Bornage : la détermination de la ligne séparative

La présente étude se concentre sur le cœur du bornage : la fixation de la ligne séparative, c’est-à-dire la détermination concrète de la frontière qui départage deux fonds contigus et sa matérialisation par des bornes. Prolongeant l’examen d’ensemble du régime juridique du bornage, elle en éclaire l’opération centrale, là où se nouent les difficultés les plus vives, entre l’accord amiable des voisins et l’arbitrage du juge appelé à trancher la limite contestée.

Le bornage constitue l’opération par laquelle les propriétaires de deux fonds contigus fixent, de manière définitive et au moyen de signes matériels — les bornes —, la ligne qui sépare leurs héritages. Sa physionomie est double : il est tantôt une pure faculté, attribut ordinaire du droit de propriété que le propriétaire exerce discrétionnairement sur son seul fonds, tantôt une véritable obligation, lorsque le voisin en réclame l’accomplissement sur le fondement de l’article 646 du Code civil. Cette dualité commande l’économie de la matière : selon que les propriétaires s’accordent ou se déchirent, l’opération de bornage peut être conduite amiablement par les propriétaires des fonds concernés ou donner lieu à une action judiciaire en cas de mésentente.

Avant d’examiner les deux modalités de l’opération, il convient de relever que le droit au bornage présente trois caractères saillants. D’abord, il procède de l’article 646 du Code civil, aux termes duquel tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës, le bornage se faisant à frais communs : la dépense est ainsi partagée par moitié, indépendamment de l’initiative de la demande. Ensuite, le droit au bornage est subordonné à l’existence de fonds appartenant à des propriétaires distincts et matériellement contigus, la contiguïté constituant la condition nécessaire et suffisante à l’accueil d’une demande en bornage. Enfin, ce droit est imprescriptible : attaché à la propriété, il peut être exercé tant que la limite demeure incertaine, sans que l’écoulement du temps n’en éteigne l’exercice.

1. I) Le bornage conventionnel

Lorsque l’opération de bornage procède d’un accord entre propriétaires, elle se traduit par l’établissement d’un procès-verbal de bornage qui est dressé par un géomètre-expert et qui aura pour effet de fixer définitivement la ligne divisoire qui sépare les deux fonds contigus. La voie amiable est, en pratique, la plus fréquente comme la plus économique : elle évite l’aléa du procès et confère à la limite, une fois l’accord signé, une stabilité que seule pourrait remettre en cause une cause d’incertitude nouvelle.

A) L’établissement du procès-verbal de bornage

Plusieurs conditions doivent être réunies pour établir le procès-verbal de bornage :

1) L’intervention d’un géomètre-expert

• Le monopole du géomètre-expert
  • La loi n° 46-942 du 7 mai 1946 confère un monopole aux géomètres-experts qui sont seuls habilités à procéder aux opérations de bornage
  • L’article 1 de cette loi prévoit en ce sens que le géomètre-expert est un technicien exerçant une profession libérale qui, en son propre nom et sous sa responsabilité personnelle « réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière»
  • L’article 2 précise que seuls les géomètres-experts inscrits à l’ordre sont compétents pour réaliser les opérations de bornage amiable.
  • Ce monopole se justifie par la nature de l’acte : parce que le bornage participe directement à la définition des droits attachés à la propriété foncière, le législateur en réserve l’accomplissement à un professionnel inscrit à son ordre, garant de la rigueur topographique et de l’indépendance de l’opération.
  • La Cour de cassation veille avec constance au respect de ce monopole, jugeant que seuls les géomètres-experts inscrits à leur ordre peuvent réaliser les études et travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers (Cass. 1^re civ., 29 juin 2022, n° 20-18.136l'arrêt▾).
  • La Cour de cassation a confirmé ce point dans un arrêt du 21 juin 2006 ( civ. 3^e 21 juin 2006, n°04-20.660).
  • Dans cette affaire, il s’agissait de savoir si un géomètre-expert pouvait sous-traiter la mesure de la superficie d’un appartement constituant un lot de copropriété à un géomètre topographe, non inscrit à l’ordre des géomètres-experts.
  • La troisième chambre civile rappelle tout d’abord, que « le géomètre expert ne peut prendre ni donner en sous-traitance la réalisation des études et des travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers, et pour lesquels, à ce titre, il lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière».
  • Elle affirme en ensuite que le mesurage de la superficie intérieure privative des appartements selon la loi “Carrez” pouvait parfaitement être sous-traité à un géomètre topographe dans la mesure où « la compétence exclusive des géomètres experts est limitée aux actes participant directement à la détermination des limites de propriété et que le mesurage de la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot copropriété mentionné à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est une prestation topographique sans incidence foncière, n’ayant pas pour objet la délimitation des propriétés».
  • L’enseignement de l’arrêt est ainsi un enseignement de frontière : le monopole ne s’étend pas à toute mesure réalisée sur un immeuble, mais aux seuls actes qui fixent une limite de propriété. La prestation purement métrique, dépourvue d’incidence foncière, échappe à la réserve d’activité.

• La mission du géomètre-expert
  • La mission du géomètre-expert en matière de bornage qui consiste à accomplir trois sortes d’opérations :
    • Opérations d’instruction
      • Définir la mission
      • Vérifier le statut des propriétés concernées pour mettre en œuvre la procédure correspondante
      • Vérifier la recevabilité de l’action en bornage et la capacité du demandeur à engager l’action
      • Enregistrer le dossier dans le portail Géofoncier dès confirmation de la commande
      • Consulter le portail Géofoncier (édition du rapport de consultation)
      • Effectuer une recherche auprès des confrères
      • Identifier les parties
      • Rechercher les documents nécessaires (archives, titres, documents cadastraux, usages locaux…)
      • Recueillir et hiérarchiser les documents, déterminer les éléments de base : constatation de droits antérieurs, recherche des éléments de preuve ou de présomption (nature des lieux, marques de possession, usages locaux…)
      • Convoquer par écrit le demandeur et les voisins
    • Opérations techniques
      • Procéder à la recherche, à la reconnaissance et au contrôle des bornes ou repères existants
      • Effectuer un relevé préalable si nécessaire
      • Implanter et proposer une définition des limites
      • Recueillir l’accord des parties
      • Matérialiser les limites par des bornes ou repères en présence des parties
      • Effectuer le repérage de contrôle et le géoréférencement
      • Établir le plan régulier
    • Opérations de conservation
      • Rédiger le procès-verbal de bornage comprenant les trois parties indissociables (partie normalisée : désignations des parties, des parcelles, des titres, objet de l’opération ; partie non normalisée : expertise, définition des limites, partie graphique – plan de bornage)
      • Recueillir la signature des parties sur le procès-verbal de bornage
      • Rédiger le cas échéant le (ou les) procès-verbal de carence si tout ou partie du bornage n’a pas abouti
      • Adresser une copie conforme à toutes les parties signataires
      • Déposer le procès-verbal aux fins de publicité foncière à l’enregistrement et au cadastre (facultatif)
      • Enregistrer le procès-verbal incluant le plan de bornage dans le portail Géofoncier
      • Enregistrer le fichier du RFU dans le portail Géofoncier

Cette tripartition révèle que l’office du géomètre-expert ne se réduit pas à un acte de mesure : elle l’assimile à un travail de qualification juridique de fait, où la lecture des titres, des archives et des marques de possession précède et conditionne le tracé de la ligne. Le géomètre ne dessine pas une limite arbitraire ; il restitue une limite qu’il reconstruit à partir d’un faisceau de présomptions hiérarchisées.

• La responsabilité du géomètre-expert
  • Le géomètre expert engage sa responsabilité dans le cadre de l’exercice de sa mission.
  • Il n’est néanmoins tenu qu’à une obligation de moyens, et non de résultat, ce qui implique que c’est aux propriétaires des fonds à borner qu’il revient de rapporter la preuve d’une faute ( 3^e civ., 5 oct. 1994, n°91-21.527l'arrêt▾).
  • La distinction n’est pas indifférente : sous l’empire d’une obligation de résultat, la seule inexactitude de la limite suffirait à engager la responsabilité du technicien ; sous le régime de l’obligation de moyens, le propriétaire déçu doit démontrer que le géomètre a manqué à la diligence qu’un professionnel avisé aurait déployée.
  • Surtout, le géomètre doit mettre en œuvre tous les moyens dont il dispose pour, d’une part, retrouver d’éventuelles archives de bornage et procéder au piquetage du terrain ce qui consiste à réaliser une opération d’arpentage, soit à situer concrètement les bâtiments, canalisations ou encore portails prévus dans le projet de construction.
  • Le piquetage général correspond aux relevés effectués en surface, tandis que le piquetage spécial se réfère aux mesures des objets enterrés comme les canalisations par exemple.

2) L’observation du principe du contradictoire

L’opération de bornage amiable ne peut procéder que d’une démarche contradictoire. C’est au géomètre-expert qu’il appartient de veiller au principe du contradictoire. Cette exigence n’est pas une formalité accessoire : elle est le fondement même de la force probante de l’opération, car une limite n’est opposable à un propriétaire que parce qu’il a été mis en mesure d’en discuter le tracé.

Le respect de ce principe implique que tous les propriétaires concernés signent le procès-verbal de bornage. Le bornage amiable doit ainsi nécessairement être réalisé au contradictoire des propriétaires de tous les fonds concernés par l’opération : l’absence d’un seul d’entre eux suffit à priver l’acte de sa portée à son égard.

Cette signature interviendra dans le cadre d’une réunion à laquelle seront convoquées les parties par le géomètre-expert, réunion qui se tiendra généralement sur les lieux où se sont déroulées les opérations de bornage.

Cette réunion n’est pas obligatoirement effectuée en présence simultanément de toutes les parties, il est possible d’organiser plusieurs rendez-vous en fonction des disponibilités des propriétaires sans remettre en cause le principe du contradictoire.

Cela permet d’expliquer et de clarifier l’objet et les effets du bornage à des parties parfois méfiantes, de se montrer plus à l’écoute de leurs interrogations et ainsi recueillir plus sereinement leur accord et signature.

Surtout, le procès-verbal devra préciser que les parties ont été régulièrement convoquées et mentionner les éventuelles observations qui ont pu être formulées par les parties, lesquelles y sont consignées ou lui sont annexées lorsqu’elles sont écrites, étant précisé que sans l’accord de tous les propriétaires aucun bornage amiable ne peut être établi.

3) Le procès-verbal de bornage

• La forme du procès-verbal de bornage
  • La loi n’assujettit le procès-verbal de bornage à aucune forme particulière
  • S’il est le plus souvent établi en autant d’exemplaires qu’il est de parties concernées par l’opération de bornage, il ne s’agit nullement d’une obligation
  • Ainsi, l’article 1375 qui pose l’exigence du double original en matière d’acte sous seing privé est inapplicable au procès-verbal de bornage ( 3^e civ., 18 mars 1974, n° 73-10208).
  • Cette solution se comprend aisément : le procès-verbal de bornage n’est pas un acte sous seing privé ordinaire mais un acte technique dressé par un professionnel investi d’un monopole ; sa force tient à la qualité de son auteur et au respect du contradictoire, non au formalisme du double original.
  • La seule exigence est que le procès-verbal soit dressé par un géomètre-expert, ce dans le respect du principe du contradictoire.

• Le contenu du procès-verbal de bornage
  • Selon les directives du Conseil supérieur de l’Ordre des géomètres-experts du 5 mars 2002 valant règles de l’art en matière de bornage, le procès-verbal de bornage doit comprendre trois parties indissociables que sont
    • La partie normalisée: désignations des parties, des parcelles, des titres, objet de l’opération
    • a) La partie non normalisée: expertise, définition des limites
    • b) La partie graphique: plan de bornage

• La signature du procès-verbal de bornage
  • Le géomètre-expert doit impérativement recueillir la signature des parties sur le procès-verbal de bornage, étant précisé qu’il ne doit être assorti d’aucune contestation, ni réserve.
  • Dans le cas contraire, le procès-verbal ne pourra pas produire ses effets, soit valoir titre définitif établissant les limites du fonds.
  • Dans cette hypothèse, le géomètre-expert devra rédiger un procès-verbal de carence.

• Le procès-verbal de carence
  • Le procès-verbal de carence ne doit concerner que les limites qui n’ont pu faire l’objet d’un accord des parties.
  • Il conviendra de dresser un procès-verbal par constat de carence, ce qui impliquera de
    • Noter l’identité du requérant, l’identité de l’expert, l’identité des personnes présentes, la désignation des limites objet du bornage, les documents analysés, les éléments de preuve ou de présomption considérés
    • Préciser que les parties ont été régulièrement convoquées
    • Noter clairement le motif pour lequel le bornage de la limite considérée n’a pu être mené à bon terme
    • Noter les observations éventuelles des parties concernées
    • Préciser, sur le procès-verbal, que la limite dont il s’agit et figurée au plan annexé n’a aucune valeur juridique tant que les propriétaires riverains concernés n’ont pas notifié leur accord, ou tant (éventuellement) qu’une décision judiciaire n’a pas entériné la proposition de l’expert,
  • Le procès-verbal de carence n’est donc pas un constat d’échec stérile : il fige l’état des recherches et des propositions de l’expert, et constitue le préalable naturel à la saisine du juge, lequel se trouvera éclairé sur les points d’accord et de désaccord des parties.

• Publicité du procès-verbal de bornage
  • En application de l’article 37 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, la publication du procès-verbal de bornage au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles est facultative.
  • La raison en est que cet acte ne produit aucun effet translatif de propriété, de sorte qu’il n’emporte aucune mutation ou constitution de droits réels immobiliers.
  • Rien n’empêche toutefois les parties de déposer le procès-verbal aux fins de publicité foncière à l’enregistrement et au cadastre
  • Par ailleurs, pour être visible sur le site public du portail Géofoncier, il est nécessaire d’enregistrer le procès-verbal incluant le plan de bornage et le fichier décrivant le référentiel foncier unifié (RFU)

B) Les effets du procès-verbal de bornage

Le procès-verbal de bornage a ainsi pour effet de fixer définitivement la ligne divisoire qui sépare les fonds. Cet effet de fixation se déploie sur un double terrain : il confère à la limite une force de titre entre les parties signataires, et il prive corrélativement le juge du pouvoir de procéder à un nouveau bornage.

Dans un arrêt du 3 octobre 1972 la Cour de cassation a affirmé en ce sens que « le procès-verbal de bornage dressé par un géomètre et signé par toutes les parties, vaudra titre définitif tant pour les contenances des parcelles, que pour les limites qu’il leur assigne » (Cass. 3^e civ. 3 oct. 1972, n°71-11705l'arrêt▾).

Elle a encore jugé que le procès-verbal de bornage constitue « un titre définitif de l’étendue des immeubles respectifs qui s’imposait au juge et n’autorisait plus le recours à un bornage par voie de justice » (Cass. 3e civ., 26 nov. 1997, n° 95-17.644l'arrêt▾).

Il en résulte que, une fois établi et signé par les parties, il ne peut plus être contesté et s’impose au juge dont les pouvoirs se limitent à vérifier la régularité des opérations de bornage (Cass. 3^e, 17 janv. 2012, n°10-28.046l'arrêt▾).

Aussi, le procès-verbal de bornage ne saurait, en aucune manière, constituer un acte translatif de propriété ainsi que le rappelle régulièrement la jurisprudence (V. en ce sens Cass. 3e civ., 27 avr. 2011, n°10-16.420l'arrêt▾).

Dès lors, la signature du procès-verbal de bornage par une partie ne fait pas obstacle à ce qu’elle exerce ultérieurement une action en revendication, considérant que l’assiette de son droit de propriété s’étendait au-delà des bornes qui avaient été mises en place (Cass.3^e civ. 8 déc. 2004, n°03-17241l'arrêt▾)

À cet égard, dans un arrêt du 23 mai 2013, la Cour de cassation a précisé que « l’accord des parties sur la délimitation des fonds n’implique pas, à lui seul, leur accord sur la propriété des parcelles litigieuses » (Cass. 3^e civ. 23 mai 2013, n°12-13898l'arrêt▾).

Il ressort de cette décision que l’acceptation par un propriétaire de l’implantation des bornes et marques sur son fonds, ne signifie pas nécessairement qu’il a accepté la rectification des limites cadastrales et reconnu les limites ainsi déterminées. La ligne tracée par le bornage et l’assiette du droit de propriété demeurent ainsi deux objets juridiquement distincts : la première peut être tenue pour acquise sans que la seconde le soit, de sorte que la revendication conserve, par-delà la signature, tout son domaine.

L’autorité du procès-verbal connaît néanmoins une limite tenant à la pérennité même de la délimitation : le bornage rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins, sauf à ce que la limite séparative soit redevenue incertaine du fait de la disparition de tout ou partie des bornes (Cass. 3^e civ., 28 mars 2024, n° 22-16.473l'arrêt▾). Parce que la limite n’est plus matériellement identifiable, l’incertitude renaît et, avec elle, le droit d’en réclamer une nouvelle fixation.

II) Le bornage judiciaire

À défaut d’accord amiable — refus de signer, contestation du tracé, carence d’un riverain —, la fixation de la limite ne peut plus procéder que de l’autorité du juge. Le bornage devient alors judiciaire et s’opère par la voie d’une action en justice dont il convient de cerner d’abord la nature, condition de l’intelligence de son régime.

A) Nature

L’action en bornage est une action réelle immobilière en ce qu’elle ne peut avoir pour objet qu’un bien immobilier, et plus précisément un fonds de terre.

Elle présente, en outre, le caractère d’une action attitrée : exclusivement réservée aux personnes qui exercent un droit réel sur la chose, elle n’appartient qu’au propriétaire — ou au titulaire d’un démembrement, tel l’usufruitier — et non au simple détenteur précaire. Aussi le juge ne peut-il accueillir la demande qu’à la condition que le requérant établisse sa qualité de propriétaire de la parcelle à borner ainsi que la contiguïté des héritages, le juge du fond appréciant souverainement les titres et éléments de preuve produits à cette fin (Cass. 3^e civ., 5 mars 1974, n° 72-14.289l'arrêt▾).

Plus précisément cette action vise à fixer les limites de la propriété, quels que soient les faits de possession, ce qui la distingue, d’une part, des anciennes actions possessoires et, d’autre part, de l’action en revendication.

1) Sur la distinction entre l’action en bornage et l’ancienne action possessoire

Sous l’empire du droit antérieur, la protection de la possession était assurée par les actions possessoires dont était titulaire, en application de l’ancien article 2279 du Code civil, celui qui possédait utilement et le détendeur précaire de la chose.

Cette disposition prévoyait en ce sens que « les actions possessoires sont ouvertes dans les conditions prévues par le code de procédure civile à ceux qui possèdent ou détiennent paisiblement. »

Au nombre des actions possessoires figuraient :

• La complainte
• La dénonciation de nouvel œuvre
• L’action en réintégration

Tout d’abord, il peut être observé que la protection possessoire ne concernait que les immeubles, ce qui n’était pas sans restreindre son champ d’application.

Par ailleurs, les actions possessoires soulevaient des difficultés, notamment quant à leur distinction avec les actions pétitoires, soit les actions qui visent à établir, non pas la possession ou la détention d’un bien, mais le fond du droit de propriété.

En effet, il était toujours difficile d’exiger du juge qu’il ignore le fond du droit lorsqu’il est saisi au possessoire.

S’agissant de l’action en bornage, la jurisprudence a toujours affirmé avec constance qu’elle ne s’apparentait pas à une action possessoire, dans la mesure où elle visait, non pas à assurer la protection de la possession d’un fonds, mais à en fixer les limites.

Aussi, était-elle régulièrement qualifiée d’action pétitoire par la Cour de cassation (Cass. 2^e civ., 5 nov. 1965, n° 62-11.805), raison pour laquelle cette action était imprescriptible. La qualification n’était pas neutre : en rattachant le bornage au pétitoire, la Cour le soustrayait au bref délai propre aux actions possessoires et le faisait participer de l’imprescriptibilité attachée au droit de propriété lui-même.

Désormais, la distinction entre les actions en bornage et les actions possessoires n’a plus lieu d’être ces dernières ayant été abolies par la loi n°2015-177 du 16 février 2015 relative à la modernisation et à la simplification du droit et des procédures dans les domaines de la justice et des affaires intérieures qui a abrogé l’ancien article 2279 du Code civil.

2) Sur la distinction entre l’action en bornage et l’action en revendication

Parce que l’action en bornage se limite à la fixation des limites de la propriété, elle se distingue fondamentalement de l’action en revendication, qui porte sur la détermination de l’assiette du droit de propriété en lui-même.

Il en résulte que le juge du bornage ne peut connaître des contestations s’élevant entre les parties sur la propriété des parcelles dont la délimitation est demandée.

Ce principe a été rappelé par un arrêt du 16 janvier 2002 qui a approuvé une cour d’appel qui, ayant relevé qu’il existait une incertitude sur la qualité de propriétaire de la parcelle contiguë des deux personnes assignées en bornage, en avait déduit qu’il n’appartenait pas au tribunal d’instance, saisi d’une action en bornage, de trancher une question qui touche au fond du droit. (Cass. 3e civ., 16 janv. 2002, n° 00-12163l'arrêt▾)

La portée de cette ligne de partage se mesure aussi dans ses prolongements : parce que l’action en bornage a seulement pour effet de fixer les limites des fonds contigus sans attribuer la propriété, le juge ne saurait se fonder sur le bornage pour constater un empiétement (Cass. 3^e civ., 10 juill. 2013, n° 12-19.416l'arrêt▾). La frontière tracée par le bornage demeure ainsi enfermée dans son office propre — délimiter, non trancher du droit.

La distinction entre l’action en bornage et l’action en revendication n’est pas dénuée d’enjeu, dans la mesure où les deux actions sont assujetties à des régimes juridiques différents.

Les différences entre les deux actions tiennent essentiellement à deux choses :

• La preuve
  • Tandis que dans l’action en bornage, il appartient à chaque partie de rapporter la preuve de leur droit, dans l’action en revendication la charge de la preuve pèse sur le seul demandeur.
  • Par ailleurs, dans le cadre de l’action en bornage, les parties ne sont pas tenues de rapporter la preuve de leur droit de propriété sur le fonds alors que pour l’action en revendication il appartient au demandeur d’établir l’existence de son droit
  • Cette différence procède de la fonction respective des deux actions : le bornage suppose acquise la propriété de part et d’autre et n’en débat point — il fixe une limite entre deux propriétés présumées —, là où la revendication a précisément pour objet de trancher la titularité du droit, ce qui en fait peser la charge sur celui qui s’en prétend titulaire.

• La compétence
  • Sous l’empire du droit antérieur à la réforme de la procédure civile introduite par le décret du 11 décembre 2019, c’est le seul Tribunal d’instance qui connaissait des actions en bornage, tandis que le Tribunal de compétence avait une compétence exclusive pour les actions en revendication.
  • Désormais, les deux juridictions ont fusionné pour donner naissance au Tribunal judiciaire qui connaît donc des deux actions.
  • Est-ce à dire qu’il n’y a plus lieu de distinguer les deux actions s’agissant de la procédure applicable ?
  • À l’analyse, une différence procédurale subsiste entre l’action en bornage et l’action en revendication
    • S’agissant de l’action en bornage
      • Tout d’abord, l’action en bornage relève de la compétence de la chambre de proximité rattachée au Tribunal judiciaire
      • Ensuite, cette action relève de la compétence spéciale du Tribunal judiciaire, ce qui implique que le juge statuera toujours en premier ressort quel que soit le montant de la demande ( R. 211-3-4 COJ).
      • Enfin, en matière de bornage la représentation par avocat est toujours facultative ( 761, 2°)
    • S’agissant de l’action en revendication
      • Tout d’abord, l’action en revendication relève toujours de la formation ordinaire du Tribunal de judiciaire et non de la chambre de proximité
      • Ensuite, cette action relève de la compétence exclusive du Tribunal judiciaire, de sorte qu’il statuera en premier ressort pour les demandes dont le montant est supérieur à 5.000 euros et en dernier ressort pour les demandes inférieures à ce montant ( R. 211-3-26 COJ).
      • Enfin, en matière de revendication, la représentation par avocat est toujours obligatoire quel que soit le montant de la demande ( 761, 3° CPC).

Au total, il apparaît que l’action en bornage se distingue en de nombreux points de l’action en revendication, à commencer par son objet qui se limite à fixer les limites de la propriété, sans jamais en attribuer l’assiette.

B) Compétence

1) Sur la compétence matérielle

Sous l’empire du droit antérieur, l’action en bornage relevait de la compétence exclusive du Tribunal d’instance.

Désormais, cette action relève de la compétence du Tribunal judiciaire. Plus précisément, c’est la chambre de proximité qui lui est rattachée qui a vocation à connaître des affaires relatives au bornage (art. L. 212-8 COJ).

Pour mémoire, la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice a opéré une réorganisation des juridictions relevant de l’ordre judiciaire, laquelle s’est notamment traduite par la fusion des Tribunaux de grande instance et des Tribunaux d’instance.

De cette fusion est né le Tribunal judiciaire, dont la création répond à la nécessité de simplifier l’organisation de la première instance pour le justiciable qui ne connaîtra désormais plus qu’une seule juridiction, avec une seule procédure de saisine.

La disparition des tribunaux d’instance, comme juridictions autonomes, ne s’est toutefois pas accompagnée d’une suppression des sites qui ne se situaient pas dans la même ville que le Tribunal de grande instance. Le maillage des lieux de justice est conservé.

En effet, les tribunaux d’instance deviennent des chambres détachées du Tribunal judiciaire, l’objectif recherché par le législateur étant d’assurer une justice de proximité pour les contentieux du quotidien.

À l’examen, la compétence matérielle des chambres de proximité a été fixée, en application de l’article L. 212-8 du Code de l’organisation judiciaire, par le décret n° 2019-914 du 30 août 2019 selon les tableaux IV-II et IV-III qui figurent en annexe du Code :

• Tableau IV-II : Compétences communes à toutes les chambres de proximité
• Tableau IV-III : Compétences spécifiques à certaines chambres de proximité

L’action en bornage est visée par le premier tableau, raison pour laquelle elle relève de la compétence des chambres de proximité.

Ce rattachement n’est pas le fruit du hasard. Le bornage constitue, par excellence, l’un de ces contentieux du quotidien — un litige de voisinage, géographiquement ancré, dont la résolution suppose une connaissance fine des lieux et une certaine proximité avec le territoire concerné. Le législateur a donc entendu maintenir ce contentieux au plus près du justiciable, dans la continuité de la vocation historique du juge d’instance, juge naturel des petits litiges immobiliers et des rapports de voisinage.

2) Sur la compétence territoriale

L’article 44 du Code de procédure civile dispose que « en matière réelle immobilière, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. »

L’action en bornage étant une action immobilière cette disposition s’applique. À cet égard, l’article R. 211-15 du COJ précise que, spécifiquement pour l’action en bornage, « la demande est portée devant le tribunal dans le ressort duquel sont situés les biens. »

Il importe de souligner que cette règle de compétence territoriale revêt un caractère impératif : l’emploi de l’adverbe « seule » à l’article 44 du Code de procédure civile traduit l’exclusivité du for de situation de l’immeuble — exclusivité qui interdit aux parties d’y déroger par une clause attributive de juridiction. La raison en est aisément perceptible : le juge du lieu où sont situés les fonds est le mieux placé pour ordonner, le cas échéant, un transport sur les lieux, désigner un géomètre familier du secteur cadastral et apprécier la configuration matérielle des héritages.

C) Procédure

La procédure applicable en matière de bornage est régie aux articles 817 et suivants du Code de procédure civile, soit la procédure orale.

Il en résulte que la représentation n’est pas obligatoire. Les parties peuvent se défendre elles-mêmes ou se faire représenter par l’une des personnes visées à l’article 762 du CPC.

Surtout, dans le cadre de la procédure orale devant le Tribunal judiciaire, le demandeur dispose d’une option procédurale :

• Soit il choisit de provoquer une tentative préalable de conciliation
• Soit il choisit d’assigner aux fins de jugement

À cet égard, il pourra être sollicité auprès du juge la désignation d’un expert aux fins de l’éclairer sur l’emplacement de la ligne divisoire.

L’expertise occupe, en pratique, une place centrale dans le contentieux du bornage. Le juge, qui n’est pas technicien, recourt presque systématiquement aux lumières d’un homme de l’art afin de reconstituer la ligne séparative à partir des titres, des éléments topographiques et de la configuration des lieux. Encore convient-il de préciser la qualité de ce technicien.

1) La désignation d’un géomètre-expert

La détermination matérielle de la limite des fonds relève en principe d’une compétence professionnelle réservée. La Cour de cassation juge en effet que seuls les géomètres-experts inscrits à leur ordre peuvent réaliser les études et travaux topographiques fixant les limites des biens fonciers (Cass. 1^re civ., 29 juin 2022, n° 20-18.136l'arrêt▾). Le bornage, en ce qu’il a précisément pour objet la fixation de la ligne divisoire séparant deux héritages contigus, entre ainsi dans le périmètre de ce monopole.

Ce monopole appelle néanmoins une précision, car il ne s’étend pas à toute opération de mesurage. La Cour de cassation a jugé que le mesurage de la superficie de la partie privative d’un lot de copropriété, accompli en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, constitue une simple prestation topographique qui n’a pas pour objet la délimitation des propriétés et ne relève donc pas de la compétence exclusive des géomètres-experts (Cass. 3^e civ., 21 juin 2006, n° 04-20.660l'arrêt▾). La distinction est fondamentale : c’est l’objet de l’opération — délimiter deux fonds, et non simplement mesurer une surface — qui commande l’application du monopole.

Les parties sont également en droit de produire un rapport d’expertise établi en dehors du cadre judiciaire, dès lors qu’il est valablement communiqué à la partie adverse au cours de l’instance (Cass. 3^e civ. 14 sept. 2006, n°05-14333).

2) Le sort des frais

Il convient de bien distinguer deux séries de frais. Aux termes de l’article 646 du Code civil, le bornage se fait à frais communs : la dépense afférente à l’opération elle-même — honoraires du géomètre, achat et implantation des bornes — est en principe partagée entre les propriétaires intéressés, car l’opération profite à chacun d’eux. La jurisprudence a précisé, dans cette logique, que lorsque la mission de l’expert désigné comprend le bornage des parcelles selon la limite séparative retenue par le juge, les frais d’achat et d’implantation des bornes relèvent des dépens au sens de l’article 695 du Code de procédure civile (Cass. 3^e civ., 27 mars 2025, n° 23-13.760l'arrêt▾).

Enfin, l’action en bornage est, conformément à l’article 646 du Code civil, imprescriptible. Cette imprescriptibilité se comprend aisément : le droit de borner étant un attribut perpétuel du droit de propriété, il ne saurait s’éteindre par le non-usage. La règle connaît toutefois une limite importante. Une fois le bornage régulièrement opéré, il fixe définitivement la ligne séparative et rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins — à moins que la limite ne soit redevenue incertaine du fait de la disparition de tout ou partie des bornes (Cass. 3^e civ., 28 mars 2024, n° 22-16.473l'arrêt▾). Autrement dit, l’imprescriptibilité protège le droit au bornage tant qu’il n’a pas été exercé ; elle ne permet pas de remettre indéfiniment en cause un bornage déjà accompli et matériellement subsistant.

D) La preuve

1) Charge de la preuve

À la différence de l’action en revendication qui exige que la preuve soit rapportée par le demandeur, dans le cadre de l’action en bornage il appartient à chaque partie de rapporter la preuve de son droit.

Cette singularité tient à la nature même de l’action. Le bornage n’est pas un procès sur la propriété : il a pour seul effet de fixer les limites des fonds contigus, sans attribuer la propriété de la moindre parcelle (Cass. 3^e civ., 10 juill. 2013, n° 12-19.416l'arrêt▾). Le juge du bornage n’a donc pas à trancher une question de propriété ; il recherche une limite. Il s’ensuit que les rôles probatoires ne sont pas distribués comme dans le procès en revendication : chacun coopère à la reconstitution de la ligne séparative en produisant les éléments qui établissent l’étendue de son fonds, et le juge arbitre entre ces éléments concurrents.

Cette répartition ne dispense toutefois pas le demandeur d’établir les conditions mêmes de recevabilité de son action. La Cour de cassation juge en ce sens que le juge du fond apprécie souverainement les titres et éléments de preuve pour rejeter l’action en bornage lorsque le demandeur n’établit ni sa qualité de propriétaire ni la contiguïté exigée (Cass. 3^e civ., 5 mars 1974, n° 72-14.289l'arrêt▾). Et lorsque la qualité de propriétaire est elle-même incertaine, le juge du bornage n’a pas à trancher cette question préalable, qui excède son office (Cass. 3^e civ., 16 janv. 2002, n° 00-12.163l'arrêt▾).

2) Mode de preuve

En matière de bornage la preuve est libre, de sorte que les parties peuvent établir l’emplacement de la ligne divisoire par tout moyen.

Dans un ancien arrêt du 12 juin 1865, la Cour de cassation avait affirmé que la tâche qui échoit au juge est « de rechercher la limite devenue incertaine de deux propriétés à borner en interrogeant les titres des parties, en les interprétant pour en faire ou pour en refuser l’application aux lieux litigieux ; il doit également tenir compte de la possession actuelle et des traces des anciennes délimitations, consulter les papiers terriers, les livres d’arpentement, le cadastre et tous les documents anciens et nouveaux qui peuvent l’éclairer sur la décision qu’il est appelé à prendre » (Cass. civ., 12 juin 1865).

Afin d’emporter la conviction du juge quant à l’emplacement de la ligne divisoire, les parties pourront rapporter la preuve de leur droit en produisant les éléments suivants :

• Un titre
  • L’un des éléments susceptibles d’être le plus probant c’est le titre de propriété, car très souvent il renseigne sur la contenance du fonds et sa configuration
  • Parfois même est annexé au titre de propriété un plan du terrain ce qui facilite la recherche d’emplacement de la ligne divisoire.
  • L’examen du titre est toutefois soumis à l’appréciation souveraine du juge, y compris lorsque le titre produit est commun aux parties.
  • Dans un arrêt du 3 janvier 1963 la Cour de cassation a affirmé en ce sens que le juge du bornage apprécie souverainement la valeur probante des titres et autres éléments de décision soumis à son examen. Il lui est loisible d’écarter un titre commun aux parties, s’il ne l’estime pas déterminant, et de retenir des actes émanant des auteurs de l’une d’elles ( 3^e civ. 3 janv. 1963).
  • Il a, en outre, été admis que le juge pouvait écarter un titre à la faveur d’un rapport d’expertise contradictoire ( 3^e civ. 26 févr. 1970)

• Le cadastre
  • Afin de démontrer l’emplacement de la ligne divisoire les parties sont autorisés à produire les documents cadastraux, bien que ceux-ci ne soient qu’un instrument fiscal ( 3^e civ., 13 sept. 2011, n° 10-21883l'arrêt▾)
  • Aussi, ces documents ne peuvent constituer que de simples présomptions qui peuvent être combattues par des éléments plus probants (V. en ce sens 3^e civ. 7 nov. 1972).
  • La raison en est connue : le plan cadastral a été établi à des fins de répartition de l’impôt foncier et non de délimitation juridique des propriétés ; sa valeur probante est, dès lors, intrinsèquement subordonnée et cède devant un titre ou une expertise plus convaincants.

• La possession
  • Afin de déterminer l’emplacement de la ligne séparative, il est également admis que les parties rapportent la preuve de la possession des lieux.
  • Cette preuve sera rapportée par le recueil de dépositions de témoins qui, là encore, seront appréciées souverainement par le juge
  • Lorsque la possession est recueillie par voie d’enquête, le procès-verbal dressé par le juge obéit à un formalisme précis : il doit mentionner les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession des personnes entendues, indiquer, s’il y a lieu, le serment prêté ainsi que leurs déclarations relatives à un éventuel lien de parenté, d’alliance ou de subordination avec les parties, et consigner — ou voir annexer si elles sont écrites — leurs observations, les documents versés y étant pareillement joints.

• Configuration des lieux
  • Des présomptions peuvent être tirées de la configuration des lieux, notamment lorsqu’est établie la présence de murets, de fossés, de chemins, de pierres, d’arbres etc..
  • Tous les éléments naturels qui jalonnent les fonds sont autant d’éléments permettant de déterminer l’emplacement de la ligne divisoire.

Au bilan, le juge dispose d’une grande liberté quant à l’appréciation des éléments de preuve produits par les parties.

Dans un arrêt du 28 novembre 1972, la Cour de cassation a résumé la teneur de ce pouvoir d’appréciation considérable reconnu au juge en validant la décision rendue par une Cour d’appel qui ne s’était appuyé, pour rendre sa décision, que sur un seul des éléments versés au débat.

Au soutien de sa décision elle a affirmé que « « en constatant que ni les titres des parties, ni les attestations produites, ni les indices invoques en faveur d’une trace abc n’étaient, pris en eux-mêmes, aucunement significatifs, les juges du second degré ont apprécié souverainement la portée des éléments de preuve qui leur étaient soumis ainsi que la valeur probante des faits allègués comme présomptions » (Cass. 3^e civ. 28 nov. 1972, n°71-12044l'arrêt▾).

Cette souveraineté d’appréciation présente une double portée. D’une part, elle autorise le juge à hiérarchiser librement les éléments de preuve, à en privilégier un et à en écarter d’autres, sans avoir à justifier de la prééminence accordée à tel indice sur tel autre. D’autre part, elle échappe, en principe, au contrôle de la Cour de cassation, qui ne saurait substituer sa propre appréciation des faits à celle des juges du fond. Le contentieux du bornage se présente ainsi, par excellence, comme un contentieux de pur fait, où l’essentiel du débat se noue devant le juge de première instance et l’expert qu’il désigne.

Le plus souvent néanmoins le juge fondera sa décision sur une expertise établie par un expert et plus précisément par un géomètre qui aura été désigné à la demande des parties et qui aura procédé à la détermination de la ligne séparative de manière indépendance et en observant le principe du contradictoire.