juge saisi détermine la nature des travaux et le délai de leur exécution, et peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail, jusqu’à l’exécution des travaux ().
Une surface plus petite ouvre droit à une baisse de loyer
Si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle stipulée, le locataire peut obtenir une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté ().
Les actions se prescrivent par trois ans
Toutes actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans ; l’action en révision du loyer par le bailleur est, elle, prescrite un an après la date convenue ().
Le bail des époux est cotitulaire de plein droit
Le bail du local servant à l’habitation des époux est réputé appartenir à l’un et à l’autre, nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage ().
Où se joue la négociation
Presque tout est verrouillé par l’ordre public (). Les quelques points ci-dessous sont ceux où la loi laisse réellement une marge — parce qu’elle ne fixe qu’un plancher, ou parce qu’elle subordonne un effet à l’existence d’une clause.
| Point | À défaut, la loi dit | Votre marge |
|---|---|---|
| La durée du bail | Trois ans (bailleur personne physique, société civile familiale ou indivision — ) ou six ans (autres personnes morales) (). | C’est un plancher : une durée plus longue est licite. Une durée réduite à un an minimum suppose un événement précis justifiant la reprise pour motif professionnel ou familial, mentionné au contrat (). |
| La révision annuelle du loyer | Aucune révision si le contrat ne la prévoit pas (). | La clause est facultative. Stipulée, elle plafonne la hausse à la variation de l’indice de référence des loyers, et reste interdite en classe F ou G (). |
| Le dépôt de garantie | Aucun dépôt s’il n’est pas prévu par le contrat (). | S’il est stipulé, il ne peut excéder un mois de loyer en principal, ne porte pas intérêt et ne peut être révisé en cours de bail (). |
| Le montant du loyer initial | La fixation du loyer est libre (). | Sauf relocation d’un logement de classe F ou G : le loyer ne peut alors excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire (). |
| La sous-location | Interdite sans accord écrit du bailleur (). | L’accord peut être donné, y compris sur le prix ; le loyer au mètre carré sous-loué ne peut alors excéder celui du locataire principal (). |
Signer
Formalités, annexes, relecture, la vie du contrat.
Avant de signer
Formalités et annexes exigées par la loi.
Le contrat est écrit et conforme au contrat type
Exigence de l’ ; chaque partie peut exiger de l’autre, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme.
La notice d’information est annexée
Une notice relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours, est annexée au contrat ().
Le dossier de diagnostic technique est annexé
Le DDT — diagnostic de performance énergétique, constat de risque d’exposition au plomb, état d’amiante, état des installations d’électricité et de gaz — est annexé au contrat lors de sa signature ou de son renouvellement ().
L’état des risques est fourni le cas échéant
Dans les zones concernées, le dossier est complété à chaque changement de locataire ; en l’absence de ce document, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix ().
L’état des lieux d’entrée est établi contradictoirement
Établi lors de la remise des clés, contradictoirement et amiablement, en autant d’exemplaires que de parties, et joint au contrat (). À défaut, la présomption de l’ ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à son établissement.
Les extraits du règlement de copropriété sont communiqués
Destination de l’immeuble, jouissance et usage des parties privatives et communes, quote-part de charges par catégorie ().
Le cautionnement, s’il y en a un, respecte ses formalités
La caution personne physique signe l’acte faisant apparaître le montant du loyer et ses conditions de révision, appose la mention de l’ et reçoit un exemplaire du bail : ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement (). Le cautionnement ne peut d’ailleurs pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur ayant souscrit une assurance garantissant les obligations locatives, sauf logement loué à un étudiant ou un apprenti ().
Faire relire le contrat
Un bail conforme au contrat type reste un contrat : les points structurants (durée, révision, charges, dépôt) et les annexes se discutent. Indiquez votre commune pour trouver des avocats du ressort ; l’annuaire G-Droit référence les avocats par barreau et par spécialité.
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La vie du contrat
La conclusion
Écrit conforme au contrat type (), état des lieux d’entrée (), dossier de diagnostic technique et notice annexés ().
La durée, puis la reconduction
Trois ans pour un bailleur personne physique, une société civile familiale ou une indivision () ; six ans pour les autres personnes morales (). À défaut de congé donné dans les formes et délais, le contrat est reconduit tacitement ou renouvelé pour la même durée ().
Le congé du bailleur — six mois
Le bailleur ne peut donner congé que pour reprendre le logement, le vendre, ou pour un motif légitime et sérieux (). Le congé doit indiquer, à peine de nullité, le motif allégué et, en cas de reprise, le bénéficiaire et son lien avec le bailleur. Le préavis est de six mois, et le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif ().
Le congé du locataire — trois mois, parfois un
Le préavis est de trois mois, réduit à un mois notamment en zone tendue, en cas de premier emploi, mutation, perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, pour raison de santé constatée par certificat médical, pour les bénéficiaires du RSA ou de l’AAH, ou en cas de violences au sein du couple (). Le motif doit être précisé et justifié au moment de l’envoi du congé : à défaut, le préavis reste de trois mois ().
L’impayé — six semaines après commandement
La clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (). Le commandement reproduit, à peine de nullité, six mentions dont le délai de six semaines et la possibilité de saisir le juge d’une demande de délai de grâce ().
Recouvrer une créance : l’injonction de payerL’abandon ou le décès
En cas d’abandon du domicile, le contrat continue ; en cas de décès, il est transféré — au profit du conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité, des descendants, ascendants, concubin notoire ou personnes à charge qui vivaient avec le locataire, selon les conditions d’ancienneté prévues (). À défaut, le bail est résilié de plein droit ().
Questions & ressources
FAQ et liens utiles.
Peut-on écarter la loi de 1989 d’un commun accord ?
Que se passe-t-il si le bail contient une clause interdite ?
Le dépôt de garantie est-il obligatoire, et de quel montant ?
Le loyer peut-il être révisé chaque année ?
Que risque un bail qui omet des mentions obligatoires ?
Quel préavis pour donner congé ?
Approfondir la règle
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Les textes cités
Ce modèle est un document type à adapter ; il ne constitue pas une consultation juridique.