Les obligations qui incombent aux titulaires de la mitoyenneté

Posséder un mur en commun, ce n’est pas seulement partager un droit : c’est aussi partager une dette. La mitoyenneté — cette copropriété forcée qui unit les propriétaires de deux fonds contigus autour de l’élément qui les sépare — confère à chacun des prérogatives (appuyer une construction, exhausser le mur, y enfoncer des poutres), mais elle fait corrélativement peser sur lui des charges, faites d’obligations positives et d’interdictions. L’enjeu est éminemment concret : qui paie lorsque le mur se dégrade ? Peut-on y percer une fenêtre pour gagner du jour ? À quelles conditions un voisin peut-il se délier de la dépense ?

Le Code civil répond par un équilibre. Au titre des obligations, l’article 655 impose à chaque copropriétaire de contribuer à la réparation et à la reconstruction du mur, à proportion de son droit. Au titre des interdictions, l’article 675 prohibe le percement de toute ouverture sans le consentement de l’autre. Entre ces deux pôles s’insèrent des tempéraments — déguerpissement, travaux de pure convenance, faute d’un copropriétaire, prescription acquisitive d’une servitude de vue — que la jurisprudence a patiemment dessinés.

Parce qu’il s’agit de charges réelles, leur sort est attaché, non pas à la situation personnelle des copropriétaires, mais à la situation de la chose. Il en résulte qu’elles se transmettent aux propriétaires successifs des fonds séparés par la clôture mitoyenne : l’acquéreur recueille le mur grevé des mêmes charges que son auteur — propter rem, l’obligation suit le fonds.

1. L’obligation d’entretien et de conservation

L’article 655 du Code civil prévoit que « la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun. »

Il ressort de cette disposition que pèse sur chaque copropriétaire une obligation générale d’entretien et de conservation du mur mitoyen.

Si, en principe, les dépenses exposées pour l’exécution de cette obligation sont réparties entre les copropriétaires, il est des cas où elles peuvent être supportées par seulement l’un d’eux.

Principe

L’article 655 du Code civil prévoit qu’il appartient à chaque propriétaire de contribuer aux dépenses engendrées par les travaux d’entretien et de conservation de l’élément séparatif à proportion de son droit, soit, le plus souvent, à concurrence de la moitié.

La copropriété conférant les mêmes droits aux copropriétaires, il est normal que les dépenses exposées pour l’entretien, la réparation et la conservation du bien commun soient partagées équitablement.

Encore faut-il que la dépense soit réellement nécessaire : l’obligation de contribuer est subordonnée au caractère nécessaire des travaux, apprécié compte tenu de la destination du mur.

Autrement dit, les travaux à engager doivent être commandés par le mauvais état du mur pour justifier une répartition de la contribution entre chaque copropriétaire.

Si la dépense exposée répond à une convenance personnelle d’un seul copropriétaire, elle devra être supportée par lui seul.

Les juridictions disposent, en la matière, d’un pouvoir souverain pour apprécier l’opportunité de la dépense.

Exceptions

Il est des cas où, par exception à la règle posée à l’article 655 du Code civil, les frais d’entretien et de conservation de l’élément séparatif devront être supportés par un seul copropriétaire.

Plusieurs situations peuvent être envisagées :

• Les travaux sont réalisés dans l’intérêt exclusif d’un copropriétaire
  • Dans cette hypothèse, les travaux réalisés sont étrangers à la nécessité d’entretenir ou de réparer l’élément de séparation (V. en ce sens Cass. 1^ère civ. 2 nov. 1964).
  • Ils répondent à une simple convenance personnelle d’un copropriétaire et ne sont donc pas dictés par la nécessité.
  • Il en résulte qu’il n’y a pas lieu d’en faire supporter le coût par le voisin.

• Les travaux sont rendus nécessaires par un fait illicite imputable à l’un des copropriétaires
  • Il s’agit ici de l’hypothèse où des travaux de réparation ou de reconstruction du mur doivent être engagés en raison de la faute commise par un copropriétaire ou par sa négligence.
  • En pareil cas, il y a lieu de faire application des règles de la responsabilité.
  • Les dépenses exposées pour la réparation du mur devront, dans ces conditions, être supportées, pour la totalité, par le copropriétaire auquel le fait illicite est imputable (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 12 déc. 1973).

• Abandon de la mitoyenneté par un copropriétaire
  • L’article 656 du Code civil prévoit que « tout copropriétaire d’un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne. »
  • Le déguerpissement a ainsi pour effet de dispenser le copropriétaire qui exerce ce droit de contribuer aux frais d’entretien et de conservation de l’élément séparatif.
  • Il s’agit là d’une faculté discrétionnaire dont l’exercice est toutefois subordonné à deux conditions :
    • D’une part, l’élément séparatif mitoyen ne doit pas avoir pour fonction de soutenir un bâtiment qui appartient à celui qui renonce à la mitoyenneté, ni lui procurer un quelconque avantage (écoulement des eaux, point d’appui d’une construction, soutènement, etc.).
    • D’autre part, les dépenses de réparation de l’élément séparatif ne doivent pas avoir été rendues nécessaires par le copropriétaire qui déguerpit, sauf à ce qu’il s’acquitte de sa dette.
  • Lorsque ces deux conditions sont réunies, l’abandon de la mitoyenneté devra faire l’objet d’une régularisation par voie, soit d’acte authentique, soit d’acte sous seing privé.
  • En tout état de cause, parce qu’il s’agit de renoncer à un droit réel, pour que cet acte soit opposable aux tiers, en particulier les propriétaires qui succéderont à l’auteur du déguerpissement, il devra faire l’objet d’un enregistrement auprès des services de la publicité foncière, conformément à l’article 28 du Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.

2. L’interdiction de pratiquer des ouvertures

Principe

L’article 675 du Code civil dispose que « l’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant. »

Lorsqu’ainsi les deux fonds contigus sont séparés par un mur mitoyen, il est fait interdiction aux propriétaires de percer des ouvertures, quelle que soit leur nature.

Tant la création de jours que de vues suppose d’obtenir l’accord du propriétaire du fonds voisin.

C’est l’existence de cette copropriété entre voisins qui fait obstacle à la possibilité de percer des ouvertures à discrétion. Admettre le contraire reviendrait à empêcher, en cas d’ouverture, l’un des propriétaires d’exercer son droit d’appuyer une construction ou des plantations sur le mur mitoyen.

Or l’article 657 du Code civil prévoit que « tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l’épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu’a le voisin de faire réduire à l’ébauchoir la poutre jusqu’à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée. »

Afin de préserver les droits des copropriétaires d’un mur mitoyen, il a donc été posé un principe général d’interdiction de création d’ouverture dans cette catégorie de murs.

Le non-respect de cette interdiction s’apparenterait à un empiétement, sanctionné alors par la suppression de l’ouverture réalisée (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 25 mars 2015, n°13-28137).

Exceptions

Le principe d’interdiction de percement d’une ouverture dans un mur mitoyen est assorti de plusieurs exceptions :

• Tout d’abord, l’article 675 autorise la création d’une ouverture dans un mur mitoyen en cas d’accord entre les copropriétaires.
• Ensuite, la jurisprudence a considéré dans un arrêt du 10 avril 1975 que « l’ouverture pratiquée dans un mur mitoyen, contrairement à la prohibition établie par l’article 675 du code civil, [était] susceptible d’être acquise par prescription lorsqu’elle ne constitue pas un simple jour mais une servitude de vue » (Cass. 3^e civ. 10 avr. 1975, n°73-14136l'arrêt▾).
• Enfin, il a été jugé qu’un assemblage de carreaux en verre épais et non transparent disposé dans la clôture séparative de deux fonds, qui ne laisse passer que la lumière et non le regard, n’est ni une vue, ni un jour, mais une simple paroi de mur qui échappe à la réglementation des vues et des jours (Cass. 1^ère civ. 26 novembre 1964).

En dehors de ces cas, le percement d’une ouverture dans un mur mitoyen demeure strictement interdit, sous peine de remise en état du mur (Cass. 3^e civ. 10 juill. 1996, n°94-16357l'arrêt▾).