Le bornage conventionnel

Le bornage est l’opération qui fixe matériellement la limite séparative de deux fonds contigus. Lorsqu’il est conduit d’un commun accord par les propriétaires riverains — sans recourir au juge — il prend le nom de bornage conventionnel (ou amiable). C’est la voie de principe : nul n’a besoin d’un procès pour faire reconnaître la ligne qui sépare son terrain de celui du voisin, dès lors que chacun y consent. L’enjeu pratique est considérable : éviter le contentieux de voisinage, le plus tenace qui soit, en cristallisant une bonne fois la frontière entre les héritages.

L’article 646 du Code civil pose la règle de fond — « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës » — sans imposer la forme conventionnelle ou judiciaire. C’est dire que le droit au bornage est imprescriptible et d’ordre privé, mais que ses modalités relèvent de la volonté des parties. Le bornage amiable repose ainsi sur un triptyque : l’intervention d’un technicien qualifié, le respect du contradictoire et la formalisation dans un acte — le procès-verbal de bornage.

Cet acte n’est pas un simple constat technique : il vaut titre. Une fois dressé par un géomètre-expert et signé sans réserve par tous les propriétaires concernés, il fixe définitivement la ligne divisoire et s’impose au juge. Encore faut-il bien mesurer ce qu’il fige — la limite des fonds — et ce qu’il ne fige pas — l’étendue du droit de propriété lui-même.

L’opération de bornage peut être conduite amiablement par les propriétaires des fonds concernés ou donner lieu à une action judiciaire en cas de mésentente.

Lorsque l’opération de bornage procède d’un accord entre propriétaires, elle se traduit par l’établissement d’un procès-verbal de bornage qui est dressé par un géomètre-expert et qui aura pour effet de fixer définitivement la ligne divisoire qui sépare les deux fonds contigus.

I) L’établissement du procès-verbal de bornage

Plusieurs conditions doivent être réunies pour établir le procès-verbal de bornage :

==> L’intervention d’un géomètre-expert

• Le monopole du géomètre-expert
  • La loi n° 46-942 du 7 mai 1946 confère un monopole aux géomètres-experts qui sont seuls habilités à procéder aux opérations de bornage
  • L’article 1 de cette loi prévoit en ce sens que le géomètre-expert est un technicien exerçant une profession libérale qui, en son propre nom et sous sa responsabilité personnelle « réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière»
  • L’article 2 précise que seuls les géomètres-experts inscrits à l’ordre sont compétents pour réaliser les opérations de bornage amiable.
  • La Cour de cassation a confirmé ce point dans un arrêt du 21 juin 2006 ( civ. 3^e 21 juin 2006, n°04-20.660).
  • Dans cette affaire, il s’agissait de savoir si un géomètre-expert pouvait sous-traiter la mesure de la superficie d’un appartement constituant un lot de copropriété à un géomètre topographe, non inscrit à l’ordre des géomètres-experts.
  • La troisième chambre civile rappelle tout d’abord, que « le géomètre expert ne peut prendre ni donner en sous-traitance la réalisation des études et des travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers, et pour lesquels, à ce titre, il lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière».
  • Elle affirme en ensuite que le mesurage de la superficie intérieure privative des appartements selon la loi “Carrez” pouvait parfaitement être sous-traité à un géomètre topographe dans la mesure où « la compétence exclusive des géomètres experts est limitée aux actes participant directement à la détermination des limites de propriété et que le mesurage de la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot copropriété mentionné à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est une prestation topographique sans incidence foncière, n’ayant pas pour objet la délimitation des propriétés».

• La mission du géomètre-expert
  • La mission du géomètre-expert en matière de bornage qui consiste à accomplir trois sortes d’opérations :
    • Opérations d’instruction
      • Définir la mission
      • Vérifier le statut des propriétés concernées pour mettre en œuvre la procédure correspondante
      • Vérifier la recevabilité de l’action en bornage et la capacité du demandeur à engager l’action
      • Enregistrer le dossier dans le portail Géofoncier dès confirmation de la commande
      • Consulter le portail Géofoncier (édition du rapport de consultation)
      • Effectuer une recherche auprès des confrères
      • Identifier les parties
      • Rechercher les documents nécessaires (archives, titres, documents cadastraux, usages locaux…)
      • Recueillir et hiérarchiser les documents, déterminer les éléments de base : constatation de droits antérieurs, recherche des éléments de preuve ou de présomption (nature des lieux, marques de possession, usages locaux…)
      • Convoquer par écrit le demandeur et les voisins
    • Opérations techniques
      • Procéder à la recherche, à la reconnaissance et au contrôle des bornes ou repères existants
      • Effectuer un relevé préalable si nécessaire
      • Implanter et proposer une définition des limites
      • Recueillir l’accord des parties
      • Matérialiser les limites par des bornes ou repères en présence des parties
      • Effectuer le repérage de contrôle et le géoréférencement
      • Établir le plan régulier
    • Opérations de conservation
      • Rédiger le procès-verbal de bornage comprenant les trois parties indissociables (partie normalisée : désignations des parties, des parcelles, des titres, objet de l’opération ; partie non normalisée : expertise, définition des limites, partie graphique – plan de bornage)
      • Recueillir la signature des parties sur le procès-verbal de bornage
      • Rédiger le cas échéant le (ou les) procès-verbal de carence si tout ou partie du bornage n’a pas abouti
      • Adresser une copie conforme à toutes les parties signataires
      • Déposer le procès-verbal aux fins de publicité foncière à l’enregistrement et au cadastre (facultatif)
      • Enregistrer le procès-verbal incluant le plan de bornage dans le portail Géofoncier
      • Enregistrer le fichier du RFU dans le portail Géofoncier

• La responsabilité du géomètre-expert
  • Le géomètre expert engage sa responsabilité dans le cadre de l’exercice de sa mission.
  • Il n’est néanmoins tenu qu’à une obligation de moyens, ce qui implique que c’est aux propriétaires des fonds à borner qu’il revient de rapporter la preuve d’une faute ( 3^e civ., 5 oct. 1994, n°91-21.527l'arrêt▾).
  • Surtout, le géomètre doit mettre en œuvre tous les moyens dont il dispose pour, d’une part, retrouver d’éventuelles archives de bornage et procéder au piquetage du terrain ce qui consiste à réaliser une opération d’arpentage, soit à situer concrètement les bâtiments, canalisations ou encore portails prévus dans le projet de construction.
  • Le piquetage général correspond aux relevés effectués en surface, tandis que le piquetage spécial se réfère aux mesures des objets enterrés comme les canalisations par exemple.

==> L’observation du principe du contradictoire

L’opération de bornage amiable ne peut procéder que d’une démarche contradictoire. C’est au géomètre-expert qu’il appartient de veiller au principe du contradictoire.

Le respect de ce principe implique que tous les propriétaires concernés signent le procès-verbal de bornage.

Cette signature interviendra dans le cadre d’une réunion à laquelle seront convoquées les parties par le géomètre-expert, réunion qui se tiendra généralement sur les lieux où se sont déroulées les opérations de bornage.

Cette réunion n’est pas obligatoirement effectuée en présence simultanément de toutes les parties, il est possible d’organiser plusieurs rendez-vous en fonction des disponibilités des propriétaires sans remettre en cause le principe du contradictoire.

Cela permet d’expliquer et de clarifier l’objet et les effets du bornage à des parties parfois méfiantes, de se montrer plus à l’écoute de leurs interrogations et ainsi recueillir plus sereinement leur accord et signature.

Surtout, le procès-verbal devra préciser que les parties ont été régulièrement convoquées et mentionner les éventuelles observations qui ont pu être formulées par les parties, étant précisé que sans l’accord de tous les propriétaires aucun bornage amiable ne peut être établi.

==> Le procès-verbal de bornage

• La forme du procès-verbal de bornage
  • La loi n’assujettit le procès-verbal de bornage à aucune forme particulière
  • S’il est le plus souvent établi en autant d’exemplaires qu’il est de parties concernées par l’opération de bornage, il ne s’agit nullement d’une obligation
  • Ainsi, l’article 1375 qui pose l’exigence du double original en matière d’acte sous seing privé est inapplicable au procès-verbal de bornage ( 3^e civ., 18 mars 1974, n° 73-10208l'arrêt▾).
  • La seule exigence est que le procès-verbal soit dressé par un géomètre-expert, ce dans le respect du principe du contradictoire.

• Le contenu du procès-verbal de bornage
  • Selon les directives du Conseil supérieur de l’Ordre des géomètres-experts du 5 mars 2002 valant règles de l’art en matière de bornage, le procès-verbal de bornage doit comprendre trois parties indissociables que sont
    • La partie normalisée: désignations des parties, des parcelles, des titres, objet de l’opération
    • La partie non normalisée: expertise, définition des limites
    • La partie graphique: plan de bornage

• La signature du procès-verbal de bornage
  • Le géomètre-expert doit impérativement recueillir la signature des parties sur le procès-verbal de bornage, étant précisé qu’il ne doit être assorti d’aucune contestation, ni réserve.
  • Dans le cas contraire, le procès-verbal ne pourra pas produire ses effets, soit valoir titre définitif établissant les limites du fonds.
  • Dans cette hypothèse, le géomètre-expert devra rédiger un procès-verbal de carence.

• Le procès-verbal de carence
  • Le procès-verbal de carence ne doit concerner que les limites qui n’ont pu faire l’objet d’un accord des parties.
  • Il conviendra de dresser un procès-verbal par constat de carence, ce qui impliquera de
    • Noter l’identité du requérant, l’identité de l’expert, l’identité des personnes présentes, la désignation des limites objet du bornage, les documents analysés, les éléments de preuve ou de présomption considérés
    • Préciser que les parties ont été régulièrement convoquées
    • Noter clairement le motif pour lequel le bornage de la limite considérée n’a pu être mené à bon terme
    • Noter les observations éventuelles des parties concernées
    • Préciser, sur le procès-verbal, que la limite dont il s’agit et figurée au plan annexé n’a aucune valeur juridique tant que les propriétaires riverains concernés n’ont pas notifié leur accord, ou tant (éventuellement) qu’une décision judiciaire n’a pas entériné la proposition de l’expert,

• Publicité du procès-verbal de bornage
  • En application de l’article 37 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, la publication du procès-verbal de bornage au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles est facultative.
  • La raison en est que cet acte ne produit aucun effet translatif de propriété, de sorte qu’il n’emporte aucune mutation ou constitution de droits réels immobiliers.
  • Rien n’empêche toutefois les parties de déposer le procès-verbal aux fins de publicité foncière à l’enregistrement et au cadastre
  • Par ailleurs, pour être visible sur le site public du portail Géofoncier, il est nécessaire d’enregistrer le procès-verbal incluant le plan de bornage et le fichier décrivant le référentiel foncier unifié (RFU)

II) Les effets du procès-verbal de bornage

Le procès-verbal de bornage a ainsi pour effet de fixer définitivement la ligne divisoire qui sépare les fonds.

Dans un arrêt du 3 octobre 1972 la Cour de cassation a affirmé en ce sens que « le procès-verbal de bornage dressé par un géomètre et signé par toutes les parties, vaudra titre définitif tant pour les contenances des parcelles, que pour les limites qu’il leur assigne » (Cass. 3^e civ. 3 oct. 1972, n°71-11705l'arrêt▾).

Elle a encore jugé que le procès-verbal de bornage constitue « un titre définitif de l’étendue des immeubles respectifs qui s’imposait au juge et n’autorisait plus le recours à un bornage par voie de justice » (Cass. 3e civ., 26 nov. 1997, n° 95-17.644l'arrêt▾).

Il en résulte que, une fois établi et signé par les parties, il ne peut plus être contesté et s’impose au juge dont les pouvoirs se limitent à vérifier la régularité des opérations de bornage (Cass. 3^e, 17 janv. 2012, n°10-28.046l'arrêt▾).

Aussi, le procès-verbal de bornage ne saurait, en aucune manière, constituer un acte translatif de propriété ainsi que le rappelle régulièrement la jurisprudence (V. en ce sens Cass. 3e civ., 27 avr. 2011, n°10-16.420l'arrêt▾).

Dès lors, la signature du procès-verbal de bornage par une partie ne fait pas obstacle à ce qu’elle exerce ultérieurement une action en revendication, considérant que l’assiette de son droit de propriété s’étendait au-delà des bornes qui avaient été mises en place (Cass.3^e civ. 8 déc. 2004, n°03-17241l'arrêt▾)

À cet égard, dans un arrêt du 23 mai 2013, la Cour de cassation a précisé que « l’accord des parties sur la délimitation des fonds n’implique pas, à lui seul, leur accord sur la propriété des parcelles litigieuses » (Cass. 3^e civ. 23 mai 2013, n°12-13898l'arrêt▾).

Il ressort de cette décision que l’acceptation par un propriétaire de l’implantation des bornes et marques sur son fonds, ne signifie pas nécessairement qu’il a accepté la rectification des limites cadastrales et reconnu les limites ainsi déterminées. Là réside toute la mesure du bornage conventionnel : il arrête la ligne, non le droit — finium regundorum et non rei vindicatio.