Usufruit: le sort des dépenses d’amélioration

La répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire

L’usufruit éclate le droit de propriété en deux démembrements appelés à se reconstituer : à l’usufruitier l’usus et le fructus — le droit de se servir de la chose et d’en percevoir les fruits ; au nu-propriétaire l’abusus — la maîtrise de la substance, qu’il retrouvera intacte à l’extinction du droit. De cette architecture découle tout le régime des dépenses : celui qui jouit supporte les charges de la jouissance, celui qui conserve la substance supporte les charges de la substance.

Le partage est en principe simple. Les réparations d’entretien incombent à l’usufruitier (art. 605), les grosses réparations au nu-propriétaire (art. 605 et 606). Mais une troisième catégorie de dépenses échappe à cette symétrie : les travaux d’amélioration, c’est-à-dire ceux qui n’ont pas pour objet de conserver le bien mais de lui apporter une plus-value. Qui les supporte ? Et celui qui les a engagées peut-il, à la fin de l’usufruit, en réclamer le remboursement à un nu-propriétaire qui n’a rien demandé ?

La réponse du Code civil est nette — et sévère pour l’usufruitier : aux termes de l’article 599, alinéa 2, celui-ci « ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée ». Les dépenses d’amélioration restent donc à sa seule charge, sans indemnité, fût-ce au prix d’un enrichissement du nu-propriétaire. Reste à tracer la frontière, parfois ténue, entre la grosse réparation qui restaure et l’amélioration qui valorise.

Les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire

Parce que les grosses réparations se rattachent à la substance même de la chose, l’article 605 prévoit qu’elles sont à la charge du seul nu-propriétaire. Celui-ci devra s’acquitter de son obligation au plus tard à l’expiration de l’usufruit.

La question qui se pose alors est de savoir ce que l’on doit entendre par « grosses réparations ». La Cour de cassation les a définies comme celles qui « intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale », tandis que les réparations d’entretien « sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble » (Cass. 3^e civ. 13 juill. 2005, n°04-13764l'arrêt▾).

Il a par exemple été jugé que :

• la réfection de zingueries affectant une partie exceptionnelle de l’immeuble était une grosse réparation, car engageant une dépense exceptionnelle (Cass. 1^re civ. 2 févr. 1955) ;
• le recrépissement ou le ravalement d’un immeuble est, en revanche, une réparation d’entretien (Cass. 1^re civ. 21 mars 1962).

Les grosses réparations correspondent donc aux travaux de restauration d’une structure essentielle de l’immeuble, tels que la réfection d’un mur pignon ou le rétablissement de poutres ou de couvertures entières.

La notion de grosses réparations : une liste limitative

Encore faut-il préciser l’étendue de cette catégorie. Dans un arrêt du 27 novembre 2002, la troisième chambre civile a jugé que « l’article 606 du Code civil énumère limitativement les grosses réparations » (Cass. 3^e civ. 27 nov. 2002, n°01-12816l'arrêt▾).

Il en résulte que les juridictions ne peuvent pas ajouter de travaux à la liste énoncée par l’article 606 : les grosses réparations doivent se limiter à celles qui touchent à la solidité et à la structure du bien. La qualification, loin d’être une simple appréciation d’espèce, est ainsi corsetée par le texte — ubi lex non distinguit, le juge ne saurait élargir une énumération que le législateur a voulue close.

Survient alors une difficulté de frontière : quid lorsque les travaux engagés ne se bornent pas à réparer la structure, mais s’apparentent à une amélioration ? Relèvent-ils encore du champ de l’article 606 — et donc de la charge du nu-propriétaire — ou basculent-ils dans le régime, bien plus défavorable, de l’amélioration ?

Les travaux d’amélioration à la charge de l’usufruitier

Il est constant en jurisprudence que, lorsque l’usufruitier a entrepris des travaux d’amélioration, les dépenses engagées demeurent à sa charge.

L’article 599, alinéa 2 du Code civil prévoit en ce sens que « l’usufruitier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée ».

Dans un arrêt du 12 juin 2012, la chambre commerciale a fait application de la règle ainsi énoncée en jugeant que « l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien et que les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit, auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu ; que ce dernier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée » (Cass. com. 12 juin 2012, n°11-11424l'arrêt▾).

L’objectif recherché est double : éviter tout contentieux sur l’estimation de la plus-value réalisée et protéger le nu-propriétaire de dépenses dispendieuses que l’usufruitier pourrait être tenté d’engager, encouragé par la perspective d’être intégralement indemnisé à l’expiration de son droit. Ce serait là une charge très lourde imposée au nu-propriétaire, alors même qu’il n’a rien demandé ni n’a été en mesure d’y consentir. Pour cette raison, il est constant en jurisprudence que les dépenses d’amélioration demeurent à la charge du seul usufruitier.

Une solution rigoureuse, critiquée mais constante

Cette position n’est pas sans faire l’objet de critiques, dans la mesure où elle revient :

• d’une part, à admettre un cas d’enrichissement injustifié, en apparente contravention avec le principe codifié à l’article 1303 du Code civil ;
• d’autre part, à placer l’usufruitier dans une situation moins avantageuse que le possesseur de mauvaise foi qui, en application de l’article 555, alinéa 3 du Code civil, est fondé à obtenir une indemnité lorsqu’il a édifié une construction sur le fonds qu’il occupe et que le propriétaire décide de la conserver.

Malgré ces critiques, la jurisprudence est demeurée intransigeante. Elle a notamment refusé de distinguer, ainsi que cela avait été suggéré, selon que la dépense engagée vise à améliorer le bien soumis à usufruit ou à en acquérir un nouveau. La règle de l’article 599 s’applique en tout état de cause.

Le cas particulier des constructions

La Cour de cassation considère que la règle s’applique y compris lorsque l’amélioration consiste en l’édification d’une construction. Dès un arrêt du 4 novembre 1885, elle jugeait que, « suivant l’esprit de [l’article 599], on doit considérer comme améliorations […] les constructions ayant pour effet d’achever un bâtiment commencé, ou bien d’agrandir un édifice préexistant » (Cass. req. 4 nov. 1885).

La logique en a été clarifiée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 19 septembre 2012, qui a précisé « qu’il n’existait aucun enrichissement pour la nue-propriétaire qui n’entrera en possession des constructions qu’à l’extinction de l’usufruit, l’accession n’ayant pas opéré immédiatement au profit du nu-propriétaire du sol » (Cass. 3^e civ. 19 sept. 2012, n°11-15460l'arrêt▾). Le raisonnement désamorce la critique tirée de l’enrichissement injustifié : tant que dure l’usufruit, le nu-propriétaire ne profite d’aucune des constructions élevées par l’usufruitier — l’accession est différée à l’extinction du droit.

Seule limite à la règle ainsi posée : l’alinéa 3 de l’article 599 du Code civil autorise l’usufruitier à « enlever les glaces, tableaux et autres ornements qu’il aurait fait placer, mais à la charge de rétablir les lieux dans leur premier état ». Ce jus tollendi — droit d’enlèvement — constitue l’unique tempérament : faute de pouvoir être indemnisé de la plus-value qu’il a créée, l’usufruitier peut au moins reprendre ce qu’il a apporté, pourvu qu’il restitue le bien dans son état initial.