Nemini res sua servit

Nul n’a de servitude sur sa propre chose

I) La formule de l’adage

A) Le sens des mots

La formule tient en quatre mots. Nemini, datif de nemo, signifie « à personne » ; le Digeste écrit nulli, datif de nullus, au même sens. Res désigne la chose, et plus étroitement ce qu’on possède, le bien. Sua marque l’appartenance propre : la chose qui est sienne.

Tout le poids porte sur le verbe. Servire, c’est d’abord être esclave, être au service d’un maître ; mais les dictionnaires relèvent un sens technique de la langue du droit, où le verbe se dit d’une maison ou d’une terre grevée d’une servitude. La formule joue de ce double registre : la chose qui m’appartient ne peut être mon esclave, parce que tout ce qu’elle me procure, je le tiens déjà de ma propriété. Le service qu’un fonds rend à un autre fonds du même maître n’est pas une servitude ; c’est l’exercice du droit de propriété.

B) L’origine de la formule

La règle est romaine, et sa lettre presque autant. Paul l’énonce à propos de la chose commune : aucun des copropriétaires ne peut y agir au titre d’une servitude, parce que la chose est aussi la sienne :

Ulpien en donne les deux faces, la servitude qu’on ne peut se devoir et celle qui s’éteint lorsque le fonds servant échoit au maître du fonds dominant ; Gaius, en tête du titre sur la perte des servitudes, nomme la confusion :

La forme nemini ne figure ni au Digeste ni au Code de Justinien : c’est celle des auteurs. Le Dictionnaire de droit et de pratique de Ferrière l’emploie, dans la nouvelle édition revue et augmentée de Toulouse de 1779, et le tribun Albisson, présentant au Tribunat le titre des servitudes, rattache l’exigence de deux propriétaires à ce que le droit romain exprime « par cette courte maxime, Nemini res sua servit ». Le premier emploi de cette forme en droit français n’est pas établi.

C) L’adage et ses voisins

L’adage a un frère, qui procède de la même souche : nul ne peut être usufruitier de sa propre chose. L’article 617 du code civil éteint l’usufruit par la consolidation, c’est-à-dire la réunion sur la même tête des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire. Les auteurs appliquaient la même maxime aux deux droits ; l’adage voisin règle l’usufruit, celui-ci la servitude réelle.

La confusion des fonds ne se confond pas davantage avec celle des obligations, qui éteint la créance lorsque les qualités de créancier et de débiteur se réunissent dans la même personne (article 1300 du code civil jusqu’au 30 septembre 2016, article 1349 depuis). Et elle se distingue de la simple cessation de l’article 703 : la servitude dont on ne peut plus user revit si les choses sont rétablies (article 704), la servitude éteinte par la réunion des fonds ne revit pas.

II) Le régime de l’adage

A) L’adage et le code civil

Aucun article n’écrit la formule latine ; le code civil la transpose en ses deux faces. La définition même de la servitude, inchangée depuis 1804, exige deux propriétaires :

L’article 705, de la même date, en tire la conséquence à l’autre bout de la vie du droit : la servitude « est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même main ».

Les travaux préparatoires ne laissent aucun doute sur le lien. Le tribun Albisson y exige deux propriétaires, l’un maître du fonds qui rend le service, l’autre de celui qui le reçoit, « car le même ne peut être propriétaire des deux à la fois ». Demolombe, au XIXe siècle, réunit les deux textes en une phrase : « Nul ne peut avoir de servitude sur sa propre chose (art 637) », de sorte qu’il est inévitable que la servitude s’éteigne lorsque les deux propriétés se confondent. Planiol écrit encore en 1920 qu’une servitude « ne saurait exister entre deux fonds appartenant au même propriétaire », à cause de la règle.

B) La règle et sa portée

À la naissance, la règle interdit la servitude entre fonds d’un même maître, fût-il un maître collectif. En 1973, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation casse, au visa des articles 637 et 705, l’arrêt qui reconnaissait à certains des propriétaires indivis d’un fonds un droit de passage sur ce même fonds (Cass. 3e civ., 6 février 1973, n° 71-13.828, publié au Bulletin). Elle approuve en 2009 une cour d’appel qui avait refusé une telle servitude au profit des fonds propres des indivisaires :

Aubry et Rau admettaient, au XIXe siècle, qu’on pût acquérir une servitude au profit d’un héritage dont on est propriétaire exclusif sur un héritage dont on est copropriétaire ; c’est l’inverse que juge la Troisième chambre civile en 2018 : « il ne peut être constitué de servitude de passage sur un fonds indivis au profit d’un fonds appartenant à l’un des propriétaires indivis » (Cass. 3e civ., 12 avril 2018, n° 16-24.708, non publié).

À l’extinction, la règle exige une réunion entière. La réunion doit porter sur la pleine propriété : l’acquisition par les propriétaires du fonds servant de la seule nue-propriété du fonds dominant n’éteint pas la servitude (Cass. 3e civ., 17 avr. 1996, n° 94-16.873, publié au Bulletin). Elle opère en revanche parcelle par parcelle : en 2016 (Cass. 3e civ., 8 septembre 2016, n° 15-20.371, publié au Bulletin), la Cour de cassation censure la cour d’appel qui exigeait l’unité de propriétaire sur tout le fonds servant divisé, et juge que l’acquisition par le propriétaire du fonds dominant de parcelles issues de cette division « éteint la servitude grevant ces parcelles ».

Éteinte, la servitude ne renaît pas d’elle-même lorsque les fonds sont divisés de nouveau : la Troisième chambre civile approuve en 2018 la cour d’appel qui avait retenu qu’il appartenait aux parties, lors de la nouvelle division, de créer un nouveau titre (Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 17-17.516, non publié).

C) L’adage devant la Cour de cassation

La Cour de cassation ne nomme pas l’adage ; elle en écrit la règle en français. La Troisième chambre civile approuve en 1992 (Cass. 3e civ., 30 juin 1992, n° 91-10.116, publié au Bulletin) les juges d’appel d’avoir retenu, « à bon droit », « qu’une servitude n’existe que si le fonds servant et le fonds dominant constituent des propriétés indépendantes appartenant à des propriétaires différents », pour en déduire que tel n’était pas le cas d’un immeuble en copropriété — application abandonnée en 2004.

Le partage des rôles est net. La qualification est contrôlée, comme le montrent les formules « exactement retenu » et « à bon droit » ; le fait de la réunion relève de l’appréciation souveraine des juges du fond (Cass. 3e civ., 3 avril 2012, n° 10-19.159, non publié), à charge pour eux de le caractériser : la Cour de cassation casse en 1987 l’arrêt qui déclarait une servitude éteinte sans relever aucun fait caractérisant l’impossibilité d’exercice ou la réunion des deux fonds dans la même main (Cass. 3e civ., 22 juillet 1987, n° 85-18.234, non publié).

La copropriété a été le théâtre de son épisode le plus disputé. En 1980, la Troisième chambre civile exigeait des juges qu’ils recherchent si les terrains et bâtiments appartenaient privativement à des propriétaires différents (Cass. 3e civ., 2 décembre 1980, n° 79-11.182, publié au Bulletin) ; en 1997, elle tenait la division en lots pour incompatible avec une servitude entre parties privatives (Cass. 3e civ., 18 juin 1997, n° 95-14.222, publié au Bulletin). Dans le rapport annuel de 2004, Laurent Jacques, conseiller référendaire, relève que cette « prohibition prétorienne » rencontrait l’hostilité de nombreux auteurs, pour qui l’article 637 signifiait seulement « qu’aucune servitude n’est concevable, ni nécessaire, lorsque les deux fonds sont la propriété d’une seule et même personne ». Le 30 juin 2004, la Troisième chambre civile renverse sa jurisprudence en gardant la condition de l’adage :

Elle le confirme en 2009 (Cass. 3e civ., 1er juillet 2009, n° 08-14.963, publié au Bulletin). La règle demeure pour les parties communes, dont chaque copropriétaire est propriétaire indivis : en 2021, elle casse l’arrêt qui avait admis une servitude à leur charge au profit d’un lot (Cass. 3e civ., 23 septembre 2021, n° 19-22.556, non publié).

D) Les matières de l’adage

L’adage règle d’abord les rapports des propriétaires collectifs, indivisaires et copropriétaires. Il gouverne ensuite l’extinction des servitudes, dans les mutations des fonds et les démembrements de la propriété, et il trouve ses limites dans la destination du père de famille et dans les charges qui ne sont pas des servitudes.

E) Les limites de l’adage

La première limite tient à la division. Le code civil fait de l’unité de propriétaire la condition même d’un mode d’acquisition : la destination du père de famille suppose que « les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire » (article 693). L’aménagement que le maître unique a fait pour son usage devient servitude au jour de la division. La Cour de cassation censure en 1996 la cour d’appel qui avait jugé qu’un propriétaire ne pouvait avoir créé une servitude sur son propre fonds (Cass. 3e civ., 13 novembre 1996, n° 95-11.253, non publié), et approuve en 1984 celle qui a pu déduire une servitude par destination du père de famille de l’aménagement maintenu par le propriétaire qui avait réuni les deux fonds (Cass. 3e civ., 10 oct. 1984, n° 83-14.443, publié au Bulletin). Elle juge en 2022 que la destination vaut titre pour les servitudes discontinues lorsqu’existent, lors de la division, des signes apparents et que l’acte ne contient aucune stipulation contraire (Cass. 3e civ., 23 mars 2022, n° 21-11.986, publié au Bulletin) ; après une réunion, c’est au regard du seul dernier acte de division que s’apprécie cette stipulation (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-12.385, publié au Bulletin).

La règle ne joue, ensuite, que sur la servitude du code civil. L’obligation de laisser les courettes d’un immeuble libres de toute construction, instituée dans l’intérêt de la collectivité, est une charge grevant le fonds à perpétuité, que la réunion des fonds n’éteint pas (Cass. 3e civ., 15 décembre 1999, n° 97-22.161, publié au Bulletin). Le cahier des charges d’un lotissement, titre commun aux colotis, n’est pas davantage atteint par la réunion temporaire d’un lot à une propriété voisine (Cass. 3e civ., 22 mai 1990, n° 89-10.135, non publié).

Le code civil prévoit, enfin, une renaissance : les servitudes et droits réels que le tiers détenteur avait sur l’immeuble avant sa possession renaissaient après le délaissement ou la vente forcée (article 2177, devenu 2472 en 2006) ; depuis le 1er janvier 2022, l’article 2459 dispose qu’« après la vente, le tiers acquéreur retrouve les droits réels, notamment les servitudes, qu’il avait sur l’immeuble avant qu’il ne l’acquière ».

F) L’adage devant les juges du fond

Les cours d’appel écrivent la règle en français et en marquent la portée. La cour d’appel d’Aix-en-Provence pose en 2025 (CA Aix-en-Provence, 2 octobre 2025, RG n° 21/02543) que « la qualification de servitude suppose la présence d’au moins deux fonds, appartenant à des propriétaires différents », et oppose la confusion, qui a pour effet « une extinction immédiate », à l’impossibilité d’user, qui suspend la servitude ; elle maintient pourtant la servitude par destination du père de famille à la revente de l’un des fonds réunis.

Elles appliquent l’extinction à la réunion d’une partie des fonds, dans le sens de l’arrêt de 2016 (CA Toulouse, 25 mai 2020, RG n° 17/04623), et l’écartent lorsque la réunion de deux lots dans une main laisse un troisième fonds débiteur (CA Lyon, 15 septembre 2015, RG n° 11/03445). La cour d’appel d’Aix-en-Provence juge enfin la condition des propriétaires différents satisfaite par un cahier des charges établi par un lotisseur encore seul propriétaire de tous les lots (CA Aix-en-Provence, 18 septembre 2025, RG n° 21/15680).

La chronologie de l’adage