Caveat emptor

Que l’acheteur prenne garde

I) La formule de l’adage

A) Le sens des mots

La formule tient en deux mots. Emptor, formé sur emo, acheter, désigne l’acheteur, et le dictionnaire latin-allemand l’oppose au vendeur, venditor. Caveat est le subjonctif présent de cavere, employé pour commander : « qu’il prenne garde ». Le verbe signifie d’abord être sur ses gardes, se défier, se garder de quelque chose ; c’est le sens de l’adage, qui laisse l’acheteur veiller seul sur ses intérêts.

Mais cavere est aussi un mot de la langue du droit, où il signifie prendre ou donner des sûretés. Le Digeste réunit les deux termes dans ce second sens, à propos de l’acheteur qui promet, sous sûreté, de restituer l’esclave si le prix lui est remboursé :

La rencontre est de mots, non de règle. L’auteur anglais du XVIe siècle chez qui la formule paraît la traduit lui-même : « beware the byer », que l’acheteur prenne garde.

B) L’origine de la formule

La formule n’est pas romaine, et elle ne figure ni au Digeste ni au Code de Justinien au sens de l’adage. Rome posait même la règle inverse. L’édit des édiles curules, que rapporte Ulpien, obligeait le vendeur d’esclaves à déclarer leurs maladies et leurs vices :

Le même jurisconsulte en tirait une limite parente de l’adage : on peut dire, écrit-il, que l’édit cesse de s’appliquer au vice que l’on reconnaît, parce qu’il ne vise qu’à empêcher que l’acheteur soit trompé.

Le plus ancien emploi lu de la formule est anglais. Un livre d’agriculture attribué à Fitzherbert, dans son édition de 1534, la donne à propos de l’achat d’un cheval, avec sa raison : « for the byer hath bothe his eyen to se, and his handes to handell ». L’attribution de l’ouvrage est discutée, et une édition de 1523, signalée, n’a pas été lue. L’ancien droit coutumier tenait le langage contraire : « Qui vend le pot dit le mot », disent les Institutes coutumières de Loysel, qui constatent aussitôt qu’« il y a plus de fols acheteurs que de fols vendeurs ».

C) L’adage et ses voisins

L’adage ne se confond pas avec la règle des risques. Celle-ci dit qui supporte la perte fortuite de la chose après la vente : depuis le 1er octobre 2016, l’article 1196, alinéa 3, du code civil attache les risques au transfert de propriété. L’adage porte sur le défaut que la chose avait déjà lors de la vente, et que l’acheteur pouvait voir.

Il a une forme voisine, emptor debet curiosus esse, « l’acheteur doit être curieux », que la doctrine du devoir d’information emploie encore, sous la forme emptor debet esse curiosus, et qu’une cour d’appel a reprise en 2023. Elle déplace l’accent : non plus le risque du défaut visible, mais le devoir de s’enquérir.

Il trouve enfin un écho dans le droit commun du consentement. L’erreur inexcusable n’est pas une cause de nullité (article 1132, depuis le 1er octobre 2016) : l’acheteur négligent supporte son erreur comme il supporte le vice apparent. Mais l’erreur qui résulte d’un dol est « toujours excusable » (article 1139), et l’adage s’arrête là.

II) Le régime de l’adage

A) L’adage, exception au principe de la garantie

Le code civil a pris le parti inverse de l’adage. Le vendeur a deux obligations principales, délivrer et garantir la chose qu’il vend (article 1603), et la garantie a pour second objet les défauts cachés de cette chose (article 1625). L’article 1641 en pose le principe :

L’article 1643 l’étend au vendeur qui ignorait le vice, sauf clause de non-garantie : l’ignorance du vendeur ne reporte pas le risque sur l’acheteur. L’adage ne trouve place que dans l’exception que pose, entre les deux, l’article 1642, dont la lettre est celle de 1804 :

Le texte transpose l’adage sans le nommer, et le borne : il ne décharge le vendeur que de ce que l’acheteur a vu, ou pouvait constater lui-même. L’exception connaît sa propre exception : le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé des vices de construction apparents ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un mois après la prise de possession (article 1642-1, dans sa rédaction du 9 juillet 1967 ; les défauts de conformité apparents y sont ajoutés depuis le 28 mars 2009).

Le code de la consommation a porté un temps une version écrite de l’adage : l’acheteur ne pouvait contester la conformité du bien en invoquant un défaut « qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer lorsqu’il a contracté » (article L. 211-8, du 18 février 2005 au 30 juin 2016, puis article L. 217-8 jusqu’au 30 septembre 2021). Depuis le 1er octobre 2021, l’article L. 217-5, III, n’écarte plus que le défaut d’une caractéristique dont le consommateur a été spécifiquement informé qu’elle s’écartait des critères de conformité énoncés par cet article, écart auquel il a « expressément et séparément consenti » : à la lettre du texte, le défaut seulement visible ne suffit plus. Le numéro L. 217-8 porte depuis lors une autre règle.

B) Le resserrement du vice apparent par la Cour de cassation

La Cour de cassation n’emploie la formule dans aucune décision lue. Elle applique l’article 1642, et le plus souvent pour en restreindre la portée. En 1989, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation casse l’arrêt qui avait refusé la résolution de la vente d’un appartement, au motif que l’état de la couverture, accessible par une échelle de huit mètres, était visible pour un homme de l’art dont l’acheteur aurait dû s’entourer : c’était ajouter à la loi « une condition qu’elle ne prévoit pas » (Cass. 3e civ., 3 mai 1989, n° 87-18.908, publié au Bulletin).

Saisie après une première cassation prononcée en 2004 (Cass. 3e civ., 4 février 2004, n° 02-18.029, publié au Bulletin), l’Assemblée plénière de la Cour de cassation le juge à son tour en 2006, à propos d’une charpente et d’une toiture dont les dégradations ne se voyaient qu’en pénétrant dans les combles et en montant sur la toiture. Elle censure l’arrêt qui reprochait aux acquéreurs leur négligence pour n’avoir pas fait constater cet état par un homme de l’art :

La Troisième chambre civile a ensuite fixé ce que l’acheteur doit avoir vu. En 2012, un dégât des eaux mentionné au diagnostic annexé à l’acte, et visible lors de la visite, ne suffisait pas, faute de caractériser la connaissance du vice « dans son ampleur et ses conséquences » (Cass. 3e civ., 14 mars 2012, n° 11-10.861, publié au Bulletin). La formule est devenue un principe, qu’elle rappelle en 2025, au visa du seul article 1642 :

Elle casse alors l’arrêt qui reprochait à l’acquéreur d’un bien, dont un diagnostic annexé à l’acte signalait des capricornes, de n’avoir pas pris de précautions minimales et d’avoir accepté le bien dans l’état où il se trouvait, alors qu’elle avait elle-même retenu que l’ampleur des désordres ne pouvait être connue que par des travaux d’importance, et que l’acquéreur n’avait pas pris la mesure de l’infestation.

C) La force retrouvée de l’adage contre l’acheteur professionnel

C’est contre l’acheteur professionnel que l’adage garde le plus de force. En 1982, la Chambre commerciale de la Cour de cassation rejette le pourvoi d’une société qui refusait de payer des mandarines arrivées avariées : son mandataire, un professionnel, les avait vues tachées avant l’achat et avait pris le risque d’une aggravation rapide du vice. La cour d’appel en avait fait ressortir que l’acheteur avait pu se convaincre du vice avant l’achat, et c’est « dans l’exercice de son pouvoir souverain » qu’elle l’a jugé apparent (Cass. com., 15 février 1982, n° 80-12.826, publié au Bulletin).

La qualité de professionnel ne suffit pourtant pas à elle seule. La même année, la Première chambre civile de la Cour de cassation rejette le moyen qui disait le viticulteur présumé connaître le vice décelable : la cour d’appel avait souverainement apprécié que, faute de connaissances professionnelles approfondies, il ne pouvait se rendre compte du vice d’un tanin acheté à son fournisseur habituel, en sachets prêts à l’emploi, et en admettant implicitement qu’il n’avait pas à procéder à une vérification, même élémentaire, elle avait légalement justifié sa décision (Cass. 1re civ., 23 février 1982, n° 80-16.922, publié au Bulletin).

En 2025, la présomption est énoncée dans la chaîne des ventes. Lorsque le sous-acquéreur agit en garantie contre le vendeur originaire, juge la Première chambre civile, au visa des articles 1641, 1642 et 1645 :

Elle frappe le premier acquéreur, non le sous-acquéreur, dont la connaissance du vice lors de sa propre acquisition est indifférente à son action contre le vendeur originaire, juge en 2024 la Chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation (Cass. com., 16 octobre 2024, n° 23-13.318, publié au Bulletin). Entre professionnels, enfin, l’acheteur peut se voir reprocher de ne s’être pas enquis : pour un contrat antérieur au 1er octobre 2016, la Chambre commerciale, financière et économique juge en 2026 qu’une cour d’appel, qui avait souverainement apprécié les compétences de l’acheteur et le caractère non déterminant de l’information, a pu décider qu’il lui appartenait de solliciter de son fournisseur tous renseignements utiles (Cass. com., 21 janvier 2026, n° 24-13.471, non publié).

D) Le dol, limite de l’adage, et la valeur, où il se retourne

L’adage cède devant le dol. En 2001, la Troisième chambre civile censure l’arrêt qui avait refusé d’annuler pour dol la vente d’un immeuble à usage d’hôtel et la cession du fonds qui y était exploité, en raison du caractère inexcusable de l’erreur d’un acquéreur tenu, selon les juges du fond, d’une obligation particulière de se renseigner :

L’article 1139 l’écrit depuis le 1er octobre 2016, et la Chambre commerciale, financière et économique en tire en 2024 la cassation de l’arrêt qui opposait au cessionnaire de parts sociales qu’il aurait dû se renseigner sur la situation financière de la société (Cass. com., 18 sept. 2024, n° 23-10.183, publié au Bulletin). Le vendeur de mauvaise foi ne peut pas davantage s’abriter derrière une clause de non-garantie : en 2010, la Troisième chambre civile approuve une cour d’appel d’avoir retenu « à bon droit » que la clause d’exonération ne pouvait profiter au vendeur qui avait fait insérer à l’acte un état parasitaire négatif quand il se devait de signaler la présence des insectes (Cass. 3e civ., 13 janvier 2010, n° 08-21.677, publié au Bulletin). Depuis le 1er octobre 2016, enfin, le devoir d’information de l’article 1112-1 est d’ordre public : les parties « ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir ».

Sur la valeur, en revanche, chacun répond de sa propre estimation, et la règle se retourne alors contre le vendeur. En 2000, la Première chambre civile casse l’arrêt qui avait condamné l’acheteur de photographies, achetées à un prix dérisoire au regard de leur cote, pour n’avoir pas révélé leur valeur à la venderesse : « aucune obligation d’information ne pesait sur l’acheteur » (Cass. 1re civ., 3 mai 2000, n° 98-11.381, publié au Bulletin). La Troisième chambre civile le juge en 2007 de l’acquéreur « même professionnel » (Cass. 3e civ., 17 janv. 2007, n° 06-10.442, publié au Bulletin). Depuis le 1er octobre 2016, le devoir d’information « ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation » (article 1112-1, alinéa 2), et depuis le 1er octobre 2018, taire son estimation de la valeur n’est pas un dol (article 1137, alinéa 3).

E) L’adage dans le procès

Le caractère apparent ou caché du vice est une question de fait, que les juges du fond apprécient souverainement. En 2024, la Troisième chambre civile rejette le pourvoi formé contre l’arrêt qui, à propos de fissures anciennes colmatées par les vendeurs, en avait « souverainement déduit que l’acquéreur démontrait le caractère caché des vices lors de la vente » (Cass. 3e civ., 7 mars 2024, n° 20-17.790, non publié) ; elle rejette en 2025 le pourvoi formé contre l’arrêt qui avait retenu que des acquéreurs, qui avaient pu voir des fissures rebouchées, ignoraient l’origine structurelle du désordre (Cass. 3e civ., 27 novembre 2025, n° 23-18.663, non publié).

Le critère, lui, est contrôlé. La Cour de cassation casse pour violation de l’article 1642 l’arrêt qui ajoute à la loi une diligence qu’elle n’exige pas, et pour manque de base légale celui dont les motifs ne caractérisent pas la connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences. Elle reprend la formule en juillet et en novembre 2025 (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-50.027, non publié), à propos d’une humidité connue dont l’acquéreur n’avait pas mesuré les désordres. L’action, enfin, doit être intentée dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648, depuis le 18 février 2005 ; auparavant, « dans un bref délai »).

F) Les matières de l’adage

L’adage n’a de prise que sur la vente, mais il la traverse : vente d’immeubles, où la Cour de cassation le resserre ; ventes de marchandises entre professionnels et chaînes de ventes, où il reprend de la force ; cessions de parts sociales et de fonds de commerce, où le dol l’écarte ; question de la valeur, où sa logique se retourne au profit de l’acheteur. Aucune de ces décisions ne le nomme.

G) L’adage devant les juges du fond

Aucune cour d’appel lue n’écrit caveat emptor ; une seule nomme la règle, sous sa forme voisine, et en son nom. En 2023, saisie par des locataires d’un litige sur la décence de leur logement, la cour d’appel d’Orléans relève que le vendeur de l’immeuble, qui n’avait pas été appelé à la cause, « serait fondé à se prévaloir s’il l’avait été de la règle selon laquelle l’acheteur doit être curieux (emptor debet curiosus esse) » (CA Orléans, 5 juillet 2023, RG n° 22/02900).

Le motif est au conditionnel, et il ne tranche aucune garantie : aucun vice caché n’était allégué. Il sert, dans un débat sur la prescription, à rappeler aux acquéreurs, devenus bailleurs, qu’ils ont pris l’immeuble dans l’état où il se trouvait. L’arrêt rendu au fond dans la même affaire, en 2024, ne fait que reproduire ce motif : il n’en est pas un second emploi.

La chronologie de l’adage