La promesse synallagmatique de contrat ou compromis de vente

Les contrats préparatoires se définissent comme les conventions conclues entre les parties, à titre provisoire, en vue de la signature d’un contrat définitif. Loin de constituer de simples pourparlers dépourvus de force obligatoire, ils jalonnent la période précontractuelle d’engagements véritables, dont l’intensité varie selon le degré d’avancement de la rencontre des volontés. Ils participent ainsi de ce que l’on regroupe sous le vocable d’avant-contrats : des actes qui, sans encore réaliser l’opération économique poursuivie, en préparent et en sécurisent juridiquement la conclusion.

Dans cette perspective, le contrat préparatoire doit être soigneusement distingué de l’offre de contrat. Cette distinction n’est pas seulement théorique : elle commande la nature de l’engagement souscrit, le régime de responsabilité applicable et, partant, les sanctions encourues en cas de défaillance.

• Le contrat préparatoire est le produit d’une rencontre des volontés
  • Cela signifie donc qu’un contrat s’est formé, lequel est générateur d’obligations à l’égard des deux parties
  • Ces dernières sont donc réciproquement engagées à l’acte
  • En cas de violation de leurs obligations, elles engagent leur responsabilité contractuelle
  • La sanction de l’inexécution emprunte, dès lors, au régime contractuel : exécution forcée lorsqu’elle est possible, résolution, dommages-intérêts évalués sur le fondement de l’inexécution d’une obligation préexistante

• L’offre de contrat est le produit d’une manifestation unilatérale de volonté
  • Il en résulte que l’offre de contrat n’est autre qu’un acte unilatéral
  • Il n’est donc générateur d’obligation qu’à l’égard de son auteur
  • L’offre de contrat ne crée donc aucune obligation à l’égard du bénéficiaire de l’offre
  • Le promettant, en revanche, engage sa responsabilité délictuelle en cas de retrait fautif de l’offre.
  • La différence est, ici, de nature et non de degré : tandis que le contrat préparatoire suppose un échange de consentements, l’offre demeure une volonté solitaire, révocable selon les conditions du droit commun de la formation du contrat, et dont la méconnaissance ne saurait, faute de lien d’obligation préexistant, déclencher la responsabilité contractuelle.

Parmi les contrats préparatoires, il convient de distinguer deux sortes de contrats :

• Le pacte de préférence
• La promesse de contrat

Nous nous focaliserons ici sur la promesse de contrat.

Contrairement à l’engagement pris par le promettant dans le cadre d’un pacte de préférence sur qui pèse seulement une obligation de négocier, la promesse de contrat oblige son auteur à conclure le contrat envisagé. La différence est considérable : là où le débiteur d’un pacte de préférence conserve la maîtrise de sa décision de contracter — il s’engage uniquement à proposer en priorité le bien à son bénéficiaire s’il se résout à le céder —, le promettant a, lui, épuisé son pouvoir de décision quant au principe même de l’opération.

Dans ce second cas de figure, le promettant a, en d’autres termes, donné son consentement définitif quant à la réalisation de la vente. Il est, par conséquent, lié par l’engagement qu’il a pris, les principaux termes du contrat étant d’ores et déjà fixés.

Le promettant ne peut donc, ni se rétracter, ni négocier, sauf s’agissant, éventuellement, des modalités d’exécution du contrat.

Aussi, la conclusion du contrat dépend-elle désormais, soit de la volonté du bénéficiaire de la promesse qui, dans cette hypothèse, dispose d’un droit d’option, soit de la réalisation d’une condition stipulée par les parties (autorisation administrative, obtention d’un prêt etc.)

Il peut être observé qu’une promesse de contrat peut être conclue à des fins très diverses : vente, prêt, location, constitution de garantie, cession de droits sociaux, embauche etc… La technique de l’avant-contrat n’est, en effet, l’apanage d’aucune matière particulière ; elle constitue un instrument transversal, mobilisé chaque fois que les parties souhaitent figer leur accord sans en consommer immédiatement tous les effets.

Par ailleurs, l’examen des différents types de promesses de contrat révèle l’existence d’une distinction fondamentale entre :

• D’une part, les promesses unilatérales
• D’autre part, les promesses synallagmatiques

Nous examinerons la seconde forme de promesse.

La promesse synallagmatique de contrat est l’acte par lequel deux parties s’engagent réciproquement l’une envers l’autre à conclure un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés. Elle est couramment qualifiée de compromis ou plus précisément encore de compromis de vente.

La promesse synallagmatique peut toutefois porter sur d’autres contrats que la vente. Elle peut, en effet, avoir pour objet le contrat d’embauche, le contrat de location ou encore la cession de droits sociaux.

Afin de cerner au mieux la notion de promesse synallagmatique, plusieurs remarques s’imposent :

I) Promesse synallagmatique de contrat et promesse unilatérale de contrat

La promesse synallagmatique se laisse d’abord saisir par contraste avec sa sœur jumelle, la promesse unilatérale. L’une et l’autre relèvent d’un même genre — l’avant-contrat porteur d’un consentement irrévocable —, mais elles s’opposent radicalement quant au nombre de volontés définitivement engagées. Il importe, partant, d’en dégager le point commun avant d’en marquer la différence cardinale.

• Point commun : le produit d’un accord de volontés
  • Tant la promesse synallagmatique, que la promesse unilatérale sont les produits d’un accord de volontés.
  • Il en résulte qu’elles peuvent être qualifiées de contrat
  • La promesse unilatérale, en dépit de son nom, n’est nullement un acte unilatéral : elle suppose, pour exister, que le bénéficiaire ait accepté le droit d’option que le promettant lui consent. Ce n’est pas l’engagement qui est unilatéral, mais l’obligation qui en résulte — laquelle ne pèse que sur le seul promettant.
  • À la différence du pacte de préférence, cet accord de volonté porte, non pas sur l’engagement pris par l’une ou l’autre partie de négocier, mais sur la conclusion du contrat définitif
  • Aussi, lorsqu’une promesse synallagmatique est conclue, les négociations ont déjà eu lieu.
  • La promesse synallagmatique n’en est que le produit, car pour être valable, les parties doivent s’être entendues sur les éléments essentiels du contrat définitif, sans quoi leur consentement ne saurait être irrévocable.
  • Cette exigence de détermination des éléments essentiels constitue une condition de validité commune aux deux promesses : à défaut, l’acte ne serait qu’un accord de principe renvoyant à un consentement futur, et non un avant-contrat obligatoire. Ainsi, en matière de vente, l’accord doit porter au moins sur la chose et sur le prix, ce dernier ne devant pas être subordonné à la survenance d’un nouvel accord des parties — sans quoi la promesse encourrait la nullité pour indétermination de son objet.

• Différences : l’engagement réciproque des parties
  • À la différence de la promesse unilatérale de contrat où seul le promettant a exprimé son consentement irrévocable, la promesse synallagmatique oblige les deux parties à conclure le contrat futur.
  • Autrement dit, elles ont toutes les deux exprimé leur consentement définitif à l’acte.
  • La rencontre des volontés a donc pu se réaliser.
  • En matière de promesse unilatérale de contrat, tel n’est pas le cas dans la mesure où le bénéficiaire dispose d’un droit d’option, ce qui lui confère la faculté de ne pas conclure le contrat définitif.
  • Lorsqu’une promesse synallagmatique est en revanche conclue, la formation du contrat définitif n’est suspendue à l’exercice d’aucun droit d’option.
  • Cette prérogative n’est conférée à aucune des deux parties

A) L’éclairage de la promesse unilatérale : le mécanisme du droit d’option

Pour mesurer pleinement la singularité de la promesse synallagmatique, il faut s’arrêter un instant sur le ressort propre de la promesse unilatérale : le droit d’option. C’est précisément l’existence — ou l’absence — de cette prérogative qui sépare les deux figures.

Le droit d’option ainsi consenti s’analyse en un véritable droit potestatif : il confère à son titulaire le pouvoir, par sa seule volonté, de modifier une situation juridique — en l’occurrence, de former le contrat définitif sans que le promettant ne puisse y faire obstacle. Le mécanisme se déploie en deux temps :

• Si le bénéficiaire lève l’option dans le délai imparti — le contrat définitif est instantanément formé : l’exercice du droit d’option vaut acceptation et vient rencontrer l’offre que constituait la promesse, scellant ainsi la rencontre des consentements.
• Si le bénéficiaire laisse expirer le délai sans lever l’option — le processus de formation est anéanti et le promettant, désormais libéré de son engagement, recouvre l’entière disposition de la chose promise.

L’enjeu pratique de cette qualification s’est cristallisé autour de la rétractation du promettant survenant avant la levée de l’option. La jurisprudence a longtemps jugé qu’une telle rétractation, intervenant antérieurement à la levée de l’option, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, faisant ainsi échec à la formation du contrat — le bénéficiaire ne pouvant alors prétendre qu’à des dommages-intérêts. La logique de l’article 1124, alinéa 2, du Code civil, désormais, prive d’efficacité la rétractation du promettant intervenue pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter, de sorte que la levée ultérieure de l’option scelle néanmoins la rencontre des volontés et forme irrévocablement le contrat. Cette évolution éclaire, par contraste, la situation de la promesse synallagmatique : puisque les deux parties y ont déjà donné un consentement définitif, la question même d’une rétractation efficace ne se pose pas — il n’y a plus d’option en suspens dont l’exercice pourrait être contrarié.

II) Avant-contrat ou contrat définitif ?

La conclusion d’une promesse synallagmatique implique que les deux parties aient exprimé leur consentement irrévocable au contrat définitif.

La question se pose alors de savoir si, finalement, ce dernier ne se confondrait pas avec la promesse synallagmatique ?

En d’autres termes la promesse synallagmatique peut-elle vraiment être qualifiée d’avant-contrat ?

La lecture de l’article 1589 alinéa nous invite à apporter une réponse négative à cette question.

Cette disposition prévoit, en effet, que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »

En matière de promesse synallagmatique de vente, le Code civil pose ainsi un rapport d’équivalence entre la promesse et la vente.

Cette équivalence se justifie par le fait que, lors de la conclusion de la promesse synallagmatique, toutes les conditions de validité du contrat de vente sont d’ores et déjà remplies :

• Les parties ont exprimé leur consentement définitif à la vente
• Les parties se sont entendues sur la chose et sur le prix

Pourquoi, dès lors, parler de promesse synallagmatique et non de vente ?

La réponse à cette interrogation n’est pas purement académique : elle détermine le moment du transfert de propriété et des risques, l’étendue des droits des créanciers de chaque partie, et surtout la possibilité d’obtenir l’exécution forcée de la vente. Or, sur ce point, doctrine et jurisprudence se sont longtemps opposées.

A) La doctrine

Elle est partagée entre deux opinions :

• Contre l’autonomie de la promesse synallagmatique
  • Les partisans de l’autonomie de la promesse synallagmatique soutiennent qu’elle se confondrait avec le contrat définitif
  • Dans la mesure où les éléments essentiels du contrat sont déterminés, il s’agirait là, en vérité, du contrat prévu par les parties
  • Ce contrat serait toutefois assorti d’une condition ou d’un terme suspensif dont la réalisation constituerait une modalité d’exécution du contrat : autorisation administrative, établissement d’un acte authentique, obtention d’un prêt etc…
  • Dans cette perspective, la condition ou le terme n’affecte que l’exécution, et non la formation : le contrat est parfait dès l’échange des consentements, conformément à la lettre de l’article 1589.

• Pour l’autonomie de la promesse synallagmatique
  • Pour les partisans de l’autonomie de la promesse synallagmatique, ils avancent qu’elle ne s’apparenterait pas au contrat définitif
  • Selon eux, la condition ou le terme dont est assortie la promesse ne sauraient être regardés comme une simple modalité d’exécution du contrat.
  • Elle constituerait, au contraire, un élément essentiel du contrat
  • Or la formation du contrat serait subordonnée à la réalisation de cet élément
  • Lors de la conclusion de la promesse synallagmatique le contrat définitif ne serait donc pas parfait, malgré l’échange des consentements.
  • L’avant-contrat conserverait, dans cette analyse, une existence propre : il obligerait les parties à parfaire le contrat le moment venu, sans pour autant valoir, par lui-même, contrat définitif.

B) La jurisprudence

L’examen de la jurisprudence révèle qu’elle a opté pour la voie médiane, en considérant que le caractère essentiel de la condition ou du terme dont est assortie la promesse synallagmatique de contrat dépendait de la volonté des parties.

Dans un arrêt du 10 mai 2005, la Cour de cassation a estimé en ce sens que la règle selon laquelle « la promesse de vente vaut vente n’a qu’un caractère supplétif » (Cass. 3^e civ., 10 mai 2005, n°03-19.238l'arrêt▾).

Ainsi la troisième chambre civile considère-t-elle dans cet arrêt qu’il appartient aux seules parties de déterminer si la condition ou le terme suspensif dont est assortie la promesse synallagmatique constitue une simple modalité d’exécution du contrat ou s’il s’apparente à un véritable élément constitutif de celui-ci.

La portée de cette solution mérite d’être pleinement mesurée. En qualifiant l’article 1589 de règle supplétive, la Cour de cassation reconnaît aux parties la faculté d’en écarter conventionnellement le jeu : l’équivalence légale entre promesse et vente n’est qu’un principe par défaut, qui s’applique faute de stipulation contraire. Il en découle un partage net du rôle de chacun :

• Le silence des parties — l’article 1589 retrouve son empire : la promesse synallagmatique vaut vente dès l’accord sur la chose et sur le prix, et le contrat est parfait.
• La volonté expresse des parties — celles-ci peuvent ériger la condition ou le terme (réitération authentique, paiement du prix, etc.) en élément constitutif de leur consentement, retardant ainsi la formation du contrat jusqu’à sa réalisation.

Cette voie médiane empruntée par la Cour de cassation l’a conduite, depuis longue date, à estimer, par exemple, que dans l’hypothèse où une promesse synallagmatique de vente serait assortie d’une clause de réitération en la forme authentique, sauf à ce que les parties prévoient expressément le contraire, elle ne saurait constituer une condition de validité du contrat, de sorte que la promesse vaut vente, conformément à l’article 1589, al. 1 du Code civil. La clause de réitération est, en effet, présumée n’être qu’une modalité d’exécution, destinée à conférer date certaine et force exécutoire à la vente déjà parfaite, et non à différer sa formation.

Dans un arrêt 20 décembre 1994, la haute juridiction a, de la sorte, refusé de suivre une Cour d’appel qui avait estimé que le contrat de vente, objet d’une promesse synallagmatique, n’était pas parfait, dès lors que ladite promesse était assortie d’une clause qui stipulait que « que l’acquéreur sera propriétaire des biens vendus à compter seulement de la réitération par acte authentique » (Cass. 3^e civ. 20 oct. 1994, n°92-20.878).

• Faits
  • Une promesse synallagmatique de vente est conclue par acte sous seing privé en date du 20 mai 1986
  • Cette promesse est, toutefois, assortie d’une clause de réitération en la forme d’acte authentique
  • Rétractation du vendeur avant que l’acte authentique ne soit signé devant notaire

• Demande
  • L’acquéreur agit en exécution forcée de la vente

• Procédure
  • Par un arrêt du 6 novembre 1992, la Cour d’appel de Chambéry déboute l’acquéreur de sa demande
  • Les juges du fonds constatent, tout d’abord, que la promesse synallagmatique stipulait que « l’acquéreur sera propriétaire des biens vendus à compter seulement de la réitération par acte authentique »
  • Elle en déduit ensuite que « le vendeur n’est tenu, envers l’acquéreur, que d’une obligation de faire pouvant se résoudre en dommages-intérêts »
  • Ainsi, pour la Cour d’appel le vendeur était infondé à obtenir l’exécution forcée de la vente, puisque le contrat n’était pas parfait.
  • Pour les juges du fond, la rétractation du vendeur était donc pleinement, efficace.

• Solution
  • La Cour de cassation casse et annule la décision de la Cour d’appel en visant l’article 1589, al. 1 du Code civil.
  • Elle relève, en effet, que :
    • D’une part, les parties s’étaient entendues sur la chose et sur le prix
    • D’autre part, aucunes circonstances de l’espèce ne permettaient d’établir que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement
  • Il en résulte, selon elle, que, conformément à l’article 1589, al. 1 du Code civil, la promesse synallagmatique conclue entre les parties valait vente.
  • La clause de réitération de leurs consentements par acte authentique ne constituait donc pas, selon la haute juridiction, une condition de validité du contrat définitif
  • Celui-ci était d’ores et déjà formé dès la conclusion de la promesse de synallagmatique.
  • Aussi ressort-il de cet arrêt que la formation du contrat aurait pu être reportée au moment de l’établissement de l’acte authentique qu’à la condition que les parties l’aient expressément prévu dans la promesse.
  • Or tel n’était pas le cas en l’espèce.
  • Par conséquent, l’application de l’article 1589, bien que supplétif, ne pouvait pas être écartée.

La leçon pratique de cet arrêt est limpide, et elle s’adresse au premier chef aux rédacteurs d’actes : pour que la signature de l’acte authentique conditionne véritablement la formation de la vente — et non sa seule exécution —, il ne suffit pas de prévoir une clause de réitération ; encore faut-il stipuler, sans équivoque, que les parties font de cette réitération un élément constitutif de leur consentement. À défaut d’une telle précision, le juge appliquera l’article 1589 et tiendra la vente pour parfaite dès l’échange des consentements sur la chose et sur le prix, exposant le vendeur récalcitrant à l’exécution forcée. On retrouve, ici, l’esprit de l’exigence de clarté que la Cour de cassation impose plus largement aux stipulations dont les parties entendent tirer des effets dérogatoires.

III) Promesse synallagmatique et promesses unilatérales croisées

Il est fréquent, notamment dans le cadre de cessions de droits sociaux, que les parties à l’opération concluent l’une envers l’autre des promesses unilatérales croisées

En termes obligationnels, la situation est alors la suivante :

• L’acquéreur s’engage irrévocablement envers le vendeur à acquérir le bien
• Le vendeur s’engage irrévocablement envers l’acquéreur à lui vendre le bien

La question qui immédiatement se pose est alors de savoir si la conclusion de promesses unilatérales croisées ne pourrait-elle pas valoir promesse synallagmatique ?

En effet, dans cette hypothèse, les parties ont réciproquement exprimé leur consentement définitif au contrat futur.

Or c’est là la marque de la promesse synallagmatique.

On pourrait toutefois objecter à cette analyse que, contrairement aux parties d’une promesse synallagmatiques, les bénéficiaires d’une promesse unilatérale disposent d’un droit d’option, de sorte que la conclusion du contrat n’est, en aucun cas, acquise.

En cas de conclusion de promesses unilatérales croisées, trois situations sont, en effet, envisageables :

• Aucune des parties ne lève l’option : les engagements réciproques pris sont caducs
• Les deux parties lèvent l’option : le contrat définitif est parfait
• Une seule des deux parties lève l’option : le contrat définitif est parfait

Cette troisième hypothèse mérite que l’on s’y attarde, car elle peut surprendre. Lorsqu’une seule partie lève l’option, le contrat se forme tout de même : en exerçant l’option dont elle est bénéficiaire, cette partie vient accepter la promesse unilatérale que lui avait, en sens inverse, consentie son cocontractant. Il suffit, autrement dit, qu’une seule des deux options soit levée pour rencontrer le consentement définitif déjà exprimé par l’autre, et parfaire ainsi l’opération.

Il ressort de ces trois possibilités, qu’il est une chance que le contrat définitif ne soit pas conclu, soit dans l’hypothèse où les deux parties ne lèveraient pas l’option.

Or en matière de promesse synallagmatique, cette hypothèse n’est pas envisageable dans la mesure où aucune des parties ne dispose d’un droit d’option.

Toutefois, rien ne les empêche de prévoir que la formation définitive du contrat sera subordonnée à la réalisation d’une condition ou d’un terme suspensif.

Aussi, dans l’hypothèse où cet élément essentiel du contrat ferait défaut, il sera fait échec à la formation du contrat définitif, de sorte que l’on est susceptible de se retrouver dans une situation similaire à celle qui se rencontre en matière de promesses unilatérales croisées, à savoir que les parties ne lèvent pas leur droit d’option.

Il en résulte que, sur le plan juridique, l’assimilation de la conclusion de promesses unilatérales croisées à une promesse synallagmatique de contrat pourrait, tout autant se justifier, qu’être contestée.

Qu’en est-il de la position de la jurisprudence ?

Dans un arrêt du 16 janvier 1990, la Cour de cassation a, par exemple, pu estimer que la conclusion de promesses unilatérales de vente pouvait valoir promesse synallagmatique, à la condition qu’elles soient stipulées en des termes identiques et que les parties se soient entendues sur les éléments essentiels du contrat (Cass. com. 16 janv. 1990, n°88-16.265l'arrêt▾)

Toutefois, dans un arrêt du 25 avril 1989, la chambre commerciale a adopté la solution inverse en considérant que « la promesse de vente qui ne contenait pas, en contrepartie de l’engagement de vendre, un engagement corrélatif d’acheter à la charge du bénéficiaire, nécessaire pour constituer une promesse synallagmatique, ne pouvait être considérée comme une telle promesse » (Cass. com. 25 avr. 1989, n°87-17.281l'arrêt▾). La condition dirimante tient, ici, à la réciprocité des engagements : à défaut d’un engagement corrélatif d’acheter répondant à l’engagement de vendre, il n’y a pas deux consentements définitifs en présence, mais une seule promesse unilatérale, insusceptible de valoir compromis.

Plus récemment, la Cour de cassation a encore jugé que « l’échange d’une promesse unilatérale d’achat et d’une promesse unilatérale de vente réalise une promesse synallagmatique de vente valant vente définitive dès lors que les deux promesses réciproques ont le même objet et qu’elles sont stipulées dans les mêmes termes » (Cass. com. 22 nov. 2005, n°04-12.183l'arrêt▾).

Que retenir de cette jurisprudence qui, à maints égards, paraît cruellement manquer de cohérence ?

À la vérité, tout est question d’intention des parties.

Autrement dit, afin de déterminer si la conclusion de promesses unilatérales croisées vaut promesse synallagmatique, il convient de se demander :

• Si, d’une part, les promesses ont été stipulées en des termes identiques
• Si, d’autre part, elles ont le même objet et ont été conclues à la même période
• Si, enfin, les parties se sont entendues sur les éléments essentiels du contrat définitif

Dans l’hypothèse où ces trois conditions seraient réunies, la Cour de cassation sera manifestement encline à considérer que la conclusion de promesses unilatérales croisées vaut promesse synallagmatique.

Si, à l’inverse, les promesses unilatérales croisées ont été stipulées en considération de facteurs qui leur confèrent une certaine autonomie, la qualification de promesse synallagmatique leur sera alors refusée.

Il peut être observé que l’enjeu réside dans la possibilité pour les parties d’agir en exécution forcée de la promesse en cas de rétractation d’un cocontractant. La requalification en promesse synallagmatique n’est, en effet, jamais purement nominale : elle décide si la partie défaillante peut se délier en s’abstenant de lever l’option — chacune des promesses croisées demeurant alors caduque faute d’exercice — ou si, au contraire, l’une et l’autre se trouvent d’ores et déjà tenues d’un consentement définitif, qui rend la vente parfaite et ouvre la voie à l’exécution forcée.

En résumé : indépendamment de leurs conditions de validités respectives, les avant-contrats se distinguent, d’abord, les uns des autres en fonction de la position qu’ils occupent sur l’échelle de la rencontre des volontés :