Gestion de l’indivision: les actes soumis à la règle de l’unanimité

La gestion des biens indivis constitue un exercice délicat, particulièrement lorsqu’elle implique des décisions concernant les actes d’administration et de disposition. Ces actes, essentiels à la préservation, à l’exploitation et parfois à la transmission du patrimoine indivis, occupent une place centrale dans les relations entre indivisaires.

Avant d’aborder le détail du régime, il importe de circonscrire la notion même d’indivision, dont procèdent toutes les règles de gestion examinées ci-après.

Historiquement, le principe de l’unanimité prévalait pour toute décision engageant les biens indivis. Cette règle, qui reflète l’idée d’une égalité de droits entre indivisaires, visait à protéger chacun d’eux contre des décisions prises unilatéralement par les autres.

Toutefois, cette exigence d’unanimité s’est rapidement heurtée à des difficultés pratiques, entravant parfois gravement la gestion de l’indivision et pouvant conduire à des situations de blocage.

Conscient de ces limites, le législateur a introduit des ajustements, notamment par les réformes des 23 juin 2006 et 12 mai 2009. Ces évolutions ont permis d’assouplir le régime applicable en instaurant, dans certains cas, une prise de décision à la majorité qualifiée.

Le régime actuel repose donc sur une dualité de principes :

• D’une part, la règle de l’unanimité, prévue par l’alinéa 3 de l’article 815-3 du Code civil, demeure applicable aux actes les plus graves, tels que les ventes, donations ou hypothèques, ou encore à certains actes d’administration excédant l’exploitation normale des biens indivis.
• D’autre part, la règle de la majorité, énoncée à l’alinéa 1er du même article, permet aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis de prendre des décisions concernant les actes relevant de l’exploitation normale des biens indivis.

Cette articulation vise à concilier deux objectifs fondamentaux :

• Faciliter la gestion des biens indivis en évitant les blocages liés à la règle d’unanimité.
• Garantir une protection efficace des indivisaires, notamment pour les décisions susceptibles d’affecter significativement leurs droits sur le patrimoine indivis.

En réalité, ces deux pôles ne sauraient être compris isolément : ils s’inscrivent dans une gradation continue des pouvoirs de gestion, que le législateur a échelonnée selon la gravité de l’acte considéré. À mesure que l’acte affecte plus profondément le bien indivis, l’exigence d’un concours des volontés se renforce :

• Les actes conservatoires — destinés à soustraire le bien indivis à un péril ou à en préserver la substance — peuvent être accomplis par un seul indivisaire, agissant isolément, et ce même en l’absence d’urgence (art. 815-2 C. civ.). Tel est le cas du paiement d’une prime d’assurance, de la réparation d’une toiture menaçant ruine ou de l’interruption d’une prescription. La Cour de cassation a rappelé cette gradation en jugeant que tout indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, alors que les actes d’administration requièrent, eux, la majorité des deux tiers des droits indivis (Cass. 1^re civ., 14 janv. 2026, n°23-21.120).
• Les actes d’administration — relevant de l’exploitation normale du bien — sont décidés à la majorité des deux tiers des droits indivis (art. 815-3, al. 1er).
• Les actes de disposition — et, plus largement, ceux qui excèdent l’exploitation normale — demeurent soumis à l’unanimité (art. 815-3, al. 3).

C’est dans ce dernier degré, le plus exigeant, que se situe la règle de l’unanimité, objet du présent développement.

Toutefois, la distinction entre actes soumis à l’unanimité et actes relevant de la majorité, ainsi que les critères permettant de les classifier, soulèvent encore des questions complexes, alimentées par la jurisprudence et les débats doctrinaux.

Afin d’éclairer ces enjeux, il convient, dans un premier temps, d’examiner les actes soumis à la règle de l’unanimité. Dans un second temps, seront analysés les actes soumis à la règle de la majorité.

Nous nous focaliserons ici sur les actes soumis à la règle de l’unanimité.

I) Principe de la règle de l’unanimité

En matière d’indivision, la règle de l’unanimité occupe une place centrale. Cette règle, énoncée par l’article 815-3, alinéa 3 du Code civil, impose que certaines décisions soient prises avec le consentement de tous les indivisaires. Si cette règle vise à protéger les droits de chacun, elle n’est pas sans poser des difficultés pratiques, notamment en cas de mésentente ou d’éloignement des indivisaires. La présente analyse se propose d’exposer les contours de ce principe, ses applications, ses tempéraments ainsi que ses sanctions, tout en mettant en lumière son évolution à travers la doctrine et la jurisprudence.

Le fondement de cette exigence procède de la nature même du droit de l’indivisaire : titulaire d’un droit qui s’étend à la totalité du bien — quoique limité, dans son émolument, à sa quote-part —, chaque coïndivisaire est en droit de s’opposer à ce que les autres modifient, sans son aveu, la substance ou la destination de l’assiette commune. L’unanimité n’est, à cet égard, que la traduction procédurale de l’égale qualité de propriétaire reconnue à chacun. C’est pourquoi l’adage nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet commande sa solution : nul ne saurait disposer, seul, de droits dépassant ceux qu’il détient en propre.

A) Le champ d’application du principe

En application de l’article 815-3, al. 3, la règle de l’unanimité ne s’applique qu’à deux types d’actes bien précis :

• 1) Les actes qui ne ressortissent pas à l’exploitation normale des biens indivis
• Les actes de disposition autres que la vente de meubles indivis destinée à régler les dettes ou charges de l’indivision

a) i S’agissant des actes qui ne ressortissent pas à l’exploitation normale des biens indivis

L’expression « exploitation normale des biens indivis » n’est pas définie par le Code civil. Son interprétation relève donc de l’appréciation des circonstances propres à chaque situation.

Elle a pour vocation de distinguer les actes qui s’inscrivent dans le cadre d’une gestion courante et ordinaire des biens indivis, des actes qui, en raison de leur importance ou de leurs conséquences, nécessitent l’aval de tous les indivisaires.

Ainsi, des actes comme la gestion des récoltes dans le cadre d’une exploitation agricole indivise ou l’entretien régulier d’un immeuble indivis peuvent relever de l’exploitation normale.

En revanche, des actes affectant profondément la structure ou la destination des biens indivis, tels que la vente d’un bien immobilier indivis, ne sauraient être considérés comme « normaux » au sens de cette disposition.

Plusieurs éléments peuvent être pris en compte pour déterminer si un acte ressortit ou non à l’exploitation normale des biens indivis :

• L’importance des sommes engagées : les actes impliquant des dépenses conséquentes ou susceptibles d’affecter significativement la valeur du patrimoine indivis nécessitent généralement l’unanimité.
• L’utilité objective de l’acte : un acte est qualifié de normal lorsqu’il est manifestement dans l’intérêt de la gestion ordinaire du bien indivis.
• La nature de l’acte (administration ou disposition) : si certains actes de disposition peuvent s’intégrer dans une exploitation normale (par exemple, la vente de récoltes agricoles), la plupart d’entre eux, comme une donation ou une vente d’immeuble, échappent à cette qualification en raison de leur incidence sur le patrimoine indivis.

En tout état de cause, la notion d’« exploitation normale » doit faire l’objet d’une interprétation stricte afin de garantir que les indivisaires minoritaires ne soient pas lésés par des décisions prises à la majorité.

En effet, le droit de propriété de chaque indivisaire sur une quote-part indivise impose que seules les décisions relevant d’une gestion courante puissent être prises sans leur consentement.

Face à l’imprécision de cette notion, les juges jouent un rôle déterminant pour apprécier, au cas par cas, si un acte relève ou non de l’exploitation normale.

À ce titre, la jurisprudence tend à restreindre les situations où des actes peuvent être considérés comme normaux, afin de ne pas dénaturer la règle d’unanimité prévue à l’article 815-3, alinéa 3 du Code civil. Elle veille notamment à ce qu’un indivisaire ne puisse, sous couvert de gestion ordinaire, conférer seul à un tiers un droit de jouissance privatif sur le bien indivis : ainsi a-t-il été jugé qu’un indivisaire ne pouvait, à défaut de mandat spécial et tant que l’indivision n’a pas été partagée, consentir seul un bail rural sur des parcelles indivises (Cass. 3^e civ., 5 mai 1999, n°97-17.570).

b) ii S’agissant des actes de disposition autres que la vente de meubles indivis destinée à régler les dettes ou charges de l’indivision

2) Principe

Les actes de disposition se définissent comme ceux qui, par leur nature et leur portée, engagent le patrimoine d’une personne ou d’un groupement, que ce soit pour le présent ou l’avenir.

Ces actes se caractérisent par :

• Une modification importante du contenu du patrimoine : ils peuvent affecter de manière substantielle la consistance ou la structure des biens.
• Une dépréciation significative de la valeur en capital : ils peuvent entraîner une diminution durable de la valeur patrimoniale des biens.
• Une altération durable des prérogatives du titulaire : ils modifient ou réduisent les droits et pouvoirs exercés sur le bien concerné.

Cette définition, tirée du décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008 relatif aux actes de gestion du patrimoine des personnes protégées, peut parfaitement être transposée aux actes accomplis dans le cadre d’une indivision.

Par leur nature même, ces actes, qui engagent durablement les droits des indivisaires, se distinguent des actes d’administration, lesquels s’inscrivent dans la gestion courante du patrimoine indivis.

A cet égard, la frontière entre actes d’administration et actes de disposition repose sur des critères précis, élaborés par la jurisprudence et la doctrine.

• La gravité des conséquences patrimoniales
  • Un acte qui modifie significativement le patrimoine indivis, comme une aliénation ou une constitution de droits réels, est qualifié d’acte de disposition.

• L’atteinte durable aux prérogatives des indivisaires
  • Tout acte qui altère les droits des indivisaires sur le bien, qu’il s’agisse de la propriété ou de l’usage, entre dans la catégorie des actes de disposition.

• La nature de l’opération
  • Les actes qui sortent de la gestion courante des biens indivis ou qui affectent la propriété elle-même, même indirectement, sont soumis à l’unanimité.
  • Par exemple, l’acceptation de la notification mettant en œuvre une condition résolutoire dans une vente immobilière constitue un acte de disposition (Cass. 3e civ., 23 mai 1995, n°93-10.617)

Cette ligne de partage n’a rien d’académique : elle commande directement la règle de majorité applicable. Un acte rangé parmi les actes d’administration pourra être décidé par les deux tiers des droits indivis, tandis que le même acte, requalifié en acte de disposition, exigera l’unanimité — de sorte que la qualification conditionne, à elle seule, le pouvoir de la majorité et, partant, l’existence même d’un éventuel blocage.

3) Exception

En principe, tous les actes de disposition, compte tenu de leur gravité et de leur impact durable sur le patrimoine indivis, sont soumis à la règle de l’unanimité.

Cependant, une exception est prévue par l’article 815-3, alinéa 1er, 3° du Code civil : la vente de meubles indivis destinée à régler les dettes ou charges de l’indivision peut être décidée à la majorité des deux tiers des droits indivis.

Cette dérogation à la règle de l’unanimité trouve sa justification dans la nécessité de garantir la bonne gestion de l’indivision, en évitant que celle-ci ne se trouve paralysée par l’opposition d’un ou plusieurs indivisaires.

Les dettes ou charges de l’indivision – telles que les frais de conservation, les taxes foncières ou les emprunts souscrits pour financer des travaux – constituent des obligations financières incontournables. Leur non-paiement risquerait non seulement de compromettre la conservation des biens indivis, mais aussi d’exposer l’ensemble des indivisaires à des risques juridiques et financiers, comme des poursuites ou des saisies.

Ainsi, permettre la vente de meubles indivis pour s’acquitter de ces obligations répond à un impératif pratique : assurer la continuité de la gestion de l’indivision sans que l’unanimité, parfois difficile à obtenir, ne bloque les décisions urgentes et nécessaires.

Toutefois, cette exception est strictement encadrée pour préserver l’équilibre des droits des indivisaires et éviter les abus. En particulier, la vente ne peut être décidée à la majorité que si les conditions suivantes sont réunies :

• Destination des fonds : les fonds issus de la vente doivent être exclusivement affectés au règlement des dettes ou charges de l’indivision. Cette affectation garantit que l’opération est réalisée dans l’intérêt commun des indivisaires.
• Absence de liquidités suffisantes : la vente ne peut être envisagée que s’il n’existe pas, parmi les biens indivis, des liquidités suffisantes pour couvrir les dettes ou charges. Il convient dès lors d’explorer d’abord des solutions moins intrusives avant de procéder à une aliénation.
• Caractère immédiat des dettes : les dettes doivent être immédiatement exigibles, justifiant ainsi une intervention rapide pour éviter des conséquences préjudiciables à l’ensemble de l’indivision.

On observera, du reste, que la portée de cette exception est doublement restreinte. D’une part, elle ne joue qu’à l’égard des meubles indivis : la vente d’un immeuble indivis demeure, en toute hypothèse, soumise à l’unanimité — ou, à défaut, à l’autorisation judiciaire prévue par l’article 815-5-1 du Code civil. D’autre part, elle suppose une véritable affectation des fonds au passif de l’indivision, et non à la satisfaction de l’intérêt propre de tel ou tel indivisaire ; à défaut, l’acte retrouve sa nature d’acte de disposition ordinaire et redevient justiciable de la règle d’unanimité.

B) La mise en œuvre du principe

La règle de l’unanimité dans l’indivision protège les coïndivisaires contre les décisions unilatérales pouvant affecter leurs droits indivis.

A l’analyse, cette règle s’applique à une grande variété d’actes au nombre desquels figurent notamment, les actes de disposition, certains actes de gestion locative, les actes constitutifs de sûreté, les actes d’affectation d’un bien indivis à une activité professionnelle ou encore les actions en justice.

1) Les actes de disposition

Les actes de disposition, en raison de leur gravité, nécessitent unanimité, qu’ils soient à titre onéreux ou gratuit.

a) Les actes de disposition à titre onéreux

En vertu de l’article 815-3 du Code civil, l’accomplissement d’actes de disposition à titre onéreux concernant un bien indivis exige le consentement unanime de tous les indivisaires.

Ces actes, par leur nature, impliquent une modification durable ou définitive des droits sur le bien indivis, ce qui justifie l’application stricte de la règle.

Parmi les actes concernés, on peut notamment citer :

• La vente d’un bien indivis
  • Acte de disposition par excellence, la vente entraîne la transmission de la propriété du bien ou d’une partie de celui-ci.
  • En l’absence d’accord de tous les indivisaires, la vente ne peut produire d’effets à leur égard.

• L’échange
  • L’échange d’un bien indivis, consistant à céder le bien ou une partie de celui-ci en contrepartie d’un autre bien, modifie également les droits des indivisaires.
  • Cet acte nécessite donc l’unanimité.
  • La jurisprudence en offre une illustration éclairante : ayant cédé, à titre d’échange et au profit d’un tiers, une parcelle indivise appartenant à son épouse et à sa belle-mère, un mari a été jugé avoir agi non comme propriétaire, mais comme simple gérant d’affaires de leurs intérêts, faute de pouvoir disposer seul de ce bien indivis (Cass. 1^re civ., 15 mai 1974, n°72-11.417) — preuve que l’indivisaire qui dispose sans le concours des autres n’engage pas valablement le bien commun.

• La constitution de servitudes
  • La constitution d’une servitude, qu’elle soit active ou passive, affecte durablement l’usage et la valeur du bien indivis.
  • Par conséquent, elle ne peut être réalisée qu’avec l’accord unanime des indivisaires.

• La dissolution d’une société propriétaire d’un bien indivis
  • Si l’indivision porte sur des parts sociales ou des droits dans une société, une demande de dissolution de cette société, qui équivaut à une disposition des actifs indivis, exige également l’unanimité.

b) Les actes de disposition à titre gratuit

Les actes de disposition à titre gratuit concernant un bien indivis, tels que la donation ou le legs, sont également soumis à la règle de l’unanimité prévue par l’article 815-3 du Code civil.

Ces actes, qui traduisent une intention de transférer sans contrepartie tout ou partie d’un bien indivis, affectent les droits des coïndivisaires et nécessitent par conséquent leur accord unanime.

• La donation portant sur un bien indivis
  • La donation d’un bien indivis, acte de disposition à titre gratuit, est soumise à la règle de l’unanimité prévue par l’article 815-3 du Code civil.
  • Cette exigence vise à protéger les droits des coïndivisaires en empêchant un indivisaire de disposer unilatéralement d’un bien commun.
  • En l’absence d’accord unanime, la donation n’est pas nulle, mais son efficacité est limitée : elle ne produit d’effet qu’à hauteur de la quote-part appartenant au donateur.
  • Ainsi, un indivisaire peut valablement donner ses droits indivis, et le donataire devient alors titulaire d’une quote-part dans l’indivision.
  • Cependant, la donation ne peut affecter les droits des autres coïndivisaires sans leur consentement.
  • Cette règle, confirmée par la jurisprudence (Cass. 1^ère civ., 4 juill. 1984, n°83-10.020), garantit l’équilibre et la stabilité de l’indivision.
  • En effet, un acte unilatéral pourrait compromettre l’intégrité du bien indivis ou introduire un tiers non souhaité au sein de l’indivision, créant des tensions ou des déséquilibres.
  • En pratique, le sort du bien donné dépendra du partage : si le bien est attribué au donateur lors des opérations de partage, la donation produira ses pleins effets en faveur du donataire.
  • À défaut, la donation sera inopposable pour la partie excédant les droits du donateur.

Cette subordination au partage n’est pas une singularité : elle procède directement de l’effet déclaratif du partage, en vertu duquel chaque indivisaire est réputé avoir été propriétaire, depuis l’origine, des seuls biens portés à son lot. Tant que le partage n’est pas intervenu, nul ne sait avec certitude quel bien tombera dans le lot du disposant ; aussi l’efficacité de tout acte portant sur un bien indivis déterminé demeure-t-elle en suspens. La Cour de cassation a, dans cette logique, jugé que la cession par des indivisaires de leurs droits sur des biens indivis à d’autres indivisaires voit son efficacité subordonnée au résultat du partage à intervenir (Cass. 1^re civ., 4 nov. 2020, n°19-13.267). La même règle vaut, naturellement, pour les libéralités.

• Le legs d’un bien indivis
  • Le legs, autre acte de disposition à titre gratuit, obéit également à des règles spécifiques lorsqu’il concerne un bien indivis.
  • Un indivisaire peut léguer ses droits indivis à un tiers, mais la validité et l’efficacité de ce legs dépendent en grande partie du partage.
  • Si, lors du partage, le bien légué est attribué au testateur ou à sa succession, le legs pourra s’exécuter en nature.
  • Dans un arrêt du 2 juin 1987, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « le legs par un indivisaire d’un bien indivis peut s’exécuter en nature si par l’événement du partage le bien légué tombe au lot de cet indivisaire ou de sa succession » (Cass. 1re civ., 2 juin 1987, n°85-16.269).
  • En revanche, si le bien indivis est attribué à un autre coïndivisaire, le legs est considéré comme portant sur la chose d’autrui, et le légataire ne pourra pas en bénéficier directement.
  • Ce principe découle de l’idée selon laquelle le testateur ne peut léguer que ce qu’il possède effectivement.
  • A l’analyse, trois situations sont susceptibles de se rencontrer :
    • Le legs portant sur un bien indivis isolé
      • Cette hypothèse concerne les cas où le testateur est propriétaire d’une fraction indivise d’un bien spécifique.
      • Le legs est pleinement valable pour la quote-part détenue par le testateur.
      • Si, lors du partage, le bien est attribué au légataire, celui-ci devra généralement indemniser les coïndivisaires pour la partie excédant les droits du testateur.
    • Le legs comportant un bien indivis au sein d’une universalité
      • Dans ce cas, le bien légué fait partie d’une masse indivise intégrée dans une universalité (par exemple, un patrimoine successoral global).
      • L’incertitude réside dans la possibilité pour le légataire d’obtenir le bien légué en nature.
      • Si le bien n’est pas attribué à la succession du testateur, la jurisprudence admet que le légataire puisse demander une compensation en valeur (Cass. 1^ère civ., 28 mars 2006, n°04-10.596).
    • Le legs portant sur la fraction revenant au testateur dans un bien indivis isolé ou dans un ensemble présentant un caractère d’universalité
      • Dans cette hypothèse, le testateur lègue uniquement la quote-part lui revenant dans l’indivision, que ce soit sur un bien spécifique ou dans un ensemble patrimonial ayant un caractère d’universalité.
      • Ce type de legs est valable par nature et s’exécute en fonction des résultats du partage.
      • Si le bien ou l’ensemble légué est attribué à la succession du testateur, le légataire reçoit alors sa quote-part en nature ou en équivalent, selon les clauses testamentaires.
      • À défaut, le légataire peut demander à obtenir une compensation financière ou matérielle équivalente, sous réserve de l’existence d’une volonté explicite du testateur.
  • Dans le cadre d’une indivision post-communautaire, la situation se complexifie encore.
  • Si un époux dispose de droits indivis issus de la communauté dissoute, le legs portant sur un bien indivis ne peut produire d’effets qu’à hauteur de ces droits.
  • Toute disposition excédant cette quote-part risque d’être requalifiée en legs de la chose d’autrui, sauf à prévoir des clauses spécifiques dans le testament.
  • Lorsque le bien légué est attribué à la succession du testateur, le legs s’exécute en nature.
  • Si tel n’est pas le cas, le légataire peut demander une compensation, que ce soit par la valeur du bien ou par une attribution équivalente dans la masse successorale.
  • La jurisprudence reconnaît également que le testateur peut imposer à ses héritiers la charge de fournir au légataire la propriété du bien légué ou une compensation équivalente, sous réserve que cette intention soit clairement exprimée dans le testament (Cass. 1^ère civ., 8 oct. 2014, n°13-19.399).
  • Le régime juridique du legs dans l’indivision vise à protéger les coïndivisaires contre toute atteinte à leurs droits.
  • En permettant au légataire de remplacer le testateur dans l’indivision, tout en limitant les effets du legs à la quote-part du testateur, ce régime garantit l’équilibre de l’indivision. Il évite notamment l’introduction d’un tiers non souhaité sans l’accord des coïndivisaires.
  • Lorsque les actes de disposition à titre gratuit sont réalisés sans l’accord des coïndivisaires, ils sont inopposables pour la partie excédant les droits de l’indivisaire disposant.
  • Cette inopposabilité limite les effets de l’acte, protégeant ainsi les droits des autres indivisaires.
  • En d’autres termes, le donataire ou le légataire ne peut se prévaloir d’un droit sur la totalité du bien indivis, mais uniquement sur la quote-part appartenant au disposant.

Il importe, pour conclure sur ce point, de bien mesurer la portée exacte de la sanction. Contrairement à ce que la gravité de l’atteinte aux droits des coïndivisaires pourrait laisser supposer, l’acte de disposition accompli sans l’unanimité n’est frappé ni de nullité absolue, ni d’inexistence : il demeure valable entre le disposant et son cocontractant, et seul son rayonnement à l’égard des autres indivisaires se trouve neutralisé. La technique retenue est celle de l’inopposabilité, mécanisme plus souple que la nullité, en ce qu’il préserve l’efficacité de l’acte dans la mesure des droits réellement détenus par le disposant, tout en interdisant qu’il ne déborde sur ceux d’autrui. C’est, en définitive, l’événement du partage qui révélera la mesure dans laquelle l’acte produira, ou non, ses pleins effets.

2) La constitution de sûretés

La constitution de sûretés sur un bien indivis (nantissement, gage, hypothèque) est soumise à des règles strictes en raison des implications qu’elle peut avoir sur les droits de tous les coïndivisaires. La règle de l’unanimité, prévue par l’article 815-3 du Code civil, joue ici un rôle central pour garantir la protection des intérêts des indivisaires non constituants.

Avant d’examiner le régime propre à chaque sûreté, il importe de poser la grille d’analyse commune qui gouverne l’ensemble de la matière. La constitution d’une sûreté réelle ne se borne pas à grever le bien d’une charge : elle affecte celui-ci à la garantie d’une dette et l’expose, en cas de défaillance du débiteur, à une réalisation forcée susceptible d’en emporter l’aliénation. Pour cette raison, l’opération s’analyse, en principe, en un acte de disposition — lequel échappe, par hypothèse, à la majorité qualifiée des deux tiers de l’article 815-3, alinéa 1er, pour requérir le consentement unanime des indivisaires.

De cette qualification découle un mécanisme unitaire, qui se retrouvera à l’identique pour le nantissement, le gage, l’hypothèque et la fiducie. Lorsque la sûreté est consentie par tous les indivisaires, elle est ferme et définitive : elle conserve son plein effet quel que soit le résultat du partage. Lorsqu’elle est, au contraire, constituée par un seul indivisaire agissant sans le concours des autres, sa validité demeure suspendue à l’issue des opérations de partage. Cette solution est le prolongement nécessaire de l’adage nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet : nul ne peut affecter en garantie plus de droits qu’il n’en détient, et l’indivisaire isolé ne dispose, avant le partage, que d’une quote-part abstraite sur l’universalité, et non d’un droit privatif sur le bien considéré.

a) Nantissement

Le nantissement, en tant que sûreté réelle portant sur un bien incorporel (tel qu’un fonds de commerce, des droits d’exploitation, ou des créances), peut être constitué sur un bien indivis.

Toutefois, pour être valable et pleinement opposable, tous les coïndivisaires doivent y consentir.

En effet, le nantissement est un acte de disposition. Or, en indivision, tout acte de disposition nécessite l’accord unanime des indivisaires afin de protéger leurs droits indivis et éviter tout déséquilibre patrimonial. Affecter un fonds de commerce indivis en garantie revient, en cas de défaillance du débiteur, à exposer l’ensemble des coïndivisaires à la perte d’un actif souvent essentiel — d’où l’exigence d’un consentement unanime, qui seul peut légitimer une atteinte d’une telle ampleur aux droits de chacun.

Lorsque tous les coïndivisaires consentent à la constitution d’un nantissement, celui-ci produit ses effets indépendamment des résultats du partage.

Ainsi, le créancier titulaire de la sûreté pourra exercer ses droits, y compris par voie d’exécution forcée, sans attendre le partage.

Lorsque le nantissement est constitué par un seul indivisaire, sans l’accord des autres, sa validité est limitée et conditionnée au résultat du partage.

En effet, en l’absence de consentement unanime, le nantissement n’oblige que le constituant et est inopposable aux autres coïndivisaires.

Dans un arrêt du 26 avril 2000, la Cour de cassation a jugé en ce sens qu’un nantissement sur un fonds de commerce indivis, constitué par un seul indivisaire sans l’accord des autres, était dépourvu d’efficacité (Cass. 1^ère civ., 26 avril 2000, n°97-10.616).

Cette solution protège les indivisaires non parties à l’acte de constitution du nantissement.

Si, néanmoins, le bien indivis grevé par le nantissement est attribué au constituant lors du partage, la sûreté est rétroactivement consolidée.

En revanche, si le bien est attribué à un autre indivisaire, la sûreté devient caduque, car le constituant n’a jamais eu la pleine propriété de l’objet grevé. La règle n’est ici que l’application de l’effet déclaratif du partage (art. 883 C. civ.), en vertu duquel l’attributaire est réputé tenir ses droits directement du défunt — ou de l’origine de l’indivision — et non de ses coïndivisaires : resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, le droit du créancier s’éteint avec le titre rétroactivement effacé de son auteur.

b) Gage

Pour constituer un gage valable sur un bien indivis, l’accord unanime des coïndivisaires est requis.

A l’instar du nantissement, le gage est un acte de disposition, car il vient grever une charge sur le bien indivis et expose potentiellement celui-ci à une exécution forcée en cas de défaillance du débiteur.

Lorsque tous les indivisaires consentent à la constitution du gage, celui-ci est pleinement opposable aux tiers et aux coïndivisaires.

Le créancier gagiste pourra alors saisir le bien grevé en cas de non-paiement de la créance garantie, sans attendre le partage.

Lorsque, en revanche, le gage est constitué par un seul indivisaire, sans l’accord des autres, sa portée est limitée et il devient inopposable aux coïndivisaires non consentants.

Dans cette hypothèse, le gage ne joue que pour la part indivise du constituant.

En d’autres termes, le créancier gagiste ne pourra exiger l’exécution forcée de la sûreté que sur la fraction indivise détenue par l’indivisaire constituant.

Enfin, il peut être observé que l’efficacité complète du gage dépend directement de l’attribution du bien grevé lors du partage.

Si le bien grevé est attribué à l’indivisaire ayant consenti le gage lors des opérations de partage, la sûreté est consolidée rétroactivement.

Dans ce cas, le créancier pourra exercer ses droits sur le bien grevé, conformément au principe de l’effet déclaratif du partage.

Si toutefois le bien est attribué à un autre indivisaire, le gage devient inopposable.

Le créancier ne pourra alors se prévaloir de la sûreté, le constituant n’ayant jamais été le propriétaire exclusif du bien.

c) Hypothèque

L’hypothèque constitue le terrain d’élection de la règle, en ce que l’article 2412 du Code civil en énonce expressément le régime au regard de l’indivision. Lorsqu’une hypothèque est constituée sur un bien indivis, trois situations peuvent se présenter :

• Hypothèque consentie par tous les coïndivisaires pour une dette commune
  • Constitution et validité
    • En application de l’article 2412 du Code civil, une hypothèque peut être constituée sur un bien indivis par tous les indivisaires aux fins de garantir une dette commune.
    • Pour ce faire, chaque indivisaire doit consentir à l’hypothèque mais également reconnaître la dette commune à garantir.
    • A cet effet, les indivisaires doivent disposer de leur pleine capacité juridique et du pouvoir de consentir, notamment lorsqu’ils agissent dans le cadre d’une représentation.
  • Effets avant et après le partage
    • L’article 2412 du Code civil prévoit que « l’hypothèque d’un immeuble indivis conserve son effet quel que soit le résultat du partage si elle a été consentie par tous les indivisaires. »
    • Il en résulte que le créancier peut faire valoir son droit sur le bien grevé, y compris avant le partage (Cass. com., 28 juin 2005, n°02-20.452).
    • En cas de défaillance du débiteur, le créancier peut saisir le bien sans attendre la fin de l’indivision.
    • Contrairement à l’ancien privilège du copartageant, remplacé par l’hypothèque légale spéciale (art. 2402, 4° C. civ.), l’hypothèque ne rétroagit pas à la date de création de l’indivision. Elle prend rang à compter de son inscription.

• Hypothèque consentie par tous les coïndivisaires pour la dette d’un indivisaire
  • Principe
    • Il est permis aux coïndivisaires de consentir à une hypothèque grevant l’ensemble d’un bien indivis afin de garantir la dette personnelle de l’un d’entre eux.
    • Une telle hypothèque se rencontrera, le plus souvent, dans le cadre d’acquisitions immobilières indivises.
    • Par exemple, lorsqu’un indivisaire contracte un emprunt pour financer une acquisition, les autres coïndivisaires peuvent autoriser la constitution d’une hypothèque sur l’ensemble du bien indivis aux fins de garantir la dette souscrite.
    • A l’analyse, les coïndivisaires non débiteurs, en autorisant l’acte, jouent le rôle de cautions réelles, engageant leurs droits indivis sans s’obliger personnellement au remboursement de la dette garantie.
    • Cette qualification de sûreté réelle pour autrui emporte une conséquence essentielle : le coïndivisaire qui affecte sa quote-part en garantie de la dette d’un tiers n’est pas un débiteur, mais le garant d’un bien — son engagement est circonscrit à la valeur du droit indivis grevé et ne saurait être étendu à son patrimoine personnel. La rigueur du consentement exigé épouse ainsi celle qui gouverne, plus largement, l’engagement d’un époux sur ses biens propres, lequel suppose un consentement exprès et n’engage pas, à défaut, les biens propres du conjoint (Cass. 1^re civ., 19 nov. 2002, n°00-16.683, à propos de l’art. 1415 C. civ.).
    • Reste que ces derniers doivent expressément consentir à l’hypothèque.
    • Par leur accord, ils autorisent l’affectation du bien indivis en garantie, mais ils ne s’engagent pas personnellement au paiement de la dette.
    • Leur obligation est limitée à leur part dans l’indivision.
    • Aussi, l’hypothèque engage les droits des coïndivisaires proportionnellement à leur quote-part dans le bien indivis.
    • En cas de défaillance du débiteur, l’immeuble peut être saisi et vendu, affectant alors les droits de tous les indivisaires.
  • Effets
    • L’hypothèque consentie par tous les coïndivisaires pour garantir la dette personnelle de l’un d’entre eux produit des effets similaires à ceux d’une hypothèque constituée pour une dette commune.
    • Conformément à l’article 2412 du Code civil, cette hypothèque conserve son plein effet, quel que soit le résultat du partage.
    • Le créancier hypothécaire peut exercer son droit de préférence et saisir le bien grevé avant que l’indivision ne soit liquidée (Cass. com., 28 juin 2005, n°02-20.452).
    • Les coïndivisaires non débiteurs ne sont toutefois pas tenus personnellement de rembourser la dette.
    • Leur part dans le bien indivis constitue la seule garantie accordée au créancier.
    • A cet égard, si la vente forcée du bien grevé est réalisée, le produit de la vente est réparti entre le créancier hypothécaire et les coïndivisaires en fonction de leurs droits respectifs.

• Hypothèque consentie par un indivisaire agissant seul
  • Constitution par un seul indivisaire
    • Un indivisaire peut, sous certaines conditions, constituer une hypothèque portant sur sa seule quote-part dans un bien indivis.
    • Cette hypothèque, bien que permise, est juridiquement limitée et subordonnée à l’issue du partage, conformément à l’article 2412 du Code civil.
    • L’hypothèque constituée par un indivisaire agissant seul ne peut grever que ses droits indivis dans le bien.
    • Elle est inopposable aux autres indivisaires et n’a aucun effet sur la totalité du bien indivis.
    • Aussi, l’efficacité finale de cette hypothèque est conditionnée au résultat des opérations de partage.
    • Tant que le partage n’a pas attribué le bien au constituant, les effets de l’hypothèque demeurent aléatoires et suspendus.
    • Cette hypothèque, bien que valable entre le créancier et le constituant, est donc tributaire du devenir du bien dans l’indivision. Le créancier prend, ce faisant, un risque délibéré : il acquiert une sûreté sous condition, dont la consolidation dépend d’un événement futur et incertain — l’attribution du bien à son débiteur lors du partage.
  • Effets du partage sur l’hypothèque
    • Le sort de l’hypothèque constituée par un seul indivisaire est déterminé par l’effet déclaratif du partage, qui rétroagit à la date d’ouverture de l’indivision.
    • Si le bien hypothéqué est attribué à l’indivisaire constituant au terme du partage, l’hypothèque est consolidée rétroactivement.
    • Cette rétroactivité confère au créancier un droit de préférence sur le bien, le plaçant en position de force pour recouvrer sa créance.
    • Dans un arrêt du 1^er octobre 2020, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « l’hypothèque d’un immeuble indivis conserve son effet quel que soit le résultat du partage si elle a été consentie par tous les indivisaires. Dans le cas contraire, elle ne conserve son effet que dans la mesure où l’indivisaire qui l’a consentie est, lors du partage, alloti du ou de ces immeubles indivis ou, lorsque l’immeuble est licité à un tiers, si cet indivisaire est alloti du prix de la licitation. » (Cass. 3^e civ. 1^er oct. 2020, n°19-20.007).
    • Cet arrêt révèle une subtilité décisive : la consolidation de la sûreté ne suppose pas nécessairement que le bien lui-même tombe dans le lot du constituant. Lorsque l’immeuble est licité — c’est-à-dire vendu aux enchères au profit d’un tiers — la sûreté se reporte sur la part du prix de licitation revenant à l’indivisaire qui l’avait consentie. Le mécanisme de la subrogation réelle vient ainsi prolonger l’effet de l’hypothèque, le prix venant prendre la place du bien dans le patrimoine du constituant.
    • Il se déduit de cette décision que, si, à l’inverse, le bien est attribué à un autre indivisaire, l’hypothèque devient caduque.
    • Le créancier ne dispose alors d’aucun moyen juridique pour exiger le paiement sur ce bien.
    • Cette situation s’explique par l’effet déclaratif du partage en ce sens que l’indivisaire est réputé n’avoir jamais été propriétaire du bien attribué à autrui.

d) La fiducie

La fiducie, mécanisme juridique introduit en droit français par la loi n°2007-211 du 19 février 2007, est un acte de disposition qui consiste à transférer temporairement un bien à un fiduciaire, à charge pour ce dernier de le gérer dans un but déterminé.

La fiducie présente, au regard de l’indivision, une intensité particulière : à la différence de l’hypothèque, du gage ou du nantissement, qui se bornent à affecter le bien en garantie sans en transférer la propriété, elle opère un véritable transfert du bien dans un patrimoine fiduciaire distinct. L’atteinte portée aux droits des coïndivisaires est donc plus radicale encore, ce qui justifie un encadrement d’autant plus rigoureux.

Lorsqu’elle concerne un bien indivis, la constitution d’une fiducie est strictement encadrée.

Tout d’abord, l’accord de tous les coïndivisaires est indispensable pour transférer le bien indivis dans le patrimoine fiduciaire.

À défaut de cet accord, l’acte de fiducie sera inopposable aux indivisaires non consentants.

Ensuite, la fiducie, en tant qu’acte de disposition, suit le même régime que les autres actes de cette nature.

Ainsi, si un seul indivisaire tente de constituer une fiducie sur l’intégralité d’un bien indivis, cette dernière ne produira d’effet que pour sa quote-part.

S’agissant des effets de la fiducie sur un bien indivis, ils dépendent du sort du bien lors du partage.

Si le bien mis en fiducie est attribué au constituant lors du partage, la fiducie est rétroactivement consolidée et produit tous ses effets.

Dans l’hypothèse, en revanche, où le bien indivis est attribué à un autre indivisaire, la fiducie devient inefficace, car le constituant n’a jamais été pleinement propriétaire du bien transféré.

Le fiduciaire devra alors restituer le bien à l’indivisaire auquel il est attribué. On retrouve ici, une dernière fois, l’empreinte de l’effet déclaratif du partage et de la règle nemo plus iuris : aucun indivisaire ne pouvant transférer plus de droits qu’il n’en détenait, le sort de la fiducie isolée demeure suspendu au partage, à l’instar de toutes les autres sûretés et affectations consenties par un seul.

3) Gestion Locative

La gestion locative d’un bien indivis soulève des questions complexes, notamment en raison de l’application stricte de la règle de l’unanimité prévue par l’article 815-3 du Code civil.

Cette règle s’applique aussi bien lorsque les indivisaires sont propriétaires du bien donné à bail que lorsqu’ils sont locataires indivis d’un bien.

La matière obéit à une logique de gradation : selon que l’acte considéré relève de la gestion courante du bien ou qu’il en affecte durablement la valeur ou la destination, il sera soumis à la majorité des deux tiers (acte d’administration), au consentement unanime (acte de disposition), ou pourra être accompli isolément (acte conservatoire). C’est à l’aune de cette tripartition qu’il convient d’examiner successivement la conclusion du bail, les actes intervenant en cours d’exécution et la fin des rapports locatifs.

a) α:

i) Conclusion du Bail

La conclusion d’un bail portant sur un bien indivis requiert généralement l’unanimité des indivisaires, sauf pour certains baux soumis à des régimes spécifiques.

• Principe de l’unanimité
  • Les baux portant sur des immeubles à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal sont considérés comme des actes de disposition en raison de l’importance des droits conférés au preneur.
  • La raison de cette qualification réside dans l’ampleur de la protection légale dont bénéficie le preneur de ces baux : droit au renouvellement, propriété commerciale, statut du fermage. En consentant un tel bail, les indivisaires grèvent durablement le bien d’un droit qui en restreint la libre disposition et en affecte la valeur vénale — ce qui excède, par nature, l’exploitation normale de l’indivision.
  • Aussi, conformément à l’article 815-3 du Code civil, la décision de conclure un tel bail nécessite l’accord unanime des coïndivisaires.
  • À défaut, le bail est inopposable aux indivisaires non signataires.
  • La Cour de cassation a jugé en ce sens, dans un arrêt du 27 octobre 1992, que « le bail d’un bien indivis consenti par un seul des indivisaires n’est pas nul ; il est seulement inopposable aux autres indivisaires et son efficacité est subordonnée aux résultats du partage » (Cass. 1re civ., 27 oct. 1992, n°90-21.173).
  • La sanction retenue mérite d’être soulignée pour sa cohérence : le bail irrégulier n’est pas frappé de nullité, mais d’inopposabilité, et son efficacité se trouve, comme pour les sûretés, suspendue au résultat du partage. Si le bien est attribué à l’indivisaire bailleur, le bail se consolide ; s’il échoit à un autre, le preneur ne peut s’en prévaloir contre l’attributaire.

• Exception
  • En application de l’article 815-3 « les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal » peuvent être conclus par un ou des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis, sous réserve d’information préalable des autres indivisaires.
  • Ainsi, un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ou un bail à usage de bureaux relève de la catégorie des actes d’administration et peut être consenti à la majorité qualifiée des deux tiers — l’information préalable des indivisaires minoritaires constituant alors une formalité substantielle, dont l’omission est sanctionnée par l’inopposabilité de l’acte à leur égard.

Il importe enfin de relativiser la portée de l’inopposabilité du bail consenti irrégulièrement : si l’acte ne lie pas, en principe, les coïndivisaires qui n’y ont pas consenti, sa connaissance par ces derniers peut en neutraliser les effets. Ainsi a-t-il été jugé que le bail rural consenti par un seul indivisaire est opposable au coïndivisaire qui s’était vu donner les droits indivis, dès lors que celui-ci en avait connaissance au plus tard au jour de la donation (Cass. 3^e civ., 29 janv. 2026, n°24-20.852, sur le fondement de l’art. 1743, al. 1er, C. civ.). La connaissance de l’acte par l’ayant cause supplée, en pareil cas, le défaut de consentement initial.

ii) Actes intervenant en cours de bail

Pendant la durée du bail, différentes demandes émanant du locataire peuvent intervenir.

Ces demandes sont soumises à des règles de majorité ou d’unanimité selon leur nature et leurs conséquences sur l’indivision.

• Demandes de travaux ou d’aménagements
  • Les demandes de travaux ou d’aménagements par le locataire sont soumises à des règles qui diffèrent selon leur impact sur le bien indivis.
  • En application de l’article 815-3, alinéa 2 du Code civil, les actes de gestion courante, tels que des travaux mineurs ou nécessaires à l’entretien du bien, peuvent être décidés par une majorité des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis.
  • Lorsque, en revanche, les travaux proposés touchent à la structure même du bien (modifications substantielles) ou entraînent un changement de destination, ils ne relèvent pas de l’exploitation normale des biens indivis et nécessitent dès lors le consentement unanime des indivisaires, conformément à l’article 815-3 du Code civil.
  • Le critère distinctif tient donc à l’atteinte portée à la substance ou à la destination du bien : la réfection d’une toiture ou la remise aux normes d’une installation, qui préservent le bien, relèvent de l’administration ; la transformation d’un local d’habitation en local commercial, ou l’édification d’une construction nouvelle, qui en modifient la nature, exigent l’unanimité.

• Demande de sous-location ou de cession du bail
  • Une sous-location ou une cession de bail confère des nouveaux droits au locataire.
  • A ce titre, cette opération constitue un acte sortant de l’exploitation normale du bien indivis.
  • Pour cette raison, il est admis qu’elle nécessite une décision unanime des indivisaires.

• Demande de révision du loyer
  • La révision du loyer est traditionnellement considérée comme un acte d’administration.
  • Aussi, conformément à l’article 815-3, alinéa 2 du Code civil, une telle demande peut être traitée par les indivisaires représentant deux tiers des droits indivis.
  • La solution se justifie aisément : la révision du loyer ne fait qu’adapter le rapport locatif aux conditions économiques sans en bouleverser l’économie, de sorte qu’elle s’inscrit naturellement dans la gestion normale du bien indivis.

iii) Fin du bail

La fin du bail peut donner lieu à deux issues différentes : la poursuite des rapports locatifs ou leur cessation.

• La poursuite des rapports locatifs
  • Renouvellement du bail
    • Le renouvellement explicite d’un bail obéit aux mêmes règles que celles encadrant sa conclusion :
    • Lorsque le renouvellement du bail intéresse un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal, alors il s’analyse en un acte de disposition.
    • L’acte de renouvellement requiert dès lors une décision prise à l’unanimité des indivisaires (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 18 avr. 1985, n°84-10.083).
    • Cette assimilation du renouvellement à la conclusion du bail se comprend dès lors que le renouvellement fait naître un bail nouveau, porteur des mêmes contraintes que le bail initial pour l’indivision — il engage à nouveau le bien dans la durée et perpétue le droit du preneur au maintien dans les lieux.
    • Dans l’hypothèse, en revanche, où il s’agit de renouveler un bail ne portant pas sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal, alors l’acte de renouvellement peut être accompli par le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis
  • Prorogation du bail
    • La prorogation du bail se définit comme le report volontaire du terme du contrat, convenu entre les parties, permettant de prolonger les relations locatives au-delà de l’échéance initialement fixée.
    • Cette prorogation peut intervenir à la demande explicite des parties ou découler de l’absence de résiliation au terme du bail.
      • La prorogation explicite
        • Il est admis, en application de l’article 815-3 du Code civil, que la prorogation du bail s’analyse en un acte d’administration.
        • Il en résulte qu’elle peut être décidée, en principe, par une majorité représentant au moins deux tiers des droits indivis.
        • Toutefois, dans l’hypothèse où la prorogation consentie conduirait à un report de longue durée ou à une modification significative des conditions du bail, alors elle pourrait être considérée comme constituant un acte étranger à l’exploitation normale du bien indivis.
        • Dans ce cas, l’unanimité des indivisaires serait alors requise, sauf à obtenir une autorisation judiciaire sur le fondement de l’article 815-5 du Code civil.
        • Il peut être observé qu’une prorogation qui aurait été décidée unilatéralement par un indivisaire pourrait être ratifiée a posteriori sur le fondement de la gestion d’affaires (article 1301 et suivants du Code civil), à condition qu’elle soit démontrée utile à tous les indivisaires (V. en ce sens Cass. 3e civ., 5 mai 1999, n°97-17.570).
        • Le recours à la gestion d’affaires (negotiorum gestio) suppose la réunion de ses conditions propres : une intervention spontanée, l’absence d’opposition du maître de l’affaire et, surtout, l’utilité de la gestion appréciée au jour où elle a été entreprise. Faute pour le gérant d’établir l’existence d’un mandat ou l’utilité de son intervention, l’acte demeure inopposable aux coïndivisaires (V. en ce sens Cass. 3e civ., 5 mai 1999, n°97-17.570).
      • La tacite reconduction ou prorogation implicite
        • La tacite reconduction, bien que distincte de la prorogation, peut s’analyser en une prolongation implicite du bail lorsque les parties poursuivent leurs relations locatives sans opposition à l’échéance du contrat.
        • Aussi, elle obéit aux mêmes règles que la prorogation explicite :
        • En principe, la tacite reconduction s’analyse en un acte d’administration, de sorte qu’elle n’est pas soumise à la règle de l’unanimité (V. en ce sens Cass. com. 22 mai 1973, n°71-12.731).
        • En revanche, si elle donne lieu à la prolongation du bail pour une durée qui dépasse le cadre de l’exploitation normale du bien indivis, alors elle ne peut être accordée qu’à la condition que tous les indivisaires y aient consenti.

• La Cessation des rapports locatifs
  • Résiliation par le locataire
    • Le locataire doit notifier son congé à tous les indivisaires pour qu’il soit valide.
    • Dans un arrêt du 11 juillet 2007, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « lorsqu’un bail commercial a été consenti par des propriétaires indivis et hormis le cas où l’un de ceux-ci a reçu mandat du ou des autres indivisaires, le congé donné par le preneur doit, pour être valable, avoir été délivré à chacun des propriétaires indivis » (Cass. 3^e civ. 11 juill. 2007, n°06-12.210).
    • Cette exigence découle du principe selon lequel tous les coïndivisaires ont des droits égaux sur le bien indivis et doivent être informés des actes pouvant affecter ces droits.
    • L’arrêt réserve toutefois expressément le cas du mandat : si l’un des indivisaires a reçu mandat des autres pour recevoir le congé, la notification faite entre ses seules mains suffit à le rendre valable à l’égard de l’indivision tout entière — illustration concrète de la fonction modératrice du mandat évoquée plus haut.
  • Congé donné par les indivisaires
    • La résiliation d’un bail par les indivisaires nécessite une analyse au cas par cas pour déterminer s’il s’agit d’un acte d’administration ou de disposition.
      • Actes d’administration
        • Il est admis que le congé relève de la catégorie des actes d’administration, lorsqu’il n’affecte pas de façon substantielle les droits des indivisaires.
        • Il en va ainsi pour un congé donné avec offre de renouvellement pour un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.
        • Tel est encore le cas pour un congé donné avec refus de renouvellement d’un bail professionnel, sans indemnité d’éviction.
        • La jurisprudence a admis que ces situations s’inscrivaient dans le cadre d’une gestion normale des biens indivis, ne nécessitant pas l’unanimité dès lors que l’acte n’entraîne pas de conséquences préjudiciables pour l’indivision.
      • Actes de disposition
        • Un congé peut être regardé comme constituant un acte de disposition, lorsqu’il affecte de manière significative la valeur ou l’usage du bien indivis.
        • En pareille hypothèse, le congé requiert l’adoption d’une décision à l’unanimité des indivisaires.
        • Tel sera le cas, par exemple, pour un congé portant sur un bail commercial, agricole, industriel ou artisanal, particulièrement en cas de paiement d’une indemnité d’éviction.
        • Il en va également ainsi en cas de délivrance d’un congé assorti d’une offre de vente du bien indivis.
        • Le dénominateur commun de ces hypothèses tient à l’incidence patrimoniale lourde du congé : qu’il oblige l’indivision à débourser une indemnité d’éviction ou qu’il emporte l’aliénation du bien, l’acte excède la simple gestion et engage la substance même de l’indivision, justifiant le retour à l’unanimité.

• • • Dans un arrêt du 9 juin 2011, la Cour de cassation a précisé que, dans la mesure où l’indivision est dépourvue de la personnalité juridique, l’acte doit être délivré au nom de chacun des indivisaires (Cass. 2^e civ. 9 juin 2011, n°10-19.241).
    • Cette solution est la conséquence directe de l’absence de personnalité morale de l’indivision : faute d’être un sujet de droit autonome, celle-ci ne peut ni agir ni être attraite en justice sous un nom collectif ; seuls les indivisaires, pris individuellement, ont la qualité requise pour délivrer ou recevoir l’acte.
    • Il peut toutefois être observé que, en l’absence de mention des noms de tous les indivisaires, l’irrégularité peut être couverte par la saisie de la juridiction par chaque indivisaire pris individuellement (Cass. 3^e civ., 5 déc. 2001, n°00-10.731).
    • De façon générale, l’irrégularité résultant de la délivrance d’un congé qui aurait été pris en violation de la règle de l’unanimité ou de la majorité peut être couverte par la ratification a posteriori des indivisaires non consentants.
    • Cette ratification peut être tout autant expresse (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 11 juin 1970, n°67-13.761) que tacite (Cass. soc. 6 mai 1965).
    • Dans un arrêt du 12 mars 1970, la Cour de cassation a précisé que « le congé donné par un coindivisaire sans l’accord des autres est nul, s’il n’a pas été ratifié ou confirmé ; que cette confirmation doit être certaine et ne peut se présumer » (Cass. 3^e civ. 12 mars 1970, n°69-10.161).
    • La combinaison de ces décisions révèle une exigence probatoire stricte : si la ratification peut être tacite, elle doit demeurer certaine et ne saurait résulter d’un simple silence ou d’une abstention équivoque des indivisaires. Il appartient à celui qui s’en prévaut d’en rapporter la preuve, par tout comportement traduisant sans ambiguïté la volonté d’avaliser l’acte irrégulièrement accompli.
  • Expulsion et mesures conservatoires
    • L’expulsion d’un locataire d’un bien indivis est un acte dont la nature juridique dépend des circonstances entourant la demande.
    • Elle peut constituer un acte d’administration, nécessitant l’accord de plusieurs indivisaires, ou une mesure conservatoire, justifiant une initiative unilatérale dans des situations spécifiques.
      • L’expulsion comme acte d’administration
        • Conformément à l’article 815-3, alinéa 2 du Code civil, il est admis que l’acte d’expulsion relève du cadre de l’exploitation normale du bien indivis.
        • A ce titre, l’expulsion d’un locataire s’analyse en un acte d’administration qui, dès lors, peut être pris à la majorité des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis.
        • A cet égard dans un arrêt du 16 novembre 2017, la Cour de cassation a jugé que « la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, signifié en exécution d’un titre d’expulsion, constitue une mesure nécessaire à la conservation du bien indivis qui n’implique donc pas le consentement d’indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis » (Cass. 2^e civ. 16 nov. 2017, n°16-23.173).
      • L’expulsion comme mesure conservatoire
        • Lorsque la situation présente un caractère urgent ou une menace immédiate pour les droits collectifs des indivisaires, elle justifie qu’un indivisaire seul puisse prendre une mesure conservatoire.
        • Dans un arrêt du 4 juillet 2012, la Cour de cassation a admis que l’acte d’expulsion pris par un indivisaire agissant seul puisse être qualifié de mesure conservatoire.
        • Aux termes de cette décision, elle a affirmé que « ‘action engagée par le mandataire-liquidateur tendant à l’expulsion d’occupants sans droit ni titre et au paiement d’une indemnité d’occupation, qui avait pour objet la conservation des droits des coïndivisaires, entrait dans la catégorie des actes conservatoires que tout indivisaire peut accomplir seul, sans avoir à justifier d’un péril imminent » (Cass. 1^ère civ. 4 juill. 2012, n°10-21.967).
        • Cette qualification revêt une portée considérable : en rattachant l’expulsion d’occupants sans droit ni titre aux actes conservatoires de l’article 815-2 du Code civil, la Cour dispense l’indivisaire agissant seul de toute condition de majorité comme de toute preuve d’un péril imminent. La solution se justifie par l’objet même de l’action — la préservation du bien indivis contre une occupation illégitime —, laquelle profite à l’ensemble des coïndivisaires sans porter atteinte à leurs droits respectifs.

b) β:

Il est des cas où le droit au bail sera détenu en indivision. Cette situation peut résulter notamment du décès du locataire, dont les héritiers recueillent ensemble la qualité de preneur, ou encore de la conclusion d’un bail au profit de plusieurs personnes simultanément. La question qui alors se pose est double : il s’agit de savoir, d’une part, comment s’opère la répartition des obligations pesant sur les coindivisaires et, d’autre part, selon quelles modalités il peut être mis fin au bail ou procédé à son renouvellement.

i) Les obligations des locataires indivis

Les locataires indivis sont, en principe, tenus par une obligation conjointe, ce qui signifie que chaque indivisaire est débiteur à proportion de sa quote-part dans l’indivision, sauf disposition contractuelle contraire.

Cette règle, qui procède du caractère divisible de la dette de loyer, limite la responsabilité de chacun à la fraction des droits qu’il détient dans le bien loué. Elle traduit, sur le terrain des obligations, la conception atomistique de l’indivision selon laquelle chaque indivisaire n’est titulaire que d’une quote-part abstraite, sans droit exclusif sur une portion matériellement déterminée du bien.

Ainsi, un indivisaire possédant un quart des droits indivis n’est tenu que pour 25 % des loyers ou des frais de réparations locatives.

Toutefois, certaines obligations inhérentes à la nature même de la location, en raison de leur caractère indivisible, s’imposent à tous les indivisaires, sans distinction de leurs parts respectives.

En effet, certaines obligations revêtent un caractère indivisible et engagent tous les indivisaires en tant qu’unité :

• L’entretien des parties communes, essentiel à la conservation de l’immeuble, incombe à l’ensemble des locataires indivis, qui doivent agir collectivement pour garantir la pérennité des lieux ;
• La destination des lieux, dont la modification requiert l’accord unanime des indivisaires, constitue une obligation commune, en ce qu’elle préserve l’usage du bien conformément aux stipulations contractuelles.

Lorsqu’une clause de solidarité est stipulée dans le contrat de bail, les indivisaires locataires deviennent débiteurs solidaires.

Cette clause permet au bailleur de réclamer la totalité des loyers ou des frais de réparations à un seul indivisaire, lequel dispose ensuite d’un droit de recours contre ses co-locataires pour obtenir le remboursement des sommes versées au-delà de sa quote-part. L’économie de la solidarité repose ainsi sur un double mouvement : à l’égard du bailleur, elle abolit la division de la dette ; entre coobligés, elle la rétablit par la voie du recours contributif, chacun ne supportant in fine que le poids de sa part.

ii) Le sort du bail consenti par un seul indivisaire

La problématique se présente de manière symétrique lorsque l’indivision se trouve, non pas du côté du preneur, mais du côté du bailleur, c’est-à-dire lorsque le bien donné à bail est lui-même indivis. La conclusion d’un bail constituant, selon sa nature, soit un acte d’administration, soit un acte assimilé à la disposition, un indivisaire ne saurait, en principe, consentir seul un bail engageant l’indivision sans satisfaire aux exigences de majorité ou d’unanimité posées par l’article 815-3 du Code civil.

La jurisprudence en a tiré la conséquence que l’indivisaire qui prétend avoir donné seul un bien indivis à bail doit, pour que cet acte produise effet à l’égard des coïndivisaires, justifier d’un mandat. À défaut de partage et de mandat spécial démontré, un indivisaire ne peut consentir seul un bail rural opposable aux autres (Cass. 3^e civ. 5 mai 1999, n°97-17.570). Le mandat peut toutefois revêtir des formes variées — acte authentique, acte sous seing privé, lettre, voire mandat tacite résultant des circonstances. Il a ainsi été admis que la gestion durablement et paisiblement assurée par un seul indivisaire, au su et avec l’assentiment des autres, caractérise un mandat tacite de gestion des biens indivis (Cass. 3^e civ. 12 mars 1997, n°94-16.766). De même, l’indivisaire qui s’est toujours comporté comme bailleur de la totalité, avec l’accord exprès du seul coïndivisaire, peut être regardé comme le mandataire de ce dernier, en sorte que le congé qu’il délivre n’encourt pas la nullité (Cass. 3^e civ. 11 juin 1970, n°67-13.761).

La Cour de cassation a récemment précisé l’articulation entre l’acte irrégulier et la qualité de coïndivisaire ultérieurement acquise. Le bail rural consenti par un seul indivisaire demeure opposable au coïndivisaire qui a recueilli des droits indivis par donation, dès lors que ce dernier avait connaissance de l’existence du bail au plus tard au jour de la donation (Cass. 3^e civ. 29 janv. 2026, n°24-20.852). La solution illustre que l’inopposabilité, sanction de l’acte excédant les pouvoirs de l’indivisaire isolé, peut être paralysée par la connaissance qu’en avait l’ayant cause au moment où il a acquis sa qualité.

iii) Le renouvellement et la résiliation du bail

• Résiliation par un indivisaire
  • Un indivisaire, agissant seul, ne peut valablement mettre fin au bail indivis.
  • Cette restriction découle de l’article 815-3 du Code civil, qui impose l’unanimité pour tout acte qui ne relève pas de l’exploitation normale du bien indivis.
  • Parce que la résiliation d’un bail affecte de façon significative les droits de tous les indivisaires — en les privant des fruits civils que procure la location et en remettant en cause la destination donnée au bien —, elle s’analyse en un acte de disposition qui requiert l’unanimité.
  • Dans un arrêt du 23 mars 1994, la Cour de cassation a jugé en ce sens « qu’à défaut d’autorisation de justice, chacun des coïndivisaires ne pouvait mettre fin au bail qu’avec l’accord de tous » (Cass. 3^e civ. 23 mars 1994, n°92-10.360).
  • Est-ce à dire que, en cas de désaccord, l’indivisaire souhaitant mettre fin au bail reste prisonnier ?
  • Il n’en est rien. Il est admis que le congé donné par un indivisaire produira ses effets pour lui-même sans mettre fin au bail. La règle ménage ainsi un équilibre : elle préserve la persistance du contrat dans l’intérêt collectif, tout en libérant l’indivisaire de l’engagement personnel qu’il entend dénoncer.
  • La Cour de cassation en a tiré la conséquence que ce dernier ne sera plus tenu au paiement des loyers dus postérieurement à la date de prise d’effet du congé (Cass. 3^e civ. 21 nov. 1990, 89-14.827), sauf à ce que le bail comporte une clause de solidarité — laquelle, faisant échec à la division de la dette, maintient le congédiant tenu solidairement des loyers jusqu’au terme du bail.

• Renouvellement du bail
  • S’agissant du renouvellement d’un bail qui donne lieu à la naissance d’un nouveau contrat, il y a lieu de distinguer selon que le bail concerné porte ou non sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. Le critère de distinction tient au statut protecteur attaché à ces baux : parce que le renouvellement y emporte des conséquences accrues — droit au maintien dans les lieux, propriété commerciale, durée légale impérative —, il est traité avec une rigueur supérieure.
    • Le bail porte sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal
      • Dans cette hypothèse, l’acte de renouvellement du bail est soumis à la règle de l’unanimité ; tous les indivisaires doivent consentir à l’opération, le renouvellement étant assimilé à un acte de disposition en raison de la pérennité des droits qu’il confère au preneur.
    • Le bail ne porte pas sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal
      • Dans cette hypothèse, l’acte de renouvellement peut être accompli par des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, le renouvellement relevant alors des actes d’administration que la loi a entendu faciliter par l’abaissement de l’exigence d’unanimité à une majorité qualifiée.
  • En cas de violation de la règle de l’unanimité ou de la majorité, l’acte de renouvellement est réputé inopposable aux indivisaires non consentants — sanction caractéristique du dépassement de pouvoirs au sein de l’indivision, qui laisse subsister l’acte entre ses parties mais le prive d’effet à l’égard de ceux dont le consentement faisait défaut.

4) Construction sur un bien indivis

Toute transformation affectant la substance d’un bien indivis s’analyse en un acte de disposition, dépassant ainsi le simple cadre d’un acte de gestion courante.

Tel est notamment le cas de l’édification d’une construction sur le bien indivis, qui constitue une modification substantielle de son état. Une telle action requiert dès lors le consentement unanime des indivisaires, faute de quoi elle peut être regardée comme une atteinte portée au bien d’autrui. La construction, en effet, ne se borne pas à user du bien : elle en altère irréversiblement la consistance et grève les droits de chacun, ce qui justifie qu’elle échappe à la règle majoritaire pour relever de l’unanimité.

Cette règle est ancienne ; elle a été affirmée par la Cour de cassation dès la fin du XIX^e siècle (Cass. civ., 28 févr. 1894). Elle a, par suite, été réaffirmée par la Troisième chambre civile dans un arrêt du 22 février 1984 (Cass. 3^e civ. 22 févr. 1984).

L’unanimité des coïndivisaires est donc un préalable indispensable à toute construction affectant le bien indivis, sous peine de nullité.

Lorsqu’une construction est édifiée sur un terrain indivis sans l’accord unanime des coïndivisaires, plusieurs questions juridiques se posent, tant sur la propriété des constructions que sur leur sort futur.

a) Propriété des constructions

Il est de jurisprudence constante que, en l’absence d’une convention contraire, les constructions édifiées sur un terrain indivis deviennent elles-mêmes indivises dans les mêmes proportions que celles du terrain (V. en ce sens Cass. 3^e civ., 9 mars 1994, n°92-12.971).

Ainsi, l’indivisaire ayant réalisé seul la construction ne peut revendiquer de droit exclusif sur celle-ci. Ce principe repose sur la théorie de l’accession prévue par l’article 551 du Code civil.

Aussi, la propriété indivise s’étend aux constructions, sans distinction entre le terrain et les édifications qu’il supporte. Il en résulte une dissociation entre la charge et le titre : celui qui a supporté seul le coût de l’édification n’en devient pas seul propriétaire, l’accession faisant primer la qualité de propriétaire du sol sur le fait matériel de la construction.

Il peut être observé que les règles générales applicables aux constructions sur un bien indivis ne trouvent pas à s’appliquer dans le cadre spécifique d’un régime matrimonial de communauté.

En effet, l’article 1406, alinéa 1^er, du Code civil, introduit par la loi du 13 juillet 1965, énonce une règle dérogatoire aux termes de laquelle les biens édifiés sur un terrain propre à l’un des époux sont considérés comme des biens propres.

La jurisprudence a fait application de cette règle à plusieurs reprises, notamment en jugeant que le principe d’accession prévu à l’article 552 du Code civil s’applique en faveur de l’époux propriétaire du terrain.

Ainsi, les constructions réalisées sur un bien propre ne tombent pas en communauté. Dans un arrêt du 6 juin 1990, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « l’immeuble bâti sur le terrain propre à l’un des époux pendant la durée du mariage et à l’aide de fonds provenant de la communauté constitue lui-même un bien propre » (Cass. 1^ère civ. 6 juin 1990, n°88-10.532). La communauté, qui a financé l’édification, ne dispose alors que d’une récompense, à l’exclusion de tout droit réel sur l’immeuble.

Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence plus ancienne, qui reconnaissait déjà le caractère propre des constructions érigées sur un terrain propre (Cass. 1re civ., 24 oct. 1960).

Plus récemment, la Cour de cassation a réaffirmé cette règle, laquelle s’applique y compris dans le cas où le bien est utilisé conjointement par les époux (Cass. com. 24 juin 2003, n°00-14.645).

b) Sort des constructions

Le sort des constructions édifiées sans l’accord des coïndivisaires dépend des circonstances dans lesquelles elles ont été réalisées.

Deux options s’offrent aux coindivisaires non consentants : la démolition ou la conservation. L’alternative traduit la tension entre, d’une part, la sanction de l’atteinte portée au bien indivis et, d’autre part, le souci d’éviter une destruction de valeur économiquement injustifiée.

• La démolition de la construction
  • Les coïndivisaires peuvent solliciter la démolition des constructions non autorisées.
  • A cet égard, la démolition est souvent considérée comme une mesure conservatoire nécessaire pour mettre fin à un trouble illicite (Cass. 3^e, 24 oct. 1990, n°88-18.233).
  • Par ailleurs, il peut être observé que, dans une affaire emblématique, la Cour européenne des droits de l’homme a jugé que l’exigence de démolition d’une construction édifiée sans autorisation ne constituait pas une violation du droit de propriété, mais servait un « intérêt général légitime » en préservant le bon fonctionnement de l’indivision (CEDH, 24 juin 2003, A. c/ S., req. n° 35179/97).

• La conservation de la construction
  • À défaut de demande de démolition, les constructions deviennent automatiquement des biens indivis.
  • Dans un arrêt du 9 mars 1994, la Cour de cassation a ainsi affirmé que « les constructions élevées sur un immeuble indivis par l’un des propriétaires deviennent propriété commune des coïndivisaires si leur démolition n’est pas demandée » (Cass. 3^e civ. 9 mars 1994, n°92-12.971).
  • Cette intégration de la construction dans l’indivision repose sur le principe de l’accession (art. 551 C. civ.), qui confère à la communauté indivise la propriété des édifications.
  • Toutefois, l’indivisaire constructeur peut, sous certaines conditions, demander une indemnisation au titre des impenses utiles ou nécessaires, en application de l’article 815-13 du Code civil.
  • Cette indemnité est calculée en fonction de l’enrichissement procuré à l’indivision ou de la valeur des dépenses engagées : le texte invite le juge à retenir la plus forte des deux sommes, comparable à la solution de l’enrichissement injustifié, afin que le constructeur ne soit pas spolié de la plus-value qu’il a apportée au bien commun.

5) Affectation d’un bien indivis à une activité professionnelle

a) Principe général : l’accord unanime des coïndivisaires

L’affectation d’un bien indivis à une activité professionnelle constitue un acte dépassant le cadre d’un acte de gestion courante.

En vertu de l’article 815-3 du Code civil, de tels actes relèvent de la catégorie des actes de disposition et nécessitent l’accord unanime de tous les indivisaires. À défaut, une telle affectation est inopposable aux coïndivisaires non consentants.

L’application de la règle de l’unanimité trouve sa justification dans la transformation significative de la destination initiale du bien indivis qu’implique son affectation à une activité professionnelle.

Ce changement peut exposer l’ensemble des indivisaires aux risques inhérents à l’activité, y compris les poursuites des créanciers professionnels de l’indivisaire entrepreneur. La jurisprudence a d’ailleurs reconnu que l’indivisaire qui assume seul la gestion ou l’administration d’une exploitation acquise indivisément est, à raison des avances faites dans ce cadre, censé avoir reçu mandat des autres au sens de l’article 815-3 du Code civil (Cass. 1^ère civ. 12 nov. 1986, n°85-12.238) — ce qui confirme, a contrario, que l’affectation excédant cette gestion courante requiert le consentement de tous.

b) Le cadre spécifique de l’EIRL (avant sa suppression en 2022)

La loi n° 2010-658 du 15 juin 2010 avait introduit le régime de l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL), permettant à un entrepreneur d’affecter certains biens à son patrimoine professionnel tout en protégeant ses biens personnels.

Pour les biens indivis, l’article L. 526-11 du Code de commerce exigeait expressément l’accord unanime des coïndivisaires pour une telle affectation.

Toutefois, l’EIRL souffrait de plusieurs limites :

• Formalités contraignantes : la déclaration d’affectation devait être réalisée auprès d’un registre professionnel, avec un modèle type d’accord des coïndivisaires.
• Risques pour les coïndivisaires : bien que le bien indivis restât juridiquement partagé, l’affectation conférait aux créanciers professionnels de l’EIRL un droit de poursuite exclusif sur le bien affecté.

En cas d’absence d’accord des coïndivisaires ou de non-respect des formalités, l’affectation était sanctionnée par une inopposabilité, rendant l’acte inefficace à l’égard des autres indivisaires.

c) La réforme de 2022 : suppression de l’EIRL et instauration d’un nouveau cadre pour l’entrepreneur individuel

La loi n° 2022-172 du 14 février 2022, entrée en vigueur le 15 mai 2022, a supprimé le régime de l’EIRL.

Désormais, le régime unifié de l’entrepreneur individuel, prévu à l’article L. 526-22 du Code de commerce, consacre une séparation automatique entre le patrimoine professionnel et le patrimoine personnel de l’entrepreneur, sans nécessiter les formalités auparavant imposées.

Points notables de la réforme :

• Séparation patrimoniale automatique : les créanciers professionnels ne peuvent agir que sur le patrimoine professionnel, tandis que les créanciers personnels sont limités au patrimoine personnel.
• Absence de dispositions spécifiques sur les biens indivis : contrairement au régime de l’EIRL, le nouveau cadre ne prévoit pas expressément les modalités d’affectation des biens indivis. Dès lors, le droit commun de l’indivision retrouve son application, impliquant l’exigence d’un accord unanime pour affecter un bien indivis à une activité professionnelle.

Sans l’accord unanime des coïndivisaires, l’affectation d’un bien indivis est inopposable. Cela protège les droits des indivisaires non consentants et empêche les créanciers professionnels d’exercer des poursuites sur ce bien.

Par ailleurs, l’affectation ne modifie pas le statut indivis du bien. En cas de partage ultérieur, le bien reste soumis aux règles de l’indivision, à moins que l’entrepreneur n’en devienne le propriétaire exclusif par effet déclaratif du partage.

Si l’affectation est déclarée inopposable, les créanciers professionnels de l’entrepreneur ne peuvent exercer leur droit de poursuite sur le bien indivis. Ils devront alors se limiter au patrimoine personnel de l’entrepreneur ou au reste de son patrimoine professionnel.

6) Actions en justice

a) Le principe d’unanimité

L’action en justice impliquant un bien indivis relève, en principe, de la catégorie des actes nécessitant l’accord unanime de tous les coïndivisaires.

Ce principe découle de la nécessité de protéger les intérêts collectifs de l’indivision et de préserver les droits de chaque indivisaire (art. 815-3 C. civ.). Il se comprend aisément : l’instance, par l’autorité de chose jugée qu’elle est appelée à produire, est susceptible d’engager durablement le sort du bien commun, en sorte qu’elle ne saurait, lorsqu’elle excède la simple conservation, être abandonnée à l’initiative d’un seul.

Ainsi, toute procédure affectant substantiellement l’indivision, telle qu’une action en suppression d’ouvrages irrégulièrement édifiés ou une demande d’annulation de bail, requiert la participation ou l’accord explicite de l’ensemble des indivisaires.

Toutefois, cette règle connaît des tempéraments, notamment dans les hypothèses où l’action exercée ne compromet pas les droits de l’ensemble des indivisaires ou vise à sauvegarder des intérêts particuliers.

b) Les exceptions au principe d’unanimité

• Les actions conservatoires
  • Un indivisaire peut agir seul pour accomplir des actes conservatoires, c’est-à-dire ceux destinés à prévenir un péril imminent ou à préserver le bien indivis.
  • Ces actions, par nature urgentes, ne nécessitent pas l’unanimité dès lors qu’elles visent à protéger le patrimoine commun sans altérer de manière significative les droits des autres indivisaires.
  • Il importe d’observer que la mesure conservatoire échappe à la condition d’urgence : la Cour de cassation a jugé que tout indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même en l’absence d’urgence, les actes d’administration requérant en revanche la majorité des deux tiers des droits indivis (Cass. 1^ère civ. 14 janv. 2026, n°23-21.120). La ligne de partage se déplace ainsi de l’urgence vers la nature de l’acte.
  • Par exemple, un indivisaire peut mettre en demeure un locataire de régler un loyer impayé ou agir en réparation pour préserver l’intégrité du bien indivis (art. 815-2 C. civ.).
  • Dans le même esprit, l’indivisaire qui jouit privativement d’un bien indivis doit à l’indivision une indemnité d’occupation, laquelle, destinée à réparer le préjudice causé à la masse, entre pour son montant total dans l’actif à partager (Cass. 1^ère civ. 4 juin 2007, n°05-21.842) : tout indivisaire peut en réclamer le compte, l’action tendant à préserver les droits pécuniaires de l’indivision.

• Les actions en défense d’un intérêt personnel
  • Lorsqu’un indivisaire agit pour protéger un intérêt personnel, il peut le faire sans avoir à obtenir l’accord des autres coïndivisaires.
  • Ce principe est régulièrement affirmé par la jurisprudence.
  • Dans un arrêt du 15 juin 1994, la Cour de cassation a ainsi jugé que « tout indivisaire, pour assurer la protection de ses droits indivis, peut agir seul en justice à l’encontre d’un autre coïndivisaire ayant passé un acte sans son consentement et au mépris des dispositions de l’article 815-3 du Code civil » (Cass. 3^e civ. 15 juin 1994, n°92-15.608).
  • Dans ce cas, l’action vise à faire respecter les droits individuels de l’indivisaire sans engager directement l’indivision dans son ensemble. La solution se justifie par l’objet même de la demande : il ne s’agit pas de disposer du bien commun, mais de sanctionner l’empiètement d’un coïndivisaire sur les prérogatives que la loi reconnaît à chacun.

• Les actions ayant pour objet le respect des règles d’ordre public
  • Lorsqu’un indivisaire agit pour garantir le respect d’une disposition d’ordre public, il ne s’agit pas d’un acte affectant directement l’indivision mais d’une démarche visant à prévenir une atteinte grave à un principe essentiel.
  • En ce sens, ces actions transcendent les considérations propres à l’indivision.
  • C’est la raison pour laquelle, la jurisprudence a admis que la protection des règles d’ordre public justifie que tout indivisaire puisse intervenir seul en justice.
  • Par exemple, dans un arrêt du 17 mars 1992, la Cour de cassation a affirmé qu’un indivisaire pouvait agir seul pour obtenir l’annulation d’un acte entaché de fraude, au motif que « la fraude corrompt tout » (fraus omnia corrumpit) et que le respect de ce principe constitue une exigence d’ordre public (Cass. 1^ère civ. 17 mars 1992, n°90-14.547).
  • Il est également admis qu’un indivisaire peut agir seul pour exiger l’application de sanctions prévues par la loi.
  • Par exemple, si un tiers occupe illégalement un bien indivis, un indivisaire peut demander en justice l’expulsion de ce dernier, même sans l’accord des autres coïndivisaires, dès lors que l’occupation illégale constitue un trouble à l’ordre public.
  • Les actions visant à garantir le respect de règles impératives, telles que les règles d’urbanisme, relèvent également de cette catégorie.
  • Un indivisaire pourrait ainsi agir de son propre chef pour contester des travaux réalisés sur le bien indivis en méconnaissance des autorisations administratives nécessaires.
  • Bien que ces actions puissent être engagées par un seul indivisaire, elles doivent rester compatibles avec l’intérêt commun de l’indivision.
  • Toute action manifestement abusive ou contraire à cet intérêt pourrait être contestée par les autres coïndivisaires.
  • Cependant, en l’absence de preuve, la nature impérative des règles en question prime sur les exigences procédurales de l’indivision.
  • Enfin, il peut être observé que les décisions rendues dans le cadre de ces actions ont vocation à s’imposer non seulement aux coïndivisaires mais également aux tiers concernés. Ainsi, un jugement annulant un acte illicite ou ordonnant une mesure conservatoire protège à la fois les droits de l’indivision et l’intégrité du cadre légal.

c) Aspects procéduraux

L’indivision, bien que regroupant des indivisaires autour d’un patrimoine commun, ne constitue pas une entité juridique distincte.

Contrairement aux sociétés ou aux associations, elle ne bénéficie d’aucune personnalité juridique. Cette absence de personnalité — qui distingue radicalement l’indivision du groupement sociétaire — emporte une conséquence procédurale décisive : faute de sujet de droit autonome, l’indivision ne saurait être ni demanderesse ni défenderesse en son propre nom.

Cette spécificité a des conséquences majeures sur la capacité d’agir en justice pour défendre ou représenter les intérêts attachés au patrimoine indivis.

Il en résulte que ce sont les indivisaires eux-mêmes qui doivent, en leur nom propre, ester en justice, que ce soit en demande ou en défense.

• Les indivisaires en demande
  • L’indivision étant dépourvue de personnalité juridique, une action en justice concernant un bien indivis ne saurait être exercée au nom et pour le compte de cette dernière.
  • Ce sont donc les indivisaires qui doivent agir, individuellement ou collectivement, en fonction de la nature de l’action envisagée — selon qu’elle relève de la conservation, de la défense d’un intérêt propre ou, au contraire, de la disposition soumise à l’unanimité.
  • A cet égard, si une action est intentée sans respecter les règles de majorité ou d’unanimité, elle peut être déclarée inopposable aux autres indivisaires.
  • La Cour de cassation a jugé, en ce sens, que l’absence de consentement unanime rendait l’action juridiquement inefficace à l’égard des indivisaires non représentés (Cass. 3^e civ., 25 avr. 2001, n°99-14.368).

• Les indivisaires en défense
  • Une action en justice intentée contre l’indivision doit viser tous les indivisaires.
  • L’absence de mise en cause de certains indivisaires rend la décision rendue inopposable à ces derniers.
  • Dans un arrêt du 12 juin 2013, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « l’action introduite contre un seul indivisaire est recevable, la décision rendue sur celle-ci étant inopposable aux autres indivisaires à défaut de mise en cause de ceux-ci » (Cass. 1^ère civ. 12 juin 2013, n°11-23.137).
  • La portée pratique de cette solution mérite d’être soulignée : le demandeur qui n’assigne qu’une partie des indivisaires obtient certes une décision valable entre les parties à l’instance, mais s’expose à ce que celle-ci demeure sans effet à l’égard de ceux qui n’y ont pas été appelés — d’où la nécessité, pour la sécurité de l’action, d’attraire à la cause l’ensemble des titulaires de droits indivis.

C) Les sanctions en cas de violation du principe

Le principe d’unanimité, édicté à l’article 815-3 alinéa 3 du Code civil, impose que tout acte de disposition ou tout acte étranger à l’exploitation normale des biens indivis soit soumis au consentement de tous les indivisaires.

Toutefois, si le législateur a clairement énoncé ce principe comme une règle cardinale de l’indivision, il n’a pas corrélativement précisé les sanctions applicables en cas de violation.

La question s’est alors rapidement posée de savoir quelle devait être la sanction applicable.

Trois voies pouvaient théoriquement être empruntées. La première consistait à frapper l’acte d’une nullité totale, en sanctionnant l’irrégularité par l’anéantissement intégral de la convention. La deuxième conduisait à une nullité partielle, cantonnée à la fraction de l’acte excédant les droits de son auteur. La troisième, enfin, retenait l’inopposabilité de l’acte aux coïndivisaires non consentants, l’acte demeurant néanmoins valable entre les parties qui l’ont conclu. C’est cette dernière sanction — la moins radicale et la mieux accordée à la physionomie particulière de l’indivision — que la jurisprudence a consacrée, au prix de l’exclusion de la nullité.

1) L’exclusion de la nullité comme sanction de principe

La nullité, qui constitue traditionnellement la sanction de la méconnaissance des conditions de validité d’un acte juridique, pourrait sembler, au premier abord, la réponse appropriée à la violation du principe d’unanimité énoncé à l’article 815-3, alinéa 3 du Code civil.

Cependant, cette solution radicale a été écartée par la jurisprudence et la doctrine pour mieux s’adapter aux spécificités de l’indivision.

Deux considérations majeures justifient ce choix : d’une part, la nature particulière du droit indivis, et d’autre part, l’effet déclaratif du partage, qui confère une dynamique singulière au régime de l’indivision.

• La nature particulière du droit indivis
  • L’indivision repose sur une articulation subtile entre droits individuels et propriété collective.
  • Chaque indivisaire est titulaire d’un droit de propriété sur sa quote-part indivise, ce qui lui confère une légitimité à agir, même en l’absence de consentement unanime des autres.
  • Il ne peut donc être assimilé à un tiers entièrement dépourvu de droits sur le bien indivis.
  • Cette spécificité distingue fondamentalement l’indivisaire de l’auteur d’un acte irrégulier dans un contexte juridique classique.
  • Ainsi, l’acte accompli par un indivisaire sans le consentement de ses coïndivisaires ne saurait être considéré comme totalement nul.
  • Il conserve une validité restreinte, limitée à la portion indivise de l’auteur de l’acte.
  • Cette approche procède du principe selon lequel nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet : nul ne peut transférer plus de droits qu’il n’en détient.
  • L’acte, bien qu’irrégulier, n’est pas intrinsèquement dépourvu d’effet, mais sa portée est circonscrite.
  • L’exclusion de la nullité vise également à protéger les tiers cocontractants, qui, agissant de bonne foi, ne doivent pas voir leurs droits systématiquement anéantis par l’irrespect du principe d’unanimité.
  • En conséquence, dans les rapports entre l’auteur de l’acte et le cocontractant, la validité partielle de l’acte préserve une certaine sécurité juridique, tout en laissant aux coïndivisaires la possibilité de contester son opposabilité à leur égard.

• L’effet déclaratif du partage
  • Le partage, en tant que mécanisme de dissolution de l’indivision, exerce une influence décisive sur le sort des actes passés pendant la période d’indivision.
  • En vertu de son effet déclaratif, tel qu’énoncé à l’article 883 du Code civil, le partage attribue à chaque indivisaire la propriété exclusive des biens compris dans son lot, avec une rétroactivité remontant à l’ouverture de l’indivision.
  • Autrement dit, chaque indivisaire est juridiquement réputé avoir toujours été le seul propriétaire des biens qui lui sont attribués lors du partage.
  • Cette rétroactivité ne constitue pas une simple fiction juridique, mais un principe qui redéfinit en profondeur les droits des indivisaires et les actes qu’ils ont pu accomplir.
  • Elle confère une singularité aux actes passés par un indivisaire seul, en conditionnant leur validité ou leur efficacité au résultat du partage.
  • En effet, ces actes, bien qu’irréguliers au regard du principe d’unanimité, ne sont pas définitivement remis en cause : leur sort dépend de l’attribution des biens dans le cadre du partage.
  • Si le bien objet de l’acte est attribué à l’auteur lors du partage, l’acte irrégulier est rétroactivement consolidé.
  • Ce mécanisme couvre alors l’irrégularité initiale en attribuant à l’auteur une propriété exclusive sur le bien concerné, validant ainsi l’acte dès son origine.
  • En revanche, si le bien est attribué à un autre indivisaire, l’acte est anéanti rétroactivement, comme s’il n’avait jamais existé.
  • Ce mécanisme permet de préserver les droits des indivisaires tout en assurant la sécurité des tiers cocontractants, qui bénéficient ainsi d’une stabilisation juridique de l’acte dans les cas où l’attribution rétroactive vient en confirmer la légitimité.

Cette subordination de l’efficacité de l’acte au résultat du partage a été nettement consacrée par la Cour de cassation. Elle a jugé que, lorsque des indivisaires cèdent leurs droits sur des biens indivis à d’autres indivisaires, l’efficacité de la cession est subordonnée au résultat du partage à intervenir (Cass. 1^re civ., 4 nov. 2020, n° 19-13.267). Tant que le partage n’est pas intervenu, nul ne peut affirmer avec certitude que l’indivisaire disposant était bien propriétaire du bien aliéné : son droit n’est définitivement fixé qu’à l’issue de la répartition des lots.

Une distinction essentielle doit toutefois être réservée. Si l’effet déclaratif conditionne le sort de l’acte de disposition portant sur un bien indivis déterminé, il demeure sans incidence sur la cession d’une quote-part de l’universalité de l’indivision. Dans ce dernier cas, le cessionnaire acquiert, par le seul effet de la cession et sans attendre le partage, la qualité d’indivisaire (Cass. 1^re civ., 3 juill. 2024, n° 22-13.639). La cession ne porte alors pas sur tel ou tel bien — dont l’attribution reste incertaine — mais sur une fraction abstraite de la masse indivise, laquelle se transmet immédiatement. La frontière se trace ainsi entre l’aliénation d’un objet singulier, suspendue au partage, et la transmission d’une part idéale, parfaite dès l’accord des volontés.

2) L’inopposabilité comme sanction adaptée

Dans le cadre de l’indivision, la violation de la règle de l’unanimité n’emporte pas la nullité de l’acte accompli par un seul indivisaire.

La jurisprudence privilégie la sanction de l’inopposabilité, distinguant ainsi les effets de l’acte selon les parties concernées.

• Entre l’auteur de l’acte et son cocontractant
  • Dans les relations entre l’indivisaire auteur d’un acte irrégulier et son cocontractant, l’acte demeure valable, mais sa portée est limitée à la quote-part détenue par l’auteur sur le bien indivis.
  • Ce principe découle de la nature du droit indivis, qui confère à chaque indivisaire une propriété partielle sur la chose commune.
  • Aussi, cela permet à l’indivisaire d’accomplir des actes juridiques valables à hauteur de ses droits, même en l’absence de consentement unanime des autres indivisaires.
    • Validité partielle de l’acte : une application du principe nemo plus juris
      • Lorsqu’un indivisaire agit seul pour conclure un acte de disposition, comme une vente, ou un acte d’administration, comme un bail, l’acte conserve une existence juridique dans les limites des droits que l’auteur peut légitimement transférer.
      • Ce principe, inspiré de la règle nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet (nul ne peut transférer plus de droits qu’il n’en détient), garantit la validité partielle de l’acte pour la quote-part indivise de l’auteur.
      • Ainsi, le tiers cocontractant, agissant de bonne foi, bénéficie d’une sécurité juridique relative, à condition que l’acte ne dépasse pas les droits que l’indivisaire pouvait transférer.
    • Illustration jurisprudentielle : la cession d’un bien indivis
      • La Cour de cassation a confirmé cette approche dans un arrêt du 21 septembre 2016 (Cass. 1^ère civ. 21 sept. 2016, n°15-24.023).
      • Dans cette décision, elle a jugé que « la cession d’un bien indivis par un seul indivisaire est opposable aux coïndivisaires à concurrence de la quote-part de son auteur ».
      • Cet arrêt illustre le fait qu’un acte passé par un indivisaire seul conserve sa validité pour la fraction du bien correspondant à sa part indivise, tout en respectant les droits des autres indivisaires par le biais de l’inopposabilité.
    • Application spécifique aux baux conclus par un indivisaire
      • Concernant les baux, la Cour de cassation a également confirmé ce principe.
      • Dans un arrêt du 12 avril 1995, elle a jugé qu’un bail consenti par un indivisaire seul est valide dans les relations entre le preneur et l’indivisaire bailleur, mais inopposable aux autres indivisaires qui n’ont pas donné leur consentement (Cass. 3e civ., 12 avr. 1995, n°92-20.732).
      • Cette distinction garantit la stabilité des rapports contractuels entre l’indivisaire et le preneur, tout en protégeant les droits des coïndivisaires.

• Entre l’auteur de l’acte et les autres indivisaires
  • Dans le régime de l’indivision, un acte accompli par un seul indivisaire sans le consentement des autres coïndivisaires est frappé d’inopposabilité à l’égard de ces derniers.
  • Cette sanction spécifique, alternative à la nullité, vise à préserver les droits des indivisaires non consentants tout en laissant l’acte subsister entre l’auteur et son cocontractant.
    • L’inopposabilité : une protection des droits des coïndivisaires
      • L’inopposabilité a pour effet de neutraliser les effets de l’acte à l’égard des indivisaires non consentants, sans en remettre en cause la validité dans les rapports entre l’auteur de l’acte et le tiers cocontractant.
      • Cette distinction permet d’éviter qu’un acte irrégulier ne porte atteinte aux droits indivis des coïndivisaires, tout en assurant une certaine sécurité juridique au tiers ayant contracté avec l’indivisaire.
      • La Cour de cassation a illustré ce principe dans un arrêt du 12 avril 1995 aux termes duquel elle a jugé qu’un bail consenti par un indivisaire seul, sans l’accord des autres, même s’il bénéficie d’une date certaine, est inopposable aux autres indivisaires (Cass. 3e civ., 12 avr. 1995, n°92-20.732).
      • Cet arrêt souligne que l’absence de consentement unanime rend l’acte inopposable à ceux dont les droits pourraient être affectés, tout en maintenant la validité du bail dans les relations entre le bailleur et le preneur.
    • L’effet suspensif de l’inopposabilité jusqu’au partage
      • L’inopposabilité neutralise les effets de l’acte jusqu’à l’issue du partage.
      • Si, à l’issue du partage, le bien concerné est attribué à l’indivisaire auteur de l’acte, celui-ci est consolidé rétroactivement.
      • À l’inverse, si le bien est attribué à un autre indivisaire, l’acte demeure inopposable et ses effets sont définitivement écartés à l’égard des coïndivisaires non consentants.
      • La Cour de cassation a confirmé cette approche dans un arrêt du 15 juin 1994 où elle a jugé que la vente d’un bien indivis conclue par un seul indivisaire sans le consentement des autres est inopposable à ces derniers, son efficacité étant subordonnée au résultat du partage (Cass. 1^ère civ., 15 juin 1994, n°91-20.633)
    • Application pratique aux baux et ventes
      • Dans un arrêt du 3 février 2016, la Cour de cassation a jugé qu’un bail consenti par un indivisaire sans le consentement des autres coïndivisaires est inopposable à ces derniers (Cass. 1^ère civ. 3 févr. 2016, n°14-26.060).
      • Cet arrêt confirme que l’acte, bien que valide dans les rapports entre l’auteur et le preneur, ne peut produire d’effets à l’égard des autres indivisaires.
      • De même, en matière de vente, la Première chambre civile a précisé dans un arrêt du 27 octobre 1992, que la cession d’un bien indivis par un seul indivisaire, sans accord unanime, est inopposable aux coïndivisaires, sauf ratification ultérieure (Cass. 1re civ., 27 oct. 1992, n°90-21.173).
      • L’inopposabilité doit néanmoins être tenue pour relative aux seules personnes qu’elle protège. Aussi un bail rural consenti par un indivisaire seul demeure-t-il opposable au coïndivisaire qui, devenu titulaire de droits indivis par voie de donation, en avait connaissance au plus tard au jour de la donation (Cass. 3^e civ., 29 janv. 2026, n°24-20.852). L’ayant cause à titre particulier, informé de l’acte, ne saurait se prévaloir d’une protection conçue pour les seuls coïndivisaires non consentants.

b) Cas particulier du décès de l’auteur de l’acte irrégulier

Si l’indivisaire auteur de l’acte décède, ses héritiers, en acceptant la succession, sont tenus de garantir les obligations nées de l’acte et ne peuvent en contester la validité.

En tant que successeurs universels, ils assument les engagements pris par le défunt. Dans un arrêt du 15 mai 2008, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « si un indivisaire, après avoir consenti seul des baux sur des biens indivis, décède en laissant pour héritiers ses coïndivisaires, ceux-ci sont tenus, s’ils acceptent purement et simplement la succession, de garantir les conventions passées par leur auteur, peu important qu’ils aient eu la volonté de ratifier cet acte » (Cass. 3^e civ. 15 mai 2008, n°07-14.655).

La solution se comprend aisément. L’héritier qui accepte purement et simplement la succession recueille l’actif et le passif de son auteur ; il est tenu des obligations de ce dernier ultra vires, comme s’il les avait lui-même contractées. La garantie qu’il doit alors au preneur ne procède point d’une ratification — laquelle supposerait une volonté propre de couvrir l’irrégularité — mais de la transmission universelle du patrimoine. Cette qualité de continuateur de la personne du défunt lui interdit corrélativement de se prévaloir, à l’encontre du cocontractant, de l’inopposabilité que lui ouvrait sa qualité de coïndivisaire : nul ne peut, en effet, contester l’acte dont il est désormais tenu de garantir l’exécution.

II) Tempéraments à la règle de l’unanimité

La règle de l’unanimité n’est pas de portée absolue, elle souffre de tempéraments au nombre desquels figurent :

• D’une part, la représentation
• D’autre part, la gestion d’affaires

Ces deux tempéraments répondent à une même préoccupation : éviter que l’exigence d’un consentement unanime ne se mue en facteur de paralysie. Ils procèdent toutefois de logiques distinctes. La représentation repose sur l’habilitation — un indivisaire ou un tiers agit en vertu d’un pouvoir, conventionnel, légal ou judiciaire, qui lui a été conféré pour engager la collectivité indivise. La gestion d’affaires, à l’inverse, suppose une initiative spontanée : l’indivisaire s’immisce, sans pouvoir préalable, dans la gestion des biens indivis et trouve, dans l’utilité de son intervention, le fondement rétrospectif de ses actes (Cass. 1^re civ., 15 mai 1974, n°72-11.417). La première sera examinée en premier lieu.

A) La représentation

Le principe de l’unanimité, consacré à l’article 815-3, alinéa 3 du Code civil, constitue une garantie essentielle pour la protection des droits de chaque indivisaire.

Cependant, son application stricte peut engendrer des blocages, notamment en cas de désaccords entre coïndivisaires, rendant parfois difficile, voire impossible, une gestion efficace des biens indivis.

Pour remédier à cet écueil, le législateur a instauré des mécanismes de représentation, permettant de confier la gestion de l’indivision à un mandataire agissant au nom et pour le compte des indivisaires, sans nécessiter leur consentement unanime.

Ces mécanismes, véritables outils d’assouplissement de la règle de l’unanimité, peuvent revêtir deux formes principales : la représentation conventionnelle, qu’elle soit expresse (article 813 du Code civil) ou tacite (article 815-3, alinéa 4 du Code civil).

Par la représentation expresse, les indivisaires peuvent désigner un mandataire pour accomplir des actes de gestion, selon un mandat général ou spécial, offrant ainsi une flexibilité adaptée aux besoins de l’indivision.

Quant à la représentation tacite, elle permet de présumer l’existence d’un mandat lorsque l’un des indivisaires prend en main la gestion des biens indivis avec la connaissance et sans opposition des autres.

En complément, la possibilité d’une représentation judiciaire est prévue par l’article 815-4, alinéa 1er du Code civil, bien que cette option concerne des situations spécifiques et fera l’objet d’un traitement distinct.

Ces divers dispositifs, en conciliant efficacité et préservation des droits des indivisaires, s’inscrivent dans une volonté d’éviter l’immobilisme tout en respectant l’équilibre nécessaire à une gestion équitable de l’indivision.

1) La représentation expresse

a) Le principe du recours à la représentation expresse

Le recours à la représentation expresse constitue une dérogation majeure au principe d’unanimité traditionnellement applicable en matière de gestion des biens indivis.

Ce mécanisme, consacré par l’article 815-3 du Code civil, permet aux indivisaires de déléguer la gestion de l’indivision à l’un d’entre eux ou à un tiers, facilitant ainsi l’accomplissement des actes nécessaires à l’administration des biens.

La représentation expresse repose sur l’idée que l’unanimité peut être contournée, soit par un mandat général d’administration couvrant les actes de gestion courante, soit par un mandat spécial visant des opérations spécifiques.

Ce principe, renforcé par la réforme de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, vise à fluidifier la gestion des indivisions souvent bloquées par des désaccords entre coïndivisaires, tout en préservant les droits fondamentaux des parties concernées.

b) Les conditions du recours à la représentation expresse

• Majorité requise
  • Conformément à l’article 815-3, alinéa 1er, 2° du Code civil, « le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité […] donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ».
  • Cette règle marque une évolution par rapport à l’exigence d’unanimité antérieurement prévue, sauf en matière d’administration de parts sociales, où l’unanimité reste requise (Cass. 1re civ., 15 déc. 2010, n° 09-10.140).
  • Il importe de souligner que cette majorité des deux tiers se compte non par tête, mais en considération des droits indivis : elle se calcule sur la quotité des parts, et non sur le nombre des indivisaires.
  • En matière successorale, l’article 813 du Code civil impose également un commun accord des héritiers pour la désignation d’un mandataire, ce qui n’est pas sans être en contradiction avec la règle de majorité énoncée à l’article 815-3, al. 1^er, 2° du Code civil.
  • La doctrine majoritaire considère toutefois que l’unanimité prévue à l’article 813 doit prévaloir, en raison de son caractère plus protecteur des droits des indivisaires minoritaires.

• Typologie de mandat
  • Dans le silence des textes, le mandat donné par les indivisaires en vertu de l’article 815-3, alinéa 1er du Code civil peut être général ou spécial, selon l’objet des actes à accomplir et leur portée sur le patrimoine indivis.
    • Mandat général
      • Le mandat général confère au mandataire le pouvoir d’accomplir tous les actes d’administration courante relatifs aux biens indivis.
      • Ces actes, définis comme ceux qui n’altèrent pas de manière significative la structure ou la valeur du patrimoine indivis, incluent notamment :
        • La gestion locative, telle que la perception des loyers, la gestion des relations avec les locataires ou encore la délivrance de quittances ;
        • Les travaux d’entretien, nécessaires à la conservation des biens et à leur exploitation normale, comme le nettoyage ou les petites réparations.
      • Ce mandat présente l’avantage de ne pas nécessiter la régularisation d’un nouveau mandat pour chaque acte à accomplir par le mandataire.
      • Un seul mandat général, établi une fois pour toutes, suffit à couvrir l’ensemble des actes d’administration courante, qu’ils soient présents ou futurs, dans les limites fixées par la volonté des indivisaires.
    • Mandat spécial
      • Les actes de disposition, en raison de leur gravité et de leurs implications patrimoniales, nécessitent un mandat spécial, conformément aux articles 1984 et 1988 du Code civil.
      • Ce mandat doit définir avec précision :
        • La nature des actes autorisés, tels que la vente d’un bien indivis, l’hypothèque d’un immeuble ou encore la conclusion de baux commerciaux dépassant le cadre d’une gestion normale ;
        • L’étendue des pouvoirs conférés au mandataire, incluant les limites éventuelles à l’exercice de ces pouvoirs.
      • Les actes de disposition ne peuvent être accomplis qu’avec une autorisation explicite, afin de préserver les droits des indivisaires et d’éviter tout abus.
      • La jurisprudence veille également à encadrer ces mandats pour garantir la protection des indivisaires minoritaires.
      • Ainsi, la Cour de cassation a jugé que la vente d’un bien indivis ne peut être valablement réalisée qu’en vertu d’un mandat spécial (Cass. 1re civ., 12 juin 2013, n° 12-17.419).
      • L’exigence d’un mandat spécial déterminé s’étend au-delà de la vente. Elle gouverne notamment la conclusion d’un bail soustrait à l’exploitation normale des biens : faute pour le preneur d’établir l’existence d’un mandat spécial, et en l’absence de partage, un indivisaire ne saurait, à lui seul, consentir efficacement un tel bail aux autres indivisaires (Cass. 3^e civ., 5 mai 1999, n°97-17.570).
      • À la différence du mandat général, un mandat spécial doit être régularisé chaque fois qu’un acte de disposition est envisagé, ou, à tout le moins, chaque fois que les indivisaires entendent recourir au mécanisme de la représentation expresse pour accomplir un tel acte.

• Formalisme et preuve
  • Mandat général
    • Aucun formalisme spécifique n’est imposé par les textes pour le mandat général.
    • Il peut être établi verbalement ou par écrit, mais un écrit est vivement conseillé pour prévenir tout litige, notamment afin de clarifier les intentions des parties et d’éviter les contestations ultérieures.
    • La preuve d’un mandat verbal reste néanmoins admise dans certaines circonstances, particulièrement dans un cadre familial ou commercial, comme l’a reconnu la Cour de cassation dans un arrêt du 16 juin 1987 (Cass. 1re civ., 16 juin 1987, n° 84-17.840).
    • La preuve du mandat peut même résulter des circonstances dans lesquelles l’indivisaire a, au su et sans opposition des autres, assumé la gestion des biens indivis : ainsi des avances faites pour la gestion et l’administration d’une exploitation indivise, dont la Cour de cassation a déduit, implicitement mais nécessairement, que leur auteur était censé avoir reçu un mandat tacite (Cass. 1^re civ., 12 nov. 1986, n°85-12.238).
  • Mandat spécial
    • Contrairement au mandat général, le mandat spécial nécessite un formalisme plus strict.
    • Un écrit est indispensable, car il permet de définir précisément la nature des actes autorisés et l’étendue des pouvoirs conférés au mandataire.
    • Cette exigence garantit la protection des droits des indivisaires, en particulier pour les actes de disposition qui peuvent avoir des répercussions importantes sur le patrimoine indivis.
    • L’absence d’écrit pourrait exposer le mandat à des contestations, notamment sur l’interprétation des pouvoirs conférés ou sur la validité des actes accomplis.

• Révocation
  • Le mandat, qu’il soit général ou spécial, peut être révoqué par les indivisaires mandants à tout moment.
  • Toutefois, lorsqu’il s’agit d’un mandat d’intérêt commun – notamment lorsque le mandat a été confié à un indivisaire ou à un tiers pour protéger un intérêt partagé par tous les indivisaires – la révocation requiert également le consentement du mandataire (CA Paris, 18 déc. 1998, n° 1996/84624.
  • Cette limitation vise à éviter que la révocation unilatérale ne porte atteinte à l’équilibre des intérêts en jeu dans la gestion de l’indivision.
  • La révocation n’est cependant pas la seule cause d’extinction du mandat : celui-ci prend également fin par l’achèvement de l’opération pour laquelle il a été conféré, par la renonciation du mandataire ou, sous réserve des aménagements propres au mandat post mortem, par le décès de l’une des parties.

c) Le domaine du recours à la représentation expresse

Le domaine d’application de la représentation expresse s’étend à de nombreux actes juridiques :

• Les actes d’administration
  • Le mandat général confère au mandataire la possibilité de réaliser des actes relevant de l’administration ordinaire des biens indivis.
  • Cela inclut, par exemple, l’encaissement des loyers, la gestion des relations locatives ou la prise en charge des travaux d’entretien.
  • Ces actes sont directement rattachés à l’exploitation normale des biens indivis et ne requièrent pas l’unanimité des indivisaires (article 815-3, alinéa 1er).

• Les actes de disposition
  • Les actes qui modifient de manière significative la structure du patrimoine indivis, tels que la vente ou l’hypothèque d’un bien, nécessitent un mandat spécial, en vertu de l’article 1988 du Code civil.
  • Ces actes, en raison de leur gravité, doivent répondre à des exigences de forme strictes pour être valables.

• Particularités en indivision successorale
  • L’article 813 du Code civil prévoit un cadre spécifique pour la désignation d’un mandataire en indivision successorale.
  • Si les héritiers peuvent confier un mandat à l’un d’eux ou à un tiers, la désignation d’un mandataire judiciaire est requise lorsque l’un des héritiers a accepté la succession à concurrence de l’actif net (article 813, alinéa 2).
  • Cette exigence vise à garantir une gestion impartiale dans des contextes potentiellement conflictuels.

• Mandat confié à un tiers
  • Le recours à un tiers comme mandataire est désormais expressément admis par les articles 813 et 815-3 du Code civil.
  • Cette option présente l’avantage de garantir une gestion neutre et impartiale, particulièrement dans les indivisions conflictuelles.
  • La jurisprudence avait déjà validé cette possibilité avant la réforme entreprise par la loi du 23 juin 2006 (Cass. 1re civ., 16 juin 1987, n° 84-17.840).

2) La représentation tacite

a) Reconnaissance légale de la représentation tacite

La représentation tacite, bien qu’ayant donné lieu à des débats doctrinaux nourris au XIXe siècle — la doctrine classique répugnant à admettre qu’un pouvoir de représentation pût naître du seul silence —, est aujourd’hui consacrée par l’article 815-3, alinéa 4 du Code civil, introduit par la loi n° 76-1286 du 31 décembre 1976.

Cette disposition établit une présomption légale permettant à un indivisaire de représenter les autres sans qu’un mandat exprès soit nécessaire, dès lors que certaines conditions sont réunies.

Le texte prévoit en ce sens que « si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux ».

Cette règle s’inspire des mécanismes déjà présents en matière de régimes matrimoniaux, notamment dans les articles 1432 et 1540 du Code civil, qui prévoient des présomptions similaires entre époux. Elle introduit ainsi une flexibilité dans la gestion des indivisions, permettant de contourner les rigidités inhérentes à la règle de l’unanimité. Le législateur de 1976, soucieux de lutter contre la paralysie endémique de l’indivision, a entendu y substituer, pour la gestion courante, un instrument souple, modelé sur la confiance que se témoignent, en fait, des coïndivisaires unis par les liens du sang ou du partage à venir.

b) Notion de représentation tacite

La représentation tacite repose sur une présomption légale, ce qui la distingue radicalement du mandat exprès.

Elle se caractérise par l’absence de manifestation formelle de volonté entre les indivisaires, tant du côté du mandant que de celui du mandataire : nul écrit, nulle déclaration n’est exigé, le seul jeu des comportements suffisant à nouer le lien représentatif.

L’article 815-3, alinéa 4, institue à cet égard une véritable fiction juridique selon laquelle un indivisaire, ayant pris en main la gestion des biens indivis au vu et au su des autres sans opposition de leur part, est réputé avoir reçu un mandat tacite.

Il importe, à ce stade, de bien distinguer deux figures voisines mais irréductibles l’une à l’autre. Le mandat exprès procède d’un accord de volontés, fût-il informel, par lequel le mandant investit sciemment le mandataire d’un pouvoir d’agir en son nom. Le mandat tacite de l’article 815-3, alinéa 4, procède au contraire d’une présomption que la loi attache à une situation de fait : l’indivisaire gestionnaire n’a pas reçu de pouvoir, il est censé en avoir reçu un. La conséquence pratique de cette distinction est essentielle : tandis que le mandat exprès se prouve selon les règles du droit commun, le mandat tacite se déduit de la seule réunion des conditions légales, à charge pour celui qui le conteste d’en renverser la présomption.

c) Les conditions de la représentation tacite

La mise en œuvre de la représentation tacite repose sur deux conditions cumulatives clairement définies par l’article 815-3, alinéa 4 du Code civil : la connaissance des coïndivisaires et l’absence d’opposition. Ces deux conditions sont indissociables : la première garantit que le silence des coïndivisaires est un silence éclairé ; la seconde, qu’il s’agit bien d’un silence d’acquiescement et non de résistance.

• La connaissance des autres indivisaires
  • L’établissement d’un mandat tacite suppose, en premier lieu, que les coïndivisaires soient informés des actes accomplis par l’indivisaire qui prend en main la gestion des biens indivis.
  • Cette condition repose sur une exigence de transparence et d’information, nécessaire pour éviter tout abus de la part du mandataire tacite.
  • L’article 815-3, alinéa 4, souligne l’importance que les actes de gestion soient réalisés « au su des autres », c’est-à-dire de manière visible et connue de tous.
  • La connaissance peut résulter d’une information directe ou d’une simple constatation des actes posés par l’indivisaire mandataire ; elle s’apprécie souverainement par les juges du fond au regard des circonstances de l’espèce.
  • Il n’est pas nécessaire que les coïndivisaires soient consultés ou qu’ils aient expressément approuvé les actes, mais leur silence doit être fondé sur une prise de conscience de la gestion en cours. Autrement dit, c’est un silence circonstancié qui vaut acquiescement, et non un silence d’ignorance.
  • Par exemple, dans un arrêt du 12 mars 1997, la Cour de cassation a admis l’existence d’un mandat tacite dans une situation où un copropriétaire indivis avait représenté ses deux enfants, également indivisaires, lors d’assemblées générales de copropriété, ces derniers reconnaissant lui avoir laissé la gestion des biens indivis et le syndic, informé du décès du conjoint, ayant adressé les convocations au nom de ce seul copropriétaire (Cass. 3e civ., 12 mars 1997, n°94-16.766).
  • Si les autres indivisaires n’ont pas été informés ou n’ont pas eu la possibilité de prendre connaissance des actes réalisés, la présomption de mandat tacite ne peut être retenue.
  • Dans un arrêt du 12 juin 2013, la Cour de cassation a ainsi précisé que l’absence de preuve d’une information suffisante empêchait de considérer qu’un mandat tacite avait été conféré (Cass. 1^ère civ., 12 juin 2013, n°12-17.419).

• L’absence d’opposition
  • La deuxième condition de validité du mandat tacite est l’absence d’opposition des coïndivisaires à la gestion entreprise par l’indivisaire.
  • Cette absence d’opposition constitue une forme de consentement tacite, permettant à l’indivisaire gestionnaire d’agir sans formalisation préalable d’un mandat exprès.
  • L’opposition doit être claire, non équivoque et portée à la connaissance de l’indivisaire gestionnaire ; elle n’est soumise à aucune forme particulière et peut résulter d’une simple lettre, voire d’une protestation verbale dont la preuve est rapportée.
  • Une opposition implicite ou un simple désaccord non exprimé ne suffisent pas à faire obstacle à la présomption de mandat.
  • L’opposition peut intervenir à tout moment et met immédiatement fin à la représentation tacite pour l’avenir. Elle joue, en ce sens, comme une révocation : elle tarit la présomption sans rétroagir sur les actes déjà valablement accomplis.
  • Dans un arrêt du 11 octobre 2000, la Cour de cassation a jugé en ce sens que l’opposition exprimée avant l’exécution des actes éteignait la présomption de mandat tacite (Cass. 3e civ., 11 oct. 2000, n°99-10.216).
  • Une fois les actes réalisés, un coïndivisaire ne peut revenir sur son absence d’opposition pour contester rétroactivement la validité des actes : qui n’a rien dit en temps utile ne saurait se raviser après coup, sauf à ruiner la sécurité que la présomption a précisément pour office d’assurer.
  • A cet égard, il est admis que l’opposition n’a pas à être renouvelée pour chaque acte si elle vise une gestion globale ou un domaine spécifique.
  • En revanche, si l’opposition porte uniquement sur un bien indivis déterminé, le mandat tacite peut subsister pour les autres biens (V. en ce sens Cass. 3^e civ., 12 avril 1995, n° 92-20.732).

d) Domaine de la représentation tacite

La représentation tacite, prévue par l’article 815-3, alinéa 4 du Code civil, repose donc sur une présomption légale permettant à un indivisaire de gérer les biens indivis pour le compte de tous, sous réserve de certaines conditions.

Ce texte, introduit par la loi n° 76-1286 du 31 décembre 1976, prévoit expressément que le mandat tacite « couvre les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux ».

Aussi, tous les actes ne sont-ils pas couverts par le mandat tacite, l’objectif recherché par le législateur étant de préserver un équilibre entre la souplesse de gestion des biens indivis et la protection des droits des coïndivisaires. Ce domaine restreint épouse l’économie générale de l’article 815-3 : la loi n’abandonne au pouvoir d’un seul que ce qui ressortit à la conservation et à l’exploitation normale du patrimoine indivis, réservant à l’accord renforcé des indivisaires tout ce qui en compromet la substance ou en engage durablement l’avenir.

• Actes couverts par le mandat tacite
  • Conformément à l’article 815-3, alinéa 4 du Code civil, seuls les actes d’administration relèvent du domaine du mandat tacite.
  • Ces actes, indispensables à la gestion courante, comprennent notamment :
    • Travaux de conservation et d’amélioration
      • Les travaux visant à maintenir ou améliorer l’état des biens indivis relèvent des actes d’administration.
      • Dans un arrêt du 10 octobre 1995, la Cour de cassation a jugé que de tels travaux, entrepris par un indivisaire au su des autres et sans opposition de leur part, étaient valablement couverts par un mandat tacite.
      • Les coïndivisaires, en l’espèce, ont été tenus solidairement au paiement des frais engagés (Cass. 1re civ., 10 oct. 1995, n° 93-14.788).
    • Perception des loyers et entretien courant
      • Les opérations régulières, telles que la perception des revenus issus des biens indivis ou leur entretien, entrent également dans le cadre du mandat tacite.
      • Ces actes visent à assurer la continuité de la gestion et à préserver la valeur des biens indivis.
    • Paiement des charges et taxes
      • Le règlement des dépenses liées à l’entretien ou aux charges fiscales constitue un acte d’administration nécessaire, dès lors qu’il s’inscrit dans l’intérêt commun des coïndivisaires.
      • Il convient toutefois de ne pas confondre la dette de l’indivision avec la dette personnelle de chaque indivisaire : la Cour de cassation a jugé que la CSG et la CRDS dues par chaque copartageant sur sa quote-part dans les revenus fonciers d’un bien indivis constituent des dettes personnelles, et non des dettes de l’indivision, de sorte que leur paiement n’ouvre aucune créance contre cette dernière (Cass. 1^re civ., 15 janv. 2025, n° 23-13.116).

• Actes exclus du mandat tacite
  • L’article 815-3, alinéa 4 précise que les actes de disposition, ainsi que la conclusion ou le renouvellement des baux, ne peuvent être accomplis sans un mandat exprès.
    • Actes de disposition
      • Les actes modifiant de manière significative la structure patrimoniale de l’indivision, tels que la vente d’un bien indivis ou la souscription d’une hypothèque, sont exclus du mandat tacite.
      • Dans un arrêt du 23 mai 1995, la Cour de cassation a ainsi considéré que l’acceptation d’une notification relative à une condition résolutoire stipulée dans un acte de vente ne relevait pas d’un acte d’administration (Cass. 3e civ., 23 mai 1995, n° 93-10.617).
      • Ce type d’acte exige un mandat exprès, garantissant une décision éclairée et concertée des indivisaires.
    • Conclusion et renouvellement de baux
      • En raison des droits conférés aux preneurs et de leurs conséquences sur la jouissance et la valorisation des biens, la conclusion ou le renouvellement de baux nécessite un mandat spécial exprès.
      • La Cour de cassation a fait application de cette règle dans un arrêt du 25 octobre 2005 aux termes duquel elle a rappelé qu’un mandat tacite ne permettait pas de couvrir la conclusion d’un bail rural (Cass. 1^ère civ., 25 oct. 2005, n°03-14.320).
      • Cette rigueur n’est pas nouvelle : la Cour avait déjà jugé qu’un indivisaire ne pouvait, à lui seul, consentir un bail rural à un preneur, l’existence d’un mandat spécial devant être positivement établie et ne se présumant pas (Cass. 3^e civ., 5 mai 1999, n° 97-17.570). La raison en est que le bail, et singulièrement le bail rural assorti d’un statut protecteur du preneur, grève durablement le bien et confine, par ses effets, à l’acte de disposition.
      • La frontière n’est cependant pas infranchissable lorsque l’indivisaire agit, en fait, comme mandataire de son coïndivisaire : ainsi le congé donné par une usufruitière partielle de biens indivis n’a-t-il pas été annulé, dès lors que, avec l’accord exprès de son fils seul coindivisaire, elle s’était toujours comportée comme gestionnaire de l’ensemble et pouvait être tenue pour son mandataire (Cass. 3^e civ., 11 juin 1970, n° 67-13.761). La solution confirme, a contrario, que c’est bien un pouvoir exprès, et non la simple présomption de l’alinéa 4, qui autorise un indivisaire à agir seul en matière de baux.

• Actes soulevant des difficultés de qualification
  • L’article 815-3, alinéa 4 du Code civil dispose que le mandat tacite ne couvre que les actes d’administration, à l’exclusion des actes de disposition, ainsi que de la conclusion ou du renouvellement de baux.
  • Cette distinction, en apparence claire, peut toutefois poser des difficultés dans certaines situations, en raison de la nature hybride de certains actes, nécessitant une appréciation au cas par cas.
  • Cette difficulté de qualification peut être illustrée par un arrêt de la Cour de cassation rendu le 23 mai 1995 (Cass. 3e civ., 23 mai 1995, n°93-10.617).
  • Dans cette affaire, il s’agissait de déterminer si l’acceptation d’une notification mettant en œuvre une condition résolutoire pouvait être couverte par un mandat tacite.
  • Deux indivisaires avaient vendu un bien indivis sous condition résolutoire stipulant qu’aucun recours contre le permis de construire ne devait être engagé.
  • Un recours ayant été formé, l’acquéreur notifia cette condition à l’un des indivisaires, qui avait pris en charge la gestion de la vente au su de l’autre, sans opposition.
  • La Cour d’appel considéra que cet acte était bien couvert par un mandat tacite, car se limitant à porter à la connaissance du vendeur l’existence d’un fait juridique.
  • Cependant, la Cour de cassation cassa cette décision considérant que l’acceptation d’une notification mettant en œuvre une condition résolutoire constituait un acte de disposition, lequel ne saurait être couvert par un mandat tacite. Un mandat exprès était donc nécessaire.
  • La portée de cet arrêt mérite d’être soulignée : la Haute juridiction invite le juge à regarder, au-delà de l’apparence purement réceptive de l’acte, ses effets juridiques. Recevoir une notification qui déclenche la résolution de la vente, c’est consentir à l’anéantissement rétroactif de l’aliénation et, partant, à une modification de la consistance du patrimoine indivis : l’acte est de disposition par ses conséquences, quand bien même il revêtirait la forme d’une simple acceptation.
  • Un autre exemple révélateur des difficultés de qualification concerne l’emprunt contracté dans le cadre d’une indivision.
  • La Cour de cassation a eu à connaître de cette question dans un arrêt du 12 novembre 1986 (Cass. 1re civ., 12 nov. 1986, n° 85-12.238).
  • Dans cette affaire, deux indivisaires, anciens époux, étaient copropriétaires d’une exploitation agricole acquise durant leur mariage sous le régime de la séparation de biens.
  • Pendant la période d’indivision, l’un des indivisaires, le mari, avait emprunté des fonds auprès de ses parents pour régler une partie du passif de l’exploitation agricole.
  • Après leur divorce, l’autre indivisaire, l’ex-épouse, fut condamnée à rembourser la moitié de cet emprunt, au titre de sa part dans l’indivision.
  • La question posée ici portait sur la qualification juridique d’un emprunt contracté par un indivisaire : cet acte pouvait-il être considéré comme un acte d’administration, susceptible d’être couvert par un mandat tacite, ou devait-il être qualifié d’acte de disposition, nécessitant alors l’établissement préalable d’un mandat exprès ?
  • L’hypothèse de l’acte d’administration repose sur la finalité de l’emprunt, qui visait ici à financer les frais indispensables à la gestion courante de l’exploitation agricole indivise. Dans ce cadre, un mandat tacite pourrait être reconnu, l’acte s’inscrivant dans le prolongement des opérations nécessaires à la préservation et à l’administration des biens indivis.
  • L’hypothèse de l’acte de disposition, en revanche, trouve appui sur les conséquences financières importantes et durables d’un emprunt, lesquelles justifient traditionnellement qu’il soit qualifié d’acte de disposition, excluant de fait la possibilité de recourir à un mandat tacite.
  • Entre ces deux approches, la Cour de cassation a retenu la première, celle adoptée par les juges du fond, qui avaient implicitement mais nécessairement retenu l’existence d’un mandat tacite conféré par l’ex-épouse à son coïndivisaire.
  • Cette dernière a, en effet, estimé que, bien que l’emprunt soit par nature un acte grave, il pouvait, au regard des circonstances spécifiques, être rattaché à l’administration de l’indivision.
  • Cette solution repose sur le constat que l’emprunt avait pour objet de régler le passif de l’exploitation agricole, une opération jugée nécessaire pour assurer la gestion et la pérennité des biens indivis.
  • Elle doit toutefois être appréhendée avec prudence.
  • La Cour de cassation n’a nullement établi un principe général selon lequel un emprunt pourrait être systématiquement couvert par un mandat tacite.
  • La qualification demeure étroitement liée aux circonstances de chaque affaire, et un mandat exprès reste requis dans les cas où l’emprunt dépasse les besoins de la gestion courante de l’indivision.

B) La gestion d’affaires

L’article 815-4, alinéa 2, du Code civil institue un mécanisme subsidiaire permettant de régir les actes accomplis par un indivisaire en l’absence de mandat ou d’habilitation judiciaire.

Ce mécanisme repose sur les règles générales de la gestion d’affaires énoncées aux articles 1301 et suivants du Code civil.

1) Le principe du recours à la gestion d’affaires

L’article 815-4, alinéa 2, du Code civil prévoit que « à défaut de pouvoir légal, de mandat ou d’habilitation par justice, les actes faits par un indivisaire en représentation d’un autre ont effet à l’égard de celui-ci, suivant les règles de la gestion d’affaires. »

Cette disposition, introduite par la loi du 31 décembre 1976, confère la faculté à un indivisaire d’agir pour le compte des autres sans autorisation préalable formalisée, en s’appuyant sur les règles générales de la gestion d’affaires, codifiées aux articles 1301 et suivants du Code civil.

Ce mécanisme trouve son fondement dans l’idée qu’il est parfois impératif d’agir rapidement pour préserver les intérêts communs, notamment face à des circonstances urgentes ou imprévues. Il prolonge ainsi, sur le terrain quasi contractuel, la même logique de lutte contre la paralysie que celle qui inspire la représentation tacite, mais en jouant là où celle-ci fait défaut — c’est-à-dire en l’absence même de toute connaissance ou tolérance préalable des coïndivisaires.

Pour mémoire, la gestion d’affaires, définie à l’article 1301 du Code civil, repose sur l’intervention spontanée d’une personne dans les affaires d’autrui, « sans y être tenue », mais en agissant « sciemment et utilement […] à l’insu ou sans opposition du maître de cette affaire ».

Elle se distingue ainsi par trois caractéristiques essentielles :

• Une initiative volontaire : le gérant agit sans y être contraint et sans avoir reçu un mandat.
• Un objectif d’utilité : les actes accomplis doivent répondre à l’intérêt du maître de l’affaire.
• L’absence d’opposition : le maître de l’affaire ne doit pas s’être opposé à l’intervention.

Le mécanisme de la gestion d’affaires combine une logique individualiste – interdisant toute immixtion injustifiée dans les affaires d’autrui – et une logique sociale, qui valorise les interventions désintéressées lorsqu’elles répondent à une nécessité impérieuse.

L’application de ce mécanisme à l’indivision est ancienne et solidement éprouvée. La Cour de cassation a ainsi approuvé les juges du fond d’avoir admis qu’un époux, en cédant à titre d’échange une parcelle appartenant indivisément à sa femme et à sa belle-mère, avait agi en qualité de gérant d’affaires de celles-ci, les conditions de la negotiorum gestio se trouvant réunies en l’espèce (Cass. 1re civ., 15 mai 1974, n°72-11.417). L’arrêt illustre la fonction de soupape du dispositif : faute de mandat formel, l’acte accompli pour le compte des indivisaires n’en produit pas moins effet à leur égard, dès lors qu’il leur a été utile.

A cet égard, la gestion d’affaires ne peut intervenir qu’à titre subsidiaire, lorsqu’aucun autre mécanisme légal ou conventionnel n’est disponible.

L’emploi des termes « à défaut de pouvoir légal, de mandat ou d’habilitation par justice » souligne cette vocation d’ultime recours, destinée à pallier l’inertie ou la paralysie de l’indivision.

Ainsi, se distingue-t-elle du mandat, qui repose sur un accord de volontés, ou de l’habilitation judiciaire, qui nécessite l’intervention d’un juge.

Ce caractère subsidiaire justifie que la gestion d’affaires soit encadrée par des conditions strictes, visant à prévenir les abus tout en assurant la protection des intérêts collectifs des indivisaires.

2) Les conditions du recours à la gestion d’affaires

Pour que la gestion d’affaires puisse être mise en œuvre, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Absence de pouvoir légal ou conventionnel
  • La gestion d’affaires n’intervient qu’à défaut de solutions conventionnelles ou légales.
  • L’article 815-4, alinéa 2, du Code civil précise que ce mécanisme n’est mobilisable qu’« à défaut de pouvoir légal, de mandat ou d’habilitation par justice ».
  • Cette vocation résolument subsidiaire de la gestion d’affaires est destinée à éviter la paralysie de l’administration des biens indivis lorsque les moyens habituels de représentation font défaut.
  • Par exemple, en l’absence d’un mandat conféré à l’un des indivisaires ou d’une décision judiciaire habilitant un gérant, un indivisaire peut agir spontanément pour pallier une situation critique.
  • Ce caractère supplétif garantit que la gestion d’affaires reste une exception et non un substitut régulier aux dispositifs prévus par la loi ou les conventions.

• Intérêt collectif des indivisaires
  • Le gérant d’affaires doit agir exclusivement dans l’intérêt commun de l’indivision et non pour des motifs personnels.
  • Les actes accomplis doivent être utiles à l’ensemble des indivisaires et répondre à une nécessité collective.
  • À titre d’exemple, des travaux de conservation ou d’entretien visant à éviter la dégradation d’un bien indivis sont typiquement couverts par ce mécanisme (V. en ce sens Cass. 1re civ., 15 mai 1974, n°72-11.417).
  • Toutefois, si le gérant agit dans son seul intérêt ou détourne son intervention à des fins personnelles, les autres indivisaires peuvent contester la validité de ses actes.

• Nécessité et opportunité des actes
  • La gestion d’affaires s’applique uniquement aux actes nécessaires ou opportuns.
  • Ces derniers doivent viser à répondre à une urgence ou à préserver les intérêts patrimoniaux de l’indivision.
  • Par exemple :
    • Actes justifiés
      • La réalisation de travaux urgents pour prévenir des dommages, tels que réparer une toiture endommagée, constitue un acte indispensable couvert par la gestion d’affaires.
      • Ces actions visent à éviter une perte de valeur ou une détérioration irréversible du bien.
    • Actes non justifiés
      • En revanche, des actes tels que la conclusion d’un bail à un prix dérisoire avec un proche ou la vente d’un bien indivis sans l’accord des autres indivisaires excèdent le cadre de la gestion d’affaires.
      • Ces actes, s’ils sont contraires à l’intérêt collectif ou réalisés dans des conditions préjudiciables à l’indivision, peuvent être contestés et annulés.
  • Cette exigence de nécessité et d’opportunité impose également au gérant d’agir avec diligence et prudence, en accomplissant ses actes dans le respect des circonstances et des besoins réels de l’indivision.

3) Les effets de la gestion d’affaires

Les actes réalisés par un indivisaire dans le cadre de la gestion d’affaires, lorsqu’ils respectent les conditions prévues par la loi, produisent des effets obligatoires à l’égard de tous les coïndivisaires.

Ces derniers se trouvent liés par ces actes, dans la mesure où ils ont été accomplis dans l’intérêt commun de l’indivision et en conformité avec les principes de nécessité et d’utilité.

• Obligation de remboursement des dépenses engagées
  • Conformément à l’article 1301-2 du Code civil, les coïndivisaires sont tenus de rembourser au gérant d’affaires les dépenses qu’il a engagées pour la conservation ou la gestion des biens indivis, dès lors qu’elles s’avèrent nécessaires ou utiles.
  • La jurisprudence a ainsi reconnu que des travaux urgents, tels que la réparation d’une toiture pour éviter des infiltrations ou des dépenses destinées à prévenir la détérioration d’un bien indivis, relèvent de cette catégorie.
  • Ces actions, indispensables pour préserver la valeur des biens, imposent une obligation de remboursement aux coïndivisaires.
  • Le remboursement couvre non seulement les frais engagés pour les travaux ou les réparations, mais aussi les dépenses accessoires nécessaires à leur réalisation, à condition qu’elles soient proportionnées à l’intérêt commun.
  • Cette obligation de remboursement n’est, du reste, que la transposition à l’indivision du principe général gouvernant la negotiorum gestio : le maître de l’affaire utilement gérée doit indemniser le gérant des dépenses faites dans son intérêt, alors même qu’il n’a pas sollicité l’intervention.

• Limites et possibilité de contestation
  • Les coïndivisaires peuvent contester les actes du gérant d’affaires si ceux-ci ne respectent pas l’intérêt collectif ou causent un préjudice à l’indivision.
  • La jurisprudence admet, par exemple, qu’un acte manifestement désavantageux pour l’indivision, comme la conclusion d’un bail à un prix inférieur au marché avec un proche du gérant, puisse être annulé.
  • Une telle situation constitue un manquement à l’obligation de loyauté et au devoir de préserver l’intérêt commun.
  • En cas de préjudice avéré, le gérant d’affaires fautif peut être tenu de réparer le dommage causé.
  • Cette responsabilité repose sur le principe selon lequel la gestion doit être exercée de manière prudente et raisonnable.

• Exigence de diligence et responsabilité du gérant
  • L’article 1301-1 du Code civil impose au gérant d’affaires d’accomplir sa mission « avec les soins d’une personne raisonnable ».
  • Cette exigence implique notamment que les actes réalisés répondent aux nécessités de la situation et ne dépassent pas l’exploitation normale des biens indivis.
  • Si le gérant agit de manière imprudente ou excessive, il peut être privé du droit au remboursement des dépenses engagées. De surcroît, sa responsabilité civile peut être engagée s’il a causé un préjudice aux autres indivisaires.
  • Cette double sanction — privation du remboursement et engagement de la responsabilité — traduit l’équilibre recherché par la loi : encourager l’intervention utile et désintéressée, tout en réprimant l’ingérence imprudente ou intéressée. La gestion d’affaires demeure, en définitive, un instrument de secours, et non un titre permettant à un indivisaire de s’ériger en administrateur permanent de l’indivision en marge des règles de l’article 815-3.