Prescription acquisitive et jonction des possessions

La prescription acquisitive — l’usucapion — suppose une possession prolongée : trente ans en principe, dix ans lorsque le possesseur de bonne foi détient un juste titre. Mais il est rare qu’un même possesseur tienne le bien d’un seul tenant pendant toute la durée requise : un héritier recueille la succession de son père, un acquéreur achète à celui qui occupait déjà le fonds. La question est alors décisive : le temps écoulé sous la possession du prédécesseur est-il perdu, ou vient-il s’ajouter à celui du possesseur actuel ?

Le droit civil répond par l’affirmative grâce à un mécanisme hérité du droit romain — l’accessio possessionis — que l’article 2265 du Code civil consacre sous le nom de jonction des possessions. Le possesseur dont le délai propre est insuffisant peut compléter sa prescription en y ajoutant la possession de celui dont il tient le bien. Encore faut-il préciser à quelles conditions cette addition opère, car la possession transmise ne conserve pas toujours les mêmes qualités : tout dépend du titre — universel ou particulier — par lequel le bien a circulé.

Ce sont ces conditions, et la distinction structurante qu’elles commandent, que la présente étude se propose d’exposer.

La règle : joindre sa possession à celle de son auteur

En cas d’insuffisance du délai de possession, le possesseur est autorisé à se prévaloir de la règle posée à l’article 2265 du Code civil, qui dispose que « pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux ».

Aussi ressort-il de cette disposition que les durées de possession du bien, en cas de possesseurs successifs, s’additionnent. C’est la jonction des possessions. Ce mécanisme est admis quels que soient les modes de transmission de la possession — à titre gratuit ou onéreux, par succession, donation, vente ou échange.

Le fondement et l’intérêt pratique de la jonction

Dans cette perspective, afin de renforcer le titre de propriété de l’acquéreur d’un bien immobilier, les notaires s’attachent toujours à retracer dans l’acte de vente la chaîne de propriété en remontant jusqu’à l’origine trentenaire. La continuité ainsi documentée des possessions successives permet, le cas échéant, d’opposer à tout contestataire une possession utile d’une durée suffisante pour emporter usucapion.

La distinction selon le mode de succession

Reste qu’il convient de distinguer selon que les possesseurs se sont succédé à titre particulier ou à titre universel — distinction cardinale, car elle commande la transmission, ou non, des qualités et des vices attachés à la possession originaire.

Les possesseurs se sont succédé à titre universel

• Dans cette hypothèse, il y a une continuation de la personne du possesseur originaire par le possesseur actuel.
• Il en résulte que la possession de l’ayant cause universel possède les mêmes qualités que la possession de son auteur.
• Les vices affectant la possession originaire se transmettent ainsi de possession en possession.
• Il en va de même pour la mauvaise foi du premier possesseur.
• Si donc la possession originaire a été interrompue, il conviendra de démontrer qu’elle a été reprise suffisamment tôt pour que la prescription acquisitive puisse jouer.

Les possesseurs se sont succédé à titre particulier

• Dans cette hypothèse, le possesseur actuel ne tient du possesseur originaire que le droit attaché à la possession en tant que tel.
• Il en résulte qu’une nouvelle possession démarre, débarrassée des vices affectant éventuellement les possessions antérieures.
• Chaque possession de la chaîne translative sera donc appréciée séparément, ce qui signifie que la possession de l’ayant cause pourra présenter des qualités radicalement différentes de celle de son auteur.
• Lorsque toutefois la jonction porte sur une prescription trentenaire et une prescription abrégée, les délais ne pourront s’additionner qu’à certaines conditions.

La jonction d’une prescription trentenaire et d’une prescription abrégée

Pour rappel, tandis que la prescription trentenaire requiert seulement l’absence de vice affectant la possession, la prescription abrégée exige la réunion de deux conditions supplémentaires : la bonne foi du possesseur et l’entrée en possession au moyen d’un titre.

Deux situations doivent alors être distinguées :

• Le possesseur n’est pas fondé à se prévaloir de la prescription abrégée
  • Dans cette hypothèse, la jonction ne pourra se faire qu’avec la seule prescription trentenaire.
• Le possesseur est fondé à se prévaloir de la prescription abrégée
  • Dans cette hypothèse, le possesseur dispose d’une option :
    • soit il décide de prescrire par lui-même au moyen de la prescription abrégée ;
    • soit il décide de bénéficier de la jonction de possession avec la prescription trentenaire si le délai qui reste à courir est inférieur à celui de la prescription abrégée.
  • En tout état de cause, la jonction ne peut valablement opérer qu’à la condition que le possesseur, qui tient la chose en sa qualité d’ayant cause à titre particulier, se la soit vue remettre au titre d’une obligation de délivrance ou de restitution.