Les attributs du droit de propriété: l’usus, le fructus et l’abusus

Le droit de propriété confère un spectre de prérogatives des plus large à son titulaire regroupées en trois attributs.

Au nombre de ces attributs figurent, l’usus, le fructus et l’abusus, lesquels permettent respectivement d’utiliser, de jouir, et de disposer de la chose.

Ces trois prérogatives ne forment pas un simple inventaire : elles épuisent, à elles seules, l’ensemble des utilités que la chose est susceptible de procurer. C’est de leur réunion entre les mains d’une seule et même personne que résulte la plénitude du droit de propriété, c’est-à-dire son caractère le plus complet et le plus exclusif. Lorsque, à l’inverse, ces prérogatives viennent à être réparties entre plusieurs titulaires — l’usus et le fructus revenant à l’un, l’abusus demeurant à l’autre — la propriété perd cette plénitude : elle est dite démembrée.

Cette divisibilité du droit de propriété — non seulement quant à son assiette physique, mais quant à ses éléments constitutifs eux-mêmes — explique l’intérêt qu’il y a, en amont, à analyser séparément chacun des trois attributs. C’est à cet examen que les développements qui suivent sont consacrés, en commençant par la plus discrète des prérogatives, l’usus.

I) §1: le droit d’user de la chose: l’usus

A) Fondement

L’article 544 du Code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses ». Ainsi sont résumées les prérogatives qui sont conférées au propriétaire d’un bien.

Alors que le texte investi ce dernier du pouvoir de disposer de la chose (abusus) et de tirer profit des fruits qu’elle lui procure (fructus), étonnement il n’est nullement fait référence à la possibilité d’en user.

Cette omission n’est pas sans susciter l’interrogation. Est-ce à dire que l’usage de la chose ne compte pas parmi les prérogatives qui échoient au propriétaire ? Certainement pas. Il suffit pour s’en convaincre de se reporter à la dernière partie de l’article 544 du Code civil qui précise « pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

En réservant l’hypothèse d’un usage prohibé, le texte présuppose nécessairement l’existence d’un usage permis : on ne saurait interdire ce qui ne serait pas, par principe, autorisé. C’est donc par prétérition que l’article 544 consacre l’usus, en le tenant pour si évident qu’il se dispense de le mentionner expressément.

La faculté d’user de la chose relève donc bien des prérogatives conférées au propriétaire au titre de son droit de propriété. La question qui alors se pose est de savoir ce que recouvre le droit « d’user de la chose ».

B) Signification

À l’examen, l’usus doit être envisagé sous ses deux aspects, positifs et négatifs :

1) Positivement

L’usus c’est d’abord le pouvoir de faire usage de la chose en exerçant sur elle une emprise matérielle.

Le Doyen Carbonnier définissait l’usus comme « cette sorte de jouissance qui consiste à retirer personnellement – individuellement ou par sa famille – l’utilité ou le plaisir que peut procurer par elle-même une chose non productive ou non exploitée (habiter sa maison, porter ses bijoux, c’est en user) ».

À cet égard, le droit d’user de la chose confère au propriétaire la liberté de choisir l’usage de la chose, soit de s’en servir selon ses propres besoins, convictions et intérêts. Cette liberté de destination est l’expression la plus tangible du caractère absolu que l’article 544 attache au droit de propriété : nul ne peut, en principe, imposer au propriétaire la manière dont il doit faire servir son bien.

Sous réserve de la réglementation applicable et des autorisations administratives requises, il est donc libre d’édifier un immeuble sur le terrain dont il est propriétaire, tout autant qu’il peut choisir d’affecter ce terrain à de la cultivation ou à l’exploitation d’un camping.

2) Négativement

L’usus c’est aussi le pouvoir de ne pas faire usage de la chose dont on est propriétaire, nonobstant les conséquences matérielles ou économiques que ce non-usage est susceptible d’occasionner.

Ainsi, l’automobiliste est-il libre de ne pas utiliser sa voiture, tout autant que le propriétaire d’une maison est libre de ne pas l’habiter, quand bien même il est un risque que l’un et l’autre de ces biens se détériorent en cas d’absence d’utilisation prolongée.

Ce versant négatif de l’usus n’est pas une simple curiosité théorique : il marque la différence fondamentale qui sépare le droit réel de propriété, par essence perpétuel et insusceptible de s’éteindre par le non-usage, des droits qui, tel l’usufruit, s’éteignent au contraire par le non-usage trentenaire. Le propriétaire qui délaisse sa chose ne perd pas son droit ; il en suspend seulement l’exercice.

C) Limites

Pour absolu qu’il soit, le pouvoir d’user de la chose n’est pas sans bornes. L’article 544 lui-même prend soin de réserver l’hypothèse de l’usage prohibé par les lois ou par les règlements : la liberté du propriétaire s’arrête là où commencent les prescriptions de l’ordre public.

Ces limites procèdent de deux ordres de considérations distincts.

En premier lieu, le caractère absolu de l’exercice du droit de propriété est compromis par les lois et les règlements qui, au nom de l’intérêt général, encadrent l’usage des biens — règles d’urbanisme, de salubrité, de protection de l’environnement ou de sauvegarde du patrimoine. La Cour européenne des droits de l’homme admet de telles atteintes au droit au respect des biens, garanti par l’article 1er du Premier protocole additionnel à la Convention, dès lors qu’elles poursuivent un but légitime d’intérêt général et qu’elles demeurent proportionnées à l’objectif visé. Une restriction qui excéderait ce qui est strictement nécessaire serait, à l’inverse, jugée disproportionnée et, partant, contraire à la Convention.

En second lieu, l’usage de la chose trouve sa limite dans les droits d’autrui. Le propriétaire ne saurait, sous couvert d’usus, causer à ses voisins un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, ni détourner sa prérogative de sa finalité dans le seul dessein de nuire : l’abus du droit de propriété, sanctionné de longue date, marque le point au-delà duquel la liberté d’user dégénère en faute.

II) §2: Le droit de jouir de la chose: le fructus

A) Notion

Le droit de propriété ce n’est pas seulement le droit d’user de la chose, c’est également le droit d’en jouir (fructus).

Par jouissance de la chose, il faut entendre le pouvoir conféré au propriétaire de percevoir les revenus que le bien lui procure.

Pour le propriétaire d’un immeuble, il s’agira de percevoir les loyers qui lui sont réglés par son locataire. Pour l’épargnant, il s’agira de percevoir les intérêts produits par les fonds placés sur un livret. Pour l’exploitant agricole, il s’agira de récolter le blé, le maïs ou encore le sésame qu’il a cultivé.

L’intérêt, à cet égard, n’est qu’une variété particulière de fruit civil : il se définit comme la rémunération perçue par celui qui met à la disposition d’autrui une somme d’argent pour une durée déterminée ou indéterminée. Le capital prêté demeure intact et doit être restitué ; seul l’intérêt, qui en constitue le revenu périodique, est appréhendé par le fructus.

À l’instar de l’usus, le fructus comporte également un aspect négatif, en ce qu’il autorise le propriétaire à ne pas percevoir les revenus de son bien, soit de le laisser inexploité.

Immédiatement, il convient d’observer que le bien est susceptible de procurer deux sortes de revenus au propriétaire : des fruits et des produits

B) Distinction en les fruits et les produits

L’une des exploitations d’un bien peut consister à tirer profit de la création, à partir de celui-ci, d’un nouveau bien. Ainsi, un arbre procure-t-il des fruits, un immeuble donné à bail des loyers et une carrière de pierres.

La question qui alors se pose est de savoir si tous ces nouveaux biens créés dont tire profit le propriétaire sont appréhendés par le droit de la même manière.

La réponse est non, en raison d’une différence physique qu’il y a lieu de relever entre les différents revenus qu’un bien est susceptible de procurer à son propriétaire.

En effet, il est des cas où la création de biens dérivés supposera de porter atteinte à la substance du bien originaire (extraction de pierre d’une carrière), tandis que dans d’autres cas la substance de ce bien ne sera nullement altérée par la production d’un nouveau bien.

Ce constat a conduit à distinguer les fruits que procure la chose au propriétaire des produits, l’intérêt de la distinction étant réel, notamment en cas de démembrement du droit de propriété.

• Exposé de la distinction
  • Les fruits
    • Les fruits correspondent à tout ce que la chose produit périodiquement sans altération de sa substance.
    • Tel est le cas des loyers produits par un immeuble loué, des fruits d’un arbre ou encore des bénéfices commerciaux tirés de l’exploitation d’une usine.
    • Classiquement, on distingue trois catégories de fruits :
      • Les fruits naturels
        • Il s’agit des fruits produits par la chose spontanément sans le travail de l’homme
        • Exemple : les champignons des prés, les fruits des arbres sauvages
      • Les fruits industriels
        • Il s’agit des fruits que l’on obtient par la culture, soit dont la production procède du travail de l’homme
        • Exemple: les récoltes sur champs, les coupes de bois taillis, bénéfices réalisés par une entreprise
      • Les fruits civils
        • Il s’agit des revenus périodiques en argent dus par les tiers auxquels la jouissance de la chose a été concédée
        • Exemple: les loyers d’un immeuble donné à bail ou encore les intérêts d’une somme argent prêtée
    • Pour être un fruit, le bien créé à partir d’un bien originaire, il doit donc remplir deux critères : la périodicité (plus ou moins régulière) et la conservation de la substance de la chose dont ils dérivent.
    • Ainsi que l’exprimait le Doyen Carbonnier, « c’est parce qu’il [le fruit] revient périodiquement et qu’il ne diminue pas la substance du capital que le fruit se distingue du produit».

• • Les produits
    • Les produits correspondent à tout ce qui provient de la chose sans périodicité, mais dont la création en altère la substance
    • Tel est le cas des pierres et du minerai que l’on extrait d’une carrière ou d’une mine
    • Ainsi que l’ont fait remarquer des auteurs « quand on perçoit des fruits, on perçoit seulement des revenus, tandis que quand on perçoit les produits d’une chose, on perçoit une fraction du capital, qui se trouve ainsi entamé».
    • Lorsque la perception des revenus tirés de la chose ne procédera pas d’une altération de sa substance, il conviendra de déterminer si cette perception est périodique ou isolée.
    • Tandis que dans le premier, il s’agira de fruits, dans le second, on sera en présence de produits.
    • Ainsi, s’agissant d’une carrière exploitée sans discontinuité, les pierres extraites seront regardées comme des fruits et non comme des produits, la périodicité de la production couvrant l’altération de la substance.
    • Il en va de même pour une forêt qui aurait été aménagée en couples réglées : les arbres abattus quittent leur état de produits pour devenir des fruits.

• Intérêt de la distinction
  • La distinction entre les fruits et les produits n’est pas sans intérêt sur le plan juridique.
  • En effet, alors que les fruits reviennent à celui qui a la jouissance de la chose, soit l’usufruitier, les produits, en ce qu’ils sont une composante du capital, appartiennent au nu-propriétaire.
  • Cette ligne de partage éclaire toute la logique du démembrement : l’usufruitier, titulaire de l’usus et du fructus, recueille les revenus sans pouvoir entamer le capital, qu’il a au contraire l’obligation de conserver pour le restituer ; le nu-propriétaire, qui détient l’abusus, demeure le maître de la substance et, partant, des produits qui en sont le prélèvement.

C) Formes de la jouissance

En approfondissant l’analyse, il apparaît que le fructus peut se manifester sous deux formes différentes :

• L’accomplissement d’actes matériels
  • La jouissance peut tout d’abord consister en la perception de revenus au moyen d’actes matériels
  • Dans cette hypothèse le propriétaire récolte lui-même les fruits naturels ou industriels

• L’accomplissement d’actes juridiques
  • La jouissance peut ensuite consister en la perception de revenus aux moyens d’actes juridiques
  • Il s’agira ici d’accomplir des actes d’administration ou de disposition pour que le bien produise des fruits civils.
  • Tel est le cas du propriétaire d’un immeuble qui doit conclure un contrat de bail pour percevoir des loyers

Cette dualité révèle que le fructus ne se réduit pas à une emprise purement matérielle sur la chose : il englobe aussi le pouvoir de faire produire au bien ses revenus par l’entremise du droit, en concédant à un tiers une jouissance temporaire dont le propriétaire retire, en contrepartie, un fruit civil.

D) Cas particulier du droit à l’image sur les biens

Le droit de jouissance octroie, en principe, au propriétaire la liberté d’exploiter son bien, mais également de ne rien en faire.

L’utilité conférée par la jouissance au propriétaire est très vaste, à telle enseigne que rien ne s’oppose à ce qu’elle permette d’appréhender des utilités nouvelles des biens, en particulier des utilités qui jusqu’à maintenant avaient échappé à l’appréhension du droit, parce que l’intérêt qui s’y attachait était moindre.

Sous le prisme de la jouissance, on s’est alors posé la question du droit du propriétaire à l’image de son bien, par transposition au droit à l’image des personnes. La question était d’autant moins théorique que le développement des techniques de reproduction a fait de l’image des choses une source de profit autonome, distincte de toute exploitation physique du bien lui-même.

Ainsi que le relève le Professeur Zénati, « l’intervention de la photographie, du cinématographe, et de la communication audiovisuelle ont mis au jour une utilité qui, jusqu’alors, demeurait discrète : la reproduction picturale. Comme d’habitude, le droit réagit avec quelque retard, mais peu importe. Il est patent que la vertu qu’ont tous les objets matériels de pouvoir être mis en image est une utilité qui tombe sous le champ de la propriété à l’instar des utilités classiques que l’on connaît et qu’en conséquence cet avantage échappe à la jouissance d’autrui ».

Première illustration de ce phénomène, dans un arrêt du 10 mars 1999, la Cour de cassation a jugé, au visa de l’article 544 du Code civil, que « l’exploitation du bien sous la forme de photographies porte atteinte au droit de jouissance du propriétaire » (Cass. 1^ère civ. 10 mars 1999, n°96-18699l'arrêt▾).

Il ressort de cet arrêt que le droit à l’image sur les biens relève du monopole de jouissance dont est investi le propriétaire.

Le professeur Cornu analyse ce rattachement du droit à l’image au fructus en soutenant que « c’est parce qu’il est investi, sur son bien, non pas d’un droit à l’image, de celui-ci, mais du droit exclusif de l’exploiter (partie de sa jouissance), que le propriétaire est fondé à interdire aux tiers l’exploitation photographique et lucrative de son bien qui est tout simplement une part de son utilité économique »

Selon cette thèse la reproduction d’un bien meuble ou immeuble sous la forme d’une image, que les techniques modernes permettent de commercialiser à grande échelle, constitue une utilités susceptible d’être source de profit.

Dans notre société qui repose très largement sur la propriété privée, il n’y aurait donc aucune raison que les propriétaires qui ont la charge de l’entretien de leurs biens soient dépossédés des potentialités de leur exploitation au prétexte qu’ils sont accessibles au regard du public.

Pour s’en convaincre, il suffit d’observer que le droit de se clore prévu par l’article 647 du Code civil n’est pas seulement un moyen de protéger le propriétaire contre les incursions des tiers mais est aussi le signe que la vue de son bien est une utilité qui lui appartient. En témoignent également les dispositions des articles 675 à 680 de ce Code qui imposent aux propriétaires d’immeubles d’éloigner de la limite séparative de leurs fonds les murs comportant des vues sur le fonds voisin.

En réaction à cette jurisprudence, des spécialistes du droit d’auteur ont soutenu que si le législateur a limité la durée des droits patrimoniaux des auteurs, spécialement du droit de reproduction que leur accorde à titre exclusif l’article L. 122-3 du Code de la propriété intellectuelle, c’est parce que leurs œuvres doivent tomber dans le domaine public libres de toute entrave afin de développer la culture et la connaissance du patrimoine. En raison de son caractère perpétuel, le droit de propriété ferait obstacle à l’extension sans cesse régénérée du domaine public.

D’autres commentateurs ont avancé que la découverte de cette nouvelle utilité du bien (droit à l’image) au bénéfice de son propriétaire aboutirait à des solutions ingérables en pratique, trop contraignantes et trop coûteuses pour les professionnels de l’illustration. Ils ont encore dénoncé ainsi une “privatisation de l’espace public” au détriment de la liberté d’expression.

Attentive aux critiques à l’encontre de la position qu’elle avait adoptée en 1999, la Cour de cassation s’est à nouveau prononcée en 2001 en y apportant un tempérament.

Dans un arrêt du 2 mai 2001, la première chambre civile a, en effet, reproché aux juges de fond de n’avoir pas précisé « en quoi l’exploitation de la photographie par les titulaires du droit incorporel de son auteur portait un trouble certain au droit d’usage et de jouissance du propriétaire » (Cass. 1^ère civ. 2 mai 2001, n°99-10709l'arrêt▾).

L’exploitation de l’image d’un bien par un tiers ne serait ainsi sanctionnée qu’à la condition que soit établie l’existence d’un « trouble certain du droit d’usage et de jouissance du propriétaire ».

À l’analyse, il ressort de cette décision que la Cour de cassation s’est mise en quête de la recherche d’un équilibre entre les intérêts du propriétaire et la liberté de circulation de l’image du bien.

L’exigence de démontrer un trouble certain dans la jouissance du propriétaire conduit à autoriser l’utilisation de l’image du bien d’autrui, dès lors qu’il ne s’agit pas d’une exploitation directe de cette image.

Cette protection nouvelle du droit à l’image de son bien a pour fondement l’article 544 du Code civil, et plus précisément le droit de jouissance dont est investi le propriétaire.

Cette appréhension du droit à l’image sur les biens comme une expression de l’usus et du fructus n’a manifestement pas perduré.

Dans un arrêt du 7 mai 2004, la Cour de cassation réunie en assemblée plénière a, en effet, jugé que « le propriétaire d’une chose ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de celle-ci ; qu’il peut toutefois s’opposer à l’utilisation de cette image par un tiers lorsqu’elle lui cause un trouble anormal » (Cass. ass. plen. 7 mai 2004, n°02-10450l'arrêt▾).

Par cette formule, haute juridiction déconnecte le droit à l’image sur le bien dont est titulaire le propriétaire de l’article 544 du Code civil pour le rattacher aux principes de la responsabilité civile.

Le déplacement de fondement n’est pas anodin. Là où le rattachement au fructus conférait au propriétaire un véritable monopole d’exploitation — un droit subjectif lui permettant d’interdire a priori toute reproduction —, le rattachement à la responsabilité ne lui ouvre plus qu’une action subordonnée à la démonstration d’un trouble : le principe redevient la liberté de reproduire l’image des choses, l’interdiction n’étant plus que l’exception, conditionnée par l’anormalité du préjudice.

C’est ainsi que la Cour de cassation nie désormais le pouvoir du propriétaire d’exercer un droit de propriété sur l’image de son bien. Il dispose seulement d’une action qui pourrait reposer, tant sur les principes du droit de la responsabilité, que sur le droit à la vie privée ou encore sur la diffamation envisagée par la loi du 29 juillet 1881.

La notion de trouble se retrouve dans de nombreux régimes de responsabilité, de sorte que cela offre une large palette d’actions au propriétaire incommodé.

Par trouble anormal, il faut entendre, selon un arrêt de la première chambre civile, une atteinte à la tranquillité ou à l’intimité de la personne (Cass. 1^ère civ. 5 juil. 2005, n°02-21452l'arrêt▾).

Dans un arrêt du 31 mars 2015, la Chambre commerciale a précisé que l’exploitation commerciale en elle-même de l’image d’un bien n’est pas constitutive d’un trouble anormal (Cass. com. 31 mars 2015, n°13-21300l'arrêt▾).

Au terme de cette évolution, le droit positif a donc abandonné l’idée séduisante d’une utilité nouvelle du bien — la reproduction picturale — qui se serait greffée sur le fructus : l’image de la chose, désormais, n’est plus un attribut de la propriété, mais le simple objet d’une protection délictuelle, mesurée à l’aune du trouble qu’en éprouve son propriétaire.

III) §3: Le droit de disposer de la chose: l’abusus

A) Signification

L’article 544 du Code civil prévoit expressément que l’un des attributs du droit de propriété c’est le pouvoir de disposer de la chose (abusus).

Ce pouvoir dont est investi le propriétaire l’autorise à accomplir tous les actes susceptibles de conduire à la perte totale ou partielle de son bien.

À l’évidence, il s’agit là de l’expression du droit de propriété la plus extrême, celle qui emporte les conséquences les plus graves puisqu’il s’agit d’aliéner son droit sur la chose.

C’est précisément cette gravité qui explique que l’abusus constitue le critère même de la propriété et la ligne de partage avec les droits réels concurrents. Le démembrement du droit de propriété consiste, en effet, à répartir l’usus, le fructus et l’abusus entre plusieurs titulaires : l’usufruit transfère à l’usufruitier l’usus et le fructus, mais l’abusus demeure, par hypothèse, entre les mains du nu-propriétaire. Tant que subsiste un démembrement, la propriété perd sa plénitude, ses prérogatives étant détenues par des personnes différentes ; à l’inverse, celui qui réunit les trois attributs est seul à pouvoir anéantir la chose ou s’en dépouiller.

C’est la raison pour laquelle ce pouvoir n’appartient, ni à l’usufruitier (sauf exception du quasi usufruitier pour les choses consomptibles), ni au locataire.

Néanmoins, à l’instar de l’usus et du fructus, l’abusus comporte un aspect positif et négatif, en ce sens qu’il autorise le propriétaire à aliéner son bien, tout autant qu’il lui octroie la liberté de ne pas s’en déposséder.

Dans son aspect positif, l’abusus habilite le propriétaire à se défaire de son bien — par vente, donation, abandon — ou à le détruire ; dans son aspect négatif, il garantit au propriétaire le droit de conserver la chose et de demeurer sourd à toute sollicitation d’aliéner. Nul ne saurait, en principe, contraindre le propriétaire à se dessaisir de ce qui lui appartient : la liberté de ne pas vendre est aussi pleinement protégée que la liberté de vendre.

Manifestement, le droit de disposer de la chose fait l’objet d’une protection particulièrement renforcée puisque, outre l’article 544 du Code civil qui le consacre, il est envisagé, et par l’article 545 du même Code et par l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen (DDHC).

• S’agissant de l’article 545 du Code civil, il prévoit que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.»
• S’agissant de l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du citoyen, cette disposition prévoit que « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité. »

Le droit de ne pas être exproprié est ainsi doublement protégé, et au niveau légal, et au niveau constitutionnel.

À cette double garantie de droit interne s’ajoute désormais une protection de source européenne. L’article 1er du Premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme consacre, en effet, le droit au respect de ses biens et n’autorise les atteintes à la propriété qu’à la condition qu’elles soient prévues par la loi, justifiées par un motif d’intérêt général et proportionnées à l’objectif poursuivi. La Cour européenne valide les ingérences répondant à un but légitime, mais censure celles qui, faute de juste équilibre entre l’intérêt général et la sauvegarde des droits du propriétaire, font peser sur ce dernier une charge spéciale et exorbitante. Cette garantie ne va toutefois pas jusqu’à reconnaître un droit d’acquérir des biens : le droit au respect des biens protège ceux que l’on possède déjà, non la vocation à en recevoir, notamment par voie de succession ab intestat.

S’agissant du droit de disposer de son bien proprement dit son exercice peut se traduire de différentes manières. Reste que cet exercice n’est pas sans limite, en particulier lorsque le bien est frappé d’inaliénabilité

B) Les formes de disposition

Le droit de disposer de la chose peut se traduire, soit par l’accomplissement d’actes matériels, soit par l’accomplissement d’actes juridiques.

1) L’accomplissement d’actes matériels

L’exercice du droit de disposition peut, tout d’abord, se traduire par l’accomplissement d’actes matériels sur la chose tels que :

• Sa modification
• Sa destruction
• Son amélioration
• Son accroissement
• Sa transformation
• Sa consommation

En somme, le propriétaire est investi, au titre de l’abusus, d’un pouvoir d’affecter la substance de la chose.

Au premier rang de ces actes matériels figure le droit de détruire le bien — ius abutendi entendu dans son acception la plus rigoureuse. La faculté de réduire la chose à néant est en effet l’expression la plus pure de la maîtrise souveraine : qui peut le plus — anéantir — peut nécessairement le moins — modifier, transformer, consommer. Ce droit de destruction n’est toutefois pas exempt de tempéraments, l’ordre public, l’environnement ou la protection du patrimoine pouvant en restreindre l’exercice ; il n’en demeure pas moins que la simple détérioration ou disparition de la chose laisse intacte la qualité de propriétaire, lequel ne répond de son geste devant nul autre que lui-même.

Cette faculté d’accomplir des actes sur la substance de la chose qui est conférée par l’abusus est refusée aux autres droits réels, en ce que les droits de jouissance sur la chose d’autrui ne sont conférés à leur titulaire qu’à la charge d’en conserver la substance (art. 578 C. civ.).

La ligne de démarcation est ici décisive : l’usufruitier, le titulaire d’un droit d’usage ou le preneur à bail jouissent de la chose, mais ne sauraient en altérer la substance, qu’ils doivent restituer dans son état. Seul le propriétaire, parce qu’il détient l’abusus, peut légitimement porter atteinte à l’intégrité matérielle du bien. C’est dire que l’abusus matériel constitue le révélateur le plus sûr de la titularité du droit de propriété.

2) L’accomplissement d’actes juridiques

L’exercice du droit de disposition peut, ensuite, se traduire par l’accomplissement d’actes juridiques qui auront pour effet de :

• Transférer le droit de propriété, soit par un contrat (vente, donation, apport en société), soit par un acte unilatéral (testament, déguerpissement conduisant à un abandon)
• Démembrer le droit de propriété, ce qui peut consister à constituer un droit réel d’usufruit, céder la nue-propriété, constituer une servitude sur le bien ou encore consentir une emphytéose
• Affecter le bien à la garantie du paiement d’une dette au moyen d’une hypothèse, d’un nantissement, d’un gage ou encore d’une fiducie

À la différence de l’acte matériel de disposition, l’acte juridique porte, non pas sur la chose, mais sur le droit de propriété qui fait l’objet d’une opération économique.

Cette distinction emporte une conséquence pratique notable : l’acte matériel suppose la maîtrise physique de la chose et s’épuise dans son accomplissement, tandis que l’acte juridique opère sur le plan de la titularité et produit ses effets dans le commerce juridique — il peut transférer, fractionner ou grever le droit sans que la chose soit nécessairement appréhendée. C’est par l’acte juridique de disposition que le bien devient le support d’opérations patrimoniales : transmission à titre onéreux ou gratuit, constitution de droits réels au profit de tiers, affectation en garantie. L’abusus juridique constitue ainsi le ressort de la circulation et de l’exploitation économique des biens.

En certaines circonstances, le propriétaire peut n’être pas autorisé à accomplir des actes de disposition sur son bien en raison de son caractère inaliénable.

C) Les limites au droit de disposer

Bien que le droit de disposer de son bien soit l’expression suprême de la maîtrise du bien qui n’est reconnue qu’au seul propriétaire, il est des cas où ce pouvoir dont il est investi est limité.

Tantôt, le propriétaire peut n’être pas autorisé à aliéner son bien, tantôt il sera, au contraire, obligé de le céder.

1) Les clauses d’inaliénabilité du bien

Le droit de disposer d’un bien l’autorise-t-il le propriétaire à insérer dans un acte translatif de propriété une clause interdisant à l’acquéreur d’aliéner le bien ?

Si une telle clause se justifie difficilement en cas d’acte à titre onéreux, quid lorsque le propriétaire accomplit un acte à titre gratuit, tel un testament ou une donation ?

Pendant longtemps, le Code civil est resté silencieux sur cette question, ce type de clause n’ayant pas été envisagée par ses rédacteurs.

Aussi, est-ce à la jurisprudence qu’est revenue la tâche de se positionner sur la validité des clauses d’inaliénabilité stipulées dans un testament ou une donation.

a) Évolution jurisprudentielle

Dans un premier temps, la jurisprudence a prohibé les clauses d’inaliénabilité perpétuelle, qu’elle considérait comme contraires à l’ordre public, car portant entrave à la circulation des biens et à leur libre disposition par le propriétaire (V. en ce sens Cass. 6 juin 1853 —).

Les auteurs justifiaient cette position en interprétant les articles 537, 544 et 1598 du Code civil comme admettant les clauses d’inaliénabilité que dans les cas expressément prévus par la loi.

Dans un second temps, la Cour de cassation a considérablement assoupli sa position. Dans un arrêt du 20 avril 1858, elle a ainsi jugé que « cette interdiction temporaire, imposée dans l’intérêt du père donateur, ne peut être assimilée à une interdiction d’aliéner absolue et indéfinie qui aurait pour résultat de mettre les biens hors de circulation » (Cass. civ., 20 avr. 1858).

Il ressort de cet arrêt que les clauses d’inaliénabilité sont admises dès lorsque deux critères sont remplis : la limitation dans le temps de l’inaliénabilité du bien et la justification d’un intérêt sérieux et légitime.

b) Consécration légale

Alors même que la jurisprudence était constante s’agissant des critères de validité des clauses d’inaliénabilité, il est apparu nécessaire au législateur d’intervenir aux fins de les graver dans le marbre de la loi.

Ainsi, à partir des deux critères posés par la jurisprudence le législateur est-il venu entériner, par la loi du 3 juillet 1971, les solutions adoptées en insérant dans le Code civil un article 900-1.

Cette disposition prévoit que « les clauses d’inaliénabilité affectant un bien donné ou légué ne sont valables que si elles sont temporaires et justifiées par un intérêt sérieux et légitime.

La validité des clauses d’inaliénabilité est donc soumise à deux conditions :

• S’agissant de la limitation dans le temps de l’inaliénabilité
  • Lorsqu’une clause d’inaliénabilité est stipulée dans un testament ou une donation, elle ne peut donc produire que des effets temporaires.
  • La perpétuité d’une telle clause serait, en effet, de nature à entraver la libre circulation des biens.
  • Aussi, l’interdiction d’aliéner doit être limitée dans le temps.
  • La question qui alors se pose est de savoir ce que l’on doit entendre par temporaire
  • Il a été jugé que la clause rendant inaliénable un bien durant toute la vie du donateur était temporaire.
  • À l’inverse, une clause stipulant une inaliénabilité du bien pour toute la vie du donataire n’est pas temporaire (V. en ce sens 1^ère civ. 8 janv. 2002)
  • Le critère décisif est ainsi celui de la durée de référence : adossée à la vie du disposant, l’inaliénabilité demeure temporaire parce qu’elle s’éteint au décès de celui dans l’intérêt duquel elle a été stipulée ; calquée sur la vie du gratifié, elle équivaut en revanche à une indisponibilité que le bénéficiaire ne pourra jamais surmonter, et retombe sous la prohibition des entraves perpétuelles à la circulation des biens.

• S’agissant de la justification d’un intérêt sérieux et légitime
  • L’article 900-1 du Code civil admet la validité des clauses d’inaliénabilité à la condition qu’elles soient justifiées par un intérêt sérieux et légitime.
  • Selon l’expression du Doyen Carbonnier, la jurisprudence a parfois admis la prise en considération de ce que l’on peut qualifier d’intérêt de confort.
  • Pour exemple, l’intérêt pour un usufruitier ou le titulaire d’un droit d’usage ou d’habitation de conserver comme nu-propriétaire son fils plutôt qu’un étranger.
  • À l’examen, cet intérêt exigé par l’article 900-1 du Code civil peut être soit celui du disposant, soit celui du bénéficiaire, soit celui d’un tiers.
    • Dans le cas du disposant, on conçoit aisément qu’il ait intérêt à stipuler une clause d’inaliénabilité lui permettant, en cas de prédécès du donataire, d’exercer son droit de retour légal, ce droit ne pouvant être exercé que si les biens se retrouvent en nature dans la succession ( civ. 22 juillet 1896).
    • Dans le cas du bénéficiaire, la clause d’inaliénabilité aura pour objet de le protéger contre son inexpérience ou sa prodigalité ( civ. 16 janvier 1923) .
    • Dans le cas du tiers, il peut avoir un intérêt à ce qu’un bien demeure dans le patrimoine du bénéficiaire : c’est le cas, par exemple, lorsque ce dernier est tenu à verser à une tierce personne une rente prélevée sur les revenus dudit bien ( civ. 16 mars 1903)
  • Le caractère sérieux et légitime de l’intérêt relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, lesquels doivent vérifier, au jour de la stipulation, que la restriction apportée au pouvoir de disposer n’est pas arbitraire et qu’elle répond à une finalité digne de protection. À défaut d’un tel intérêt, la clause encourt la nullité, l’entrave à l’abusus du gratifié n’étant alors plus justifiée.
  • Il peut être observé que, dans l’hypothèse où l’intérêt disparaît, l’article 900-1 du Code civil prévoit que « le donataire ou le légataire peut être judiciairement autorisé à disposer du bien si l’intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou s’il advient qu’un intérêt plus important l’exige. »

c) L’exception des personnes morales

L’alinéa 2 de l’article 900-1 dispose que « les dispositions du présent article ne préjudicient pas aux libéralités consenties à des personnes morales ou mêmes à des personnes physiques à charge de constituer des personnes morales. »

Ainsi si les conditions restrictives de stipulation d’une clause d’inaliénabilité ne sont pas applicables aux personnes morales où aux personnes physiques qui supportent l’obligation de constituer une personne morale.

Cela signifie donc qu’une clause d’inaliénabilité qui présenterait un caractère perpétuel est pleinement valide.

La raison d’être de cette exception tient à la pérennité même des personnes morales : à la différence de la personne physique, dont la vie est nécessairement bornée, la personne morale a vocation à durer indéfiniment, en sorte que l’inaliénabilité perpétuelle ne porte pas, à son égard, l’atteinte redoutée à la circulation des biens. Elle se conçoit, au surplus, pour assurer la stabilité d’une affectation — notamment lorsque le bien est destiné à servir durablement une œuvre d’intérêt général.

Cette exception au principe posé à l’article 900-1, al. 1^er du Code civil était déjà admise par la jurisprudence antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 3 juillet 1971.

La Chambre civile de la Cour de cassation avait de la sorte admis la validité d’une clause par laquelle le disposant affectait tout ou partie de ses biens à l’établissement d’une fondation présentant un caractère d’utilité générale, en l’occurrence un hôpital communal dont les frais d’entretien seraient assurés par le revenu de fermes déclarées inaliénables (Cass. civ. 1 . 19 oct. 1965).

Aussi, conformément aux termes de l’article 900-1 du Code civil seules les clauses d’inaliénabilité affectant des biens donnés ou légués à der personnes physiques sont assujetties à l’existence de limitation dans le temps.

d) Extension aux contrats à titre onéreux

Alors que l’article 900-1 du Code civil envisage les clauses d’inaliénabilité pour les seules libéralités, la jurisprudence a admis qu’elles puissent être stipulées dans un contrat à titre onéreux.

Dans un arrêt du 31 octobre 2007, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « dès lors qu’elle est limitée dans le temps et qu’elle est justifiée par un intérêt sérieux et légitime, une clause d’inaliénabilité peut être stipulée dans un acte à titre onéreux » (Cass. 1^ère civ. 31 oct. 2007, n°05-14238l'arrêt▾).

La solution se révèle remarquable en ce qu’elle transpose, par-delà la lettre de l’article 900-1 du Code civil cantonné aux libéralités, les deux conditions de validité — limitation dans le temps et intérêt sérieux et légitime — au domaine des actes à titre onéreux. La haute juridiction érige ainsi ces deux exigences en régime de droit commun de l’inaliénabilité conventionnelle, quel que soit le titre, gratuit ou onéreux, de l’acte qui la porte.

e) Effets de la clause d’inaliénabilité

La stipulation d’une clause d’inaliénabilité produit plusieurs effets. En effet, elle fait obstacle :

• D’une part, à l’aliénation du bien
• D’autre part, à la constitution de sûretés réelles sur le bien, telles qu’une hypothèque, un gage ou encore un nantissement
• Enfin, à la saisie du bien qui est alors isolé du patrimoine du gratifié (V. en ce sens req., 27 juill. 1863).

Ces trois effets procèdent d’une même logique : la clause neutralise temporairement l’abusus juridique du gratifié. Privé du pouvoir d’aliéner, celui-ci ne peut davantage grever le bien d’une sûreté réelle — laquelle n’est qu’une aliénation conditionnelle, virtuellement réalisée en cas de défaillance — ni voir le bien appréhendé par ses créanciers, l’insaisissabilité n’étant que le prolongement nécessaire de l’indisponibilité. Le bien se trouve ainsi, pour la durée de la clause, mis à l’abri tant des actes de disposition du propriétaire que des poursuites de ses créanciers.

f) Sanction de la violation de la clause d’inaliénabilité

En cas de violation de la clause d’inaliénabilité, deux sanctions sont encourues par le gratifié :

• La révocation de la libéralité pour ingratitude
  • En matière de donation entre vifs, l’article 953 du Code civil prévoit que la donation peut être révoquée « pour cause d’inexécution des conditions sous lesquelles elle aura été faite.»
  • La stipulation d’une clause d’inaliénabilité s’analysant sans aucun doute en une condition d’exécution de la libéralité, la violation de la clause tombe sous le coup de la sanction énoncée par le texte : la révocation
  • La jurisprudence exige néanmoins que l’inexécution reprochée au donataire présente une particulière gravité.
  • Il est encore exigé que la stipulation de la clause ait été la cause impulsive et déterminante de la libéralité.

• La nullité de la clause d’inaliénabilité
  • Très tôt la jurisprudence a amis que la violation de la clause d’inaliénabilité puisse être sanctionnée par la nullité, ce qui emporte réintégration du bien dans le patrimoine de l’auteur de la libéralité (V. en ce sens req., 9 mars 1868)
  • La nullité est ici relative, de sorte qu’elle ne peut être invoquée que par la personne dans l’intérêt de laquelle la clause a été stipulée, ce qui pourra varier selon les circonstances.
  • Cette nature relative se déduit de la finalité protectrice de la clause : dès lors que l’inaliénabilité n’est validée qu’en considération d’un intérêt particulier — celui du disposant, du bénéficiaire ou d’un tiers —, seule la personne dont l’intérêt est ainsi sauvegardé a qualité pour se prévaloir de sa méconnaissance.

g) La mainlevée de la clause d’inaliénabilité

L’article 900-1 « le donataire ou le légataire peut être judiciairement autorisé à disposer du bien si l’intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou s’il advient qu’un intérêt plus important l’exige. »

Il ressort de cette disposition que le bénéficiaire peut être autorisé à solliciter en justice la mainlevée de la clause d’inaliénabilité.

Pour ce faire, il lui faudra remplir deux conditions :

• Première condition : obtention de l’autorisation du juge
  • Ainsi que le prévoit l’article 900-1 du Code civil, la mainlevée de la clause d’inaliénabilité ne peut être prononcée que par un juge
  • La juridiction compétence sera toujours le juge judiciaire, y compris dans les cas où le bénéficiaire de la libéralité est une personne de droit public (

• Seconde condition : disparition de l’intérêt qui avait justifié la cause ou survenance d’un intérêt plus important
  • L’article 900-1 du Code civil conditionne la possibilité de solliciter la mainlevée de la clause d’inaliénabilité :
    • Soit à la disparition de l’intérêt qui avait justifié la clause
      • Dans cette hypothèse, la cause qui avait justifié la stipulation de la clause d’inaliénabilité a disparu, de sorte qu’elle est devenue sans objet ou n’est plus actuel
      • Tel est le cas par exemple, lorsque le bien a été donné à une personne aux fins qu’elle réalise un projet particulier et que sa réalisation devient impossible
    • Soit à la survenance d’un intérêt plus important
      • Dans cette hypothèse, l’objectif recherché est d’éviter que la clause d’inaliénabilité puisse avoir des conséquences particulièrement préjudiciables pour le bénéficiaire de la libéralité
      • Aussi, est-il permis au donataire ou légataire, personne physique, de se faire autoriser par le tribunal à disposer du bien s’il advient qu’un intérêt supérieur l’exige : notamment si le propriétaire ne peut plus entretenir le bien, ou s’il a impérieusement besoin de l’aliéner ou de l’hypothéquer, par exemple pour assurer le logement de sa famille et l’éducation de ses enfants, ou encore pour payer des droits de succession.
  • Il peut être observé que dans un arrêt du 23 janvier 2008, la Cour de cassation a exclu la possibilité pour les personnes morales bénéficiaires d’une libéralité de solliciter auprès du juge la mainlevée de clause d’inaliénabilité (V. en ce sens 1^ère civ. 23 janv. 2008, n° 16-16120).
  • L’alinéa 1^er in fine de l’article 900-1 du Code civil ne peut ainsi être invoqué que par les personnes physiques bénéficiaires d’une libéralité

h) La prohibition des clauses pénales

Lors de l’adoption de la loi du 3 juillet 1971, s’est posée la question de la validité des clauses pénales par lesquelles un disposant priverait d’une libéralité celui qui attaquerait la validité de tout ou partie de celle-ci.

Manifestement la stipulation d’une telle clause serait de nature à dissuader le bénéficiaire de la libéralité de contester sa validité devant le juge car, s’il triomphe en faisant reconnaître par le juge l’illicéité de la clause d’inaliénabilité, il risque de perdre le bien ayant fait l’objet de la stipulation.

C’est la raison pour laquelle, afin de neutraliser toute velléité de contournement de la loi, a été inséré dans le Code civil un article 900-8 qui prévoit que « est réputée non écrite toute clause par laquelle le disposant prive de la libéralité celui qui mettrait en cause la validité d’une clause d’inaliénabilité ou demanderait l’autorisation d’aliéner ».

La sanction retenue — le réputé non écrit — est, à dessein, la plus radicale : la clause pénale est anéantie de plein droit, sans qu’il soit besoin d’en demander l’annulation, et la libéralité subsiste pour le surplus. Le législateur entend ainsi garantir au gratifié un libre accès au juge, en le mettant à l’abri de la menace patrimoniale par laquelle le disposant chercherait à le détourner de toute contestation. La règle illustre que le pouvoir de disposer du disposant, si étendu soit-il, ne saurait aller jusqu’à priver le bénéficiaire du droit fondamental d’agir en justice.

2) L’obligation de céder le bien

À l’inverse des clauses d’inaliénabilité, qui interdisent au propriétaire de se défaire de son bien, certaines situations le contraignent au contraire à s’en dessaisir contre sa volonté. Le caractère absolu du droit de propriété — et, partant, de l’abusus — se trouve alors compromis par les lois et les règlements qui, au nom de l’intérêt général, autorisent la cession forcée. Cette atteinte n’est toutefois admise que sous des conditions strictes, lesquelles assurent la conciliation du droit individuel de propriété avec les exigences de la collectivité.

a) L’expropriation pour cause d’utilité publique

L’expropriation constitue l’hypothèse la plus topique de cession forcée. Ainsi que le prévoient l’article 545 du Code civil et l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen, nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. Deux garanties cardinales encadrent ainsi la dépossession :

• La cause d’utilité publique — légalement constatée au terme d’une procédure de déclaration d’utilité publique —, qui interdit toute expropriation à des fins purement privées ou arbitraires ;
• L’indemnité juste et préalable, qui doit couvrir l’intégralité du préjudice et être versée avant la prise de possession, à peine de dénaturer la cession en simple confiscation.

Ces exigences font écho aux garanties de source européenne : l’ingérence dans le droit au respect des biens, protégé par l’article 1er du Premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme, n’est tolérée qu’à la condition d’être justifiée par un motif d’intérêt général, proportionnée à l’objectif poursuivi et de ménager un juste équilibre entre les exigences de la collectivité et la sauvegarde des droits du propriétaire. Faute d’un tel équilibre, l’atteinte est jugée disproportionnée, alors même qu’elle poursuivrait un but légitime.

b) Les droits de préemption

À côté de l’expropriation, divers droits de préemption restreignent l’abusus du propriétaire en lui imposant, lorsqu’il décide d’aliéner, de proposer prioritairement son bien à un bénéficiaire désigné par la loi — collectivité publique, locataire, indivisaire ou cohéritier. Ici, le propriétaire conserve la liberté de ne pas vendre ; mais s’il choisit de céder, le titulaire du droit de préemption peut se substituer à l’acquéreur évincé aux conditions de la vente projetée. La maîtrise du choix du cocontractant — composante de l’abusus juridique — se trouve ainsi neutralisée au profit de l’intérêt protégé par le texte.

c) Le droit de délaissement

À rebours des mécanismes précédents, le droit de délaissement constitue une faculté ouverte au propriétaire lui-même : lorsque son bien est frappé d’une servitude d’urbanisme particulièrement contraignante — réservé à une opération publique, par exemple —, il peut exiger de la collectivité qu’elle en fasse l’acquisition, transformant ainsi une simple charge en obligation d’achat. Le délaissement opère de la sorte une cession provoquée à l’initiative du propriétaire, contrepartie de l’atteinte que la planification publique porte à l’utilité de son bien.

La Cour de cassation veille cependant à circonscrire strictement le domaine de ce mécanisme dérogatoire. Elle a ainsi jugé que le droit de délaissement prévu par l’article L. 311-2 du Code de l’urbanisme ne saurait s’appliquer à une partie d’un bien organisé en volumes, refusant d’en étendre le bénéfice au-delà des prévisions du texte (Cass. 3^e civ. 20 mars 2025, n° 25-70.001l'arrêt▾).

Qu’il s’agisse d’expropriation, de préemption ou de délaissement, ces limites confirment que l’abusus, pour souverain qu’il soit, demeure subordonné aux exigences de l’intérêt général. Le caractère absolu que l’article 544 du Code civil reconnaît au droit de disposer ne s’entend ainsi jamais d’un pouvoir illimité : il s’exerce « pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements », sous la double garantie de la cause d’intérêt général et de la juste indemnisation.

3) L’obligation d’aliénation du bien

a) L’expropriation pour cause d’utilité publique

Si, en certaines circonstances, le propriétaire peut être privé de la faculté d’aliéner son bien, il est un cas où, à l’inverse, il peut être contraint de le céder. Cette situation se rencontre en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’expropriation constitue, sans conteste, l’atteinte la plus radicale qui puisse être portée à l’abusus. Là où les autres limitations affectent seulement les modalités d’exercice du droit de propriété — interdiction d’aliéner, encadrement de l’usage, charges de voisinage —, l’expropriation atteint le droit dans son existence même : le propriétaire ne se voit pas seulement entravé dans la libre disposition de son bien, il en est dépouillé. Le caractère absolu que l’article 544 du code civil reconnaît à la propriété cède ici devant la prééminence de l’intérêt général.

L’article 545 du code civil dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».

Cette règle est également énoncée à l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen (le code civil ayant substitué la cause d’utilité publique à la nécessité publique évoquée par la Déclaration).

Il ressort de ces textes que l’expropriation permet à une personne publique d’acquérir les biens qui lui sont nécessaires pour l’accomplissement de ses missions.

La raison en est que l’intérêt public prime sur l’intérêt privé du propriétaire du bien. C’est la raison pour laquelle le droit d’exproprier n’appartient qu’aux collectivités publiques, sous réserve du respect du principe de spécialité.

En pratique, dans l’immense majorité des cas, l’autorité expropriante est une collectivité locale, commune ou département. Il peut être mis en œuvre par les établissements publics et par certaines personnes privées, concessionnaires qui exercent les droits de leur concédant. Cette prérogative ne saurait toutefois être exercée hors du champ des missions que la loi assigne à la personne publique concernée : c’est l’exigence du principe de spécialité, qui interdit, par exemple, à une commune d’exproprier en vue d’une opération étrangère à l’intérêt communal.

L’objet en est au premier chef la réalisation d’équipements publics, mais aussi des opérations locales d’aménagement et la constitution de réserves foncières.

Il importe de préciser que seuls les immeubles et les droits réels les grevant, peuvent faire l’objet d’une expropriation. Les droits réels tels que l’usufruit peuvent être expropriés, indépendamment de l’immeuble. L’expropriation peut encore atteindre un droit personnel, celui de donner à bail.

i) La cause d’utilité publique et son contrôle

La légitimité de l’expropriation tient tout entière à l’existence d’une cause d’utilité publique. Encore faut-il préciser ce que recouvre cette notion, dont la généralité pourrait, à défaut de contrôle, ouvrir la voie à l’arbitraire de l’administration. Aussi le juge administratif s’est-il reconnu le pouvoir de vérifier, au-delà de la simple qualification, que l’opération projetée présente réellement un intérêt général suffisant pour justifier l’atteinte portée à la propriété privée.

Ce contrôle ne se borne pas à constater l’existence d’un but d’intérêt général ; il en mesure la consistance par la mise en balance des avantages et des inconvénients de l’opération. Selon cette méthode, une opération ne peut être légalement déclarée d’utilité publique que si les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d’ordre social ou l’atteinte à d’autres intérêts publics qu’elle comporte ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente. La cause d’utilité publique se double ainsi d’une exigence de proportionnalité : l’atteinte au droit de propriété doit être justifiée par un motif d’intérêt général, proportionnée à l’objectif poursuivi et limitée à ce qui est strictement nécessaire à sa réalisation.

ii) La garantie conventionnelle du droit de propriété

À la protection que le droit interne assure au propriété exproprié s’ajoute désormais celle qui résulte du droit européen. L’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales garantit en effet à toute personne le droit au respect de ses biens et subordonne toute privation de propriété à la double condition qu’elle soit prévue par la loi et justifiée par une cause d’utilité publique.

La Cour européenne des droits de l’homme valide les atteintes au droit de propriété dès lors qu’elles poursuivent un but légitime d’intérêt général ; encore exige-t-elle qu’un juste équilibre soit ménagé entre les exigences de l’intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu. Cet équilibre est rompu — et l’atteinte jugée disproportionnée, fût-elle inspirée par un but d’intérêt général — lorsque le propriétaire supporte une charge spéciale et exorbitante, notamment faute d’une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur du bien. On observera, à rebours, que cette garantie protège les biens existants et n’ouvre aucun droit à en acquérir, par exemple par voie de succession ab intestat : elle préserve le patrimoine, elle ne le constitue pas.

α) Procédure

L’article 1 du Code de l’expropriation prévoit que « l’expropriation, en tout ou partie, d’immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu’à la condition qu’elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d’une enquête et qu’il ait été procédé, contradictoirement, à la détermination des parcelles à exproprier ainsi qu’à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres personnes intéressées. »

La procédure d’expropriation vise à déterminer les intérêts en présence et à garantir les intérêts pécuniaires des propriétaires expropriés. Sa physionomie est dualiste : parce que l’expropriation met aux prises une prérogative de puissance publique et un droit fondamental du particulier, elle obéit à une logique de répartition des compétences entre les deux ordres de juridiction. À l’autorité administrative revient l’appréciation de l’opportunité et de la légalité de l’opération ; au juge judiciaire, gardien constitutionnel de la propriété privée, sont réservés le prononcé du transfert et la fixation de l’indemnité.

Elle se décompose en deux phases :

• Première phase
  • La première phase est administrative et conduit, à la suite d’une enquête, à une déclaration d’utilité publique.
  • Le préfet, par l’arrêté de cessibilité, dresse alors la liste des immeubles ou des droits réels immobiliers à exproprier.
  • Cette phase est tout entière placée sous le contrôle du juge administratif, devant lequel peuvent être déférés tant la déclaration d’utilité publique que l’arrêté de cessibilité, le propriétaire pouvant ainsi contester la réalité de l’intérêt général avant même que le transfert ne soit prononcé.

• Seconde phase
  • Il s’agit d’une phase judiciaire au cours de laquelle est transférée la propriété du bien et fixée l’indemnité due au propriétaire exproprié.
  • Mais on doit rappeler que 90 % des biens immobiliers faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique font l’objet d’une cession amiable et ne donnent pas lieu à un transfert de propriété par ordonnance d’expropriation.

L’ordonnance d’expropriation, à défaut d’accord amiable, opère le transfert de propriété et envoie l’expropriant en possession (art. L. 12-1 du code de l’expropriation). Ce transfert présente la double particularité d’être forcé — il s’impose au propriétaire indépendamment de tout consentement — et de purger le bien de tous les droits réels et personnels qui le grevaient, lesquels se reportent sur l’indemnité. L’exproprié ne perd donc pas la valeur de son bien : il en perd la substance pour n’en conserver que la contrepartie pécuniaire.

β) Une juste et préalable indemnisation

L’expropriation fait naître un droit à indemnité au profit du propriétaire de l’immeuble et de tous les titulaires d’un droit réel ou personnel portant sur l’immeuble.

L’indemnité doit être juste, c’est-à-dire qu’elle doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par la privation du droit de propriété (art. L. 13-13 du code de l’expropriation). Cette triple exigence appelle un éclairage. Le préjudice doit d’abord être direct : seuls les chefs de dommage entretenant un lien immédiat avec la dépossession ouvrent droit à réparation, à l’exclusion des préjudices simplement indirects. Il doit ensuite être matériel : l’indemnité répare l’atteinte patrimoniale, non l’attachement affectif que le propriétaire pouvait porter à son bien. Il doit enfin être certain : un dommage purement éventuel, dont la réalisation demeure hypothétique, ne saurait être indemnisé.

Son montant est fixé par rapport à la consistance du bien au jour de l’ordonnance portant transfert de propriété, c’est-à-dire en fonction de la valeur réelle du bien exproprié (CEDH, 11 avril 2002, Lallemant c. France). Le caractère préalable de l’indemnité — exigé par l’article 545 du code civil comme par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen — constitue, à cet égard, une garantie cardinale : le propriétaire ne saurait être dépossédé avant d’avoir été désintéressé, en sorte que le paiement, ou à tout le moins la consignation de l’indemnité, conditionne la prise de possession par l’expropriant.

iii) Le mécanisme inverse : le droit de délaissement

L’expropriation traduit la faculté reconnue à la personne publique de contraindre le propriétaire à céder son bien. Le droit positif connaît cependant un mécanisme symétrique, par lequel c’est le propriétaire qui, le premier, somme la personne publique d’acquérir son immeuble : le droit de délaissement. Lorsqu’un bien se trouve frappé d’une servitude d’urbanisme — réservation pour un équipement public, inscription dans un périmètre d’opération d’aménagement — qui le rend, en fait, inutilisable et invendable, il serait inéquitable de laisser le propriétaire supporter indéfiniment une charge dont il ne retire aucune contrepartie. Aussi la loi lui ouvre-t-elle la possibilité d’exiger de la collectivité bénéficiaire qu’elle procède à l’acquisition, à défaut de quoi la servitude tombe.

Ce droit, en ce qu’il porte une exception au principe selon lequel nul ne peut être tenu d’acquérir, est d’interprétation stricte : il ne saurait être étendu au-delà des hypothèses que la loi a expressément prévues. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a rappelé en jugeant que le droit de délaissement institué par l’article L. 311-2 du code de l’urbanisme ne peut être invoqué pour une simple fraction d’un bien organisé en volumes, le texte n’ouvrant cette faculté qu’au profit du propriétaire d’un terrain pris dans son ensemble.

Expropriation et délaissement apparaissent ainsi comme les deux faces d’un même équilibre : dans le premier cas, l’intérêt général justifie que le propriétaire soit contraint de vendre  dans le second, l’atteinte excessive portée à l’abusus par une servitude d’urbanisme justifie que la personne publique soit, à son tour, contrainte d’acheter. Dans l’un comme dans l’autre, la juste et préalable indemnisation demeure la contrepartie indérogeable de l’atteinte au droit de propriété.