Le mot
Le mot disait d’abord la condition de l’esclave. L’Académie française le tient pour emprunté au XIIIe siècle du latin servitudo, « esclavage », dérivé de servus ; le Littré le tire de servitutem, accusatif de servitus, et l’étymon reste discuté. Les jurisconsultes romains appelaient déjà servitutes les charges des fonds, mais le Digeste rangeait parmi elles l’usage et l’usufruit, servitudes des personnes, à côté de celles des choses (D. 8, 1, 1). La première édition du Dictionnaire de l’Académie française (1694) connaît un « Assujettissement imposé sur un fonds » ; il faut attendre la neuvième pour qu’elle y soit définie par ses deux fonds, le servant et le dominant, « dont le propriétaire est différent ».
Sources : le Littré, le Dictionnaire de l’Académie française, de la première à la neuvième édition, un lexique latin-anglais de 1879, le Digeste (D. 8, 1, 1).
Les sens de la notion
La servitude des fonds, du Digeste à Domat
Le droit romain pose déjà la règle qui commande toute la matière : nul ne peut avoir de servitude sur sa propre chose. Paul l’énonce à propos de la chose commune, sur laquelle aucun des copropriétaires ne peut, par droit de servitude, rien faire ni rien empêcher contre le gré de l’autre, « nulli enim res sua servit » (D. 8, 2, 26) : la chose de chacun ne lui doit aucun service.
Domat en fait l’un des deux caractères de la servitude des fonds. Il nomme servitudes « ces sortes d’assujettissemens d’un fonds pour l’usage d’un autre », et précise que « l’héritage sujet à la servitude est toujours à un autre maître que le fonds auquel il est asservi » (Les loix civiles dans leur ordre naturel, liv. I, tit. XII, en tête du titre ; nouvelle édition par de Héricourt, Paris, 1777). L’autre caractère qu’il retient, la perpétuité, n’est pas passé dans la définition du code.
Le code civil et les servitudes légales
Le code de 1804 recueille cette définition à l’article 637, resté intact, et la borne par l’article 686 : le service est imposé à un fonds et pour un fonds, jamais à la personne. Mais l’article 639 range sous le même nom des charges qui dérivent de la situation des lieux, de la loi ou des conventions, et ce classement a été souvent critiqué.
François Laurent rapporte le reproche qu’on lui adresse : « Les prétendues servitudes naturelles ou légales, dit-on, ne sont pas de véritables servitudes ». Il le tient pour évident à l’égard de plusieurs dispositions : la faculté de clore ou d’agir en bornage découle du droit de propriété, et la mitoyenneté relève des principes de la copropriété. Il garde pourtant la classification, qui « reste vraie dans le sens que Domat lui donne » (Principes de droit civil, t. VII, 3e éd., Bruxelles, 1878, n°s 171 et 172). Marcel Planiol la justifie aussi, les servitudes légales supposant en principe une indemnité payée au propriétaire du fonds servant, et n’en discute que la répartition. Il retient de l’article 637 que l’existence de la servitude « suppose deux immeubles distincts appartenant à deux propriétaires différents », mais lui reproche d’omettre « la nature de la charge qui constitue la servitude » : tantôt le droit d’accomplir des actes d’usage sur le fonds, tantôt le retrait au propriétaire d’une partie de ses prérogatives (Traité élémentaire de droit civil, t. I, 8e éd., Paris, 1920, n°s 2880 et 2891).
La définition de la Cour de cassation
La Cour de cassation reprend la lettre de l’article 637 dans ses chapeaux : « une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 24-11.456CassationBulletinUne servitude pour cause d'enclave ne peut être instituée que pour l'usage et l'utilité d'un fonds déterminé et non au profit d'une personneSommaire publié par la Cour, base Judilibre — texte non retouchécourdecassation.fr ↗dans la jurisprudence citée ↓). Au visa des articles 544 et 637, elle juge que la servitude ne peut être constituée par un droit exclusif privant le propriétaire du fonds servant de toute jouissance de son bien (Cass. 3e civ., 24 mai 2000, n° 97-22.255CassationBulletinUne servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété.Sommaire publié par la Cour, base Judilibre — texte non retouchécourdecassation.fr ↗dans la jurisprudence citée ↓).
L’exigence de deux propriétaires a reçu un sens précis dans la copropriété. Refusée d’abord entre lots d’un même immeuble (Cass. 3e civ., 30 juin 1992, n° 91-10.116RejetBulletinUne servitude n'existe que si le fonds servant et le fonds dominant constituent des propriétés indépendantes appartenant à des propriétaires différents, ce qui n'est pas le cas des lots dans un immeuble en copropriété.Sommaire publié par la Cour, base Judilibre — texte non retouchécourdecassation.fr ↗dans la jurisprudence citée ↓), la servitude y a été admise lorsque la Cour de cassation a jugé que la division en lots « n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts » (Cass. 3e civ., 30 juin 2004, n° 03-11.562CassationBulletinLe titulaire d'un lot de copropriété disposant d'une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d'une propriété indivise sur la quote-part des parties communes attachée à ce lot, la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts.Sommaire publié par la Cour, base Judilibre — texte non retouchécourdecassation.fr ↗dans la jurisprudence citée ↓).
Le texte
Article 637 du code civil · rédaction en vigueur depuis le 21 mars 1804
Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.
L’article 637 n’a pas changé depuis le code de 1804. L’article 686, demeuré lui aussi intact, en donne la mesure : les propriétaires établissent les servitudes qu’ils veulent, pourvu que les services ne soient imposés « ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds », et qu’ils n’aient rien de contraire à l’ordre public.
Les éléments constitutifs
La charge. La servitude est d’abord une charge qui grève le fonds servant, non la personne de son propriétaire. Celui-ci est tenu de souffrir un usage, comme un passage, ou de s’abstenir, comme dans la prohibition de bâtir sur un fonds (article 689). La charge ne va jamais jusqu’à priver le propriétaire de toute jouissance de son bien (la définition de la Cour de cassation).
Le fonds dominant. La charge est établie pour l’usage et l’utilité d’un autre fonds (article 637). Un service rendu à la seule personne d’un propriétaire n’est pas une servitude : le code de 1804 exige qu’il soit imposé « à un fonds et pour un fonds » (article 686 ; le code civil).
La diversité des propriétaires. Les deux fonds appartiennent à des propriétaires différents (article 637), car nul n’a de servitude sur sa propre chose (du Digeste à Domat). Que les deux fonds viennent à se trouver dans la même main, et la servitude s’éteint (article 705).
Le contrôle de la Cour de cassation
La servitude est une notion de droit : la Cour de cassation en définit la charge, le fonds dominant et la diversité des propriétaires. Elle casse pour violation de la loi l’arrêt qui admet une servitude constituée par un droit exclusif (Cass. 3e civ., 24 mai 2000, n° 97-22.255CassationBulletinUne servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété.Sommaire publié par la Cour, base Judilibre — texte non retouchécourdecassation.fr ↗dans la jurisprudence citée ↓), ou une servitude pour cause d’enclave accordée à une personne, alors qu’elle ne pouvait être instituée « que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé et non au profit d’une personne » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 24-11.456CassationBulletinUne servitude pour cause d'enclave ne peut être instituée que pour l'usage et l'utilité d'un fonds déterminé et non au profit d'une personneSommaire publié par la Cour, base Judilibre — texte non retouchécourdecassation.fr ↗dans la jurisprudence citée ↓). Dans un arrêt de 1993, son contrôle de la qualification d’une clause est plus léger : la Cour de cassation admet qu’une interdiction d’affecter un fonds à un usage déterminé puisse revêtir le caractère d’une servitude, et juge que la cour d’appel a « légalement justifié sa décision en retenant que le droit constitué au bénéfice du fonds dominant, non contraire à l’ordre public, était attaché aux biens immeubles énumérés dans l’acte » (Cass. 3e civ., 24 mars 1993, n° 91-11.690). L’interprétation du titre et l’état des lieux relèvent du pouvoir souverain des juges du fond, que le pourvoi ne discute que pour défaut de motifs, manque de base légale ou dénaturation (le pouvoir souverain).
Les effets de la qualification
- Une servitude continue non apparente, ou discontinue, ne peut s’établir que par titres. La possession, même immémoriale, ne suffit pas à l’établir (article 691).
- Le propriétaire du fonds dominant a le droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour user de la servitude et pour la conserver. Le droit s’étend ainsi au-delà de l’usage lui-même, à ce qui le rend possible (article 697).
- Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à le rendre plus incommode. Si l’assiette primitive lui est devenue plus onéreuse, ou l’empêche de faire des réparations avantageuses, il peut toutefois offrir un endroit aussi commode, que l’autre propriétaire ne peut refuser (article 701).
- La réunion dans la même main du fonds à qui la servitude est due et de celui qui la doit l’éteint. Le code vise toute servitude, quel que soit son mode d’établissement : le propriétaire du fonds dominant qui acquiert le fonds servant cesse d’être titulaire d’un droit sur la chose d’autrui (article 705).
Les enjeux de la qualification
La qualification décide de la durée du droit et de son titulaire : servitude, le droit est attaché au fonds dominant et ne s’éteint pas par la mort de son bénéficiaire, comme l’usufruit (article 617), mais par les causes que le code énumère, dont la réunion des deux fonds dans la même main (article 705). Service rendu à une personne, il n’est pas une servitude, et la Cour de cassation a cassé l’arrêt qui en reconnaissait une à ce titre (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 24-11.456CassationBulletinUne servitude pour cause d'enclave ne peut être instituée que pour l'usage et l'utilité d'un fonds déterminé et non au profit d'une personneSommaire publié par la Cour, base Judilibre — texte non retouchécourdecassation.fr ↗dans la jurisprudence citée ↓).
Ne pas confondre avec
L’usufruit. Droit réel lui aussi, il est constitué au profit d’une personne et non d’un fonds, et il s’éteint notamment par la mort de l’usufruitier (articles 578 et 617).
La mitoyenneté. Bien que le code règle le mur et le fossé mitoyens au chapitre des servitudes établies par la loi, « la mitoyenneté est un droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun » (Cass. 3e civ., 20 juill. 1989, n° 88-12.883CassationBulletinLa mitoyenneté qui s'analyse en un droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun ne constitue pas une servitude.Sommaire publié par la Cour, base Judilibre — texte non retouchécourdecassation.fr ↗dans la jurisprudence citée ↓).
La propriété. La servitude retranche un service du fonds d’autrui sans en ôter la maîtrise, et « une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété » (Cass. 3e civ., 24 mai 2000, n° 97-22.255CassationBulletinUne servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété.Sommaire publié par la Cour, base Judilibre — texte non retouchécourdecassation.fr ↗dans la jurisprudence citée ↓).
Adage. Cessante causa, cessat effectus : la servitude conventionnelle ne cesse pas avec le besoin : l’article 703 exige qu’on ne puisse plus en user.
Adage. Nemini res sua servit : l’adage dit la condition de toute servitude : deux fonds appartenant à des propriétaires différents ; la réunion des deux fonds dans la même main l’éteint.
Adage. Superficies solo cedit : parce que la propriété du sol emporte celle du dessus, une servitude ne confère jamais le droit d’empiéter sur le fonds d’autrui.
Adage. Nul ne peut être usufruitier de sa propre chose : même raison, mais la servitude s’éteint par la réunion des fonds dans la même main, non par celle des qualités.
Ce qui a bougé en droit privé, une fois par mois.
