Gestion de l’indivision: la construction sur un bien indivis

Un indivisaire entreprend, seul, d’édifier une construction — garage, extension, dépendance — sur le terrain qu’il détient en commun avec d’autres. L’opération paraît banale ; elle soulève pourtant l’une des questions les plus sensibles du droit de l’indivision, car elle affecte durablement la substance même du bien commun. Qui devient propriétaire de l’ouvrage ? Les coïndivisaires non consultés peuvent-ils en exiger la démolition ? Le constructeur peut-il, à tout le moins, prétendre à une indemnité ?

La réponse procède d’un principe cardinal : l’édification d’une construction n’est pas un acte d’administration courante, mais un acte de disposition qui requiert le consentement unanime des indivisaires (art. 815-3 C. civ.). À défaut, l’ouvrage demeure une atteinte portée au bien d’autrui — nul ne peut grever la chose commune sans l’assentiment de tous.

Mais l’irrégularité initiale ne fige pas le sort de l’ouvrage. Par l’effet de l’accession (art. 551 et 552 C. civ.), la construction suit le terrain : elle devient elle-même indivise. Reste alors aux coïndivisaires un choix — la démolition, sanction du trouble illicite, ou la conservation, assortie d’une indemnisation du constructeur. Cet article expose ce régime, du préalable d’unanimité jusqu’au devenir matériel et patrimonial de l’ouvrage.

L’exigence d’unanimité : construire est un acte de disposition

Toute transformation affectant la substance d’un bien indivis s’analyse en un acte de disposition, dépassant ainsi le simple cadre d’un acte de gestion courante.

Tel est notamment le cas de l’édification d’une construction sur le bien indivis, qui constitue une modification substantielle de son état. Une telle action requiert dès lors le consentement unanime des indivisaires, faute de quoi elle peut être regardée comme une atteinte portée au bien d’autrui.

Cette règle est ancienne ; elle a été affirmée par la Cour de cassation dès la fin du XIX^e siècle (Cass. civ., 28 févr. 1894). Elle a, par suite, été réaffirmée par la Troisième chambre civile dans un arrêt du 22 février 1984 (Cass. 3^e civ. 22 févr. 1984).

L’unanimité des coïndivisaires est donc un préalable indispensable à toute construction affectant le bien indivis, sous peine de nullité. Lorsqu’une construction est édifiée sur un terrain indivis sans l’accord unanime des coïndivisaires, plusieurs questions juridiques se posent, tant sur la propriété des constructions que sur leur sort futur.

La propriété des constructions édifiées sur le terrain indivis

Il est de jurisprudence constante que, en l’absence d’une convention contraire, les constructions édifiées sur un terrain indivis deviennent elles-mêmes indivises dans les mêmes proportions que celles du terrain (V. en ce sens Cass. 3^e civ., 9 mars 1994, n°92-12.971l'arrêt▾).

Ainsi, l’indivisaire ayant réalisé seul la construction ne peut revendiquer de droit exclusif sur celle-ci. Ce principe repose sur la théorie de l’accession prévue par les articles 551 et 552 du Code civil. Aussi, la propriété indivise s’étend aux constructions, sans distinction entre le terrain et les édifications qu’il supporte — superficies solo cedit.

La dérogation propre au régime de communauté

Il peut être observé que les règles générales applicables aux constructions sur un bien indivis ne trouvent pas à s’appliquer dans le cadre spécifique d’un régime matrimonial de communauté.

En effet, l’article 1406, alinéa 1^er, du Code civil, introduit par la loi du 13 juillet 1965, énonce une règle dérogatoire aux termes de laquelle les biens édifiés sur un terrain propre à l’un des époux sont considérés comme des biens propres. La jurisprudence a fait application de cette règle à plusieurs reprises, notamment en jugeant que le principe d’accession prévu à l’article 552 du Code civil s’applique en faveur de l’époux propriétaire du terrain.

Ainsi, les constructions réalisées sur un bien propre ne tombent pas en communauté. Dans un arrêt du 6 juin 1990, la Cour de cassation a jugé en ce sens, sur le fondement des articles 552 et 1406 du Code civil, que l’immeuble bâti sur le terrain propre de l’un des époux pendant le mariage et à l’aide de fonds provenant de la communauté constitue lui-même un bien propre, sauf récompense :

La contrepartie de cette qualification est financière : l’époux propriétaire conserve l’immeuble en propre, mais demeure redevable d’une récompense envers la communauté à hauteur des fonds communs employés. Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence plus ancienne, qui reconnaissait déjà le caractère propre des constructions érigées sur un terrain propre (Cass. 1^re civ., 24 oct. 1960).

Plus tard, la chambre commerciale a réaffirmé la portée de cette règle, y compris dans un contexte de procédure collective : l’immeuble bâti sur le terrain propre de l’époux demeuré à la tête de ses biens, à l’aide de fonds communs, constituant lui-même un propre sauf récompense, les dispositions de l’article L. 621-112 du Code de commerce ne lui sont pas applicables (Cass. com. 24 juin 2003, n°00-14.645l'arrêt▾).

Le sort des constructions réalisées sans accord unanime

Le sort des constructions édifiées sans l’accord des coïndivisaires dépend des circonstances dans lesquelles elles ont été réalisées. Deux options s’offrent aux coïndivisaires non consentants : la démolition ou la conservation.

La démolition de la construction

Les coïndivisaires peuvent solliciter la démolition des constructions non autorisées. À cet égard, la démolition est souvent considérée comme une mesure conservatoire nécessaire pour mettre fin à un trouble illicite. Statuant en référé, le juge peut ainsi ordonner des mesures conservatoires et de remise en état dès lors qu’une construction a été édifiée sur une parcelle indivise sans le consentement de tous les indivisaires (Cass. 3^e civ., 24 oct. 1990, n°88-18.233l'arrêt▾).

Par ailleurs, il peut être observé que, dans une affaire emblématique, la Cour européenne des droits de l’homme a jugé que l’exigence de démolition d’une construction édifiée sans autorisation ne constituait pas une violation du droit de propriété, mais servait un « intérêt général légitime » en préservant le bon fonctionnement de l’indivision (CEDH, 24 juin 2003, A. c/ S., req. n° 35179/97).

La conservation de la construction

À défaut de demande de démolition, les constructions deviennent automatiquement des biens indivis. Dans un arrêt du 9 mars 1994, la Cour de cassation a ainsi affirmé que les édifications élevées par un seul des propriétaires sur l’immeuble commun rejoignent l’indivision si leur démolition n’est pas demandée :

Cette intégration de la construction dans l’indivision repose sur le principe de l’accession (art. 551 C. civ.), qui confère à la communauté indivise la propriété des édifications. Toutefois, l’indivisaire constructeur peut, sous certaines conditions, demander une indemnisation au titre des impenses utiles ou nécessaires, en application de l’article 815-13 du Code civil. Cette indemnité est calculée en considération de l’enrichissement procuré à l’indivision ou de la valeur des dépenses engagées, selon la plus forte des deux évaluations — de sorte que l’irrégularité de la construction ne se résout jamais en une spoliation du constructeur.