Qu’est-ce qu’un immeuble? Les notions d’immeuble par nature, par destination et par objet

Au sein des classifications des biens, la division des meubles et des immeubles occupe la première place, et c’est par l’immeuble que commence l’examen de cette grande partition. Encore faut-il en cerner la notion : derrière l’apparente évidence de la chose qui ne se déplace pas, le Code civil retient trois titres d’immobilisation — la nature, la destination et l’objet — dont la cohérence ne se laisse saisir qu’à condition d’en éprouver le critère commun.

La distinction des biens meubles et immeubles constitue la plus fondamentale des divisions du droit des biens — la summa divisio à partir de laquelle s’ordonne tout le régime de la propriété. L’article 516 du Code civil l’énonce d’ailleurs sans réserve : « tous les biens sont meubles ou immeubles. » Aucune chose n’échappe à cette alternative, en sorte que la qualification de meuble ou d’immeuble doit, en toute hypothèse, pouvoir être déterminée.

L’article 517 du Code civil dispose, quant à lui, que « les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l’objet auquel ils s’appliquent. »

Ainsi existe-t-il trois catégories d’immeubles dont il ressort, à l’analyse, que l’immeuble se caractérise par sa fixité, en ce sens qu’il ne peut pas être déplacé contrairement aux meubles qui se caractérisent par leur mobilité. Là où le meuble se définit par son aptitude à être transporté d’un lieu à un autre sans altération de sa substance, l’immeuble s’enracine dans le sol ou, à tout le moins, se rattache à lui par un lien que le droit juge suffisamment étroit pour en partager la condition.

Encore convient-il d’observer que cette fixité ne revêt pas la même signification dans les trois catégories. Tantôt elle est physique, lorsque le bien adhère matériellement au sol (immeubles par nature) ; tantôt elle est fictive, lorsque la loi feint l’immobilité d’un meuble en raison de son affectation (immeubles par destination) ; tantôt, enfin, elle est intellectuelle, lorsqu’un droit emprunte la nature de l’immeuble sur lequel il s’exerce (immeubles par l’objet). C’est cette gradation que les développements qui suivent se proposent de parcourir, du plus tangible au plus abstrait.

I) Les immeubles par nature

L’article 518 du Code civil dispose que « les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature. »

La catégorie des immeubles par nature repose sur un critère exclusivement physique : est immeuble par nature ce qui, en raison de son adhérence au sol, ne peut être déplacé sans atteinte à sa substance. Aucune volonté ni aucune fiction n’intervient ici ; seule compte la réalité matérielle de l’attache au sol.

La catégorie comprend donc le sol et tout ce qui est fixé au sol :

• Le sol : par sol il faut entendre le fonds de terre, ce qui comprend, tant la surface du sol, que le sous-sol. Cette compréhension verticale de la propriété foncière trouve son assise dans l’article 552 du Code civil, aux termes duquel « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous » : le fonds n’est pas une simple ligne de surface, mais un volume qui s’étend, en principe, jusqu’au tréfonds et vers l’espace aérien surplombant.
• Tout ce qui est fixé au sol : il s’agit de :
  • D’une part, toutes les constructions qui sont édifiées sur le sol ou dans le sous-sol (bâtiments, canalisations, les piliers ou poteaux fixés par du béton, ponts, barrage etc.). Ces ouvrages, parce qu’ils incorporent au fonds des matériaux qui ne peuvent en être retirés sans démolition, suivent la condition du sol auquel ils adhèrent.
  • D’autre part, tous les végétaux (arbres, plantes, fleurs etc), avec cette précision que s’ils sont détachés du sol ils deviennent des meubles (art 520 C. civ.).

A) Le régime particulier des végétaux et des récoltes

Les végétaux offrent l’illustration la plus parlante du caractère évolutif de la qualification. Tant qu’ils sont attachés au sol par leurs racines, ils participent de la nature immobilière du fonds qui les porte ; mais cette qualité n’a rien de définitif. L’article 520 du Code civil règle précisément cette transition : « les récoltes pendantes par les racines et les fruits des arbres non encore recueillis sont pareillement immeubles. Dès que les grains sont coupés et les fruits détachés, quoique non enlevés, ils sont meubles. »

Il en résulte qu’un même bien change de catégorie au gré de son rattachement au sol : immeuble par nature lorsqu’il y adhère, il devient meuble dès l’instant de la séparation. La qualification n’est donc pas attachée à la substance de la chose, mais à son lien avec le fonds.

La jurisprudence a eu l’occasion de préciser qu’il est indifférent que la chose soit fixée au sol à titre provisoire ou définitif. En tout état de cause, dès lors qu’elle adhère au sol, elle est constitutive d’un immeuble par nature.

Ce qui est ainsi décisif, ce n’est ni la durée projetée de l’installation, ni la solidité du dessein du propriétaire, mais le seul fait matériel de l’adhérence. Peu importe, dès lors, que la construction soit destinée à être ultérieurement déplacée ou démontée : aussi longtemps qu’elle adhère au sol, elle en épouse la condition immobilière.

II) Les immeubles par destination

À la différence des immeubles par nature qui sont déterminés par un critère physique, les immeubles par destination reposent sur la volonté du propriétaire.

Il s’agit, plus précisément, de biens qui, par nature, sont des meubles, mais qui sont qualifiés fictivement d’immeubles en raison du lien étroit qui les unit à un immeuble par nature dont ils constituent l’accessoire. La catégorie procède ainsi d’une fiction juridique : le droit ferme les yeux sur la mobilité réelle de la chose pour lui appliquer le régime de l’immeuble auquel elle se rattache, en vertu de l’adage accessorium sequitur principale — l’accessoire suit le principal.

Tel est le cas, par exemple, du bétail affecté à un fonds agricole et qui donc, par le jeu d’une fiction juridique, est qualifié d’immeuble par destination.

L’objectif recherché ici est de lier le sort juridique de deux biens dont les utilités qu’ils procurent sont interdépendantes.

Par la création de ce lien, il sera, dès lors, beaucoup plus difficile de les séparer ce qui pourrait être fortement préjudiciable pour leur propriétaire.

Ainsi, des biens affectés au service d’un fonds, devenus immeubles, ne pourront pas faire l’objet d’une saisie par un tiers indépendamment du fonds lui-même. L’intérêt de la qualification se mesure encore sur d’autres terrains : l’immeuble par destination est compris dans l’assiette de l’hypothèque grevant le fonds, il suit ce dernier en cas d’aliénation et relève, en cas de succession, du régime des immeubles. En unissant le destin des deux biens, la loi préserve l’unité économique de l’exploitation que leur séparation viendrait compromettre.

A) Conditions de l'immobilisation par destination

L’immobilisation par destination d’un bien est subordonnée à la réunion de deux conditions cumulatives :

• D’une part, les deux biens doivent appartenir au même propriétaire
• D’autre part, le meuble doit être affecté au service de l’immeuble

1) Sur l'appartenance du meuble et de l'immeuble au même propriétaire

Pour que l’immobilisation par destination d’un meuble puisse s’opérer, il est nécessaire qu’il appartienne au même propriétaire que l’immeuble.

L’opération repose, en effet, sur la volonté du propriétaire d’affecter un bien au service d’un autre de ses biens. L’immobilisation par destination ne peut donc se concevoir que si les deux biens relèvent du même patrimoine. La fiction immobilière ne saurait, en effet, jouer au détriment d’un tiers : on ne peut immobiliser au service du fonds d’autrui un meuble qui n’est pas le sien, ni voir son meuble immobilisé par l’effet de la seule affectation décidée par autrui.

Il en résulte que, dans l’hypothèse où le locataire d’un immeuble affecte un meuble au service de cet immeuble, l’immobilisation par destination ne sera pas possible. Le locataire n’étant pas propriétaire du fonds, l’unité de patrimoine fait défaut : le matériel qu’il introduit dans les lieux loués conserve sa nature mobilière et demeure dans son patrimoine, distinct de celui du bailleur.

2) Sur l'affectation d'un meuble au service d'un immeuble

Pour que l’immobilisation du meuble puisse s’opérer, il doit exister un rapport de destination entre ce meuble et l’immeuble.

Plus précisément, il est exigé que le meuble affecté au service de l’immeuble soit indispensable à son exploitation, de sorte que la seule volonté du propriétaire, si elle est nécessaire, ne suffit pas à réaliser l’immobilisation par destination. Autrement dit, l’intention d’affecter doit se doubler d’un lien objectif entre les deux biens ; à défaut, le propriétaire pourrait, par sa seule fantaisie, immobiliser n’importe quel meuble, ce que la loi ne permet pas.

À cet égard, il ressort de l’article 524 du Code civil que le lien de destination qui existe entre un meuble et un immeuble peut être soit matériel, soit économique, de sorte qu’il convient de distinguer deux sortes d’immobilisation d’un meuble par destination.

• L’affectation d’un bien au service d’un fonds
  • Le bien est ici affecté à l’exploitation économique du fonds, de sorte que le meuble et l’immeuble entretiennent un rapport de destination objectif entre eux.
  • Le meuble est, en effet, utile à l’immeuble auquel il est affecté.
  • Il en résulte qu’il n’est pas besoin qu’existe un lien matériel entre les deux biens, soit que le meuble soit incorporé ou fixé physiquement à l’immeuble. Le rapport n’est pas d’adhérence, mais de finalité : c’est la fonction du meuble dans l’exploitation, et non son attache, qui fonde l’immobilisation.
  • Ce qui importe, et c’est là une condition qui a été posée par la jurisprudence qui ne ressort pas d’une lecture littérale du Code, c’est que le bien qui fait l’objet d’une affectation soit indispensable à l’exploitation du fonds (V. en ce sens Req. 31 juill. 1879, DP 1880. 1. 273, S. 1880. 1. 409).
  • Par indispensable, il faut comprendre que si le bien n’était pas affecté au service de l’exploitation du fonds, sa valeur s’en trouverait diminuée. Le critère est ainsi économique : le meuble doit constituer un rouage de l’exploitation, tel que sa soustraction porterait atteinte au rendement ou à la consistance même du fonds.
  • À cet égard, l’article 524 du Code civil établit une liste de meubles qui sont présumés être indispensables à l’exploitation de l’immeuble.
  • Il s’infère de cette liste, dont le contenu est pour le moins désuet, que peuvent être qualifiés d’immeubles par destination :
    • Les biens affectés à un fonds agricole, tels que :
      • Les animaux que le propriétaire du fonds livre au fermier ou au métayer pour la culture ( 522 C. civ.) ainsi que ceux que le propriétaire d’un fonds y a placés aux mêmes fins (art. 524, al. 2 C. civ.), y compris les ruches à miel (art. 524, al. 6 C. civ.)
      • Les outils et le matériel agricole et autres ustensiles aratoires, pressoirs, chaudières, alambics, cuves et tonnes ( 524, al. 4 et 7 C. civ.)
      • Les semences données aux fermiers ou métayers ( 524, al. 5 C. civ.) ou encore les pailles et engrais (art. 524, al. 9 C. civ.)
    • Les biens affectés à une exploitation industrielle
      • L’article 524 du Code civil prévoit que « sont immeubles par destination, quand ils ont été placés par le propriétaire pour le service et l’exploitation du fonds […] les ustensiles nécessaires à l’exploitation des forges, papeteries et autres usines».
      • Il ressort de cette disposition que sont ici visés tous les biens susceptibles d’être affectés à l’exploitation d’une activité industrielle, soit plus précisément à des immeubles au sein desquels sont fabriqués des produits et des marchandises. Le machinisme moderne y trouve naturellement sa place : sont ainsi réputées immeubles par destination les machines lourdes installées dans une usine pour les besoins de la production, alors même qu’elles ne sont pas matériellement scellées au sol.
    • Les biens affectés à une exploitation commerciale
      • La liste établie par l’article 524 du Code civil n’est pas exhaustive, de sorte que d’autres cas sont susceptibles d’être envisagés.
      • Il en va notamment ainsi de l’affectation d’un bien au service d’un fonds à des fins commerciales.
      • Les outils ou les machines affectés à l’exploitation d’un fonds de commerce peuvent ainsi être qualifiés d’immeubles par destination.
      • Peuvent également être qualifiés d’immeubles par destination les meubles garnissant un hôtel ou un restaurant — mobilier des chambres, matériel de cuisine, agencements de salle — dès lors qu’ils sont nécessaires à l’exploitation de l’établissement.

• L’attache à perpétuelle demeure d’un bien à un fonds
  • Le lien qui existe ici entre le bien immobilisé et l’immeuble n’est pas de nature économique, en ce sens qu’il est indifférent que le bien soit utile ou indispensable à l’exploitation du fonds.
  • Ce qui est déterminant ici, c’est l’existence d’un lien matériel (une attache) entre le meuble et l’immeuble qui exprime la volonté du propriétaire de créer un rapport de destination. À la différence de l’affectation au service du fonds, qui répond à une logique d’utilité, l’attache à perpétuelle demeure répond à une logique d’ornement ou d’agencement : elle vise les objets que le propriétaire a entendu attacher durablement à son immeuble pour l’embellir ou le compléter.
  • Dans un arrêt du 18 octobre 1950, la Cour de cassation a précisé que l’attache doit se manifester par « des faits matériels d’adhérence et durables » ( civ., 18 oct. 1950).
  Attendu de principe

  L’immobilisation par attache à perpétuelle demeure suppose des faits matériels d’adhérence présentant un caractère durable, révélant l’intention du propriétaire d’unir l’objet à son immeuble de manière permanente.

  • Quant au Code civil, il précise à l’article 525 les différentes modalités d’attache qui présument l’intention du propriétaire d’affecter un bien à un fonds.
  • Cette disposition prévoit en ce sens que le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand :
    • Soit ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment
    • Soit lorsqu’ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés
    • Soit quand il s’agit de glaces, de tableaux ou d’ornements fixés dans un appartement lorsque le parquet sur lequel ils sont attachés fait corps avec la boiserie.
    • Soit quand il s’agit de statues, lorsqu’elles sont placées dans une niche pratiquée exprès pour les recevoir, encore qu’elles puissent être enlevées sans fracture ou détérioration.
  • Au bilan, l’attache à perpétuelle demeure se déduit de la nature du lien matériel qui existe entre le bien affecté et l’immeuble.
  • La question qui est alors susceptible de se poser est de savoir à quel niveau se situe la frontière entre les biens attachés à perpétuelle demeure et les immeubles par nature.
  • Deux différences sont classiquement relevées par la doctrine :
    • Première différence : l’attache à perpétuelle demeure consiste en un lien moins intense que le rapport d’incorporation
      • Tandis que les biens immobilisés par nature sont indissociablement liés à l’immeuble — au point de se confondre avec lui —, les biens immobilisés par destination conservent leur individualité propre. La statue placée dans sa niche, le tableau scellé à la boiserie demeurent des objets distincts, identifiables et susceptibles d’être détachés ; ils ne se fondent pas dans l’ouvrage comme le fait la pierre dans le mur.
    • Seconde différence : l’immobilisation par destination procède de la volonté du propriétaire des deux biens
      • Lorsque le bien est immobilisé par nature, la cause de cette immobilisation est indifférente : il importe peu que les propriétaires du bien immobilisé et de l’immeuble soient des personnes différentes. L’adhérence matérielle suffit, abstraction faite de toute considération de patrimoine ou d’intention.
      • Tel n’est pas le cas pour les immeubles par destination qui, pour être qualifiés ainsi, doivent relever du même patrimoine que celui dans lequel figure le fonds au service duquel ils sont affectés.

B) Cessation de l'immobilisation par destination

L’immobilisation par destination, parce qu’elle procède d’une fiction commandée par la volonté du propriétaire, ne saurait être perpétuelle. Le bien peut recouvrer sa nature mobilière première : c’est ce que l’on nomme la mobilisation de l’immeuble par destination. S’il peut être mis fin à l’immobilisation d’un bien par destination, cette opération est toutefois subordonnée à l’observation de deux conditions cumulatives.

• Première condition : la volonté du propriétaire
  • La cessation de l’immobilisation par destination doit être voulue par le propriétaire. De même que l’immobilisation a procédé de son intention, la mobilisation suppose qu’il ait entendu défaire le lien d’affectation qu’il avait établi.
  • Il en résulte qu’elle ne peut pas être subie : elle ne saurait découler, par exemple, d’une saisie pratiquée par un créancier ou de l’action d’un tiers qui détacherait le meuble à l’insu ou contre le gré du propriétaire. Tant que ce dernier n’a pas manifesté sa volonté de rompre l’affectation, le bien demeure immeuble par destination.

• Seconde condition : l’accomplissement d’un acte
  • Si la volonté du propriétaire est nécessaire à la cessation de l’immobilisation d’un bien par destination, elle n’est pas suffisante. Une intention demeurée à l’état purement interne ne saurait, à elle seule, opérer la mobilisation : encore faut-il qu’elle se traduise par un fait extérieur qui la révèle et la rende opposable.
  • La jurisprudence exige, en effet, que cette volonté se traduise :
    • Soit par l’accomplissement d’un acte matériel qui consistera à séparer effectivement le meuble immobilisé de l’immeuble — par exemple, en retirant la machine de l’usine ou en sortant le bétail du fonds pour l’en distraire définitivement.
    • Soit par l’accomplissement d’un acte juridique qui consistera en l’aliénation séparée des deux biens, la vente du seul meuble manifestant la rupture du lien d’affectation (V. en ce sens 1^ère civ. 11 janv. 2005).

III) Les immeubles par l'objet

L’article 526 du Code civil prévoit que sont immeubles, par l’objet auquel ils s’appliquent :

• L’usufruit des choses immobilières ;
• Les servitudes ou services fonciers ;
• Les actions qui tendent à revendiquer un immeuble.

Le point commun entre ces trois catégories est qu’elles recouvrent toutes des biens incorporels. Plus précisément, il s’agit de biens envisagés comme des droits, lesquels droits portent sur des immeubles.

Le législateur a ainsi considéré que lorsqu’un droit a pour objet un immeuble, il endosse également, par contamination, le statut d’immeuble. On parle alors de droit réel immobilier. La logique est ici celle d’un report : faute de pouvoir attribuer une nature physique à une réalité abstraite, le droit fait emprunter au droit la condition de son objet. Le droit, qui n’est ni meuble ni immeuble en lui-même, devient immeuble parce que la chose sur laquelle il s’exerce en est un.

À cet égard, l’article 526 du Code civil étend la catégorie des immeubles par l’objet aux actions de justice qui sont relatives aux immeubles. L’action en justice, qui n’est que la faculté de réclamer en justice la reconnaissance d’un droit, suit ainsi la nature du droit qu’elle a pour office de protéger.

À l’examen, au nombre des biens immobiliers par l’objet figurent :

• Les droits réels immobiliers principaux
  • Les droits réels immobiliers principaux sont ceux qui confèrent à leur titulaire une maîtrise directe et autonome sur l’immeuble — qu’il s’agisse d’en jouir, d’en user ou d’en exploiter la substance. Ils comprennent notamment :
    • L’usufruit immobilier
    • Les servitudes ou services fonciers
    • Le droit d’usage et d’habitation
    • L’emphytéose
    • Le bail à construction, à réhabilitation ou réel immobilier

• Les droits réels immobiliers accessoires
  • Les droits réels immobiliers accessoires, dits encore sûretés réelles immobilières, ne procurent pas la jouissance de l’immeuble : ils l’affectent à la garantie d’une créance, dont ils suivent le sort. Ils comprennent notamment :
    • L’hypothèque
    • Le gage immobilier
    • Les privilèges immobiliers

• Les actions réelles immobilières
  • L’article 526 du Code civil dispose que sont des immeubles par l’objet « les actions qui tendent à revendiquer un immeuble. »
  • Le périmètre envisagé par cette disposition est, à l’analyse, trop restreint, car il ne vise expressément que l’action en revendication, c’est-à-dire l’action du propriétaire tendant à faire reconnaître son droit de propriété sur l’immeuble.
  • En effet, doivent plus généralement être qualifiées d’immobilières toutes les actions en justice qui visent à exercer un droit réel immobilier principal ou accessoire. La lettre du texte doit ainsi être dépassée au profit de sa raison : dès lors qu’une action protège un droit réel portant sur un immeuble, elle revêt elle-même la nature immobilière.
  • Tel est le cas de l’action confessoire d’usufruit ou de servitude — par laquelle le titulaire fait reconnaître son droit — ou bien de l’action hypothécaire, par laquelle le créancier met en œuvre la sûreté grevant le fonds.