Le mot
Le mot est, selon le Trésor de la langue française, emprunté au latin juridique proprietas, qui désignait le « caractère propre, spécifique » et, à l’époque impériale, le « droit de possession, chose possédée ». Il paraît en français en 1174-1176 au sens de « droit par lequel une chose appartient à quelqu’un ; la chose possédée ». La quatrième édition du Dictionnaire de l’Académie française l’entend du « droit par lequel une chose appartient en propre à quelqu’un » ; la neuvième ajoute que ce titulaire « peut en jouir et en disposer de la manière la plus absolue, dans les limites établies par la loi ou par les règlements ». Le sens de « qualité propre d’un être, d’une chose », attesté vers 1265, demeure à côté.
Sources : le Trésor de la langue française, le Dictionnaire de l’Académie française, Littré.
Les sens de la notion
Le domaine de propriété de l’ancien droit
L’ancien droit connaissait, sur la terre tenue en fief ou en censive, un domaine direct et un domaine utile. Pothier tranche : « C’est, à l’égard des héritages, le domaine utile qui s’appelle domaine de propriété ». Le mot dit déjà l’exclusion, puisque c’est « le droit par lequel une chose m’est propre et m’appartient privativement à tous autres ». Par ses effets, ce droit se définit « le droit de disposer à son gré d’une chose, sans donner néanmoins atteinte au droit d’autrui, ni aux lois » (Traité du droit de domaine de propriété, n° 3 et 4, in Œuvres de Pothier, annotées par Bugnet, t. 9, 2e éd., conforme à la première, Paris, 1861, p. 103).
La propriété pleine se reconnaît à deux traits. Elle est « pleine et parfaite, lorsqu’elle est perpétuelle, et que la chose n’est pas chargée de droits réels envers d’autres personnes que le propriétaire » ; chargée d’un usufruit, elle devient « propriété nue, nuda proprietas » (même traité, n° 8, p. 104).
L’article 544 et ses caractères
Le code civil de 1804 reprend ces idées. L’article 544 donne au propriétaire le droit de jouir et disposer des choses « de la manière la plus absolue », sous une réserve que Portalis justifie devant le Corps législatif : « On doit être libre avec les lois, et jamais contre elles » (exposé des motifs du titre De la propriété, séance du 26 nivôse an XII, in Fenet, Recueil complet des travaux préparatoires du Code civil, t. 11, Paris, 1827, p. 117). La lettre de l’article n’a pas changé depuis.
Planiol en conteste la définition. Elle « a le tort de ne signaler qu’un seul caractère de la propriété », car ni la jouissance ni la disposition ne sont, selon lui, réellement absolues. La propriété possède, ajoute-t-il, « un autre caractère, qui est de son essence : elle est exclusive » (Traité élémentaire de droit civil, t. 1, 8e éd., Paris, 1920, n° 2329, p. 718). Il lui préfère la définition d’Aubry et Rau : la propriété est « le droit en vertu duquel une chose se trouve soumise, d’une manière absolue et exclusive, à la volonté et à l’action d’une personne » (Cours de droit civil français, 4e éd., t. 2, Paris, § 190, p. 169).
La propriété dans la jurisprudence de la Cour de cassation
La Cour de cassation ne redéfinit pas la propriété ; elle en tire la perpétuité. Dans un arrêt publié rendu avant la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 (Cass. 1re civ., 2 juin 1993, n° 90-21.982), la Première chambre civile de la Cour de cassation juge que « la propriété ne s’éteignant pas par le non-usage, l’action en revendication n’est pas susceptible de prescription extinctive ». Dans un arrêt du 25 mai 2022 (Cass. 1re civ., 25 mai 2022, n° 21-10.250), elle rattache cette règle à l’article 2227, aux termes duquel « le droit de propriété est imprescriptible ».
Le mot garde deux sens. Au sens strict, il désigne le droit, que l’article 543 distingue du « simple droit de jouissance » et des « services fonciers » ; au sens large, il désigne la chose même, et le Trésor de la langue française atteste dès le XIIe siècle le sens de « la chose possédée ».
Le texte
Article 544 du code civil · rédaction en vigueur depuis le 21 mars 1804
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
L’article n’a connu qu’une rédaction depuis le 21 mars 1804. Selon l’article 546, la propriété d’une chose « donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement », par le droit d’accession.
Les éléments constitutifs
Le droit de jouir et de disposer. Le droit de jouir et de disposer, d’abord (article 544). Les fruits de la chose « appartiennent au propriétaire par droit d’accession » (article 547). Disposer, c’est aussi grever la chose : dans un arrêt publié (Cass. 3e civ., 31 oct. 2012, n° 11-16.304CassationBulletinUn propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d'ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale de son bien, distinct du droit d'usage et d'habitationSommaire publié par la Cour, base Judilibre — texte non retouchécourdecassation.fr ↗dans la jurisprudence citée ↓), la Troisième chambre civile juge que le propriétaire « peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien » (le domaine de propriété de l’ancien droit).
Le caractère absolu. Le caractère absolu, ensuite : le droit s’exerce « de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (article 544). La réserve appartient à la définition ; l’article 537 donne de même aux particuliers la libre disposition de leurs biens « sous les modifications établies par les lois » (l’article 544 et ses caractères).
L’exclusivité. L’exclusivité, encore : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété », hors l’utilité publique et contre indemnité (article 545) ; sur le sol, elle emporte la propriété du dessus et du dessous (article 552). Dans un arrêt publié (Cass. 3e civ., 7 juin 1990, n° 88-16.277CassationBulletinLa défense du droit de propriété contre un empiétement ne peut dégénérer en abus.Sommaire publié par la Cour, base Judilibre — texte non retouchécourdecassation.fr ↗dans la jurisprudence citée ↓), la Troisième chambre civile en déduit que « la défense du droit de propriété contre un empiétement ne saurait dégénérer en abus » (l’article 544 et ses caractères).
La perpétuité. La perpétuité, enfin : « Le droit de propriété est imprescriptible » (article 2227, dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008), et la propriété ne s’éteint pas par le non-usage ; elle ne finit pas non plus avec son titulaire, puisqu’elle se transmet par succession (article 711), quand l’usufruit s’éteint par la mort de l’usufruitier et par le non-usage du droit pendant trente ans (article 617) (la propriété dans la jurisprudence de la Cour de cassation).
Le contrôle de la Cour de cassation
La propriété est une notion de droit : la Cour de cassation fixe elle-même ce qu’emportent le droit de jouir et de disposer, le caractère absolu, l’exclusivité et la perpétuité. Saisie d’un grief de manque de base légale au regard des articles 544 et 545, qui reprochait aux juges de n’avoir pas recherché si la démolition d’un empiétement minime était disproportionnée, la Troisième chambre civile juge, dans un arrêt publié (Cass. 3e civ., 21 déc. 2017, n° 16-25.406RejetBulletinCommuniquéTout propriétaire est en droit d'obtenir la démolition d'un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou abus. L'auteur d'un empiétement n'est pas fondé à invoquer les dispositions de l'article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales dès lors que l'ouvrage qu'il a construit méconnaît le droit au respect des biens de la victime de l'empiétement. Dès lors c'est à bon droit qu'une cour d'appel ordonne la démolition de la partie du bâtiment et des murs empiétant sur le fonds voisinSommaire publié par la Cour, base Judilibre — texte non retouchécourdecassation.fr ↗dans la jurisprudence citée ↓), que la cour d’appel « a décidé à bon droit d’ordonner la démolition » : contrôle lourd. La preuve de la propriété est laissée aux juges du fond : dans un arrêt non publié (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.830), saisie de griefs de dénaturation et de manque de base légale, la Troisième chambre civile retient que la cour d’appel a « souverainement déduit, sans dénaturation, et par une appréciation souveraine des preuves de propriété les meilleures et les plus caractérisées » que les défendeurs disposaient d’un titre et d’une possession conforme. Restent au pourvoi le défaut de motifs, la dénaturation d’un écrit et le manque de base légale (l’intensité du contrôle).
Les effets de la qualification
- Le propriétaire acquiert ce que la chose produit. Ce que la terre donne, naturellement ou par l’industrie, ce que rapporte la chose et le croît des animaux lui reviennent par droit d’accession (article 547).
- La propriété du sol s’étend au-dessus et au-dessous. Le propriétaire peut y faire plantations, constructions et fouilles, réserve faite des exceptions établies au titre « Des servitudes ou services fonciers » et des modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines et de police (article 552).
- Le propriétaire ne peut être contraint de céder son bien. Une cession forcée exige une cause d’utilité publique et l’octroi préalable d’une indemnité juste (article 545).
- Le droit de propriété est imprescriptible. Il ne se perd pas faute d’être exercé, alors que, sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent (article 2227).
Les enjeux de la qualification
Face à l’usufruit, la qualification décide de la durée et de la substance : l’usufruitier jouit « comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance » (article 578), et l’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers « ne dure que trente ans » (article 619), quand le droit de propriété est imprescriptible (article 2227). Face à la possession, elle décide de la preuve : le possesseur bénéficie d’une présomption, que renverse la preuve qu’il a commencé à posséder pour un autre (article 2256).
Ne pas confondre avec
La possession. Elle est « la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom » (article 2255) : un fait, présumé exercé « à titre de propriétaire » s’il n’est prouvé que le possesseur a commencé à posséder pour un autre (article 2256), et qui peut conduire à la propriété par la prescription acquisitive (article 2258).
L’usufruit. Droit « de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance » (article 578), il démembre la propriété et laisse au propriétaire une propriété nue ; accordé à d’autres qu’à des particuliers, il « ne dure que trente ans » (article 619).
La servitude. Elle est « une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire » (article 637) : un droit réel sur la chose d’autrui, réglé au titre « Des servitudes ou services fonciers » auquel renvoie l’article 552.
Adage. Nemini res sua servit : le service qu’un fonds rend à un autre fonds du même maître est exercice du droit de propriété, non servitude, jusqu’à la division.
Adage. Superficies solo cedit : la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous : l’adage applique à l’immeuble cette extension de la propriété.
Adage. Nul ne peut être usufruitier de sa propre chose : celui qui réunit l’usufruit et la nue-propriété retrouve la plénitude des droits de la propriété.
Ce qui a bougé en droit privé, une fois par mois.
