Couple marié: le domaine de la protection du logement familial (art. 215, al. 3 C. civ.)

Avant d’examiner les conditions de mise en œuvre de la protection instaurée par l’article 215, alinéa 3 du Code civil et les sanctions qui en garantissent l’effectivité encore faut-il en circonscrire l’exacte assiette : quels biens et quels actes tombent sous l’exigence du consentement conjoint ? Loin de se laisser saisir par la seule lettre du texte, le domaine de cette cogestion exceptionnelle s’est progressivement dessiné au gré d’une jurisprudence soucieuse d’en préserver la finalité — la sauvegarde du cadre matériel de la vie commune — sans en étendre l’emprise au-delà de ce que justifie l’atteinte portée à l’autonomie patrimoniale de chaque époux.

L’article 215, al. 3^e du Code civil prévoit que « les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. »

Il ressort de cette disposition qu’un époux ne peut disposer seul de la résidence familiale ainsi que des meubles qui y sont attachés. Il ne peut le faire qu’avec le consentement de son conjoint, ce qui, lorsqu’il s’agit de biens propres n’est pas sans porter atteinte à son droit de propriété.

Cette règle, qui institue une véritable exception de cogestion, déroge frontalement à l’autonomie patrimoniale dont jouit, en principe, chaque époux sur ses biens personnels. Logée au sein du régime primaire impératif (articles 212 à 226 du Code civil), elle s’impose à tous les couples mariés, quel que soit le régime matrimonial qu’ils ont adopté, et revêt un caractère d’ordre public auquel les conventions matrimoniales ne sauraient déroger. Son fondement réside, ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation, dans l’obligation de communauté de vie qui pèse sur les époux : la protection ne vise pas à figer la consistance d’un patrimoine, mais à préserver le cadre matériel de la vie commune contre l’initiative unilatérale de l’un des conjoints.

De ce fondement se déduit une borne temporelle décisive : la protection ne joue que pendant le mariage. La première chambre civile l’a expressément affirmé dans un arrêt du 22 mai 2019, en jugeant que la règle de l’article 215, al. 3^e, « qui procède de l’obligation de communauté de vie des époux, ne protège le logement familial que pendant le mariage » — de sorte qu’elle ne saurait être invoquée pour faire annuler la donation par un époux de la nue-propriété d’un bien à ses enfants nés d’une précédente union (Cass. 1^ère civ. 22 mai 2019, n°18-16.666l'arrêt▾).

Nous nous focaliserons ici sur le domaine de la protection instituée par l’article 215, al. 3e du Code civil.

Ce domaine se laisse appréhender sous un double rapport : il convient, d’une part, d’en délimiter l’objet — sur quels biens et sur quels droits porte la protection ? — et, d’autre part, d’en cerner l’assiette quant aux actes — quels actes juridiques sont soumis à l’exigence du double consentement ?

I) Le domaine de la protection quant à son objet

L’article 215, al. 3 du Code civil interdit donc les époux de disposer l’un sans l’autre « des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni ».

L’objet de l’interdiction ainsi posée est double :

• D’une part, elle porte sur la résidence familiale
• D’autre part, elle s’étend aux meubles meublants qui le garnissent

A) Le logement familial

À l’analyse, l’objet de l’interdiction faite aux époux de disposer seul du logement familial est des plus larges.

L’article 215, al. 3^e du Code civil précise, en effet, que cette interdiction porte, non pas sur le bien qui sert de lieu de résidence aux époux, mais sur « les droits par lesquels est assuré le logement de famille ».

La nuance, loin d’être purement sémantique, commande l’étendue de la protection : le législateur ne s’attache pas à la chose — l’immeuble — mais au titre juridique qui en garantit la jouissance au ménage. C’est ce déplacement de l’objet, du bien vers le droit, qui explique l’ampleur du dispositif.

Deux questions alors se posent :

• Première question: que doit-on entendre par logement de famille
• Seconde question: quels sont les droits visés par l’interdiction formulée par le texte

1) La notion de logement de famille

Ainsi qu’il l’a été exposé précédemment, le logement familial correspond à l’endroit où réside la famille et plus encore du lieu où le ménage, composé des époux et de leurs enfants, s’est établi pour vivre.

Il s’agit, plus précisément de sa résidence principale, soit le lieu où elle vit de façon stable et habituelle.

Le critère décisif est donc celui de l’affectation actuelle et effective du bien au logement de la famille, et non sa seule destination potentielle ou son appellation cadastrale. Il en résulte qu’un bien initialement étranger à la vie du ménage peut accéder à la protection dès lors qu’il devient le siège de la résidence commune, tandis qu’un bien qui cesse d’être affecté à cet usage en sort symétriquement.

Les résidences secondaires sont de la sorte exclues du champ d’application de l’interdiction énoncée à l’article 215, al. 3^e du Code civil.

L’affectation au logement familial présente, en outre, une certaine résistance dans le temps : le bien ne perd pas cette qualité du seul fait que l’une des circonstances de la vie conjugale vient à se distendre. La Cour de cassation a ainsi jugé que le logement de la famille ne perd pas cette qualité lorsque sa jouissance a été attribuée, à titre provisoire, par l’ordonnance de non-conciliation à l’un des époux pour la durée de l’instance en divorce ; il s’ensuit que la vente du bien réalisée sans le consentement du conjoint, alors que la dissolution du mariage n’est pas encore intervenue, encourt la nullité édictée par l’article 215, al. 3^e (Cass. 1^ère civ. 26 janv. 2011, n°09-13.138l'arrêt▾). La protection se maintient ainsi tant que le lien matrimonial subsiste, et ne s’éteint qu’avec la dissolution du mariage — point d’articulation avec la borne temporelle dégagée par l’arrêt du 22 mai 2019.

Quant au logement de fonction, il jouit d’un statut hybride en ce sens qu’il ne jouit de la protection instituée par le texte qu’autant que l’époux auquel il est attribué conserve ses fonctions. Lorsqu’il les quitte, son conjoint ne peut s’opposer à la restitution du logement.

La raison en est que le droit de jouissance procède ici, non d’un titre propre de l’époux, mais de la relation de travail dont le logement n’est que l’accessoire : la protection de l’article 215, al. 3^e ne saurait conférer au ménage davantage de droits sur le logement que l’époux titulaire n’en détient lui-même à l’égard de l’employeur.

2) Les droits dont un époux ne peut disposer seul

L’article 215, al. 3^e du Code civil prévoit que l’interdiction porte sur « les droits par lesquels est assuré le logement de famille ».

Il est admis, tant par la doctrine, que par la jurisprudence que sont ici visées tous les droits qui confèrent au ménage un titre de jouissance de la résidence familiale.

La Cour de cassation a jugé en ce sens, dans un arrêt du 20 janvier 2004, au visa de l’article 215, al. 3^e « que ce texte institue un régime de protection du logement familial visant les droits de toute nature de l’un des conjoints sur le logement de la famille » (Cass. 1^ère civ. 20 janv. 2004, n°02-12.130l'arrêt▾).

L’expression « droits de toute nature » est ici déterminante : elle révèle que le critère de rattachement à la protection n’est pas la qualification du droit, mais sa fonction — assurer le logement de la famille. Il est donc indifférent qu’il s’agisse de droits réels ou de droits personnels. Au nombre des droits éligibles au dispositif de protection du logement de famille figurent donc :

• Le droit de propriété
• Le droit d’usufruit
• Le droit d’habitation
• Le droit au bail
• Le droit au maintien dans les lieux

Ainsi, qu’un époux soit propriétaire, usufruitier ou simple locataire du logement, l’acte par lequel il viendrait à compromettre le titre de jouissance du ménage tombe pareillement sous le coup de l’interdiction. La protection embrasse aussi bien le droit réel le plus complet — la pleine propriété — que le droit personnel le plus précaire — le droit au maintien dans les lieux du preneur.

Cette extension n’est toutefois pas sans limite : encore faut-il que l’époux soit personnellement titulaire d’un droit lui conférant la jouissance du logement. Lorsque le titre repose sur la tête d’une personne morale, la situation se complique. Dans un arrêt du 14 mars 2018, la Cour de cassation est venue préciser que « si l’article 215, alinéa 3, du code civil, qui a pour objectif la protection du logement familial, subordonne au consentement des deux époux les actes de disposition portant sur les droits par lesquels ce logement est assuré, c’est à la condition, lorsque ces droits appartiennent à une société civile immobilière dont l’un des époux au moins est associé, que celui-ci soit autorisé à occuper le bien en raison d’un droit d’associé ou d’une décision prise à l’unanimité de ceux-ci, dans les conditions prévues aux articles 1853 et 1854 du code civil ».

Aussi, lorsqu’il n’est justifié, poursuit la première chambre civile, d’aucun bail, droit d’habitation ou convention de mise à disposition du logement occupé par le ménage, la protection accordée par l’article 215, al. 3^e doit être écartée (Cass. 1^ère civ. 14 mars 2018, n°17-16.482).

L’enseignement qui peut manifestement être retiré de cet arrêt est que seuls les droits donnant vocation à la jouissance ou à l’attribution d’un logement sont visés par l’interdiction posée par ce texte.

B) Les meubles meublants

La protection instituée par l’article 215, al. 3^e du Code civil ne concerne pas seulement le logement familial, elle porte également sur les meubles meublants qui le garnissent.

L’explication de cette extension est aisée à saisir : un logement vidé de son mobilier essentiel ne remplirait plus sa fonction d’abri de la famille. En garantissant le contenant — l’immeuble — comme le contenu — l’ameublement —, le législateur assure la cohérence de la protection et prévient le détournement de l’interdiction par la voie d’une aliénation séparée du mobilier.

La question qui alors se pose est de savoir ce que l’on doit entendre par meubles meublants. Pour le déterminer, il y a lieu de se reporter à l’article 534 du Code civil qui en donne une définition.

Cette disposition prévoit, en effet, que les meubles meublants correspondent à ceux « destinés à l’usage et à l’ornement des appartements, comme tapisseries, lits, sièges, glaces, pendules, tables, porcelaines et autres objets de cette nature ».

L’alinéa 2 de l’article 534 précise que, « les tableaux et les statues qui font partie du meuble d’un appartement y sont aussi compris, mais non les collections de tableaux qui peuvent être dans les galeries ou pièces particulières ». Sont ainsi exclus de la qualification de meubles meublants, les biens mobiliers qui constituent une universalité de fait.

L’alinéa 3 du texte ajoute qu’« il en est de même des porcelaines : celles seulement qui font partie de la décoration d’un appartement sont comprises sous la dénomination de “meubles meublants ».

Il se déduit de ces distinctions un critère d’affectation à l’usage et à l’ornement du logement : le meuble est protégé en tant qu’il participe de l’habitabilité ou de la décoration de la résidence, et non en considération de sa valeur intrinsèque. Aussi un objet de grande valeur, dès lors qu’il relève d’une collection détenue à titre de placement ou d’investissement, échappe-t-il à la qualification, tandis qu’un meuble usuel et modeste y demeure soumis.

Pour qu’un bien mobilier puisse être qualifié de meuble meublant, encore faut-il qu’il soit toujours présent dans le logement au moment où l’acte litigieux est accompli par un époux seul. La protection est, en ce sens, attachée à la présence actuelle du meuble dans la résidence familiale : un bien qui en a été légitimement sorti avant l’acte cesse de relever de l’interdiction.

Par ailleurs, il peut être observé que l’interdiction pour les époux de disposer des meubles meublants prime sur la règle énoncée à l’article 222 du Code civil qui prévoit que « si l’un des époux se présente seul pour faire un acte d’administration, de jouissance ou de disposition sur un bien meuble qu’il détient individuellement, il est réputé, à l’égard des tiers de bonne foi, avoir le pouvoir de faire seul cet acte. »

L’articulation de ces deux textes met aux prises deux logiques antagonistes du régime primaire : d’un côté, la présomption de pouvoir de l’article 222, qui tend à sécuriser le commerce juridique en protégeant le tiers de bonne foi ; de l’autre, l’exception de cogestion de l’article 215, al. 3^e, qui tend à protéger la famille contre l’initiative d’un seul. Le législateur a tranché ce conflit en faveur de la seconde.

Aussi, en cas de violation par un époux de l’interdiction posée à l’article 215, al. 3^e du Code civil, l’acte accompli au mépris de cette interdiction pourrait faire l’objet d’une annulation, nonobstant la bonne foi du tiers.

Cette disposition n’est pas applicable aux meubles meublants visés à l’article 215, alinéa 3, non plus qu’aux meubles corporels dont la nature fait présumer la propriété de l’autre conjoint conformément à l’article 1404.

Cette dérogation à la présomption de pouvoir édictée par l’article 222 est expressément prévue au second alinéa de ce texte. Il en résulte que le tiers acquéreur d’un meuble meublant, fût-il de la meilleure foi, ne saurait se prévaloir de l’apparence de pouvoir du conjoint disposant : la sécurité dynamique des transactions s’efface, ici, devant la protection statique du cadre de vie familial.

II) Le domaine de la protection quant aux actes

A) Principe

L’article 215, al. 3^e du Code civil prévoit que les actes portant sur le logement familial soumis au consentement des deux époux sont les actes de disposition.

La formulation est des plus larges, de sorte que tous les actes qui tendent à aliéner, à titre onéreux ou à titre gratuit, le bien dans lequel le ménage a élu domicile sont d’emblée visés par l’interdiction.

Plus que l’aliénation de la résidence familiale, ce sont, en réalité, tous les actes susceptibles de priver la famille de son logement qui relèvent du domaine d’application de l’article 215, al. 3^e du Code civil.

Cette précision invite à distinguer deux catégories d’actes, dont la jurisprudence a progressivement révélé qu’elles ne se recouvraient pas entièrement : d’une part, les actes qui aliènent le logement, en transférant ou en démembrant le droit qui en assure la jouissance ; d’autre part, et plus largement, les actes qui, sans nécessairement emporter aliénation, ont pour effet de priver la famille de son toit. Le second cercle, on le verra, déborde le premier.

1) Les actes visant à aliéner le logement familial

Au nombre des actes qui ne peuvent être accomplis par un époux seul figurent, au premier chef, la vente ainsi que tous les actes qui en dérivent.

Ainsi, dans un arrêt du 6 avril 1994, la Cour de cassation a admis que la conclusion d’une promesse synallagmatique de vente valant vente, elle constituait un acte de disposition des droits par lequel est assuré le logement de la famille au sens de l’article 215, al. 3^e du Code civil peu important que le transfert de propriété ait été reporté au jour de l’acte authentique dès lors que cette stipulation n’avait pas été considérée par les parties comme un élément essentiel à la formation de la vente (Cass. 1^ère civ. 6 avr. 1994, n°92-15.000l'arrêt▾).

L’enseignement de cette décision est que l’exigence du double consentement se cristallise dès l’engagement définitif des volontés, sans qu’il soit besoin d’attendre la réitération authentique ni le transfert effectif de propriété : c’est l’acte qui oblige à aliéner, et non le seul acte qui réalise l’aliénation, qui requiert l’accord du conjoint.

Dans un arrêt du 16 juin 1992, elle a encore décidé que la vente avec réserve d’usufruit au profit du seul époux propriétaire vendeur supposait le recueil du consentement de son conjoint (Cass. 1^ère civ. 16 juin 1992, n°89-17.305l'arrêt▾). Peu importe, à cet égard, que le vendeur se réserve la jouissance du bien : la translation de la nue-propriété affecte en elle-même le titre par lequel le logement est assuré, et expose la famille à la perte future de sa résidence.

De façon générale, sont visés par l’interdiction énoncée à l’article 215, al. 3^e du Code civil tous les actes qui opèrent un transfert de propriété du bien, tels que la donation, l’échange ou encore l’apport en société.

Il en va de même pour les actes réalisant un démembrement du droit de propriété conduisant à priver la famille de son logement, tels que la constitution d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou encore d’un droit d’usage.

Tel est encore le cas des actes constitutifs de sûretés sur le logement familial (hypothèque) ou sur les meubles meublant (gage).

S’agissant de la constitution d’une hypothèque, la Cour de cassation a pris le soin de préciser dans un arrêt du 4 octobre 1983 que « l’inscription d’hypothèque judiciaire qui n’est que l’exercice d’une prérogative légale accordée au titulaire d’une créance, même chirographaire, n’est pas un acte de disposition par un époux au sens de l’article 215, alinéa 3, du code civil » (Cass. 1^ère civ. 4 oct. 1983, n°82-13.781).

La ligne de partage est ici nette : l’article 215, al. 3^e appréhende l’acte volontaire de l’époux qui grève le logement, non la mesure conservatoire ou d’exécution que le créancier tient de la loi. L’inscription d’hypothèque judiciaire, qui procède de la seule initiative du créancier et ne rend pas le logement insaisissable, échappe par nature à la qualification d’acte de disposition « par un époux ». Aussi, pour la Première chambre civile, seule l’hypothèque conventionnelle est visée par ce texte.

Dans une décision du 17 décembre 1991, elle a jugé en ce sens, au visa des articles 215, al. 3^e et 2124 du Code civil « qu’il résulte du premier de ces textes que le mari ne peut disposer seul des droits par lesquels est assuré le logement de la famille ; qu’aux termes du second, les hypothèques conventionnelles ne peuvent être consenties que par ceux qui ont la capacité d’aliéner les immeubles qu’ils y soumettent » (Cass. 1^ère civ. 17 déc. 1991, n°90-11.908l'arrêt▾).

La simple promesse d’affectation hypothécaire n’est, en revanche, pas soumise à l’exigence du double consentement des époux, dans la mesure où la violation d’une telle promesse donne seulement lieu à l’octroi de dommages et intérêts (Cass. 3^e civ. 29 mai 2002, n°99-21.018l'arrêt▾). La promesse, qui ne grève pas encore le bien et dont l’inexécution se résout en équivalent monétaire, ne menace pas directement la conservation du logement : elle se situe en deçà du seuil à partir duquel l’exception de cogestion se déclenche.

En définitive, il y a donc lieu de distinguer l’aliénation volontaire du logement familial qui suppose le consentement des deux époux, de l’aliénation forcée (judiciaire) qui échappe, quant à elle, à l’application de l’article 215, al. 3^e du Code civil.

2) Les actes visant à priver la famille de son logement

Une analyse de la jurisprudence révèle que la Cour de cassation ne s’est pas limitée à inclure dans le giron de l’article 215, al. 3^e du Code civil les seuls actes de pure disposition.

Par une interprétation extensive de la règle, elle a jugé qu’étaient également visés par l’exigence double consentement tous les actes privant ou risquant de priver la famille de son logement. Le critère se déplace alors de la nature de l’acte — disposition, administration, jouissance — vers son effet : dès lors qu’un acte est de nature à anéantir ou à réduire le droit du ménage sur sa résidence, il tombe sous le coup de l’interdiction, quand bien même il ne réaliserait, techniquement, aucune aliénation.

C’est ainsi que la Cour de cassation a admis que la conclusion, par un époux seul, d’un bail au profit d’un tiers pouvait être frappée de nullité dès lors que l’acte accompli était de nature à compromettre la vocation familiale du logement donné en location (Cass. 1^ère civ. 16 mai 2000, n°98-13.441).

Au soutien de sa décision, elle affirme qu’il résulte des termes généraux de l’article 215, alinéa 3, du Code civil instituant un régime de protection du logement familial que ce texte vise les actes qui anéantissent ou réduisent les droits réels ou les droits personnels de l’un des conjoints sur le logement de la famille.

Or tel est le cas, poursuit-elle, d’une location puisque conduisant à priver la famille de ses droits de jouissance ou d’occupation du logement familial.

Dans le droit fil de cette solution, la Cour de cassation a considéré que le mandat confié à un agent immobilier de vendre le logement familial exigeait le consentement des deux époux dès lors que l’acte conclu engageait le mandant (Cass. 1^ère civ. 13 avr. 1983, n°82-11.121l'arrêt▾).

Pour elle, cet acte étant susceptible de priver la famille de son logement, rien ne justifie qu’il échappe à l’application de l’article 215, al. 3^e du Code civil. La solution illustre la remontée de l’exigence du consentement en amont de l’aliénation elle-même : le mandat de vendre, simple acte préparatoire, est saisi par le texte dès lors qu’il porte en germe la privation du logement.

La première chambre civile est allée encore plus loin en jugeant, dans un arrêt du 10 mars 2004, que la résiliation du contrat d’assurance garantissant le logement familial contre d’éventuels sinistres ne pouvait être accomplie par un époux seul et exigeait donc, pour être valable, le consentement du conjoint (Cass. 2^e civ. 10 mars 2004, n°02-20.275l'arrêt▾). Cette solution marque l’extrémité de la jurisprudence extensive : l’acte litigieux ne portait plus sur le logement lui-même, ni même sur un droit le grevant, mais sur la protection assurantielle du bien — preuve que la Cour appréhende désormais tout acte de nature à exposer, fût-ce indirectement, la résidence familiale à un péril.

Cette position a pour le moins été froidement accueillie par la doctrine. Pour Isabelle Dauriac, par exemple, la solution retenue fait « le jeu d’une politique peut être à l’excès sécuritaire. Cette application de l’article 215, al. 3^e est à ce point déformante qu’elle pourrait transformer l’exception de cogestion – censée éviter que la famille ne soit exposée à la privation de son toit par la seule initiative d’un époux –, en règle de principe applicable à tout acte du seul fait qu’il concerne le logement ».

La critique porte sur un risque de glissement : à force d’étendre l’interdiction à tout acte susceptible d’affecter le logement, l’exception de cogestion menace de se muer en principe d’indisponibilité, paralysant la gestion courante du patrimoine familial et débordant la finalité protectrice qui la justifie.

Malgré les critiques, la Cour de cassation a persévéré dans sa position en précisant dans un arrêt du 14 novembre 2006 que la résiliation par un époux, sans le consentement de son conjoint, d’un contrat d’assurance relatif à un bien commun n’encourt la nullité « que dans la seule mesure où ce bien est affecté au logement de la famille en application de l’article 215, alinéa 3, du code civil » (Cass. 1^ère civ. 14 nov. 2006, n°05-19.402l'arrêt▾). Ce faisant, la Cour confirme sa ligne tout en lui assignant une limite : la sanction n’a vocation à jouer qu’à raison de l’affectation du bien au logement de la famille, ce qui replace l’extension dans le périmètre fonctionnel du texte.

Au bilan, il apparaît que les actes portant sur le logement familial qui requièrent le consentement des deux époux sont moins ceux qui visent à aliéner le bien, que ceux qui ont pour effet de priver la famille de son logement.

C’est là le véritable critère retenu par la jurisprudence pour déterminer si un acte relève ou non du domaine d’application de l’article 215, al. 3^e du Code civil.

Reste que la règle ainsi posée n’est pas sans faire l’objet d’un certain nombre d’exceptions.

B) Exceptions

L’interdiction pour les époux d’accomplir seul un acte susceptible de priver la famille de son logement n’est pas absolue. Elle souffre de plusieurs exceptions qui intéressent plusieurs catégories d’actes.

Ces exceptions ne procèdent nullement d’un reniement de la protection instituée par le texte  elles se déduisent, au contraire, de l’objet précis de la règle. L’article 215, alinéa 3^e du Code civil ne subordonne au double consentement que les actes qui, par leur nature même, sont de nature à priver la famille de son toit. Aussi, chaque fois que l’acte considéré échappe à cette finalité — soit qu’il n’emporte aucune aliénation du logement, soit qu’il se déploie hors la durée du mariage, soit encore qu’il procède d’une contrainte étrangère à la volonté des époux —, l’exigence du consentement conjoint perd sa raison d’être.

• Les actes n’opérant pas d’aliénation du logement familial
  • L’interdiction posée par l’article 215, al. 3^e du Code civil ne se conçoit qu’en présence d’un acte qui vise à aliéner le logement familial, à tout le moins d’en priver le ménage.
  • C’est la raison pour laquelle les actes qui n’opèrent pas d’aliénation de ce bien ne requièrent pas le consentement des deux époux.
  • Ainsi, une vente assortie d’une clause de réserve d’usufruit au profit du conjoint survivant du vendeur ne semble pas être visée par l’interdiction faite aux époux de disposer seul du logement familial (TGI Paris, 16 déc. 1970).
  • Dans le même sens, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 22 mai 2019, qu’une donation avec réserve d’usufruit au profit de l’époux donateur échappait à l’exigence du double consentement, dès lors que la donation consentie ne portait pas atteinte « à l’usage et à la jouissance du logement familial».
  • À cet égard, la Cour de cassation précise qu’il est indifférent que la donation soit de nature à priver le conjoint survivant du logement de famille au décès du donateur, dans la mesure où la règle édictée à l’article 215, al. 3^e du Code civil, « qui procède de l’obligation de communauté de vie des époux, ne protège le logement familial que pendant le mariage» ( 1^ère civ. 22 mai 2019, n°18-16.666l'arrêt▾).
  • Plus largement, la protection ne joue qu’à l’égard des actes qui portent directement sur les droits assurant le logement  échappent à son emprise les actes qui ne l’affectent que de façon médiate. Ainsi en va-t-il lorsque le logement appartient non aux époux eux-mêmes, mais à une société civile immobilière dont l’un d’eux est associé : l’acte de disposition consenti par la société n’est subordonné au consentement des deux époux qu’à la condition que l’époux associé soit autorisé à occuper le bien en raison d’un droit d’occupation qui lui soit personnellement reconnu, à défaut duquel le logement n’est pas « assuré » par des droits dont il serait lui-même titulaire ( 1^ère civ. 14 mars 2018, n°17-16.482l'arrêt▾).

• Les actes de disposition à cause de mort
  • La question s’est posée en jurisprudence de savoir si les actes de disposition à cause de mort (les testaments) étaient visés par l’article 215, al. 3^e du Code civil.
    • Les arguments pour l’application du texte
      • Tout d’abord, il peut être avancé que l’article 215, al. 3 ne distingue pas selon la nature de l’acte accompli par un époux seul, de sorte que l’interdiction viserait indifféremment tous les actes de disposition, peu important qu’ils soient accomplis entre vifs ou à cause de mort.
      • Ensuite, il a été soutenu que le testament attribuant la résidence familiale à un tiers devait nécessairement être soumis au consentement des deux époux dans la mesure où au décès du testateur il aurait pour effet de priver la famille, à commencer par le conjoint survivant, de son logement.
      • Or ce serait là contraire à l’esprit de l’article 215, al. 3 qui a précisément été institué en vue d’assurer un toit au ménage.
    • Les arguments contre l’application du texte
      • En premier lieu, il peut être observé que, exiger d’un époux qu’il obtienne l’autorisation de son conjoint, pour léguer la propriété du logement familial qui lui appartient en propre reviendrait à porter atteinte à la liberté de tester.
      • En second lieu, et c’est là l’argument décisif nous semble-t-il, l’interdiction posée à l’article 215, al. 3^e du code civil n’a cours qu’autant que le mariage perdure.
      • Or le décès d’un époux emporte dissolution de l’union matrimoniale et, par voie de conséquence, extinction de tous les droits et obligations qui y sont attachés.
      • Aussi, n’est-il pas illogique de considérer que la protection instituée par l’article 215, al. 3^e ne survit pas au décès d’un époux.
  • Finalement, la Cour de cassation a tranché en faveur de l’inapplication de l’interdiction posée par ce texte aux actes de disposition accomplis à cause de mort.
  • Dans un arrêt du 22 octobre 1974, elle a jugé en ce sens que « l’article 215, alinéa 4, du code civil qui protège le logement de la famille […] le mariage ne porte pas atteinte au droit qu’à chaque conjoint de disposer de ses biens à cause de mort» ( 1ère civ. 22 oct. 1974, n°73-12.402l'arrêt▾).
  • A cet égard, il peut être observé que la portée de cette solution doit être mise en perspective avec la loi du 3 décembre 2001 qui a réformé le droit des successions.
  • Cette loi a notamment institué au profit du conjoint survivant un droit de maintien, à titre gratuit, pendant une durée d’un an, dans le logement de la famille qui était occupé par le couple ( 763 C. civ.) et est titulaire, à l’expiration de ce délai, d’un droit viager d’habitation et d’usage de ce logement à titre onéreux (qui s’impute sur la succession) sauf volonté contraire de l’époux défunt (art. 764 C. civ.).
  • Le conjoint survivant n’est, de la sorte, pas sans protection en cas de legs à un tiers, par son époux, de la résidence familiale. L’esprit de l’article 215, al. 3^e est sauf.

• La demande en partage
  • Dans l’hypothèse où le logement familial est détenu en indivision par les époux, la question s’est posée de savoir si la demande en partage formulée par l’un d’eux tombait sous le coup de l’article 215, al. 3^e du Code civil.
  • Cette situation se rencontrera notamment, lorsque les époux seront mariés sous le régime de la séparation de biens.
  • Une demande en partage est constitutive, a priori, d’un acte de disposition de sorte qu’elle devrait être soumise au consentement des deux époux, en particulier, lorsque cette demande est susceptible de conduire à priver la famille de son logement.
  • Dans un arrêt du 4 juillet 1978, la Cour de cassation a pourtant considéré que « nonobstant les dispositions de l’article 215 alinéa 3 du code civil, les époux ont le droit de demander le partage de biens indivis servant au logement de la famille et que ces dispositions doivent, hors le cas de fraude, être considérées comme inopposables aux créanciers sous peine de frapper les biens d’une insaisissabilité contraire à la loi» ( 1^ère civ. 4 juill. 1978, n°76-15.253l'arrêt▾).
  • Dans cette décision, la première chambre civile semble ainsi faire primer l’application de l’article 815 sur le dispositif énoncé à l’article 215, al. 3 du Code civil.
  • Dans un arrêt du 19 octobre 2004, la Cour de cassation est toutefois venue préciser que « les dispositions de l’article 215, alinéa 3, du Code civil ne font pas obstacle à une demande en partage des biens indivis, dès lors que sont préservés les droits sur le logement de la famille» ( 1^ère civ. 19 oct. 2004, n°02-13.671l'arrêt▾).
  • Autrement dit, si la demande en partage peut être formulée par un époux seul, c’est à la condition qu’elle n’ait pas pour effet de priver son conjoint de la jouissance du logement de la famille, ce qui implique que lui soit réservé un droit d’habitation et d’usage de l’immeuble dont la propriété est transférée à un attributaire tiers.
  • La réserve ainsi posée commande de distinguer le partage en nature, qui attribue le logement à l’un des indivisaires en le maintenant dans le patrimoine familial, de la licitation, qui en provoque la vente lorsque le bien ne peut être commodément partagé en nature — le juge devant alors vérifier, au besoin d’office, ce caractère partageable ( 1^ère civ. 5 févr. 2025, n°21-15.932l'arrêt▾). C’est dans cette seconde hypothèse, où le logement est appelé à être vendu à un tiers, que la condition tenant à la préservation des droits du conjoint sur le logement prend tout son sens.

• L’acte de cautionnement
  • Bien que l’acte de cautionnement ne soit pas constitutif d’un acte de disposition en tant que tel, dans la mesure où il consiste seulement à consentir à un créancier un droit de gage général sur le patrimoine de la caution, sa réalisation est, quant à elle, susceptible de conduire à une aliénation – forcée – des biens dont est propriétaire cette dernière.
  • Or parmi ces biens, est susceptible de figurer le logement familial ; d’où la question qui s’est posée de savoir si l’acte de cautionnement relevait du champ d’application de l’article 215, al. 3^e du Code civil.
  • À cette question, il a été répondu par la négative par la Cour de cassation dans un arrêt du 21 juillet 1978, sous réserve qu’aucune fraude ne soit constatée ( 1^ère civ. 21 juill. 1978, n°77-10.330).
  • Encore faut-il préciser ce que recouvre, en cette matière, la réserve de la fraude : elle vise l’époux qui, pour se faire agréer comme caution, se prévaut auprès du créancier de la propriété d’un bien commun assurant le logement de la famille, dont il sait ne pouvoir disposer sans l’accord écrit de son conjoint. Le manège frauduleux rétablit alors l’exigence du double consentement et justifie l’annulation de l’engagement (1^ère civ. 21 juill. 1978, n°77-10.330).
  • Reste que, dans l’hypothèse où les époux sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts et que le logement familial est un bien commun, celui-ci ne pourra être saisi en exécution d’un cautionnement qu’à la condition que le conjoint de l’époux qui a agi seul ait consenti à l’acte.
  • L’article 1415 du Code civil prévoit, en effet, que « chacun des époux ne peut engager que ses biens propres et ses revenus, par un cautionnement ou un emprunt, à moins que ceux-ci n’aient été contractés avec le consentement exprès de l’autre conjoint qui, dans ce cas, n’engage pas ses biens propres. »
  • En l’absence de consentement du conjoint, le cautionnement souscrit par un époux ne sera donc exécutoire que sur ses biens propres ainsi que sur ses gains et salaires.
  • Il importe de ne pas confondre les deux protections : l’article 215, al. 3^e régit le pouvoir des époux de disposer du logement, tandis que l’article 1415 circonscrit l’assiette des biens engagés par le cautionnement. Le logement familial commun se trouve ainsi doublement préservé — par la cogestion quant à sa disposition volontaire, par la limitation du gage commun quant aux poursuites du créancier.

• Les actes d’exécution forcée accomplis par les créanciers du ménage
  • Principe
    • Il est admis de longue date que l’indisponibilité du logement de la famille au titre de l’article 215, al. 3^e du Code civil n’emporte pas l’insaisissabilité de ce bien.
    • Autrement dit, cette disposition ne saurait faire obstacle à la saisie de la résidence familiale pratiquée en exécution d’une dette contractée par un époux seul.
    • Dans un arrêt du 12 octobre 1977, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « l’article 215, alinéa 3, du code civil, selon lequel les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, n’est pas applicable lorsqu’il s’agit d’une vente forcée poursuivie en vertu de la loi du 13 juillet 1967 sur la liquidation des biens» ( 3^e civ. 12 oct. 1977, n°76-12.482l'arrêt▾).
    • Cette position se justifie en raison de l’objet de la règle posée par ce texte qui se borne à exiger le consentement des deux époux pour les seuls actes volontaires qui visent à aliéner le logement familial.
    • Lorsque l’aliénation est subie, soit lorsqu’elle procède du recouvrement forcé d’une dette contractée par un époux seul, elle échappe à l’application de l’article 215, al. 3^e du Code civil.
    • Il s’agit là d’une jurisprudence constante maintenue par la Cour de cassation qui se refuse à étendre le champ d’application aux actes qui certes engagent le patrimoine du ménage, mais qui ne portent pas directement sur les droits qui assurent le logement de la famille.
    • La Cour de cassation juge, dans le même esprit, que l’inscription d’une hypothèque judiciaire, qui n’est que l’exercice d’une prérogative légale reconnue au titulaire d’une créance même chirographaire, ne constitue pas un acte de disposition au sens de l’article 215, al. 3^e du Code civil : hors le cas de fraude, ce texte, qui ne rend pas le logement de la famille insaisissable, ne permet pas d’annuler ni de rendre inopposable au conjoint une telle inscription (1^ère civ. 4 oct. 1983, n°82-13.781l'arrêt▾).
    • Les cas d’aliénation forcée sont variés : il peut s’agir de la constitution d’une sûreté judiciaire ( 1^ère civ. 4 oct. 1983, n°84-14093), d’une vente forcée dans le cadre d’une liquidation judiciaire (Cass. 3^e civ. 12 oct. 1977, n°76-12.482l'arrêt▾) ou encore d’un partage du bien indivis provoqué par les créanciers (Cass. 1^ère civ., 3 déc. 1991, n°90-12.469l'arrêt▾)
    • Ainsi que le relèvent des auteurs « la solution contraire conduirait les créanciers à exiger le consentement des deux époux, ce qui étendrait excessivement le domaine de la cogestion voulue par le législateur».
    • Les juridictions réservent néanmoins le cas de la fraude qui donnerait lieu à un rétablissement de la règle posée à l’article 215, al. 3^e du Code civil. Tel est le cas lorsque l’aliénation, présentée comme forcée, n’est en réalité que l’instrument d’une collusion entre l’époux débiteur et son créancier destinée à éluder la cogestion  le cocontractant de mauvaise foi, qui s’est sciemment associé à l’opération frauduleuse, ne saurait alors se prévaloir du préjudice résultant de l’annulation, lequel procède de sa propre faute (1^ère civ. 16 juin 1992, n°89-17.305l'arrêt▾).
  • Tempérament
    • Par exception au principe de saisissabilité du logement familial dans le cadre du recouvrement d’une dette contractée du chef d’un seul époux, la loi du 1er août 2003 pour l’initiative économique a institué à la faveur de l’entrepreneur individuel un mécanisme d’insaisissabilité de la résidence principale.
    • En application de l’article L. 526-1 du Code de commerce le dispositif ne bénéficie qu’aux seuls entrepreneurs immatriculés à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante.
    • Il convient ainsi d’opérer une distinction entre les entrepreneurs individuels pour lesquels le texte exige qu’ils soient immatriculés et ceux qui ne sont pas assujettis à cette obligation.
      • Les entrepreneurs assujettis à l’obligation d’immatriculation
        • Les commerçants doivent s’immatriculer au Registre du commerce et des sociétés
        • Les artisans doivent s’immatriculer au Répertoire des métiers
        • Les agents commerciaux doivent s’immatriculer au registre national des agents commerciaux s’il est commercial.
        • Concomitamment à cette immatriculation, l’article L. 526-4 du Code de commerce prévoit que « lors de sa demande d’immatriculation à un registre de publicité légale à caractère professionnel, la personne physique mariée sous un régime de communauté légale ou conventionnelle doit justifier que son conjoint a été informé des conséquences sur les biens communs des dettes contractées dans l’exercice de sa profession. »
      • Les entrepreneurs non assujettis à l’obligation d’immatriculation
        • Les agriculteurs n’ont pas l’obligation de s’immatriculer au registre de l’agriculture pour bénéficier du dispositif d’insaisissabilité
        • Il en va de même pour les professionnels exerçant à titre indépendant, telles que les professions libérales (avocats, architectes, médecins etc.)
    • Au total, le dispositif d’insaisissabilité bénéficie aux entrepreneurs individuels, au régime réel comme au régime des microentreprises, aux entrepreneurs individuels à responsabilité limitée propriétaires de biens immobiliers exerçant une activité commerciale, artisanale, libérale ou agricole, ainsi qu’aux entrepreneurs au régime de la microentreprise et aux entrepreneurs individuels à responsabilité limitée (EIRL).
    • S’agissant du régime de l’insaisissabilité de la résidence principale, l’article 526-1, al. 1^er du Code de commerce dispose que « les droits d’une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante sur l’immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissables par les créanciers dont les droits naissent à l’occasion de l’activité professionnelle de la personne».
    • Il ressort de cette disposition que l’insaisissabilité de la résidence principale est de droit, de sorte qu’elle n’est pas subordonnée à l’accomplissement d’une déclaration.
    • Le texte précise que lorsque la résidence principale est utilisée en partie pour un usage professionnel, la partie non utilisée pour un usage professionnel est de droit insaisissable, sans qu’un état descriptif de division soit nécessaire.
    • Il importe enfin de mesurer la portée exacte de ce tempérament : l’insaisissabilité de la résidence principale ne joue qu’à l’endroit des créanciers professionnels de l’entrepreneur, et non de l’ensemble de ses créanciers. Elle relève d’une logique propre — la protection de l’entrepreneur contre les aléas de son activité — et se superpose, sans s’y confondre, à la protection du logement familial instituée par l’article 215, al. 3^e, laquelle demeure, quant à elle, indifférente à la qualité des créanciers en cause.

III) Le domaine de la protection quant à la durée

Il est admis que la protection du logement familial opère aussi longtemps que le mariage perdure.

Aussi, seule la dissolution de l’union matrimoniale est susceptible de mettre fin à l’interdiction posée à l’article 215, al. 3 du Code civil.

À cet égard, dans un arrêt du 22 mai 2019, la Cour de cassation a affirmé que la règle édictée à l’article 215, al. 3^e du Code civil, « qui procède de l’obligation de communauté de vie des époux, ne protège le logement familial que pendant le mariage » (Cass. 1^ère civ. 22 mai 2019, n°18-16.666l'arrêt▾).

L’ancrage de la protection dans l’obligation de communauté de vie commande, dès lors, son sort : la règle vit et s’éteint avec le lien matrimonial dont elle n’est que le prolongement patrimonial. Il en résulte une délimitation temporelle d’une rigueur certaine, dont les bornes méritent d’être précisées tant à raison des situations qui n’y mettent pas fin qu’à raison de celle qui seule y met un terme.

La séparation de fait des époux est donc sans incidence sur les effets de cette règle qui ne sont nullement suspendus en pareille circonstance (V. en ce sens Cass. 1^ère civ. 16 mai 2000, n°98-13.141).

La solution se comprend aisément : la séparation de fait, qui n’est qu’une situation matérielle, ne rompt pas le mariage et laisse subsister l’obligation de communauté de vie dont la protection procède. Admettre l’inverse reviendrait à faire dépendre l’indisponibilité du logement d’un état de fait précaire et incertain, au mépris de la sécurité que le texte entend assurer à la famille.

Il en va de même s’agissant de la séparation de droit, telle que celle qui intervient dans le cadre d’une procédure de divorce.

La plupart du temps, le juge attribuera temporairement la jouissance du logement familial à l’un des époux pendant toute la durée de l’instance.

Dans un arrêt du 26 janvier 2011, la Cour de cassation a jugé, à cet égard, que « le logement de la famille ne perd pas cette qualité lorsque sa jouissance a été attribuée, à titre provisoire, à l’un des époux pour la durée de l’instance en divorce »

Elle en déduit que, en cas de vente de ce bien par un époux seul sans le consentement de son conjoint alors que la dissolution du mariage n’est pas encore intervenue, est nulle en application de l’article 215, alinéa 3, du code civil (Cass. 1^ère civ. 26 janv. 2011, n° 09-13.138l'arrêt▾).

La persistance de la protection durant l’instance se manifeste, du reste, au-delà des seuls actes d’aliénation. Ainsi, l’attribution de la jouissance du domicile conjugal à l’épouse, dans le cadre de la procédure en divorce, prive le mari du pouvoir de résilier seul la police d’assurance multirisque couvrant le logement familial, l’assureur qui a accepté cette résiliation demeurant tenu à garantie (2^e civ. 10 mars 2004, n°02-20.275l'arrêt▾). La règle saisit, de la sorte, non seulement les actes qui aliènent le logement, mais encore ceux qui en compromettent la conservation ou la protection effective.

Dans un arrêt du 30 septembre 2011, elle a toutefois précisé que « l’attribution, à titre provisoire, de la jouissance du domicile conjugal à l’un des époux par le juge du divorce ne fait pas obstacle à une autorisation judiciaire de vente du logement familial à la demande de l’autre époux en application de l’article 217 du code civil » (Cass. 1^ère civ. 30 sept. 2009, n°08-13.220l'arrêt▾).

La conciliation de ces deux solutions révèle l’économie d’ensemble du dispositif : pendant l’instance, la protection demeure entière, de sorte qu’aucun époux ne peut seul aliéner le logement  mais l’article 217 du Code civil, qui permet à un époux de solliciter du juge l’autorisation de passer seul un acte pour lequel le concours du conjoint serait nécessaire, ménage une soupape lorsque le refus de ce dernier n’est pas justifié par l’intérêt de la famille. La cogestion n’est donc pas un blocage : elle se trouve relayée, en cas d’impasse, par le contrôle du juge.