Les servitudes: notion, éléments constitutifs et caractères

I) Notion

Classiquement on définit les servitudes comme des droits réels en vertu desquels une personne est autorisée à tirer de la chose d’autrui une certaine utilité. Plus précisément, la servitude n’établit pas un rapport entre des personnes — débiteur et créancier — mais un rapport entre des choses : elle institue, au bénéfice d’un fonds, une charge pesant sur un autre fonds. C’est cette structure singulière, où le droit est dû à un immeuble et non à un individu, qui commande l’ensemble de son régime.

Autrefois, on opposait les servitudes personnelles aux servitudes réelles :

• Les servitudes personnelles
  • Elles étaient celles qui étaient établies pour l’avantage individuel d’une personne déterminée et constituaient un droit temporaire ou viager.
  • Elles pouvaient être de deux ordres :
    • Les servitudes mixtes désignaient les démembrements du droit de propriété, tel que le droit de jouissance conféré à l’usufruitier ou le droit d’usage et d’habitation
    • Les servitudes purement personnelles désignaient le pouvoir conféré à une personne d’assujettir une autre personne en la mettant dans une situation de dépendance servile (l’esclavage, la taille, la corvée etc…
  • Tandis que les servitudes purement personnelles ont été abolies, d’abord partiellement à la Révolution, puis totalement lorsqu’il a été mis fin à l’esclavage, les servitudes mixtes perdurent toujours, mais plus sous le même nom.
  • La raison en est que l’usufruit, le droit d’usage, de jouissance ou encore d’habitation sont envisagés par le Code civil comme des droits réels spécifiques et non comme des servitudes.
  • À cet égard, à la différence des servitudes qui sont perpétuelles, ces droits réels spécifiques présentent un caractère nécessairement temporaire.
  • Il y a donc désormais une différence de nature entre les servitudes et les différentes variantes du droit – réel – de jouissance

• Les servitudes réelles
  • Anciennement désignées sous le nom de servitudes prédiales (du latin praedium mot qui signifie « héritage »), elles sont définies comme celles qui assujettissent un héritage à certaines choses envers un autre héritage.
  • Par héritage, il faut comprendre un immeuble, un fonds.
  • La servitude est donc une charge instituée entre biens immeubles exclusivement.
  • C’est parce que la servitude s’exerce sur une chose et non sur une personne qu’elle est qualifiée de réelle (réel vient du latin res, la chose)
  • L’héritage auquel la servitude est due s’appelle fonds dominant, celui qui la doit fonds servant.

La distinction mérite d’être pleinement mesurée. Tandis que la servitude personnelle attachait l’avantage à une tête déterminée — et s’éteignait donc avec elle —, la servitude réelle attache l’avantage au fonds lui-même, en sorte qu’elle survit à tous les changements de propriétaire et se transmet avec l’immeuble qu’elle accompagne. La première était précaire et viagère ; la seconde est, en principe, perpétuelle. C’est cette translation de l’objet du droit — de la personne vers la chose — qui résume toute l’évolution historique de la matière.

Désormais, la notion de servitude que l’on retrouve dans le Code civil ne désigne plus que les servitudes réelles et plus précisément celles qui portent sur des immeubles par nature (fonds).

Sans doute animé par souci de chasser toute ambiguïté quant à la nature du droit conféré au bénéficiaire d’une servitude et pour prévenir d’éventuelles dérives qui tendraient à exhumer des pratiques de la féodalité, le législateur a précisé à l’article 686 du Code civil que « il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. »

Cette disposition se laisse lire comme une double prohibition. D’une part, le service ne peut être imposé à la personne : le propriétaire du fonds servant n’est jamais débiteur d’une obligation personnelle, il subit seulement une charge qui pèse sur sa terre. D’autre part, le service ne peut davantage être établi en faveur de la personne : l’avantage doit profiter au fonds, et non à la commodité particulière de son maître. Tout aménagement contractuel qui méconnaîtrait cette exigence se trouverait disqualifié en simple obligation personnelle, dépourvue du caractère réel attaché aux servitudes.

Il est donc absolument exclu, même par convention contraire, qu’une servitude puisse consister à créer une charge sur la personne d’autrui.

Aussi, les servitudes présentent-elles nécessairement un caractère réel et foncier, ce qui n’est pas sans conséquence sur le régime juridique auquel elles sont assujetties.

Ce caractère réel emporte au moins trois séries de conséquences qu’il convient d’annoncer dès à présent. En premier lieu, la servitude est opposable à tout acquéreur du fonds servant : elle ne s’éteint pas par l’aliénation de l’immeuble grevé, mais le suit entre les mains de ses propriétaires successifs — sous la réserve des règles de publicité foncière qui en conditionnent l’opposabilité aux tiers, la Cour de cassation jugeant à cet égard que les servitudes établies par le fait de l’homme ne sont opposables aux acquéreurs que pour autant qu’elles aient été régulièrement publiées (Cass. 3^e civ., 27 oct. 1993, n° 91-19.874l'arrêt▾). En deuxième lieu, la servitude présente un caractère accessoire : indissociable du fonds dominant, elle ne peut être cédée, saisie ou hypothéquée isolément, mais se transmet nécessairement avec lui. En troisième lieu, elle revêt, sauf stipulation contraire, un caractère perpétuel, en ce qu’elle dure aussi longtemps que subsistent les deux fonds et le rapport d’utilité qui les unit.

II) Éléments constitutifs

L’article 637 du Code civil dispose que « une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. »

Cette définition légale, d’une remarquable densité, condense à elle seule la physionomie de l’institution : une charge (l’aspect passif, supporté par le fonds servant), un usage et une utilité (l’aspect actif, dont profite le fonds dominant), et l’exigence de deux héritages appartenant à des propriétaires distincts (la dualité subjective). Il ressort de cette disposition que la constitution d’une servitude suppose la réunion de trois éléments constitutifs :

• Un fonds
• Des propriétés distinctes
• Un fonds affecté au service d’un autre fonds

A) Un fonds

1) Domaine

Une servitude est une charge imposée sur un « héritage ». Par héritage il faut entendre un immeuble par nature.

La question qui alors se pose est alors de savoir ce que recouvre la notion d’immeuble par nature. Pour le déterminer, il convient de se reporter à l’article 518 du Code civil.

Cette disposition prévoit que « les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature. »

La catégorie des immeubles par nature, qui repose sur le critère physique, comprend donc le sol et tout ce qui est fixé au sol :

• Le sol: par sol il faut entendre le fonds de terre, ce qui comprend, tant la surface du sol, que le sous-sol
• Tout ce qui est fixé au sol: il s’agit de :
  • D’une part, toutes les constructions qui sont édifiées sur le sol ou dans le sous-sol (bâtiments, canalisations, les piliers ou poteaux fixés par du béton, ponts, barrage etc.)
  • D’autre part, tous les végétaux (arbres, plantes, fleurs etc), avec cette précision que s’ils sont détachés du sol ils deviennent des meubles (art 520 C. civ.)

La jurisprudence a eu l’occasion de préciser qu’il est indifférent que la chose soit fixée au sol à titre provisoire ou définitif. En tout état de cause, dès lors qu’elle adhère au sol elle est constitutive d’un immeuble par nature.

Au bilan, une servitude peut ainsi tout aussi bien grever le sol que ce qui est fixé au sol, pourvu qu’il s’agisse d’un immeuble par nature.

2) Exclusion

Les servitudes ne pouvant porter que sur des immeubles par nature, il faut en déduire que sont exclus de leur champ d’application :

• Les biens meubles
  • Classiquement on définit les meubles comme toutes les choses qui sont mobiles et qui, donc ne sont ni fixées, ni incorporées au sol.
  • Tout ce qui donc n’est pas attaché au sol, est un bien meuble. Le code civil inclut notamment dans cette catégorie qui embrasse une grande variété de choses :
    • Les bateaux, bacs, navires, moulins et bains sur bateaux, et généralement toutes usines non fixées par des piliers, et ne faisant point partie de la maison ( 531 C. civ.)
    • Les matériaux provenant de la démolition d’un édifice, ceux assemblés pour en construire un nouveau jusqu’à ce qu’ils soient employés par l’ouvrier dans une construction ( 532 C. civ.)
    • Les meubles meublants qui comprennent :
      • Les biens destinés à l’usage et à l’ornement des appartements, comme tapisseries, lits, sièges, glaces, pendules, tables, porcelaines et autres objets de cette nature.
      • Les tableaux et les statues qui font partie du meuble d’un appartement y sont aussi compris, mais non les collections de tableaux qui peuvent être dans les galeries ou pièces particulières.
      • Il en est de même des porcelaines : celles seulement qui font partie de la décoration d’un appartement sont comprises sous la dénomination de “meubles meublants”.
    • Les meubles immatriculés, tels que les aéronefs ou les navires. L’immatriculation de ces biens leur confère un statut particulier qui les rapproche des immeubles, notamment s’agissant des actes de disposition dont ils sont susceptibles de faire l’objet.
  • Ne peuvent pas non plus faire l’objet de servitudes :
    • Les meubles par anticipation, soit les biens qui sont des immeubles par nature, mais qui, dans un futur proche, ont vocation à être détachés du sol
    • Les meubles par détermination de la loi, soit les choses incorporelles qui peuvent faire l’objet d’un droit de propriété (les valeurs mobilières, les droits personnels, les droits réels mobiliers, les œuvres de l’esprit, les brevets, les marques etc.)

• Les immeubles par destination
  • À la différence des immeubles par nature qui sont déterminés par un critère physique, les immeubles par destination reposent sur la volonté du propriétaire.
  • Il s’agit, plus précisément, de biens qui, par nature, sont des meubles, mais qui sont qualifiés fictivement d’immeubles en raison du lien étroit qui les unit à un immeuble par nature dont ils constituent l’accessoire.
  • Tel est le cas, par exemple, du bétail affecté à un fonds agricole et qui donc, par le jeu d’une fiction juridique, est qualifié d’immeuble par destination.
  • L’objectif recherché ici est de lier le sort juridique de deux biens dont les utilités qu’ils procurent sont interdépendantes.
  • Par la création de ce lien, il sera, dès lors, beaucoup plus difficile de les séparer ce qui pourrait être fortement préjudiciable pour leur propriétaire.
  • Ainsi, des biens affectés au service d’un fonds, devenus immeubles, ne pourront pas faire l’objet d’une saisie par un tiers indépendamment du fonds lui-même.

L’exclusion des immeubles par destination mérite, à cet égard, d’être bien comprise : ces biens ne deviennent immeubles qu’en raison d’un lien artificiel, tissé par la volonté du propriétaire, avec un immeuble par nature. Or la servitude exige une assiette dotée d’une matérialité propre et d’une fixité au sol que la seule fiction juridique ne saurait procurer. C’est pourquoi le critère retenu demeure exclusivement physique, et non économique ou volontaire : seul l’immeuble par nature, parce qu’il adhère effectivement au sol, peut supporter ou bénéficier de la charge.

Au total, il apparaît que le domaine des servitudes est quelque peu restreint puisqu’il se limite aux seuls immeubles par nature.

B) Des propriétés distinctes

1) Principe

La constitution d’une servitude suppose l’existence de deux fonds appartenant à des propriétaires différents.

Cette règle s’infère de l’article 705 du Code civil qui prévoit que « toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même main. »

Cette disposition n’est autre que la traduction de l’adage nemini res sua servit qui signifie : « nul n’a de servitude sur sa propre chose ».

La logique en est limpide : la servitude suppose, par hypothèse, qu’un fonds rende service à un autre fonds que son maître ne maîtrise pas. Là où une même personne réunit dans son patrimoine les deux héritages, le service qu’elle organise de l’un à l’autre n’est que l’expression de la plénitude de son droit de propriété — lequel absorbe naturellement toutes les utilités de la chose. Il n’y a alors nul besoin de servitude pour autoriser ce que la propriété permet déjà. La réunion des deux fonds dans une même main emporte ainsi, par voie de conséquence, l’extinction de la servitude qui s’y trouvait constituée.

Aussi, une servitude confère un droit qui ne peut être exercée que sur un fonds appartenant à autrui. Selon l’expression du Doyen Cornu, « l’autoservitude » n’existe pas.

À supposer qu’une même personne soit propriétaire de deux fonds distincts, tous les aménagements qu’elle est susceptible de réaliser, notamment ceux tenant à l’écoulement des eaux ou encore au passage, ne peuvent être regardés que comme des expressions de l’exercice du droit de propriété et non comme la création de servitudes du fait de l’homme.

Cette analyse n’est toutefois pas dépourvue de portée pratique, car le législateur a aménagé un mécanisme — la destination du père de famille — par lequel l’aménagement organisé par le propriétaire unique entre ses deux fonds est appelé à se muer en véritable servitude au jour où la propriété se divise. La condition d’altérité des propriétaires, défaillante tant que l’unité de patrimoine subsiste, se réalise précisément au moment de la division — ce qui explique que la Cour de cassation apprécie les conditions d’existence d’une telle servitude au jour de la division des fonds, y compris lorsque des fonds réunis font ensuite l’objet d’une nouvelle division (Cass. 3^e civ., 23 janv. 2025, n° 23-12.385l'arrêt▾).

Par ailleurs, il peut être observé que l’établissement d’une servitude ne suppose pas que les deux fonds soient contigus (qui se touchent). Il est néanmoins nécessaire qu’ils soient voisins, car les services qui peuvent être imposés à un fonds n’ont de sens qu’entre propriétés voisines.

Enfin, comme relevé par des auteurs « si la notion de servitude implique la dualité de fonds et de propriétaires, cette dualité, constitutive d’un minimum, n’exclut pas la pluralité. Un même fonds peut être servant au bénéfice de plusieurs fonds dominants ou réciproquement ».

Cette situation se rencontrera notamment dans les lotissements ou les ensembles d’immeubles formant une copropriété, où un même chemin d’accès peut desservir plusieurs lots, ou un même fonds supporter à la fois une servitude de passage, de vue et de canalisation au profit de fonds voisins différents. La dualité exigée par la loi pose un seuil minimal ; elle ne dresse aucun plafond.

2) Cas particulier de la copropriété

La question s’est posée en jurisprudence de savoir si la règle exigeant la présence de deux propriétés distinctes avait vocation à s’appliquer lorsque les deux fonds concernés relèvent d’une copropriété.

Autrement dit, un lot privatif peut-il être grevé par une servitude à la faveur d’un autre lot privatif, alors même qu’ils sont les composantes d’un même bien ?

Dans un premier temps, la Cour de cassation a refusé d’admettre la possibilité de constituer une servitude entre des parties privatives d’un lot de copropriété.

Dans un arrêt du 6 mars 1991 elle a jugé en ce sens « qu’il existe une incompatibilité entre la division d’un immeuble en lots de copropriété et la création, au profit de la partie privative d’un lot, d’une servitude sur la partie privative d’un autre lot » (Cass. 3^e civ. 6 mars 1991, n°89-14374l'arrêt▾).

Elle a précisé sa position un an plus tard en affirmant « qu’une servitude n’existe que si le fonds servant et le fonds dominant constituent des propriétés indépendantes appartenant à des propriétaires différents et que tel n’est pas le cas d’un immeuble en copropriété » (Cass. 3^e civ. 30 juin 1992, n°91-10116 l'arrêt▾91)

La Cour de cassation a, par la suite, réaffirmé cette position toujours au visa de l’article 637 du Code civil (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 21 mars 2001, n°98-21668l'arrêt▾).

Elle justifiait cette solution en soutenant qu’un immeuble soumis au régime de la copropriété constituait un héritage unique, alors que l’établissement d’une servitude suppose l’existence de deux fonds distincts.

Dans un second temps, alors que la doctrine faisait feu de tout bois contre cette position à laquelle s’accrochait la Cour de cassation, cette dernière a fini par céder.

Dans un arrêt du 30 juin 2004, elle a opéré un revirement de jurisprudence magistral en affirmant que « le titulaire d’un lot de copropriété disposant d’une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d’une propriété indivise sur la quote-part de partie commune attachée à ce lot, la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts » (Cass. 3^e civ. 30 juin 2004, n°03-11562l'arrêt▾).

Le ressort de ce revirement tient à un changement de regard sur la consistance du lot de copropriété. En considérant que le titulaire d’un lot dispose d’une propriété exclusive sur ses parties privatives, la Cour cesse de voir dans l’immeuble un « héritage unique » pour y reconnaître une juxtaposition de propriétés privatives distinctes : la condition d’altérité des propriétaires, jadis réputée défaillante, se trouve dès lors satisfaite. La servitude peut ainsi naître entre deux lots, à la condition de s’établir d’une partie privative à une autre partie privative.

La troisième chambre civile est venue préciser 10 ans plus tard, dans un arrêt du 11 mars 2014 que « dans un immeuble en copropriété, des servitudes ne sont susceptibles de s’établir qu’entre des parties privatives » (Cass. 3^e civ. 11 mars 2014, n°12-29734l'arrêt▾). La précision est d’importance : la charge ne saurait grever les parties communes, lesquelles relèvent d’une propriété indivise entre tous les copropriétaires et obéissent au régime spécifique du statut de la copropriété, non à celui des servitudes.

En revanche, lorsqu’il s’agit non pas de parties privatives relevant d’une copropriété, mais de parties d’une indivision, la Cour de cassation refuse l’établissement de servitudes (Cass. 3^e civ. 27 mai 2009, n°08-14376l'arrêt▾). La solution se comprend aisément : dans l’indivision, chaque indivisaire est titulaire d’un droit portant sur la totalité du bien, en concurrence avec celui des autres ; il n’existe donc pas, comme dans la copropriété, de propriétés exclusives distinctes susceptibles d’entretenir entre elles le rapport d’altérité qu’exige la servitude.

C) Un fonds affecté au service d’un autre fonds

L’établissement d’une servitude ne se conçoit que s’il existe un rapport entre deux fonds, un rapport asymétrique puisqu’il institue une charge pour l’un et une utilité pour l’autre. Ce rapport doit être examiné sous son double versant : du côté du fonds dominant, l’utilité qui lui est procurée ; du côté du fonds servant, la charge qu’il supporte. Seul le premier versant relève de l’élément constitutif ici envisagé.

1. 1) L’établissement d’une utilité au profit du fonds dominant

a) Une utilité

Pour être qualifiée de servitude, celle-ci doit conférer une utilité au fonds dominant. L’article 637 prévoit en ce sens que la charge imposée au fonds servant doit être établie « pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

Que faut-il entendre par utilité ? La jurisprudence a adopté une interprétation plutôt extensive cette notion. Aussi, admet-elle qu’un simple avantage, une commodité procurée au fonds dominant suffit à la justifier la constitution d’une servitude.

Entre d’autres termes, il n’est pas exigé que l’utilité procurée soit indispensable et nécessaire ; elle doit seulement être de nature à augmenter la valeur du fonds qui en bénéficie (V. en ce sens Cass. 3^e civ., 9 juill. 1980, n° 79-12867l'arrêt▾)

Tel est le cas, lorsque l’utilité permet d’accéder à un fond en passant par un autre fonds. Il en va de même pour la servitude de puisage qui autorise à prélever de l’eau sur le terrain d’autrui ou la servitude d’égout qui permet de verser les eaux pluviales de son toit sur le fonds voisin.

En revanche, lorsque l’utilité procure seulement un agrément au fonds dominant, la jurisprudence refuse de la qualifier de servitude.

Pour illustration, dans le cadre d’une affaire pendante devant la Cour d’appel de Metz un requérant réclamait un droit de passage sur le fond voisin pour gagner sa place de parking située le long du mur délimitant la propriété de ce dernier et éviter ainsi d’avoir à effectuer le tour du pâté de maison pour rejoindre son véhicule.

Les juges le déboutent de sa demande au motif qu’il est constant qu’un simple souci de commodité ou de convenance ne permet pas de caractériser l’absence ou l’insuffisance d’issue sur la voie publique et alors que cette notion de convenance personnelle est évoquée par l’un des témoignages produits par le requérant au soutien de ses prétentions (CA Metz, 13 oc. 2016, n° 16/00366, RG 15/00398).

Pour déterminer si l’établissement d’une servitude est justifié, la Cour de cassation a, dans un arrêt du 16 mai 1952, affirmé qu’il convenait de se demander si le droit envisagé procure une plus-value au fonds, à tout le moins une commodité réelle.

b) Une utilité au profit d’un fonds

Il ne suffit pas que le service procure une utilité pour être qualifiée de servitude, il faut encore qu’il soit utile au fonds dominant et non au propriétaire du fonds. C’est la seconde face de la prohibition posée par l’article 686 : de même que la charge ne peut peser sur la personne du propriétaire du fonds servant, de même l’avantage ne peut être conféré à la personne du propriétaire du fonds dominant. L’utilité doit demeurer fonctionnelle, c’est-à-dire rapportée à l’exploitation ou à la jouissance du fonds lui-même.

C’est là une exigence qui résulte de l’article 637 du Code civil et qui constitue une limite importante aux objets possibles des servitudes.

Les droits de promenade, de chasse, de pêche, de cueillette ou encore d’utilisation d’un four sont octroyés en considération, non pas des besoins du fonds dominant, mais de la personne de son propriétaire (V. en ce sens Cass. 3^e civ., 22 juin 1976, n° 74-14148l'arrêt▾). De tels droits, parce qu’ils s’épuisent dans la satisfaction d’un agrément personnel et ne se rattachent à aucune utilité durable du fonds, ne peuvent recevoir la qualification de servitude : ils relèvent, tout au plus, du droit personnel, c’est-à-dire de l’obligation que le propriétaire du fonds prétendu servant souscrit envers une personne déterminée.

Cette exigence d’un avantage rapporté au fonds, et non à la personne, a été vigoureusement réaffirmée par la Cour de cassation à propos de la servitude légale de passage pour cause d’enclave. La troisième chambre civile a en effet jugé qu’une telle servitude « ne peut être instituée que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé, et non au profit d’une personne » (Cass. 3^e civ., 19 juin 2025, n° 24-11.456l'arrêt▾). La solution, rendue en matière d’enclave, possède une portée générale : elle révèle la ratio profonde du droit des servitudes, qui n’organise jamais qu’un rapport de fonds à fonds, à l’exclusion de tout rapport de fonds à personne.

2) La création d’une charge qui pèse sur le fonds servant

L’établissement d’une servitude suppose, corrélativement à l’octroi d’une utilité au fonds dominant, la création d’une charge imposée au fonds servant. La servitude se présente ainsi comme une institution à double face : ce qui constitue un avantage pour l’un des fonds se traduit nécessairement par un assujettissement pour l’autre. Loin de procéder de la simple juxtaposition de deux héritages, elle organise entre eux un rapport d’asservissement réciproquement déterminé — l’utilité reçue par le fonds dominant ayant pour exacte mesure la charge supportée par le fonds servant.

Toutefois, ainsi que le prévoit l’article 638 du Code civil « la servitude n’établit aucune prééminence d’un héritage sur l’autre ». Le rapport créé entre les deux fonds n’est donc pas d’ordre hiérarchique, en ce sens qu’il n’existe aucun lien de vassalité entre eux. La terminologie héritée du droit féodal — « servant », « dominant » — ne doit pas induire en erreur : elle décrit une fonction, non une subordination juridique. Le propriétaire du fonds servant ne devient nullement le sujet du propriétaire du fonds dominant ; il demeure pleinement maître de son héritage, sous la seule réserve de la charge précise qui le grève.

Il s’agit seulement d’un rapport d’utilité. La servitude grève, elle assujettit un fonds dont elle attend un service : elle lui imprime la fonction de fonds servant. Ce rapport, parce qu’il s’attache aux fonds eux-mêmes et non aux personnes qui en sont propriétaires, présente une stabilité qui transcende les mutations de propriété : il subsiste à l’identique quel que soit le titulaire successif de l’un ou l’autre héritage.

La création de cette charge sur le fonds servant emporte trois conséquences principales :

• Première conséquence
  • La charge imposée sur le fonds servant consiste à restreindre les prérogatives du propriétaire sur le fonds grevé.
  • Par nature, la servitude a pour effet de porter atteinte au droit de propriété : elle vient amputer l’une au moins des composantes de la propriété — l’usus, le fructus ou, plus largement, le caractère exclusif et absolu du droit — au profit du fonds voisin.
  • Ces atteintes peuvent être tantôt positives, tantôt négatives.
    • La servitude sera qualifiée de positive lorsqu’elle consistera à entamer certains attributs du droit de propriété qui seront accordés au bénéfice du fonds dominant : le propriétaire perd l’exclusivité de la chose en devant souffrir la présence d’un autre, qui passe sur son fonds, qui prélève de l’eau, qui appuie une construction contre un mur ou qui fait écouler ses eaux pluviales. La servitude positive se traduit ainsi par un empiétement matériel toléré sur le fonds servant.
    • La servitude sera qualifiée de négative lorsqu’elle consistera à neutraliser le caractère absolu du droit de propriété en l’empêchant de faire quelque chose que son droit de propriété l’autorise normalement à faire, tel que, édifier un ouvrage sur son fonds, cultiver des plantations, créer une ouverture etc. Ici, nulle intrusion sur le fonds servant : la charge se résout en une simple privation d’une faculté que le propriétaire aurait pu exercer librement, telle la servitude non aedificandi (interdiction de bâtir) ou non altius tollendi (interdiction de bâtir au-delà d’une certaine hauteur).

• Deuxième conséquence
  • La charge créée par la servitude est strictement attachée au fonds servant, de sorte qu’elle se transmet avec la propriété. Elle n’est pas dans le commerce indépendamment de l’immeuble : elle suit le fonds entre les mains de tous ses propriétaires successifs.
  • Parce qu’elle est l’accessoire du fonds qu’elle grève, elle est perpétuelle et ne peut être cédée indépendamment de ce fonds. La charge se transmet de plein droit à l’acquéreur du fonds servant, sans qu’une stipulation expresse de reprise soit nécessaire — sous la réserve, toutefois, des exigences de publicité foncière lorsque la servitude procède d’un titre.
  • Seule solution pour le propriétaire du fonds grevé de s’affranchir de la servitude en dehors de sa cession : l’abandon, au profit du propriétaire du fonds dominant, de la partie qui sert d’assiette à cette servitude. Cette faculté de déguerpissement, expressément reconnue par l’article 699 du Code civil en matière de servitudes d’entretien, traduit le caractère réel de la charge : le propriétaire ne peut s’en libérer qu’en abandonnant le siège matériel de l’assujettissement, jamais par une simple renonciation personnelle.

• Troisième conséquence
  • Dans la mesure où la servitude est attachée à un fonds, elle n’oblige pas personnellement le propriétaire du fonds servant.
  • Aussi n’est-elle pas constitutive d’une dette qui grèverait son patrimoine : le propriétaire du fonds servant n’est pas débiteur du propriétaire du fonds dominant ; il est seulement maître d’un fonds affecté d’une charge réelle.
  • La conséquence en est qu’elle ne peut jamais obliger le propriétaire à accomplir une action positive.
  • Selon l’adage servitus in faciendo consistere nequit, une servitude ne peut pas consister en une obligation de faire : il ne peut y avoir de servitude qu’in patiendo (à supporter quelque chose) ou in non faciendo (à ne pas faire). La servitude se loge tout entière dans la passivité du propriétaire grevé.
  • Autrement dit, la servitude ne peut avoir pour effet que d’imposer une abstention : le propriétaire doit souffrir sur son fonds les actes d’usage accomplis par le propriétaire du fonds dominant.
  • Ce principe connaît une atténuation soigneusement circonscrite : la servitude ob rem ou servitude « réelle de faire », par laquelle l’obligation positive accessoire — tel l’entretien des ouvrages nécessaires à l’usage et à la conservation de la servitude (art. 698 du Code civil) — n’est admise qu’à la condition de demeurer l’accessoire d’une charge réelle principale et de peser, non sur la personne, mais sur la propriété du fonds. L’obligation de faire ne saurait jamais constituer l’objet propre de la servitude ; elle n’en est tolérée que comme prolongement nécessaire.

III) Caractères

Il est classiquement admis que les servitudes présentent quatre traits de caractère qui permettent de les distinguer des autres droits réels et notamment des droits de jouissance tels que l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation. À la différence de ces derniers, qui confèrent à une personne déterminée la jouissance d’un bien et s’éteignent au plus tard avec elle, la servitude n’a pour assise et pour terme que les fonds qu’elle relie : elle est réelle, accessoire, perpétuelle et indivisible. Ces quatre traits, loin d’être indépendants, procèdent d’une même logique : la servitude n’existe que par et pour les fonds, et c’est cette inhérence au fonds qui en commande l’ensemble du régime.

A) Caractère réel immobilier

1) Un droit réel

Les servitudes consistent, tout d’abord, en des droits réels. Il en résulte qu’elles confèrent au propriétaire du fonds dominant un pouvoir direct et immédiat sur le fond grevé.

Structurellement, le droit réel suppose un sujet, le titulaire du droit, et un objet, la chose sur laquelle s’exerce le droit réel. Le droit réel établit, en d’autres termes, une relation entre une personne et une chose, là où le droit personnel établit une relation entre deux personnes.

Le droit réel s’exerce ainsi sans qu’il soit besoin d’actionner une personne. Il s’exerce sans l’entremise d’un tiers. Le propriétaire du fonds dominant tire directement de la chose grevée le service qu’elle lui doit, sans avoir à requérir une quelconque prestation du propriétaire du fonds servant.

C’est pour cette raison que les servitudes sont toujours attachées, non pas à une personne, mais directement au fonds qu’elles grèvent. Il en découle un trait essentiel : la servitude est opposable à tous (erga omnes), de sorte qu’elle peut être invoquée à l’encontre de tout propriétaire successif du fonds servant, et qu’elle se transmet à tout acquéreur du fonds dominant sans que son consentement soit requis.

C’est également parce qu’elles sont constitutives de droits réels que l’exercice des servitudes n’est subordonné au paiement d’aucune redevance. La servitude n’a pas de cause obligationnelle : elle ne rémunère aucune prestation et ne suppose aucune contrepartie périodique. En cela, elle se distingue radicalement du bail, qui repose sur un loyer, comme de toute convention génératrice d’obligations successives.

Tout au plus, une indemnité peut être octroyée au propriétaire du fonds servant lors de la constitution de la servitude.

Cette indemnité n’a toutefois pas pour cause la stipulation d’une quelconque obligation de ne pas faire qui s’imposerait à ce dernier. Elle est seulement la contrepartie de la diminution de son droit de propriété — la compensation, versée une fois pour toutes, de l’amputation que la charge fait subir à la valeur et à l’utilité du fonds grevé.

À cet égard, en cas de non-respect de la servitude par le propriétaire du fonds servant, celui-ci engage sa responsabilité délictuelle et non contractuelle. La solution se déduit logiquement du caractère réel : faute de tout rapport d’obligation entre les propriétaires, l’atteinte portée à la servitude ne peut s’analyser en une inexécution contractuelle, mais en un fait juridique générateur de responsabilité délictuelle sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil.

2) Un droit réel immobilier

Il ressort de l’article 637 du Code civil qu’une servitude ne peut être imposée que sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un autre héritage.

Une servitude a donc nécessairement pour objet un immeuble par nature, ce qui leur confère un caractère immobilier. Elles ont ainsi pour assiette, soit le sol, soit ce qui est fixé au sol, telles que des constructions. Il en résulte qu’aucune servitude ne saurait grever un meuble : la dualité de fonds, condition de l’existence même de la servitude, suppose par hypothèse deux immeubles, l’un servant, l’autre dominant.

Parce que les servitudes consistent en des droits réels immobiliers, lorsqu’elles sont constituées au moyen d’un titre elles ne sont opposables aux tiers que si elles font l’objet de formalités de publicité foncière (V. en ce sens Cass. 3^e civ., 27 oct. 1993, n° 91-19.874l'arrêt▾). La règle s’explique aisément : un droit réel ayant vocation à s’imposer erga omnes, il faut, pour qu’il puisse être valablement invoqué contre l’acquéreur du fonds servant, que ce dernier ait été mis en mesure d’en connaître l’existence par la consultation du fichier immobilier. À défaut de publication, la servitude établie par le fait de l’homme demeure inopposable au tiers acquéreur — fût-il l’ayant cause de celui qui l’avait consentie.

B) Caractère accessoire

La servitude présente un caractère accessoire en ce qu’elle est indissociable du fonds dominant qu’elle grève. Elle n’a aucune existence autonome : elle ne vaut que comme qualité du fonds dominant, dont elle augmente l’utilité, et comme charge du fonds servant, dont elle restreint les prérogatives. Suivant l’adage accessorium sequitur principale, elle suit nécessairement le sort de l’immeuble auquel elle se rattache. Il en résulte qu’elle ne peut pas être « cédée, saisie ou hypothéquée » indépendamment de ce fonds.

Plus précisément, la servitude a vocation à suivre le sort du fonds auquel elle est attachée. Elle est transmise de plein droit aux acquéreurs du fonds dominant, sans qu’il soit besoin de la mentionner expressément dans l’acte de vente, ni de recueillir l’accord du propriétaire du fonds servant. L’avantage qu’elle procure passe à l’acquéreur comme une qualité intrinsèque de l’héritage acquis.

Corrélativement, dès lors qu’elle a valablement été publiée, la servitude s’imposera aux propriétaires successifs du fonds servant. La charge grève le fonds lui-même, et non la personne qui en est propriétaire à un instant donné ; elle se perpétue donc à travers les mutations de propriété, frappant indistinctement tous les titulaires successifs du fonds asservi.

Enfin, si la servitude profite à l’usufruitier du fonds dominant, elle ne bénéficie pas au locataire dans la mesure où celui-ci n’exerce aucun droit réel sur le fonds, il est seulement investi d’un droit personnel contre le propriétaire. La ligne de partage tient ici, une fois encore, à la nature réelle de la servitude : l’usufruitier, titulaire d’un droit réel sur le fonds dominant, recueille avec lui les avantages réels qui s’y attachent ; le preneur à bail, simple créancier d’une jouissance, ne profite de la servitude que par l’entremise du bailleur, et non en vertu d’un droit propre.

C) Caractère perpétuel

Parce que les servitudes sont l’accessoire du fonds qu’elles grèvent, elles durent aussi longtemps qu’il est un droit de propriété qui s’exerce sur lui.

Or la propriété présente un caractère perpétuel. Cette perpétuité s’insuffle donc aux servitudes qui ne peuvent donc pas s’éteindre sous l’effet du temps. À la différence de l’usufruit, viager par essence, la servitude n’a pas de terme inhérent : elle ne porte en elle aucune cause naturelle d’extinction, mais accompagne indéfiniment les fonds qu’elle relie tant que subsiste l’utilité qui la justifie.

Seules les causes d’extinction énoncées aux articles 703 et suivants du Code civil sont susceptibles de mettre fin aux servitudes soit :

• Lorsque la chose se trouve en tel état qu’on ne peut plus en user — l’impossibilité matérielle d’exercer la servitude la rendant sans objet, sa renaissance demeurant toutefois possible si les choses sont rétablies dans un état permettant d’en user (art. 704) ;
• Lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même main — la confusion faisant disparaître la dualité de fonds appartenant à des propriétaires distincts, condition d’existence de la servitude, suivant l’adage nemini res sua servit (nul ne peut avoir de servitude sur sa propre chose) ;
• Par le non-usage pendant trente ans — la prescription extinctive sanctionnant l’abandon prolongé de l’exercice de la servitude (art. 706) ;
• Par la volonté des propriétaires du fonds dominant et du fonds servant — la servitude établie par convention pouvant être éteinte par une convention contraire, sous réserve, le cas échéant, de la publicité foncière.

Il peut encore être observé qu’il est admis que la constitution de servitudes puisse être temporaire. La perpétuité n’est, en effet, qu’un caractère naturel et non un caractère essentiel de la servitude : les parties demeurent libres d’en aménager conventionnellement la durée. Il peut notamment être convenu que la servitude s’éteindra au décès du propriétaire du fonds dominant ou à l’arrivée d’un terme déterminé.

Dans un arrêt du 22 mars 1989 la Cour de cassation a jugé en ce sens que « la stipulation d’une servitude temporaire est licite » (Cass. 3^e civ. 22 mars 1989, n°87-17454l'arrêt▾).

D) Caractère indivisible

Une servitude est indivisible en ce qu’elle grève nécessairement le fonds servant pour le tout et profite au fonds dominant dans son entier. Cette indivisibilité ne tient pas à la matérialité de l’assiette — qui peut fort bien n’occuper qu’une fraction du fonds servant — mais au lien de droit lui-même : la servitude est une et insécable, en sorte qu’elle ne se conçoit ni par fractions ni par quotes-parts.

Tout d’abord, lorsque le fonds servant ou dominant fait l’objet d’une indivision ou est soumis à une copropriété, l’indivisibilité de la servitude emporte plusieurs conséquences :

• Elle profite à tous les propriétaires du fonds dominant qui ont un droit entier sur elle, tout autant qu’elle s’impose à tous les propriétaires du fonds servant qui doivent la respecter ;
• Elle ne peut être constituée sur un fonds ou établie à son profit qu’à la condition que tous les propriétaires y consentent, cette unanimité étant également exigée pour qu’il y soit mis fin. La règle se comprend : un indivisaire ne pouvant disposer seul d’un droit grevant le bien indivis pour le tout, la constitution d’une servitude sur un fonds commun requiert le consentement de tous les coïndivisaires — et, s’agissant d’un fonds commun entre époux, le consentement des deux époux.

Ensuite, l’article 700, al. 1^er du Code civil prévoit que « si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée. »

L’alinéa 2 ajoute que « s’il s’agit d’un droit de passage, tous les copropriétaires seront obligés de l’exercer par le même endroit. » Cette précision préserve le fonds servant : la division du fonds dominant ne saurait multiplier les points de passage ni transformer une charge unique en autant de servitudes qu’il existe de parcelles issues du partage.

Ainsi, en cas de division d’un fonds en plusieurs parcelles, chacune d’elles continue à supporter — ou à bénéficier de — la charge de la servitude dans son entier, sans que l’aggravation de la situation du fonds assujetti soit jamais permise. L’indivisibilité joue donc dans les deux sens : elle maintient le bénéfice intégral de la servitude au profit de chaque parcelle issue du fonds dominant, et elle interdit que la charge pesant sur le fonds servant soit alourdie du seul fait du morcellement de l’héritage voisin.

Dans un arrêt du 23 mars 2001, la Cour de cassation réunie en assemblée plénière a néanmoins précisé que la règle énoncée à l’article 700 du Code civil « postule que la servitude préexiste à la division de l’héritage » (Cass. ass. plen. 23 mars 2001, 98-19018l'arrêt▾). Le moment de la division revêt ainsi une importance déterminante : ce n’est que si la servitude était déjà constituée au jour du partage que la règle du maintien par portion trouve à s’appliquer. Cette exigence de chronologie n’est pas isolée ; la Cour de cassation juge, dans le même esprit, que les conditions d’existence d’une servitude par destination du père de famille s’apprécient au jour de la division des fonds, y compris lorsque des fonds antérieurement réunis font l’objet d’une nouvelle division (Cass. 3^e civ., 23 janv. 2025, n° 23-12.385l'arrêt▾).

Enfin, dans un arrêt du 29 mai 1963 a posé une limite à l’indivisibilité de la servitude en posant que lorsque l’héritage à la charge duquel la servitude a été établie vient à être divisé, elle reste due par chaque portion, cette indivisibilité ne saurait avoir pour conséquence de faire supporter la servitude, par voie d’extension, a des fonds que le propriétaire de l’héritage assujetti y aurait ultérieurement réunis (Cass. 1^ère civ. 29 mai 1963). La solution est cohérente avec la prohibition de l’aggravation posée à l’article 700 : si l’indivisibilité fait subsister la charge sur chacune des fractions issues du fonds servant, elle ne saurait, à l’inverse, l’étendre à des fonds étrangers que le propriétaire du fonds grevé aurait par la suite réunis au sien — l’assiette de la servitude demeurant cantonnée au fonds originairement assujetti.

Enfin, lorsque l’exercice de la servitude est circonscrit à une partie seulement du fonds servant, tel que cela peut être le cas pour un droit de passage, en cas de division du fonds, la servitude ne sera maintenue que sur la partie qui constitue l’assiette de la servitude. Les parcelles étrangères à cette assiette se trouvent alors libérées de toute charge, l’indivisibilité du droit se conciliant ainsi avec la localisation matérielle de son exercice.