La garantie décennale : régime, personnes tenues et assurance

Un propriétaire découvre, au cours de la neuvième année, que sa toiture laisse passer l’eau dans les chambres de l’étage. Un artisan apprend que la pompe à chaleur posée dans une maison ancienne, qui engageait sa responsabilité décennale, ne l’engage plus depuis un revirement de jurisprudence du printemps 2024. Les deux situations relèvent d’une même règle, que chacun croit connaître parce qu’elle tient en deux mots, « dix ans », et que presque personne ne sait énoncer exactement. Simple en apparence, elle commande un régime qui ne l’est pas, et cet écart est la source ordinaire des déconvenues, chez les maîtres de l’ouvrage comme chez les entreprises du bâtiment.

La garantie décennale est en effet la pièce maîtresse du droit de la construction privée. Elle commande qui répond d’un désordre, pendant combien de temps, à quelles conditions et avec quelle assurance. Elle pèse sur le coût de la construction, puisque l’assurance qui la couvre est obligatoire ; elle intervient dans la vente de l’immeuble pendant les dix ans qui suivent la réception, puisque l’acte doit alors mentionner l’existence ou l’absence des assurances ; elle oriente enfin, en cas de sinistre, l’ordre dans lequel le propriétaire doit agir. L’affirmation courante selon laquelle « l’entrepreneur est responsable de tout pendant dix ans » est fausse à trois titres : il ne répond pas de tout, mais des seuls dommages d’une certaine gravité qui atteignent un ouvrage ; il n’en répond pas toujours pendant dix ans, ni à partir de n’importe quel moment, le délai courant de la réception et d’autres garanties, plus courtes, se partageant les désordres moindres ; il n’en répond pas seul, enfin, puisque la loi place à ses côtés d’autres constructeurs, le cas échéant un fabricant, et derrière eux deux assurances distinctes.

La règle est ancienne. Le code civil de 1804 rendait déjà l’architecte et l’entrepreneur responsables pendant dix ans de la perte de l’édifice construit à prix fait, et les travaux préparatoires en donnaient pour raison qu’un édifice peut offrir toutes les apparences de la solidité et receler des vices que le temps seul révèle. Mais le régime que la présente étude expose est, pour l’essentiel, celui de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction, entrée en vigueur le 1^er janvier 1979, que l’ordonnance n° 2005-658 du 8 juin 2005 et la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile ont retouchée sans en altérer l’économie. Cette loi a fait de la vieille responsabilité des architectes et entrepreneurs une présomption légale pesant sur tout constructeur, et l’a doublée d’une obligation d’assurance à deux étages : une assurance de responsabilité, à la charge des constructeurs, et une assurance de choses, à la charge du maître de l’ouvrage.

L’objet de l’étude est cette responsabilité, telle que l’organisent les articles 1792 à 1792-7 du code civil : ses conditions — un ouvrage, un dommage d’une gravité déterminée, une réception, un délai de dix ans —, ses personnes — ceux qui en répondent et ceux qui peuvent s’en prévaloir —, la présomption qui la caractérise et les causes qui l’écartent, puis le système qu’elle commande : l’assurance obligatoire de responsabilité décennale, l’assurance dommages-ouvrage, et les garanties légales ou conventionnelles qui l’entourent, la précèdent ou la relaient. Elle répond chemin faisant aux questions que se posent le plus souvent les maîtres de l’ouvrage et les entreprises : ce qu’énonce exactement l’article 1792 du code civil, pour quels travaux la garantie et l’assurance sont dues, combien de temps elles durent et ce qui subsiste après dix ans, comment la garantie se met en œuvre, ce qu’elle devient lorsque l’entreprise a disparu, et à quoi sert l’assurance dommages-ouvrage avant la réception comme avant la vente. Le mot de constructeur, qu’emploient les textes, ne doit pas égarer : il ne vise pas la seule entreprise qui bâtit, mais toute personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage — l’architecte, le maître d’œuvre, le bureau d’études, l’entreprise de gros œuvre comme l’artisan de chaque corps d’état, qu’il exerce en société, en nom propre ou sous le régime de la micro-entreprise, dit de l’auto-entrepreneur —, ainsi que les personnes que la loi lui assimile.

Elle laisse délibérément de côté plusieurs matières voisines, qui appelleraient chacune une étude propre. Le contentieux des marchés publics de travaux, que le juge administratif tranche par des principes inspirés des articles 1792 et suivants du code civil sans leur être soumis, n’est évoqué qu’en passant. Le régime complet du contrat de construction de maison individuelle n’est retenu que pour la garantie de livraison, et celui de la vente d’immeuble à construire que pour son articulation avec la garantie décennale. La sous-traitance n’est envisagée que du point de vue de la responsabilité du sous-traitant envers le maître de l’ouvrage, à l’exclusion de l’action directe en paiement organisée par la loi du 31 décembre 1975. La coordination en matière de sécurité et de protection de la santé, l’organisation du contrôle technique, la responsabilité du notaire et du prêteur, la responsabilité du fait des produits défectueux hors son articulation avec la responsabilité du fabricant, le droit des clauses abusives dans les contrats de construction et le droit international privé de l’assurance construction sont également hors du champ.

Une précaution de méthode s’impose dès l’abord. Les décisions de la Cour de cassation sont citées d’après leur texte publié, avec leur numéro de pourvoi et l’indication de leur publication ; celles qui n’ont pas été publiées au Bulletin sont signalées comme telles et ne sont jamais présentées comme des arrêts de principe, mais comme des jalons dans l’application d’une règle posée ailleurs. Les textes sont cités dans leur rédaction en vigueur à la date de l’étude, et, lorsque leur histoire éclaire leur sens, dans leurs rédactions antérieures, datées.

L’étude s’ouvre par les définitions qui séparent la responsabilité décennale des notions avec lesquelles le langage courant la confond, puis par ses origines, de la constitution impériale de 385 à la loi de 2008, avant de poser la problématique qui en commande le plan.

==> Définitions

Le vocabulaire courant range sous le seul mot de « décennale » quatre objets juridiquement distincts : une responsabilité, celle que les articles 1792 et suivants du code civil font peser sur les constructeurs ; un délai, celui de dix ans que fixe l’article 1792-4-1 du même code ; une assurance de responsabilité, que l’article L. 241-1 du code des assurances impose à ces mêmes constructeurs ; et, par une contamination du langage que rien ne justifie, une assurance de choses, l’assurance dommages-ouvrage de l’article L. 242-1 du même code. Ces objets n’ont ni le même débiteur, ni le même bénéficiaire, ni le même fait générateur, et les confondre conduit à des erreurs qui ne sont pas seulement de mots : croire qu’une entreprise non assurée n’est pas responsable, qu’un maître de l’ouvrage qui n’a pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage a perdu toute action, ou qu’un désordre apparu la onzième année peut être réparé parce que l’assureur « couvre dix ans ». Il faut donc séparer ces notions avant d’en faire usage.

a) La responsabilité décennale. Le texte fondateur est l’article 1792 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 4 janvier 1978. Il pose, en un premier alinéa, la règle de responsabilité et ses conditions et, en un second, la seule cause d’exonération qu’il admette.

Trois traits définissent cette responsabilité. Elle est d’abord légale : elle ne procède pas d’une stipulation du contrat de louage d’ouvrage, mais de la loi, qui l’attache à la qualité de constructeur, et l’article 1792-5 du code civil répute non écrite toute clause qui aurait pour objet de l’exclure ou de la limiter. Elle est ensuite de plein droit : le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage n’a pas à prouver une faute du constructeur, mais seulement la réunion des conditions du texte, et la loi elle-même qualifie ce mécanisme de « présomption de responsabilité » à l’article 1792-2 du code civil. Elle est enfin spéciale : enfermée dans des conditions strictes, elle ne couvre ni tous les désordres, ni tous les intervenants, ni toutes les époques de la vie de l’ouvrage, et c’est cette spécialité qui la distingue du droit commun de la responsabilité contractuelle.

Le mot de « garantie », par lequel on la désigne d’ordinaire, est impropre, et la loi le sait. L’article 1792-5 du code civil distingue « la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 » et « les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 » : une garantie assure un résultat sans recherche de la cause du défaut, tandis qu’une responsabilité, même de plein droit, suppose un dommage imputable à l’activité de celui qui en répond, ce que confirme l’existence de la cause étrangère exonératoire. Le vocabulaire des textes n’est pourtant pas fixé : l’article 1792-4-1 décharge toute personne dont la responsabilité peut être engagée des « responsabilités et garanties pesant sur elle », et la troisième chambre civile de la Cour de cassation emploie couramment l’expression de « garantie décennale ». L’étude conserve cet usage, en précisant une fois pour toutes qu’il désigne une responsabilité légale de plein droit, non une garantie conventionnelle de résultat, ni, a fortiori, une assurance.

b) Le constructeur. L’article 1792 du code civil vise « tout constructeur d’un ouvrage », et l’article 1792-1 définit ce constructeur par trois catégories, dont la loi dit qu’elles sont « réputées » telles. Le mot est exact : le texte ne décrit pas une profession, il attache une qualité juridique à une situation.

Le critère de la première catégorie est le lien contractuel avec le maître de l’ouvrage, non la nature de la prestation : l’architecte, le bureau d’études et l’entrepreneur y figurent au même titre. Trois personnes voisines sont tenues sans être, à proprement parler, des constructeurs au sens de ce texte : le vendeur d’immeuble à construire, que l’article 1646-1 du code civil soumet, à compter de la réception des travaux, aux obligations des locateurs d’ouvrage ; le promoteur immobilier, que l’article 1831-1 du même code soumet aux articles 1792 à 1792-3 ; et le fabricant d’un ouvrage, d’une partie d’ouvrage ou d’un élément d’équipement conçu et produit pour satisfaire à des exigences précises et déterminées à l’avance, que l’article 1792-4 rend solidairement responsable avec le locateur d’ouvrage qui l’a mis en œuvre sans modification — l’« élément pouvant entraîner la responsabilité solidaire », ou EPERS, de la pratique. Le sous-traitant, que le langage du chantier tient volontiers pour un constructeur, n’en est pas un, faute d’être lié au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage : sa responsabilité envers le maître de l’ouvrage est extracontractuelle et suppose une faute prouvée, seul le délai de l’action dirigée contre lui ayant été aligné sur le délai décennal par l’article 1792-4-2 du code civil. Le contrôleur technique, enfin, est soumis à une présomption de responsabilité propre, dans les limites de sa mission, par l’article L. 125-2 du code de la construction et de l’habitation². Ces personnes sont étudiées avec les débiteurs de la garantie (II, A, 1, a).

c) L’ouvrage, l’élément constitutif, l’élément d’équipement. La loi ne définit pas l’ouvrage. Elle en suppose la notion, que la jurisprudence a construite par deux critères — l’importance des travaux et l’incorporation de matériaux ou le recours à des techniques de construction — et qui sera étudiée comme le seuil de la garantie (I, A, 1). L’élément constitutif est une partie de l’ouvrage lui-même — les fondations, l’ossature, le clos, le couvert —, dont le désordre est un désordre de l’ouvrage. L’élément d’équipement est ce qui, ajouté à l’ouvrage, lui permet de remplir sa fonction : une installation de chauffage, une canalisation, une menuiserie, un ascenseur. Il est indissociable, au sens de l’article 1792-2 du code civil, lorsqu’on ne peut le déposer, le démonter ou le remplacer sans détériorer l’ouvrage de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert, ou sans en enlever de la matière ; il est dissociable dans le cas contraire, et relève alors, pour son bon fonctionnement, de la garantie de deux ans au moins de l’article 1792-3, mais aussi de la responsabilité décennale lorsque son désordre rend l’ouvrage entier impropre à sa destination. L’article 1792-7, issu de l’ordonnance du 8 juin 2005, retranche enfin des éléments d’équipement ceux dont la fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage.

Une distinction supplémentaire, que la loi ignore, gouverne aujourd’hui toute la matière : celle de l’élément d’équipement d’origine, posé lors de la construction de l’ouvrage, et de l’élément installé en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant. Depuis le revirement du 21 mars 2024, le second, s’il ne constitue pas lui-même un ouvrage, ne relève ni de la responsabilité décennale ni de la garantie biennale, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun (Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 22-18.694, publié au Bulletin, au Rapport et à la Lettre de chambre). La pompe à chaleur de l’exemple liminaire ne relève donc de la responsabilité décennale que si elle a été posée lors de la construction de la maison, ou si son installation constitue en elle-même un ouvrage (I, A, 1, b).

d) La réception. La réception, acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves (art. 1792-6 du code civil), n’est ni l’achèvement, ni la livraison, ni la prise de possession, ni le procès-verbal qui la constate ; elle est étudiée comme l’acte fondateur du système (I, B, 1).

e) Le délai décennal. L’article 1792-4-1 du code civil, qui a recueilli en 2008 le contenu de l’ancien article 2270, ne dit pas que l’action « se prescrit » par dix ans : il décharge le constructeur après dix ans à compter de la réception, et non de l’achèvement, de la facture ou de l’entrée dans les lieux. Ce délai est à la fois un délai d’épreuve, pendant lequel le dommage doit survenir, et un délai d’action, que la troisième chambre civile qualifie de délai de forclusion, non de prescription. La demande en justice, même en référé, l’interrompt (article 2241 du code civil), comme la mesure conservatoire ou l’acte d’exécution forcée (article 2244), mais non la reconnaissance du constructeur ; et la suspension attachée à la mesure d’instruction ordonnée avant tout procès, prévue par l’article 2239 du même code, est tenue pour inapplicable aux délais de forclusion par des arrêts publiés rendus sur d’autres délais, solution que des arrêts non publiés appliquent au délai décennal lui-même (I, B, 2). L’article 1792-4-3 du code civil soumet enfin à un délai de même durée et de même point de départ les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs en dehors des garanties légales : les deux délais ont la même mesure, mais l’un borne une responsabilité de plein droit, l’autre une responsabilité pour faute prouvée.

f) Les deux assurances obligatoires. La loi du 4 janvier 1978 a institué deux assurances obligatoires, qui ne se confondent ni par leur souscripteur, ni par leur objet, ni par leur mécanisme : l’assurance de responsabilité décennale, que l’article L. 241-1 du code des assurances impose à toute personne dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption (II, B, 1, a), et l’assurance dommages-ouvrage, que l’article L. 242-1 du même code impose, avant l’ouverture du chantier, à celui qui fait réaliser des travaux de construction (II, B, 1, b).

Trois confusions de vocabulaire sont si fréquentes qu’il faut les relever. Parler d’« assurance décennale » pour désigner l’assurance dommages-ouvrage est une erreur : celle-ci ne garantit pas la responsabilité décennale, elle est une assurance de choses, souscrite par celui qui fait construire, et qui ne profite en rien au constructeur. Parler de « garantie décennale » pour désigner l’assurance du constructeur en est une autre : la garantie décennale est la responsabilité elle-même, qui existe que le constructeur soit assuré ou non, l’absence d’assurance l’exposant aux peines de l’article L. 243-3 du code des assurances sans le décharger de rien. Dire enfin d’une entreprise qu’« elle a sa décennale » signifie qu’elle est assurée, ce qui se prouve par l’attestation que l’article L. 243-2 du même code impose de joindre « aux devis et factures des professionnels assurés » ; cela ne dit rien de l’étendue de la couverture, qui dépend de l’activité déclarée. L’article L. 241-2 du code des assurances impose en outre une assurance de responsabilité à « Celui qui fait réaliser pour le compte d’autrui des travaux de construction » : c’est l’assurance dite du constructeur non réalisateur, qui couvre le promoteur ou le vendeur sans être une assurance dommages-ouvrage.

g) Les garanties et responsabilités voisines. La responsabilité décennale se définit enfin par ce qu’elle n’est pas. Quatre régimes la bordent, qui se partagent avec elle les désordres de l’ouvrage selon leur gravité, leur date et leur nature, et que l’étude retrouvera (II, B, 2, a). La garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6, alinéa 2, du code civil est due par le seul entrepreneur, pendant un an à compter de la réception, pour tous les désordres réservés au procès-verbal ou notifiés par écrit, quelle que soit leur gravité. La garantie biennale de bon fonctionnement de l’article 1792-3 porte sur les éléments d’équipement dissociables destinés à fonctionner, et couvre le défaut de fonctionnement de l’équipement, non l’atteinte à l’ouvrage. La responsabilité contractuelle de droit commun de l’article 1231-1 n’est pas éteinte par les garanties légales, mais elle est refoulée par elles : seule action du maître de l’ouvrage avant la réception, elle ne peut, après, être exercée contre les personnes tenues d’une garantie légale pour un dommage qui en relève, et ne retrouve son empire, sur la preuve d’une faute, que pour les désordres cachés dépourvus de gravité décennale, dits « dommages intermédiaires », et, depuis 2024, pour les éléments d’équipement installés sur un ouvrage existant. La garantie des vices cachés des articles 1641 et 1648, enfin, n’est pas une garantie du constructeur mais du vendeur : elle procède du contrat de vente, suppose un vice antérieur à la vente et caché à l’acheteur, et son délai court de la découverte du vice, non de la réception.

D’autres couvertures, de nature conventionnelle, gravitent autour de ces régimes légaux (II, B, 2, b). L’assurance de responsabilité civile professionnelle de l’entreprise, qu’aucune disposition du code des assurances n’impose aux entreprises de construction, couvre, dans les termes de la police, des dommages étrangers au domaine de l’assurance obligatoire ; l’assurance « tous risques chantier », que la loi n’impose pas davantage, couvre les dommages subis par l’ouvrage en cours de travaux, avant que la responsabilité décennale ne puisse naître³. La garantie de livraison, propre au contrat de construction de maison individuelle, est une caution solidaire qui protège l’achèvement de l’ouvrage, quand la responsabilité décennale protège sa solidité. Le fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages, enfin, prend en charge, dans les conditions de l’article L. 421-9 du code des assurances, les indemnités dues au titre d’une assurance dommages-ouvrage lorsque l’agrément de l’assureur a été retiré ; il ne relaie pas l’assurance de responsabilité décennale.

La responsabilité décennale apparaît donc comme le centre d’un dispositif dont chaque pièce se définit par rapport à elle : la garantie de parfait achèvement et la garantie biennale par la moindre gravité ou la moindre durée, la responsabilité de droit commun par la faute prouvée, la garantie des vices cachés par le contrat de vente, l’assurance de responsabilité par la dette qu’elle couvre, l’assurance dommages-ouvrage par la réparation qu’elle avance. Ce dispositif n’est pas né d’un seul jet, et son histoire éclaire ses frontières.

==> Origines

On prête volontiers à la responsabilité décennale une ascendance romaine et une paternité doctrinale, celle de Pothier, dont le code civil n’aurait fait que recueillir l’enseignement. La lecture des sources dément l’une et l’autre filiation. Le droit romain connaissait une responsabilité de quinze ans, mais elle frappait les préposés aux ouvrages publics et non l’entrepreneur privé ; Pothier ne connaissait les dix ans que sous la forme d’une clause du marché. La règle décennale est d’abord une règle de pratique, exposée en marge de la coutume de Paris, que les rédacteurs de 1804 ont érigée en loi en lui donnant une justification nouvelle : l’édifice peut cacher ses vices au jour où on le reçoit, et seul le temps les révèle. Les réformes de 1967 et de 1978 l’ont ensuite étendue de l’édifice à l’ouvrage et de la faute à la responsabilité de plein droit, en l’adossant à une double assurance obligatoire ; celles de 2005 et de 2008 ont réglé sur elle le domaine de l’assurance et ordonné les délais. C’est cette histoire, rapportée à ses textes, qu’il faut retracer.

a) Le droit romain : l’approbation de l’ouvrage et les quinze ans des ouvrages publics. Les fragments du Digeste consacrés au louage d’ouvrage ne posent aucune durée de garantie après l’achèvement. Ils raisonnent par les risques, et le moment qui les fait passer de l’entrepreneur au maître est l’approbation de l’ouvrage, l’adprobatio. Dans le vocabulaire du Digeste, le locator est celui qui donne l’ouvrage à faire, c’est-à-dire le maître, et le conductor celui qui l’entreprend ; l’inversion par rapport au louage de choses, où le locator est le bailleur, est la première difficulté du lecteur moderne. Le fragment de Florentin fixe la règle de principe pour l’ouvrage loué à forfait.

L’approbation n’est pas laissée au caprice du maître. Lorsque le contrat stipule que l’ouvrage sera approuvé à son gré, cette clause s’entend, selon Paul, comme si l’arbitrage d’un homme de bien avait été convenu, et l’approbation obtenue par le dol de l’entrepreneur est sans effet⁴. Deux traits de la réception moderne sont déjà là : un acte du maître, qui transfère la charge de l’ouvrage, et un acte qui ne vaut que s’il est loyalement obtenu. Javolenus ajoute que la perte survenue avant l’approbation par une force quelconque incombe au maître si l’ouvrage était tel qu’il devait être approuvé, et rapporte l’opinion selon laquelle l’ébranlement causé en cours de travaux par un tremblement de terre est aux risques du maître⁵.

Un fragment retient particulièrement l’attention, parce que le code civil en prendra le contre-pied. Labéon y décide que l’éboulement qui ruine, avant son approbation, le canal que l’entrepreneur avait pris à faire est à ses risques ; Paul le corrige en distinguant selon la cause de la ruine.

Chez Paul, le sol est la chose du maître et son vice demeure à sa charge ; l’entrepreneur ne répond que du vice de son ouvrage. La règle est logique dans un système qui fait du sol le principal et de la construction son accessoire. Elle sera renversée en 1804, et ce renversement, on le verra, a été délibéré.

La seule durée que le droit romain attache à la solidité d’une construction n’appartient pas au louage d’ouvrage. Elle figure au titre De operibus publicis du code de Justinien, dans une constitution de Gratien, Valentinien et Théodose, associant Arcadius, adressée au préfet du prétoire Cynegius et datée, dans sa souscription, du 3 février 385, à Constantinople⁶.

Le texte présente avec la règle moderne des ressemblances frappantes : une durée fixe, courant de l’achèvement de l’ouvrage, une charge qui passe aux héritiers, et une exonération limitée au cas fortuit, que l’on peut rapprocher de la cause étrangère de l’actuel article 1792 du code civil. Mais ses différences sont décisives. La lettre de la constitution ne vise ni l’architecte ni l’entrepreneur en tant que tels ; elle atteint ceux à qui a été confié soit le soin d’un ouvrage public, soit les deniers de sa construction. La présente étude propose d’y lire une règle de reddition de comptes des agents publics plus qu’une garantie due au maître d’un marché privé ; ce n’est qu’une lecture, et Domat, pour sa part, rapportait la constitution aux entrepreneurs des ouvrages publics. On ne saurait en tout cas y voir la source directe de l’article 1792. Elle a survécu dans la mémoire des juristes : Domat la rappelle dans une remarque placée parmi ses règles sur le louage d’ouvrage, sans l’ériger en règle de son propre exposé⁷.

b) L’ancien droit : une règle de pratique en marge de la coutume de Paris. La garantie de dix ans apparaît dans l’ancien droit sans qu’aucun texte la pose. La coutume de Paris ne contient aucun article qui l’énonce. La règle est exposée dans Les loix des bâtimens suivant la coutume de Paris de Desgodets, ouvrage d’un architecte, annoté par Goupy ; l’édition de 1768 la place non sous un article relatif au louage, mais dans l’explication de l’article 114 de la coutume, consacré à la prescription des rentes et des hypothèques par dix ans entre présents et vingt ans entre absents⁸. Le commentaire y énonce que les entrepreneurs, maçons et charpentiers sont garants des édifices qu’ils ont construits, chacun pour ce qui le concerne, pendant dix années après leur construction, et qu’ils en sont déchargés à l’expiration de ce temps ; il ajoute que les autres ouvriers qui concourent à la construction ne répondent de leurs ouvrages que pendant la première année qui suit leur achèvement, pour la façon et la qualité des matières employées, mais non pour l’entretien ni pour ce qui s’use ou se rompt par la violence ou la négligence des occupants⁹.

Le siège de la règle importe d’abord : rangée parmi les prescriptions, elle est pensée comme l’extinction d’une charge par l’écoulement du temps, et ce rattachement se retrouvera dans le code civil. Sa structure ensuite : une garantie longue pour l’édifice et ceux qui en font le corps, une garantie courte pour les autres ouvrages, qui exclut déjà l’usure et le fait des occupants. On ne prétendra pas établir une filiation que les sources ne démontrent pas, mais le rapprochement avec la distinction des gros et des menus ouvrages de 1967, puis avec la garantie annuelle de parfait achèvement, qui « ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage » (article 1792-6 du code civil), est trop net pour être passé sous silence. Sa nature, enfin, est celle d’une règle de praticien, recueillie par un homme de l’art. Au Conseil d’État, à propos de l’exonération de l’architecte qui avait averti le maître du vice du sol, Cambacérès dira encore que la question n’avait jusqu’alors été résolue que par le sentiment des auteurs¹⁰.

La doctrine civiliste, elle, ne fondait pas la responsabilité du constructeur sur le temps, mais sur la faute. Domat pose que celui qui entreprend un ouvrage répond des défauts causés par son ignorance, parce qu’il doit savoir ce qu’il entreprend et que l’ignorance de sa profession lui est imputable ; il appuie la règle sur deux textes latins, la maxime selon laquelle l’impéritie est comptée au nombre des fautes et le fragment du Digeste qui tient pour fautif ce que l’artisan a mal fait par impéritie¹¹. Il enseigne aussi que l’entrepreneur n’est déchargé qu’après que l’ouvrage, vérifié, s’est trouvé tel qu’il devait être reçu : la vérification est l’acte libératoire. Le traité du louage de Pothier n’énonce, quant à lui, aucune garantie légale de dix ans. Les dix ans n’y paraissent qu’une fois, au numéro 433, comme l’exemple d’une clause particulière du marché par laquelle l’entrepreneur a garanti au maître qu’il n’y aurait aucune réparation à faire pendant ce temps¹². C’est une stipulation, non une règle légale.

Les rédacteurs du code civil se sont divisés sur ce point. Au Conseil d’État, Réal soutint que Pothier supposait l’architecte responsable de sa construction pendant dix ans ; Regnaud de Saint-Jean-d’Angély lui répondit que, dans la doctrine de Pothier, la construction devait être vérifiée et que l’architecte était déchargé dès qu’elle avait été jugée solide¹³. L’erreur de Réal montre que l’attribution de la règle décennale à Pothier est aussi ancienne que la règle elle-même, et qu’elle était déjà inexacte.

c) Le code civil de 1804 : l’édifice, le vice du sol et les dix ans. Le code civil a consacré la règle en deux articles placés en deux lieux distincts. Le premier figure au titre du louage, parmi les dispositions sur les devis et marchés.

La lettre même du texte appelle une précaution. La forme « les architecte et entrepreneur » est celle de l’édition Firmin Didot de 1804 et des éditions officielles de 1807 et de 1808 ; l’édition stéréotype d’Herhan, publiée en 1804 et qui se dit conforme à l’édition originale, imprime « les architectes et entrepreneurs ». L’édition originale de l’an XII n’a pu être consultée¹⁴. Le second article figure au titre de la prescription.

Le champ de la règle était étroit : un édifice, construit à prix fait, qui périt en tout ou en partie, ce qui supposait la ruine et non le simple désordre ; deux débiteurs, l’architecte et l’entrepreneur ; et, pour l’article 2270, les seuls gros ouvrages. Aucun point de départ n’était fixé. La règle tranchait en revanche, contre le droit romain, un point capital : le constructeur répondait de la perte survenue « même par le vice du sol ». Le droit romain mettait ce vice à la charge du maître ; le code le met à la charge du constructeur. Ce renversement n’est pas le fruit d’une inadvertance. Les procès-verbaux du Conseil d’État, à la séance du 14 nivôse an XII (5 janvier 1804), montrent qu’il a été discuté pied à pied¹⁵. Ségur demanda pourquoi l’on rendait le constructeur responsable du vice du sol et proposa de ne le faire répondre que du vice de la construction ; Treilhard et Fourcroy répondirent que l’architecte est tenu soit de remédier au vice du sol, soit d’avertir le propriétaire que la construction n’aura pas de solidité. Tronchet rappela que le projet de code avait prévu une exonération de l’architecte par la preuve de cet avertissement.

Cambacérès plaida pour le rétablissement de cette disposition, avec une légère modification ; Réal objecta que les architectes, pour décider les propriétaires à bâtir, leur font espérer une dépense modique, et qu’un moyen de ne pas répondre des mauvaises constructions les dispenserait de veiller à leur solidité ; Treilhard ajouta qu’il n’y a aucun inconvénient à être sévère envers l’architecte, parce que le propriétaire ignore les règles de la construction et que c’est à l’architecte de l’en instruire. Le Conseil trancha dans le sens de la sévérité.

La même séance donne à la règle la justification qui la fera durer. Regnaud ayant objecté que la réception de l’ouvrage devait décharger l’architecte, Bérenger distingua l’ouvrage mobilier de l’édifice : le premier se vérifie aisément, le second non.

Réal précisa que la vérification autorise l’architecte à réclamer son paiement lorsque l’ouvrage a été fait selon les règles de l’art, « mais qu’elle ne l’affranchit pas de la responsabilité à laquelle il est soumis pour les vices cachés, et que le temps seul peut découvrir » ; Treilhard affirma, comme Réal un peu plus tôt, que l’on avait toujours suivi le principe consacré par l’article¹⁶. Bérenger fit enfin observer que, si l’action contre l’architecte n’avait pas une durée trop longue, l’édifice ne pourrait périr dans ce délai sans qu’il fût évident que sa chute procédait d’un vice de construction. Le délai décennal est donc conçu, dès l’origine, comme une mesure double : assez long pour que le vice caché se révèle, assez court pour que sa cause puisse encore être imputée à la construction plutôt qu’au temps.

Les discours de présentation ne reprennent pas tous cette justification, et leur diversité est instructive. Le conseiller d’État Galli, exposant au Corps législatif les motifs du titre du louage, à la séance du 9 ventôse an XII, fonde l’article sur l’impéritie de l’entrepreneur, au moyen des deux textes latins que Domat invoquait déjà : « Quod imperitiâ peccavit culpam esse, dit le texte in lege 9, § 5, ff. loc. »¹⁷. Le tribun Mouricault, faisant rapport au Tribunat le 14 ventôse an XII, retient la même idée de faute professionnelle et fixe le point de départ que le texte taisait.

Bigot-Préameneu, présentant le titre de la prescription le 17 ventôse an XII (8 mars 1804), rattache quant à lui l’article 2270 au droit commun des prescriptions : « Le droit commun, qui exige dix ans pour cette prescription, a été maintenu. »¹⁸

On peut distinguer, dans les travaux de 1804, trois fondements concurrents ; le classement est celui de la présente étude, non celui des rédacteurs : la faute d’impéritie, que l’entrepreneur est censé commettre lorsque l’édifice périt par un vice qu’un homme de l’art aurait dû prévenir, selon Galli et Mouricault ; le vice caché que le temps seul révèle, selon Bérenger et Réal ; la prescription, selon Bigot-Préameneu. Ils ne commandent pas les mêmes solutions. Le premier appelle une responsabilité pour faute, éventuellement présumée ; le deuxième, une durée d’épreuve au terme de laquelle la solidité est acquise ; le troisième, un délai d’action susceptible d’interruption et de suspension. L’histoire ultérieure de la matière peut se lire comme un tri entre ces trois fondements. Le législateur de 1978 a abandonné le premier en instituant une responsabilité de plein droit ; la jurisprudence contemporaine a retenu le deuxième et écarté le troisième, en qualifiant le délai décennal de délai d’épreuve, puis de délai de forclusion.

d) Le XIX^e siècle : le temps d’épreuve. Les commentateurs du code ont fixé l’interprétation qui prévaut encore. Troplong voyait dans l’article 1792 du code civil une exception, réservée aux gros ouvrages de construction, au principe selon lequel la réception décharge l’artisan de toute responsabilité pour malfaçon ; il en déduisait que, pour tous les autres ouvrages, la réception libère sans autre condition. Il tenait l’écoulement des dix ans pour un temps d’épreuve au terme duquel la bonne construction est présumée de manière irréfragable, les détériorations ultérieures étant imputées à la vétusté et non à l’architecte ; mais il faisait peser sur le propriétaire la preuve que la perte procédait d’un vice du sol ou de la construction, l’ouvrage ayant été livré¹⁹. Laurent, de son côté, tenait la parole de Bérenger pour l’explication officielle de la loi et combattait la lecture, qu’il attribuait à la Cour de cassation de son temps, d’une présomption légale de faute pesant sur l’architecte : la seule présomption que contienne l’article est, selon lui, celle qui résulte de la décharge après dix ans, l’édifice qui dure ce temps étant probablement exempt de vice²⁰. Troplong rapportait en outre que la majorité des auteurs de son époque laissait au propriétaire, lorsque l’édifice périclitait dans les dix ans, une action de trente ans à compter de la ruine²¹ : la distinction entre la durée de la garantie et le délai pour agir, que la loi de 1978 tranchera en faisant courir un délai unique à compter de la réception, est donc aussi ancienne que le code.

Ces deux auteurs ont posé, sans la résoudre entièrement, la question qui traverse toute la matière : la responsabilité décennale est-elle une responsabilité pour faute, simplement prolongée au-delà de la réception, ou une garantie de la solidité de l’ouvrage, dont la durée est la mesure ? La loi de 1978 répondra par la seconde branche de l’alternative.

e) 1967 : la garantie décennale sort du marché à forfait. Pendant plus d’un siècle et demi, les articles 1792 et 2270 du code civil sont restés dans leur rédaction d’origine. La première réforme est venue d’un texte dont ce n’était pas l’objet principal : la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 « relative aux ventes d’immeubles à construire ou en cours de construction et à l’obligation de garantie à raison des vices de construction », publiée au Journal officiel du 4 janvier 1967. Le rapport fait au Sénat sur la loi qui devait la retoucher en résume l’apport²² : la responsabilité des constructeurs était étendue à tous les travaux, qu’ils fussent traités à prix fait ou sur devis, et s’appliquait désormais aux vices des menus ouvrages, contrairement à la jurisprudence antérieure. Les deux articles du code civil reçurent, par l’article 4 de la loi, une rédaction nouvelle. Les encadrés qui suivent portent deux dates différentes, et il faut en dire la raison : Légifrance date la nouvelle rédaction de l’article 1792 du 4 janvier 1967, jour de la publication de la loi, en précisant qu’elle s’applique aux contrats conclus à compter du 1^er juillet 1967, et celle de l’article 2270 du 1^er juillet 1967 ; l’écart tient à cette présentation, non à deux réformes successives, la loi n° 67-547 du 7 juillet 1967 ne paraissant pas avoir touché ces deux articles²³.

Trois changements se lisent dans ces textes. La condition du prix fait disparaît, de sorte que la responsabilité suit désormais tout louage d’ouvrage, quel qu’en soit le mode de rémunération. Le cercle des débiteurs s’élargit à toutes les personnes liées au maître par un tel contrat. Une garantie de deux ans est créée pour les menus ouvrages, à côté de la garantie décennale des gros ouvrages. La notion d’édifice et l’exigence d’une perte demeurent en revanche, et c’est la loi de 1978 qui les remplacera. La loi de 1967 portait aussi, dans le code civil, le régime nouveau du vendeur d’immeuble à construire, dont la garantie était calquée sur celle des constructeurs²⁴, et elle annonçait, sans l’organiser, l’assurance : le décret d’application devait fixer les conditions dans lesquelles les personnes tenues à garantie se garantiraient elles-mêmes contre ses conséquences pécuniaires. Le décret n° 67-1166 du 22 décembre 1967 a porté application de la loi, retouchée par celle du 7 juillet 1967.

f) 1978 : la loi Spinetta et la double assurance obligatoire. La loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 « relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction », publiée au Journal officiel du 5 janvier 1978, dont les dispositions insérées au code civil sont en vigueur, selon Légifrance, depuis le 1^er janvier 1979, est le socle du droit positif. L’usage lui a donné le nom d’Adrien Spinetta, qui présidait la commission interministérielle dont les travaux, en 1975, en avaient proposé le texte²⁵. Son titre dit à lui seul le changement de perspective : la responsabilité et l’assurance sont pensées ensemble.

Sur le terrain de la responsabilité, la loi refond l’article 1792 du code civil. La responsabilité porte désormais sur l’ouvrage et non plus sur l’édifice ; elle pèse sur « Tout constructeur d’un ouvrage », déclaré « responsable de plein droit » ; elle couvre non plus la perte, mais les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ; elle ne cède que devant la preuve d’une cause étrangère. Le fondement de la faute d’impéritie, celui de Galli et de Mouricault, est abandonné : le constructeur ne s’exonère plus en prouvant qu’il n’a pas commis de faute. L’article 1792-1 du code civil énumère les personnes réputées constructeurs. La garantie biennale des menus ouvrages devient une garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement, et une garantie de parfait achèvement d’un an est créée (articles 1792-3 et 1792-6 du code civil). La réception est définie par l’article 1792-6 du code civil comme un acte unique, prononcé contradictoirement ; le rapport d’inspection de 2006 sur l’assurance construction relève que le législateur entendait ainsi mettre fin à la pratique d’une double réception, provisoire puis définitive, et à l’incertitude qui s’installait entre ces deux dates²⁶. L’article 2270 du code civil, enfin, reçoit le point de départ que le code de 1804 ne fixait pas.

La réception, que le droit romain connaissait comme le moment du transfert des risques et que Mouricault plaçait au terme d’un travail « fait, vérifié et payé », devient ainsi le point de départ unique de toutes les garanties.

Sur le terrain de l’assurance, la loi introduit dans le code des assurances une double obligation. La première pèse sur les constructeurs, tenus de s’assurer contre leur propre responsabilité.

La seconde pèse sur le maître de l’ouvrage, tenu de souscrire avant l’ouverture du chantier, en vertu de l’article L. 242-1 du code des assurances, une assurance de choses garantissant « en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs ». Le rapport d’inspection de 2006 rappelle que l’assurance n’était pas inconnue avant 1978 : un acte dit loi du 31 décembre 1940 prévoyait déjà que les architectes contracteraient une assurance de leur responsabilité professionnelle, une police personnelle des constructeurs s’était imposée à partir de 1952 sans que l’assurance se généralise, et une police du maître de l’ouvrage était apparue au milieu des années 1960 ; la loi de 1978 a voulu généraliser les effets protecteurs de cette dernière²⁷. La nouveauté de 1978 tient donc moins à l’assurance elle-même qu’à sa généralisation par la loi et à son dédoublement. Le même rapport souligne enfin que les rédacteurs de la loi entendaient limiter l’obligation d’assurance aux ouvrages de bâtiment, alors que la responsabilité décennale s’étendait à l’ensemble des ouvrages, génie civil compris : l’écart entre le domaine de la responsabilité et celui de l’assurance est ainsi inscrit dans le texte même de 1978, par les mots « à propos de travaux de bâtiment ».

Le système a été complété par des textes plus ponctuels. La loi de finances rectificative pour 1982 (loi n° 82-540 du 28 juin 1982, article 30) a institué un fonds de compensation des risques de l’assurance de la construction, chargé de contribuer à l’indemnisation des sinistres affectant les bâtiments dont les chantiers avaient été ouverts avant une date fixée par décret²⁸. La loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 a organisé le contrat de construction d’une maison individuelle, dont les garanties propres sont étudiées plus loin.

g) 2005 : la responsabilité et l’assurance alignées. L’ordonnance n° 2005-658 du 8 juin 2005, publiée au Journal officiel du 9 juin 2005, a porté sur l’écart que la loi de 1978 avait laissé ouvert. Son article 1^er remplace, à l’article 1792-2 du code civil, le mot « bâtiment » par le mot « ouvrage », donne à l’article 1792-3 du code civil sa rédaction actuelle et crée l’article 1792-7 du code civil, qui exclut des éléments d’équipement de l’ouvrage ceux dont la fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage. Son article 2 crée l’article 2270-2 du code civil, qui soumet les actions dirigées contre le sous-traitant aux mêmes délais de dix et de deux ans à compter de la réception. Son article 3 réécrit, dans le code des assurances, les textes de l’assurance obligatoire : à l’article L. 241-1 du code des assurances, la responsabilité visée devient la responsabilité décennale et les mots « à propos de travaux de bâtiment » sont supprimés ; un article L. 243-1-1 du même code est créé, qui exclut de l’obligation d’assurance une liste limitative d’ouvrages, pour l’essentiel de génie civil, ainsi que, sauf incorporation totale, les ouvrages existants avant l’ouverture du chantier. Ces dispositions, hors celles de l’article 2, ne s’appliquent qu’aux marchés, contrats ou conventions conclus après la publication de l’ordonnance.

La technique mérite l’attention. Au lieu de définir l’ouvrage de bâtiment, que la loi de 1978 n’avait pas défini, l’ordonnance fait dépendre le domaine de l’assurance de celui de la responsabilité, puis en retranche une liste limitative d’exclusions. Le rapport d’inspection de 2006 y voit un retour à l’intention initiale des rédacteurs de 1978 par une technique rédactionnelle nouvelle²⁹. Dès lors, toute extension prétorienne du domaine de la responsabilité décennale emporte, sauf exclusion expresse, extension de l’obligation d’assurance : c’est la clef des mouvements jurisprudentiels les plus récents. La loi n° 2008-735 du 28 juillet 2008 relative aux contrats de partenariat a complété la liste des exclusions par les ouvrages de stockage et de traitement de solides en vrac, de fluides et de liquides (article 49) et dispensé de l’assurance dommages-ouvrage certaines personnes morales maîtres de l’ouvrage dans le cadre d’un contrat de partenariat (article 45).

h) 2008 : les délais réordonnés. La loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, publiée au Journal officiel du 18 juin 2008, a fait sortir les délais de la responsabilité des constructeurs du titre de la prescription, où le code de 1804 les avait placés, pour les ramener auprès de l’article 1792 du code civil. Son article 1^er dispose que « Les articles 2270 et 2270-2 du code civil deviennent respectivement les articles 1792-4-1 et 1792-4-2 du même code. » Il crée en outre un article 1792-4-3 du code civil, qui soumet à un délai de dix ans à compter de la réception les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs et leurs sous-traitants en dehors de celles que régissent les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2 du même code. Ces dispositions sont en vigueur depuis le 19 juin 2008. Le déplacement n’est pas seulement de numérotation : séparés de la prescription, les délais décennaux s’offraient à la qualification de délai de forclusion que la jurisprudence leur a ensuite donnée. Le lecteur prendra garde qu’un article 2270 subsiste dans le code civil : il énonce depuis cette date une règle de la prescription acquisitive, sans rapport avec la responsabilité des constructeurs³⁰.

i) Les mots. Le vocabulaire de la matière porte la trace de cette histoire. L’adjectif « décennal », emprunté au bas latin decennalis, « relatif à une période de dix ans », est attesté au milieu du XVI^e siècle, alors que la garantie ne recevait encore aucune consécration écrite. Le mot « ouvrage » prend le sens de construction ou d’édifice à la fin du XVII^e siècle, dont le Trésor de la langue française retient un exemple de 1694, le « gros ouvrage » ; c’est celui du code de 1804 pour l’article 2270, et c’est lui que la loi de 1978 a substitué à l’édifice. Le mot « réception », enfin, n’est enregistré au sens de l’approbation, par le maître de l’ouvrage, des travaux accomplis par l’entrepreneur qu’en 1845 ; le code de 1804 parlait déjà, à l’article 1790, de l’ouvrage « reçu »³¹. Le verbe a précédé le substantif, comme l’approbation romaine avait précédé l’une et l’autre.

Au terme de ce parcours, la responsabilité décennale apparaît moins comme une institution héritée que comme une institution recomposée. Le droit romain en offre des antécédents, sans filiation démontrée ; la pratique parisienne a fourni le délai de dix ans et une première distinction entre l’édifice et les autres ouvrages ; le code civil, la charge du vice du sol et la justification par le vice caché ; la loi de 1978, la responsabilité de plein droit, la réception comme point de départ et l’assurance obligatoire ; les réformes de 2005 et de 2008, l’alignement du domaine de l’assurance sur celui de la responsabilité et la distinction des délais. De ces sédiments, un seul a traversé sans changer toutes les réformes intervenues depuis 1804 : l’idée, formulée par Bérenger, qu’un édifice peut avoir toutes les apparences de la solidité et ne la posséder qu’à l’épreuve du temps.

==> Problématique

Comment une règle conçue en 1804 pour l’édifice qui s’écroule — une responsabilité de dix ans de l’architecte et de l’entrepreneur, fondée sur l’impossibilité de vérifier, au jour où l’ouvrage est reçu, ce que le temps seul peut révéler — est-elle devenue, depuis la loi du 4 janvier 1978, le pivot d’un système d’indemnisation adossé à deux assurances obligatoires, au point que ses frontières juridiques sont aussi celles de l’obligation d’assurance ? Et que reste-t-il au maître de l’ouvrage en deçà et au-delà de ces frontières : avant la réception, pour les désordres moins graves, pour l’élément d’équipement ajouté à une construction ancienne, après l’expiration des dix ans, lorsque l’entreprise a disparu ? La question n’est pas théorique. Chacune des conditions de la responsabilité décennale — l’ouvrage, la gravité du dommage, la réception, le délai — fixe à la fois l’étendue de la dette du constructeur et celle de la garantie de son assureur, de sorte que tout déplacement de l’une de ces frontières par le juge déplace, du même coup, la charge d’un risque entre le maître de l’ouvrage, le constructeur et le marché de l’assurance.

La réponse du droit positif tient en deux mouvements. Le premier est un enfermement : la responsabilité décennale est une responsabilité de plein droit, donc rigoureuse pour le constructeur, mais cette rigueur n’est tolérable que parce qu’elle est circonscrite par des conditions strictes, que la loi pose et que la jurisprudence précise. C’est cet enfermement qui la rend assurable. Le second est un alignement : l’ordonnance du 8 juin 2005 a fait coïncider le domaine de l’obligation d’assurance avec celui de la responsabilité, en abandonnant la référence aux « travaux de bâtiment » au profit de la responsabilité décennale elle-même. Dès lors, toute extension de la responsabilité devient une extension de l’assurance obligatoire, et toute restriction de l’une restreint l’autre. Les décisions les plus récentes de la troisième chambre civile de la Cour de cassation se lisent à cette lumière. En retirant, le 21 mars 2024, les éléments d’équipement installés sur un ouvrage existant du champ de la responsabilité décennale (n° 22-18.694l'arrêt), elle a relevé, parmi ses motifs, que l’extension de 2017 n’avait pas conduit les installateurs de tels équipements à souscrire davantage l’assurance obligatoire. Le 22 juin 2023, elle a jugé d’interprétation stricte les exceptions à l’obligation d’assurance (n° 21-10.256, publié au Bulletin) ; le 30 mai 2024, statuant en formation plénière de chambre, elle a limité la garantie de l’assurance obligatoire, pour les dommages causés à l’existant par un ouvrage neuf, au cas d’une indivisibilité technique résultant de l’incorporation totale de l’existant dans le neuf (n° 22-20.711, publié au Bulletin). Dans les trois cas, c’est la frontière commune de la responsabilité et de l’assurance qui est en cause.

L’étude démontre que, dans ce système, la réception est le point fixe — elle ouvre la responsabilité décennale, purge les vices apparents, déclenche la garantie de parfait achèvement, fait courir tous les délais et met fin à la garantie de livraison —, et que le délai de dix ans n’est pas un délai de prescription mais un délai d’épreuve et de forclusion, qui consolide par le temps une présomption de bonne construction. Elle examine à cette fin la responsabilité décennale comme une responsabilité de plein droit enfermée dans ses conditions (I), puis comme le pivot d’un système d’assurance et de garanties (II).

I) Une responsabilité de plein droit enfermée dans ses conditions

L’article 1792 du code civil ne se présente pas comme une énumération de conditions ; il se lit pourtant comme telle. Il faut, pour que le constructeur réponde de plein droit, un ouvrage, des dommages qui en compromettent la solidité ou le rendent impropre à sa destination et, par le jeu des articles 1792-4-1 et 1792-6 du même code, une réception à partir de laquelle court un délai de dix ans. La pratique rencontre ces conditions dans un autre ordre, la réception d’abord, puis le désordre, puis l’échéance ; l’exposé suivra celui de la qualification : l’objet de la garantie et l’atteinte qu’il subit (A), avant l’acte qui la déclenche et le temps qui l’éteint (B).

Ce découpage n’est pas qu’une commodité de plan : chacune de ces conditions borne à la fois la responsabilité et, par le renvoi que l’article L. 241-1 du code des assurances fait à la présomption, l’obligation d’assurance. C’est cette solidarité des deux domaines qui explique la sinueuse histoire des éléments d’équipement entre 2017 et 2024.

A) L’ouvrage et le dommage

L’ouvrage et le dommage, conditions objectives de la responsabilité décennale, désignent la chose garantie et l’atteinte qu’elle subit, et ne sont pas indépendants l’un de l’autre. Le dommage décennal se mesure à l’ouvrage, puisque la loi parle de sa solidité et de son impropriété à sa destination ; l’ouvrage, réciproquement, n’est saisi par le droit que comme le support d’une atteinte dont il faut apprécier la gravité. La jurisprudence relative aux éléments d’équipement en fournit la démonstration la plus nette : de 2017 à 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a laissé la gravité du dommage, appréciée à l’échelle de l’ouvrage entier, décider seule de l’application de la garantie. L’ouvrage, seuil de la garantie (1), précède donc le dommage de gravité décennale (2).

1. L’ouvrage, seuil de la garantie

La loi ne définit pas l’ouvrage. Elle l’emploie, le décompose et l’exclut, mais elle ne dit pas ce qu’il est. L’article 1792 du code civil vise « Tout constructeur d’un ouvrage » et distingue, à l’intérieur de celui-ci, des éléments constitutifs et des éléments d’équipement ; l’article 1792-2 nomme cinq catégories d’ouvrages, de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert, pour y rattacher les éléments d’équipement qui en sont indissociables ; l’article 1792-3 soumet les autres éléments d’équipement à une garantie de deux ans ; l’article 1792-7 retire de la qualification les éléments à fonction exclusivement professionnelle ; l’article L. 243-1-1 du code des assurances soustrait certains ouvrages à l’obligation d’assurance sans les soustraire à la responsabilité. De ces textes se dégage non une liste, mais un seuil, qui se trace différemment selon que les travaux édifient une construction nouvelle ou interviennent sur un bâtiment qui existe déjà (a). Les éléments d’équipement, qui n’ont de sens que rapportés à l’ouvrage qu’ils équipent, posent la même question sous une forme plus aiguë, et c’est à leur propos que la jurisprudence a le plus varié (b).

a) La qualification d’ouvrage

C’est la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 qui a substitué, dans l’article 1792 du code civil, l’ouvrage à l’édifice qui périt du code de 1804, en même temps qu’elle remplaçait la perte par le dommage ; l’ordonnance n° 2005-658 du 8 juin 2005 a achevé d’effacer la référence au bâtiment, dans l’article 1792-2 du code civil comme dans les articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances (Origines, g)³².

La même ordonnance a rendu visible une conséquence de cette évolution. En créant l’article L. 243-1-1 du code des assurances, elle a dressé la liste des ouvrages qui échappent à l’obligation d’assurance : le premier alinéa de son I vise les ouvrages maritimes, lacustres et fluviaux, les infrastructures routières, portuaires, aéroportuaires et ferroviaires et les ouvrages de traitement des déchets ; le second, les voiries, réseaux, canalisations, ouvrages de production et de distribution d’énergie ou de télécommunications. Or une exclusion n’a de sens que si, sans elle, la règle s’appliquerait : en retirant ces constructions du champ de l’assurance obligatoire, le législateur paraît les avoir tenues pour des ouvrages au sens de l’article 1792 du code civil. Le raisonnement se tire de la structure du texte, non d’une décision ; il conduit à penser que l’ouvrage de la responsabilité décennale comprend les ouvrages de génie civil, de la route au réseau enterré, et que la différence entre les deux catégories se place sur le terrain de l’assurance, non sur celui de la responsabilité.

Les deux alinéas n’ont pas la même portée. Selon la distinction que retient la doctrine, le premier pose une exclusion absolue : un ouvrage portuaire ou ferroviaire reste hors de l’obligation d’assurance quel que soit l’ensemble auquel il appartient. Le second pose une exclusion relative, qui cède lorsque l’ouvrage ou l’élément d’équipement « est accessoire à un ouvrage soumis à ces obligations d’assurance » : la voirie d’un lotissement, le parc de stationnement d’un immeuble d’habitation ou les canalisations qui desservent une maison paraissent retrouver l’assurance obligatoire par l’effet de ce rattachement. La mention des canalisations semble donc viser les réseaux, non la plomberie intérieure d’un bâtiment, qui en est l’accessoire et suit son régime ; cette lecture, que commande la réserve de l’accessoire, n’a été consacrée par aucune des décisions examinées. Le II du même article, qui ne soumet les ouvrages existants à l’obligation d’assurance que lorsque, « totalement incorporés dans l’ouvrage neuf, en deviennent techniquement indivisibles », relève de l’étude de l’assurance de responsabilité décennale, où l’on retrouvera l’arrêt rendu par la troisième chambre civile, en formation plénière, le 30 mai 2024 (n° 22-20.711)³³.

L’ouvrage est, ensuite, un ouvrage immobilier. La loi ne le dit pas en ces termes, mais les critères que la jurisprudence emploie le supposent : il s’agit toujours d’apprécier si des matériaux ont été incorporés au sol ou au bâti par des techniques de construction. L’arrêt du 10 novembre 2021 en donne une illustration d’autant plus instructive que les travaux en cause précédaient toute construction. Un propriétaire avait fait terrasser et aménager un terrain, et ces travaux avaient provoqué un glissement de terrain au détriment du fonds voisin ; la cour d’appel avait écarté l’article 1792 du code civil, et la troisième chambre civile approuve cette solution par le motif suivant.

La précision vaut par ce qu’elle exclut comme par ce qu’elle retient. Elle exclut que l’intention de construire suffise à faire d’un travail préparatoire un ouvrage : l’arrêt ajoute, en effet, que la cour d’appel « a retenu, à bon droit, sans modifier l’objet du litige, que, même si M. [E] avait connaissance d’un futur projet de construction, les travaux réalisés ne rentraient pas dans les prévisions de l’article 1792 du code civil ». Elle retient deux éléments cumulés, l’incorporation de matériaux et le recours à des techniques de construction, et elle les rapporte au sol, ce qui achève de situer l’ouvrage dans l’ordre immobilier. L’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux de juillet 2022, simple projet, retient la même conception d’un ouvrage immobilier³⁴.

Pour les travaux neufs, la qualification ne soulève guère de difficulté. L’édification d’une maison, d’un immeuble, d’un entrepôt, d’un mur de soutènement ou d’un ouvrage de voirie est un ouvrage, et chacune de ses parties, des fondations à la couverture, en est un élément constitutif ; l’énumération de l’article 1792-2 du code civil, viabilité, fondations, ossature, clos et couvert, en fournit la grammaire. La toiture réalisée lors de la construction relève donc, sans discussion, de la responsabilité décennale. Les difficultés naissent avec les travaux sur un ouvrage qui existe déjà.

Les travaux sur existant ne sont pas, par principe, exclus de l’article 1792 du code civil. Ils ne sont pas davantage, par principe, soumis à celui-ci. Ils le deviennent lorsqu’ils présentent eux-mêmes la consistance d’un ouvrage, et la troisième chambre civile apprécie cette consistance au moyen de deux indices, l’importance des travaux et l’incorporation de matériaux selon des techniques de construction. L’arrêt du 4 avril 2013 a fixé le premier jalon. Le ravalement d’une villa de Biarritz, relevant du patrimoine architectural de la commune, avait consisté à restaurer les pierres de façade ; les désordres, d’apparence esthétique, étaient discutés. La troisième chambre civile approuve la cour d’appel d’avoir retenu la qualification d’ouvrage, par le motif suivant.

Deux raisons se combinent dans ce motif, et il importe de les distinguer. La première tient à la fonction : les travaux concouraient à l’étanchéité, donc au clos de l’immeuble, et c’est par cette fonction qu’ils touchaient à sa destination. La seconde tient à l’ampleur : une restauration lourde, d’une ampleur particulière, n’est pas un entretien. La troisième chambre civile reprendra le premier motif en 2020, à propos d’un enduit de façade, en rappelant qu’il constitue un ouvrage lorsqu’il a une fonction d’étanchéité ; le second motif, celui de l’ampleur, deviendra le critère principal des travaux sur existant. L’arrêt du 28 février 2018, publié au Bulletin et au Rapport, en a donné la contre-épreuve à propos d’une toiture. Une entreprise avait réparé ponctuellement des chéneaux et des vitrages d’une couverture vétuste, sans apporter de matériaux nouveaux. La cour d’appel avait refusé de voir dans ces travaux un ouvrage ; son appréciation est approuvée par le motif suivant.

La formule appelle trois remarques. Elle réunit expressément les deux indices, la modeste importance et l’absence d’incorporation de matériaux nouveaux, et les présente comme cumulatifs dans leur négation : c’est parce que les travaux étaient à la fois modestes et dépourvus d’apport de matière qu’ils ne constituaient pas un ouvrage. Elle ne nie pas, ensuite, la qualité d’ouvrage de la toiture elle-même, qui en est évidemment un ; elle refuse seulement de voir dans la réparation un élément constitutif de cet ouvrage, ce qui revient à apprécier la qualification au niveau des travaux litigieux, et non de l’immeuble sur lequel ils portent. Elle souligne, enfin, la circonstance que la réparation n’était qu’un expédient dans l’attente d’une réfection complète, c’est-à-dire qu’elle n’avait pas pour objet de doter l’immeuble d’une couverture nouvelle. Pour la toiture, la distinction est simple dans son principe : la réfection complète d’une couverture, qui implique la dépose de l’ancienne et la pose d’une nouvelle, est un ouvrage ; le remplacement de quelques tuiles ou la réparation d’un chéneau ne l’est pas.

L’importance des travaux se mesure moins à leur coût qu’à leur effet sur l’immeuble. L’arrêt du 3 mars 2010 le montre à propos d’un vendeur qui avait lui-même entrepris la rénovation de la maison qu’il revendait : la troisième chambre civile approuve les juges du fond d’avoir retenu, pour le soumettre à la présomption de l’article 1792 du code civil, « que l’importance des travaux de rénovation réalisés par M. X… les assimilait à des travaux de construction d’un ouvrage ». La rénovation lourde est ainsi assimilée à la construction, et celui qui l’a réalisée répond, comme un constructeur, des dommages de gravité décennale ; les conséquences de cette assimilation sur la qualité de constructeur du vendeur relèvent de l’étude des personnes tenues³⁵.

L’incorporation de matériaux selon des techniques de construction, second indice, a reçu sa formulation la plus récente dans un arrêt du 25 septembre 2025, rendu à propos d’une installation industrielle. Une entreprise avait rénové le revêtement réfractaire des composants d’une unité de production d’ammoniaque ; la cour d’appel avait relevé qu’elle avait déposé les anciennes briques, fabriqué et posé des briques nouvelles au moyen de travaux de maçonnerie, après application de plusieurs couches de mortier et de béton, et assuré leur ancrage aux cheminées industrielles³⁶. L’entreprise, condamnée avec son assureur de responsabilité décennale, soutenait que ces travaux ne portaient que sur un élément d’équipement à fonction exclusivement professionnelle, exclu par l’article 1792-7 du code civil. Le moyen est écarté en ses trois premières branches, l’arrêt n’étant cassé que sur un point étranger à la qualification, la compensation dont la cour d’appel avait fait bénéficier l’assureur :

L’arrêt a une double portée. Il confirme que la nature des techniques employées, dépose, maçonnerie, mortier, béton, ancrage, suffit à caractériser l’ouvrage, alors même que les travaux s’inscrivent dans une installation existante et servent une activité industrielle. Il établit surtout un ordre entre les qualifications : la question de l’ouvrage précède celle de l’élément d’équipement, et la réponse affirmative à la première dispense de poser la seconde. Des travaux qui constituent en eux-mêmes un ouvrage ne peuvent être réduits à un élément d’équipement, fût-il professionnel ; ils relèvent de l’article 1792 du code civil pour leur compte. La formule en eux-mêmes se retrouve dans l’arrêt du 21 mars 2024 (b), et ce n’est pas un hasard : c’est elle qui commande aujourd’hui tout le régime des travaux sur existant.

Les décisions inédites de la troisième chambre civile, qui ne valent que comme jalons d’application, dessinent le même partage³⁷. Le 13 décembre 2011 (n° 11-10.014), elle a censuré l’arrêt qui avait réservé à la responsabilité contractuelle de droit commun l’action dirigée contre l’entrepreneur chargé de reprendre en sous-œuvre un pavillon ancien, au seul motif qu’il n’en était pas le constructeur initial : la qualité de premier constructeur n’est pas une condition de la garantie. Le 28 mars 2012 (n° 11-12.537), elle a approuvé le refus de qualifier d’ouvrage le remplacement de l’habillage d’une cheminée et la pose d’une hotte, dissociables sans enlèvement de matière et d’un rôle purement esthétique. Le 4 mai 2016 (n° 15-15.379), enfin, elle a censuré l’arrêt qui avait vu un ouvrage dans une pompe à chaleur posée sur un socle en béton et raccordée au circuit hydraulique, pour avoir statué « par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser l’existence d’un ouvrage » : un socle et des raccordements ne font pas, à eux seuls, un ouvrage.

Ainsi ramenée à ses critères, la réponse à la question de savoir pour quels travaux la garantie décennale joue peut être formulée sans liste. Elle joue pour toute construction neuve, bâtiment ou ouvrage de génie civil, et pour chacun de ses éléments constitutifs ; elle joue pour les travaux sur existant qui, par leur importance et par l’incorporation de matériaux selon des techniques de construction, présentent eux-mêmes la consistance d’un ouvrage, comme la réfection complète d’une toiture, la reprise en sous-œuvre de fondations, la restauration lourde d’une façade concourant à l’étanchéité, ou la rénovation d’ensemble assimilable à une construction ; elle ne joue pas pour les réparations ponctuelles, l’entretien, les travaux purement esthétiques ou les simples terrassements. Entre ces deux pôles, la qualification dépend des circonstances, et c’est sur ce terrain intermédiaire que la question des éléments d’équipement a été posée.

b) Les éléments d’équipement

L’élément d’équipement occupe dans le code civil une place singulière : il appartient à l’ouvrage sans en être la structure, et la loi lui consacre trois régimes, selon la gravité du dommage et le lien qui l’unit au gros œuvre. L’article 1792 du code civil le vise d’abord, au titre des dommages qui, affectant l’ouvrage « dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination » : lorsque la défaillance d’un élément d’équipement rend l’ouvrage entier impropre, la responsabilité décennale s’applique, quelle que soit la nature de l’élément. Les articles 1792-2 et 1792-3 règlent ensuite le cas où le dommage reste circonscrit à l’élément lui-même.

L’élément indissociable suit le sort de l’ouvrage de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert auquel il est lié : l’atteinte à sa solidité relève de la présomption décennale, même si l’ouvrage n’est pas rendu impropre à sa destination. L’élément dissociable ne bénéficie que d’une garantie de bon fonctionnement de deux ans au moins. Ces deux régimes laissent intacte la règle de l’article 1792 : l’élément, dissociable ou non, dont la défaillance rend l’ouvrage entier impropre à sa destination fait jouer l’article 1792 du code civil lui-même. Ce dernier point n’est pas une invention de 2017. Dès le 27 septembre 2000, dans un arrêt inédit, la troisième chambre civile avait approuvé l’application de la responsabilité décennale à des capteurs solaires posés sur la toiture d’un immeuble neuf, dont la défaillance rendait l’immeuble impropre à sa destination, et elle l’avait fait « même si la fourniture d’eau chaude à température désirée pouvait être assurée par l’installation individuelle de chauffage au gaz et retenu exactement que la responsabilité décennale du constructeur était engagée ». L’élément était d’origine, posé lors de la construction ; c’est cette circonstance que la jurisprudence de 2017 allait faire disparaître.

La qualification d’élément d’équipement n’est pas acquise à tout ce qui s’ajoute au gros œuvre. Le 27 avril 2000, la troisième chambre civile a refusé la garantie de bon fonctionnement à des peintures, par le motif suivant.

L’arrêt en tirait la conséquence que « seule était applicable la responsabilité contractuelle de droit commun, quelles que soient les conséquences quant à la destination des lieux ». Ce qui n’est ni ouvrage, ni élément constitutif, ni élément d’équipement échappe à l’ensemble des garanties légales, et la gravité du dommage n’y change rien. La même logique a conduit, le 26 novembre 2015, à refuser l’article 1792 du code civil aux désordres d’une chape coulée sur une dalle dans des locaux commerciaux : la cour d’appel en avait « exactement déduit que la chape litigieuse n’était pas un ouvrage, mais un élément d’équipement dissociable et que les désordres ne relevaient ni de l’article 1792 du code civil ni de l’article 1792-2 du même code ». Ces décisions rendent compte de l’état du droit, à la veille de 2017, pour les éléments qui n’étaient pas traités comme adjoints à un ouvrage existant.

Pour les éléments installés sur un ouvrage existant, la règle était plus restrictive encore. L’arrêt du 21 mars 2024 la rappelle lui-même en ouvrant son raisonnement : avant 2017, l’impropriété à destination de l’ouvrage, provoquée par les dysfonctionnements d’un élément d’équipement adjoint à la construction existante, ne relevait pas de la responsabilité décennale. Elle ne relevait pas non plus de la garantie de bon fonctionnement. Le 10 décembre 2003, à propos d’une centrale de climatisation posée dans un laboratoire existant et dont un incendie était parti, la troisième chambre civile avait approuvé les juges du fond en ces termes.

La raison en est textuelle : l’article 1792-3 du code civil vise « Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage » et fait courir la garantie à compter de la réception de cet ouvrage ; un élément simplement ajouté à un bâtiment existant, sans que les travaux constituent eux-mêmes un ouvrage, ne se rattache à aucun ouvrage nouveau dont il serait l’équipement, ni à aucune réception. Le poseur d’un insert, d’une pompe à chaleur ou d’une climatisation dans une maison ancienne répondait donc de sa prestation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ; c’est au seul visa de l’article 1147 ancien du code civil que l’arrêt du 7 novembre 2012 a jugé, sans se prononcer sur l’article 1792, que « l’entrepreneur chargé du remplacement d’un insert est tenu de s’assurer du bon fonctionnement de l’ensemble de l’installation ». Une partie de la doctrine faisait valoir que rien dans la lettre de l’article 1792-3 n’interdisait de l’appliquer aux éléments dissociables adjoints à un existant ; elle n’a pas été suivie, et l’arrêt de 2024 l’a écartée en excluant la garantie biennale comme la garantie décennale.

C’est cet état du droit que la troisième chambre civile a bouleversé en 2017. Saisie d’une affaire de pompe à chaleur air-eau posée dans une maison existante et affectée de dysfonctionnements, elle a censuré, le 15 juin 2017, l’arrêt qui avait écarté la responsabilité décennale, au visa de l’article 1792 du code civil, en posant la règle suivante.

La formule a été reprise, dans les mêmes termes, le 14 septembre 2017, à propos d’un insert posé dans un bâtiment exploité en auberge et à l’origine d’un incendie (n° 16-17.323), puis, le 26 octobre 2017, à propos d’une cheminée à foyer fermé installée dans une maison existante, avec une précision qui en révélait toute la portée en matière d’assurance, la troisième chambre civile énonçant elle-même deux propositions, par un motif de pur droit substitué à celui de la cour d’appel.

La construction de 2017 reposait sur une lecture extensive de l’article 1792 du code civil. Puisque ce texte vise les dommages qui affectent l’ouvrage dans l’un de ses éléments d’équipement et le rendent impropre à sa destination, et qu’il ne distingue ni selon la dissociabilité de l’élément ni selon la date de sa pose, la troisième chambre civile en avait déduit que seule importait la gravité du dommage, appréciée à l’échelle de l’ouvrage entier. La question de savoir si les travaux constituaient eux-mêmes un ouvrage disparaissait : l’ouvrage pris en considération était la maison préexistante, et l’élément ajouté devenait l’un de ses éléments d’équipement. Le second motif de l’arrêt du 26 octobre 2017 en tirait la conséquence logique sur le terrain de l’assurance, en refusant d’appliquer à l’élément installé sur existant l’exclusion des ouvrages existants posée par le II de l’article L. 243-1-1 du code des assurances.

La règle ainsi posée appelait des précisions, et elles vinrent en deux temps. Le 13 février 2020, la troisième chambre civile a refusé de qualifier d’élément d’équipement un enduit de façade, que la cour d’appel avait regardé comme tel en raison de sa fonction d’imperméabilisation :

Le critère de l’élément destiné à fonctionner apparaissait. Il a été érigé en limite de la règle de 2017 par l’arrêt du 13 juillet 2022, à propos de carrelages collés sur une chape et de cloisons en plaques de plâtre posés lors d’une rénovation et affectés de remontées d’humidité. Après avoir rappelé la règle de 2017³⁸, la troisième chambre civile, statuant sur un moyen relevé d’office, en a borné le domaine :

La conséquence était énoncée aussitôt, dans des termes qui rejoignaient la solution de 2000 sur les peintures :

Pour un même désordre rendant une maison impropre à sa destination, il fallait désormais se demander si l’élément était d’origine ou adjoint, dissociable ou non, destiné ou non à fonctionner : une pompe à chaleur ajoutée relevait de la responsabilité décennale, un carrelage ajouté, aux désordres aussi graves, du droit commun. Le critère de la fonction, conçu pour limiter l’extension de 2017, en déplaçait la difficulté vers une distinction que rien dans les textes ne bornait.

L’arrêt du 21 mars 2024 a mis fin à cette construction. L’affaire était banale dans ses faits : un insert avait été installé en 2012 dans la cheminée d’une maison, un incendie l’avait détruite en 2013, et la cour d’appel de Montpellier, appliquant la règle de 2017, avait condamné l’installateur et son assureur sur le fondement de la responsabilité décennale³⁹. La troisième chambre civile casse partiellement cette décision au terme d’une motivation développée, qui expose les raisons du revirement. Elle prête à la jurisprudence de 2017 deux objectifs : simplifier, en cessant de distinguer l’élément d’origine de l’élément adjoint lorsque ses désordres rendaient l’ouvrage impropre à sa destination ; mieux protéger les maîtres de l’ouvrage, qui réalisent de plus en plus souvent des travaux de rénovation ou d’amélioration de l’habitat existant. Elle constate que ces objectifs n’ont pas été atteints, pour deux raisons.

La première raison tient à la complexité que la règle avait engendrée. La troisième chambre civile relève qu’elle avait été conduite à en préciser la portée, en limitant la responsabilité décennale, pour les éléments adjoints, aux seuls éléments destinés à fonctionner, et elle porte sur cette évolution un jugement sévère :

Le motif paraît devoir se lire ainsi. Il souligne qu’en transportant le critère de l’élément destiné à fonctionner, conçu pour les éléments adjoints, dans la définition même de l’élément d’équipement au sens de l’article 1792-3 du code civil, la jurisprudence risquait de priver de garantie légale des éléments d’origine qui, n’étant pas destinés à fonctionner, auraient cessé d’être des éléments d’équipement. L’extension de 2017 menaçait ainsi, par contrecoup, la protection traditionnelle du maître de l’ouvrage neuf.

La seconde raison tient à l’assurance, et c’est sur elle que l’exactitude importe le plus. La troisième chambre civile ne dit pas que la règle de 2017 aurait fait entrer dans l’assurance obligatoire des installateurs qui n’y étaient pas assurés. Elle relève, à l’inverse, qu’il ressort des consultations entreprises auprès de plusieurs organisations, France assureurs, la Fédération nationale des travaux publics, la Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment, la Fédération française du bâtiment et l’Institut national de la consommation, que les installateurs d’éléments d’équipement susceptibles de relever de la garantie décennale ne souscrivent pas plus qu’auparavant l’assurance obligatoire des constructeurs. Elle en conclut que la jurisprudence inaugurée en 2017 ne s’est traduite ni par une protection accrue des maîtres de l’ouvrage, ni par une meilleure indemnisation que celle dont ils pouvaient déjà bénéficier au titre d’autres garanties d’assurance. Le constat est d’effectivité : en étendant la responsabilité décennale, et donc, en droit, l’obligation d’assurance, la règle de 2017 n’avait apporté au maître de l’ouvrage qu’un débiteur nouveau, dont l’assurance n’avait pas suivi, alors que c’est l’assureur qui fait la valeur de la responsabilité décennale. Cette consultation, préalable à la décision, fonde le revirement sur l’observation des effets de la règle abandonnée, et non sur sa seule critique théorique.

De ces deux constats procède la règle nouvelle :

La formule tient en trois éléments. Elle vise, d’abord, les éléments installés en remplacement ou par adjonction : le remplacement d’une chaudière ancienne par une pompe à chaleur n’est pas traité autrement que l’ajout d’un poêle dans une maison qui n’en comportait pas. Elle pose, ensuite, une réserve décisive, celle des éléments qui constituent en eux-mêmes un ouvrage : on retrouve ici la question que la jurisprudence de 2017 avait effacée, et c’est par les critères dégagés pour les travaux sur existant (a), l’importance des travaux et l’incorporation de matériaux selon des techniques de construction, qu’elle se résout. Elle écarte, enfin, les deux garanties légales à la fois, et quelle que soit la gravité des désordres : la gravité du dommage, qui avait été en 2017 l’unique critère, cesse d’être pertinente pour l’élément ajouté. Le maître de l’ouvrage conserve une action contre l’installateur, fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun, que l’assurance obligatoire des constructeurs ne couvre pas ; ses conditions et son régime dans le temps sont étudiés avec les garanties voisines (II, B, 2, a).

La portée du revirement est exactement celle de sa formule. Il ne touche pas, en premier lieu, l’élément d’équipement d’origine, posé lors de la construction de l’ouvrage : pour celui-ci, la distinction entre l’élément indissociable de l’article 1792-2 du code civil et l’élément dissociable de l’article 1792-3 demeure, et l’élément, quel qu’il soit, dont la défaillance rend l’ouvrage entier impropre à sa destination continue de relever de l’article 1792 lui-même. Cette dernière proposition, que la doctrine retient, n’est consacrée depuis 2024 par aucune décision publiée examinée pour la présente étude ; elle se déduit de la lettre de l’article 1792, que l’arrêt ne remet pas en cause, et de son premier motif. Il ne touche pas, en deuxième lieu, l’élément ajouté qui constitue lui-même un ouvrage : une installation qui exige des travaux de maçonnerie, de charpente ou de couverture d’une certaine importance peut franchir le seuil de l’ouvrage. Il ne modifie pas, en troisième lieu, le régime des éléments à fonction exclusivement professionnelle, qui obéit à un texte particulier.

L’arrêt règle lui-même la question de son application à l’affaire qu’il tranche, dans un paragraphe bref :

La règle nouvelle s’est donc appliquée à un insert posé en 2012, avant même la jurisprudence de 2017, et à une instance engagée sous l’empire de celle-ci. La formule réserve toutefois l’hypothèse d’une atteinte disproportionnée à la sécurité juridique ou au droit d’accès au juge, sans dire à quelles conditions elle serait caractérisée. Les décisions qui ont suivi ne l’ont pas précisé. Trois arrêts inédits ont appliqué le revirement à des litiges nés avant lui. Le 5 décembre 2024, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt d’appel qui avait retenu la responsabilité décennale pour un poêle à bois à l’origine d’un incendie, en rappelant la règle nouvelle :

Le 10 juillet 2025, dans une affaire de pompe à chaleur aux pannes répétées, dont l’installateur avait été liquidé et dont l’assureur était recherché, elle a rejeté le pourvoi formé contre l’arrêt qui avait écarté la garantie décennale :

La solution est atteinte par un procédé révélateur : la troisième chambre civile a substitué ce motif à celui que critiquait le pourvoi, en précisant que, « Par ce moyen de pur droit, suggéré par la défense, et substitué au motif critiqué, dans les conditions prévues par l’article 620, alinéa 1er, du code de procédure civile, l’arrêt se trouve légalement justifié ». Le revirement est traité comme une règle de pur droit, applicable d’office à une instance antérieure. Le 11 décembre 2025, enfin, à propos d’une centrale d’énergie solaire installée dans une maison, elle a approuvé la cour d’appel d’avoir jugé que, l’installation constituant « un élément d’équipement adjoint à l’ouvrage existant, les désordres dénoncés ne pouvaient relever de la garantie décennale ». Aucune de ces décisions, toutes inédites, ne discute la sécurité juridique, le droit d’accès au juge ou une éventuelle modulation dans le temps : elles appliquent la règle nouvelle sans motivation transitoire propre. En l’état des décisions examinées, aucune ne tranche donc la question de l’application dans le temps du revirement au-delà de ce qu’en dit l’arrêt du 21 mars 2024 lui-même. Le maître de l’ouvrage qui a fait installer un équipement entre 2017 et 2024, et qui pouvait alors compter sur la responsabilité décennale de l’installateur, se voit opposer la règle nouvelle ; la réserve de l’atteinte disproportionnée reste sans application dans les décisions examinées⁴⁰.

L’ampleur de l’installation ne suffit pas davantage à en faire un ouvrage. Le 3 septembre 2026 (n° 24-18.006, inédit), à propos de l’installation de climatisation et de chauffage d’un immeuble de sept étages, composée de trois groupes froid et de 860 ventilo-convecteurs, la troisième chambre civile a jugé que la cour d’appel avait pu en déduire qu’elle ne constituait ni un ouvrage ni un élément d’équipement indissociable : l’emploi d’une grue ne relevait que de techniques de pose, et ni le remplacement du groupe froid ni la remise en état n’avaient exigé de dégrader l’immeuble ou de déposer les canalisations et les câblages. L’arrêt, cassé partiellement sur d’autres points, ne pose aucun principe, mais il montre que le critère reste celui des travaux, non celui de la taille de l’équipement.

L’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux de juillet 2022 excluait déjà des éléments d’équipement ceux qui sont installés sur existant, sans que cette convergence lui confère une valeur normative⁴¹.

L’élément d’équipement professionnel obéit, enfin, à une exclusion particulière, que l’ordonnance du 8 juin 2005 a introduite dans le code civil pour les marchés conclus après sa publication.

Le texte vise une fonction exclusive, et la troisième chambre civile en retient une lecture stricte, qui trouve son terrain d’élection dans les centrales photovoltaïques posées en toiture. Le 21 septembre 2022, elle a censuré un arrêt qui avait appliqué l’article 1792-7 du code civil à des modules photovoltaïques formant la nouvelle couverture d’un bâtiment, fixés sur des bacs en acier eux-mêmes supportés par la charpente, au motif que leur vice n’avait affecté que la production industrielle d’énergie. La censure tient à une contradiction, que l’arrêt relève en ces termes.

Un élément qui assure le clos et le couvert n’a pas pour fonction exclusive de permettre une activité professionnelle, puisqu’il abrite aussi le bâtiment ; il n’est donc pas exclu par l’article 1792-7 du code civil, et la responsabilité décennale peut jouer. La même affaire est revenue devant la troisième chambre civile après renvoi, à propos de boîtiers de connexion défectueux. Le 25 septembre 2025, elle a de nouveau censuré l’arrêt de renvoi, pour défaut de la recherche suivante.

L’arrêt affine l’analyse : l’intégration des modules à une toiture nouvelle ne suffit pas à les soustraire à l’article 1792-7 du code civil, si, par eux-mêmes, ils ne participent pas au clos ou au couvert et ne servent qu’à la production et à la vente d’énergie. L’appréciation se fait donc élément par élément, et non à l’échelle de la toiture entière. Le même jour, l’arrêt relatif au revêtement réfractaire (a) a rappelé que des travaux constituant en eux-mêmes un ouvrage ne relèvent pas de cette exclusion. L’article 1792-7 retire de la garantie l’équipement purement professionnel, mais il ne peut servir à écarter ni l’ouvrage, ni l’élément qui participe à l’une des fonctions fondamentales du bâtiment⁴².

Le droit positif peut, au terme de cette évolution, être ramené à quelques propositions. L’élément d’équipement posé lors de la construction relève de la responsabilité décennale si sa défaillance rend l’ouvrage entier impropre à sa destination ; à défaut, de l’article 1792-2 du code civil s’il fait indissociablement corps avec le gros œuvre et que sa solidité est atteinte, et de la garantie biennale s’il en est dissociable. Pour la plomberie d’une maison neuve, les canalisations noyées dans une dalle ou encastrées dans un mur, dont le remplacement exige d’entamer le gros œuvre, paraissent répondre au critère de l’indissociabilité posé par la loi, tandis que les appareils sanitaires ou la robinetterie, qui se déposent sans enlèvement de matière, relèvent de la garantie de bon fonctionnement ; une fuite qui rendrait le logement inhabitable fait jouer, dans les deux cas, l’article 1792 lui-même. Cette distinction entre l’élément indissociable et l’élément dissociable n’est illustrée, pour la plomberie, par aucune décision publiée examinée pour la présente étude ; l’arrêt relatif aux canalisations d’eau chaude sanitaire du 14 septembre 2023, examiné avec le dommage (I, A, 2, b), applique l’article 1792 lui-même. Lorsqu’un élément est installé sur un ouvrage existant, en remplacement ou par adjonction, il ne relève depuis le 21 mars 2024 ni de la responsabilité décennale ni de la garantie biennale, quelle que soit la gravité du dommage, sauf si les travaux constituent eux-mêmes un ouvrage ; la pompe à chaleur, le poêle, l’insert, la centrale solaire ajoutés à une maison relèvent, en principe, de la responsabilité contractuelle de droit commun de l’installateur, non couverte par l’assurance obligatoire des constructeurs. Lorsqu’enfin des panneaux photovoltaïques forment la couverture d’un bâtiment, ils relèvent de l’article 1792 du code civil s’ils assurent le clos ou le couvert, et tombent sous l’exclusion professionnelle de l’article 1792-7 s’ils en sont dépourvus.

L’histoire de ces sept années enseigne davantage que la succession de trois règles. Elle montre que l’ouvrage ne peut être négligé sans conséquence : l’avoir réduit, en 2017, à la gravité de l’atteinte portée à l’immeuble avait rendu nécessaires des distinctions que les textes ne connaissaient pas. Elle montre aussi que la responsabilité décennale ne se pense pas sans son assurance : le revirement de 2024 procède du constat que l’extension de la responsabilité n’avait pas été suivie de celle de la couverture qui lui donne son prix. En rétablissant l’ouvrage comme seuil, la troisième chambre civile a rendu à la responsabilité décennale ses contours et, du même coup, à l’assurance obligatoire son domaine. C’est à l’intérieur de ce domaine qu’il faut maintenant apprécier la gravité du dommage.

2. Le dommage de gravité décennale

L’ouvrage établi, la garantie n’est pas encore acquise. L’article 1792 du code civil ne rend pas le constructeur responsable de tout défaut de l’ouvrage qu’il a réalisé : il ne le rend responsable, de plein droit, que des dommages qui atteignent un certain degré de gravité, et c’est ce degré, bien plus que la nature du défaut ou la faute qui l’a fait naître, qui ouvre la présomption. Le texte le définit par deux atteintes alternatives. Sont visés, d’une part, les dommages qui « compromettent la solidité de l’ouvrage » ; d’autre part, ceux qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, « le rendent impropre à sa destination ». En deçà de ce seuil s’étend le vaste domaine des désordres de moindre gravité, que la loi abandonne à d’autres régimes : la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables et, pour le surplus, la responsabilité contractuelle de droit commun, dont l’étude est conduite avec les garanties voisines.

Le seuil n’a pas toujours été formulé en ces termes. Le code de 1804, puis la rédaction issue de la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967, ne connaissaient que l’édifice qui périt en tout ou en partie par le vice de la construction ou par le vice du sol. La loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 a substitué à la ruine deux critères, dont le second a changé la nature de la règle. L’atteinte à la solidité prolonge l’ancienne idée de péril matériel ; l’impropriété à la destination, elle, est une notion fonctionnelle : un ouvrage peut demeurer debout, intact dans sa structure, et se trouver néanmoins atteint, au sens de la loi, parce qu’il ne remplit plus l’usage auquel il était destiné. Le dommage décennal a cessé d’être une catastrophe pour devenir un défaut d’usage, et c’est par cette porte que la plus grande part du contentieux contemporain est entrée dans l’article 1792.

Dire qu’un désordre est de gravité décennale, c’est donc dire à la fois que le constructeur en répond sans faute prouvée, que son assureur de responsabilité doit le couvrir et que l’assureur dommages-ouvrage doit en préfinancer la réparation. On comprend que plusieurs des décisions qui ont fixé les contours de la notion aient été rendues dans des litiges dirigés contre un assureur dommages-ouvrage : le seuil de gravité y est la condition même de la garantie.

La présomption de l’article 1792 du code civil porte sur l’imputabilité du dommage au constructeur, non sur l’existence ni sur la gravité de ce dommage. Il incombe au maître ou à l’acquéreur de l’ouvrage qui agit sur ce fondement de prouver que les conditions d’application du texte sont réunies, ce que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé en 2022 à propos du caractère caché d’une non-conformité⁴³, et il appartient aux juges du fond de caractériser l’une ou l’autre des deux atteintes, sans pouvoir se contenter de relever l’existence de vices⁴⁴. Le texte parle de « dommages », la pratique et la jurisprudence de « désordres ». Le désordre est la manifestation matérielle du défaut ; la non-conformité, l’écart entre l’ouvrage et ce qu’exigeaient le contrat ou une norme.

Le seuil de gravité s’apprécie par sa nature — l’atteinte à la solidité ou à la destination (a) — puis dans le temps, l’article 1792-4-1 du code civil faisant du délai décennal une durée pendant laquelle le dommage doit se produire, ou être certain (b).

a) L’atteinte à la solidité et l’impropriété à la destination

L’atteinte à la solidité. La première branche de l’article 1792 du code civil est la plus ancienne et la moins discutée. Le verbe « compromettre » ne suppose pas la ruine, ni même un commencement d’effondrement, mais une mise en péril de la stabilité de l’ouvrage. Fissurations structurelles, affaissements, défauts de fondation, déformations d’une charpente en relèvent sans difficulté de principe ; la question est de fait, et l’expertise la tranche le plus souvent. Deux traits du texte retiennent pourtant l’attention. D’une part, la solidité visée est celle de l’ouvrage, et non celle d’un élément pris isolément : l’article 1792-2 du code civil n’étend la présomption à la solidité des éléments d’équipement que lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert (I, A, 1, b). D’autre part, le dommage est décennal « même résultant d’un vice du sol » : le constructeur répond du terrain sur lequel il bâtit, selon une règle que le texte de 1804 portait déjà. Il ne lui est pas permis de soutenir que le sol était impropre à recevoir l’ouvrage, puisqu’il lui appartenait précisément de le vérifier ; seule la cause étrangère, au sens que lui donne le second alinéa du texte, peut l’exonérer.

L’impropriété à la destination. La seconde branche a une tout autre portée. Sa construction grammaticale doit être lue avec soin : le dommage doit affecter l’ouvrage dans l’un de ses éléments, constitutif ou d’équipement, et rendre l’ouvrage impropre à sa destination. L’impropriété a donc toujours un siège matériel, qui peut être modeste, mais elle s’apprécie à l’échelle de l’ouvrage entier et de l’usage auquel il est voué : habiter, exploiter un commerce, entreposer, circuler, accueillir du public. Un logement que l’eau pénètre à chaque pluie n’est pas menacé dans sa stabilité ; il n’en est pas moins impropre à être habité.

La destination convenue. Encore faut-il savoir à quelle destination l’ouvrage est confronté. Deux conceptions sont concevables : une destination objective, mesurée à l’usage normal d’un ouvrage de même nature, ou une destination convenue, mesurée à ce que les parties ont voulu. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a retenu la seconde. Un appartement avait été vendu comme un appartement d’exception ; son isolation phonique n’était conforme qu’aux normes d’un logement ordinaire. Les juges du fond avaient écarté l’impropriété au motif que les cloisons satisfaisaient aux normes en vigueur ; leur décision est cassée pour avoir statué de la manière suivante.

La solution a été discutée. Une partie de la doctrine y a vu une confusion regrettable entre l’impropriété et la non-conformité contractuelle : si la destination se mesure au contrat, tout manquement contractuel non apparent risque d’entrer dans l’article 1792 du code civil, avec la présomption et l’assurance obligatoire qui l’accompagnent. La critique excède l’arrêt. Dans l’espèce de 2012, il existait un désordre réel — une isolation phonique insuffisante — et le contrat ne servait qu’à en mesurer la gravité : ce qui est supportable dans un logement ordinaire peut rendre impropre un logement vendu pour sa qualité. Le contrat mesure la gravité du désordre ; il ne tient pas lieu de désordre. C’est exactement la ligne que la troisième chambre civile a tracée depuis, en refermant la porte à la non-conformité pure.

La non-conformité sans désordre. La règle est ancienne. Dès 1991, la troisième chambre civile censurait une cour d’appel qui avait condamné l’assureur de responsabilité décennale à raison d’un matériau de toiture non conforme au règlement d’un lotissement, alors « qu’un tel défaut de conformité n’entre pas, en l’absence de désordre, dans le champ d’application de l’article 1792 du Code civil ». Elle l’a réaffirmée en 2024, dans un litige né d’un contrat de construction de maison individuelle où le maître de l’ouvrage demandait à l’assureur dommages-ouvrage le financement d’une démolition-reconstruction, en rappelant expressément l’arrêt de 1991⁴⁵. Le principe y est énoncé en termes généraux — « Les défauts de conformité affectant un immeuble n’entrent pas, en l’absence de désordre, dans le champ d’application de l’article 1792 du code civil » — puis précisé pour les stipulations contractuelles.

L’énoncé comporte trois enseignements. Le premier est que la non-conformité n’est pas exclue en tant que telle : elle relève de l’article 1792 du code civil si, en elle-même, elle porte atteinte à la solidité ou à la destination, c’est-à-dire si elle se double d’un désordre ou se confond avec lui. Le deuxième est que l’ampleur du remède ne qualifie pas le dommage : que la reprise exige la démolition de l’ouvrage n’en fait pas un dommage de gravité décennale, car la gravité s’apprécie dans l’ouvrage et dans son usage, non dans le coût de sa réparation. Le troisième, plus subtil, est l’exception du risque de démolition à la demande d’un tiers : une non-conformité qui expose le maître de l’ouvrage à être contraint de démolir, par exemple à l’initiative d’un voisin ou de l’administration, l’atteint dans la jouissance même de l’ouvrage, dont la pérennité juridique est en cause. Ce risque juridique sera retrouvé avec le dommage saisi dans le temps (b). Pour le reste, la non-conformité sans désordre relève de la responsabilité contractuelle de droit commun, et l’assurance dommages-ouvrage, dont le domaine est aligné sur celui de l’article 1792 du code civil, n’a pas à la financer.

Le respect et la violation des normes. Les normes techniques — textes réglementaires, normes homologuées, documents techniques unifiés — entretiennent avec la gravité décennale un rapport que deux propositions inverses permettent de fixer. La première est que la violation d’une norme ne suffit pas à constituer le dommage. Un constructeur avait réalisé des toitures non conformes à un document technique unifié que le marché ne rendait pas obligatoire ; aucun désordre n’était survenu ; le maître de l’ouvrage réclamait néanmoins une mise en conformité. La troisième chambre civile l’a refusée par le motif suivant.

L’arrêt réserve le cas des normes rendues obligatoires par la loi ou par le contrat, sans dire que leur méconnaissance relèverait alors de l’article 1792 du code civil ; rapproché de la règle de 1991 et de celle de 2024, il conduit à n’y voir, en l’absence de désordre, qu’un manquement contractuel.

La seconde proposition est symétrique : le respect des normes n’exclut pas le dommage. C’est l’isolation phonique — et non, comme on le lit parfois, l’isolation thermique — qui en a fourni l’occasion. L’acquéreur d’un studio vendu en l’état futur d’achèvement se plaignait de nuisances acoustiques, alors que les mesures respectaient la réglementation applicable à la construction. Saisie après une première cassation, l’Assemblée plénière de la Cour de cassation a posé le principe en termes généraux⁴⁶.

La troisième chambre civile en a tiré la conséquence procédurale : une cour d’appel ne peut débouter le syndicat des copropriétaires d’un immeuble de quarante-trois logements au seul motif que l’isolation était conforme à la réglementation, « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les défauts d’isolation phonique ne rendaient pas l’ouvrage impropre à sa destination »⁴⁷. Les trois décisions rendues sur l’isolation phonique — 2006, 2011, 2012 — dessinent ainsi une figure complète : la conformité aux normes ne fait pas obstacle à l’impropriété, le juge doit rechercher l’impropriété au-delà de la conformité, et la destination contractuellement promise peut élever le seuil au-dessus du minimum réglementaire. Aucune ne concerne la performance énergétique, qui obéit, depuis 2015, à une règle propre. La norme apparaît, en définitive, comme un instrument de preuve, non comme un critère de qualification : sa violation fait présumer un défaut, son respect peut faire douter d’un désordre, mais ni l’une ni l’autre ne dispense le juge de rechercher si l’ouvrage est atteint dans sa solidité ou dans sa destination.

Le désordre esthétique. Un défaut d’aspect n’atteint, en principe, ni la solidité de l’ouvrage ni sa destination : une façade tachée, un enduit irrégulier, une teinte qui a viré n’empêchent pas d’habiter. Le principe connaît pourtant une limite, que la notion fonctionnelle de destination explique. Les façades d’une villa relevant du patrimoine architectural de sa commune avaient été ravalées ; des désordres esthétiques s’étaient généralisés. La troisième chambre civile a approuvé les juges du fond d’avoir jugé que « les désordres esthétiques généralisés des façades, qui affectaient sensiblement son aspect extérieur, devaient être appréciés par rapport à la situation particulière de l’immeuble »⁴⁸. La formule ne fait pas entrer l’esthétique dans l’article 1792 du code civil ; elle rappelle que la destination d’un immeuble peut comprendre son apparence lorsque celle-ci est une part de sa raison d’être. Elle procède du même mouvement que l’arrêt de 2012 : la destination n’est pas une abstraction, elle se mesure à l’immeuble tel qu’il est et tel qu’il a été voulu.

La performance énergétique. C’est sur ce terrain que le législateur est intervenu pour fixer lui-même le seuil de gravité. Avant son intervention, les juges appréciaient librement l’impropriété thermique ou énergétique, par les moyens ordinaires de l’article 1792 du code civil. Une décision inédite de 2000 retenait déjà la responsabilité décennale du constructeur parce que l’immeuble « était rendu impropre à sa destination par le non-fonctionnement de l’élément d’équipement constitué par les capteurs solaires, compte tenu des risques de surchauffe de l’eau chaude sanitaire collective, et parce que les objectifs d’économies d’énergie, consécutifs à la fourniture d’énergie mixte, promis aux utilisateurs par le promoteur » n’étaient pas atteints⁴⁹ : la promesse d’économie d’énergie entrait dans la destination convenue. En 2021 encore, à propos d’une maison achevée en 2006, la troisième chambre civile approuvait, dans une décision inédite, des juges du fond qui avaient retenu l’impropriété d’une maison mal isolée « du fait de l’impossibilité de la chauffer sans exposer des surcoûts qu’elle a constatés »⁵⁰. Des surcoûts constatés suffisaient.

La loi n° 2015-992 du 17 août 2015 a introduit dans le code de la construction et de l’habitation un article L. 111-13-1, en vigueur du 19 août 2015 au 1^er juillet 2021, dont la substance est passée sans changement à l’article L. 123-2 du même code, en vigueur depuis le 1^er juillet 2021⁵¹. La seule différence de rédaction tient au renvoi : l’ancien article visait l’article L. 111-13 du code de la construction et de l’habitation, qui reproduisait l’article 1792 du code civil ; le nouveau vise directement ce dernier.

Le texte est une règle de qualification, non d’exclusion. Il ne soustrait pas les défauts de performance énergétique à la garantie ; il enferme leur impropriété dans une hypothèse unique, définie par quatre éléments cumulatifs. Il faut d’abord un défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre, ce qui écarte la contre-performance tenant à la seule manière d’occuper les lieux. Il faut ensuite une surconsommation, c’est-à-dire un écart entre la consommation réelle et celle qu’appelait l’ouvrage. Il faut encore que cet écart soit apprécié dans des conditions d’usage et d’entretien appropriées. Il faut enfin que la surconsommation ne permette l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant, adjectif que la loi n’assortit d’aucun seuil, et dont l’appréciation est abandonnée au juge.

Deux conséquences en découlent. Dans ce domaine, la destination convenue perd l’essentiel de son office : l’étiquette énergétique promise ou l’objectif d’économie stipulé ne font plus, par eux-mêmes, d’un ouvrage moins performant un ouvrage impropre, et la solution de 2000 ne pourrait plus être rendue dans ces termes. Les surcoûts constatés dans l’arrêt de 2021 ne suffiraient pas davantage : un surcoût n’est pas un coût exorbitant. Le texte évite ainsi que l’élévation continue des exigences énergétiques ne fasse de toute déception de l’acquéreur un sinistre décennal.

Le texte suscite un débat doctrinal, que la jurisprudence n’a pas tranché. Une partie des auteurs y voit une restriction qui heurte la présomption de l’article 1792 du code civil, en faisant peser sur le propriétaire la preuve d’un usage et d’un entretien appropriés. La lettre se prête à une autre lecture : la présomption porte sur l’imputabilité, non sur la gravité, dont la preuve incombe déjà au demandeur, et la référence aux conditions d’usage et d’entretien peut se comprendre comme la définition de la consommation de référence, plutôt que comme une preuve supplémentaire. Le choix décide de savoir qui assume le doute lorsque l’expertise ne parvient pas à départager l’effet du défaut et celui de l’occupation.

Parmi les décisions examinées, une seule, non publiée, applique le texte, dans sa rédaction de 2015. Un vendeur avait partiellement édifié une maison ; le diagnostic de performance énergétique annexé à l’acte annonçait la classe C ; des défauts d’isolation étaient apparus. La cour d’appel avait retenu la garantie décennale en relevant des frais d’énergie excessifs et des pièces inoccupables l’hiver. La troisième chambre civile, après avoir rappelé la règle dans les termes suivants, a cassé pour manque de base légale⁵².

La cassation est prononcée parce que la cour d’appel a statué « sans rechercher, comme il le lui incombait, si les défauts d’isolation thermique constatés ne permettaient l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant ». Inédite, la décision ne vaut pas arrêt de principe ; elle est rendue sur l’ancien article L. 111-13-1, aucune décision publiée examinée pour la présente étude n’appliquant l’article L. 123-2, et elle censure un défaut de recherche sans dire ce qu’est un coût exorbitant. Elle confirme pourtant que les surcoûts de chauffage ne suffisent plus, et elle place sous l’empire du texte des faits, des pièces inoccupables l’hiver, qu’une analyse classique aurait rattachés à l’impropriété ordinaire. La question demeure donc ouverte de savoir si un défaut d’isolation qui rend des pièces inhabitables relève du seuil du coût exorbitant ou de l’impropriété de droit commun : la lettre du texte incline vers la première solution, la notion fonctionnelle de destination vers la seconde. Le texte de 2021 reprend celui de 2015 sans en changer la substance, de sorte que la solution de 2025 paraît transposable ; aucune décision examinée ne l’affirme.

Le désordre caché à la réception. La gravité ne suffit pas : le désordre doit encore avoir été caché lors de la réception. Celle-ci, prononcée sans réserve, couvre les vices apparents ; les désordres réservés relèvent de la garantie de parfait achèvement et, concurremment, de la responsabilité contractuelle de droit commun de l’entrepreneur, qui subsiste même si la garantie n’a pas été mise en œuvre dans son délai (Cass. 3e civ., 27 janv. 2010, n° 08-21.085, publié au Bulletin). Le caractère apparent ou caché s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage et au jour de la réception, la preuve du caractère caché incombant au demandeur ; le régime en est exposé avec les effets de la réception (I, B, 1, b). Une précision intéresse directement la gravité : le défaut signalé lors de la réception, mais qui ne s’est révélé qu’ensuite dans son ampleur et dans ses conséquences, relève de la garantie décennale⁵³. Ce n’est pas le défaut qui doit être caché, c’est sa gravité. La règle fait la transition avec la seconde dimension du seuil : la gravité d’un désordre ne se révèle pas toujours d’emblée, et c’est le temps qui la manifeste.

b) Le dommage saisi dans le temps

Le constructeur est déchargé de sa responsabilité « après dix ans à compter de la réception des travaux ». On se tromperait en ne voyant dans ce délai qu’un délai pour agir. Il est d’abord la durée pendant laquelle l’ouvrage est mis à l’épreuve : un dommage qui ne s’est pas produit pendant dix ans est réputé ne pas tenir à la construction, et un ouvrage qui a traversé ces dix ans est tenu pour bien construit. La troisième chambre civile emploie elle-même l’expression de « délai d’épreuve », et elle en a tiré la qualification de délai de forclusion (I, B, 2, a). De là, pour la gravité, une exigence temporelle : le dommage doit atteindre le seuil décennal pendant le délai, ou être certain de l’atteindre dans ce délai. Trois situations doivent être distinguées : le dommage qui n’existe pas encore, le risque qui ne s’est pas réalisé, le désordre qui s’aggrave au-delà des dix ans.

Le dommage futur. Des lames d’aluminium posées en façade se corrodaient ; il était établi qu’elles finiraient par empêcher l’usage des balcons. Les juges du fond avaient retenu la garantie décennale ; leur décision est cassée par le motif suivant.

Deux conditions cumulatives sont exigées. La première est la certitude : une probabilité, même forte, ne suffit pas, et l’expert qui annonce un désordre à terme ne caractérise pas un dommage décennal. La seconde est la localisation dans le délai : un dommage certain mais qui ne se produira qu’après dix ans n’est pas décennal, puisqu’il surviendra à un moment où l’ouvrage aura subi l’épreuve que la loi exige. L’exigence a été réaffirmée en 2018 à propos d’un réseau d’assainissement : l’expert prédisait un désordre à court terme, mais l’écoulement des eaux était satisfaisant et aucun dommage n’avait été constaté ; la décision qui avait retenu la garantie est cassée⁵⁴.

On a parfois cru lire dans un arrêt de 2008 une admission du dommage futur sur la seule inéluctabilité de sa survenance. Un complexe d’isolation et d’étanchéité posé en façade de tours se dégradait, et le préjudice avait d’abord été qualifié d’esthétique par l’expert. La lecture de l’arrêt ne confirme pas cette interprétation. La troisième chambre civile y approuve les juges du fond d’avoir « souverainement retenu sans dénaturer le rapport d’expertise, et abstraction faite du motif relatif au caractère d’élément d’équipement de l’enduit RPE, que l’ouvrage était, avant l’expiration du délai de la garantie décennale, devenu impropre à sa destination »⁵⁵. Le dommage n’était donc pas futur : il s’était réalisé dans le délai, et la décision relève de l’appréciation souveraine des faits, non d’une règle nouvelle.

Le risque non réalisé. Le risque n’est pas le dommage. L’affirmation, qui paraît aller de soi, a été éprouvée à propos de défauts dont les conséquences possibles étaient graves. Dans une résidence, les couvertures avaient été posées sans écran de sous-toiture, ce qui exposait à un risque de chute de tuiles ; aucune chute n’était survenue pendant le délai. Saisie d’une demande dirigée contre l’assureur dommages-ouvrage, la troisième chambre civile a approuvé les juges du fond de l’avoir rejetée, en ces termes.

La même solution a été retenue en 2025 pour un local commercial et industriel qu’un rapport d’expertise disait exposé à un risque d’inondation. L’arrêt est instructif par les deux faits dont il relève l’absence.

Le risque peut donc se réaliser de deux manières : matériellement, par l’inondation elle-même ; juridiquement, par une injonction de l’administration ordonnant la démolition ou la mise en conformité⁵⁶. Cette seconde voie rejoint l’exception que l’arrêt du 6 juin 2024 réserve au risque de démolition à la demande d’un tiers. Une décision inédite de 2021 en offre une application : à propos d’une maison individuelle affectée d’une erreur d’implantation altimétrique, la troisième chambre civile a jugé que la cour d’appel, « Ayant souverainement retenu que l’erreur d’implantation faisait actuellement courir le risque de la démolition de l’ouvrage », avait pu en déduire le caractère décennal du désordre⁵⁷. Il ne faut pas y voir l’admission d’un risque non réalisé : l’adverbe « actuellement » indique que la menace pèse déjà sur l’ouvrage, et que le maître de l’ouvrage est atteint dès à présent dans la sécurité juridique de sa jouissance. Le contrôle exercé, au surplus, est léger : la cour d’appel « a pu », sur une appréciation souveraine. La ligne d’ensemble demeure celle de la certitude.

L’exception des risques graves. Le même arrêt de 2022 qui refusait la garantie pour le risque de chute de tuiles l’a admise pour un autre défaut de la même résidence. Des évents n’avaient pas été raccordés, de sorte que des odeurs nauséabondes, réputées dangereuses, se répandaient dans les logements. Les juges du fond avaient rejeté la demande ; la troisième chambre civile casse leur décision, en retenant que « le risque sanitaire lié aux nuisances olfactives rendait, en lui-même, l’ouvrage impropre à sa destination durant le délai d’épreuve ». L’année suivante, la troisième chambre civile a donné à la solution la forme d’un principe, dans un arrêt publié au Bulletin et à la Lettre de chambre. Les canalisations d’eau chaude sanitaire d’un ensemble de cent cinquante logements présentaient des longueurs qui favorisaient le développement de légionelles ; aucune n’avait jamais été détectée.

L’application aux faits est nette : « le risque sanitaire auquel se sont trouvés exposés les habitants de l’immeuble pendant le délai d’épreuve rendait, à lui seul, l’ouvrage impropre à sa destination, quand bien même la présence de légionelles n’avait pas été démontrée au cours de cette période ». Dans la formule de principe, le verbe « peut » écarte tout automatisme : le risque sanitaire n’est pas décennal par nature, il l’est lorsque sa gravité le justifie, ce qui laisse au juge du fond l’appréciation de l’intensité et de la probabilité du danger. L’expression « à lui seul » dispense de tout désordre matériel distinct du défaut lui-même. La mention « même s’il ne s’est pas réalisé » marque enfin la rupture avec la règle du dommage certain.

Cette rupture n’est pourtant qu’apparente, et c’est ce qui rend l’exception intelligible. Ce qui est décennal, dans l’espèce de 2023, n’est pas la maladie que le risque laisse craindre et qui ne s’est pas produite ; c’est l’exposition des occupants pendant le délai d’épreuve, l’arrêt prenant soin de dire qu’ils « se sont trouvés exposés » pendant ce délai. Or cette exposition est actuelle et certaine. Un logement dont l’eau chaude peut transmettre une infection grave n’est pas menacé d’une impropriété future : il est, dès à présent, impropre à être habité en sécurité. Le risque sanitaire est donc moins une exception à l’exigence de certitude qu’une manière de situer le dommage dans l’usage présent de l’ouvrage plutôt que dans l’événement redouté. La destination d’un logement comprend la sécurité sanitaire de ceux qui l’occupent.

La portée de la solution est discutée. La formule de 2023 vise le risque « sanitaire » encouru par les occupants, et non tout risque pour les personnes. L’arrêt de 2022 montre que la distinction n’est pas théorique : le risque de chute de tuiles, qui menace la sécurité des personnes, y est écarté, tandis que le risque sanitaire tiré des nuisances olfactives est admis. La différence peut tenir à ce que le second affectait l’usage quotidien des logements par une nuisance déjà présente, alors que le premier supposait un accident qui ne s’était jamais produit. La troisième chambre civile avait admis la même solution pour le risque d’incendie, un an avant l’arrêt de 2023. Des boîtiers de connexion de panneaux photovoltaïques formant la couverture d’un bâtiment avaient subi une combustion interne, qui n’avait été suivie d’aucun début d’incendie de la toiture ; la cour d’appel en avait déduit que la couverture remplissait son office. Sa décision est cassée, au motif qu’en lui-même le risque avéré d’incendie de la couverture d’un bâtiment rend celui-ci impropre à sa destination⁵⁸. Le risque y est qualifié d’avéré : il s’était déjà manifesté par la combustion des boîtiers, ce qui le rapproche de l’exposition actuelle retenue en 2023 plutôt que d’une simple éventualité. En l’état des décisions examinées, l’exception couvre donc le risque sanitaire grave et le risque avéré d’incendie de la couverture ; les autres risques, tel celui d’une chute de tuiles qui ne s’est jamais produite, restent soumis à la règle commune : ils ne sont décennaux que s’ils se sont réalisés pendant le délai ou s’ils atteignent dès à présent l’usage de l’ouvrage.

Les désordres évolutifs. Le délai d’épreuve expiré, l’ouvrage est tenu pour bien construit, et les désordres qui apparaissent ensuite sont imputés au temps plutôt qu’à la construction. La règle connaît un tempérament nécessaire, faute duquel le maître de l’ouvrage qui a agi dans le délai serait privé de la réparation des suites mêmes du désordre qu’il a dénoncé. La troisième chambre civile l’a enfermé dans des conditions strictes, à propos de corbeaux de béton d’un parc de stationnement sur lesquels des désordres nouveaux étaient apparus après les dix ans, en jugeant ce qui suit.

Trois conditions cumulatives se dégagent. Les nouveaux désordres doivent avoir leur siège dans le même ouvrage que le désordre initial ; ils doivent être de même nature que lui ; et la réparation de ce désordre initial doit avoir été demandée en justice avant l’expiration du délai. La dernière condition est décisive. L’arrêt ne vise que la réparation demandée en justice ; il paraît en résulter qu’une constatation amiable ou une expertise privée ne suffiraient pas à conserver le droit à réparation des aggravations ultérieures, sans qu’aucune des décisions examinées ait eu à le juger en ces termes. La règle est cohérente avec celle qui limite l’effet interruptif de l’assignation aux seuls désordres qu’elle mentionne (I, B, 2, a) : le désordre évolutif n’est pas un désordre nouveau qui échapperait à l’épreuve, c’est le même dommage, saisi en justice pendant le délai, qui continue de produire ses effets. La troisième chambre civile a retenu le même raisonnement dans un litige dirigé contre l’assureur dommages-ouvrage, à propos de désordres de fondations qui s’étaient étendus aux murs plusieurs années après une première reprise, en relevant que « les désordres constatés en 2002 trouvaient leur siège dans un ouvrage où un désordre de même nature avait été constaté dans le délai de la garantie décennale, et souverainement retenu que l’extension de ce désordre était prévisible »⁵⁹.

La rigueur de la règle judiciaire tranche avec l’orientation des juridictions administratives en matière de marchés publics de travaux, qu’une partie de la doctrine a critiquée pour avoir étendu la garantie au-delà du délai d’épreuve au titre des dommages évolutifs : si un désordre peut être réparé après dix ans au seul motif qu’il prolonge un défaut ancien, sans qu’aucune demande en justice l’ait saisi dans le délai, l’épreuve perd son terme. En exigeant cette demande, la jurisprudence judiciaire maintient le délai dans sa double fonction de durée d’épreuve et de délai d’action.

Le sort de la garantie après dix ans s’en déduit. Pour les désordres nouveaux, elle est éteinte, quelle que soit leur gravité ; pour les aggravations d’un désordre de même nature, dans le même ouvrage, dont la réparation a été demandée en justice pendant le délai, elle subsiste. Au-delà, ne survivent que les actions que le délai décennal ne couvre pas, au premier rang desquelles celle que fonde la faute dolosive du constructeur (I, B, 2, b).

Le seuil de gravité est donc double. Il est substantiel : la garantie suppose une atteinte à la solidité ou à la destination, c’est-à-dire un désordre, que ni la non-conformité, ni la violation d’une norme, ni l’ampleur du remède ne remplacent, et que le contrat peut seulement aider à mesurer. Il est temporel : le désordre doit se produire, ou être certain, pendant le délai d’épreuve, sauf le risque sanitaire grave ou le risque avéré d’incendie, qui atteignent l’usage présent de l’ouvrage. Dans les deux cas, la frontière de la responsabilité est aussi celle des assurances obligatoires, et l’intervention du législateur en matière de performance énergétique le montre mieux que toute autre : lorsque l’élévation des attentes menaçait de faire de chaque promesse déçue un sinistre décennal, c’est le seuil de gravité qu’il a resserré. Encore ce dommage n’est-il décennal que s’il apparaît après un acte qui en constitue le point de départ et le filtre : la réception.

B) La réception et le temps

L’ouvrage et le dommage disent à quoi s’attache la responsabilité décennale ; ils ne disent pas quand elle naît ni quand elle s’éteint. Les deux autres conditions se lisent dans les articles qui suivent l’article 1792 du code civil : l’article 1792-4-1 décharge le constructeur des responsabilités et garanties des articles 1792 à 1792-2 « après dix ans à compter de la réception des travaux », et l’article 1792-6 définit l’acte dont dépend ce point de départ. La responsabilité décennale est bornée par deux événements que tout oppose : un acte de volonté, qui l’ouvre, et l’écoulement d’un temps, qui la ferme sans que la volonté de quiconque y ait part.

Cette architecture exprime la raison d’être de la règle (Origines) : la vérification de l’ouvrage achevé ne révèle que ce qui se voit, et c’est pour ce qui ne se voit pas encore que la responsabilité survit à l’approbation du maître. La réception est donc à la fois le moment où le maître de l’ouvrage accepte ce qu’il voit et celui à partir duquel le constructeur répond de ce que personne ne pouvait voir. Elle sépare l’apparent du caché, le temps du contrat de celui des garanties légales.

La réception, acte fondateur de tout le système (1), précède donc le délai décennal qu’elle fait courir, délai d’épreuve que le droit positif qualifie de délai de forclusion (2).

1. La réception, acte fondateur

La loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 a inséré au code civil une définition de la réception, que le code de 1804 ne donnait pas et que le législateur n’a jamais retouchée.

En qualifiant la réception d’« acte », le législateur l’a rangée parmi les manifestations de volonté destinées à produire des effets de droit, ce qui, pour une partie de la doctrine, en fait un acte juridique unilatéral. Le texte désigne un auteur unique : c’est le maître de l’ouvrage qui « déclare accepter ». L’entrepreneur peut provoquer la réception, il ne peut pas l’accomplir ; le juge peut la prononcer à défaut d’accord, mais seulement si l’ouvrage était en état d’être reçu. Le verbe « déclare » suppose une volonté extériorisée, écrite ou déduite de faits non équivoques. L’acceptation, donnée « avec ou sans réserves », porte sur l’ouvrage : la réserve n’empêche pas la réception, elle en délimite la portée.

La réception intervient « à la demande de la partie la plus diligente », ce qui ouvre au constructeur le moyen de vaincre l’inertie du maître ; elle est amiable par principe, judiciaire « à défaut ». Elle est enfin, « en tout état de cause », « prononcée contradictoirement » : c’est cette exigence qu’il a été le plus difficile de concilier avec la réception tacite, et sur laquelle la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée en dernier lieu le 10 septembre 2026.

La définition légale permet enfin de distinguer la réception de notions voisines avec lesquelles la pratique la confond volontiers. Elle n’est pas l’achèvement : un ouvrage achevé peut n’être pas reçu, et un ouvrage inachevé peut l’être. Elle n’est pas davantage la livraison, que la troisième chambre civile en sépare expressément en matière de contrat de construction de maison individuelle, en jugeant que des pénalités de retard stipulées jusqu’à la livraison « avaient pour terme la livraison de l’ouvrage et non la réception avec ou sans réserves, la livraison étant distincte de la réception » (Cass. 3^e civ., 27 févr. 2013, n° 12-14.090, publié au Bulletin). Elle n’est pas, enfin, la simple prise de possession, qui n’en est qu’un indice parmi d’autres. Cette autonomie conceptuelle explique la diversité des formes que la réception peut revêtir (a) et l’ampleur des effets qui s’y attachent (b).

a) Les formes de la réception

La réception expresse et l’exigence du contradictoire. La forme ordinaire de la réception est un procès-verbal, établi à l’issue d’une visite des lieux à laquelle assistent le maître de l’ouvrage, le cas échéant son maître d’œuvre, et les entrepreneurs, et qui énumère les réserves. L’article 1792-6 du code civil n’impose cependant aucune forme écrite déterminée : il exige une déclaration d’acceptation et un prononcé contradictoire. La troisième chambre civile l’a montré à propos de fenêtres posées dans un hôtel, en approuvant une cour d’appel d’avoir vu une réception dans un simple bordereau à l’en-tête du fabricant, portant la liste manuscrite des fenêtres examinées en présence du maître de l’ouvrage, qui y avait apposé son cachet commercial et la signature de son dirigeant. La cour d’appel avait légalement justifié sa décision « en retenant que ce document constituait un acte de réception expresse et contradictoire des ouvrages, manifestant la volonté de la société Hôtelière Vol de nuit de recevoir ces derniers » (Cass. 3^e civ., 4 janv. 2006, n° 04-13.489, publié au Bulletin)⁶⁰. L’arrêt réunit les éléments que le texte requiert : un écrit qui manifeste la volonté du maître, une visite commune qui assure le contradictoire, une signature qui impute l’acte à son auteur. Il ne dit rien de l’hypothèse où le constructeur, régulièrement convoqué, s’abstient de paraître.

Dans le secteur où le maître de l’ouvrage est présumé le plus démuni, le législateur lui permet de ne pas affronter seul cette visite : le contrat de construction de maison individuelle doit indiquer, selon le f de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, que le maître de l’ouvrage « pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture ou des articles L. 125-1 et suivants lors de la réception ». L’assistance ne déplace pas l’acte : c’est toujours le maître qui reçoit, et c’est en sa personne, non en celle de son conseil, que s’apprécie ce qu’il a pu voir.

La réception tacite. La loi ne connaît que deux voies, l’amiable et la judiciaire ; la jurisprudence en a admis une troisième, que la lettre de l’article 1792-6 du code civil ne mentionne pas, mais qui prolonge une tradition ancienne : Pothier tenait déjà l’ouvrage pour tacitement reçu lorsque le maître laissait passer un temps notable sans s’en plaindre, surtout s’il en avait payé le prix sans protestation⁶¹. Le droit positif a substitué au temps écoulé un double critère, posé en forme de principe par un arrêt du 18 avril 2019 rendu à propos d’une installation de chauffage par géothermie payée et utilisée par le maître de l’ouvrage, dont la cour d’appel avait refusé de constater la réception faute de preuve d’une volonté de recevoir.

La présomption dispense seulement de prouver directement la volonté « non équivoque » de recevoir lorsque deux faits objectifs, cumulatifs, sont réunis ; l’un sans l’autre peut seulement, avec d’autres circonstances, convaincre le juge. Elle porte, au surplus, sur une réception « avec ou sans réserves » : elle n’emporte pas renonciation du maître à se plaindre des défauts qu’il a dénoncés.

La présomption étant tirée de la réunion de deux événements, la date de la réception tacite est celle du second. La troisième chambre civile l’a admis par un arrêt du 12 novembre 2020 (n° 19-18.213, publié au Bulletin), à propos de la climatisation d’un hôtel mise en service en 2005 et intégralement payée l’année suivante, en approuvant la cour d’appel en ces termes : « elle a pu en déduire que la réception tacite résultait de la prise de possession jointe au paiement intégral, de sorte que la date à retenir pour le point de départ de l’action en garantie décennale était le 26 mai 2006. » Cette date fixe l’origine du délai décennal ; encore faut-il dater le paiement lui-même. Pour un règlement par chèque, la même chambre a approuvé une cour d’appel d’avoir retenu « que la date de paiement est celle de l’émission du chèque qui correspond à la date à laquelle le tireur s’en est irrévocablement séparé, notamment en le remettant au bénéficiaire ou en l’envoyant par la poste » (Cass. 3^e civ., 1^er avr. 2021, n° 19-25.563, publié au Bulletin). La solution emprunte au droit cambiaire la date du dessaisissement du tireur, et non celle de l’encaissement par le bénéficiaire, sur laquelle le maître de l’ouvrage n’a aucune prise.

La présomption est simple, et elle cède devant la preuve contraire. Le même jour, la troisième chambre civile a approuvé le refus de constater la réception d’une pompe à chaleur dont les maîtres de l’ouvrage, qui en avaient réglé les premières factures, n’avaient cessé de contester la qualité :

L’incise « fût-ce avec réserves » est décisive : la contestation qui renverse la présomption n’est pas celle qui accompagne une acceptation, et qui en ferait une réception avec réserves, mais celle qui exclut toute acceptation. La frontière est laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond, sous un contrôle de base légale : un arrêt inédit du 22 octobre 2002 a censuré la fixation de la réception tacite à la date d’une déclaration d’achèvement suivie de la vente de nombreux appartements, de tels motifs « ne suffisent pas à établir l’existence d’une volonté non équivoque de la SCI de recevoir l’ouvrage » (Cass. 3^e civ., 22 oct. 2002, n° 01-10.967, inédit)⁶². La déclaration d’achèvement, tournée vers l’administration, atteste un état de l’ouvrage, non son acceptation.

Les travaux réalisés sur un ouvrage existant ont obligé à préciser l’un des deux termes de la présomption. Lorsque le maître de l’ouvrage occupe déjà les lieux dans lesquels l’entrepreneur intervient, sa présence ne dit rien de son acceptation des travaux, puisqu’elle leur est antérieure. La troisième chambre civile l’a jugé à propos de travaux de reprise d’un complexe communal que la commune occupait avant l’intervention, et dont certaines finitions n’avaient été ni exécutées ni payées :

La règle a une portée pratique considérable, la rénovation se faisant souvent en site occupé. Elle oblige le juge à chercher la prise de possession dans un acte qui porte spécifiquement sur l’ouvrage nouveau — la reprise de l’usage d’une pièce, la mise en service d’une installation — et non dans la simple continuité de l’habitation.

Le contradictoire et la réception tacite. Si la réception est, « en tout état de cause, prononcée contradictoirement », comment une réception déduite du comportement du seul maître de l’ouvrage pourrait-elle satisfaire cette exigence ? Une partie de la doctrine y a vu une fiction, voire un postulat destiné à préserver la réception tacite contre la lettre du texte.

La troisième chambre civile y a répondu le 10 septembre 2026. Des acquéreurs avaient assigné leurs vendeurs sans attraire à l’instance les entrepreneurs, et la cour d’appel avait jugé qu’aucune réception, ni judiciaire ni tacite, ne pouvait être constatée en leur absence. Sur le premier point, son raisonnement est approuvé ; sur le second, il est censuré.

Le raisonnement tient tout entier dans l’opposition de deux verbes. La réception judiciaire est « prononcée » : le juge y supplée la volonté défaillante du maître, il crée un acte qui n’existait pas, et la contradiction s’impose alors à lui. La réception tacite est « constatée » : elle existe avant le procès, par la seule volonté du maître de l’ouvrage, et le juge n’en fait que reconnaître l’existence et la date. L’exigence du contradictoire, que le texte attache au prononcé, ne trouve donc pas d’objet dans la constatation d’un acte déjà accompli : la tension relevée par la doctrine est dissoute plutôt que niée. L’acquéreur qui recherche son vendeur n’a donc pas à mettre en cause toutes les entreprises intervenues pour établir que l’ouvrage a été reçu. L’arrêt ne dit rien de l’autorité de cette constatation à l’égard d’un constructeur demeuré étranger à l’instance. L’analyse conduit à penser que, l’autorité de la chose jugée étant relative, ce constructeur pourrait en discuter l’existence et la date dans un litige ultérieur ; aucune décision publiée examinée pour la présente étude ne le dit.

L’arrêt ne tranche pas la question de la liberté contractuelle, que la doctrine a discutée : une clause peut-elle assimiler la prise de possession à une réception sans réserves, hors du contrat de construction de maison individuelle, ou fixer la réception à une date antérieure au procès-verbal ? Il est permis de soutenir que l’article 1792-5 du code civil, qui répute non écrite toute clause ayant pour objet d’exclure les garanties de l’article 1792-6 ou d’en limiter la portée, y fait obstacle, la volonté de recevoir ne pouvant être engagée avant que le maître connaisse l’état de l’ouvrage ; aucune des décisions examinées ne l’a consacré.

La réception judiciaire. À défaut d’accord, la réception est prononcée par le juge, à la demande de la partie la plus diligente. L’action appartient au maître de l’ouvrage, qui peut avoir intérêt à faire courir les garanties légales, mais aussi à l’entrepreneur : une partie de la doctrine a souligné que la réception judiciaire est pour lui le moyen de vaincre l’inertie du maître, puisqu’elle met fin au régime du contrat. Le critère que retient le juge n’est ni l’achèvement des travaux ni le paiement du prix, mais l’aptitude de l’ouvrage à être reçu. La formule publiée d’un arrêt du 24 novembre 2016 en donne l’illustration suivante.

La cour d’appel avait refusé de fixer la réception judiciaire à une date où le pavillon, ni achevé ni abandonné, était habitable. La cassation montre que l’habitabilité suffit : la réception judiciaire n’attend pas la fin des travaux, elle constate que l’ouvrage pouvait, à une date déterminée, être accepté. Le même arrêt approuve, sur un autre moyen, le refus de retenir une réception tacite à la même date, faute de volonté démontrée des maîtres de recevoir⁶³ : l’ouvrage peut être en état d’être reçu sans avoir été reçu, et c’est l’office du juge de combler cet écart.

Deux conséquences s’en déduisent. La première est que la réception judiciaire est, le plus souvent, fixée à une date passée, celle à laquelle l’ouvrage remplissait les conditions de sa réception, et non à la date du jugement ; un arrêt approuve une cour d’appel d’avoir fixé une réception judiciaire à la date de la remise des clés d’une maison habitable, que le constructeur avait différée faute de paiement du solde⁶⁴. La seconde est que le non-paiement intégral du prix ne fait pas, par lui-même, obstacle à la réception judiciaire. Un arrêt inédit du 4 juin 1997 a censuré une cour d’appel qui avait subordonné la réception d’une maison inachevée à l’exécution de l’intégralité des travaux, pour avoir statué « sans rechercher si les travaux réalisés étaient, lors de la prise de possession, en état d’être reçus » (Cass. 3^e civ., 4 juin 1997, n° 95-13.046, inédit)⁶⁵.

La réception judiciaire, enfin, est soumise au contradictoire dans sa plénitude : depuis l’arrêt du 10 septembre 2026, le demandeur doit attraire chacun des constructeurs à l’égard desquels il veut la voir produire effet, faute de quoi il ne lui reste que la voie de la réception tacite.

Les réserves. La réserve est la mention, dans l’acte de réception, d’un défaut que le maître de l’ouvrage constate et qu’il n’accepte pas. Elle ne retire rien à la réception : l’ouvrage est reçu et les délais courent. Sa levée n’est pas une seconde réception : « ayant constaté que la réception avait été prononcée avec réserves le 15 janvier 2003, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de caractériser l’existence d’une réception définitive, expresse ou tacite lors de la levée des réserves, a légalement justifié sa décision de ce chef » (Cass. 3^e civ., 5 déc. 2012, n° 11-23.756, publié au Bulletin). La loi du 4 janvier 1978 a mis fin, selon la doctrine, à la distinction d’une réception provisoire et d’une réception définitive, au profit d’un acte unique dont les réserves ne sont qu’une modalité.

La réception par lots. L’unité de la réception ne signifie pas que l’ouvrage doive être reçu d’un seul tenant. Lorsque les travaux sont répartis entre plusieurs entreprises titulaires de marchés distincts, chacun des lots peut être reçu séparément, et la troisième chambre civile a jugé que l’inachèvement du reste de l’opération n’y fait pas obstacle, en censurant une cour d’appel qui avait refusé de constater la réception du lot de gros œuvre d’une construction reliant deux bâtiments, payé et pris en possession, par le motif suivant.

Pothier distinguait déjà le marché conclu pour l’ouvrage entier du marché conclu à la mesure, dont les parties pouvaient être reçues au fur et à mesure⁶⁶ : l’unité de la réception se mesure au marché, non à l’opération.

Il en va autrement de la réception partielle d’un même lot, qui fractionnerait la prestation d’un entrepreneur unique. Un arrêt du 16 mars 2022 (n° 20-16.829, publié au Bulletin) l’a refusée à propos de l’agrandissement d’un hôtel dont seuls le rez-de-chaussée et le premier étage avaient fait l’objet d’une réception : « La cour d’appel, devant laquelle il n’était pas soutenu que les travaux du rez-de-chaussée et du premier étage constituaient des tranches de travaux indépendantes ou formaient un ensemble cohérent, a pu en déduire que la réception partielle invoquée ne valait pas réception au sens de l’article 1792-6 du code civil. » Construite en creux, la formule n’exclut pas toute réception partielle : elle la subordonne à l’autonomie fonctionnelle de la partie reçue.

Ces solutions convergent vers une règle que les arrêts de 2019, 2016 et 1997 appliquent sans la formuler en termes généraux : l’achèvement n’est pas une condition de la réception. L’hypothèse est fréquente lorsque le marché prend fin avant son terme, par la défaillance de l’entreprise ou la rupture des relations contractuelles : le maître de l’ouvrage a alors intérêt à recevoir ce qui a été fait, pour faire courir sur cette part les garanties légales et confier l’achèvement à une autre entreprise. Il reçoit l’ouvrage tel qu’il est, dont les lacunes, apparentes, appellent des réserves.

b) Les effets de la réception

La réception produit des effets de trois ordres, qui procèdent de la même idée : elle clôt la période pendant laquelle le maître de l’ouvrage vérifie l’exécution du contrat et ouvre celle pendant laquelle les constructeurs répondent, de plein droit, de ce que cette vérification ne pouvait découvrir. Elle fait courir les délais ; elle purge les vices apparents ; elle transfère au maître les risques de l’ouvrage.

Le point de départ des délais. Tous les délais des garanties légales courent de la réception, et de la réception seule. L’article 1792-6 du code civil fait courir la garantie de parfait achèvement pendant un délai d’un an « à compter de la réception » ; la garantie de bon fonctionnement, la responsabilité décennale et les actions des articles 1792-4-2 et 1792-4-3, contre les sous-traitants et en responsabilité contre les constructeurs, ont le même point de départ. L’article 1646-1 rattache à la même date les obligations du vendeur d’immeuble à construire, tenu « à compter de la réception des travaux » des obligations des locateurs d’ouvrage. Cette uniformité fait de la date de la réception une donnée décisive de tout litige de construction (2).

Le même acte gouverne les deux assurances obligatoires et les garanties qui les entourent. L’assurance dommages-ouvrage, selon l’article L. 242-1 du code des assurances, prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement, sauf les deux hypothèses, avant et après la réception, où elle garantit le paiement des réparations nécessaires après une mise en demeure restée infructueuse ; la garantie de livraison du contrat de construction de maison individuelle cesse, selon le IV de l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, lorsque la réception a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration du délai de huit jours ouvert pour dénoncer les vices apparents ou, en cas de réserves, lorsqu’elles ont été levées. Ces mécanismes, examinés avec les assurances et les garanties voisines (II, B), confirment que la réception est le point fixe de l’ensemble du dispositif.

L’absence de réception emporte, à l’inverse, l’absence de toute garantie légale. Le maître de l’ouvrage ne dispose alors que de la responsabilité contractuelle de droit commun, hors du délai de l’article 1792-4-3 du code civil, comme la troisième chambre civile l’a jugé par un arrêt du 19 mars 2020 (n° 19-13.459, publié au Bulletin et au Rapport), à propos de travaux de voirie et réseaux divers jamais reçus, en approuvant l’application de la prescription de cinq ans de l’article 2224 du même code ; de l’article 1792-4-3, elle énonce : « Ce texte ne saurait ainsi recevoir application lorsqu’aucune réception de l’ouvrage n’est intervenue. » Le maître de l’ouvrage a donc intérêt à faire constater la réception, fût-ce judiciairement, dès que l’ouvrage est en état d’être reçu.

La purge des vices apparents. La réception sans réserve emporte acceptation de l’ouvrage tel que le maître a pu le voir. Les vices et non-conformités apparents qu’il n’a pas réservés sont couverts : il ne peut plus en demander réparation, ni sur le fondement de la responsabilité décennale, qui ne porte que sur des dommages cachés à la réception, ni sur celui de la responsabilité contractuelle. Ce principe, que la troisième chambre civile rappelle notamment lorsqu’elle articule la réception et l’assurance dommages-ouvrage (Cass. 3^e civ., 11 mai 2022, n° 21-15.608, publié au Bulletin), est le corollaire de la définition de la réception : accepter l’ouvrage sans réserver un défaut visible, c’est accepter ce défaut.

Tout dépend alors de ce qu’il faut entendre par apparent. Le caractère apparent s’apprécie, d’abord, en la personne du maître de l’ouvrage. Un arrêt du 17 novembre 1993 a censuré une cour d’appel qui avait apprécié l’apparence du vice au regard de l’ingénieur-conseil mandaté pour la réception, en jugeant « que le caractère apparent ou caché d’un vice de construction ou d’un défaut de conformité doit s’apprécier au regard du maître de l’ouvrage lui-même, et non pas du maître d’oeuvre, fût-il mandaté pour procéder à la réception » (Cass. 3^e civ., 17 nov. 1993, n° 92-11.026, publié au Bulletin)⁶⁷. La compétence du mandataire ne se communique pas au mandant. La qualité du maître de l’ouvrage est également prise en compte, et l’apparence s’attache au désordre lui-même, non à ses seuls symptômes. Dans l’affaire des légionelles, jugée le 14 septembre 2023 (n° 22-13.858, publié au Bulletin et à la Lettre de chambre), les maîtres de l’ouvrage n’avaient pu déceler à la réception la longueur anormale des canalisations, alors même que sa manifestation, un temps anormalement long pour obtenir de l’eau chaude, aurait pu être perçue ce jour-là. La troisième chambre civile approuve la cour d’appel d’en avoir souverainement déduit, sans inverser la charge de la preuve, « le caractère caché des désordres pour les maîtres de l’ouvrage profanes, affectant l’installation d’eau chaude sanitaire. » Le défaut qu’un spécialiste aurait identifié demeure caché pour celui qui ne l’est pas, même s’il en a ressenti les effets.

Le caractère apparent s’apprécie, ensuite, au jour de la réception, ce qui oblige à identifier cette date lorsqu’aucun acte ne la marque. Pour celui qui a construit lui-même et revend l’ouvrage, et qui est réputé constructeur par l’article 1792-1 du code civil, il n’y a pas de réception à proprement parler, puisque le maître de l’ouvrage et le constructeur se confondent. La troisième chambre civile a substitué à la réception l’achèvement des travaux, par la formule suivante.

L’espèce portait sur un vendeur qui avait lui-même refait la toiture de la maison vendue, et la cour d’appel avait tenu les désordres pour apparents parce que l’acquéreur les connaissait. La cassation déplace le regard : ce qui compte n’est pas ce que voit l’acquéreur au jour de la vente, mais ce que voyait le maître-constructeur au jour de l’achèvement⁶⁸. Le défaut que l’acquéreur découvre à la visite peut donc relever de la responsabilité décennale, s’il était caché pour celui qui a construit au moment où il a achevé.

La vente d’immeuble à construire pose la même question sous un autre jour, puisque deux dates s’y succèdent : celle de la réception, entre le vendeur maître de l’ouvrage et les entrepreneurs, et celle de la livraison à l’acquéreur. L’acquéreur dispose, pour les vices apparents, d’une action propre contre le vendeur, que l’article 1648, alinéa 2, du code civil enferme dans un bref délai : elle doit être introduite « à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ». La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt publié au Bulletin et au Rapport, que l’acquéreur bénéficie du concours de cette action et de l’action en garantie décennale, et que, lorsqu’il exerce la seconde, l’appréciation de l’apparence se fait à la date de la réception, non à celle de la livraison.

La solution emporte une conséquence pratique : un désordre devenu apparent entre la réception et la livraison, visible pour l’acquéreur qui prend livraison mais caché pour le vendeur au jour où il a reçu l’ouvrage, relève de la responsabilité décennale, et l’acquéreur qui a laissé passer le bref délai de l’action en vices apparents n’est pas pour autant privé de recours. L’acquéreur exerce, par l’article 1646-1 du code civil, une garantie née dans la personne du maître de l’ouvrage : c’est en la personne de celui-ci qu’en sont appréciées les conditions.

La charge de la preuve, enfin, pèse sur le demandeur. Celui qui agit sur le fondement de l’article 1792 du code civil doit établir que les conditions de ce texte sont réunies, et le caractère caché du désordre à la réception en fait partie. La troisième chambre civile l’a rappelé par un arrêt du 2 mars 2022 (n° 21-10.753, publié au Bulletin), à propos d’une non-conformité des bois d’une terrasse, en censurant une cour d’appel qui avait fait peser sur le constructeur la preuve contraire⁶⁹ : « alors qu’il incombait à la SCI 2M, qui réclamait l’indemnisation d’une non-conformité n’ayant pas fait l’objet d’une réserve lors de la réception, de prouver qu’elle n’était pas apparente à cette date pour le maître d’ouvrage, la cour d’appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé. » Le maître de l’ouvrage qui n’a rien réservé ne bénéficie donc d’aucune présomption de caractère caché. Le même arrêt juge que le constructeur qui s’était chargé de souscrire l’assurance dommages-ouvrage pour le compte du maître de l’ouvrage, et en avait inclus le coût dans son prix, répond de son omission (II, A, 2, b).

Le vice apparent dans son principe, caché dans son ampleur. La purge suppose que le maître de l’ouvrage ait pu mesurer ce qu’il acceptait. Un défaut visible à la réception peut ne révéler que plus tard sa gravité véritable : une fissure isolée, réservée comme telle, peut être le premier signe d’un mouvement de l’ouvrage qui ne se manifestera dans toute son étendue qu’après plusieurs mois. La troisième chambre civile a jugé, à propos d’un pavillon reçu avec réserves sur deux fissures puis atteint d’une fissuration généralisée, que « le maître de l’ouvrage peut demander sur le fondement de la garantie décennale à l’entrepreneur réparation des défauts qui, signalés à la réception ne se sont révélés qu’ensuite dans leur ampleur et leurs conséquences » (Cass. 3^e civ., 12 oct. 1994, n° 92-16.533, publié au Bulletin). La cour d’appel avait cantonné le litige à la garantie de parfait achèvement ; la cassation rétablit la responsabilité décennale.

Est apparent ce que le maître de l’ouvrage a pu apprécier dans sa nature et dans sa gravité, non ce dont il a seulement aperçu un symptôme. La solution ne doit pas pour autant être étendue au-delà de son objet : le défaut réservé dont la gravité était perceptible à la réception reste un défaut réservé.

Le sort des réserves non levées. Le défaut réservé n’est pas purgé, puisque le maître ne l’a pas accepté ; mais il n’entre pas pour autant dans la responsabilité décennale, qui ne couvre que les dommages cachés à la réception. La troisième chambre civile l’a jugé à propos des carrelages d’un supermarché, réservés lors de la réception sans que la garantie de parfait achèvement ait été mise en œuvre dans l’année.

Le défaut réservé relève donc de la garantie de parfait achèvement et, concurremment, de la responsabilité contractuelle de droit commun de l’entrepreneur, qui subsiste même si la garantie n’a pas été mise en œuvre dans son délai (Cass. 3e civ., 27 janv. 2010, n° 08-21.085, publié au Bulletin) : le maître de l’ouvrage qui a laissé passer l’année ne perd pas tout recours. Deux tempéraments limitent l’exclusion. Le premier tient à l’ampleur : le défaut réservé qui se révèle ensuite dans une gravité insoupçonnée retrouve le terrain de la responsabilité décennale. Le second tient à l’assurance : l’assureur dommages-ouvrage peut être sollicité pour des désordres de gravité décennale réservés à la réception lorsque l’entrepreneur, mis en demeure, n’a pas exécuté ses obligations (art. L. 242-1 du code des assurances ; Cass. 3^e civ., 1^er avr. 2021, n° 19-16.179, publié au Bulletin), ce qui sera étudié avec cette assurance.

Le transfert des risques. La réception met fin, pour l’entrepreneur, à la charge des risques de l’ouvrage, selon une règle héritée du droit romain et de Pothier⁷⁰, que le code civil exprime à l’article 1788, toujours en vigueur dans sa rédaction d’origine.

Le texte parle de livraison et ne vise que l’ouvrier qui fournit la matière ; la réception n’en emporte pas moins, selon la doctrine, le transfert de la garde et des risques au maître de l’ouvrage. Cet effet ordonne les assurances de chantier, étudiées avec les couvertures voisines (II, B, 2, b) : avant la réception, les dommages subis par l’ouvrage sont en principe pour l’entrepreneur ; après elle, l’ouvrage est aux risques de son propriétaire, et seuls les dommages de nature décennale lui ouvrent une garantie de plein droit contre les constructeurs.

L’articulation avec la garantie de parfait achèvement. La réception est enfin le lieu où se nouent la responsabilité décennale et la garantie de parfait achèvement que l’article 1792-6 du code civil institue dans son deuxième alinéa, due par l’entrepreneur seul pendant un an pour tous les désordres signalés, sans condition de gravité. Les défauts réservés relèvent de cette garantie et du droit commun, non de la responsabilité décennale, sauf s’ils ne se révèlent qu’ensuite dans leur ampleur ; les désordres révélés dans l’année et notifiés par écrit relèvent de cette garantie et, s’ils atteignent la gravité décennale, aussi de la responsabilité décennale, qui survit à l’expiration de la première ; les désordres révélés après l’année ne relèvent plus que de la responsabilité décennale ou du droit commun. Le régime de la garantie de parfait achèvement est exposé avec les garanties voisines (II, B, 2, a).

La réception apparaît donc pour ce qu’elle est : non une formalité de fin de chantier, mais l’acte qui distribue entre les parties la charge de ce qui a été vu et de ce qui ne l’a pas été. Le maître de l’ouvrage y accepte l’apparent et en délimite, par ses réserves, la part qu’il n’accepte pas ; les constructeurs y sont libérés de l’apparent accepté et entrent, pour le caché, dans une responsabilité de plein droit. Ce partage serait sans terme s’il n’était borné par le temps : c’est l’objet du délai décennal.

2. Le délai décennal, délai de forclusion

La garantie décennale dure dix ans à compter de la réception des travaux. La formule est exacte ; elle trompe pourtant par ce qu’elle tait. Ces dix années remplissent deux offices distincts : elles sont le temps pendant lequel le dommage doit se manifester pour être garanti, et le temps dans lequel l’action doit être formée pour être recevable. La troisième chambre civile de la Cour de cassation les qualifie de délai de forclusion, d’où découle un régime d’interruption et de suspension plus rigoureux que celui de la prescription. La formule tait enfin ce qui survit au délai : si l’article 1792-4-1 du code civil libère le constructeur à l’expiration de la dixième année, cette libération ne profite ni à celui qui a dissimulé ses manquements, ni à celui que ses coobligés recherchent en garantie.

Le vocabulaire des codes successifs porte la trace de cette ambiguïté. En 1804, la règle figurait à l’article 2270 du code civil, au titre De la prescription, et l’exposé des motifs de ce titre la présentait comme une prescription établie en faveur des architectes et des entrepreneurs. La doctrine du XIX^e siècle y voyait plutôt un « temps d’épreuve »⁷¹, au terme duquel l’ouvrage est présumé bien construit. La loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 a donné au texte sa rédaction actuelle, qui ne dit pas que l’action se prescrit mais que le constructeur est déchargé ; la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 l’a fait sortir du titre de la prescription pour l’installer, sous le numéro 1792-4-1, parmi les articles consacrés au louage d’ouvrage, à côté de l’ancien article 2270-2 devenu 1792-4-2 et d’un article 1792-4-3 entièrement nouveau⁷². Ce déplacement annonçait la qualification que la jurisprudence allait retenir.

La fonction d’épreuve a été étudiée à propos du dommage lui-même : le dommage futur n’est décennal que s’il atteint, avec certitude, la gravité requise avant l’expiration des dix ans, sauf le risque sanitaire grave ou le risque avéré d’incendie, qui atteignent dès à présent l’usage de l’ouvrage. Le délai est ici examiné comme délai pour agir, c’est-à-dire sa nature et son régime (a), puis les actions qui lui survivent (b).

a) La nature du délai

Le texte. L’article 1792-4-1 du code civil ne fixe pas la durée d’une action ; il fixe le terme d’une obligation. Sa lettre est celle d’une extinction de la dette, non d’une fin de non-recevoir opposée au créancier.

Trois enseignements se tirent de la lecture de l’article 1792-4-1 du code civil. Son champ personnel s’étend à « toute personne » dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 : les constructeurs réputés tels par l’article 1792-1, et le fabricant que l’article 1792-4 rend solidairement responsable avec le locateur d’ouvrage qui a mis en œuvre, sans modification, ce qu’il a conçu et produit. Son champ matériel se limite aux responsabilités des articles 1792 à 1792-2, la garantie de bon fonctionnement de l’article 1792-3 s’éteignant à l’expiration de son propre délai, « d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ». Son vocabulaire, enfin, n’est pas celui de la prescription : la personne est « déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle ».

Le point de départ. Le délai court de la réception des travaux, et d’elle seule. Ce point de départ est objectif : il ne dépend ni du jour où le désordre apparaît, ni de celui où le maître de l’ouvrage en mesure la gravité ou en identifie l’auteur, à la différence de la prescription de droit commun de l’article 2224 du code civil, qui court du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Un désordre qui se révèle au cours de la neuvième année ne laisse que quelques mois pour agir, et un désordre qui se révèle la onzième n’est plus garanti, quelle que soit sa gravité, sous les seuls tempéraments qui seront exposés. La date de la réception commande donc tout le calcul : date du procès-verbal pour la réception expresse, date que le juge retient pour la réception tacite ou judiciaire, date propre à chaque lot lorsque la réception a été prononcée par lots. À défaut de toute réception, l’article 1792-4-1 n’a pas vocation à jouer, et le maître de l’ouvrage ne dispose que de l’action de droit commun, soumise à l’article 2224, ainsi qu’il a été vu avec les effets de la réception. Le délai n’est prorogé ni par la durée d’une expertise, ni par des pourparlers, ni par des travaux de reprise exécutés spontanément.

La qualification de forclusion. Le mot de forclusion figurait déjà dans la jurisprudence ancienne de la troisième chambre civile de la Cour de cassation ; c’est en 2021 qu’elle en a tiré le régime, à propos de l’action de droit commun enfermée par l’article 1792-4-3 du code civil, en jugeant que ce délai est « un délai de forclusion, qui n’est pas, sauf dispositions contraires, régi par les dispositions concernant la prescription, et que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait n’interrompt pas le délai de forclusion » (Cass. 3^e civ., 10 juin 2021, n° 20-16.837, publié au Bulletin et au Rapport). L’espèce portait sur une terrasse, dont l’entreprise avait accepté de reprendre les désordres. Le 9 octobre 2025, la même chambre a étendu la qualification aux trois textes à la fois, dans un arrêt qui constitue le dernier état du droit.

L’unification ne va pas de soi au regard des textes. L’article 1792-4-1 du code civil emploie la langue de la décharge, qui se prête naturellement à la forclusion ; mais les articles 1792-4-2 et 1792-4-3 disent que les actions qu’ils visent « se prescrivent » par dix ans. La troisième chambre civile a retenu la fonction commune des trois délais plutôt que la lettre de chacun. Le délai décennal n’est pas un temps laissé au créancier pour exercer un droit né et certain ; il est la durée même de la garantie, au-delà de laquelle le droit n’existe plus parce que l’ouvrage a fait ses preuves. Un tel délai appartient à la définition du droit, non à son exercice, et il échappe logiquement aux causes de prolongation que le droit de la prescription a imaginées pour protéger un créancier empêché.

La formule retenue en 2021 fixe le régime en une incise, qui reprend l’article 2220 du code civil, issu lui aussi de la loi du 17 juin 2008 : le délai de forclusion n’est pas régi par les règles de la prescription, sauf dispositions contraires. Le régime du délai décennal se lit donc par exception. Chaque règle de la prescription doit être examinée pour savoir si le texte qui la pose vise aussi la forclusion ; si tel est le cas, elle s’applique ; dans le cas contraire, elle est écartée. Trois questions commandent toute la pratique : l’interruption par la demande en justice, l’interruption par la reconnaissance du débiteur et la suspension par la mesure d’instruction.

L’interruption par la demande en justice. L’article 2241 du code civil est précisément l’une de ces dispositions contraires. Le législateur de 2008 y a nommé le délai de forclusion à côté du délai de prescription, et il a pris soin de préciser que le référé y suffit.

L’assignation au fond, la citation devant la juridiction compétente, l’assignation en référé aux fins d’expertise ou de provision interrompent donc le délai décennal. L’erreur sur la juridiction et la nullité de l’acte de saisine pour vice de procédure ne privent pas l’acte de cet effet, ce qui protège le maître de l’ouvrage contre les incertitudes de la compétence et contre les irrégularités de forme. L’article 2244 du même code, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1^er juin 2012, nomme lui aussi le délai de forclusion : il attache le même effet à la mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution et à l’acte d’exécution forcée. L’effet de l’interruption se prolonge pendant toute l’instance.

L’article 2242 du code civil ne nomme pas la forclusion, mais il règle l’effet de « l’interruption résultant de la demande en justice » sans distinguer selon le délai interrompu ; il se présente comme le complément nécessaire de l’article 2241, dont il mesure la durée d’efficacité. Lorsque l’instance s’éteint, un nouveau délai de dix ans commence à courir. L’article 2231 du code civil, selon lequel l’interruption fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien, est écrit pour la prescription ; la troisième chambre civile en applique pourtant la solution au délai de forclusion interrompu. Elle a approuvé, pour le délai de la garantie des vices cachés alors tenu pour un délai de forclusion, une cour d’appel qui avait retenu que ce délai, interrompu par l’assignation en référé jusqu’à l’ordonnance désignant l’expert, avait recommencé à courir pour sa durée entière à compter de cette ordonnance (Cass. 3^e civ., 5 janv. 2022, n° 20-22.670, publié au Bulletin) ; et elle raisonne, pour le délai décennal, sur un délai de dix ans courant de la désignation de l’expert, pendant lequel le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage peut agir en réparation (Cass. 3e civ., 14 déc. 2022, n° 21-21.305, publié au Bulletin et au Rapport). Toute la difficulté pratique tient alors à la durée de l’instance en référé : celle-ci prend fin avec l’ordonnance qui désigne l’expert, et l’expertise se déroule ensuite hors de toute instance pendante. La combinaison des textes le confirme : si la mesure d’instruction prolongeait par elle-même l’effet interruptif du référé, l’article 2239 du code civil, qui suspend la prescription jusqu’à son exécution, aurait été inutile⁷³.

L’inefficacité de la reconnaissance. La reconnaissance par le débiteur du droit de son créancier interrompt la prescription ; elle n’interrompt pas la forclusion, faute de disposition contraire. Posée en 2021 pour l’article 1792-4-3 du code civil, la règle a été réaffirmée en 2025 pour les trois délais, dans une espèce relative à une fosse à lisier où le délai avait commencé à courir avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 et où l’entreprise avait reconnu sa responsabilité après cette date. La troisième chambre civile a jugé que la reconnaissance « intervenue après la date d’entrée en vigueur de la loi précitée n’interrompt pas le délai de forclusion décennale, même si celui-ci avait commencé à courir avant cette date » (Cass. 3^e civ., 9 oct. 2025, n° 23-20.446, précité).

La conséquence pratique contredit ce que croient la plupart des maîtres de l’ouvrage. Ni la lettre par laquelle l’entreprise promet de revenir, ni le devis de reprise qu’elle adresse, ni les travaux qu’elle exécute partiellement, ni la mise en demeure qu’elle reçoit, ni l’expertise amiable conduite par son assureur n’arrêtent le cours du délai décennal. La dernière de ces solutions n’a pas été jugée en ces termes par la troisième chambre civile ; elle se déduit des articles 2241 et 2244 du code civil, qui réservent l’effet interruptif, à l’égard d’un délai de forclusion, à la demande en justice, à la mesure conservatoire et à l’acte d’exécution forcée, et de la qualification de forclusion, qui écarte les autres causes d’interruption propres à la prescription. Il en va de même de la déclaration de sinistre adressée à l’assureur dommages-ouvrage : elle ouvre la procédure d’indemnisation de l’assurance de choses, mais ne conserve pas l’action contre les constructeurs. L’article L. 114-2 du code des assurances attache certes un effet interruptif à « la désignation d’experts à la suite d’un sinistre », mais seulement à la prescription biennale des actions dérivant du contrat d’assurance.

L’absence de suspension. L’article 2239 du code civil a été conçu pour une situation que le contentieux de la construction connaît bien : le demandeur obtient en référé la désignation d’un expert, et l’expertise dure plusieurs années.

Le texte ne vise que « la prescription » et « le délai de prescription ». L’argument a contrario est d’autant plus fort que la même loi du 17 juin 2008, à l’article 2241 du code civil qui le suit de deux numéros, a nommé expressément le délai de forclusion : le législateur qui a su viser la forclusion à l’article 2241 ne l’a pas fait à l’article 2239. La troisième chambre civile en a tiré la conséquence en termes généraux.

La position de la jurisprudence doit être décrite exactement. L’arrêt du 3 juin 2015 a été rendu à propos de l’action en réparation des vices apparents d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement, que l’article 1648, alinéa 2, du code civil enferme dans un délai d’un an « à peine de forclusion » ; il ne porte pas sur l’article 1792-4-1. Mais sa formule vise le délai de forclusion sans autre précision, et l’arrêt du 9 octobre 2025 range les trois délais décennaux parmi les délais de forclusion : la règle de 2015 leur est applicable par l’effet de la qualification. La règle a été réitérée en termes généraux par des arrêts publiés rendus sur d’autres délais de forclusion, et la troisième chambre civile l’a appliquée au délai décennal lui-même, par deux arrêts non publiés qui censurent des cours d’appel ayant tenu ce délai pour suspendu pendant l’expertise, au motif que la suspension de la prescription n’est pas applicable au délai de forclusion de la garantie décennale⁷⁴. L’état du droit s’énonce donc exactement ainsi : la qualification du délai décennal comme délai de forclusion est publiée ; la règle qui refuse la suspension aux délais de forclusion est publiée ; leur conjonction n’a été jugée, pour le délai décennal, que par des arrêts non publiés. Le référé-expertise interrompt donc le délai décennal, mais le temps de l’expertise n’est pas neutralisé, et le maître de l’ouvrage dont l’expertise se prolonge doit interrompre de nouveau le délai par une assignation au fond avant l’expiration du délai ouvert par l’ordonnance, sans attendre le dépôt du rapport.

L’effet limité de l’interruption. L’interruption n’a pas d’effet général. Elle est circonscrite, d’abord, quant aux désordres. Une règle ancienne et constante en limite la portée à ce que l’acte désigne.

La formule de 1995 contient deux limites. La première tient aux désordres : un désordre que l’acte ne mentionne pas reste soumis au délai initial, même s’il affecte le même ouvrage et est imputable au même constructeur. La seconde tient à la personne : l’interruption ne joue qu’à l’égard de celui dont la responsabilité est recherchée. La troisième chambre civile l’a rappelé dans une espèce où un syndicat de copropriétaires n’avait assigné en référé que l’assureur dommages-ouvrage, lequel avait ensuite appelé à l’expertise les constructeurs et leurs assureurs.

L’acte d’un tiers, fût-il l’assureur du maître, ne profite pas au maître ; l’acte du maître dirigé contre l’un ne vaut pas contre les autres⁷⁵.

L’interruption est circonscrite, ensuite, quant à l’action, mais par son objet plutôt que par son fondement. La troisième chambre civile juge que, « si, en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, quoiqu’ayant des causes distinctes, tendent à un seul et même but » (Cass. 3^e civ., 22 sept. 2004, n° 03-10.923, publié au Bulletin). Un promoteur-vendeur avait agi sur le fondement décennal, puis sur celui de la responsabilité contractuelle : la réparation du même dommage formait le but commun des deux demandes.

Les désordres évolutifs et les désordres nouveaux. La limitation de l’interruption aux désordres mentionnés trouve son contrepoint dans la règle des désordres évolutifs, exposée avec le dommage (I, A, 2, b) : seul le désordre dénoncé en justice dans le délai conserve, pour ses prolongements de même nature dans le même ouvrage, le bénéfice de la garantie ; le désordre nouveau reste forclos. L’acte introductif doit donc décrire les désordres par leur siège, leur nature et leurs manifestations.

Le délai de l’action contre le sous-traitant. L’article 1792-4-2 du code civil, issu de l’ordonnance n° 2005-658 du 8 juin 2005 sous le numéro 2270-2, puis renuméroté en 2008, règle la situation d’un intervenant que la loi ne répute pas constructeur. Le sous-traitant n’est pas lié au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ; il ne répond donc pas envers lui de la présomption de l’article 1792 du code civil, mais d’une responsabilité extracontractuelle pour faute prouvée (II, A, 1, a), qui supposait, avant 2005, un délai de dix ans courant de la manifestation du dommage en vertu de l’ancien article 2270-1. Le texte a aligné cette action sur celle que le maître exerce contre l’entrepreneur principal.

Le parallélisme avec l’article 1792-4-1 du code civil est voulu : même point de départ, mêmes durées. Le sous-traitant n’est pas tenu de la présomption, mais il ne demeure pas exposé plus longtemps que l’entrepreneur dont il a exécuté les ouvrages, et l’arrêt du 9 octobre 2025 lui étend la qualification de forclusion en dépit du verbe « se prescrivent ». Le texte est en revanche réservé au maître de l’ouvrage et n’est pas ouvert aux tiers à l’opération de construire (Cass. 3e civ., 16 janv. 2020, n° 18-21.895, publié au Bulletin et au Rapport), lesquels relèvent de l’article 2224⁷⁶.

b) Les survivances au délai

Après dix ans, le constructeur est déchargé : l’expiration du délai éteint la responsabilité décennale, et aucune circonstance tenant au maître de l’ouvrage ne peut la faire revivre. Le droit positif a cependant ménagé, au-delà de ce terme, un petit nombre d’actions, et il en a fermé d’autres avec la même fermeté. L’action de droit commun que le maître voudrait substituer à la garantie expirée lui est refusée ; la faute dolosive du constructeur survit au délai ; les recours entre constructeurs obéissent à un régime propre ; et l’assureur, selon qu’il exerce les droits du maître ou ceux du constructeur, relève de l’un ou de l’autre de ces régimes.

Le refus d’une action résiduelle de droit commun. Avant 2008, la question se posait avec acuité. Le délai de l’ancien article 2270 du code civil ne visait que la garantie des articles 1792 et suivants ; la responsabilité contractuelle de droit commun, fondée sur l’inexécution du contrat de louage d’ouvrage, relevait de la prescription de droit commun, trentenaire selon l’ancien article 2262 du code civil, ou décennale lorsque l’ancien article L. 110-4 du code de commerce s’appliquait aux obligations nées entre commerçants et non-commerçants ; dans l’un et l’autre cas, elle ne courait pas de la réception. Le maître de l’ouvrage forclos sur le fondement de la garantie pouvait donc être tenté d’invoquer, contre le même constructeur et pour le même désordre, un manquement contractuel. La troisième chambre civile a fermé cette voie dès 1981, à propos d’un ensemble immobilier du début des années 1960, dont le maître de l’ouvrage invoquait la responsabilité contractuelle de droit commun pour des désordres de chauffage.

La formule du sommaire de 1981 contient en germe tout le droit actuel. Elle étend la décharge de l’article 2270 du code civil, alors applicable, à la responsabilité contractuelle de droit commun ; elle réserve le dol et la faute extérieure au contrat ; elle rattache le délai à la réception, non à la découverte du dommage. La même chambre l’a confirmée en 2002, à propos d’un manquement au devoir de conseil invoqué pour le déversement d’une charpente, en approuvant les juges du fond d’avoir retenu que « la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur pour manquement au devoir de conseil ne pouvait être invoquée, quant aux désordres affectant l’ouvrage, au-delà d’un délai de dix ans à compter de la réception » (Cass. 3^e civ., 16 oct. 2002, n° 01-10.482, publié au Bulletin). Le sommaire publié en tire une règle générale : « L’action en responsabilité contractuelle contre les constructeurs se prescrit par dix ans à compter de la réception avec ou sans réserves. » Les désordres réservés, qui échappent à la garantie décennale, ne rouvrent donc pas un délai plus long.

La solution reposait sur une construction prétorienne, et une partie de la doctrine discutait, avant 2008, l’existence même d’un tel délai butoir. La loi du 17 juin 2008 l’a consacrée par un texte exprès.

L’article 1792-4-3 du code civil couvre les actions de droit commun qui subsistent à côté des garanties légales : responsabilité contractuelle pour faute prouvée au titre des dommages qui n’atteignent pas la gravité décennale, dits dommages intermédiaires, manquement au devoir de conseil, non-conformité aux stipulations du marché. Il les enferme dans le même délai, courant du même point de départ, et c’est à son propos que la qualification de forclusion a été posée en 2021. Il ne crée pas pour autant une option : les dommages qui relèvent d’une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun (Cass. 3^e civ., 12 nov. 2020, n° 19-22.376, publié au Bulletin). Pour une partie de la doctrine, ce délai a pour fonction d’empêcher le contournement des garanties légales, et il est, dans le même sens, un délai d’épreuve autant qu’un délai d’action.

Le domaine de l’article 1792-4-3 du code civil a suscité le principal débat doctrinal de la matière. Pour certains auteurs, la généralité de sa lettre commande de l’appliquer à toutes les actions dirigées contre les locateurs d’ouvrage, y compris les actions récursoires et celles qui ne tendent pas à la réparation d’un dommage à l’ouvrage. D’autres le réservent au contraire aux actions du maître ou de l’acquéreur en réparation de dommages matériels à l’ouvrage, à l’exclusion des actions des tiers et des recours entre coobligés, en relevant que les travaux préparatoires de 2008 ne révèlent aucune intention d’extension. Le débat se retrouve pour l’article 1792-4-2 : une partie de la doctrine le réserve aux actions des propriétaires, quand d’autres, se réclamant des travaux parlementaires, l’étendent aux actions des tiers. La troisième chambre civile a tranché deux de ces questions, chaque fois dans le sens de la lecture restrictive : les recours entre constructeurs relèvent de l’article 2224, et l’action de l’article 1792-4-2 n’est pas ouverte aux tiers. Demeure discuté le délai du recours du maître de l’ouvrage subrogé dans les droits du voisin victime d’un trouble anormal de voisinage, examiné avec les garanties voisines.

La faute dolosive. La réserve du dol, que la formule de 1981 posait sans la définir, a reçu son contenu en 2001, dans une espèce où une société civile immobilière, venderesse en l’état futur d’achèvement, avait trompé l’acquéreur sur la qualité des fondations.

La formule se décompose en quatre éléments. Les mots nonobstant la forclusion décennale situent l’action : elle naît là où la garantie s’éteint, pour ne pas laisser au constructeur le bénéfice d’un délai qu’il a lui-même rendu inopérant en cachant ce que le temps devait révéler. Les mots contractuellement tenu en donnent la nature : c’est la responsabilité contractuelle de droit commun, que l’article 1231-1 du code civil attache aujourd’hui à l’inexécution, la faute extérieure au contrat demeurant réservée. Les mots de propos délibéré même sans intention de nuire en fixent l’élément intentionnel : la volonté de manquer suffit, sans le dessein de causer un préjudice. Les mots par dissimulation ou par fraude en fixent l’élément matériel : le manquement doit avoir été caché au maître de l’ouvrage, ou commis par un procédé déloyal.

La jurisprudence ultérieure a précisé la frontière avec la faute grave. Le 5 janvier 2017, la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui avait déduit le dol du défaut de surveillance, par une société d’habitations à loyer modéré constructrice, des travaux de gros œuvre qu’elle avait sous-traités ; selon la formule du sommaire publié, « Ne caractérise pas une telle faute la cour d’appel qui retient qu’un constructeur n’a pas pris les précautions élémentaires pour surveiller la totalité de l’exécution des travaux de gros oeuvre qu’il a sous-traités » (Cass. 3^e civ., 5 janv. 2017, n° 15-22.772, publié au Bulletin). Le 12 juillet 2018, à propos d’un bureau d’études, elle a reproduit la définition de 2001 et jugé que « Ne caractérise pas une telle faute la cour d’appel qui retient que le professionnel a commis une faute lourde tellement grave qu’elle doit être dolosive » (Cass. 3^e civ., 12 juill. 2018, n° 17-19.701, publié au Bulletin, formule du sommaire). La faute dolosive n’est pas le dernier degré d’une échelle de gravité ; elle est d’une autre nature. La négligence, même grossière, laisse le constructeur sous la protection du délai ; seule la conscience du manquement, jointe à sa dissimulation, l’en prive.

Le silence peut suffire. Le même jour, la troisième chambre civile a approuvé la qualification retenue contre un constructeur de maisons individuelles qui avait modifié la structure de la charpente sans en informer ses clients : « cette société ayant remis les clefs de la maison en demeurant taisante, une violation délibérée et consciente de ses obligations contractuelles était caractérisée » (Cass. 3^e civ., 12 juill. 2018, n° 17-20.627, publié au Bulletin). La dissimulation n’exige donc pas de manœuvre positive : livrer sans le dire un ouvrage dont on sait qu’il s’écarte du convenu, c’est dissimuler. Le même arrêt approuve les juges du fond d’avoir retenu que l’action « s’analysait en une action contractuelle et que, attachée à l’immeuble, elle était transmissible aux acquéreurs successifs », ce qu’un arrêt de 2013 avait déjà admis au profit d’un sous-acquéreur, jugé « recevable à se prévaloir de cette faute pour rechercher la responsabilité du constructeur après l’expiration de la garantie légale » (Cass. 3^e civ., 27 mars 2013, n° 12-13.840, publié au Bulletin). L’action pour faute dolosive suit l’immeuble, comme la garantie décennale elle-même.

Deux incertitudes demeurent. La première tient à l’état de la jurisprudence : les derniers arrêts publiés examinés pour la présente étude qui reprennent la définition sont ceux du 12 juillet 2018. La seconde, plus importante, tient au délai de l’action, que la loi du 17 juin 2008 n’a pas réglé et qu’aucune décision publiée examinée pour la présente étude ne fixe. Trois lectures sont concevables. L’article 1792-4-3 du code civil, d’abord, puisqu’il s’agit d’une action en responsabilité dirigée contre un constructeur ; mais l’action s’éteindrait alors avec la garantie décennale, ce qui la priverait de tout objet. L’article 2224, ensuite, qui la ferait courir cinq ans du jour où le maître de l’ouvrage a connu ou aurait dû connaître la dissimulation, solution accordée à sa nature contractuelle et à sa raison d’être. Cette même prescription, enfin, sous la limite de l’article 2232.

Encore faudrait-il savoir, dans cette dernière lecture, quel est le jour de la naissance du droit : celui de la faute, celui de la réception ou celui de l’apparition du dommage. La chambre mixte de la Cour de cassation l’a fixé, pour la garantie des vices cachés, au jour de la vente conclue par la partie recherchée (Cass. ch. mixte, 21 juill. 2023, n° 21-19.936, publié au Bulletin et au Rapport) ; aucune décision publiée examinée pour la présente étude ne le fait pour la faute dolosive du constructeur. La question reste donc ouverte, et elle n’est pas théorique : c’est précisément au-delà de la dixième année que l’action pour faute dolosive trouve à s’exercer.

Les recours entre constructeurs. Lorsque le maître de l’ouvrage a agi à temps contre l’un des constructeurs ou contre son assureur, la charge définitive de la réparation doit encore être répartie entre tous ceux qui ont concouru au dommage. Ces recours ne sont pas des actions décennales : la troisième chambre civile l’a posé en principe en 2012, en jugeant que « le recours d’un constructeur contre un autre constructeur ou son assureur n’est pas fondé sur la garantie décennale, mais est de nature contractuelle si ces constructeurs sont contractuellement liés, et de nature quasi délictuelle s’ils ne le sont pas, de sorte que le point de départ du délai de cette action n’est pas la date de réception des ouvrages » (Cass. 3^e civ., 8 févr. 2012, n° 11-11.417, publié au Bulletin). La présomption de l’article 1792 du code civil est établie au profit du maître et de l’acquéreur de l’ouvrage ; les coobligés ne s’en prévalent pas les uns contre les autres, et le délai qui la borne ne les concerne pas davantage.

Le délai applicable s’en déduit. Les articles 1792-4-1 et 1792-4-3 du code civil étant écartés, c’est la prescription de droit commun qui s’impose.

La conséquence pratique est considérable, et elle répond à la question de savoir qui paie en définitive. Le recours d’un constructeur peut être exercé plus de dix ans après la réception, puisqu’il n’est pas borné par le délai décennal : l’entrepreneur assigné par le maître de l’ouvrage au cours de la neuvième année dispose encore, pour appeler en garantie ses cocontractants et ses sous-traitants, d’un délai de cinq ans qui court de cette assignation, si elle tend à la reconnaissance d’un droit, et non de la réception. Le constructeur poursuivi à temps n’est pas condamné à porter seul une dette qu’il partage, au seul motif que le maître n’a choisi de poursuivre que lui.

Le point de départ de ces cinq ans a connu une évolution qu’il faut retracer, car elle commande la recevabilité de nombreux recours. L’arrêt du 16 janvier 2020 qui a soumis ces recours à l’article 2224 du code civil l’avait situé, à la suite d’un arrêt antérieur non publié⁷⁷, à l’assignation en référé-expertise délivrée par le maître de l’ouvrage à l’entrepreneur principal, au motif que cet acte mettait en cause la responsabilité de ce dernier. Dans l’espèce, l’architecte, assigné en référé-expertise par le syndicat des copropriétaires le 17 décembre 2009, avait appelé en garantie le carreleur et son assureur en juin 2014, dans les cinq ans ; la cour d’appel, qui avait déclaré ce recours prescrit en lui appliquant le délai de dix ans courant de la réception, a été censurée (Cass. 3^e civ., 16 janv. 2020, n° 18-25.915, précité). La solution contraignait le constructeur à former ses recours à un moment où il ignorait encore s’il serait condamné, et dans quelle mesure ; elle multipliait les recours préventifs, formés dans le seul but d’interrompre la prescription, au détriment d’une bonne administration de la justice. La troisième chambre civile l’a abandonnée le 14 décembre 2022, par un arrêt de revirement partiel publié au Bulletin, au Rapport et à la Lettre de chambre, qui applique la règle nouvelle à l’instance en cours. Cet arrêt rappelle expressément les deux règles posées en 2020 ; il maintient la première, l’application de l’article 2224, et abandonne la seconde, le départ du délai au référé-expertise. Dans l’espèce, le délai du recours avait couru de la requête par laquelle le maître de l’ouvrage avait demandé l’indemnisation de ses préjudices à la juridiction administrative, et non de sa requête antérieure aux fins d’expertise.

Le fondement du revirement est la raison d’être même de la prescription extinctive, qui sanctionne l’inaction du titulaire d’un droit : on ne peut reprocher son inaction à celui qui n’a encore rien à réclamer. L’arrêt en déduit que « l’assignation, si elle n’est pas accompagnée d’une demande de reconnaissance d’un droit, ne serait-ce que par provision, ne peut faire courir la prescription de l’action du constructeur tendant à être garanti de condamnations en nature ou par équivalent ou à obtenir le remboursement de sommes mises à sa charge en vertu de condamnations ultérieures » (même arrêt). Le référé-expertise, qui ne tend qu’à la désignation d’un technicien, ne fait donc plus courir le délai du recours ; le référé-provision, qui tend à la reconnaissance d’un droit, le fait courir.

La règle a été confirmée et précisée. Le 23 novembre 2023, la troisième chambre civile a jugé que « Le constructeur auquel la victime des dommages demande en justice la réparation de son préjudice doit former ses actions récursoires contre les autres constructeurs et sous-traitants dans un délai de cinq ans courant à compter de cette demande. Il n’est pas fait exception à cette règle lorsque le recours est provoqué par l’action récursoire d’un autre responsable mis en cause par la victime. » (Cass. 3^e civ., 23 nov. 2023, n° 22-20.490, publié au Bulletin et à la Lettre de chambre). La seconde phrase règle les recours en cascade : le délai court de la demande de la victime, même lorsque le constructeur est appelé en garantie par un coobligé. Le 19 juillet 2024, la chambre mixte de la Cour de cassation, statuant en matière notariale, a donné à la règle la portée d’un principe des actions récursoires.

La troisième chambre civile l’a appliquée en 2025 au recours en garantie des vices cachés exercé contre le fournisseur des chevrons de bois d’un bardage, en précisant que, faute d’assignation, le délai court de l’exécution par le constructeur de son obligation à réparation (Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 23-18.781, publié au Bulletin et à la Lettre de chambre)⁷⁸.

Le droit positif s’ordonne ainsi en trois propositions. Le recours entre constructeurs est soumis à l’article 2224 du code civil, non au délai décennal. Il se prescrit par cinq ans. Ces cinq ans courent de l’assignation par laquelle la victime demande, contre le constructeur, la reconnaissance d’un droit, au fond ou en référé, y compris par provision, et cela même lorsque le recours est provoqué par l’appel en garantie d’un autre responsable ; à défaut d’assignation, la troisième chambre civile a retenu, pour le recours en garantie des vices cachés, l’exécution par le constructeur de son obligation à réparation.

L’action récursoire de l’assureur. L’assureur qui a payé n’agit jamais en son nom propre : il exerce les droits d’un autre, et le délai qui lui est opposé est celui du droit qu’il exerce. Le critère n’est donc pas la qualité de recours de l’action, mais son fondement. La troisième chambre civile l’a formulé en 2020, dans une espèce où des vendeurs-constructeurs, condamnés envers leurs acquéreurs, recherchaient l’assureur du maçon.

L’arrêt de 2020 et celui de 2012 se concilient sans peine. Lorsque le recours emprunte la garantie décennale elle-même, parce que celui qui l’exerce agit en qualité de maître de l’ouvrage ou de subrogé dans les droits de celui-ci, il est enfermé dans les dix ans de la réception, quelle que soit la date à laquelle le demandeur a lui-même été condamné ou a payé. Lorsque le recours se fonde sur le rapport personnel qui unit deux coobligés, contractuel ou quasi délictuel, il relève de l’article 2224 du code civil et échappe au délai décennal. La même opération peut donner lieu aux deux : le vendeur-constructeur condamné envers l’acquéreur peut exercer, contre le constructeur qui a réalisé l’ouvrage, l’action décennale que la loi attache à la propriété, s’il justifie d’un intérêt direct et certain (même arrêt), et il est alors soumis au délai d’épreuve ; il peut aussi exercer un recours personnel, soumis à la prescription de droit commun.

Cette distinction gouverne le sort des deux assureurs du système. L’assureur dommages-ouvrage qui a préfinancé les réparations est, en vertu de l’article L. 121-12 du code des assurances, « subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur ». Il reçoit l’action décennale du maître de l’ouvrage, avec le délai qui l’affecte : il ne peut agir contre les constructeurs et leurs assureurs plus de dix ans après la réception. Son recours, borné par le délai d’épreuve, et le sort de la déclaration de sinistre tardive sont étudiés avec cette assurance (II, B, 1, b).

L’assureur de responsabilité décennale d’un constructeur, lorsqu’il a indemnisé le maître de l’ouvrage, exerce au contraire, en qualité de subrogé, le recours personnel de son assuré contre les autres intervenants, et ce recours relève de l’article 2224 du code civil ; l’arrêt du 28 mai 2025 a été rendu sur le recours de l’assureur d’un poseur, exercé contre le fournisseur après une indemnisation amiable. Le même régime vaut lorsque le recours est dirigé contre l’assureur du coobligé : « L’action récursoire d’un responsable contre l’assureur de responsabilité d’un co-responsable se prescrit selon les mêmes règles que celles applicables à l’action récursoire contre cet autre responsable. » (Cass. 3e civ., 7 mars 2024, n° 22-20.555, publié au Bulletin). Le délai du recours ne se mesure donc pas aux règles du contrat d’assurance qui lie l’assureur recherché à son assuré, mais à celles du recours contre le coresponsable. Quant à l’action directe du maître de l’ouvrage contre l’assureur de responsabilité, elle obéit en principe au même délai que l’action contre le responsable, mais peut encore être exercée tant que l’assureur reste exposé au recours de son assuré (II, A, 2, b).

Le délai décennal apparaît ainsi moins comme un délai pour agir que comme le terme assigné à la responsabilité elle-même. Ce terme est rigide : il court d’une date objective, ne se suspend pas et ne cède qu’à la demande en justice, dans la mesure exacte de ce qu’elle désigne, ou aux rares actes d’exécution que la loi lui assimile. Il est aussi circonscrit : il ne protège que le constructeur loyal, et laisse subsister entre les constructeurs et leurs assureurs le jeu des recours de droit commun. Après dix ans, le maître de l’ouvrage n’a plus de garantie, sauf s’il a agi à temps ou s’il prouve une dissimulation ; les constructeurs, eux, n’ont pas fini de se répartir la dette.

II) Une responsabilité de plein droit, pivot d’un système d’assurance et de garanties

Les conditions de la responsabilité décennale une fois posées — un ouvrage, un dommage d’une gravité déterminée, une réception, un délai de dix ans —, il reste à dire ce que cette responsabilité met en mouvement. Une règle de responsabilité ordinaire désigne un débiteur, un créancier et une preuve. Celle de l’article 1792 du code civil fait davantage : elle sert de mesure à tout un appareil d’indemnisation. Le législateur de 1978 n’a pas défini les personnes tenues de s’assurer par une liste de professions, mais par un renvoi à la présomption elle-même : l’article L. 241-1 du code des assurances vise, depuis 1979, la personne dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement de cette présomption, et soumet aujourd’hui à l’obligation d’assurance « Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil ». Le cercle des débiteurs de la responsabilité est donc, par construction, celui des assujettis à l’assurance ; la qualité de bénéficiaire désigne celui que l’assureur devra indemniser ; et le jeu de la présomption décide du moment où l’assureur de responsabilité, puis l’assureur dommages-ouvrage qui le précède, seront tenus de payer.

C’est en ce sens que la responsabilité décennale est un pivot. Tout ce qui l’entoure s’ordonne par rapport à elle : l’assurance de responsabilité la garantit, l’assurance dommages-ouvrage la préfinance, les garanties voisines se définissent par ce qu’elle ne couvre pas. Il convient donc d’examiner d’abord les personnes qu’elle oblige et qu’elle protège, ainsi que les conditions dans lesquelles elle se met en œuvre (A), avant de décrire les assurances obligatoires qui la relaient et les garanties qui la bordent (B).

A) Les personnes tenues et la mise en œuvre de la garantie

L’article 1792 du code civil nomme lui-même les deux pôles du rapport d’obligation : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage ». Aucun de ces deux termes ne va de soi. Le mot de constructeur ne désigne pas, dans la langue du code, celui qui bâtit de ses mains : c’est une qualité légale, que l’article 1792-1 attribue à des personnes dont certaines n’ont jamais touché un matériau, et que des textes spéciaux étendent ou refusent. Le maître de l’ouvrage, de son côté, n’est pas nécessairement celui qui a commandé les travaux, et l’acquéreur n’est pas n’importe quel ayant cause.

Il faut donc déterminer qui doit et à qui (1), avant d’examiner comment la présomption s’établit, cède à la cause étrangère et se met en œuvre devant le juge et devant l’assureur (2).

1. Les débiteurs et les bénéficiaires

Les deux qualités ne reposent pas sur le même fondement, et cette asymétrie commande toute la matière. Celle de débiteur naît d’un rapport juridique noué avec le maître de l’ouvrage ou avec l’acquéreur — un louage d’ouvrage, une vente, un mandat, une promotion —, et non d’une profession ou d’un statut. Celle de créancier, au contraire, ne naît d’aucun contrat avec le constructeur : elle suit la propriété de l’ouvrage, à laquelle la loi attache l’action. La dette a donc une source contractuelle ou légale propre à chaque débiteur, tandis que la créance est attachée à la chose et passe avec elle de main en main.

a) Les débiteurs de la garantie

L’article 1792-1 du code civil, issu de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 et reproduit plus haut parmi les définitions, répute constructeurs trois catégories de personnes que rien ne réunit, sinon leur exposition à la présomption : celles qui réalisent ou conçoivent l’ouvrage en vertu d’un louage d’ouvrage (1°), celles qui le vendent après l’avoir construit ou fait construire (2°), et celles qui, mandataires du propriétaire, accomplissent une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage (3°). Des textes spéciaux soumettent aux mêmes obligations le vendeur d’immeuble à construire, le promoteur immobilier et le constructeur de maison individuelle ; d’autres placent à la lisière du cercle le contrôleur technique, tenu dans les limites de sa mission, et le fabricant de certains éléments, tenu solidairement sans être constructeur ; le sous-traitant, enfin, en est exclu. Le code des assurances confirme cette géographie lorsqu’il définit l’objet de l’assurance dommages-ouvrage : elle garantit la réparation des dommages « de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil ». Trois figures distinctes y sont nommées, et non une seule.

Les locateurs d’ouvrage. Le 1° de l’article 1792-1 du code civil répute constructeur « Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ». L’énumération est ouverte : les trois professions nommées ne sont que des exemples, et le critère est le contrat. Est constructeur quiconque s’est engagé envers le maître de l’ouvrage à accomplir, moyennant un prix, un travail portant sur l’ouvrage, que ce travail soit matériel ou intellectuel. L’architecte, le maître d’œuvre qui exerce sous un autre titre, le bureau d’études et l’ingénieur conseil sont constructeurs au même titre que l’entreprise de gros œuvre, bien qu’ils ne réalisent pas matériellement l’ouvrage ; la présomption atteint la conception comme l’exécution. Il n’en résulte pas que toute leur responsabilité soit de plein droit : en dehors des dommages de nature décennale, leur obligation reste de moyens, ce qu’une partie de la doctrine souligne pour le maître d’œuvre et pour le contrôleur technique, précisément parce qu’ils ne bâtissent pas. Mais à l’égard des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, la distinction entre ceux qui conçoivent et ceux qui exécutent s’efface.

Il en découle une conséquence pratique de grande portée, que la lettre des textes impose : la qualité de constructeur est indépendante de la forme sous laquelle l’activité est exercée. L’artisan inscrit en nom propre, l’entrepreneur individuel, le micro-entrepreneur et la société de construction sont, au regard de l’article 1792-1 du code civil, dans une situation identique dès lors qu’ils ont conclu un louage d’ouvrage avec le maître de l’ouvrage. L’article 1792-4-1 du même code décharge après dix ans « Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 », et l’article L. 241-1 du code des assurances emploie la même formule pour définir l’assujetti à l’assurance. Aucun de ces textes ne fait dépendre la qualité de débiteur du régime fiscal ou social de l’entreprise, de son chiffre d’affaires, de son effectif ou de l’importance du chantier : le régime de la micro-entreprise est sans incidence sur la présomption. Ce qui varie d’un chantier à l’autre n’est pas la qualité de la personne mais la nature des travaux : la responsabilité décennale ne joue que si ceux-ci constituent un ouvrage et si le dommage atteint la gravité requise (I, A).

Le mandataire du propriétaire. Le 3° de l’article 1792-1 du code civil répute constructeur « Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage ». Le texte vise celui que la pratique appelle maître d’ouvrage délégué, et dont une partie de la doctrine observe que l’appellation est impropre, puisqu’il s’agit d’une représentation et non d’une délégation. Le mandat ne fait pas écran : si le mandataire conçoit, dirige ou coordonne les travaux, la nature de sa mission l’emporte sur la qualification de son titre. La disposition rejoint la question, plus générale, que certains auteurs ont mise au jour : celle de savoir qui est maître de l’ouvrage, du propriétaire, du bénéficiaire des travaux, du donneur d’ordre ou de celui qui porte le risque financier de l’opération. L’article 1792-1 tranche du côté du débiteur en appréhendant la mission, quel que soit le titre sous lequel elle est remplie.

Le vendeur après achèvement. Le 2° de l’article 1792-1 du code civil répute constructeur « Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ». Le vendeur est ici tenu, non parce qu’il aurait bâti, mais parce qu’il a fait bâtir puis transmis ce qu’il a fait bâtir : la loi le regarde comme le premier maillon de la chaîne des constructeurs à l’égard de son acquéreur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a refusé d’enfermer cette qualité dans un délai voisin de l’achèvement.

L’espèce est significative : le vendeur était un particulier qui avait fait réaliser des travaux de gros œuvre sur son pavillon et l’avait revendu deux ans plus tard. La qualité de profane ne fait donc pas obstacle à la qualification, et le texte n’en distingue pas. Le vendeur qui a lui-même rénové l’immeuble est traité de la même manière lorsque l’importance des travaux les assimile à la construction d’un ouvrage⁷⁹, et le caractère apparent ou caché des désordres s’apprécie alors en sa personne, au jour de l’achèvement qui tient lieu pour lui de réception⁸⁰. Réputé constructeur, ce vendeur ne l’est que pour les dommages qui relèvent de la présomption : pour les désordres qui n’atteignent pas la gravité décennale, il ne répond que d’une faute prouvée, comme tout constructeur, ce qui sera exposé avec les garanties voisines.

La sévérité de cette solution envers le particulier qui revend la maison qu’il a fait construire est discutée, et l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux de juillet 2022, dépourvu de toute valeur normative, n’assimilerait le vendeur profane au constructeur que s’il taisait à l’acquéreur l’identité des constructeurs et de leurs assureurs (II, B, 2, b).

Le vendeur d’immeuble à construire. Le vendeur d’immeuble à construire ne figure pas à l’article 1792-1 du code civil. Il n’en est pas moins tenu, par un texte propre, des mêmes obligations que les locateurs d’ouvrage, et la loi en fait bénéficier les propriétaires successifs.

La technique est celle du renvoi : le vendeur d’immeuble à construire n’est pas réputé constructeur, il est tenu des obligations des constructeurs. La nuance n’est pas seulement de vocabulaire. Elle explique que le point de départ de ses obligations soit la réception des travaux, acte qui intervient entre lui et les entreprises, et non la livraison à l’acquéreur ; elle explique aussi que la garantie légale se substitue, dans cette vente, à la garantie des vices cachés, ce que la troisième chambre civile a jugé à propos d’une vente à terme⁸¹.

Le promoteur immobilier. Le contrat de promotion immobilière est défini par l’article 1831-1 du code civil comme un mandat d’intérêt commun, ce qui pourrait faire hésiter sur la qualité de son débiteur. Le texte lève l’hésitation.

Le promoteur est ainsi tenu à double titre : comme garant des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage, et comme débiteur direct des obligations des articles 1792 à 1792-3 du code civil. La troisième chambre civile a rappelé cette double qualité dans un arrêt récent, tout en en marquant la limite : la présomption ne s’étend pas au-delà de son domaine, et, pour les désordres qui n’atteignent pas la gravité décennale, le promoteur ne répond que de sa faute personnelle.

La solution est d’une parfaite cohérence avec celle qui gouverne le vendeur après achèvement. Celui qui fait construire par d’autres est soumis à la présomption pour ce qu’elle couvre, parce que la loi le veut ; hors de ce domaine, il n’est plus que le cocontractant du maître de l’ouvrage, et la faute des entreprises qu’il a choisies ne devient pas la sienne. L’obligation d’assurance suit la même ligne : l’article L. 241-2 du code des assurances impose à celui qui fait réaliser pour le compte d’autrui des travaux de construction, ou qui les fait réaliser en vue de la vente, une assurance de responsabilité propre, dont le régime sera examiné avec l’assurance du constructeur non réalisateur.

Le constructeur de maison individuelle. Le code de la construction et de l’habitation impose à toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage, d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer, de conclure un contrat d’un contenu réglementé. Son article L. 231-1 ajoute que « Cette personne est dénommée constructeur au sens du présent chapitre et réputée constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du code civil ». La précision était nécessaire, car le constructeur de maison individuelle peut ne réaliser lui-même aucune partie des travaux. Elle emporte deux conséquences qui seront retrouvées plus loin : la construction de maison individuelle est, au regard de l’assureur, une activité distincte, qui doit être déclarée comme telle et que ne couvre pas la seule déclaration des corps d’état⁸² ; et le constructeur doit fournir une garantie de livraison, qui précède la garantie décennale et cesse avec la réception.

Le contrôleur technique. Depuis le 1^er juillet 2021, le contrôle technique est régi par les articles L. 125-1 à L. 125-3 du code de la construction et de l’habitation, issus de l’ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020. Le contrôleur technique a pour mission de contribuer à la prévention des aléas techniques susceptibles d’être rencontrés dans la réalisation des ouvrages ; il intervient à la demande du maître de l’ouvrage et lui donne son avis, dans le cadre du contrat qui les lie, notamment sur la solidité de l’ouvrage et la sécurité des personnes. Son activité, soumise à agrément, est « incompatible avec l’exercice de toute activité de conception, d’exécution ou d’expertise d’un ouvrage ». Il ne conçoit pas et ne construit pas ; il n’en est pas moins soumis à la présomption.

La présomption est ici bornée deux fois par la mission. À l’égard du maître de l’ouvrage, elle ne joue que pour les dommages qui entrent dans les limites de ce qui a été confié au contrôleur ; à l’égard des autres constructeurs, la contribution du contrôleur ne peut excéder la part de responsabilité correspondant à cette même mission. Le contrôleur n’est donc pas un garant général de la bonne construction, mais un constructeur dont l’exposition est taillée à la mesure de son contrat. Lorsqu’il a négligé les termes de sa mission, en revanche, la troisième chambre civile l’a tenu de réparer l’ensemble du préjudice, y compris immatériel, sous l’empire du texte antérieur.

L’article L. 111-24 du code de la construction et de l’habitation, visé par cette décision, portait la règle aujourd’hui inscrite à l’article L. 125-2 ; il a été abrogé le 1^er juillet 2021⁸³.

Le fabricant d’un élément pouvant entraîner la responsabilité solidaire. L’article 1792-4 du code civil institue une figure sans équivalent en droit commun : un fabricant qui n’est lié au maître de l’ouvrage par aucun contrat, et qui n’est pas constructeur, se trouve solidairement tenu des obligations du locateur d’ouvrage qui a mis en œuvre son produit.

Deux conditions cumulatives délimitent cette responsabilité. La première tient au produit, qui doit avoir été conçu et produit pour satisfaire à des exigences précises et déterminées à l’avance ; la seconde tient à sa mise en œuvre, qui doit avoir eu lieu sans modification et conformément aux règles du fabricant. Le locateur d’ouvrage qui a transformé le produit, ou ne l’a pas posé selon les prescriptions de son auteur, reste seul tenu de la présomption. Quant à la première condition, la troisième chambre civile l’a interprétée strictement : des plaques isolantes proposées sur catalogue ne répondent pas à la définition, alors même qu’elles étaient destinées à isoler l’ouvrage où elles devaient être incorporées, et la cour d’appel a été censurée pour avoir retenu la qualification « alors qu’elle avait relevé par motifs adoptés que les plaques isolantes étaient proposées sur catalogue et qu’elles avaient pour vocation d’assurer l’isolation de l’ouvrage dans lequel elle devaient être incorporées »⁸⁴. L’Assemblée plénière de la Cour de cassation a retenu, à l’inverse, la solidarité du fabricant de panneaux isothermes conçus pour le bâtiment considéré.

Le critère n’est pas pour autant celui de la pièce unique. Pour la troisième chambre civile, l’article 1792-4 du code civil, « lequel peut s’appliquer à des ouvrages ou à des éléments d’équipement ayant fait l’objet d’une fabrication en série », s’applique à des panneaux d’isolation produits en série dès lors qu’ils « avaient été conçus pour satisfaire à des exigences précises et déterminées à l’avance de haute protection thermique des bâtiments d’élevage, de qualité sanitaire et de possibilité d’entretien »⁸⁵. Elle a de même approuvé la qualification retenue pour des fenêtres, après qu’il eut été constaté que « les fenêtres avaient été fabriquées sur commande spécifique de la société ISO France fenêtres, qui avait établi, pour chacune d’elles, une fiche de commande portant le numéro de la chambre concernée et les caractéristiques techniques auxquelles devait répondre la baie considérée et que les montages de ces fenêtres s’étaient effectués sans modification »⁸⁶. Ce qui distingue l’élément visé par le texte du produit de catalogue n’est donc ni la fabrication en série ni l’absence de standardisation, mais la destination : un produit conçu pour répondre aux exigences d’un ouvrage ou d’une catégorie d’ouvrages définie à l’avance, et non un produit banal adapté après coup à un emploi particulier. La doctrine relève le caractère fluctuant de ce critère, qui laisse aux juges du fond une appréciation de fait dont ils doivent seulement exposer les éléments⁸⁷.

Le fabricant ainsi tenu l’est dans les mêmes limites que le locateur d’ouvrage : l’article 1792-4-1 du code civil, qui vise les personnes dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4, le décharge comme lui dix ans après la réception, et l’article 1792-5 répute non écrite toute clause qui écarterait ou limiterait sa solidarité. Une dernière articulation tient à la seule lecture des textes, aucune décision publiée examinée pour la présente étude ne l’ayant tranchée : le dernier alinéa de l’article 1245-5 du code civil exclut de la qualité de producteur, pour l’application de la responsabilité du fait des produits défectueux, « les personnes dont la responsabilité peut être recherchée sur le fondement des articles 1792 à 1792-6 et 1646-1 ». Le fabricant de matériaux ordinaires demeure un producteur au sens de ce régime ; à la lettre, le fabricant tenu sur le fondement de l’article 1792-4 paraît en être exclu, puisque ce texte est compris dans la plage visée.

Le sous-traitant, débiteur exclu. Le sous-traitant n’est pas réputé constructeur. Il est lié à l’entrepreneur principal, non au maître de l’ouvrage, et le 1° de l’article 1792-1 du code civil exige un louage d’ouvrage conclu avec ce dernier. Il n’est donc pas tenu de la présomption envers le maître de l’ouvrage. L’Assemblée plénière de la Cour de cassation en a tiré la conséquence en 1991, contre une cour d’appel qui avait jugé l’action du maître de l’ouvrage nécessairement contractuelle et l’avait déclarée forclose plus de dix ans après la réception : au visa de l’article 1165 du code civil, alors applicable, qui réservait aux parties contractantes l’effet des conventions, elle a cassé l’arrêt.

L’arrêt ne prononce pas le mot de responsabilité délictuelle ; il en pose le principe en écartant le lien contractuel. La responsabilité du sous-traitant envers le maître de l’ouvrage est donc extracontractuelle et suppose une faute prouvée ; elle ne procède pas de la présomption. Certains auteurs observent toutefois que cette faute se trouve établie sur le simple constat que le sous-traitant a manqué sa mission, ce qui rapproche en fait son régime de celui de la responsabilité décennale. Le délai de l’action dirigée contre lui est aligné sur le délai décennal par l’article 1792-4-2 du code civil (I, B, 2, a). Exclu de la présomption envers le maître de l’ouvrage, le sous-traitant n’en est pas moins, à l’égard de l’entrepreneur principal, un cocontractant dont le fait n’est pas, selon une partie de la doctrine, une cause étrangère qui exonère ce dernier ; et son exclusion de l’obligation d’assurance de responsabilité décennale, qui se déduit de ce qu’il n’est pas exposé à la présomption, fait l’objet d’un débat que la doctrine qualifie de sérieux et qui sera examiné avec l’assurance obligatoire.

b) Les bénéficiaires de la garantie

L’article 1792 du code civil rend le constructeur responsable « envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage ». Les deux termes ne désignent pas deux catégories de créanciers concurrentes mais deux moments d’une même titularité : le maître de l’ouvrage tant qu’il est propriétaire, l’acquéreur lorsque la propriété a été transmise. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’exprime en une formule constante, selon laquelle l’action en garantie décennale est attachée par la loi à la propriété de l’ouvrage. Elle l’a énoncée à propos d’un locataire qui avait lui-même commandé des travaux.

La formule a une portée qui dépasse l’espèce. Elle signifie que la qualité de maître de l’ouvrage, au sens de l’article 1792 du code civil, ne se confond pas avec celle de cocontractant des constructeurs : le locataire qui a conclu les marchés n’est pas maître de l’ouvrage au sens du texte, faute d’être propriétaire. La solution a été réitérée en 2012 à l’égard d’un preneur qui avait aménagé à ses frais exclusifs un local loué nu⁸⁸. Elle est critiquée par certains auteurs, pour qui l’action devrait revenir à celui qui a conclu les louages d’ouvrage ; cette thèse, favorable au locataire qui construit, n’est reçue par aucune décision publiée examinée pour la présente étude, et le locataire ne dispose envers les entreprises qu’il a choisies que des actions de droit commun nées de son contrat.

Les acquéreurs successifs. Parce qu’elle est attachée à la propriété, l’action passe avec elle. L’acquéreur de l’ouvrage, puis chaque sous-acquéreur, en devient titulaire sans qu’il soit besoin d’une cession expresse, et peut l’exercer contre des constructeurs avec lesquels il n’a jamais contracté. Le deuxième alinéa de l’article 1646-1 du code civil le dit expressément pour la vente d’immeuble à construire, dont les garanties « bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble ». La même transmission a été admise, ainsi qu’il a été vu, pour l’action fondée sur la faute dolosive du constructeur, qui survit à l’expiration du délai décennal : attachée à l’immeuble, elle passe aux acquéreurs successifs⁸⁹. L’acquéreur reçoit d’ailleurs l’action décennale sans perdre celles qui naissent de son propre contrat : en vente d’immeuble à construire, il bénéficie du concours de l’action décennale et de l’action en réparation des vices apparents ; en vente après achèvement, l’action décennale n’est pas exclusive de l’action en garantie des vices cachés contre le vendeur qui a construit ou fait construire⁹⁰. L’articulation de ces actions sera précisée avec les garanties voisines.

Le maître de l’ouvrage qui a perdu sa qualité. La transmission de l’action pose une question inverse : le maître de l’ouvrage qui a vendu perd-il tout droit d’agir contre les constructeurs ? La rigueur du principe le voudrait, puisqu’il n’est plus propriétaire. Mais le vendeur peut avoir été lui-même recherché par son acquéreur, et condamné à réparer des désordres dont les constructeurs sont présumés responsables. La troisième chambre civile a jugé qu’il conservait alors l’action.

La solution ne crée pas une seconde titularité concurrente de celle de l’acquéreur ; elle reconnaît au vendeur un intérêt propre, né de la condamnation qu’il a subie ou de la charge qu’il assume, et lui permet de faire peser sur les constructeurs la réparation qu’il a dû fournir à leur place. Elle est soumise au même délai que l’action de l’acquéreur : le même arrêt rappelle que le délai décennal est un délai d’épreuve et qu’aucune action fondée sur la garantie, même récursoire, ne peut être exercée plus de dix ans après la réception. La perte de la qualité de propriétaire peut résulter aussi de l’anéantissement de la vente. L’acquéreur qui a obtenu la résolution de son acquisition pour vice caché est rétroactivement privé de la propriété, et avec elle de l’action. Approuvant les juges du fond, la troisième chambre civile l’a dit en ces termes : « Elle en a exactement déduit, sans modifier l’objet du litige, que Mme [H], ayant, par l’effet rétroactif de la résolution de la vente, perdu sa qualité de propriétaire du bien, n’était pas recevable à agir sur le fondement de la garantie décennale. »⁹¹.

Les propriétés démembrées et les droits réels de jouissance. Le critère de la propriété de l’ouvrage, appliqué aux situations où le sol et la construction n’appartiennent pas à la même personne, ou n’appartiennent pas à la même personne pendant toute la durée de la garantie, appelle des solutions distinctes. Pour un ouvrage édifié par l’usufruitier sur le terrain dont une société civile avait la nue-propriété, la troisième chambre civile a refusé l’action au nu-propriétaire, dont l’accession à la construction se trouvait différée jusqu’à l’extinction de l’usufruit.

L’arrêt refuse l’action au nu-propriétaire ; il ne se prononce pas sur celle de l’usufruitier qui avait commandé et payé l’ouvrage, et l’on ne saurait lui faire dire qu’il la lui reconnaît. Sa motivation ne retient que l’absence de propriété du demandeur. Le bail à construction a donné lieu à une solution voisine dans un arrêt non publié : le bailleur, qui ne deviendra propriétaire des constructions qu’à l’expiration du bail, a été jugé sans qualité pour agir sur le fondement de l’article 1792 du code civil, seul le preneur qui avait commandé les travaux ayant la qualité de maître de l’ouvrage⁹². Pour l’emphytéose, la troisième chambre civile a posé une règle générale, assortie d’une réserve contractuelle.

La solution se justifie par l’objet du bail emphytéotique, que l’arrêt rappelle : il transfère au preneur, pour une longue durée et avec un droit réel, la charge de l’entretien et de la valorisation du patrimoine immobilier et, sauf stipulation contraire, les réparations de toute nature des constructions existantes comme de celles qu’il élève. Elle ne paraît pas transposable au bail ordinaire, qui ne confère qu’un droit de jouissance, ainsi que le confirment les décisions rendues pour le locataire. Le crédit-bail immobilier, enfin, appelle une observation de méthode : lorsque le crédit-bailleur devient propriétaire des constructions au fur et à mesure de leur édification et confie au preneur les prérogatives de maître de l’ouvrage, la troisième chambre civile l’a regardé comme maître de l’ouvrage, en jugeant que « la cour d’appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant qu’un mandat avait été donné par la société de crédit au preneur, en en déduisant que les constructions avaient été réalisées par la SBM pour le compte des crédit-bailleurs, qui étaient maîtres de l’ouvrage au moment de l’exécution du contrat de construction et demeuraient propriétaires des constructions pendant la durée du crédit-bail ». L’arrêt statuait sur le paiement du prix du marché, non sur la titularité de l’action décennale ; il n’en établit pas moins que, dans ce montage, la qualité de maître de l’ouvrage suit la propriété et non l’initiative des travaux⁹³.

La copropriété. Dans l’immeuble soumis au statut de la copropriété, la réparation des désordres des parties communes revient au syndicat des copropriétaires. La troisième chambre civile l’a jugé en approuvant une cour d’appel d’avoir déclaré irrecevables les demandes formées par des copropriétaires contre les constructeurs au titre des travaux de reprise de désordres constructifs affectant les parties communes : si un copropriétaire peut agir seul pour faire cesser une atteinte portée aux parties communes par un tiers à la copropriété lorsqu’elle lui cause un préjudice propre, il n’a pas qualité pour demander le paiement du coût des travaux de remise en état, qu’il revient au seul syndicat de percevoir et d’affecter à ces travaux (Cass. 3^e civ., 8 juin 2023, n° 21-15.692, publié au Bulletin). À l’inverse, le syndicat a qualité pour agir en réparation de dommages qui ont leur origine dans les parties communes et affectent les parties privatives d’un ou de plusieurs lots, sans que le préjudice doive être subi de la même manière par tous les copropriétaires (Cass. 3^e civ., 7 nov. 2024, n° 23-14.464, publié au Bulletin). Le copropriétaire ne conserve donc d’action propre qu’à raison du préjudice qu’il éprouve personnellement dans la propriété ou la jouissance de ses lots. Un arrêt non publié en marque la frontière. Une cour d’appel avait accueilli la demande qu’un copropriétaire avait formée seul contre la société maître de l’ouvrage des travaux à l’origine de désordres dans les parties communes, au motif que toute atteinte à ces parties retentit sur le lot tout entier ; la troisième chambre civile l’a censurée pour avoir statué ainsi « sans rechercher si l’action n’était pas dirigée contre la société Stim en sa qualité de maître d’ouvrage des travaux ayant causé les désordres dans les parties communes et si M. X… pouvait se prévaloir d’un préjudice personnellement éprouvé dans la propriété ou la jouissance de ses lots et indépendant de celui subi par la collectivité des copropriétaires ». Elle a censuré de même, sur la prescription, le motif qui tenait l’action pour non prescrite parce que ce copropriétaire avait été partie à l’expertise engagée par le syndicat, « sans rechercher si les désordres affectaient les parties communes et les parties privatives de M. X… de manière indivisible, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision »⁹⁴. Le copropriétaire qui agit seul doit ainsi établir un préjudice personnel, éprouvé dans la propriété ou la jouissance de ses lots et distinct de celui de la collectivité ; et il ne paraît pouvoir se prévaloir des actes accomplis par le syndicat pour échapper à la forclusion que si les désordres atteignent de manière indivisible les parties communes et ses parties privatives. La décision n’a que la valeur d’un jalon d’application, mais elle confirme que, jusque dans la copropriété, la recevabilité se mesure à l’atteinte portée à ce qui appartient à celui qui agit.

L’ordre public de la garantie. La protection des bénéficiaires serait illusoire si les débiteurs pouvaient la réduire par contrat. L’article 1792-5 du code civil l’interdit dans les termes les plus larges.

La sanction n’est pas la nullité du contrat, mais l’effacement de la seule clause, réputée non écrite : le contrat subsiste, la responsabilité aussi. Le texte atteint toutes les clauses qui réduisent la présomption, qu’elles excluent la responsabilité, en limitent le montant, en restreignent l’objet ou en écartent la solidarité du fabricant ; il vaut contre tous les débiteurs que l’article 1792-1 désigne, et donc contre le vendeur après achèvement. La troisième chambre civile en a donné une illustration voisine à propos de vendeurs non professionnels qui avaient lourdement rénové l’immeuble et qui opposaient à leur acquéreur la clause de non-garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente.

L’arrêt ne déclare pas la clause nulle : il juge qu’elle ne peut être invoquée contre une action qui ne relève pas de la garantie des vices cachés, mais de la présomption de l’article 1792 du code civil. La clause conserve son effet dans son domaine propre, celui de la vente ; elle est sans prise sur une responsabilité légale que le vendeur doit en qualité de constructeur. Le cercle des personnes se referme : la qualité de débiteur se tire d’un contrat ou d’une situation que la loi désigne, la qualité de créancier se tire de la propriété, et aucune stipulation ne peut défaire le lien que la loi a noué entre les deux. Il faut encore savoir comment ce lien se prouve, à quelle condition il se rompt, et par quelles voies il se met en œuvre.

2. La présomption et sa mise en œuvre

Désigner les personnes tenues ne dit encore rien de l’intensité de ce qu’elles doivent. Tout l’effet de la responsabilité décennale tient en deux propositions que l’article 1792 du code civil enchaîne dans ses deux alinéas : le constructeur répond « de plein droit » des dommages qu’il définit, et il n’y échappe qu’en prouvant une cause étrangère. Entre l’une et l’autre, la jurisprudence a refusé au constructeur toutes les défenses tirées de sa propre diligence. Il faut mesurer l’exacte portée de cette présomption et la seule exception qui la fasse céder (a), avant de suivre la responsabilité dans son exercice, depuis le constat du désordre jusqu’à la répartition finale de la dette (b).

a) La présomption et la cause étrangère

Ce que le maître de l’ouvrage doit prouver. La responsabilité « de plein droit » de l’article 1792 du code civil dispense le maître de l’ouvrage de démontrer une faute ; elle ne le dispense pas de démontrer que la responsabilité est née. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a rappelé en termes généraux : « il incombe au maître ou à l’acquéreur de l’ouvrage qui agit sur le fondement de l’article 1792 du code civil de rapporter la preuve que les conditions d’application de ce texte sont réunies »⁹⁵. Il appartient donc au demandeur d’établir l’existence d’un ouvrage, la réception, la survenance dans le délai d’épreuve d’un dommage de la gravité requise, le caractère caché de ce dommage au jour de la réception, et enfin le rattachement du dommage à l’intervention du constructeur qu’il assigne. Ces conditions acquises, le constructeur est réputé responsable, et la qualité de son travail cesse d’être en cause.

L’imputabilité, condition maintenue mais allégée. L’imputabilité, seule de ces conditions qui touche à la causalité, a retenu la jurisprudence récente. Le principe en est ancien : la présomption de l’article 1792 du code civil « est écartée lorsque les désordres ne sont pas imputables aux travaux réalisés par l’entrepreneur », ce que la troisième chambre civile retenait en 2015 à propos d’une réfection de façades dont les désordres tenaient à la structure existante de l’immeuble, et non aux travaux de l’entreprise⁹⁶. Le cas où le sinistre détruit ses propres traces a été tranché le 11 septembre 2025, à propos d’un incendie né dans le tableau électrique d’une maison, dont la cause exacte était demeurée inconnue.

La formule déplace l’objet de la preuve plus qu’elle n’en renverse la charge. Le maître de l’ouvrage n’a plus à établir que le dommage procède des travaux ; il lui suffit d’établir que, par sa nature ou par son siège, il ne peut être étranger à la sphère où le constructeur est intervenu. L’arrêt en tire aussitôt la conséquence décisive : « lorsque l’imputabilité est établie, la présomption de responsabilité décennale ne peut être écartée au motif que la cause des désordres demeure incertaine ou inconnue, le constructeur ne pouvant alors s’exonérer qu’en démontrant que les désordres sont dus à une cause étrangère ». L’incertitude causale, qui dans le droit commun de la responsabilité profite au défendeur, est mise à la charge du constructeur. Lorsque plusieurs entreprises sont intervenues dans la même zone de l’ouvrage, chacune peut se trouver exposée à la présomption, la recherche de celle qui a réellement causé le dommage étant reportée à leurs rapports entre elles.

La cause étrangère, seule voie d’exonération. Le second alinéa de l’article 1792 du code civil ferme la présomption sur une exception unique.

Le texte ne définit pas la cause étrangère ; il renvoie à la notion du droit commun de la responsabilité, qui en connaît traditionnellement trois figures : l’événement de force majeure, le fait d’un tiers et le fait de la victime, c’est-à-dire ici du maître de l’ouvrage. La preuve en incombe au constructeur, et elle est d’autant plus étroite que le premier alinéa du même article a déjà retranché de la cause étrangère l’hypothèse qui en aurait été la plus naturelle : le constructeur répond des dommages « même résultant d’un vice du sol ». Le terrain appartient au risque de la construction, non à l’extériorité qui libère. Les clauses types de l’assurance obligatoire reprennent exactement cette notion : la garantie ne s’applique pas aux dommages résultant exclusivement « De la cause étrangère »⁹⁷. L’adverbe a son poids : à lire la clause, l’exclusion ne joue pas lorsque la cause étrangère n’a concouru que pour partie au dommage.

La force majeure. L’événement de force majeure s’entend, en matière de construction comme ailleurs, d’un événement que le constructeur ne pouvait ni prévoir ni empêcher ; l’article 1218 du code civil en donne désormais, pour l’inexécution contractuelle, une définition qui en fixe les critères : un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées. La rigueur de l’appréciation se mesure à un arrêt inédit de 1994 : une cour d’appel avait exonéré l’entrepreneur de gros œuvre d’immeubles bâtis en site minier en voyant une cause étrangère dans des mouvements du sol qu’elle qualifiait pourtant de prévisibles, et la troisième chambre civile a cassé, « Qu’en statuant ainsi, sans caractériser la cause étrangère exonératoire de responsabilité, la cour d’appel a violé les textes susvisés »⁹⁸. Un phénomène prévisible n’est qu’une donnée du projet.

Le fait d’un tiers. Le tiers dont le fait exonère doit être véritablement étranger à l’opération de construire. Ni les autres constructeurs, ni le sous-traitant, dont le fait n’est pas une cause étrangère pour l’entrepreneur principal selon l’analyse d’une partie de la doctrine, ni le fournisseur ou le fabricant des matériaux ne remplissent cette condition. Pour les premiers, un arrêt non publié a censuré l’exonération d’une entreprise fondée sur l’erreur de conception générale du maître d’œuvre, la faute d’un autre locateur d’ouvrage n’étant pas une cause étrangère (Cass. 3^e civ., 12 avr. 2018, n° 17-20.254, inédit). Pour le fournisseur ou le fabricant, la troisième chambre civile a statué en des termes qui excèdent la seule garantie décennale.

L’espèce portait sur une ventilation mécanique défectueuse, et l’arrêt réglait surtout le recours de l’électricien contre le vendeur et le fabricant⁹⁹. Le constructeur choisit ce qu’il incorpore à l’ouvrage, et le défaut de ce qu’il a mis en œuvre est un risque de son activité : le vice du produit ne sort pas de la dette envers le maître, il ouvre seulement un recours contre le fournisseur. Le fait d’un tiers ne joue donc utilement que pour un événement extérieur à la chaîne de construction elle-même.

Le fait du maître de l’ouvrage. La doctrine rapporte deux figures par lesquelles le maître de l’ouvrage peut exonérer, totalement ou partiellement, le constructeur : l’immixtion fautive d’un maître de l’ouvrage notoirement compétent dans la conception ou l’exécution des travaux, et l’acceptation délibérée des risques par un maître qui, averti du danger d’un choix technique, l’impose néanmoins. Elle ajoute que le seul fait de ne pas recourir à un maître d’œuvre ne constitue pas une immixtion. La troisième chambre civile a nommé ces deux mêmes figures dans un contexte voisin, celui de la contribution : le maître de l’ouvrage condamné à indemniser un voisin in solidum avec les constructeurs ne peut, dans ses rapports avec eux, conserver à sa charge une part de l’indemnisation que s’il est prouvé son immixtion fautive ou l’acceptation délibérée des risques (Cass. 3^e civ., 25 mai 2005, n° 03-19.286, publié au Bulletin). Ces figures sont présentées ici telles que la doctrine les rapporte ; l’arrêt d’Assemblée plénière souvent cité à leur appui enseigne autre chose, qu’il faut restituer exactement.

L’Assemblée plénière de la Cour de cassation a censuré cette contradiction. L’arrêt ne dit rien de la compétence notoire ni de l’acceptation des risques, et son sommaire porte sur un autre point ; ce qu’il établit est à la fois plus modeste et plus sûr : la preuve de l’immixtion incombe au constructeur, et, lorsqu’elle n’est pas rapportée, sa responsabilité est entière, sans qu’aucune fraction du dommage puisse être laissée à la charge du maître de l’ouvrage¹⁰⁰. Le fait du maître n’est donc pas une circonstance que le juge pondère librement, mais une cause étrangère soumise au même régime de preuve.

L’indifférence de la diligence : ni l’absence de faute, ni le respect des normes. Parce que la responsabilité est de plein droit, le constructeur ne se libère pas en prouvant qu’il a bien travaillé. Dans l’affaire du site minier déjà évoquée, la cour d’appel avait relevé, pour exonérer l’entreprise, « qu’il n’est reproché à la société Lantermoz aucune faute d’exécution, qu’elle s’en est tenue aux travaux prévus au descriptif » ; ce motif n’a pas suffi, l’exécution fidèle d’un descriptif défaillant n’étant pas une cause étrangère. La faute du concepteur qui a rédigé ce descriptif pèsera sur la répartition de la dette entre les constructeurs, non sur la dette envers le maître de l’ouvrage. Le respect des normes n’exonère pas davantage : les désordres d’isolation phonique relèvent de la garantie même lorsque les exigences minimales légales ou réglementaires ont été respectées (Cass. ass. plén., 27 oct. 2006, n° 05-19.408, publié au Bulletin ; I, A, 2, a).

L’ordre public. La présomption est d’ordre public, et l’article 1792-5 du code civil répute non écrite la clause qui l’écarterait ou la limiterait (II, A, 1, b).

Le constructeur non assuré et la mise en garde. Une décision non publiée a admis que le constructeur non assuré s’exonère de la responsabilité née de ce défaut d’assurance en prouvant avoir mis en garde le maître de l’ouvrage contre les risques encourus (Cass. 3^e civ., 11 mai 2023, n° 22-14.749, inédit) ; elle ne touche pas la présomption elle-même et est discutée avec l’assurance obligatoire (II, B, 1, a). Ainsi bornée, la présomption doit encore être mise en œuvre, et c’est dans ses voies d’exercice que se joue, pour le maître de l’ouvrage, l’effectivité de la garantie.

b) L’exercice de l’action

Faire jouer la garantie décennale obéit à un ordre que les textes et les arrêts dessinent sans jamais l’énoncer en un seul lieu. Il faut constater et dater le désordre, le déclarer à l’assureur dommages-ouvrage lorsqu’il en existe un, en faire établir la cause par une mesure d’instruction, puis saisir le juge du fond dans le délai d’épreuve, en dirigeant l’action contre les constructeurs et, surtout, contre leurs assureurs. Chacune de ces étapes agit sur le délai, et une étape omise peut coûter l’action entière.

Constater et identifier. Le premier acte est de réunir les pièces qui établissent les conditions de l’article 1792 du code civil : le procès-verbal de réception, qui fait courir le délai de dix ans de l’article 1792-4-1 et dont les réserves disent ce qui était apparent, les éléments qui datent et décrivent le désordre, l’attestation d’assurance de chaque constructeur, que la loi oblige à joindre aux devis et factures et à annexer aux actes qui transfèrent la propriété ou la jouissance du bien avant l’expiration du délai décennal (II, B, 1, a). C’est elle qui désignera l’assureur contre lequel l’action directe sera dirigée.

Déclarer. Lorsqu’une assurance dommages-ouvrage a été souscrite, la déclaration du sinistre à cet assureur ouvre le préfinancement des réparations hors de toute recherche de responsabilité, selon le régime exposé avec cette assurance. L’article 1792 du code civil, en revanche, ne subordonne l’action en responsabilité décennale à aucune mise en demeure préalable du constructeur. Les exigences des garanties voisines ne s’y transposent pas : la garantie de parfait achèvement suppose une notification préalable des désordres révélés après la réception, qu’une assignation ne remplace pas, et la garantie de l’assureur dommages-ouvrage avant réception suppose une mise en demeure restée infructueuse suivie de la résiliation du marché, sauf lorsque cette formalité est impossible ou inutile, notamment en cas de liquidation judiciaire emportant résiliation du contrat¹⁰¹.

Faire instruire : le référé et l’expertise. La cause d’un désordre s’établit presque toujours par une expertise, que le maître de l’ouvrage sollicite du juge des référés avant tout procès, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Le référé-expertise interrompt le délai décennal, mais seulement à l’égard de celui qu’il vise et pour les désordres qu’il mentionne, et l’expertise ne le suspend pas ; la reconnaissance du constructeur n’y supplée pas (I, B, 2, a). Le temps de l’expertise court donc contre le maître de l’ouvrage.

Assigner au fond. L’action au fond doit être engagée avant l’échéance du délai, contre chacun des constructeurs dont l’intervention est en cause et pour chacun des désordres. Au-delà du terme, l’action fondée sur l’article 1792 du code civil est éteinte, et seule la faute dolosive du constructeur ouvre encore une action contractuelle (I, B, 2, b).

L’action directe contre l’assureur. Le code des assurances ouvre au maître de l’ouvrage une action propre contre l’assureur.

Le maître de l’ouvrage et l’acquéreur sont, à l’égard de l’assureur du constructeur, des tiers lésés, dont l’action naît de leur propre droit à réparation ; le second alinéa du texte réserve l’indemnité au tiers lésé tant qu’il n’a pas été désintéressé. Les obstacles conventionnels qui pèsent sur l’action contre l’assuré ne la paralysent pas : la troisième chambre civile a jugé que la saisine préalable de l’ordre des architectes stipulée au contrat d’architecte « n’est pas une condition de recevabilité de l’action directe engagée contre l’assureur de celui-ci »¹⁰², alors même que l’action contre l’architecte était, dans la même affaire, déclarée irrecevable. Les clauses types vont dans le même sens pour les principales défenses de l’assureur : la franchise, qui laisse à l’assuré une part du sinistre, et la déchéance pour inobservation inexcusable des règles de l’art ne sont, l’une et l’autre, pas opposables aux bénéficiaires des indemnités¹⁰³.

Le délai de l’action directe a reçu une formule qui en articule deux sources.

La règle tient en deux propositions. En principe, l’action directe est enfermée dans le délai de l’action contre le responsable, c’est-à-dire ici dans le délai décennal. Elle peut cependant être exercée au-delà, tant que l’assureur reste exposé au recours de son assuré ; or ce recours est l’action que l’assuré tient du contrat d’assurance, soumise à la prescription biennale de l’article L. 114-1 du code des assurances, dont le point de départ est adapté à l’assurance de responsabilité : « Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier. » Le même arrêt de 2023 précise que « une action en référé-expertise fait courir la prescription biennale de l’action de l’assuré », sans qu’une demande indemnitaire chiffrée soit nécessaire. Il en tire la conséquence en censurant la cour d’appel qui avait reconnu au maître de l’ouvrage un délai forfaitaire de douze ans à compter de la réception, sans constater qu’à la date de l’action directe l’assureur était encore exposé au recours de son assurée, assignée en référé-expertise près de cinq ans plus tôt. La première chambre civile avait jugé plus nettement que la prorogation ainsi admise ne pouvait excéder deux ans à compter de l’action du tiers contre l’assuré¹⁰⁴. Il paraît en résulter, sans que la troisième chambre civile l’ait énoncé en ces termes, que le maître de l’ouvrage qui a assigné le constructeur en référé-expertise sans appeler son assureur ne peut plus, passé le terme décennal, agir contre ce dernier au-delà de deux ans à compter de ce référé, à moins que le recours de l’assuré contre son assureur n’ait été conservé par une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale. Il ne peut pas davantage compter sur les actes accomplis contre le constructeur pour conserver son action contre l’assureur : selon un arrêt inédit, « l’interruption de la prescription de cette action principale est sans effet sur le cours de la prescription de l’action directe contre l’assureur »¹⁰⁵. Le moyen le plus sûr de préserver les deux actions est donc de diriger chaque acte interruptif, dès le référé, contre le constructeur et contre son assureur à la fois.

L’entreprise liquidée ou disparue. C’est lorsque l’entreprise est liquidée, a cessé son activité ou n’existe plus que l’action directe révèle sa véritable fonction. La créance contre l’entreprise elle-même relève alors de la discipline des procédures collectives, qui n’est pas exposée ici. L’action contre l’assureur, au contraire, survit à la disparition de l’assuré, parce que l’assurance survit au contrat : la garantie est maintenue, sans prime subséquente, pour toute la durée de la responsabilité décennale, et l’assureur tenu est celui dont la police couvrait l’ouverture du chantier, quand bien même le contrat aurait été résilié, l’entreprise radiée ou la société dissoute avant la survenance du dommage (II, B, 1, a).

L’hypothèse la plus grave est celle de l’entreprise disparue qui n’était pas assurée. Le maître de l’ouvrage peut alors se tourner, selon les cas, vers trois débiteurs de substitution. Le premier est l’assureur dommages-ouvrage, s’il en existe un, dont le préfinancement ne dépend pas de l’assurance des constructeurs. Le deuxième est le dirigeant de l’entreprise, dont la troisième chambre civile admet la responsabilité personnelle : ayant relevé que le gérant d’une société « qui n’avait pas souscrit d’assurance décennale, avait commis une faute intentionnelle, constitutive d’une infraction pénale, la cour d’appel en a exactement déduit qu’il avait commis une faute séparable de ses fonctions sociales et engagé sa responsabilité personnelle »¹⁰⁶. Le troisième est le constructeur qui s’était chargé de souscrire l’assurance dommages-ouvrage pour le compte du maître et ne l’a pas fait, alors que son coût était compris dans le prix du marché : il répare le préjudice né de cette omission (Cass. 3^e civ., 2 mars 2022, n° 21-10.753, publié au Bulletin). La défaillance de l’assureur lui-même relève enfin d’un autre mécanisme : le fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages, organisé par l’article L. 421-9 du code des assurances, protège les assurés de l’assurance dommages-ouvrage, mais non les créanciers de l’assurance de responsabilité décennale.

Qui paie : l’obligation à la dette. Envers le maître de l’ouvrage, chaque constructeur dont l’intervention est concernée par le dommage est tenu de le réparer en entier ; lorsque plusieurs ont concouru au même dommage, ils sont condamnés in solidum, ce qui permet au maître de demander le tout à l’un quelconque d’entre eux (pour l’entrepreneur et l’architecte condamnés in solidum sur le fondement de l’article 1792 du code civil : Cass. 3^e civ., 15 févr. 1989, n° 87-15.439, publié au Bulletin) ; le fabricant d’un élément conçu et produit pour satisfaire à des exigences précises et déterminées à l’avance est même, par l’article 1792-4 du code civil, solidairement responsable avec le locateur d’ouvrage qui l’a mis en œuvre. Le maître n’a pas à répartir les fautes ; en pratique, la dette est réclamée aux assureurs de responsabilité décennale, dont la solvabilité est la raison d’être du système.

Qui paie en définitive : la contribution et les recours entre coobligés. La répartition finale de la charge obéit à d’autres règles. La présomption, faite pour le maître de l’ouvrage, ne sert pas aux constructeurs entre eux : le recours d’un constructeur contre un autre n’est pas fondé sur la garantie décennale, mais il est contractuel entre constructeurs liés par un contrat et quasi délictuel dans le cas contraire (I, B, 2, b). Celui qui a payé et se retourne contre un autre doit donc établir, selon le lien qui les unit, l’inexécution contractuelle ou la faute de celui-ci ; entre coauteurs non liés par un contrat, chacun n’est tenu que pour sa part, déterminée à proportion du degré de gravité des fautes respectives (Cass. 3^e civ., 14 sept. 2005, n° 04-10.241, publié au Bulletin), et c’est ici que retrouvent leur poids la faute du concepteur dont le descriptif était défaillant ou celle du sous-traitant, que la présomption avait rendues indifférentes à l’égard du maître. Le maître de l’ouvrage, lui, ne prend aucune part à cette charge lorsque son immixtion n’est pas prouvée, conformément à l’arrêt d’Assemblée plénière de 1999. Le délai de ces recours et celui de l’action récursoire des assureurs ont été exposés avec les survivances au délai décennal. Au terme de ces recours, la charge du dommage se fixe en principe sur l’assureur du constructeur dont la faute l’a causé, déduction faite de la franchise qui demeure à la charge de l’assuré sans être opposable à la victime.

L’étendue de la réparation. La responsabilité décennale ouvre droit à la réparation intégrale du dommage, dont l’objet premier est le coût des travaux propres à rendre à l’ouvrage sa solidité ou sa destination ; les clauses types en précisent le contenu pour l’assurance obligatoire : « Les travaux de réparation, notamment en cas de remplacement des ouvrages, comprennent également les travaux de démolition, déblaiement, dépose ou démontage éventuellement nécessaires. » La réparation n’est donc pas bornée à la reprise ponctuelle du désordre lorsque seule une réfection d’ensemble, voire une démolition suivie d’une reconstruction, rétablit l’ouvrage. Les préjudices qui ne consistent pas en travaux, tels que les pertes de jouissance ou d’exploitation, restent, selon la doctrine, à la charge du constructeur responsable ; mais la garantie obligatoire, que l’attestation d’assurance définit par les travaux de réparation, ne paraît pas les comprendre, et la doctrine enseigne qu’ils ne sont couverts que si le contrat les garantit au titre de stipulations facultatives. La distinction entre ce que doit le constructeur et ce que paie son assureur se retrouve au dernier stade de l’action : la responsabilité est intégrale, l’assurance obligatoire ne l’est que dans les limites des clauses types. Ces limites sont celles du système d’assurance qu’il faut maintenant décrire (B).

B) Les assurances obligatoires : domaine, régime et distinction avec les garanties voisines

Un débiteur peut disparaître, et l’entreprise du bâtiment disparaît souvent avant l’expiration des dix années pendant lesquelles elle répond de son ouvrage. La loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 en a tiré la conséquence : le constructeur doit être assuré pour la responsabilité qui pèse sur lui, et le maître de l’ouvrage doit souscrire une assurance de choses qui le paie avant même que les responsabilités soient établies. Le domaine de l’obligation d’assurance étant devenu presque superposable à celui de la responsabilité décennale, toute variation de l’un retentit sur l’autre ; le revirement du 21 mars 2024 en porte la marque (I, A, 1, b).

Seront examinées d’abord la double assurance obligatoire que la loi de 1978 a instituée (1), puis les garanties et couvertures voisines, légales ou conventionnelles, qui se définissent par rapport à elle, soit qu’elles couvrent ce que la responsabilité décennale laisse hors de son champ, soit qu’elles en relaient la défaillance (2).

1. La double assurance obligatoire

La loi de 1978 a imposé deux assurances qui ne sont ni de même nature, ni souscrites par les mêmes personnes, ni ordonnées au même moment de la vie du sinistre. La première est une assurance de responsabilité : elle pèse sur chacun des constructeurs et garantit la dette de réparation que fait naître contre lui la présomption des articles 1792 et suivants du code civil. La seconde, l’assurance dommages-ouvrage, est une assurance de choses : elle pèse sur le maître de l’ouvrage et garantit le paiement des travaux de réparation « en dehors de toute recherche des responsabilités ». L’une suppose qu’un responsable soit désigné ; l’autre en dispense le maître de l’ouvrage, qui est payé d’abord et laisse à son assureur le soin d’exercer, par subrogation, les recours contre les constructeurs et leurs assureurs.

La combinaison des deux forme un système à double détente : l’assurance dommages-ouvrage préfinance, dans des délais brefs et sanctionnés, la réparation des désordres ; l’assurance de responsabilité décennale en porte la charge définitive, au terme des recours. La responsabilité décennale est l’obligation légale du constructeur ; l’assurance de responsabilité décennale, que la pratique nomme « assurance décennale », est le contrat qui la couvre ; l’assurance dommages-ouvrage est un autre contrat, souscrit par un autre assujetti, au profit d’un autre bénéficiaire. L’exposé suit cet ordre : l’assurance de responsabilité décennale (a), puis l’assurance dommages-ouvrage (b).

a) L’assurance de responsabilité décennale

L’obligation est posée par l’article L. 241-1 du code des assurances, dont les trois alinéas désignent les assujettis par renvoi à la présomption du code civil, fixent le moment auquel l’obligation doit être satisfaite et règlent la durée de la garantie. Textes réglementaires et jurisprudence s’ordonnent autour de quatre questions : qui doit s’assurer et pour quels travaux ; à quel moment et pour quelle activité ; dans quel cadre contractuel ; ce qu’il advient lorsque l’assurance fait défaut.

α) Le domaine d’application : qui doit s’assurer, et pour quels travaux

Les assujettis. Le texte ne dresse aucune liste de professions. Il procède par renvoi : est assujettie toute personne dont la responsabilité décennale « peut être engagée » sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil. Le critère est donc la qualité de constructeur au sens de l’article 1792-1 du code civil — l’architecte, l’entrepreneur, le technicien ou toute autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, le vendeur après achèvement d’un ouvrage qu’il a construit ou fait construire, le mandataire du propriétaire qui accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage. Le contrôleur technique y est soumis à son tour, l’article L. 125-2 du code de la construction et de l’habitation le plaçant, « dans les limites de la mission à lui confiée par le maître d’ouvrage », sous la présomption des articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du code civil. L’obligation d’assurance épouse exactement la liste des débiteurs de la garantie (II, A, 1, a).

L’obligation ne dépend ni de la forme juridique de l’entreprise, ni de sa taille, ni du régime fiscal ou social de son exploitant : l’artisan qui exerce seul, l’entrepreneur placé sous le régime de la micro-entreprise, dit de l’auto-entrepreneur, et la société de construction sont tenus de la même manière dès lors qu’ils réalisent des travaux relevant de la présomption de l’article 1792 du code civil. Ce qui délimite l’obligation n’est pas la personne du constructeur, mais la nature de ses travaux.

Il n’existe donc aucune liste des métiers soumis à l’assurance ou qui en seraient dispensés. Le maçon, le charpentier, le couvreur, l’étancheur, le plombier, le chauffagiste, l’électricien, le carreleur, le menuisier ou le peintre ne sont pas assujettis à raison de leur profession, mais parce que les travaux qu’ils exécutent pour le maître de l’ouvrage peuvent engager leur responsabilité sur le fondement de la présomption. Le critère s’apprécie donc selon les travaux, et un même métier peut se trouver de part et d’autre de la ligne. La réfection entière d’une toiture est un ouvrage, le remplacement de quelques tuiles n’en est pas un (I, A, 1, a). Les peintures qui n’ont qu’un rôle esthétique ne constituent ni un ouvrage ni un élément d’équipement (Cass. 3^e civ., 27 avr. 2000, n° 98-15.970, et 16 mai 2001, n° 99-15.062, tous deux publiés au Bulletin), alors que le ravalement qui maintient l’étanchéité de l’immeuble en est un (Cass. 3^e civ., 4 avr. 2013, n° 11-25.198, publié au Bulletin). La pompe à chaleur posée sur une maison existante sans travaux importants n’en relève plus depuis le revirement de 2024 (I, A, 1, b). Encore l’artisan assuré ne l’est-il que pour les activités qu’il a déclarées, ce qui sera précisé plus loin.

À ce premier cercle, l’article L. 241-2 du code des assurances ajoute celui qui fait réaliser des travaux de construction pour le compte d’autrui ou en vue de la vente — le « constructeur non réalisateur » de la pratique —, qui doit être assuré pour les dommages visés aux articles 1792 et 1792-2 du code civil « et résultant de son fait ». L’article L. 242-2 du même code fait peser cette obligation, comme celle de souscrire l’assurance dommages-ouvrage, sur le promoteur immobilier.

Deux catégories échappent à l’obligation pour des raisons opposées. Le sous-traitant n’y est pas soumis, à s’en tenir à la lettre du texte, parce qu’il n’est pas lié au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage : sa responsabilité envers celui-ci ne procède pas de la présomption de l’article 1792 du code civil ; elle est extracontractuelle et suppose une faute prouvée (II, A, 1, a). L’État, à l’inverse, est un constructeur au sens du code civil lorsqu’il construit pour son compte, mais l’article L. 243-1 du code des assurances l’affranchit des obligations d’assurance, et permet à l’autorité administrative d’accorder des dérogations totales ou partielles aux collectivités locales, à leurs groupements et aux établissements publics « justifiant de moyens permettant la réparation rapide et complète des dommages ». La dispense de l’État tient à sa solvabilité, celle du sous-traitant à la structure de sa responsabilité. Le second cas laisse le maître de l’ouvrage sans assurance obligatoire contre celui qui a pourtant exécuté les travaux, ce qui explique que la question demeure discutée.

Le domaine de l’obligation, aligné sur celui de la responsabilité. Jusqu’en 2005, l’article L. 241-1 du code des assurances visait la responsabilité engagée « à propos de travaux de bâtiment »¹⁰⁷. La notion de bâtiment, plus étroite que celle d’ouvrage, laissait hors de l’obligation d’assurance une part importante des ouvrages de génie civil dont les constructeurs répondaient pourtant sur le fondement de l’article 1792 du code civil. L’ordonnance du 8 juin 2005 a supprimé la référence au bâtiment, rattaché l’obligation à la responsabilité « décennale » et, pour contenir les effets de cet élargissement, dressé à l’article L. 243-1-1 du code des assurances la liste des ouvrages qui n’y sont pas soumis. La loi n° 2008-735 du 28 juillet 2008 relative aux contrats de partenariat a complété cette liste, en son article 49, par les ouvrages de stockage et de traitement de solides en vrac, de fluides et liquides.

Le I du texte distingue deux sortes d’exclusions. Les premières sont absolues : ouvrages maritimes, lacustres et fluviaux, infrastructures de transport, ouvrages de traitement des déchets et des effluents, avec leurs éléments d’équipement. Les secondes sont relatives : voiries, parcs de stationnement, réseaux, canalisations, ouvrages d’énergie ou de télécommunications et ouvrages sportifs non couverts y échappent, « sauf si l’ouvrage ou l’élément d’équipement est accessoire à un ouvrage soumis à ces obligations d’assurance ». L’allée, le parking ou le réseau d’un ensemble d’habitations retrouvent l’obligation que le même ouvrage, isolé, ne connaîtrait pas. La portée de ce lien d’accessoire reste discutée : il est contesté en doctrine qu’il faille, pour que des voiries et réseaux soient assujettis, qu’ils se situent sur l’unité foncière d’un bâtiment à venir.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a fixé la méthode d’interprétation de ce texte à propos d’un bassin d’orage, ouvrage non énuméré, construit pour un centre de tri de déchets qui relevait des exclusions absolues. La cour d’appel avait étendu l’exclusion du principal à l’accessoire ; son arrêt est cassé.

De ce principe, la troisième chambre civile tire une conséquence qui renverse le raisonnement des juges du fond : « Il en résulte qu’un ouvrage non visé à l’article L. 243-1-1 du code des assurances reste soumis à l’obligation d’assurance, serait-il l’accessoire d’un ouvrage qui en est exclu. » Le mécanisme d’accessoire ne joue que dans un sens : il fait rentrer dans l’obligation l’ouvrage relativement exclu qui sert un ouvrage assujetti ; il ne fait jamais sortir de l’obligation l’ouvrage non énuméré qui sert un ouvrage exclu.

Le II de l’article L. 243-1-1 du code des assurances exclut de l’obligation les ouvrages existants avant l’ouverture du chantier, sauf lorsque, « totalement incorporés dans l’ouvrage neuf », ils en deviennent « techniquement indivisibles ». Faire peser sur l’assureur du constructeur la reconstruction d’un immeuble entier à l’occasion de la réfection d’une toiture eût rendu le risque inassurable. Dans une affaire d’aménagement de combles qui avait provoqué infiltrations et fissures dans l’existant, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi, au motif que « la cour d’appel a exactement retenu que les dommages causés par répercussion à l’ouvrage existant ne relevaient de l’obligation d’assurance que si cet ouvrage était totalement incorporé à l’ouvrage neuf et en devenait techniquement indivisible », et jugé dans la même décision que « La définition du dommage matériel donnée par la police n’est pas contraire aux clauses types applicables aux contrats d’assurance de responsabilité décennale »¹⁰⁸.

La solution a reçu sa formulation de principe le 30 mai 2024, dans un arrêt rendu en formation plénière de chambre, deux mois après le revirement relatif aux éléments d’équipement. Le remplacement de tuiles avait alourdi une couverture que la charpente existante ne pouvait porter. La troisième chambre civile énonce deux conditions cumulatives, et en précise l’ordre logique.

L’indivisibilité ne suffit pas : elle doit « procéder » de l’incorporation totale. Une charpente ancienne peut être techniquement solidaire d’une couverture neuve sans y être incorporée ; elle reste alors hors de l’assurance obligatoire, alors même que le constructeur de la couverture répond, sur le terrain de la responsabilité, du dommage qu’il lui a causé. On mesure ici que l’alignement réalisé en 2005 n’est pas une identité parfaite : le constructeur peut devoir réparer l’existant sans que son assureur obligatoire soit tenu de le garantir. Le même écart se retrouve, depuis le 21 mars 2024, pour les éléments d’équipement adjoints à un existant, renvoyés à la responsabilité contractuelle de droit commun et, par là même, à l’assurance facultative. Seules les garanties complémentaires peuvent combler ces espaces que la loi laisse découverts (2).

À l’intérieur de ce domaine, la garantie suit la qualification décennale du désordre, non le fondement que le juge a retenu pour condamner l’assuré. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé l’arrêt qui avait écarté l’assureur de responsabilité décennale d’un charpentier condamné sur un fondement délictuel, pour avoir statué « en prenant en compte, non la nature des désordres, mais le fondement juridique de la responsabilité de l’assuré, alors que l’assureur de responsabilité décennale d’un constructeur doit sa garantie pour les désordres relevant de la garantie décennale »¹⁰⁹. Le maître de l’ouvrage ne peut perdre le bénéfice de l’assurance par l’effet du fondement que la juridiction a choisi.

β) Le moment de l’obligation et l’activité déclarée

Le moment de l’obligation : l’ouverture du chantier. Le deuxième alinéa de l’article L. 241-1 du code des assurances exige que l’assujetti justifie de son assurance « A l’ouverture de tout chantier » ; jusqu’au 8 août 2015, il lui suffisait d’être « en mesure de justifier »¹¹⁰. Ce moment est celui où le risque commence à naître, et celui que retiennent les clauses types pour désigner le contrat applicable. L’article R. 243-2 du même code prévoit que les justifications sont apportées lors de la déclaration d’ouverture du chantier, et que le maître de l’ouvrage peut, pendant les travaux, demander à tout intervenant de justifier qu’il satisfait à ses obligations d’assurance.

Les clauses types de l’annexe I à l’article A. 243-1 du code des assurances définissent cette date en la rattachant au droit de l’urbanisme : pour les travaux soumis à permis de construire, c’est celle de la déclaration d’ouverture de chantier que le bénéficiaire du permis adresse au maire en application de l’article R.* 424-16 du code de l’urbanisme ; pour les autres, celle du premier ordre de service ou, à défaut, du commencement effectif des travaux.

Cette clause commande la mécanique temporelle de l’assurance. Le contrat applicable n’est ni celui qui était en cours lors de l’exécution des travaux, ni celui qui l’est lors de l’apparition du dommage ou de la réclamation : c’est celui qui était en vigueur à la date unique d’ouverture du chantier. La garantie est alors acquise pour dix ans, sans prime supplémentaire, quand bien même le contrat serait résilié ou l’entreprise cesserait son activité ; c’est la traduction contractuelle du troisième alinéa de l’article L. 241-1 du code des assurances. Les deux tempéraments de la clause rapportent la date à la propre intervention du professionnel qui commence son activité après la date unique ou qui a déjà cessé la sienne à cette date.

La première chambre civile de la Cour de cassation en a tiré la conséquence dans une espèce où un carreleur avait changé d’assureur (Cass. 1^re civ., 7 mai 2002, n° 99-11.562, publié au Bulletin). Le sinistre était survenu sur un chantier dont la déclaration d’ouverture précédait la prise d’effet du nouveau contrat. La cour d’appel avait néanmoins condamné le nouvel assureur. L’arrêt est cassé, au motif que « les juges du fond, qui n’ont pas relevé l’existence d’une stipulation rétroactive du contrat ultérieurement souscrit, avaient constaté que la déclaration d’ouverture du chantier avait été faite le 5 janvier 1993 par le maître de l’ouvrage ». La date de la déclaration d’ouverture de chantier désigne seule le contrat applicable ; une stipulation de rétroactivité pourrait seule déplacer cette charge sur le nouvel assureur¹¹¹.

Cette date n’a pourtant pas toujours été celle de la déclaration, et la question est aujourd’hui posée à nouveau. Saisie de polices qui parlaient seulement d’ouverture de chantier, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé à deux reprises que cette notion s’entend du commencement effectif des travaux confiés à l’assuré (Cass. 3^e civ., 18 févr. 2004, n° 02-18.414, publié au Bulletin ; Cass. 3^e civ., 16 nov. 2011, n° 10-24.517, publié au Bulletin), le second arrêt censurant une cour d’appel qui s’était arrêtée au document administratif. La clause type issue de l’arrêté du 19 novembre 2009 retient au contraire, pour les travaux soumis à permis de construire, la déclaration d’ouverture de chantier. La chambre criminelle de la Cour de cassation s’est interrogée sur l’incidence de ce texte sur la règle ancienne et sur le sort de l’assurance dommages-ouvrage : par un arrêt non publié du 30 juin 2026 (n° 25-86.289), elle a sursis à statuer et transmis à la troisième chambre civile une demande d’avis sur la manière de déterminer la date d’ouverture du chantier au sens de l’article L. 242-1 du code des assurances, l’affaire étant renvoyée à l’audience du 15 décembre 2026. Aucune réponse ne figure parmi les décisions publiées examinées pour la présente étude : le point doit être tenu pour ouvert.

Un constructeur qui ouvre un chantier sans être assuré ne le sera donc jamais pour ce chantier, même s’il souscrit le lendemain. Le maître de l’ouvrage est privé de toute assurance obligatoire contre lui, et son préjudice naît dès ce moment : une décision non publiée approuve les juges du fond d’avoir retenu que « l’absence de souscription d’une assurance obligatoire de responsabilité décennale par l’entrepreneur était constitutive d’un préjudice certain pour le maître de l’ouvrage, qui se trouvait privé, dès l’ouverture du chantier, de la sécurité procurée par l’assurance en prévision des sinistres »¹¹².

L’activité déclarée. L’assurance obligatoire n’est pas une assurance de toutes les activités du constructeur. Elle est souscrite pour des activités qu’il déclare à son assureur lors de la conclusion du contrat, et la prime est calculée sur ces activités. La troisième chambre civile de la Cour de cassation en déduit, de façon constante, que la garantie est limitée par le secteur d’activité déclaré — sans que cette limitation soit tenue pour une exclusion, que les clauses types interdisent. La formule de principe a été posée à propos d’un étancheur, assuré pour l’étanchéité, qui avait appliqué des résines sur une toiture-terrasse.

La structure de la phrase porte la difficulté de la matière : la concessive rappelle l’interdiction des exclusions conventionnelles, la principale affirme pourtant que la garantie a une limite contractuelle. Les deux ne se concilient qu’en distinguant la définition du risque assuré, qui détermine ce que l’assureur a accepté de couvrir, et l’exclusion, qui retranche d’un risque couvert certaines de ses manifestations. Le même arrêt fixe le critère de la distinction : l’activité déclarée s’apprécie par son objet, non par la manière dont elle est exercée. Il casse l’arrêt qui avait refusé la garantie en raison du procédé employé, au motif que « la cour d’appel, qui s’est fondée sur les modalités d’exécution de cette activité déclarée à l’assureur et non sur son objet, a violé les textes susvisés ». Une clause qui limiterait la garantie selon la technique ou le matériau employé, à l’intérieur d’une activité déclarée, exclurait certaines manières de l’exercer et tomberait sous l’interdiction.

L’arrêt de 2008 n’a pas été démenti. Il a été appliqué avec une particulière netteté à l’entreprise qui, assurée pour les activités de certains corps d’état, avait conclu un contrat de construction de maison individuelle : la construction d’une maison entière, dont l’entrepreneur assume la conception et l’exécution d’ensemble, n’est pas la somme des lots qu’il avait déclarés.

La règle est sévère pour le maître de l’ouvrage, à qui le refus de garantie est opposable alors qu’il n’a aucune prise sur la déclaration de son cocontractant ; elle est le prix d’une prime qui doit correspondre au risque. Une partie de la doctrine dénonce pourtant, dans des définitions d’activité dépourvues de clarté ou d’objectivité, des exclusions déguisées que l’article A. 243-1 du code des assurances devrait faire tomber. La troisième chambre civile a réitéré la règle, par une décision non publiée du 18 janvier 2024, à propos d’enrochements réalisés par une entreprise assurée pour le terrassement et la voirie¹¹³.

La jurisprudence a toutefois encadré le pouvoir de l’assureur sur deux points. Le premier est probatoire. Lorsque l’assureur invoque, non l’absence de déclaration de l’activité, mais une clause des conditions particulières qui l’exclut, il doit prouver que l’assuré en a eu connaissance et l’a acceptée. La troisième chambre civile l’a jugé à propos d’une maison à ossature bois, en des termes qui rappellent la règle de principe avant d’en régler la preuve.

Le second tempérament touche à l’étendue de la garantie lorsque les désordres procèdent à la fois d’activités déclarées et d’activités qui ne l’ont pas été. Une décision non publiée du 4 juillet 2024 a jugé que « Lorsque les désordres décennaux imputables au constructeur ne relèvent qu’en partie des secteurs d’activité déclarée, l’assureur de responsabilité obligatoire doit garantir le paiement de la totalité des travaux nécessaires à la remise en état de l’ouvrage, dès lors que ceux couverts par la garantie d’assurance contribuent pour l’essentiel au dommage matériel subi par le maître de l’ouvrage. » La formule est nette, mais l’arrêt n’a pas été publié : il indique une direction, que la logique de la réparation intégrale du dommage décennal rend plausible, non une règle acquise¹¹⁴.

L’activité déclarée lors de la conclusion du contrat n’épuise pas les obligations de l’assuré, qui doit déclarer en cours de contrat les circonstances aggravant le risque ; l’omission non intentionnelle est sanctionnée, après sinistre, par la réduction proportionnelle de l’indemnité que prévoit l’article L. 113-9 du code des assurances. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a jugé en assurance construction, en censurant l’arrêt qui avait écarté la réduction au motif que l’obligation déclarative devait s’apprécier à l’ouverture du chantier, « alors que l’assuré est obligé de déclarer, en cours d’exécution des travaux, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence d’aggraver les risques et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l’assureur lors de la conclusion du contrat » (Cass. 3^e civ., 15 mai 2013, n° 12-14.757, publié au Bulletin).

Une question commande alors l’efficacité de l’assurance obligatoire : celle de savoir si la réduction proportionnelle, ou la nullité qu’encourt en vertu de l’article L. 113-8 du même code la fausse déclaration intentionnelle, est opposable au maître de l’ouvrage qui exerce l’action directe. Les clauses types déclarent inopposables aux bénéficiaires la franchise et la déchéance ; elles ne disent rien de la nullité ni de la réduction, qui procèdent du droit commun. Pour la réduction, la troisième chambre civile a répondu par l’affirmative, l’indemnité versée à la victime ayant pour contrepartie et pour mesure la prime payée en fonction du risque déclaré (Cass. 3^e civ., 22 sept. 2004, n° 02-13.847, publié au Bulletin) ; l’arrêt de 2013 en fait application dans l’action des maîtres de l’ouvrage contre l’assureur. Pour la nullité, aucune décision publiée examinée pour la présente étude ne statue en matière d’assurance construction¹¹⁵.

γ) Le cadre contractuel : clauses types, plafonds et attestation

Le cadre contractuel : les clauses types. Le contrat d’assurance de responsabilité décennale n’est pas librement rédigé. L’article L. 243-8 du code des assurances répute tout contrat souscrit par un assujetti, « nonobstant toute clause contraire », comporter des garanties au moins équivalentes à celles des clauses types ; l’article A. 243-1 du même code en donne le contenu dans ses annexes — l’annexe I pour les contrats individuels de responsabilité décennale, l’annexe III pour les contrats collectifs, l’annexe II pour l’assurance dommages-ouvrage — et interdit à toute autre clause d’en altérer « d’une quelconque manière le contenu ou la portée », sauf si elle s’applique exclusivement à des garanties plus larges que les garanties obligatoires.

La sanction d’une clause contraire n’est pas la nullité du contrat, qui priverait le maître de l’ouvrage de toute garantie, mais le réputé non écrit, qui la lui conserve. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a jugé à propos d’une piscine, dont la police limitait la garantie aux seuls dommages affectant la structure. Elle rappelle d’abord le principe d’équivalence : « que tout contrat d’assurance souscrit par une personne assujettie à l’obligation d’assurance est, nonobstant toute clause contraire, réputé comporter des garanties au moins équivalentes à celles figurant dans les clauses types prévues par l’article A. 243-1 du code des assurances » ; elle en déduit la sanction.

Les clauses types de l’annexe I s’ordonnent autour de six rubriques. La « Nature de la garantie » en fixe l’objet : le paiement des travaux de réparation de l’ouvrage à la réalisation duquel l’assuré a contribué, et des existants totalement incorporés et techniquement indivisibles, lorsque sa responsabilité est engagée sur le fondement de la présomption des articles 1792 et suivants du code civil, « et dans les limites de cette responsabilité ». L’assurance obligatoire ne couvre donc que le dommage matériel à l’ouvrage, à l’exclusion des dommages immatériels et des dommages causés aux tiers, qui relèvent de garanties facultatives. Les rubriques « Montant de la garantie » et « Durée et maintien de la garantie dans le temps » sont traitées avec les plafonds et le moment de l’obligation ; les trois autres demandent un examen propre.

Ces trois rubriques obéissent à une même logique : ce qui sanctionne l’assuré ne doit jamais atteindre le maître de l’ouvrage. La franchise, dont l’assuré ne peut s’assurer ailleurs, est inopposable aux bénéficiaires : l’assureur paie le tout et se retourne contre son assuré. Les exclusions sont limitées à trois cas, chacun ne jouant que pour les dommages qui en résultent « exclusivement ». Les deux dernières — l’usure, le défaut d’entretien ou l’usage anormal, puis la cause étrangère — rejoignent ce qui fait déjà obstacle à la présomption de l’article 1792 du code civil ; seule la première, le fait intentionnel ou le dol, ajoute une limite propre à l’assurance.

La déchéance est la seule admise, et elle est doublement restreinte : elle suppose une inobservation des règles de l’art qui soit « inexcusable », ce qui exclut la simple négligence, et ne vise que la faute du souscripteur personne physique, du chef d’entreprise ou des représentants de la personne morale, non celle d’un préposé. Surtout, elle « n’est pas opposable aux bénéficiaires des indemnités ». L’assurance obligatoire de responsabilité se rapproche, dans les rapports avec la victime, d’une garantie de paiement : les sanctions contractuelles y conservent leur effet entre les parties, mais elles s’arrêtent au seuil du droit de la victime.

Les plafonds. Pour les travaux destinés à l’habitation, l’assurance obligatoire ne connaît pas de plafond. L’article L. 243-9 du code des assurances n’en admet que pour les travaux destinés à un autre usage, et l’article R. 243-3 du même code en fixe le minimum.

Le plafond est donc, en principe, le coût total de construction déclaré, « toutes révisions, honoraires, taxes et s’il y a lieu travaux supplémentaires compris », sauf à être ramené à 150 millions d’euros lorsque ce coût excède cette somme. Au-delà des plafonds des contrats individuels, l’article R. 243-1 du même code permet un contrat collectif complémentaire, souscrit pour le compte de plusieurs constructeurs¹¹⁶.

L’attestation d’assurance. L’obligation d’assurance n’atteindrait pas son but si le maître de l’ouvrage ne pouvait vérifier qu’elle a été satisfaite. L’article L. 243-2 du code des assurances organise cette vérification à trois moments : la justification de l’assurance par l’assujetti, l’attestation jointe aux devis et factures, et la mention des assurances dans les actes qui transfèrent la propriété ou la jouissance du bien pendant le délai décennal.

L’attestation est jointe au devis, donc présentée au maître de l’ouvrage avant qu’il ne s’engage. Son contenu est fixé, depuis le 1^er juillet 2016, par les articles A. 243-2 et A. 243-3 du code des assurances : signée par un assureur habilité à pratiquer en France ou par son mandataire, elle porte l’identité de l’assuré et de l’assureur, le numéro du contrat, sa période de validité et, lorsqu’elle vise un ensemble d’opérations, le périmètre de la garantie — activités ou missions garanties, ouverture du chantier pendant la période de validité, étendue géographique, coût maximal des chantiers, travaux et procédés couverts.

Ces mentions ont consacré une exigence que la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait dégagée bien avant elles. Dès 2004, elle jugeait que « l’assureur qui fournit à son assuré, une attestation destinée à être présentée au maître de l’ouvrage, ne mentionnant aucune restriction quant aux activités déclarées n’est plus recevable à opposer au tiers lésé les exceptions opposables à son assuré » (Cass. 3^e civ., 3 mars 2004, n° 02-19.122, publié au Bulletin). Deux ans plus tard, à propos d’une isolation thermique réalisée au vu d’une attestation muette sur les activités déclarées, elle en précisait le fondement.

L’attestation est « nécessairement destinée à l’information des éventuels bénéficiaires » : l’assureur répond de ce qu’elle tait. Il ne s’engage pas, en revanche, au-delà de ce qu’elle dit clairement. Un carreleur assuré pour les revêtements intérieurs avait réalisé des revêtements extérieurs et des travaux d’étanchéité ; le maître de l’ouvrage et l’assureur dommages-ouvrage, qui reprochaient à l’assureur de responsabilité une attestation trompeuse, voient leur pourvoi rejeté, au motif que la cour d’appel « a pu retenir que cette attestation énonçait clairement les activités pour lesquelles la garantie était acquise, et n’avait pu induire en erreur le maître de l’ouvrage ni l’assureur “dommages ouvrage”, sur la portée de la garantie dont la société Carrefiore bénéficiait »¹¹⁷. Le critère est la clarté de l’attestation.

Le partage est net : l’assureur doit une attestation exacte et précise, faute de quoi il ne peut opposer au tiers les limites de sa garantie ; le maître de l’ouvrage, informé en termes que la réglementation impose, n’est pas protégé lorsque les travaux confiés sortent clairement des activités énoncées. La dernière formule imposée par l’article A. 243-3 du code des assurances le rappelle au lecteur de l’attestation : celle-ci « ne peut engager l’assureur au-delà des clauses et conditions du contrat auquel elle se réfère ».

Le troisième alinéa de l’article L. 243-2 du code des assurances prolonge cette information au-delà des parties au marché. Tout acte qui, dans les dix ans de la réception, transfère la propriété ou la jouissance du bien, hors les baux à loyer, doit mentionner l’existence ou l’absence des assurances obligatoires, et l’attestation y est annexée. L’acquéreur d’un immeuble récent apprend par l’acte même s’il pourra agir contre un assureur ou seulement contre des constructeurs dont la solvabilité, dix ans durant, n’est garantie par rien.

δ) Le défaut d’assurance et ses suites

Le défaut d’assurance et ses sanctions. Le constructeur qui ne s’assure pas encourt d’abord la peine que l’article L. 243-3 du code des assurances attache à toute contravention aux articles L. 241-1 à L. 242-1 du même code, texte reproduit avec l’assurance dommages-ouvrage, dont le second alinéa n’excepte de la répression que le particulier qui construit pour se loger ou loger ses proches (b). La chambre criminelle de la Cour de cassation a jugé, à propos de l’assurance dommages-ouvrage, que le délit est instantané et consommé par le défaut de souscription avant l’ouverture du chantier (Cass. crim., 9 déc. 1992, n° 92-80.540, publié au Bulletin). Ce raisonnement paraît devoir valoir pour l’assurance de responsabilité, dont l’article L. 241-1 fixe l’exigibilité au même instant ; la prescription de l’action publique courrait alors, pour elle aussi, de l’ouverture du chantier¹¹⁸.

La sanction civile est plus redoutable encore pour le dirigeant : le gérant d’une société qui n’a pas souscrit l’assurance obligatoire commet une faute intentionnelle constitutive d’une infraction pénale, séparable de ses fonctions sociales, qui engage sa responsabilité personnelle envers le maître de l’ouvrage (Cass. 3^e civ., 10 mars 2016, n° 14-15.326, publié au Bulletin ; II, A, 2, b). La règle donne à l’obligation d’assurance une garantie que la seule responsabilité de la société, souvent insolvable lorsque le sinistre survient, ne procurerait pas.

Le constructeur lui-même répond, envers son cocontractant, du défaut d’assurance comme d’une faute contractuelle. Une décision non publiée du 11 mai 2023 a pourtant ouvert une brèche dans ce principe, dans une affaire où un plombier, parent par alliance du maître de l’ouvrage, avait construit une maison entière sans être assuré.

La décision doit être lue pour ce qu’elle dit. Elle rejette le pourvoi du constructeur, faute pour lui d’avoir prouvé la mise en garde, et c’est en l’approuvant « à bon droit » que la troisième chambre civile énonce la possibilité d’une exonération. L’admission de principe n’en est pas moins discutable, et une partie de la doctrine l’a vivement critiquée : une obligation d’ordre public, pénalement sanctionnée, que le maître de l’ouvrage n’a pas le pouvoir de lever, ne paraît pas pouvoir être neutralisée par l’avertissement que le débiteur adresse à celui qu’elle protège. L’arrêt n’ayant pas été publié, il ne peut être tenu pour l’expression d’une jurisprudence établie.

Le bureau central de tarification. L’obligation d’assurance pénalement sanctionnée suppose que l’assujetti puisse effectivement s’assurer. Le législateur de 1978 a prévu le cas du constructeur qui se heurte au refus des assureurs : il peut saisir un bureau central de tarification, qui fixe la prime moyennant laquelle l’entreprise d’assurance sollicitée est tenue de le garantir. L’article L. 243-4 du code des assurances, qui institue ce mécanisme, a été modifié par l’article 34 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dans une rédaction en vigueur depuis le 28 mai 2026.

Le bureau n’assure pas lui-même et ne désigne pas d’assureur : il oblige celui qui a refusé, pourvu que ses statuts ne lui interdisent pas la catégorie de risque en cause, à garantir l’assujetti moyennant la prime qu’il fixe et, le cas échéant, une franchise. La réforme de 2026 a ajouté deux garanties procédurales : le refus doit mentionner la faculté de saisir le bureau et en préciser les modalités, et le bureau doit statuer dans les trois mois, ce qui prévient l’attente indéfinie d’un constructeur qui ne peut ouvrir de chantier sans être assuré. Son organisation relève des articles R. 250-1 et suivants du code des assurances¹¹⁹.

La décision du bureau est assortie d’une sanction administrative. L’article L. 243-6 du code des assurances, en vigueur depuis le 9 juin 2005, dispose que « Toute entreprise d’assurance qui maintient son refus de garantir un risque dont la prime a été fixée par le bureau central de tarification est considérée comme ne fonctionnant plus conformément à la réglementation en vigueur et encourt le retrait de l’agrément administratif prévu par l’article L. 321-1 du présent code ». L’obligation de s’assurer trouve sa contrepartie dans une obligation d’assurer, et c’est cette symétrie qui rend la sanction pénale de l’article L. 243-3 du même code légitime : le constructeur qui n’est pas assuré ne peut invoquer le refus du marché, puisque la loi lui ouvre une voie pour le surmonter.

La défaillance de l’assureur. Le système suppose enfin que l’assureur demeure solvable pendant toute la durée de la responsabilité qu’il garantit. Les défaillances d’assureurs établis dans d’autres États européens et opérant en France en libre prestation de services l’ont démenti : l’attestation d’un tel assureur présente, pour le maître de l’ouvrage, la même apparence que celle d’un assureur agréé en France. La défaillance ne délie pas le constructeur de sa responsabilité ; elle le prive seulement de la garantie qui la rendait solvable. Et le fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages, dont l’intervention est exposée avec l’assurance dommages-ouvrage (b), ne relaie que celle-ci, non l’assurance de responsabilité décennale.

L’assurance de responsabilité décennale est donc une assurance de responsabilité d’un type singulier. Son domaine, son moment et son contenu sont fixés par la loi et par des clauses types d’ordre public ; ses sanctions contractuelles s’arrêtent au seuil du droit de la victime ; son accès est garanti par le bureau central de tarification. Une seule de ses limites procède véritablement du contrat : l’activité déclarée. C’est par là que l’assurance obligatoire peut encore faire défaut au maître de l’ouvrage, et c’est pourquoi l’attestation, qui doit énoncer clairement cette limite, en constitue la pièce maîtresse. Mais cette assurance ne paie qu’au terme de la désignation d’un responsable : c’est l’objet de la seconde assurance obligatoire que d’en dispenser le maître de l’ouvrage.

b) L’assurance dommages-ouvrage

La loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 a aussi obligé celui qui fait construire à s’assurer lui-même, au profit de l’ouvrage. Cette seconde assurance n’est pas le double de la première : l’assurance de responsabilité décennale couvre une dette, celle du constructeur dont la responsabilité est établie ; l’assurance dommages-ouvrage couvre un bien, l’ouvrage lui-même, et indemnise son propriétaire sans attendre que quiconque ait été déclaré responsable. La première intervient au terme d’un débat sur l’imputabilité ; la seconde, avant ce débat, qu’elle laisse aux assureurs le soin de conduire entre eux. Le système repose sur cette division du temps : payer d’abord, rechercher ensuite.

L’article L. 242-1 du code des assurances en dit la substance dans une seule phrase : celui qui fait réaliser des travaux de construction doit souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance garantissant, « en dehors de toute recherche des responsabilités », le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages « de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs » sur le fondement de l’article 1792 du code civil. La seconde proposition commande toute la matière : l’assurance dommages-ouvrage n’a pas de domaine propre, elle emprunte celui de la responsabilité décennale. Ce qui n’est pas un ouvrage, ce qui n’atteint pas la gravité décennale, ce qui précède la réception hors les cas que la loi énumère, ce qui survient après les dix ans, échappe à l’assureur dommages-ouvrage comme à la présomption.

Le texte a connu sept rédactions depuis le 1^er janvier 1979 ; celle du 1^er juillet 1990 a ajouté le mot « totalité », la dispense des grandes personnes morales et la procédure enfermée dans des délais sanctionnés¹²⁰.

L’exposé suit la vie de cette assurance : sa nature et son objet, les personnes tenues de la souscrire, le temps de sa garantie, la procédure de règlement et ses sanctions, ses bénéficiaires, le recours de l’assureur, la prescription, l’absence de souscription et, pour finir, le relais public en cas de défaillance de l’assureur.

α) La nature de l’assurance

Une assurance de choses tenue de préfinancer la réparation. L’assurance dommages-ouvrage a pour objet un bien. La clause type qui en définit la nature reprend la formule légale en l’étendant aux existants incorporés : le contrat garantit, « en dehors de toute recherche de responsabilité », le paiement des travaux de réparation des dommages à l’ouvrage réalisé. L’assuré n’a donc à prouver ni faute, ni imputabilité, ni même l’identité du constructeur dont l’ouvrage est en cause : il lui suffit d’établir un dommage de nature décennale survenu dans la période de garantie. La question de savoir qui en répond est renvoyée à un temps ultérieur, et à d’autres parties.

Le mot de préfinancement, qui résume l’économie de cette assurance, n’est pas dans la loi ; la troisième chambre civile de la Cour de cassation en a fait la clé de son interprétation. L’assureur dommages-ouvrage avance, dans des délais brefs, le coût de la réparation, à charge pour lui d’en poursuivre ensuite la récupération contre les responsables, et ce préfinancement emporte une conséquence juridique précise : l’affectation obligatoire de l’indemnité.

L’indemnité a une destination, la reprise des désordres, et le maître de l’ouvrage qui ne l’emploie pas à cette fin s’expose à restituer ce qu’il n’a pas affecté¹²¹. La règle protège les propriétaires successifs, au profit desquels l’assurance a été souscrite et qui recevraient sinon un ouvrage indemnisé mais non réparé, et les assureurs de responsabilité, contre lesquels l’assureur dommages-ouvrage exercera son recours pour le coût de travaux qui doivent avoir été faits.

De la nature de l’assurance se déduit son objet : les seuls dommages de nature décennale. Elle ne garantit donc pas les défauts de conformité qui n’occasionnent aucun désordre, quand bien même leur reprise exigerait la démolition de l’ouvrage (Cass. 3^e civ., 6 juin 2024, n° 23-11.336 ; I, A, 2, a), ni le risque qui ne s’est pas réalisé dans le délai d’épreuve, hors les cas où le risque avéré suffit à caractériser l’atteinte (I, A, 2, b) : l’arrêt du 11 mai 2022 (n° 21-15.608) l’a jugé pour l’assurance dommages-ouvrage, à propos d’un écran de sous-toiture absent.

Elle ne garantit pas, enfin, les dommages immatériels, le texte ne visant que le « paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages ». La troisième chambre civile l’a dit expressément, en censurant l’arrêt qui avait refusé à l’assureur retardataire le bénéfice des limitations contractuelles de sa garantie des immatériels, « alors que l’article L. 242-1, alinéa 5, du Code des assurances, qui sanctionne le retard ou le défaut, par l’assureur, de mise en oeuvre de la garantie, est inapplicable aux dommages immatériels qui ne relèvent pas des garanties d’assurance obligatoires » (Cass. 3^e civ., 12 janv. 2005, n° 03-18.989, publié au Bulletin). Pertes de loyers, frais de relogement, trouble de jouissance ou retard de livraison relèvent donc d’une garantie facultative, régie par la convention des parties ; la première chambre civile de la Cour de cassation a ainsi censuré pour dénaturation l’application d’une telle garantie à des retards antérieurs à la réception : « Qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis de la clause limitant cette garantie aux seuls dommages survenus après la réception » (Cass. 1^re civ., 4 avr. 2001, n° 98-20.528, publié au Bulletin)¹²². S’appliquant exclusivement à des garanties plus larges que les garanties obligatoires, ces clauses échappent aux clauses types en vertu du dernier alinéa de l’article A. 243-1 du code des assurances, et la sanction légale ne les atteint pas.

La garantie porte sur la totalité du coût de la réparation, démolition, déblaiement, dépose ou démontage compris, et s’étend aux existants totalement incorporés dans l’ouvrage neuf et techniquement indivisibles, non aux autres. Le principe de la totalité ne souffre qu’une exception : le plafond que l’article L. 243-9 du code des assurances admet pour les constructions destinées à un usage autre que l’habitation (a).

β) Le domaine d’application : qui doit souscrire, et pour quels travaux

Les personnes tenues de souscrire. L’obligation ne pèse pas sur le constructeur mais sur celui qui fait construire, que l’article L. 242-1 du code des assurances désigne par trois qualités alternatives : le propriétaire de l’ouvrage, c’est-à-dire le maître de l’ouvrage qui fait édifier pour lui-même ; le vendeur, au premier rang duquel le vendeur d’immeuble à construire ; le mandataire du propriétaire, qui conclut pour lui les contrats de louage d’ouvrage. L’article L. 242-2 du même code ajoute le promoteur immobilier, sur qui l’obligation est transférée dans le contrat de promotion immobilière.

L’obligation est générale quant aux personnes : la loi vise « toute personne physique ou morale ». Le particulier qui fait édifier sa propre maison y est donc soumis au même titre que le promoteur, et c’est lui qui la souscrit, avant l’ouverture du chantier. Le contrat de construction d’une maison individuelle en porte la trace : le j de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation exige que ce contrat comporte « La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances ». La dispense que l’on croit parfois reconnue au particulier n’existe qu’en droit pénal, et ne le libère que de la peine.

L’obligation est générale aussi quant aux travaux. Puisque l’assurance garantit les dommages dont les constructeurs répondent sur le fondement de l’article 1792 du code civil, elle est obligatoire chaque fois que les travaux réalisent un ouvrage au sens de ce texte : construction neuve, extension, ou travaux sur existant dont l’importance ou l’incorporation de matériaux leur confère cette qualité, comme la réfection d’une charpente ou une rénovation lourde. Il s’en déduit, sans qu’aucune décision publiée examinée pour la présente étude l’ait jugé, que l’élément d’équipement installé en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant, retiré du domaine de la responsabilité décennale par l’arrêt du 21 mars 2024, paraît sortir par là même du domaine de l’assurance dommages-ouvrage¹²³.

Trois séries de dispenses tempèrent cette généralité. La première figure au deuxième alinéa de l’article L. 242-1 du code des assurances : personnes morales de droit public, personnes morales assurant la maîtrise d’ouvrage d’un contrat de partenariat, et personnes morales dont l’activité dépasse les seuils de l’article L. 111-6 du même code, ces dernières seulement lorsqu’elles font réaliser pour leur compte des travaux destinés à un usage autre que l’habitation, ce qui exclut la construction destinée à la vente. Les deux autres sont communes aux deux assurances obligatoires et ont été vues avec l’assurance de responsabilité décennale : la dispense de l’État et les dérogations que l’article L. 243-1 ouvre aux collectivités publiques, puis les ouvrages que le I de l’article L. 243-1-1 soustrait à l’obligation (a). Ces exceptions sont d’interprétation stricte¹²⁴.

Le moment de la souscription est fixé par la loi : « avant l’ouverture du chantier ». Il commande la qualification pénale du défaut d’assurance et garantit surtout que l’assureur puisse suivre l’opération, la clause type obligeant l’assuré à lui permettre l’accès au chantier pendant toute la durée des travaux, à lui déclarer les réceptions, à lui remettre les procès-verbaux et le dossier technique des ouvrages exécutés, et à lui communiquer les avis du contrôleur technique. L’assureur qui a suivi la construction est en mesure d’exercer utilement, le moment venu, son recours contre les constructeurs. La manière de déterminer cette date au sens de l’article L. 242-1 du code des assurances fait l’objet d’une demande d’avis transmise à la troisième chambre civile de la Cour de cassation par la chambre criminelle le 30 juin 2026 (II, B, 1, a).

γ) Le temps de la garantie, la procédure et ses sanctions

Le temps de la garantie : après le parfait achèvement, et par exception avant. La garantie dommages-ouvrage ne commence pas à la réception. L’avant-dernier alinéa de l’article L. 242-1 du code des assurances la fait prendre effet « après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement », c’est-à-dire un an après la réception, et la clause type la fait finir à l’expiration d’une période de dix ans à compter de la réception. Pendant l’année qui suit la réception, l’entrepreneur est tenu, par l’article 1792-6 du code civil, de réparer tous les désordres signalés ; la loi n’a pas voulu que l’assureur préfinance ce que l’entrepreneur doit encore exécuter en nature. Mais le même alinéa apporte aussitôt deux tempéraments, pour les cas où cette exécution en nature fait défaut.

Avant la réception, la garantie ne joue qu’à la réunion de trois conditions, que la loi énonce dans un ordre qui est aussi un ordre chronologique : une mise en demeure adressée à l’entrepreneur, son échec, puis la résiliation du contrat de louage d’ouvrage pour inexécution. La troisième chambre civile en a tiré une double conséquence dans un arrêt rendu à propos d’un contrat de construction de maison individuelle dont le constructeur avait été mis en liquidation, le garant de livraison, subrogé dans les droits du maître, recherchant l’assureur dommages-ouvrage. Elle a d’abord rappelé que la garantie avant réception n’est pas l’application anticipée de la garantie ordinaire, mais un cas autonome, subordonné à ses propres conditions.

Elle en a ensuite déduit le point de départ de l’action contre l’assureur : c’est la résiliation du marché, après mise en demeure infructueuse, et non l’apparition des désordres, qui fait naître l’action, l’arrêt jugeant que « c’est cette circonstance qui constitue l’événement donnant naissance à l’action, au sens de l’article L. 114-1 du code des assurances, et, partant, le point de départ du délai de la prescription biennale. » Le maître de l’ouvrage qui constate des désordres graves en cours de chantier ne dispose donc d’aucune action contre l’assureur dommages-ouvrage tant que le marché n’est pas résilié, et sa prescription ne court pas davantage. Encore faut-il que ces désordres soient de nature décennale : l’inachèvement, le retard ou la malfaçon sans gravité n’entrent pas dans la garantie anticipée¹²⁵.

La mise en demeure est une formalité substantielle, dont la troisième chambre civile a précisé l’auteur et les limites dans un arrêt du 7 septembre 2022. Elle doit émaner du maître de l’ouvrage lui-même ou de son mandataire, l’arrêt jugeant que « la mise en demeure qui, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances, devait être adressée à l’entrepreneur avant la résiliation de son contrat, devait émaner du maître de l’ouvrage ou de son mandataire ». Le maître de l’ouvrage n’en est dispensé que dans des cas que l’arrêt énonce avec précision, et qui intéressent directement la situation, si fréquente, de l’entreprise disparue en cours de chantier.

La suite de l’arrêt importe, car le principe a été appliqué contre le maître de l’ouvrage. La société civile de construction-vente avait notifié la résiliation du marché sans mise en demeure préalable, plusieurs mois avant la liquidation judiciaire de l’entreprise ; la liquidation, survenue après, ne pouvait rendre inutile une formalité qui ne l’était pas au jour où elle aurait dû être accomplie, et la garantie avant réception a été refusée. La liquidation judiciaire n’ouvre donc la garantie avant réception que si elle emporte elle-même la résiliation du contrat, ou si l’entreprise a cessé son activité ; le maître de l’ouvrage qui prend l’initiative de rompre doit, auparavant, mettre en demeure.

Après la réception, pendant l’année de parfait achèvement, la garantie joue lorsque l’entrepreneur, mis en demeure, n’a pas exécuté ses obligations. La clause type en précise la forme, une lettre recommandée ou un envoi recommandé électronique avec demande d’avis de réception, et exige que la déclaration de sinistre faite pendant cette période soit accompagnée de la copie de la mise en demeure. La troisième chambre civile a précisé quels désordres sont ainsi couverts.

La formule est importante à deux titres. Elle confirme que les désordres réservés à la réception peuvent relever de l’assurance dommages-ouvrage, pourvu qu’ils soient de gravité décennale et que l’entrepreneur, mis en demeure de les reprendre, soit resté défaillant. Elle rappelle surtout que la garantie n’est pas subordonnée, dans ce second cas, à la résiliation du marché : c’est l’inexécution de l’obligation de reprise qui l’ouvre. La situation de l’entreprise liquidée après la réception est donc la plus simple : l’assuré déclare le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage, qui paie en dehors de toute recherche de responsabilité.

La garantie prend fin dix ans après la réception, mais la prescription biennale de l’article L. 114-1 du code des assurances, qui court de la connaissance du sinistre, permet une déclaration postérieure pour un dommage apparu pendant le délai d’épreuve. La troisième chambre civile en a fixé la limite extrême, en censurant l’arrêt qui avait retenu la garantie de l’assureur, « alors que l’assureur dommages-ouvrage n’était pas tenu de répondre à une réclamation présentée plus de deux ans après l’expiration de la garantie décennale » (Cass. 3^e civ., 20 juin 2012, n° 11-15.199, publié au Bulletin). On en déduit, pour le seul assureur dommages-ouvrage, qu’aucune réclamation ne peut utilement lui être présentée plus de douze ans après la réception. Cette déduction ne vaut pas pour l’action directe contre l’assureur de responsabilité décennale, qui obéit à d’autres règles et pour laquelle la troisième chambre civile a censuré un forfait de douze ans (II, A, 2, b). Discutée en doctrine au motif qu’elle ferait courir la prescription d’un autre événement que celui que la loi désigne, la borne n’est remise en cause par aucune décision publiée examinée pour la présente étude.

Une procédure enfermée dans des délais. L’assurance dommages-ouvrage n’aurait aucune utilité si son règlement obéissait aux lenteurs d’un litige de responsabilité. Depuis le 1^er juillet 1990, l’article L. 242-1 du code des assurances l’enferme dans des délais brefs, que l’annexe II à l’article A. 243-1 du même code organise en détail. Ces délais courent de la déclaration de sinistre « réputée constituée », c’est-à-dire portant les renseignements que la clause type énumère — numéro du contrat, nom du propriétaire, adresse de la construction, date de réception, date d’apparition, description et localisation des dommages ; l’assureur dispose de dix jours pour réclamer ce qui manque, faute de quoi la déclaration est réputée complète.

La clause type organise l’instruction en quatre temps : désignation d’un expert, que l’assuré peut récuser dans les huit jours et dont les opérations sont contradictoires ; notification, au plus tard le soixantième jour, de la position de l’assureur sur le principe de la garantie, toute décision négative devant être expressément motivée ; offre d’indemnité, ventilée et justifiée, au plus tard le quatre-vingt-dixième jour, sauf prolongation expressément acceptée par l’assuré ; paiement dans les quinze jours de l’acceptation de l’offre. L’assureur peut se dispenser d’expertise lorsque le dommage est évalué à moins de 1 800 euros ou que la demande est manifestement injustifiée, à charge de répondre dans les quinze jours en rappelant à l’assuré sa faculté d’obtenir la désignation d’un expert.

L’avance des trois quarts complète le dispositif : l’assuré qui conteste le montant proposé peut faire exécuter les travaux en percevant une avance au moins égale aux trois quarts de l’indemnité notifiée, sans renoncer à discuter le surplus. La clause type prolonge, dans le temps du désaccord, la logique du préfinancement.

Des sanctions limitatives, et une obligation d’efficacité. La sanction du non-respect des délais figure au cinquième alinéa de l’article L. 242-1 du code des assurances : l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager lui-même les dépenses nécessaires à la réparation, et l’indemnité est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal. La même faculté lui est ouverte lorsque l’offre est manifestement insuffisante. La clause type y ajoute que, faute de réponse dans les soixante jours, la garantie joue pour le sinistre déclaré « sur simple notification ». La troisième chambre civile a précisé ce dispositif dans deux directions complémentaires.

D’un côté, la jurisprudence a déduit de ces textes une série de déchéances qui frappent l’assureur négligent et qui donnent aux délais leur véritable force. L’assureur qui accepte sa garantie dans les soixante jours est lié par son acceptation : « Il en résulte, d’une part, que l’assureur, qui a accepté, dans le délai de soixante jours, la mise en jeu de la garantie, ne peut plus contester celle-ci en raison du caractère non décennal des désordres, d’autre part, qu’il est tenu, le cas échéant, de verser à l’assuré le complément d’indemnisation nécessaire pour financer les travaux propres à remédier aux dommages déclarés. » (Cass. 3^e civ., 3 avr. 2025, n° 23-16.055, publié au Bulletin). Celui qui laisse passer le délai de quatre-vingt-dix jours ne peut plus remettre en cause les travaux qu’il a offert de financer : « Il résulte de ces dispositions que l’assureur ne peut plus contester, après l’expiration du délai de quatre-vingt-dix jours, la définition des travaux propres à remédier aux dommages déclarés et dont il a offert l’indemnisation. » (Cass. 3^e civ., 16 févr. 2022, n° 20-22.618, publié au Bulletin). Celui qui garde le silence sur une déclaration perd jusqu’au bénéfice d’une prescription déjà acquise, et cela même lorsqu’il tient la seconde déclaration pour une simple répétition de la première.

La majoration au double du taux légal est, quant à elle, une peine personnelle à l’assureur dommages-ouvrage. Elle sanctionne son propre manquement à la procédure, non la faute du constructeur, de sorte qu’elle ne peut être mise à la charge d’un constructeur condamné à le garantir : « Qu’en statuant ainsi, alors que seul l’assureur “dommages ouvrage” peut être condamné à supporter cette majoration, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 3^e civ., 8 juin 2005, n° 03-20.922, publié au Bulletin). L’assureur récupère par son recours le coût de la réparation ; il conserve à sa charge le prix de sa propre lenteur.

D’un autre côté, ces sanctions sont les seules que la loi attache aux manquements de l’assureur à la procédure qu’elle organise. La troisième chambre civile l’a jugé dès 2007, en refusant d’indemniser, au-delà de la sanction légale, le préjudice né d’un retard de préfinancement : « Mais attendu que l’article L. 242-1 du code des assurances fixe limitativement les sanctions applicables aux manquements de l’assureur dommages-ouvrage à ses obligations » (Cass. 3e civ., 7 mars 2007, n° 05-20.485, publié au Bulletin). Elle l’a réaffirmé le 28 mai 2026, à propos d’une forme de manquement plus grave qu’un simple retard.

Dans l’espèce du 28 mai 2026, les propriétaires d’un pavillon fissuré reprochaient à l’assureur d’avoir notifié un refus de garantie sans investigations suffisantes, et sans reproduire la mention de la faculté de demander une expertise, que la clause type impose lorsque l’assureur se dispense d’expertise ; ils demandaient des dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle, non l’application de la sanction légale. La portée de la solution doit être circonscrite. Elle ne prive pas l’assuré du régime que la loi et les clauses types organisent — faculté d’engager les dépenses avec indemnité majorée, désignation d’un expert, action en paiement de l’indemnité si les dommages relèvent de la garantie ; elle lui interdit seulement de cumuler ce régime spécial avec la responsabilité contractuelle de droit commun. L’arrêt relève que celle-ci était le seul fondement invoqué, réserve qui laisse ouverte la question d’un autre fondement.

Cette fermeture ne vaut pourtant que pour la procédure. Lorsque le manquement porte non plus sur les délais ou les formes de l’instruction, mais sur la substance même du préfinancement, l’assureur engage sa responsabilité contractuelle. La troisième chambre civile l’a jugé en 2009, à propos d’une villa dont l’expert de l’assureur n’avait préconisé que des reprises minimes, restées sans effet, en censurant l’arrêt qui avait écarté la responsabilité de l’assureur, « ce dont il résultait que la société Axa n’avait pas rempli ses obligations contractuelles en ne préfinançant pas des travaux efficaces de nature à mettre fin aux désordres » (Cass. 3^e civ., 11 févr. 2009, n° 07-21.761, publié au Bulletin). Elle a précisé, en 2011, que la réparation financée doit être durable et qu’elle n’est pas mesurée à la seule durée restant à courir de la garantie : « la réparation à l’initiative de cet assureur devait être pérenne et efficace », et « l’obligation de l’assureur dommages-ouvrage à préfinancer les travaux nécessaires à la réparation des désordres de nature décennale n’est pas limitée à la réalisation des seuls travaux permettant à l’ouvrage siège des désordres d’atteindre sans nouveaux désordres le délai de dix ans courant à compter de la réception initiale de cet ouvrage » (Cass. 3^e civ., 22 juin 2011, n° 10-16.308, publié au Bulletin). Elle en a enfin tiré, en 2017, une règle de preuve décisive pour l’assuré.

La conciliation des deux lignes se fait par l’objet du manquement. Les obligations procédurales de l’assureur — répondre dans les délais, motiver, communiquer le rapport, informer l’assuré de ses facultés — sont sanctionnées par le seul régime de l’article L. 242-1 du code des assurances et de ses clauses types (2007, 2026). L’obligation de fond, préfinancer des travaux propres à mettre fin aux désordres, relève du contrat d’assurance lui-même, et son inexécution se répare selon le droit commun des contrats (2009, 2011, 2017)¹²⁶. Le complément d’indemnisation que mentionne l’arrêt du 3 avril 2025 procède de la même idée : l’assureur qui a accepté sa garantie doit financer tout ce qui est nécessaire pour remédier aux dommages déclarés.

δ) Les bénéficiaires, le recours de l’assureur et la prescription

Les bénéficiaires : le souscripteur et les propriétaires successifs. L’assurance est souscrite par le maître de l’ouvrage « pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs ». La clause type en tire la distinction entre le souscripteur, qui conclut le contrat et en paie la prime, et l’assuré, qui comprend « Le souscripteur et les propriétaires successifs de l’ouvrage au bénéfice desquels est souscrit le contrat ». L’assurance dommages-ouvrage est ainsi attachée à l’ouvrage plutôt qu’à la personne qui l’a fait construire : elle suit l’immeuble dans ses mutations pendant les dix ans de la garantie, et l’acquéreur en recueille le bénéfice sans avoir à le stipuler.

La troisième chambre civile en a déduit que le vendeur cesse d’être bénéficiaire de l’assurance qu’il a souscrite. Dans une espèce où une société de vente d’immeuble à construire, condamnée envers le syndicat des copropriétaires, prétendait obtenir la garantie de son propre assureur dommages-ouvrage, elle a censuré l’arrêt qui avait accueilli cette demande, « alors que du fait de l’aliénation de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires était le bénéficiaire de l’assurance dommages-ouvrage » (Cass. 3^e civ., 20 oct. 2004, n° 03-13.599, publié au Bulletin). Elle a précisé, en 2016, que la transmission joue même lorsque le sinistre est antérieur à la vente.

La solution ne doit pas être lue à rebours. Le sinistre avait été déclaré en 1999 ou en 2000, alors que l’immeuble était donné en crédit-bail ; l’option avait été levée et l’immeuble revendu le 28 décembre 2000, et le refus de l’assureur n’était intervenu qu’en 2004. La cour d’appel, qui avait refusé tout droit à l’indemnité d’un sinistre déclaré avant ces mutations, est censurée : sauf clause contraire, la qualité pour agir appartient au seul acquéreur. La règle est cohérente avec l’affectation de l’indemnité, qui doit revenir au propriétaire, seul en mesure de faire exécuter les travaux ; le vendeur qui veut conserver le bénéfice d’une déclaration en cours doit le stipuler dans l’acte.

Le recours subrogatoire de l’assureur. Le préfinancement ne serait qu’une libéralité si l’assureur ne pouvait récupérer ce qu’il a payé. L’article L. 121-12 du code des assurances lui en donne le moyen, par une subrogation légale dans les droits de l’assuré contre les constructeurs responsables, et par conséquent, en vertu de l’action directe, contre leurs assureurs de responsabilité décennale. C’est ce recours qui fait de l’assurance de responsabilité le débiteur final de la réparation, et de l’assurance dommages-ouvrage son relais de trésorerie.

La clause type prépare ce recours dès la souscription : l’assuré permet l’accès de l’assureur au chantier et celui des assureurs de responsabilité aux lieux du sinistre, et l’expert peut approfondir, dans un rapport complémentaire, la recherche des faits générateurs. La convention conclue entre les assureurs de la construction depuis 1983, dont le texte n’est pas public, règle entre eux l’expertise et l’exercice amiable de ces recours ; elle ne paraît pas pouvoir être opposée à l’assuré, qui n’y est pas partie¹²⁷.

La subrogation suppose un paiement, et cette exigence commande le régime de l’exception de subrogation que l’assureur oppose à son assuré sur le fondement du second alinéa de l’article L. 121-12. La troisième chambre civile en a posé le principe : « Il résulte du premier et du dernier de ces textes que l’assureur qui n’a pas indemnisé son assuré ne peut agir par subrogation mais est en droit d’appeler le responsable en garantie s’il est lui-même poursuivi. » (Cass. 3e civ., 25 mai 2022, n° 21-18.518, publié au Bulletin). L’assureur qui refuse sa garantie ne peut donc imputer à l’assuré la perte d’un recours qu’il n’aurait pu exercer qu’après avoir payé : la cour d’appel est censurée pour l’avoir déchargé, « alors que l’assureur qui refuse sa garantie ne peut agir contre les responsables à titre subrogatoire ou les appeler en garantie avant d’avoir été lui-même poursuivi, de sorte que la MAF n’était pas privée de ses recours par son inaction mais par le fait de l’assurée ». De même, lorsque le recours contre les constructeurs s’est perdu parce que l’instruction d’une déclaration faite peu avant l’expiration du délai d’épreuve s’est prolongée au-delà, l’assureur ne peut l’imputer à l’assuré, la troisième chambre civile approuvant les juges du fond en ces termes : ayant relevé que « l’impossibilité du recours subrogatoire était due aux seuls délais d’instruction de la déclaration de sinistre prévus à l’article L. 242-1 du code des assurances, elle a pu en déduire, sans être tenue de procéder à d’autres recherches, que les assureurs ne démontraient pas avoir été privés de leur recours subrogatoire du fait des assurés. » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-13.410, publié au Bulletin). La charge de la diligence pèse sur celui qui instruit.

Le recours n’est pas réduit, enfin, par les déchéances que l’assureur a encourues envers son assuré. Le non-respect des délais légaux, qui contraint l’assureur à garantir, ne limite pas son recours subrogatoire à la seule responsabilité décennale du constructeur¹²⁸. Seule la majoration au double du taux légal, peine propre à l’assureur, demeure à sa charge.

La prescription biennale. Les actions de l’assuré contre l’assureur dommages-ouvrage dérivent du contrat d’assurance ; elles sont donc soumises à la prescription biennale de l’article L. 114-1 du code des assurances, et non au délai d’épreuve de dix ans, qui borne la période de garantie mais ne règle pas le délai pour agir.

L’événement qui donne naissance à l’action varie avec la situation. Après la réception, c’est en principe la connaissance du sinistre par l’assuré. Avant la réception, c’est la résiliation du marché intervenue après mise en demeure infructueuse, on l’a vu. Lorsque l’assureur a gardé le silence, c’est l’expiration du délai de soixante jours, la troisième chambre civile ayant approuvé une cour d’appel d’avoir déclaré prescrite l’action engagée plus de deux ans après cette expiration, « l’action du maître de l’ouvrage contre l’assureur dommages-ouvrage qui n’a pas répondu à une déclaration de sinistre dans le délai de soixante jours de l’article L. 242-1 du code des assurances étant soumis à la prescription biennale de l’article L. 114-1 du même code dont le délai commence à courir à l’issue du délai précité » (Cass. 3^e civ., 20 juin 2012, n° 11-14.969, publié au Bulletin). La solution peut surprendre, puisque la faute de l’assureur ouvre pour l’assuré un délai bref ; elle procède de ce que l’expiration du délai de soixante jours est l’événement à partir duquel l’assuré peut agir en paiement, la garantie jouant alors de plein droit.

Le délai biennal est interrompu par les causes ordinaires d’interruption de la prescription et, selon l’article L. 114-2 du code des assurances, par la désignation d’experts à la suite d’un sinistre et par l’envoi d’une lettre recommandée ou d’un envoi recommandé électronique avec accusé de réception adressé par l’assuré à l’assureur en ce qui concerne le règlement de l’indemnité. Il est en outre tenu en échec, on l’a vu, lorsque l’assureur laisse sans réponse une déclaration réitérée : il ne peut alors plus opposer la prescription acquise à la date de cette seconde déclaration. Enfin, les actes accomplis par l’assureur dommages-ouvrage contre les constructeurs ne profitent pas au maître de l’ouvrage pour la conservation de ses propres actions contre ceux-ci¹²⁹.

ε) L’absence de souscription et la défaillance de l’assureur

L’absence de souscription et ses conséquences. Le défaut d’assurance dommages-ouvrage est d’abord une infraction pénale. L’article L. 243-3 du code des assurances punit quiconque contrevient aux obligations d’assurance de la construction, celle de l’article L. 242-1 comprise, d’un emprisonnement de six mois et d’une amende de 75 000 euros, ou de l’une de ces deux peines seulement. Son second alinéa excepte de la répression une seule catégorie de personnes.

L’exception profite à la seule personne physique qui construit un logement pour l’occuper ou y loger les proches qu’énumère le texte ; le particulier qui fait construire pour louer ou pour revendre n’en bénéficie pas. Elle écarte la peine, non l’obligation : le particulier qui construit pour lui-même demeure tenu, par l’article L. 242-1, de souscrire l’assurance, et il assume seul, à défaut, les conséquences civiles de son abstention. La chambre criminelle de la Cour de cassation a, pour sa part, qualifié l’infraction : « Qu’en effet le délit prévu par l’article L. 242-1 du Code des assurances est un délit instantané consommé par le défaut de souscription de l’assurance prescrite avant l’ouverture du chantier » (Cass. crim., 9 déc. 1992, n° 92-80.540, publié au Bulletin). La prescription de l’action publique court donc de l’ouverture du chantier, quelle que soit la date à laquelle la victime a découvert l’absence d’assurance.

Sur le plan civil, l’absence d’assurance ne frappe pas l’ouvrage d’indisponibilité. Elle n’empêche pas sa vente, la troisième chambre civile ayant approuvé les juges du fond d’avoir retenu que « le défaut de souscription de cette assurance, laquelle n’est pas un accessoire indispensable de l’immeuble vendu, n’empêchait pas la vente de l’ouvrage » (Cass. 3^e civ., 2 mars 2011, n° 09-72.576, publié au Bulletin). Mais l’acte qui transfère la propriété ou la jouissance du bien dans les dix ans doit mentionner l’existence ou l’absence des assurances de la construction (article L. 243-2, alinéa 3, du code des assurances ; a) : l’acquéreur sait, au jour où il s’engage, s’il recueillera ou non le bénéfice d’une assurance dommages-ouvrage. C’est la raison pour laquelle l’assurance dommages-ouvrage est dite, dans le langage courant, obligatoire pour la vente ; elle ne l’est pas au sens où la vente serait impossible sans elle, mais au sens où son absence doit être déclarée dans l’acte.

Le vendeur qui a fait construire sans assurance dommages-ouvrage n’en reste pas moins exposé : s’il vend après achèvement, il est réputé constructeur par le 2° de l’article 1792-1 du code civil et répond envers l’acquéreur de la responsabilité décennale, sans le bénéfice du préfinancement. Le défaut d’assurance n’ouvre pas pour autant à l’acquéreur une action en nullité de la vente : la troisième chambre civile a approuvé une cour d’appel d’avoir écarté l’annulation pour erreur ou pour dol, faute de dissimulation délibérée ou de caractère déterminant, et jugé que l’absence d’assurance ne constituait pas un défaut de délivrance (Cass. 3^e civ., 13 nov. 2003, n° 02-13.974, publié au Bulletin). Aucune décision publiée examinée pour la présente étude ne statue sur l’indemnisation due par le vendeur au titre du seul défaut d’assurance dommages-ouvrage. Le constructeur qui s’était chargé de souscrire l’assurance pour le compte du maître de l’ouvrage, et en avait inclus le coût dans son prix, répond quant à lui de son omission (Cass. 3^e civ., 2 mars 2022, n° 21-10.753, publié au Bulletin ; II, A, 2, b).

Le relais du fonds de garantie en cas de défaillance de l’assureur. L’assurance dommages-ouvrage protège le propriétaire contre la défaillance du constructeur ; encore faut-il que l’assureur lui-même ne défaille pas. La question n’a rien de théorique : entre 2016 et 2020, plusieurs entreprises d’assurance établies dans d’autres États de l’Union, qui commercialisaient en France des contrats d’assurance construction en libre prestation de services, ont cessé de souscrire ou de régler les sinistres, et l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution l’a fait savoir par plusieurs communiqués¹³⁰. Soumises au contrôle prudentiel de l’autorité de leur État d’origine, et non à celui de l’autorité française¹³¹, ces entreprises délivraient pourtant des attestations que rien ne distinguait, pour le maître de l’ouvrage, de celles d’un assureur agréé en France. Le législateur y a répondu en ouvrant, pour la seule assurance dommages-ouvrage, l’intervention du fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages.

Le dispositif s’est construit en trois temps. L’ordonnance n° 2017-1609 du 27 novembre 2017 a étendu la protection du fonds aux assurés des contrats rendus obligatoires par l’article L. 242-1 du code des assurances, en cas de retrait d’agrément d’une entreprise couvrant ces risques sur le territoire français, ce qui inclut les entreprises intervenant en libre prestation de services, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1^er juillet 2018. Le décret n° 2018-612 du 16 juillet 2018 (articles R. 421-50 à R. 421-56 du même code) a limité la prise en charge à 90 % de l’indemnité qu’aurait due l’assureur défaillant, servie dans les délais de l’article L. 242-1. L’article 159 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022 a enfin étendu le dispositif aux contrats d’assurance dommages-ouvrage en cours au 1^er juillet 2018, pour tout dommage non encore réglé, en y affectant un prélèvement exceptionnel de 115 millions d’euros sur les réserves du fonds. Le texte en vigueur, réécrit par l’ordonnance n° 2023-1138 du 6 décembre 2023, conserve cette économie.

Deux limites doivent être soulignées. Le fonds ne relaie que l’assurance dommages-ouvrage, non l’assurance de responsabilité décennale, que l’article L. 421-9 ne vise pas : le maître de l’ouvrage qui ne dispose que de l’action directe contre l’assureur de responsabilité défaillant d’un constructeur n’est pas protégé par ce dispositif. Le II du même article écarte en outre les contrats assurant les personnes pour leurs activités professionnelles, sous réserve de ceux qu’une personne physique souscrit hors de ses activités professionnelles, le III maintenant l’indemnisation des victimes qui ne se trouvent pas avec l’assuré dans une situation contractuelle à raison de leur activité professionnelle. Ces exclusions, dont la combinaison avec la transmission de l’assurance aux propriétaires successifs n’est tranchée par aucune décision publiée examinée pour la présente étude, orientent le dispositif vers la protection du propriétaire non professionnel.

Au terme de cet examen, l’assurance dommages-ouvrage apparaît comme la pièce par laquelle la responsabilité décennale devient effective pour le propriétaire. Elle ne crée pas de droit nouveau sur l’ouvrage, dont elle reprend les conditions mêmes de la responsabilité des constructeurs ; elle en change le temps et le débiteur immédiat, en substituant au délai d’un procès des délais de soixante et quatre-vingt-dix jours, et en plaçant entre le propriétaire et les constructeurs un assureur solvable, qui paie d’abord et recherche ensuite. La jurisprudence la plus récente en a fixé les deux bornes : une procédure dont les sanctions sont limitativement énumérées par la loi ; une obligation de préfinancement efficace. Autour de ces deux assurances, il faut encore situer les garanties qui bordent la responsabilité décennale sans la couvrir (2).

2. Distinguer la garantie décennale des garanties et des assurances voisines

La garantie décennale ne règne pas seule sur les désordres de construction. Autour d’elle gravitent des garanties légales plus courtes, une responsabilité de droit commun que la jurisprudence a maintenue à ses côtés, des actions nées d’autres rapports que le louage d’ouvrage, et des couvertures — assurances facultatives, assurances obligatoires d’une catégorie particulière d’assujettis, garanties financières — que le langage courant tient volontiers pour interchangeables : il parle de « décennale » pour l’assurance dommages-ouvrage, d’« assurance » pour la garantie de parfait achèvement. La confusion n’est pas sans conséquence : elle conduit à agir sur le mauvais fondement, contre le mauvais débiteur ou après l’expiration d’un délai que l’on croyait plus long.

Six critères suffisent à les séparer : le fondement (la loi, le contrat, l’assurance), le débiteur, la durée, le point de départ, les dommages couverts et le caractère obligatoire ou facultatif. Ils font apparaître deux familles. Les premières garanties se définissent par soustraction : elles saisissent ce qui n’est pas décennal, parce que le désordre est réservé, moins grave ou affecte un élément qui n’est pas un ouvrage, ou parce que le débiteur n’est pas un constructeur. Les secondes se définissent par complément : elles précèdent la garantie décennale, la relaient ou en garantissent l’exécution, sans en partager l’objet. La réception sert de charnière aux deux familles : elle ouvre le parfait achèvement, le bon fonctionnement et le délai du droit commun, ferme la garantie de livraison et la période de l’assurance tous risques chantier.

a) La distinction avec les garanties et les actions voisines

Ces régimes empruntent à la garantie décennale la réception comme point de départ, la nature légale ou la qualité du débiteur, sans lui emprunter l’essentiel : la présomption de responsabilité attachée à un dommage d’une gravité déterminée. Une règle les ordonne : la troisième chambre civile de la Cour de cassation tient les garanties légales pour exclusives du droit commun lorsque leurs conditions sont réunies, le droit commun reprenant son empire partout où elles ne s’appliquent pas. La matière est moins une juxtaposition de garanties qu’un partage de territoires.

La garantie de parfait achèvement. Issue, comme la rédaction actuelle de l’article 1792 du code civil, de la loi du 4 janvier 1978, la garantie de parfait achèvement occupe le deuxième alinéa de l’article 1792-6 du code civil, immédiatement après la définition de la réception, et ce voisinage n’est pas fortuit : elle est la suite naturelle de l’acte par lequel le maître de l’ouvrage accepte l’ouvrage « avec ou sans réserves ». Les réserves ne sont pas une clause de style ; elles désignent les désordres que l’entrepreneur devra reprendre dans l’année.

Trois traits la séparent de la responsabilité décennale. Le premier tient au débiteur : le texte ne nomme que « l’entrepreneur », c’est-à-dire celui qui a exécuté les travaux, à l’exclusion des autres personnes que l’article 1792-1 du code civil répute constructeurs. La troisième chambre civile en a tiré la conséquence pour le vendeur d’immeuble à construire, qu’elle a déchargé de cette garantie au motif « alors que le vendeur d’immeuble à construire n’est pas tenu de la garantie de l’article 1792-6 du Code civil due par l’entrepreneur »¹³² : l’article 1646-1 du code civil, qui transporte sur ce vendeur les obligations des articles 1792 à 1792-3, ne vise pas l’article 1792-6. Le deuxième tient aux dommages couverts : la garantie s’étend à « tous les désordres », sans condition de gravité, pourvu qu’ils aient été signalés ; un défaut de finition ou un désordre purement esthétique y entrent au même titre qu’une fissure structurelle. Le troisième tient à son objet : elle n’est pas d’abord une créance de dommages et intérêts mais une obligation de faire, dont le texte organise l’exécution en nature — fixation conventionnelle des délais, mise en demeure, exécution aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant, constatation contradictoire ou judiciaire des travaux. L’usure normale et l’usage en sont exclus, ce qui rappelle que la garantie répond d’un défaut d’exécution, non du vieillissement de l’ouvrage.

La condition du signalement est d’interprétation stricte. Pour les désordres apparus après la réception, l’article 1792-6 du code civil exige une « notification écrite », et la troisième chambre civile refuse d’y voir une simple modalité de preuve que l’acte introductif d’instance pourrait remplir.

La solution suit l’économie du texte : la notification ouvre la phase amiable de réparation que l’alinéa 3 de l’article 1792-6 du code civil organise, et sans laquelle la mise en demeure et l’exécution aux frais et risques n’ont pas d’objet ; l’assignation, qui porte d’emblée le différend devant le juge, ne peut tenir lieu de l’acte que le législateur a placé avant elle¹³³. Le maître de l’ouvrage qui a laissé passer l’année sans notifier perd la garantie ; il ne perd pas pour autant tout recours.

Car la garantie de parfait achèvement, à la différence de la garantie décennale et de la garantie biennale, ne ferme pas la voie du droit commun. Un arrêt de 1998 avait déjà retenu que des carrelages réservés à la réception échappaient à la garantie décennale et que, la garantie de parfait achèvement n’ayant pas été mise en œuvre dans l’année, seule la responsabilité contractuelle de droit commun demeurait encourue¹³⁴. La troisième chambre civile l’a dit ensuite en termes généraux, à propos de lambris dont les défauts n’avaient été dénoncés dans l’année que pour une seule pièce.

Il en résulte une asymétrie. La garantie de parfait achèvement dispense le maître de l’ouvrage de prouver une faute, mais elle est brève, formaliste et limitée à l’entrepreneur ; la responsabilité contractuelle exige la preuve d’une faute, mais elle court dix ans à compter de la réception, en vertu de l’article 1792-4-3 du code civil, et peut atteindre tout cocontractant. Les deux ne s’excluent pas : la première est une faveur faite au maître de l’ouvrage, non une limite posée à ses droits. C’est pourquoi l’article 1792-5 du code civil répute non écrite toute clause ayant pour objet « d’exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d’en limiter la portée » : la garantie est d’ordre public, comme la garantie décennale, mais elle ne s’impose qu’en faveur du créancier.

La garantie de parfait achèvement n’est pas, enfin, une assurance. Pendant l’année qui suit la réception, l’entrepreneur répare en nature ce qu’il a mal fait ; l’assurance dommages-ouvrage ne prend effet qu’à l’expiration de ce délai, sauf les deux hypothèses que l’article L. 242-1 du code des assurances énumère, avant et après la réception (II, B, 1, b). L’obligation d’assurance de l’article L. 241-1 du même code, limitée à la responsabilité décennale, ne s’étend pas à cette garantie.

La garantie biennale de bon fonctionnement. L’article 1792-3 du code civil dispose, en une phrase, que « Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception. » Chaque terme compte. Les « autres » éléments d’équipement sont ceux qui ne font pas indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert au sens de l’article 1792-2 : la garantie biennale est celle des éléments dissociables. Le « bon fonctionnement » désigne l’objet de la garantie : non la solidité, non l’aptitude de l’ouvrage à sa destination, mais l’aptitude de l’élément à remplir sa fonction. La « durée minimale » enfin laisse aux parties la faculté de convenir d’une durée plus longue, non d’une durée plus courte. La garantie pèse sur les mêmes débiteurs que la garantie décennale — les constructeurs de l’article 1792-1, le vendeur d’immeuble à construire par l’effet de l’article 1646-1, le promoteur par celui de l’article 1831-1 — et court du même point de départ ; elle s’en distingue par la gravité qu’elle n’exige pas et par la durée qu’elle réduit.

Parce que la garantie porte sur un fonctionnement, la troisième chambre civile en a exclu les éléments inertes. Elle l’a jugé d’abord pour des revêtements de sol et de murs dans des locaux commerciaux.

Elle l’a répété, deux ans plus tard, pour le sol carrelé de la galerie d’un centre commercial, en employant une formule qui vise les dallages et réserve expressément l’hypothèse où la gravité du désordre ferait jouer la garantie décennale.

La réserve finale de l’arrêt de 2013 est essentielle : l’élément inerte n’échappe qu’à la garantie biennale. Si son désordre compromet la solidité de l’ouvrage ou sa destination, la garantie décennale reprend ses droits ; sinon, le droit commun s’applique, avant comme après la réception. Le même critère a été retenu en 2022 pour un élément adjoint à l’existant et non destiné à fonctionner¹³⁵. Depuis l’arrêt du 21 mars 2024 (n° 22-18.694l'arrêt), étudié plus haut, la garantie biennale a perdu en outre tout l’équipement installé en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant qui ne constitue pas lui-même un ouvrage, désormais soumis à la seule responsabilité contractuelle de droit commun. Pour la garantie biennale, ce retrait avait un précédent : dès 2003, la troisième chambre civile avait approuvé une cour d’appel d’avoir jugé que cette garantie ne concernait pas les éléments dissociables seulement adjoints à un ouvrage existant¹³⁶. La garantie biennale est ainsi devenue, pour l’essentiel, la garantie des équipements dissociables et destinés à fonctionner d’un ouvrage neuf, ou de travaux sur existant qui constituent eux-mêmes un ouvrage.

Le délai de deux ans est, comme le délai décennal, un délai de forclusion. La troisième chambre civile l’a jugé à propos d’un maître de l’ouvrage qui, poursuivi en paiement du solde par l’entreprise de peinture, lui opposait des malfaçons par voie d’exception, au motif que « le principe selon lequel l’exception est perpétuelle ne s’appliquant pas au délai de la garantie biennale invoqué par les parties qui est un délai de forclusion, non de prescription »¹³⁷. L’article 1792-4-1 du code civil le confirme dans sa lettre, qui décharge le débiteur des garanties de l’article 1792-3 « à l’expiration du délai visé à cet article ».

La question décisive est celle de l’exclusivité. Le maître de l’ouvrage forclos au titre de la garantie biennale pourrait être tenté de rechercher la responsabilité contractuelle du constructeur, dont le délai est de dix ans. La troisième chambre civile le lui refuse depuis un arrêt de 1992, rendu pour une chaudière installée en remplacement d’une chaudière hors d’usage et dont la consommation de combustible était excessive.

La formule a été reprise, à un mot près, en 2020, dans l’arrêt qui qualifie le délai décennal de délai d’épreuve¹³⁸. Elle éclaire l’exception propre au parfait achèvement : cette garantie ne qualifie pas le désordre, elle s’attache à tout désordre signalé, de sorte qu’aucun territoire ne lui revient en propre, alors que la garantie décennale et la garantie biennale définissent chacune une catégorie de dommages dont elles ont le monopole. L’espèce de 1992 montre aussi la mobilité de ces territoires : une chaudière posée en remplacement relèverait aujourd’hui, si elle ne constitue pas en elle-même un ouvrage, du droit commun, et l’exclusivité ne trouverait plus à s’appliquer. Quant à l’assurance, la garantie biennale n’entre pas dans l’obligation de l’article L. 241-1 du code des assurances, qui ne vise que la responsabilité décennale, ni dans celle de l’article L. 241-2, qui vise les dommages des articles 1792 et 1792-2 du code civil ; elle relève, s’il en est souscrit, des garanties facultatives.

Les dommages intermédiaires. Entre le désordre qui compromet la solidité ou la destination de l’ouvrage et celui qui affecte le fonctionnement d’un équipement dissociable, il existe une catégorie que la loi n’a pas nommée : le désordre caché à la réception qui n’atteint aucun de ces deux seuils.

L’arrêt fondateur, rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 10 juillet 1978, à la veille de l’entrée en vigueur de la réforme, portait sur les fissures d’un pavillon qui n’en affectaient ni la solidité ni la destination. Il approuve les juges du fond d’avoir refusé la présomption de l’article 1792 du code civil et réservé au maître de l’ouvrage l’action contractuelle de droit commun, à charge de prouver la faute de l’architecte.

Le fondement de cette responsabilité est aujourd’hui l’article 1231-1 du code civil, qui a succédé à l’ancien article 1147 le 1^er octobre 2016.

Le régime se distingue de la garantie décennale sur chacun des six critères. Son fondement est le contrat, non la loi ; il suppose un lien contractuel avec le défendeur, ou une qualité que la loi y assimile. La troisième chambre civile l’a étendu au vendeur après achèvement réputé constructeur, tenu pour les dommages intermédiaires d’une responsabilité pour faute prouvée¹³⁹, et a précisé en 2026 que le promoteur immobilier, bien que tenu des obligations des articles 1792 à 1792-3 du code civil, ne répond des désordres intermédiaires que sur la démonstration d’une faute personnelle¹⁴⁰ : la garantie que l’article 1831-1 du code civil met à sa charge ne s’étend pas, sur ce terrain, à une responsabilité pour la faute d’autrui. Le régime de la preuve est l’inverse de celui de la garantie décennale : point de présomption, la faute doit être démontrée. La portée de cette exigence est discutée, entre faute prouvée et présomption ; une partie de la doctrine soutient que la réception fait présumer l’exécution correcte et que le constructeur ne répond du désordre caché que si son rattachement à une inexécution est établi.

La durée et le point de départ sont alignés sur ceux de la garantie décennale par l’article 1792-4-3 du code civil : « En dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux. » Le verbe « se prescrivent » ne doit pas tromper : la troisième chambre civile a jugé en 2021 que ce délai de dix ans est un délai de forclusion, que la reconnaissance de responsabilité n’interrompt pas¹⁴¹. À défaut de réception, le texte ne s’applique pas et l’action relève du délai de cinq ans de l’article 2224 du code civil (I, B, 1, b). Au-delà des dix ans, aucune action contractuelle ne survit, sauf faute dolosive. Quant à l’assurance, elle n’est pas obligatoire, ce que l’arrêt du 21 mars 2024 rappelle expressément pour la responsabilité contractuelle de droit commun.

Cet arrêt a changé la physionomie de la catégorie. Jusqu’en 2024, le domaine de la responsabilité contractuelle résiduelle se définissait par la gravité : elle recueillait ce qui était moins grave que le dommage décennal. Elle se définit désormais aussi par l’objet : l’élément d’équipement installé sur un existant, qui ne constitue pas en lui-même un ouvrage, y relève quelle que soit la gravité de ses désordres. Le droit commun recueille ainsi des désordres de gravité décennale, privés à la fois de présomption et d’assurance obligatoire. Le nom de « dommages intermédiaires » ne décrit plus qu’une partie de ce que ce droit commun gouverne.

La garantie des vices cachés et son articulation avec la garantie décennale. La garantie des vices cachés appartient à un autre contrat que le louage d’ouvrage. Elle est due par le vendeur, en raison de défauts de la chose vendue, et son délai court non de la réception mais de la découverte du vice.

Le vocabulaire commun est trompeur : l’article 1641 et l’article 1792 du code civil parlent l’un et l’autre d’une chose « impropre ». Mais l’impropriété de la vente se mesure à l’usage attendu par l’acheteur, jusqu’à la simple diminution d’usage qui aurait justifié un moindre prix ; celle de la construction suppose une atteinte compromettant la destination de l’ouvrage. L’une protège l’équilibre d’une vente, l’autre la sécurité d’un ouvrage. Leur articulation reçoit trois réponses, selon la qualité du vendeur et la nature de l’action.

Dans la vente d’immeuble à construire, d’abord, la loi a choisi la garantie décennale. L’article 1646-1 du code civil soumet le vendeur aux obligations des constructeurs à compter de la réception et neutralise, par son troisième alinéa, la résolution et la réduction du prix dès lors que le vendeur s’oblige à réparer. La troisième chambre civile en a déduit, pour une vente à terme conclue en 1979, que l’action en garantie décennale était la seule ouverte à l’acquéreur, parce que dans ces ventes elle se substitue à la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants¹⁴². Les vices apparents y suivent un régime propre, celui des articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du code civil — un an à peine de forclusion —, qui se cumule avec la garantie décennale pour les désordres qui relèvent des deux¹⁴³.

Dans la vente après achèvement par celui qui a construit ou fait construire, ensuite, la solution est inverse. Ce vendeur est réputé constructeur par l’article 1792-1, 2°, du code civil, mais il reste un vendeur, et la troisième chambre civile lui applique cumulativement les deux régimes.

Le concours offre à l’acquéreur deux actions de régimes distincts : l’une, décennale, qui court de la réception pendant dix ans et repose sur une présomption ; l’autre, rédhibitoire, qui court de la découverte du vice pendant deux ans, sous la limite du délai butoir de vingt ans de l’article 2232 du code civil (I, B, 2, b). La troisième chambre civile a ajouté que le vendeur non professionnel qui a rénové l’immeuble au point que ses travaux constituent un ouvrage ne peut opposer la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente¹⁴⁴ : la clause qui vaut pour la vente ne neutralise pas la responsabilité d’ordre public du constructeur.

L’articulation se joue enfin dans les recours du constructeur condamné contre son fournisseur. Le vice du matériau ne l’exonère pas envers le maître de l’ouvrage, mais il peut agir à son tour en garantie des vices cachés contre son vendeur : le point de départ de cette action récursoire est sa propre assignation par le maître de l’ouvrage. L’arrêt du 8 février 2023 tenait en outre le délai de l’article L. 110-4, I, du code de commerce, courant de la vente, pour suspendu jusqu’à ce que la responsabilité du constructeur ait été recherchée ; la chambre mixte de la Cour de cassation a depuis retenu, pour la garantie des vices cachés, le seul butoir de vingt ans de l’article 2232 du code civil (I, B, 2, b)¹⁴⁵. C’est à cette place — et à elle seule — que se range un arrêt inédit du 20 octobre 2004 (n° 02-21.576), souvent invoqué à contresens : il n’admet aucune suspension du délai décennal, mais juge que « en matière d’action récursoire en garantie des vices rédhibitoires affectant la chose vendue, le vendeur ne pouvait agir contre le fabricant avant d’avoir été lui-même assigné par son acquéreur »¹⁴⁶.

Les troubles anormaux du voisinage. La dernière responsabilité voisine diffère de toutes les précédentes par son créancier. La garantie décennale ne profite qu’au « maître ou [à] l’acquéreur de l’ouvrage », selon les termes de l’article 1792 du code civil ; le voisin, que le chantier prive de lumière, de tranquillité ou de clientèle, et dont l’immeuble est parfois lézardé par des fondations voisines, est un tiers au louage d’ouvrage et ne peut l’invoquer. Il dispose d’une action propre, longtemps fondée sur un principe jurisprudentiel et que la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 a inscrite dans le code civil.

Avant ce texte, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait étendu la responsabilité sans faute du propriétaire voisin aux constructeurs eux-mêmes, à propos de la rénovation complète d’un hôtel parisien qui avait causé des pertes d’exploitation aux établissements riverains.

La même chambre avait admis que le maître de l’ouvrage, condamné envers les voisins et subrogé dans leurs droits à hauteur de ses paiements, recoure contre les constructeurs et leurs assureurs sur ce même fondement, « qui ne requiert pas la preuve d’une faute »¹⁴⁷. Trois différences séparent ce régime de la garantie décennale : il protège un tiers, non le maître de l’ouvrage ; il répare un trouble subi par le fonds voisin, non un vice de l’ouvrage construit ; il naît pendant le chantier, quand la garantie décennale ne naît qu’avec la réception. La codification de 2024 laisse une question ouverte : l’article 1253 du code civil désigne « le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs », non les constructeurs comme tels, et aucune décision publiée examinée pour la présente étude n’applique le texte nouveau aux entrepreneurs ; que la jurisprudence des voisins occasionnels trouve son siège dans cette formule ou survive à côté d’elle, la loi ne le dit pas. L’action du voisin lui-même a reçu sa qualification : la troisième chambre civile juge qu’elle est une action en responsabilité extracontractuelle, soumise depuis la loi du 17 juin 2008 au délai de cinq ans de l’article 2224 du code civil, et que l’action de l’article 1792-4-3, réservée au maître de l’ouvrage, n’est pas ouverte aux tiers agissant sur le fondement d’un trouble du voisinage (Cass. 3^e civ., 16 janv. 2020, n° 16-24.352, publié au Bulletin). Le délai du recours du maître de l’ouvrage subrogé contre les constructeurs demeure, lui, discuté en doctrine : pour certains auteurs, la généralité de l’article 1792-4-3 du code civil commande de l’appliquer à toute action dirigée contre un constructeur ; pour d’autres, ce texte ne vise que les actions du maître ou de l’acquéreur en réparation de l’ouvrage, et le recours relève de l’article 2224¹⁴⁸. Quant à l’assurance, ce dommage n’est ni un dommage de l’article 1792 ni un désordre de l’ouvrage : il échappe aux deux assurances obligatoires et relève de la responsabilité civile facultative des intervenants.

b) La distinction avec les autres assurances et les garanties financières

Les mécanismes qui suivent ne sont plus des responsabilités mais des couvertures : ils ne disent pas qui doit répondre d’un dommage, mais qui en paiera le prix si le responsable ne le fait pas, ou si le dommage survient avant que toute responsabilité soit engagée. Chacun se distingue de la garantie décennale par l’un de trois éléments : son objet, qui n’est pas la responsabilité du constructeur pour le vice de l’ouvrage ; sa période, qui précède la réception ou se situe hors de son champ ; sa cause, qui est la défaillance du constructeur ou de l’assureur, non le vice de la construction. L’étude s’en tient à ce que les textes et la jurisprudence permettent d’affirmer, sans décrire des polices dont le contenu varie d’un assureur à l’autre.

α) Les autres assurances : responsabilité civile professionnelle, constructeur non réalisateur, tous risques chantier

L’assurance de responsabilité civile professionnelle et les garanties facultatives. L’obligation de l’article L. 241-1 du code des assurances a un objet étroit, la responsabilité décennale. Tout le reste de la responsabilité du constructeur — les dommages causés aux tiers pendant le chantier, les dommages immatériels, la responsabilité contractuelle pour les dommages intermédiaires ou pour l’équipement posé sur un existant, les dommages survenus avant la réception — n’est couvert que s’il l’a voulu, par ce que la pratique appelle une assurance de responsabilité civile professionnelle et par des garanties facultatives adjointes au contrat. La frontière est tracée par le dernier alinéa de l’article A. 243-1 du même code (II, B, 1, a) : plafonds, franchises et exclusions peuvent être stipulés pour les garanties facultatives ; ils sont interdits, ou rendus inopposables aux bénéficiaires, pour la garantie obligatoire.

La distinction est plus qu’une question de classement, et un arrêt inédit de 2016 en montre l’enjeu. Une maison construite dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle avait été implantée trop bas ; la cour d’appel, jugeant que seule la responsabilité contractuelle du constructeur était en cause, avait limité l’obligation de l’assureur au plafond de la garantie facultative « erreur d’implantation ». La troisième chambre civile a censuré cette décision, faute pour les juges du fond d’avoir recherché « si l’erreur d’implantation de la maison rendant nécessaire la démolition et la reconstruction de la maison ne rendait pas l’ouvrage impropre à sa destination »¹⁴⁹. Le plafond d’une garantie facultative ne vaut que pour ce qui excède l’obligation légale ; si le dommage est décennal, la garantie obligatoire s’applique sans lui. L’enjeu s’est accru depuis le 21 mars 2024 : l’installateur d’un équipement sur un existant ne répond plus que de sa responsabilité contractuelle, que l’assurance obligatoire ne couvre pas, de sorte que la protection effective du maître de l’ouvrage dépend désormais, pour ces travaux, d’une couverture que rien n’impose.

L’assurance du constructeur non réalisateur. L’expression, étrangère au vocabulaire de la loi, désigne la personne réputée constructeur qui n’exécute pas elle-même les travaux : vendeur d’immeuble à construire, vendeur après achèvement qui a fait construire en vue de la vente, promoteur, mandataire. L’article L. 241-2 du code des assurances, reproduit plus haut (II, B, 1, a), rend son assurance obligatoire pour les dommages des articles 1792 et 1792-2 du code civil résultant de son fait. Elle se distingue de l’assurance dommages-ouvrage, que le même promoteur ou vendeur doit souscrire, comme une assurance de responsabilité se distingue d’une assurance de choses : la première paie pour l’assuré responsable, la seconde paie le propriétaire avant toute recherche de responsabilité. Aucune décision publiée examinée pour la présente étude ne porte sur le contenu propre de ces contrats, dont le régime est celui de l’assurance de responsabilité décennale.

L’assurance tous risques chantier. Avant la réception, ni la garantie décennale ni la garantie biennale ne jouent, et l’assurance dommages-ouvrage n’intervient qu’en cas de résiliation du marché pour inexécution. Le dommage matériel subi par l’ouvrage en cours de construction reste donc à la charge de l’entrepreneur qui fournit la matière, selon l’article 1788 du code civil¹⁵⁰. L’assurance tous risques chantier répond à cette période : assurance de choses, facultative, elle couvre les dommages matériels à l’ouvrage pendant les travaux et prend fin, en principe, avec la réception. Aucune décision publiée examinée pour la présente étude ne lui est propre : elle se définit ici par son objet. Un arrêt inédit de 1999 porte seulement sur une garantie facultative adjointe à l’assurance dommages-ouvrage : un architecte, investi en outre d’un mandat de représentation de maîtres de l’ouvrage absents, dont la villa en construction avait été détruite par un attentat, a été jugé fautif pour avoir omis de souscrire pour leur compte « une assurance dommages-ouvrage incluant le risque d’attentat »¹⁵¹.

β) Les garanties financières et le fonds de garantie

La garantie de livraison du contrat de construction de maison individuelle. La loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction d’une maison individuelle a imposé au constructeur de justifier, dans le contrat même, de deux garanties financières : l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation exige « Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat. » La garantie de livraison est réglée par l’article L. 231-6 du même code.

Rapprochée de la garantie décennale, la garantie de livraison en est le négatif exact. Son débiteur n’est pas le constructeur mais un tiers garant, établissement de crédit, société de financement ou entreprise d’assurance. Sa cause n’est pas le vice de l’ouvrage mais la défaillance du constructeur. Son objet n’est pas la réparation d’un dommage mais l’achèvement de la maison au prix et dans les délais convenus : le garant paie les dépassements de prix nécessaires, les paiements anticipés et les pénalités de retard, et, faute pour le constructeur d’achever, désigne sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux. Sa période, surtout, est celle que la garantie décennale ne couvre pas : elle court de l’ouverture du chantier et cesse avec la réception, prolongée seulement du délai de dénonciation des vices apparents ou jusqu’à la levée des réserves. La réception, qui fait naître la garantie décennale, éteint la garantie de livraison ; entre les deux, il n’y a ni chevauchement ni lacune voulue par le législateur.

Le texte qualifie la garantie de « caution solidaire », ce qui suggère le caractère accessoire d’un cautionnement. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a pourtant affranchie de cette logique. Elle a d’abord jugé que les garanties de remboursement et de livraison sont « distinctes et autonomes », en ce sens que la fourniture de la première n’emporte pas la seconde¹⁵². Elle a ensuite donné au mot un sens plus fort, en refusant que la garantie de livraison disparaisse avec le contrat qu’elle garantit.

On oppose parfois à cette ligne un arrêt du 23 juin 2004 (n° 02-21.251), qui a reconnu un caractère accessoire à une garantie de livraison et approuvé le refus de la mettre en œuvre faute pour le maître de l’ouvrage d’avoir déclaré sa créance à la liquidation du constructeur. L’opposition est inexacte. L’arrêt portait sur un programme de trente-trois maisons et vingt-deux logements collectifs, dont il relève qu’il « n’était pas soumis aux dispositions d’ordre public prévues par l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation en matière de contrat de construction de maison individuelle ne comportant pas plus de deux logements » ; la garantie en cause était conventionnelle, et son caractère accessoire résultait de l’interprétation souveraine du contrat par les juges du fond¹⁵³. Il ne dit rien de la garantie légale. La rigueur de celle-ci se lit, au contraire, dans les arrêts qui sanctionnent son absence : nullité du contrat dont la condition suspensive d’obtention de la garantie ne précise ni son délai de réalisation ni la date d’ouverture du chantier qui en découle¹⁵⁴ ; refus de faire peser sur le maître de l’ouvrage la vérification de l’attestation de garantie lors de l’obtention de son prêt¹⁵⁵ ; et, en 2023, extension expresse de l’exigence au contrat sans fourniture du plan.

Dans la même affaire, la banque qui avait débloqué les fonds en l’absence de garantie de livraison a été jugée responsable d’un préjudice certain¹⁵⁶. Le garant de livraison subrogé dans les droits du maître de l’ouvrage ne peut rechercher l’assureur dommages-ouvrage qu’aux conditions propres à cette assurance avant réception (II, B, 1, b). Pour le maître de l’ouvrage d’une maison individuelle dont le constructeur est liquidé, la répartition des débiteurs est donc nette : avant la réception, le garant de livraison achève ; après la réception, l’assureur de responsabilité décennale du constructeur et l’assureur dommages-ouvrage répondent des désordres décennaux.

La garantie d’achèvement de la vente d’immeuble à construire. La vente en l’état futur d’achèvement connaît une garantie voisine, que l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation impose de justifier dans l’acte : celui-ci doit préciser, lorsque la vente revêt cette forme, « la justification de la garantie financière prescrite à l’article L. 261-10-1, l’attestation de la garantie étant établie par le garant et annexée au contrat ». Son objet est l’achèvement de l’immeuble, non sa qualité. La troisième chambre civile l’a nettement marqué dans un arrêt du 14 avril 2010 : l’immeuble « pouvait être considéré comme achevé au sens de ce texte puisqu’il ne subsistait aucune non-conformité substantielle, mais seulement des malfaçons dont le garant n’avait pas à répondre »¹⁵⁷. Le garant d’achèvement n’est donc ni un assureur de choses ni le garant des constructeurs : une fois l’immeuble achevé au sens réglementaire, les malfaçons relèvent des garanties légales du vendeur et des constructeurs, et des assurances qui les doublent. Le même arrêt, cassant pour des motifs insuffisants à exclure la faute de l’architecte investi d’une mission complète, raisonne par la faute ; il ne consacre aucune obligation de résultat.

Le fonds de garantie. Lorsque l’assureur lui-même fait défaut, l’article L. 421-9 du code des assurances confie au fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages l’indemnisation des assurés de l’assurance dommages-ouvrage, à l’exclusion de l’assurance de responsabilité décennale (II, B, 1, b).

γ) Le projet de réforme et la synthèse des distinctions

Un projet de réforme : l’avant-projet de 2022. L’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux publié en juillet 2022 n’a pas de valeur normative : aucun projet de loi n’en est issu à la date de la présente étude. Sa section VIII, « Le contrat de construction », touche pourtant les frontières décrites ici. Elle étendrait la garantie de parfait achèvement par un alinéa nouveau, selon lequel « Le constructeur de maison individuelle, avec ou sans fourniture du plan, est tenu de cette garantie. » Elle exclurait de la notion d’élément d’équipement, au sens des articles 1792, 1792-2 et 1792-3, « les éléments d’équipement installés sur existant », sans reprendre la réserve que l’arrêt du 21 mars 2024 fait pour l’élément qui constitue lui-même un ouvrage. Elle réserverait au vendeur professionnel la qualité de constructeur réputé du vendeur après achèvement, et assimilerait à un constructeur « toute personne profane qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a fait construire si elle ne communique pas à l’acquéreur, dans l’acte de vente, l’identité des constructeurs et de leurs assureurs ». Elle consacrerait enfin la soumission des recours entre constructeurs à l’article 2224 du code civil¹⁵⁸. Ces propositions ne disent pas l’état du droit ; elles montrent seulement que l’équipement sur existant et le recours entre constructeurs, tranchés depuis 2020 par la troisième chambre civile, sont aussi au cœur du projet.

La garantie décennale n’est ni la plus longue des garanties ni la plus large. Elle est la seule qui combine une présomption de responsabilité, un dommage d’une gravité déterminée et une assurance obligatoire qui en épouse le domaine. Les garanties voisines se rangent par rapport à ce noyau : en deçà de la réception, en deçà du seuil de gravité, ou à côté de lui pour la vente et le voisinage. Chaque déplacement de ses frontières n’est donc jamais purement technique : ce que la garantie décennale abandonne, le droit commun le recueille, mais sans présomption et sans assurance obligatoire.

Ce que l’entreprise du bâtiment et le maître de l’ouvrage doivent en retenir

Le droit impose à l’entreprise une responsabilité et une assurance dont elle ne peut se défaire, et au maître de l’ouvrage une discipline de forme et de temps dont il ne peut s’affranchir sans perdre ses droits. Ce qui suit expose ces exigences ; il ne tient pas lieu de l’examen d’une situation particulière.

L’entreprise du bâtiment

L’entreprise est constructeur, au sens de l’article 1792-1 du code civil, dès qu’un contrat de louage d’ouvrage la lie au maître de l’ouvrage, quelle que soit sa forme : l’artisan en nom propre et le micro-entrepreneur y sont soumis comme la société. Elle répond de plein droit, pendant dix ans à compter de la réception, des dommages de gravité décennale, sans que le maître de l’ouvrage ait à prouver une faute, et ne s’exonère que par la cause étrangère : ni le vice des matériaux ou des éléments d’équipement qu’elle a mis en œuvre, ni, l’imputabilité établie, l’incertitude sur la cause du désordre ne la libèrent.

Elle doit être couverte par une assurance de responsabilité décennale et en justifier à l’ouverture de tout chantier (article L. 241-1 du code des assurances). Le contrat mobilisé est celui qui était en vigueur à l’ouverture du chantier ; il ne couvre que le secteur d’activité déclaré, apprécié selon son objet et non selon ses modalités d’exécution, la construction de maison individuelle étant une activité distincte qui doit être déclarée comme telle ; l’aggravation du risque en cours de chantier doit elle aussi être déclarée. Refusée par un assureur, elle peut saisir le bureau central de tarification, qui statue dans un délai de trois mois depuis le 28 mai 2026 (article L. 243-4 du code des assurances).

L’attestation d’assurance est jointe aux devis et factures (article L. 243-2 du code des assurances) ; l’assureur qui a délivré une attestation ne mentionnant aucune restriction d’activité ne peut plus opposer au maître de l’ouvrage les exceptions qu’il aurait pu opposer à son assuré.

Le défaut d’assurance est puni de six mois d’emprisonnement et de 75 000 euros d’amende, ou de l’une de ces deux peines (article L. 243-3 du code des assurances). Le gérant qui s’est abstenu de souscrire l’assurance commet une faute séparable de ses fonctions et en répond personnellement. Une décision non publiée a jugé que le constructeur non assuré ne s’exonère de la responsabilité née de ce défaut qu’en prouvant avoir mis en garde le maître de l’ouvrage contre les risques encourus (II, B, 1, a).

Depuis l’arrêt du 21 mars 2024, l’élément d’équipement que l’entreprise installe en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant, tel un insert ou une pompe à chaleur, relève, s’il ne constitue pas lui-même un ouvrage, de sa responsabilité contractuelle de droit commun, et non plus de la garantie décennale ni de la garantie de bon fonctionnement ; cette responsabilité, qui échappe à l’assurance obligatoire, n’en demeure pas moins entière. Lorsque les travaux sur existant constituent eux-mêmes un ouvrage, la garantie décennale s’applique, mais l’assurance obligatoire ne couvre les dommages causés à l’existant que si celui-ci, totalement incorporé dans le neuf, en est devenu techniquement indivisible (article L. 243-1-1, II, du code des assurances ; arrêt du 30 mai 2024).

L’entreprise peut provoquer la réception, qui intervient à la demande de la partie la plus diligente (article 1792-6 du code civil), et elle doit, pendant l’année qui suit, réparer les désordres réservés ou notifiés par écrit au titre de la garantie de parfait achèvement.

Poursuivie, elle dispose contre les autres constructeurs et leurs assureurs d’un recours soumis au délai de cinq ans de l’article 2224 du code civil, qui court de la demande en paiement ou en reconnaissance d’un droit formée contre elle, fût-elle en référé, non d’un simple référé-expertise. Sa reconnaissance de responsabilité n’interrompt pas le délai décennal, ainsi que l’a rappelé l’arrêt du 9 octobre 2025 ; la forclusion, en revanche, ne la protège pas de sa faute dolosive.

Le maître de l’ouvrage

Le maître de l’ouvrage qui fait réaliser des travaux de construction doit souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance dommages-ouvrage pour son compte et pour celui des propriétaires successifs (article L. 242-1 du code des assurances). Le défaut de souscription est un délit instantané, consommé à l’ouverture du chantier, la loi exemptant de la peine la personne physique qui construit un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint (article L. 243-3 du code des assurances). Cette exemption ne vise, dans la lettre du texte, que la peine, non l’obligation d’assurance elle-même ; aucune décision publiée examinée pour la présente étude ne tranche le point. Le maître de l’ouvrage peut, pendant les travaux, exiger de tout intervenant la justification de son assurance de responsabilité (article R. 243-2 du code des assurances).

La réception, que l’article 1792-6 du code civil veut contradictoire, ouvre la garantie et fait courir tous les délais ; elle peut être tacite, et l’écrit, sans être exigé, en fixe la date et les réserves. Les vices apparents qui ne sont pas réservés sont purgés, et les désordres réservés sortent de la garantie décennale pour relever de la garantie de parfait achèvement et, concurremment, de la responsabilité contractuelle de droit commun. Le caractère apparent s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage et au jour de la réception, et c’est à lui de prouver que le vice était caché. À défaut d’écrit, la prise de possession jointe au paiement fait présumer la réception, mais non la seule occupation antérieure d’un existant.

Le désordre de nature décennale se déclare à l’assureur dommages-ouvrage, qui dispose de soixante jours pour prendre position et de quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre, l’indemnité étant réglée dans les quinze jours de l’acceptation de l’offre par l’assuré (article L. 242-1 du code des assurances). Si un délai n’est pas tenu, l’assuré peut, après notification, engager les dépenses de réparation, l’indemnité étant majorée d’un intérêt au double du taux légal. Ces sanctions sont limitatives, ainsi que l’a rappelé l’arrêt du 28 mai 2026, mais l’assureur demeure tenu de préfinancer des travaux efficaces. L’action contre lui se prescrit par deux ans (article L. 114-1 du code des assurances).

Avant l’expiration des dix ans, le délai est interrompu par la demande en justice, même en référé (article 2241 du code civil), ainsi que par une mesure conservatoire ou un acte d’exécution forcée (article 2244 du même code) ; la demande ne l’interrompt que pour les désordres qu’elle mentionne et à l’égard de celui qu’elle vise. La reconnaissance écrite de l’entreprise est sans effet, et la suspension prévue par l’article 2239 du code civil pendant une mesure d’instruction ordonnée avant tout procès est tenue pour inapplicable, selon la règle que la troisième chambre civile a posée pour les délais de forclusion et que des arrêts non publiés appliquent au délai décennal (I, B, 2, a).

Si l’entreprise disparaît, la garantie ne disparaît pas avec elle. Le maître de l’ouvrage agit directement contre l’assureur de responsabilité (article L. 124-3 du code des assurances), dans le délai de son action contre le responsable et, au-delà, tant que l’assureur reste exposé au recours de son assuré. L’assureur dommages-ouvrage paie sans rechercher les responsabilités, mais, avant réception, sa garantie suppose la résiliation du marché après une mise en demeure restée infructueuse, sauf si celle-ci est impossible ou inutile, notamment en cas de liquidation judiciaire emportant résiliation. En maison individuelle, le garant de livraison répond jusqu’à la réception (article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation). Si l’assureur dommages-ouvrage perd son agrément, le fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages prend le relais dans la limite de 90 % de l’indemnité, pour cette seule assurance (articles L. 421-9 et R. 421-50 du code des assurances).

Échappent enfin à la garantie décennale les désordres réservés, les non-conformités sans désordre, les équipements adjoints à un existant et, pour l’assurance dommages-ouvrage obligatoire, les dommages immatériels. La réparation s’en poursuit sur le terrain du droit commun, dans les dix ans de la réception (article 1792-4-3 du code civil), ou au titre du parfait achèvement, qui suppose une notification écrite que l’assignation ne remplace pas.

Les points non tranchés doivent être connus comme tels. Aucune décision publiée examinée pour la présente étude ne tranche l’opposabilité au maître de l’ouvrage de la nullité encourue par l’assuré qui a intentionnellement mal déclaré son risque — la réduction proportionnelle, elle, lui est opposable (II, B, 1, a) —, ni le délai de l’action pour faute dolosive depuis la réforme de 2008, ni la responsabilité du vendeur envers l’acquéreur pour défaut d’assurance dommages-ouvrage, ni l’application de l’article L. 123-2 du code de la construction et de l’habitation sur la performance énergétique, l’ancien article L. 111-13-1 n’ayant lui-même été appliqué que par un arrêt non publié du 23 octobre 2025, ni, enfin, l’application dans le temps du revirement de 2024 au-delà de ce qu’il énonce lui-même, les trois arrêts qui l’appliquent étant non publiés. Ces questions sont des incertitudes, non des libertés.

Ce qu’il faut retenir

La garantie décennale est la responsabilité que l’article 1792 du code civil impose de plein droit à tout constructeur d’un ouvrage, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, pour les dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Le maître de l’ouvrage n’a pas à prouver une faute ; il doit établir les conditions du texte, et le constructeur ne s’exonère que par une cause étrangère. Le mot « garantie » est d’usage, et la loi l’emploie elle-même ; il désigne une responsabilité légale d’ordre public, qu’aucune clause ne peut exclure ni limiter (article 1792-5 du code civil). Elle ne se confond ni avec l’assurance de responsabilité décennale qui la couvre, ni avec l’assurance dommages-ouvrage qui en préfinance la réparation.

Elle s’applique aux travaux qui constituent un ouvrage, neuf ou réalisé sur un existant, c’est-à-dire à des travaux d’une certaine importance incorporant des matériaux selon des techniques de construction : un ravalement lourd assurant l’étanchéité d’une façade en relève (Cass. 3^e civ., 4 avr. 2013, n° 11-25.198), non la réparation ponctuelle de chéneaux sans matériaux nouveaux (Cass. 3^e civ., 28 févr. 2018, n° 17-13.478), ni un terrassement sans incorporation de matériaux (Cass. 3^e civ., 10 nov. 2021, n° 20-20.294). La toiture, ouvrage de clos et de couvert, en est le domaine naturel, jusqu’aux panneaux photovoltaïques qui assurent la fonction de couverture, dont le risque avéré d’incendie rend à lui seul le bâtiment impropre à sa destination (Cass. 3^e civ., 21 sept. 2022, n° 21-20.433). La plomberie y entre comme élément d’équipement de l’ouvrage : une installation d’eau chaude sanitaire exposant les occupants à un risque sanitaire grave rend l’ouvrage impropre à sa destination, même si ce risque ne s’est pas réalisé dans le délai (Cass. 3^e civ., 14 sept. 2023, n° 22-13.858). L’exception au principe du dommage actuel couvre ainsi le risque sanitaire grave et le risque avéré d’incendie. Mais depuis le 21 mars 2024 (n° 22-18.694l'arrêt), l’équipement remplacé ou ajouté sur un existant qui ne constitue pas lui-même un ouvrage ne relève plus que du droit commun.

Toute personne physique ou morale exposée à la présomption doit être assurée (article L. 241-1 du code des assurances) : architecte, entrepreneur, technicien, artisan en nom propre et micro-entrepreneur, que la loi ne distingue pas ; vendeur après achèvement de l’ouvrage qu’il a construit ou fait construire, quel que soit le temps écoulé depuis l’achèvement (Cass. 3^e civ., 2 oct. 2002, n° 00-11.117) ; celui qui fait construire pour autrui ou en vue de la vente, et le promoteur (articles L. 241-2 et L. 242-2 du code des assurances). Le sous-traitant, qui n’est pas contractuellement lié au maître de l’ouvrage (Cass. ass. plén., 12 juill. 1991, n° 90-13.602), n’est pas constructeur : sa responsabilité est extracontractuelle et suppose une faute prouvée. Il en répond envers le maître de l’ouvrage dans les dix ans de la réception (article 1792-4-2 du code civil) et, n’étant pas exposé à la présomption, n’entre pas, à s’en tenir à la lettre de l’article L. 241-1 du code des assurances, dans le champ de l’obligation d’assurance. L’assurance ne couvre que l’activité déclarée, et son défaut est un délit. L’action décennale est attachée à la propriété de l’ouvrage, non à sa jouissance (Cass. 3^e civ., 1^er juill. 2009, n° 08-14.714), et passe avec elle à chaque acquéreur.

La garantie dure dix ans à compter de la réception (article 1792-4-1 du code civil). Ce délai est d’épreuve et de forclusion, non de prescription : la reconnaissance de responsabilité ne l’interrompt pas, et l’expertise ordonnée avant tout procès ne le suspend pas, selon la règle que la troisième chambre civile a posée pour les délais de forclusion ; la demande en justice, même en référé, l’interrompt, comme la mesure conservatoire ou l’acte d’exécution forcée (articles 2241 et 2244 du code civil). Après dix ans, l’action décennale est fermée, comme l’action contractuelle de droit commun contre les constructeurs (article 1792-4-3 du code civil). Subsistent seulement le désordre nouveau qui prolonge, dans le même ouvrage, un désordre de même nature dénoncé en justice dans le délai (Cass. 3^e civ., 18 janv. 2006, n° 04-17.400), la faute dolosive du constructeur, la garantie des vices cachés due par le vendeur après achèvement (Cass. 3^e civ., 17 juin 2009, n° 08-15.503), dans les deux ans de la découverte et sous le butoir de vingt ans courant de la vente¹⁵⁹, et l’action directe contre l’assureur tant qu’il reste exposé au recours de son assuré, ce qui suppose que celui-ci ait été lui-même recherché.

La mise en œuvre suit un ordre que les textes imposent sans l’énoncer en un seul lieu : une réception contradictoire, dont l’écrit, sans être exigé, fixe la date et les réserves ; la notification écrite des désordres révélés dans l’année ; la déclaration du sinistre à l’assureur dommages-ouvrage, tenu de répondre dans les soixante jours ; la mise en demeure de l’entreprise, nécessaire au parfait achèvement et, avant la réception, au jeu de l’assurance dommages-ouvrage ; enfin l’assignation, au fond ou en référé, avant l’expiration des dix ans, visant chaque désordre et chaque personne dont la responsabilité est recherchée, assureurs compris.

La dette est celle du constructeur ; elle est couverte par son assureur de responsabilité, que le maître de l’ouvrage peut poursuivre directement (article L. 124-3 du code des assurances) et qui ne peut lui opposer ni la franchise ni la déchéance pour inobservation inexcusable des règles de l’art (clauses types de l’annexe I à l’article A. 243-1 du code des assurances). L’assureur dommages-ouvrage préfinance la réparation sans rechercher les responsabilités, puis se retourne, subrogé, contre les constructeurs et leurs assureurs ; entre coobligés, la charge se répartit par des recours soumis au délai de cinq ans courant de la demande en paiement ou en reconnaissance d’un droit, fût-elle en référé. Quand l’entreprise est liquidée, le maître de l’ouvrage conserve l’action directe contre l’assureur de responsabilité, l’assurance dommages-ouvrage et, en maison individuelle, la garantie de livraison jusqu’à la réception ; le gérant qui n’a pas assuré la société en répond personnellement (Cass. 3^e civ., 10 mars 2016, n° 14-15.326).

L’assurance dommages-ouvrage est une assurance de choses : souscrite par le maître de l’ouvrage avant l’ouverture du chantier, elle paie la réparation des seuls dommages de nature décennale, à l’exclusion des non-conformités sans désordre et des dommages immatériels. Elle prend effet à l’expiration de l’année de parfait achèvement ; avant la réception, elle ne joue que si, après mise en demeure restée infructueuse, le marché est résilié pour inexécution, et, pendant l’année de parfait achèvement, que si l’entreprise mise en demeure n’a pas exécuté ses obligations (article L. 242-1 du code des assurances ; Cass. 3^e civ., 1^er avr. 2021, n° 19-16.179). En cas de vente avant l’expiration du délai décennal, l’acte mentionne l’existence ou l’absence de l’assurance, l’attestation y étant annexée (article L. 243-2 du code des assurances) ; son absence n’empêche pas la vente (Cass. 3^e civ., 2 mars 2011, n° 09-72.576), et, sauf clause contraire, l’acquéreur a seul qualité pour agir contre l’assureur, même si le sinistre a été déclaré avant la vente (Cass. 3^e civ., 15 sept. 2016, n° 15-21.630).

La garantie décennale se distingue de ses voisines par soustraction. La garantie de parfait achèvement oblige l’entrepreneur, pendant un an, à réparer tous les désordres réservés ou notifiés par écrit ; la garantie de bon fonctionnement couvre pendant deux ans au moins les éléments d’équipement dissociables ; les dommages intermédiaires, cachés à la réception mais dépourvus de gravité décennale, relèvent de la responsabilité contractuelle pour faute prouvée (Cass. 3^e civ., 10 juill. 1978, n° 77-12.595), dans les dix ans de la réception ; les vices cachés relèvent de la garantie du vendeur ; le trouble anormal de voisinage engage de plein droit le maître de l’ouvrage qui en est à l’origine (article 1253 du code civil). Inversement, le dommage qui relève d’une garantie légale ne peut être poursuivi sur le terrain du droit commun contre ceux qui en sont tenus (Cass. 3^e civ., 12 nov. 2020, n° 19-22.376).

Autour des deux assurances obligatoires gravitent des couvertures d’une autre nature : la responsabilité civile professionnelle, qu’aucune disposition du code des assurances n’impose à l’entreprise de construction, et qui peut prendre en charge ce que la loi n’impose pas d’assurer, tels les équipements adjoints à un existant ; l’assurance du constructeur non réalisateur, qui n’est que l’assurance obligatoire du vendeur ou du promoteur ; la police tous risques chantier, qui garantit l’ouvrage pendant les travaux ; la garantie de livraison du contrat de construction de maison individuelle, caution solidaire qui cesse, en principe, avec la réception constatée par écrit ; enfin le fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages, qui relaie l’assureur dommages-ouvrage privé de son agrément, et lui seul.

Notes