Protection du logement familial: la sanction de l’exigence de consentement des deux époux (art. 215, al. 3e C. civ.)

La protection que l’article 215, alinéa 3 du Code civil accorde au logement de la famille n’aurait qu’une portée incantatoire si le législateur n’avait assorti l’exigence du double consentement des époux d’une sanction propre à en garantir le respect. C’est à cette sanction que sont consacrées les lignes qui suivent : déterminer la nature exacte de la nullité qui frappe l’acte accompli par un seul des conjoints, en cerner le régime et en mesurer la rigueur, c’est éprouver la solidité du rempart dont la loi entoure le toit familial.

I) La nullité relative

L’article 215, al. 3^e du Code civil prévoit que, en cas de violation de l’exigence du double consentement des époux « celui des deux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation : l’action en nullité lui est ouverte dans l’année à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d’un an après que le régime matrimonial s’est dissous. »

Il ressort de cette disposition que, en cas d’accomplissement par un époux seul d’un acte privant la famille de son logement, la sanction encourue, c’est la nullité de l’acte.

Et par nullité, il faut entendre nullité relative dans la mesure où la règle instaurée par le texte intéresse l’ordre public de protection. L’article 215, al. 3^e du Code civil ne tend pas, en effet, à la sauvegarde d’un intérêt général, mais à la protection d’un intérêt privé : celui de l’époux dont le toit familial se trouve menacé par l’acte de disposition accompli unilatéralement par son conjoint. La qualification de nullité relative procède ainsi directement de la finalité protectrice du dispositif.

Il en résulte une première conséquence : la nullité ne peut être soulevée que par l’époux dont les intérêts ont été contrariés, ce qui interdit donc à l’auteur de l’acte litigieux de s’en prévaloir (V. en ce sens Cass. com. 26 mars 1996, n°94-13.124l'arrêt▾). L’époux qui a passé seul l’acte ne saurait se faire un titre de sa propre irrégularité pour en obtenir l’annulation, pas davantage que le tiers cocontractant, lequel demeure étranger à l’intérêt protégé.

Il en résulte une seconde conséquence : la nullité relative étant établie dans le seul intérêt de l’époux lésé, ce dernier dispose de la faculté d’y renoncer en confirmant l’acte. Encore faut-il, toutefois, que cette confirmation procède d’une volonté éclairée. La Cour de cassation subordonne en effet la validité de la confirmation d’un acte nul à la double exigence d’une connaissance effective du vice qui l’affecte et d’une intention de le réparer (V. en ce sens Cass. 1^ère civ. 24 janv. 2024, n°22-16.115l'arrêt▾). La simple connaissance de l’acte ne saurait donc, à elle seule, valoir renonciation à l’action.

L’ouverture de l’action au seul époux protégé n’épuise cependant pas les conditions de sa recevabilité. Dans un arrêt du 3 mars 2010, la Cour de cassation a précisé que « si l’article 215 du code civil désigne l’époux dont le consentement n’a pas été donné comme ayant seul qualité pour exercer l’action en nullité de l’acte de disposition, par son conjoint, des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, cet époux doit justifier d’un intérêt actuel à demander l’annulation de l’acte » (Cass. 1^ère civ. 3 mars 2010, n°08-13.500l'arrêt▾).

Dans cette affaire, l’épouse qui se prévalait de la nullité de l’acte n’occupait plus le logement familial au jour de l’introduction de son action en justice, de sorte qu’elle ne justifiait d’aucun intérêt à agir. La solution se comprend aisément : la protection n’a de raison d’être que pour autant que le bien litigieux constitue, à la date où le juge statue, le logement effectif de la famille. L’époux qui a quitté définitivement les lieux, et qui n’entend nullement les réintégrer, ne saurait revendiquer le bénéfice d’une protection devenue sans objet.

Cette exigence d’un intérêt actuel se relie d’ailleurs à la raison d’être du dispositif. La protection instituée par l’article 215, al. 3^e du Code civil procède de l’obligation de communauté de vie qui pèse sur les époux ; elle ne joue, par suite, que pendant le mariage. La Cour de cassation l’a expressément rappelé en jugeant que ce texte « ne protège le logement familial que pendant le mariage » (V. en ce sens Cass. 1^ère civ. 22 mai 2019, n°18-16.666l'arrêt▾). Hors le temps de l’union, le bien perd la qualification de logement de la famille et le fondement même de la nullité disparaît.

Lorsque, toutefois, l’intérêt à agir est démontré, le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation quant à l’accueil de la nullité, dès lors que les conditions de l’article 215, al. 3^e du Code civil sont réunies. Il s’agit là d’une nullité de droit, et non d’une nullité facultative dont le prononcé serait laissé à la discrétion du juge. Le constat de l’absence du consentement requis et de la persistance de l’intérêt à agir commande, à lui seul, l’annulation : le juge ne saurait y substituer une appréciation d’opportunité, ni moduler la sanction au regard de la gravité de l’atteinte ou de la bonne foi du tiers.

II) L’action en nullité

A) Principe : le bref délai

L’article 215, al. 3^e du Code civil prévoit que l’action en nullité est ouverte au conjoint lésé « dans l’année à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d’un an après que le régime matrimonial s’est dissous. »

Cette action est ainsi enfermée dans un double délai, dont la combinaison commande de distinguer soigneusement le point de départ glissant attaché à la connaissance de l’acte et le butoir objectif arrimé à la dissolution du régime :

• Premier délai
  • L’action en nullité peut être exercée dans le délai d’un an à compter du jour où son titulaire a eu connaissance de l’acte.
  • Dans un arrêt du 2 décembre 1982, la Cour de cassation a précisé qu’il s’agit là d’un délai de prescription, de sorte qu’il est susceptible de faire l’objet d’une interruption ou d’une suspension (V. en ce sens 2^e civ. 2 déc. 1982, n°80-15.998l'arrêt▾).
  • La qualification de délai de prescription emporte une conséquence pratique notable : le cours du délai s’interrompt notamment par une demande en justice ou un acte d’exécution forcée, et se suspend au profit de l’époux qui se trouve dans l’impossibilité d’agir, suivant les règles du droit commun de la prescription extinctive.
  • Quant à la preuve de la connaissance de l’acte, il est admis qu’elle puisse être rapportée par tous moyens, dans la mesure où il s’agit de prouver un fait juridique.
  • La charge de la preuve pèse, selon la jurisprudence, sur le tiers défendeur auquel il appartiendra de démontrer que le conjoint de l’époux avec lequel il a contracté ne pouvait pas ignorer l’opération contestée (V. en ce sens 1^ère civ. 6 avr. 1994, n°92-15.000l'arrêt▾).
  • Cette répartition du fardeau probatoire est protectrice de l’époux lésé : tant que le tiers n’établit pas la connaissance qu’avait le conjoint de l’acte, le délai annal n’est pas réputé avoir commencé à courir, et l’action demeure recevable.

• Second délai
  • L’action en nullité ne peut être exercée, en tout état de cause, au-delà d’un délai d’un an à compter de la date de dissolution du mariage.
  • Cela signifie, dès lors, que dans l’hypothèse où l’époux lésé découvrirait l’acte litigieux après la dissolution du mariage, il ne pourra agir en nullité qu’à la condition que cette dissolution soit intervenue moins d’un an avant la saisine du juge.
  • La Cour de cassation a rappelé cette règle dans un arrêt du 12 janvier 2011 en affirmant « qu’aux termes de l’article 215, alinéa 3, du code civil, l’action en nullité accordée à l’épouse ne peut être exercée plus d’un an à compter du jour où elle a eu connaissance de l’acte sans jamais pouvoir être intentée plus d’un an après la dissolution du régime matrimonial » ( 1^ère civ. 12 janv. 2011, n°09-15.631l'arrêt▾).
  • Dans cette espèce, la Cour suprême en a tiré la conséquence rigoureuse que l’époux demeuré dans l’ignorance de l’acte au-delà de l’année suivant la dissolution du régime se trouve définitivement forclos, quand bien même il n’aurait jamais été en mesure d’en prendre connaissance en temps utile.
  • Au-delà de ce délai d’un an, l’action en nullité est forclose, étant précisé qu’il s’agit là d’un délai préfix, soit insusceptible d’interruption ou de suspension.

Reste à préciser la notion même de dissolution, dont dépend l’assiette du second délai.

• Quant à la notion de dissolution, elle est discutée en doctrine : recouvre-t-elle seulement les cas de dissolution au sens classique du terme (divorce et décès), ou doit-elle être étendue aux cas de séparation de corps et de changement de régime matrimonial ?
• La doctrine majoritaire, derrière laquelle nous nous rangeons, abonde dans le sens de la première solution.
• En effet, l’article 215 al. 3 du Code civil a vocation à s’appliquer autant que le mariage perdure.
• Dans ces conditions, seule la dissolution qui met définitivement fin à l’union matrimoniale doit être prise en compte pour déterminer le point de départ du délai butoir de l’action en nullité.
• Cette analyse trouve un appui décisif dans le fondement même du dispositif : dès lors que la protection « procède de l’obligation de communauté de vie » et ne joue que « pendant le mariage » (Cass. 1^ère civ. 22 mai 2019, n°18-16.666l'arrêt▾), seul l’événement qui rompt définitivement le lien matrimonial — et non la simple séparation de corps, qui le distend sans l’anéantir — peut être tenu pour une dissolution au sens du texte.

B) Tempéraments

Si, de principe, l’action en nullité est enfermée dans un bref délai, il est des cas où ce délai est susceptible d’être allongé, voire entièrement neutralisé. Deux hypothèses doivent être distinguées : celle où l’époux lésé soulève la nullité en défense, et celle où le logement familial constitue un bien commun.

• La nullité est soulevée en défense par l’époux lésé
  • Il est des cas où la nullité de l’acte privant la famille de son logement est susceptible d’être excipée par voie d’exception, soit lorsque l’époux lésé est le défendeur à l’instance.
  • Dans cette hypothèse, le délai pour soulever la nullité s’en trouve modifié.
    • Le principe de perpétuité de l’exception de nullité
      • Lorsque la nullité est soulevée par voie d’exception, le délai de prescription est très différent de celui imparti à celui qui agit par voie d’action.
      • Aux termes de l’article 1185 du Code civil « l’exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat qui n’a reçu aucune exécution. »
      • Il ressort de cette disposition que l’exception de nullité est perpétuelle.
      • Cette règle n’est autre que la traduction de l’adage quae temporalia ad agendum perpetua sunt ad excipiendum, soit : les actions sont temporaires, les exceptions perpétuelles.
      • Concrètement, cela signifie que, tandis que le demandeur peut se voir opposer la prescription de son action en nullité pendant un délai défini par un texte (5 ans en droit commun et 1 an pour l’action fondée sur l’article 215, al. 3), le défendeur pourra toujours invoquer la nullité de l’acte pour échapper à son exécution.
      • Cette règle a été instituée afin d’empêcher que le créancier d’une obligation n’attende la prescription de l’action pour solliciter l’exécution de l’acte, sans que le débiteur ne puisse lui opposer la nullité dont il serait frappé.
      • Autrement dit, la perpétuité de l’exception déjoue le calcul du contractant qui temporiserait jusqu’à l’extinction de l’action adverse pour réclamer ensuite, à l’abri de toute contestation, l’exécution d’un acte pourtant vicié. Elle rétablit, au stade de la défense, l’équilibre que l’écoulement du délai d’action avait rompu.
    • Les conditions à la perpétuité de l’exception de nullité
      • Pour que l’exception de nullité soit perpétuelle, trois conditions doivent être réunies.
        • Première condition
          • Conformément à un arrêt rendu par la Cour de cassation le 1^er décembre 1998, « l’exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte juridique qui n’a pas encore été exécuté » ( 1^ère civ. 1^er déc. 1998).
          • Autrement dit, l’exception de nullité doit être soulevée par le défendeur pour faire obstacle à une demande d’exécution de l’acte.
          • Dans le cas contraire, l’exception de nullité ne pourra pas être opposée au demandeur dans l’hypothèse où l’action serait prescrite.
        • Deuxième condition
          • Il ressort de l’article 1185 du Code civil que l’exception de nullité est applicable à la condition que l’acte n’ait reçu aucune exécution.
          • Cette solution avait été adoptée par la Cour de cassation dans un arrêt du 4 mai 2012 ( 1^ère civ. 4 mai 2012).
          • Dans cette décision, elle a affirmé que joue « la règle selon laquelle l’exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte qui n’a pas encore été exécuté ».
          • La logique de cette exigence est limpide : l’exécution volontaire de l’acte vaut, en quelque sorte, reconnaissance de sa portée et prive l’exception de son objet, qui est précisément de faire obstacle à une exécution qui n’a pas encore eu lieu.
          • Cette règle a été complétée par la jurisprudence, dont il ressort que peu importe :
            • Que le contrat n’ait été exécuté que partiellement ( 1^ère civ. 1^er déc. 1998) ;
            • Que la nullité invoquée soit absolue ou relative ( 1^ère civ. 24 avr. 2013) ;
            • Que le commencement d’exécution ait porté sur d’autres obligations que celle arguée de nullité ( 1^ère civ. 13 mai 2004).
        • Troisième condition
          • Bien que l’article 1185 ne le précise pas, l’exception de nullité n’est perpétuelle qu’à la condition qu’elle soit invoquée aux fins d’obtenir le rejet des prétentions de la partie adverse.
          • Dans l’hypothèse où elle serait soulevée au soutien d’une autre demande, elle devrait alors être requalifiée en demande reconventionnelle au sens de l’article 64 du Code de procédure civile.
          • Aussi se retrouverait-elle à la portée de la prescription qui, si elle n’affecte jamais l’exception, frappe toujours l’action.
          • Or une demande reconventionnelle s’apparente à une action, en ce sens qu’elle consiste pour son auteur à « être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée » ( 30 CPC).
          • Le critère décisif tient ainsi à la fonction purement défensive de l’exception : tant qu’elle se borne à paralyser la demande d’exécution, elle échappe à la prescription ; dès lors qu’elle tend à conférer un avantage à celui qui l’invoque, elle change de nature et retombe sous l’empire des délais d’action.
  • La question s’est posée en jurisprudence de savoir si l’époux lésé pouvait se prévaloir de la nullité de l’acte privant la famille de son logement par voie d’exception et, par voie de conséquence, invoquer cette nullité sans condition de délai.
  • Par un arrêt du 8 février 2000, la Cour de cassation a répondu par l’affirmative à cette question.
  • Elle a affirmé en ce sens, au visa de l’article 215, al. 3^e du Code civil, « qu’il résulte de ce texte, que si l’un des époux a outrepassé ses pouvoirs sur les droits par lesquels est assuré le logement de la famille, l’action en nullité est ouverte à son conjoint pendant une année à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d’un an après que le régime matrimonial s’est dissous ; que cette disposition ne peut avoir pour effet de priver le conjoint du droit d’invoquer la nullité comme moyen de défense contre la demande d’exécution d’un acte irrégulièrement passé par l’autre époux » ( 1^ère civ. 8 févr. 2000, n°98-10.836l'arrêt▾).
    • Faits
      • Dans cette affaire, pour garantir le remboursement d’un emprunt qu’il avait contracté auprès d’un établissement de crédit, un époux séparé de biens lui avait consenti une hypothèque sur une maison qui lui appartenait en propre et qui était affectée au logement de sa famille.
      • Consécutivement à la défaillance de cet époux, la banque engage des poursuites judiciaires aux fins de saisie du bien donné en garantie.
      • En défense, la conjointe de l’emprunteur, qui n’avait pas consenti à la constitution de l’hypothèque sur le bien alors qu’il s’agissait de la résidence familiale, excipe la nullité de l’acte d’affectation hypothécaire.
    • Procédure
      • Par un jugement du 28 novembre 1997, le Tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains a rejeté la demande de nullité formulée par l’épouse lésée.
      • Au soutien de sa décision, il a considéré que l’action était prescrite et que l’épouse ne pouvait pas soulever la nullité par voie d’exception, dès lors qu’il lui avait été possible d’agir.
    • Décision
      • La Cour de cassation casse et annule le jugement rendu par les juges du fond au visa de l’article 215, al. 3^e du Code civil.
      • Elle estime que, bien au contraire, l’épouse était parfaitement recevable à exciper l’exception de nullité, de sorte que, si l’action était bien prescrite, la nullité pouvait néanmoins être soulevée par voie de défense.
      • L’hypothèse se prêtait, au demeurant, idéalement au jeu de la perpétuité : la banque sollicitait l’exécution de la sûreté — soit d’un acte demeuré inexécuté — et l’exception ne tendait qu’à faire échec à cette demande, sans procurer d’avantage propre à l’épouse.
    • Au bilan, l’époux dont le consentement était requis en application de l’article 215, al. 3^e du Code civil pourra toujours, nonobstant l’écoulement du délai de prescription, opposer l’exception de nullité à un tiers qui solliciterait l’exécution d’un acte conclu en violation du dispositif de protection du logement familial.

• Le logement familial est un bien commun
  • Dans l’hypothèse où les époux sont mariés sous le régime légal et que le logement familial constitue un bien commun, l’article 215, al. 3^e du Code civil se retrouve en concurrence avec l’article 1427 du Code civil.
  • Cette dernière disposition envisage, en effet, la sanction de la violation par un époux d’une règle de cogestion.
  • Le premier alinéa du texte prévoit en ce sens que « si l’un des époux a outrepassé ses pouvoirs sur les biens communs, l’autre, à moins qu’il n’ait ratifié l’acte, peut en demander l’annulation ».
  • L’alinéa 2 précise que « l’action en nullité est ouverte au conjoint pendant deux années à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus de deux ans après la dissolution de la communauté. »
  • La question qui alors se pose est de savoir quel délai retenir dans l’hypothèse où le logement familial est un bien commun.
  • En principe, les règles du régime primaire priment sur les règles du régime matrimonial pour lequel ont opté les époux.
  • Reste que, au cas particulier, l’article 1427 du Code civil instaure une règle plus protectrice que celle énoncée par le régime primaire, en portant le délai pour agir en nullité de l’acte qui prive la famille de son logement à deux ans.
  • Dans ces conditions, quelle disposition appliquer ? L’article 215, qui instaure un bref délai d’un an, ou l’article 1427, qui prévoit un délai de deux ans ?
  • Pour la doctrine, il y a lieu de faire application de l’article 1427, de sorte que l’action en nullité peut être exercée pendant un délai de deux ans lorsque le logement de la famille est un bien commun.
  • La justification de cette préférence tient à la finalité protectrice du régime primaire : si l’article 215, alinéa 3, fixe un seuil minimal de protection, rien n’interdit qu’une règle plus favorable à l’époux lésé — fût-elle issue du régime légal — lui soit appliquée, le concours de deux protections devant se résoudre au bénéfice de la plus étendue.
  • Encore faut-il néanmoins que l’acte en cause corresponde à l’un des cas de cogestion énoncés aux articles 1422, 1424 et 1425 du Code civil.
  • Au demeurant, lorsque l’acte critiqué relève de la cogestion, c’est l’article 1427 qui en gouverne seul la sanction : la Cour de cassation juge en effet que les actes accomplis par un époux hors des limites de ses pouvoirs sur les biens communs relèvent de l’action en nullité que ce texte institue (V. en ce sens Cass. 1^ère civ. 4 déc. 2001, n°99-15.629l'arrêt▾).
  • Tel ne sera pas le cas, en revanche, de la résiliation d’un contrat d’assurance, la Cour de cassation ayant estimé, dans un arrêt du 14 novembre 2006, que cet acte ne relève pas du domaine de la cogestion ( 1^ère civ. 14 nov. 2006, n°05-19.402l'arrêt▾).
  • Dans cette dernière hypothèse, l’acte échappant à la cogestion, c’est le délai annal de l’article 215, alinéa 3, qui retrouve son empire, la résiliation n’encourant la nullité que dans la seule mesure où le bien assuré est affecté au logement de la famille.

III) Les effets de la nullité

La nullité a pour effet d’anéantir rétroactivement l’acte accompli en violation de l’article 215, al. 3^e du Code civil. Par rétroactivité, il faut entendre que l’acte est censé n’avoir jamais existé.

Cela signifie, autrement dit, que l’acte est anéanti, tant pour ses effets futurs que pour ses effets passés.

Dans l’hypothèse où l’acte a reçu un commencement d’exécution, voire a été exécuté totalement, l’annulation du contrat suppose de revenir à la situation antérieure, soit au statu quo ante. Chacune des parties doit alors restituer ce qu’elle a reçu en vertu de l’acte anéanti, de telle sorte qu’aucune ne conserve le bénéfice d’une convention réputée n’avoir jamais existé.

Dans un arrêt du 3 mars 2010, la Cour de cassation a pris le soin de préciser que la nullité privait l’acte de tout effet, de sorte que le tiers contractant ne pouvait pas se prévaloir du bénéfice d’une clause pénale stipulée dans cet acte (Cass. 1^ère civ. 3 mars 2010, n°08-18.947l'arrêt▾). La solution se déduit logiquement du caractère total de l’anéantissement : l’acte étant réputé n’avoir jamais existé, les clauses destinées à sanctionner son inexécution — au premier rang desquelles la clause pénale — disparaissent avec lui, car elles n’ont de sens que rattachées à un contrat dont l’efficacité est précisément niée.

La première chambre civile est allée encore plus loin en jugeant que la nullité pouvait s’étendre, par contamination, à la promesse de porte-fort attachée à l’acte anéanti (Cass. 1^ère civ. 11 oct. 1989, n°88-13.631l'arrêt▾).

Dans cette affaire, un époux a vendu le bien affecté au logement de la famille à un tiers par l’entremise d’une agence immobilière, en se portant fort de la ratification de l’acte par sa conjointe.

Consécutivement au refus de cette dernière de consentir à la vente, les tiers acquéreurs ont sollicité l’exécution de la promesse de porte-fort consentie à leur profit, exécution qui devait se traduire par l’octroi de dommages et intérêts.

Tandis que les juges du fond ont considéré que cette promesse était parfaitement valable, la Première chambre civile retient la solution inverse, au motif que la nullité frappant l’acte de vente atteignait également la promesse de porte-fort qui y était attachée.

La solution est ici contestable, dans la mesure où elle revient à étendre de façon excessive le périmètre de l’article 215, al. 3^e du Code civil.

Non seulement la promesse de porte-fort ne menaçait en rien le logement familial — puisque son inexécution ne pouvait donner lieu qu’à l’octroi de dommages et intérêts —, mais encore cette promesse pouvait être regardée comme totalement indépendante de l’acte de vente pris séparément. En se portant fort de la ratification, le vendeur souscrivait en effet une obligation personnelle et autonome, dont l’objet n’était pas l’aliénation du logement mais la garantie d’un fait — l’adhésion du conjoint —, en sorte que sa sanction, purement indemnitaire, demeurait sans incidence sur la conservation du toit familial.

Telle n’est toutefois pas la voie que la Cour de cassation a choisi d’emprunter. Depuis lors, elle n’est jamais revenue sur sa position.

Pratiquement, cela signifie que le tiers qui est victime de l’annulation de l’acte ne dispose d’aucun recours contre l’époux avec lequel il a contracté.

La Cour de cassation considère qu’il lui appartenait « d’exiger les consentements nécessaires à la validité de la vente » (Cass. 1^ère civ. 11 oct. 1989, n°88-13.631l'arrêt▾). En d’autres termes, le tiers est réputé avoir accepté l’aléa tenant à l’absence de consentement du conjoint, dont il lui incombait de s’assurer avant de contracter ; sa négligence ne saurait être réparée au détriment de la protection du logement familial.

Tout au plus pourra-t-il engager la responsabilité du professionnel de l’immobilier pour manquement à son obligation de conseil, ce dernier étant tenu d’éclairer les parties sur les conditions de validité de la vente et, singulièrement, sur la nécessité de recueillir le consentement des deux époux lorsque le bien aliéné constitue le logement de la famille.