Contrat de bail commercial
Un contrat que les parties écrivent — mais adossé à un statut d’ordre protecteur. Le modèle prêt à adapter, et l’instrument qui le vérifie : ce que le statut impose, ce qu’il répute non écrit, ce qu’il laisse à négocier, et ce qu’il garantit à chaque partie — au premier rang, la propriété commerciale du preneur.
22 articles en vigueur · vérifiés le 16.07.2026 · LégifranceDe quel côté de la table êtes-vous ?
Cela réordonne la lecture selon votre position. Rien n'est masqué.
Sommaire
Comprendre le contrat
Son régime, sa qualification, sa validité.
Le bail commercial loue un immeuble ou un local dans lequel un fonds de commerce ou artisanal est exploité (). Le contrat tient lieu de loi aux parties (), mais il s’inscrit dans le statut des baux commerciaux, qui ouvre au preneur un droit au renouvellement — la « propriété commerciale ».
« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans » ; le preneur peut néanmoins donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance ().
Le preneur qui exploite effectivement son fonds depuis trois ans a droit au renouvellement () ; à défaut, le bailleur lui doit une indemnité d’éviction égale au préjudice causé ().
Sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les clauses qui font échec au droit de renouvellement ou aux règles de durée, de révision et de déspécialisation (), ainsi que celles qui interdisent la cession du bail à l’acquéreur du fonds ().
La liberté contractuelle, encadrée par un statut
Le bail commercial relève du statut des baux commerciaux dès lors qu’un fonds de commerce ou artisanal est exploité dans les lieux loués par un preneur immatriculé (). Contrairement au bail d’habitation, ce statut n’est pas « tout d’ordre public » : la force obligatoire du contrat () et la liberté contractuelle jouent largement — le loyer initial, par exemple, est libre. Le statut protège autrement : il répute non écrite toute clause qui ferait échec au droit de renouvellement, aux règles de durée (), de révision ou de déspécialisation (), et toute clause interdisant au preneur de céder son bail à l’acquéreur de son fonds (). L’ossature protégée — la « propriété commerciale » — est ainsi préservée, tandis que le reste se négocie. Le contrat doit en outre être négocié, formé et exécuté de bonne foi, disposition d’ordre public ().
Les conditions de validité
Le consentement des parties
Première condition de validité de tout contrat ().
Leur capacité de contracter
Deuxième condition de validité ().
Un contenu licite et certain
Troisième condition () : le bail commercial est un louage de choses (), dont l’objet est la jouissance du local.
L’exploitation d’un fonds dans les lieux
Le statut ne s’applique qu’aux baux de locaux où est exploité un fonds de commerce ou artisanal, dont le propriétaire est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers () : c’est ce critère, et non la seule volonté des parties, qui déclenche la protection.
≠ le bail dérogatoire, conclu pour trois ans au plus et hors statut (), la convention d’occupation précaire, et le bail d’habitation. Ici, le critère décisif est l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal dans les lieux ().
Composer
Les clauses à écrire, celles qui sont interdites.
La charpente du contrat
Cochez au fil de votre rédaction.
Imposées par la loi
L’identité des parties et la désignation du local
Le contrat identifie le bailleur et le preneur, désigne précisément le local loué et rappelle l’immatriculation du preneur, condition du bénéfice du statut ().
L’inventaire des charges
« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail », avec l’indication de leur répartition entre bailleur et preneur ; un état récapitulatif annuel est adressé au preneur ().
L’état des lieux
Un état des lieux est établi contradictoirement à la prise de possession et à la restitution ; le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour l’établir ne peut invoquer la présomption de l’ relative à l’état de délivrance ().
Structurantes — à négocier
La destination des lieux
La destination délimite les activités que le preneur peut exercer ; il pourra toutefois y adjoindre des activités connexes ou complémentaires selon la procédure de déspécialisation ().
La durée du bail
Neuf ans au moins () : c’est un plancher protégé, toute clause y faisant échec étant réputée non écrite (). Une durée supérieure est licite ; des baux de locaux à usage exclusif de bureaux, monovalents ou de stockage peuvent comporter des stipulations contraires à la faculté de résiliation triennale ().
Le loyer et son indexation
Le loyer initial est fixé librement par les parties. En cours de bail, une clause d’échelle mobile peut l’indexer ; à défaut d’accord, le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative ().
De précaution
La clause résolutoire
La clause de résiliation de plein droit « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » ; le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ().
Trois strates : ce que le statut impose (inventaire des charges, état des lieux), ce qui est structurant (durée, destination, loyer — un cadre, avec une marge), ce qui relève de la précaution rédactionnelle. Attention : la clause résolutoire n’emporte résiliation qu’un mois après un commandement resté infructueux, lequel doit reproduire ce délai à peine de nullité ().
Ce que le contrat ne peut pas stipuler
Faire échec au droit de renouvellement
Est réputée non écrite toute clause qui a pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le statut ().
Écarter la durée de neuf ans ou la révision
Sont réputées non écrites les clauses faisant échec aux dispositions sur la durée (), sur la révision et le plafonnement du loyer, et sur la déspécialisation ().
Interdire la cession du bail à l’acquéreur du fonds
Sont réputées non écrites les conventions tendant à interdire au preneur de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ().
La sanction est propre au statut : la clause est réputée non écrite (, ) — elle tombe de plein droit, sans qu’il soit besoin de la faire annuler, et le bail survit. À ne pas confondre avec la nullité, qui frappe ailleurs : le commandement de payer visant la clause résolutoire doit, à peine de nullité, mentionner le délai d’un mois ().
Équilibrer
Ce que la loi garantit à chacun, et où se négocie le reste.
Les deux colonnes disent, pour chaque partie, ce que la loi lui garantit et ce qu'elle lui impose. Choisir votre siège réordonne la lecture : rien n'est masqué, et l'on ne dit pas qui aurait « l'avantage ».
Délivrer le local et en assurer la jouissance
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ().
Établir l’inventaire des charges
Le bailleur annexe au bail l’inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, et adresse au preneur un état récapitulatif annuel ().
Refuser le renouvellement, mais indemniser
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; il doit alors, sauf exceptions, payer au preneur évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ().
Le loyer renouvelé suit la valeur locative
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, appréciée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix du voisinage ().
La clause résolutoire lui reste ouverte
Le bailleur peut stipuler une clause de résiliation de plein droit, qui produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux mentionnant ce délai à peine de nullité ().
Payer le loyer et user selon la destination
Le preneur doit payer le prix du bail aux termes convenus et user de la chose louée raisonnablement, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ().
Exploiter effectivement son fonds
Le droit au renouvellement suppose une exploitation effective du fonds au cours des trois années qui ont précédé l’expiration du bail () : l’inexploitation, sauf motif légitime, prive le preneur de la propriété commerciale.
Le droit au renouvellement lui est acquis
Le propriétaire du fonds exploité dans les lieux peut invoquer le droit au renouvellement du bail () ; à défaut de congé, il en fait la demande dans les six mois précédant l’expiration, par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception ().
L’indemnité d’éviction en cas de refus
Si le bailleur refuse le renouvellement, le preneur évincé a droit à une indemnité égale au préjudice causé, comprenant notamment la valeur marchande du fonds augmentée des frais de déménagement, de réinstallation et des droits de mutation ().
La faculté de congé triennal
Le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire ().
Le loyer révisé est plafonné
Sauf modification notable, la variation du loyer du bail à renouvelé, si sa durée n’excède pas neuf ans, ne peut dépasser la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou des activités tertiaires ().
L’adjonction d’activités connexes
Le preneur peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, à charge d’en informer le propriétaire, qui dispose de deux mois pour en contester le caractère connexe ().
Où se joue la négociation
Le statut protège l’ossature — renouvellement, durée, révision, déspécialisation — mais laisse aux parties une marge réelle, plus large que dans le bail d’habitation. Les points ci-dessous sont ceux où la négociation se joue.
| Point | À défaut, la loi dit | Votre marge |
|---|---|---|
| Le loyer initial | Aucun plafond légal : la fixation du loyer d’origine est libre. | Seuls le loyer révisé et le loyer du bail renouvelé sont encadrés — ils doivent correspondre à la valeur locative (), le renouvellement étant en outre plafonné (). |
| La durée | Neuf ans au minimum (). | Une durée plus longue est licite. Pour les locaux monovalents, à usage exclusif de bureaux ou de stockage, les parties peuvent écarter la faculté de résiliation triennale (). |
| La répartition des charges | Un inventaire précis et limitatif est obligatoire (). | Dans ce cadre, la répartition des charges, impôts et taxes entre bailleur et preneur se négocie et figure à l’inventaire. |
| L’indexation du loyer | Aucune indexation automatique si le bail ne la prévoit pas. | Une clause d’échelle mobile peut être stipulée ; elle demeure soumise, en cas de révision, au rattachement à la valeur locative (). |
Signer
Formalités, annexes, relecture, la vie du contrat.
Avant de signer
Formalités et annexes exigées par la loi.
Le bail est établi par écrit
L’écrit n’est pas exigé à peine de nullité, mais il conditionne la tacite prolongation : « le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé » à défaut de congé ou de demande de renouvellement ().
L’état des lieux d’entrée est joint
Établi contradictoirement à la prise de possession, il est joint au contrat ou conservé par chaque partie ; à défaut de diligence, le bailleur ne peut invoquer la présomption de bon état de délivrance ().
L’inventaire des charges est annexé
L’inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, et leur répartition, est communiqué au preneur à la conclusion, puis actualisé ().
L’immatriculation du preneur est vérifiée
Le bénéfice du statut suppose que le preneur exploite un fonds et soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers ().
Faire relire le contrat
La destination, la durée, la répartition des charges, l’indexation et les conditions de renouvellement structurent le bail commercial pour neuf ans au moins — chacune se discute. Indiquez votre commune pour trouver des avocats du ressort ; l’annuaire G-Droit référence les avocats par barreau et par spécialité.
Annuaire G-Droit · donnée conservée sur votre appareil, jamais transmise.
La vie du contrat
La conclusion
Bail écrit désignant le local et la destination, état des lieux d’entrée () et inventaire des charges annexés (), immatriculation du preneur vérifiée ().
La durée, puis la tacite prolongation
Neuf ans au moins (). À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail écrit se prolonge tacitement ; le congé doit alors être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil ().
La révision triennale du loyer
La révision ne peut être demandée que trois ans au moins après l’entrée en jouissance ou le point de départ du bail renouvelé ; elle prend effet à compter de la demande (), et la hausse est en principe plafonnée ().
Le renouvellement, ou l’éviction
Le preneur demande le renouvellement dans les six mois précédant l’expiration (). Le bailleur peut refuser, mais il doit alors payer l’indemnité d’éviction réparant le préjudice ().
Estimer l’indemnité d’évictionL’impayé — un mois après commandement
La clause résolutoire « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », lequel mentionne ce délai à peine de nullité (). Le juge saisi peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause.
Recouvrer une créance : l’injonction de payerQuestions & ressources
FAQ et liens utiles.
Un bail commercial peut-il durer moins de neuf ans ?
Qu’est-ce que la propriété commerciale ?
Le bailleur peut-il refuser le renouvellement ?
Le loyer d’un bail commercial est-il plafonné ?
Que se passe-t-il en cas de loyer impayé ?
Le preneur peut-il changer d’activité ?
Approfondir la règle
Calculer
Les textes cités
Ce modèle est un document type à adapter ; il ne constitue pas une consultation juridique.