Droit au partage: le maintien forcé dans l’indivision

Le droit au partage emporte une conséquence redoutable : parce que nul n’est tenu de rester dans l’indivision, chaque indivisaire peut, à tout instant, en précipiter la fin — quitte à sacrifier la valeur des biens ou à bouleverser une situation que le temps eût consolidée. C’est à conjurer ce risque que sert le maintien forcé dans l’indivision, lequel, sans nier la faculté de provoquer le partage, en suspend l’exercice afin de différer la sortie jusqu’à un moment plus opportun. Il constitue ainsi l’un des principaux instruments par lesquels le droit module la durée de l’indivision, faisant prévaloir, le temps qu’il faut, la sauvegarde du patrimoine commun sur la liberté individuelle de s’en retirer.

Si le droit au partage, consacré par l’article 815 du Code civil, confère à tout indivisaire une faculté absolue de mettre fin à l’indivision à tout moment, cette prérogative doit parfois céder face à des considérations pratiques ou patrimoniales. En effet, certaines situations rendent le partage inopportun, voire préjudiciable, tant pour l’ensemble des indivisaires que pour certains d’entre eux. Le principe demeure celui de la liberté de provoquer le partage — nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision —, mais ce principe connaît, à titre exceptionnel, des tempéraments destinés à différer la sortie de l’indivision lorsque l’intérêt commun ou la sauvegarde d’une valeur patrimoniale le commande.

Il peut en être ainsi lorsque le partage conduirait à la vente de biens indivis dans des conditions défavorables, qu’il s’agisse d’une conjoncture économique défavorable ou d’une urgence qui empêcherait une gestion optimale de ces biens. Par exemple, un indivisaire pourrait être contraint de quitter un logement familial ou une exploitation professionnelle essentielle, ou encore de renoncer à un projet d’attribution future d’un bien qu’il espère exploiter ultérieurement. Ces circonstances montrent que le moment du partage peut être mal choisi, imposant une réflexion sur l’opportunité de prolonger l’indivision. Loin de contredire le droit au partage, le maintien n’en suspend que l’exercice : la créance de partage subsiste, intacte, et ne fait que voir son exigibilité reportée à un terme déterminé.

Par ailleurs, l’histoire a montré que, loin des prévisions initiales des codificateurs de 1804, l’indivision peut parfois perdurer par choix des indivisaires eux-mêmes. Il n’est pas rare, notamment, que les héritiers diffèrent le partage d’une succession afin de conserver un bien au sein de la famille, bien que personne ne soit en mesure d’en assumer la charge ou de le racheter. Ces exemples illustrent que la volonté collective peut primer sur la règle générale, rendant le maintien temporaire de l’indivision préférable à un partage immédiat.

C’est dans ce contexte qu’ont été introduits des tempéraments au droit au partage, permettant de maintenir l’indivision dans des conditions bien définies. Ces mécanismes se déclinent en deux formes principales : le maintien conventionnel, reposant sur l’accord des indivisaires, et le maintien judiciaire, imposé par le juge lorsque des circonstances particulières le justifient. Ces solutions, tout en respectant la vocation transitoire de l’indivision, offrent une réponse pragmatique aux situations où un partage précipité pourrait s’avérer nuisible.

Nous nous focaliserons ici sur le maintien conventionnel dans l’indivision.

Contrairement au maintien conventionnel, où la suspension du droit au partage repose sur un consentement unanime des indivisaires, le maintien judiciaire procède d’une toute autre logique. Ici, la suspension est imposée par le juge, souvent à la demande d’un ou plusieurs indivisaires, et ce, même contre la volonté de la majorité. La distinction est cardinale : dans le premier cas, c’est l’autonomie de la volonté qui fonde le report du partage ; dans le second, c’est l’autorité judiciaire qui s’y substitue, en considération d’un intérêt jugé supérieur à la liberté individuelle de provoquer le partage.

Cette approche tranche radicalement avec la conception originelle du Code Napoléon de 1804, qui ne reconnaissait pas de maintien judiciaire de l’indivision. À cette époque, l’indivision était perçue comme une situation transitoire, et le droit au partage comme un corollaire absolu de la propriété. Le juge, cantonné dans son rôle d’arbitre, n’avait pas vocation à organiser les rapports entre indivisaires ou à s’immiscer dans la gestion de leurs biens.

Toutefois, au fil du temps, et notamment à partir du début du XXe siècle, une évolution notable s’est dessinée. Face aux nécessités pratiques et aux intérêts divergents des indivisaires, le législateur a progressivement reconnu des cas où le maintien de l’indivision pouvait être imposé par décision judiciaire. Aujourd’hui, ce mécanisme est consacré par deux séries de dispositions distinctes, mais complémentaires :

• D’une part, certaines règles spécifiques permettent de maintenir l’indivision pour des biens particuliers, en raison de leur caractère stratégique ou essentiel ;
• D’autre part, des dispositions plus générales offrent un cadre permettant d’aménager un sursis au partage, répondant à des circonstances économiques, familiales ou patrimoniales exceptionnelles.

Nous nous focaliserons ici sur le premier corps de règles.

Le maintien forcé dans l’indivision par décision judiciaire constitue une mesure exceptionnelle permettant de retarder le partage des biens indivis lorsqu’il existe un risque que ce partage porte atteinte aux intérêts des indivisaires.

L’objectif de cette mesure, encadrée par les articles 820 et suivants du Code civil, est d’éviter une dissolution précipitée de l’indivision lorsque celle-ci pourrait compromettre la valeur des biens indivis ou nuire à la continuité d’une entreprise ou d’un patrimoine familial.

Introduite initialement par la loi du 31 décembre 1976, cette faculté a été réaffirmée et précisée par la réforme des successions et libéralités du 23 juin 2006, qui a intégré cette possibilité dans le chapitre VIII du Code civil, relatif au partage.

Dans certaines situations, notamment lorsque des biens indivis sont liés à une entreprise agricole ou à un projet d’exploitation, ou encore lorsqu’un partage immédiat pourrait entraîner une dévalorisation significative des biens, le juge peut être saisi pour maintenir l’indivision.

Le juge, dans l’exercice de son pouvoir d’appréciation souveraine, évalue les intérêts en présence et les circonstances spécifiques de chaque affaire avant de décider du maintien temporaire de l’indivision. Il lui appartient de mettre en balance, d’un côté, l’intérêt de l’indivisaire qui réclame le partage et, de l’autre, l’intérêt — économique ou familial — qui plaide pour le report ; ce n’est qu’au terme de cette pesée que le maintien peut être prononcé.

Cette mesure s’applique en principe aux indivisions successorales, mais elle peut également être invoquée dans le cadre d’indivisions post-communautaires ou d’indivisions résultant de la séparation de biens entre époux, conformément aux articles 1476 et 1542 du Code civil.

L’idée centrale est de protéger des intérêts économiques ou familiaux en maintenant temporairement l’indivision, tout en respectant les exigences légales et procédurales fixées par la loi, telles que la limitation de la durée de ce maintien, qui ne peut excéder cinq ans, sauf exceptions prévues par le texte.

Avant d’examiner le champ de ce maintien, une articulation doit être soulignée : la demande de maintien dans l’indivision n’occupe pas le premier rang dans l’ordre des prétentions liquidatives. Lorsqu’un indivisaire sollicite l’attribution préférentielle d’un bien — par exemple l’exploitation ou le logement —, cette demande, qui tend à une véritable sortie de l’indivision au profit du demandeur, doit être examinée par le juge préalablement à la demande de maintien. La Cour de cassation l’a clairement affirmé : la demande d’attribution préférentielle prime, dans l’ordre d’examen, la demande de maintien dans l’indivision (Cass. 1re civ., 22 mai 2007, n° 04-20.205).

I) Domaine du maintien forcé dans l’indivision

Le maintien forcé dans l’indivision par décision judiciaire concerne certains biens indivis dont le partage immédiat pourrait porter préjudice aux indivisaires.

Ce mécanisme est destiné à protéger des intérêts spécifiques en permettant la prolongation de l’indivision dans des cas particuliers, notamment lorsqu’il est important de maintenir la valeur ou la continuité d’exploitation de certains biens. Ce maintien se décline principalement autour des biens concernés et des personnes qui peuvent demander cette mesure.

L’économie du dispositif repose ainsi sur une double délimitation : une délimitation matérielle, qui circonscrit les biens susceptibles d’être maintenus en indivision, et une délimitation personnelle, qui détermine les indivisaires admis à en solliciter le bénéfice. C’est successivement que ces deux dimensions seront envisagées.

A) Les biens concernés

Le champ d’application du maintien judiciaire dans l’indivision, tel que défini par les articles 821 et suivants du Code civil, concerne un ensemble varié de biens.

Le maintien dans l’indivision peut être ordonné pour des exploitations agricoles, des locaux à usage d’habitation ou professionnel, ainsi que des objets mobiliers nécessaires à l’exercice d’une profession ou à la gestion d’une entreprise. Ces catégories ne sont pas hétéroclites : elles partagent un trait commun, celui d’abriter une valeur — économique ou affective — qu’un partage immédiat menacerait de détruire, soit en rompant l’unité d’une exploitation, soit en privant les indivisaires de leur cadre de vie.

1) Les exploitations agricoles et entreprises

a) Principe

Le maintien judiciaire dans l’indivision, initialement prévu pour les exploitations agricoles, a été élargi par la loi du 23 juin 2006 pour s’adapter aux réalités économiques modernes.

Désormais, il s’applique également aux entreprises commerciales, artisanales, industrielles et libérales. L’objectif principal de cette extension est de préserver la continuité des activités économiques familiales, même au-delà du domaine agricole.

Le législateur a reconnu que, de nos jours, de nombreuses familles détiennent des parts dans des entreprises non agricoles, et qu’un partage immédiat pourrait compromettre la viabilité de ces entreprises. L’unité d’exploitation est ici érigée en valeur à protéger : démembrer une entreprise par le partage, c’est souvent en compromettre la pérennité, alors même que sa préservation profite à l’ensemble des indivisaires.

Avant cette réforme, la loi se concentrait principalement sur les exploitations agricoles, permettant de maintenir en indivision les biens nécessaires à l’exploitation agricole mise en valeur par le défunt ou son conjoint.

Cette protection était justifiée par le fait que ces exploitations représentaient souvent la principale source de revenus des indivisaires. La réforme de 2006 a étendu cette protection à d’autres types d’entreprises, tenant compte de la diversité des biens dans les patrimoines familiaux.

b) Conditions

Pour bénéficier du maintien judiciaire dans l’indivision, plusieurs conditions doivent être remplies, que le juge évalue au cas par cas, conformément à l’article 821, alinéa 1er, du Code civil.

L’une des conditions essentielles est que l’entreprise ait été effectivement exploitée par le défunt ou son conjoint avant le décès.

Cette exploitation directe doit être prouvée, et il ne suffit pas que l’entreprise ait simplement procuré des revenus au défunt ou à son conjoint. La condition est ainsi qualitative et non patrimoniale : ce n’est pas la détention d’un titre ou la perception d’un profit qui ouvre le maintien, mais la participation effective à la mise en valeur du bien.

La doctrine souligne l’importance de l’implication personnelle du défunt ou de son conjoint dans l’exploitation de l’entreprise.

Cela inclut non seulement les activités matérielles, mais aussi les tâches de gestion, d’administration ou de direction de l’entreprise.

En revanche, si l’entreprise était louée à un tiers ou donnée en location-gérance, le maintien en indivision ne pourrait être accordé, faute d’exploitation directe. La distinction se révèle décisive : l’exploitant qui dirige son fonds remplit la condition ; le bailleur qui se borne à percevoir un loyer ou une redevance de location-gérance ne l’accomplit pas, son rôle se réduisant à une perception passive de fruits.

Le juge doit également évaluer les risques économiques liés à un partage immédiat, notamment le risque de dévalorisation des biens indivis.

Si, par exemple, un bien immobilier affecté à une entreprise est en cours de rénovation ou fait l’objet de projets d’urbanisme susceptibles d’augmenter sa valeur, un partage précipité pourrait le dévaloriser.

L’article 821, alinéa 3, du Code civil invite ainsi le juge à considérer les moyens d’existence que les indivisaires peuvent tirer de ces biens, renforçant l’idée de préserver temporairement l’indivision pour protéger la valeur économique du patrimoine.

Par ailleurs, la sauvegarde d’une entreprise familiale est un autre motif fréquent justifiant le maintien. Un commerce, une entreprise artisanale ou industrielle en indivision pourrait voir sa viabilité compromise par un partage immédiat. Le maintien temporaire de l’indivision permet de laisser le temps aux héritiers de s’organiser, soit pour reprendre l’exploitation, soit pour trouver une solution de transmission ou de cession dans de meilleures conditions.

c) Tempérament

L’article 821, alinéa 4, du Code civil apporte une nuance au principe du maintien judiciaire, en permettant ce maintien même lorsque certains éléments de l’exploitation appartenaient déjà, avant l’ouverture de la succession, à un héritier ou au conjoint survivant. Cette disposition permet ainsi de maintenir l’unité de l’exploitation familiale, même si certains des biens qui la composent ne sont pas formellement indivis.

Concrètement, cela signifie que le fait qu’un héritier ou un conjoint détenait déjà des droits de propriété sur certains biens de l’exploitation ne fait pas obstacle au maintien de l’indivision pour l’ensemble de l’exploitation.

Par exemple, un immeuble faisant partie de l’exploitation, mais appartenant en propre à un héritier ou au conjoint, ne sera pas exclu du régime de l’indivision si cela permet de préserver l’unité de l’entreprise familiale.

Ce mécanisme favorise ainsi la protection globale du patrimoine familial, en permettant de maintenir en indivision l’exploitation dans son intégralité, même en présence de biens déjà en propriété individuelle. La logique du texte est donc fonctionnelle : c’est l’unité économique de l’exploitation — et non la stricte composition de la masse indivise — qui commande l’étendue du maintien, le législateur préférant la cohérence de l’ensemble exploité à la rigueur des qualifications de propriété.

2) Les droits sociaux

Un autre aspect de la réforme entreprise en 2006 est l’inclusion des droits sociaux dans le champ du dispositif de maintien judiciaire de l’indivision.

L’article 821, al. 2^e du Code civil permet désormais aux indivisaires de demander le maintien de l’indivision sur des actions ou des parts sociales, quelle que soit la nature de la société.

Cette extension vise à éviter la vente précipitée des parts ou actions d’une société, ce qui pourrait compromettre le contrôle de l’entreprise par les héritiers ou affecter la gestion de la société. Elle prolonge, sur le terrain sociétaire, la même préoccupation d’unité : ce qui est ici menacé n’est plus l’intégrité matérielle d’une exploitation, mais l’intégrité du contrôle exercé sur la société par le groupe familial.

Dans le cas où le défunt détenait des parts dans une société commerciale, artisanale ou libérale, par exemple une entreprise de taille familiale, le partage des droits sociaux pourrait fragmenter la détention des actions, entraîner la dilution du contrôle familial sur l’entreprise, voire conduire à la vente des parts à des tiers, compromettant ainsi la gestion et la survie de l’entreprise.

Le maintien de l’indivision permet de temporiser ces effets et de préserver l’intégrité de la participation des héritiers dans l’entreprise. Cette protection est particulièrement nécessaire lorsque la société joue un rôle important dans le revenu des indivisaires ou constitue une activité économique clé.

Le maintien des droits sociaux dans l’indivision s’applique non seulement aux parts d’entreprises familiales, mais également aux actions de sociétés plus complexes.

Ce mécanisme est donc destiné à protéger non seulement les petites entreprises mais également les participations dans des sociétés plus importantes, où le contrôle familial est un enjeu stratégique. Il convient toutefois de réserver l’hypothèse, marginale dans ce contexte successoral, où la qualité d’exploitant serait discutée : la jurisprudence rappelle, en matière de responsabilité, que la seule détention de droits sociaux ne suffit pas à conférer la qualité de dirigeant de fait (Cass. com., 30 mars 2022, n° 20-11.776), de sorte que c’est bien l’implication effective, et non la seule participation au capital, qui demeure le critère décisif.

3) Les locaux à usage d’habitation ou professionnel

L’article 821-1 du Code civil permet de maintenir en indivision des locaux à usage d’habitation ou professionnel sous certaines conditions, afin de préserver la stabilité familiale ou la continuité d’une activité économique.

a) La préservation du logement familial et des meubles le garnissant

i) Le logement familial

Le logement à usage d’habitation peut faire l’objet d’un maintien forcé en indivision aux fins d’assurer la préservation du logement familial après le décès d’un indivisaire.

En effet, le maintien de l’indivision vise à protéger la résidence principale du défunt et de ses héritiers, permettant à ces derniers de continuer à occuper le domicile familial sans subir les conséquences immédiates d’un partage.

Cette mesure tend à protéger la résidence principale contre une dissolution précipitée de l’indivision, permettant aux héritiers de demeurer dans un cadre familier le temps que les conditions d’un partage plus équitable soient réunies.

Le législateur entend ainsi éviter que les héritiers soient contraints à un partage ou une vente anticipée du bien immobilier, ce qui pourrait non seulement les déloger mais également causer une perte de valeur dans le cadre d’une vente forcée.

Cette continuité est particulièrement importante lorsque des descendants mineurs sont impliqués, comme l’a relevé la jurisprudence (Cass. 1re civ., 12 juill. 2017, n° 16-20.915).

Le maintien en indivision repose sur plusieurs conditions strictement encadrées par la loi, que le tribunal doit vérifier avant d’accorder cette mesure.

Ces conditions varient selon la présence de descendants mineurs ou de conjoint survivant :

• Conditions tenant au bien
  • L’une des conditions pour bénéficier du maintien en indivision est que le logement ait été effectivement utilisé comme résidence principale par le défunt ou son conjoint au moment du décès.
  • L’article 821-1 du Code civil exige que le bien immobilier ait été utilisé à des fins d’habitation, ce qui signifie qu’il ne suffit pas qu’il fasse partie du patrimoine indivis ; il doit constituer le lieu de vie principal du défunt ou de ses héritiers.
  • Cette condition vise à protéger les héritiers et/ou le conjoint survivant en leur garantissant un maintien temporaire dans la résidence qui constituait leur logement quotidien.
  • En revanche, les résidences secondaires ou les biens immobiliers occupés par des tiers au moment du décès sont exclus de ce maintien, conformément à la jurisprudence. Le critère décisif n’est pas la nature du bien mais son affectation effective : un immeuble qui ne sert que de résidence secondaire — quelle qu’en soit la valeur — ne saurait être qualifié de logement familial et demeure, à ce titre, hors du champ de la protection.

• Conditions tenant aux personnes
  • En présence de descendants mineurs
    • L’article 822 du Code civil prévoit que le maintien en indivision du logement familial peut bénéficier aux héritiers mineurs, à condition qu’ils soient des héritiers directs du défunt.
    • Ainsi, seuls les enfants mineurs venant directement à la succession sont protégés par cette disposition, à l’exclusion des petits-enfants devenus héritiers suite au décès d’un parent intermédiaire (Cass. 1re civ., 28 oct. 1969).
  • Conditions en présence d’un conjoint survivant
    • En présence d’un conjoint survivant, plusieurs conditions doivent être remplies pour bénéficier du maintien en indivision.
    • Selon l’article 822, alinéa 2, du Code civil, le conjoint doit être copropriétaire du bien au moment du décès, que ce soit en vertu d’une acquisition antérieure ou à la suite de la succession.
    • Ainsi, le conjoint survivant doit détenir des droits en pleine propriété, ce qui exclut le simple usufruitier du bénéfice de ce mécanisme (Cass. 1re civ., 14 mars 1984, n° 83-10.196).
    • De plus, si le logement concerné a un usage mixte (professionnel et résidentiel), le conjoint survivant doit prouver qu’il y résidait au moment du décès pour bénéficier du maintien.
    • L’article 822, alinéa 3, du Code civil impose ainsi une résidence effective pour garantir que le conjoint puisse continuer à y habiter, conformément à la finalité de cette disposition.

Cette exigence d’une copropriété antérieure au décès met en lumière une distinction essentielle : l’usufruitier, fût-il titulaire d’un droit successoral, n’est pas copropriétaire du bien grevé ; n’ayant que la jouissance, et non une quote-part en pleine propriété, il ne saurait revendiquer le maintien. La condition posée par l’article 822, alinéa 2, opère ainsi une sélection rigoureuse, réservant la mesure à celui qui était déjà uni au défunt par une véritable copropriété du logement.

Il peut être observé que le tribunal, saisi d’une demande de maintien, doit examiner la situation pour s’assurer que les conditions d’utilisation du logement étaient remplies au moment du décès.

Le tribunal doit également apprécier si le maintien en indivision est justifié dans la situation concrète des indivisaires, notamment pour éviter que le partage immédiat ne déstabilise leur cadre de vie.

Plus précisément, le juge doit tenir compte de l’intérêt des parties en présence et des circonstances particulières, afin de garantir une application équitable de la mesure.

ii) Les meubles garnissant le logement familial

Le maintien en indivision prévu par l’article 821-1 du Code civil ne concerne pas uniquement le logement familial, mais également les meubles garnissant le logement.

La loi prévoit ainsi que les objets mobiliers indispensables à la vie quotidienne ou au confort des héritiers peuvent également être protégés par le maintien en indivision. Cette extension procède d’une logique d’accessoire : le logement ne remplit sa fonction de cadre de vie qu’à la condition de demeurer garni des meubles qui en permettent l’usage, de sorte que protéger le contenant sans le contenu priverait largement la mesure de son effet utile.

Il s’agit plus précisément des meubles meublants servant à l’habitation quotidienne, tels que le mobilier, les équipements ménagers ou autres objets nécessaires à la vie dans la résidence principale. Cela permet de garantir que les héritiers peuvent continuer à utiliser le logement avec les équipements nécessaires à leur confort.

En revanche, les objets de valeur personnelle ou non indispensables à l’habitation peuvent être exclus du maintien en indivision et faire l’objet d’une demande de partage séparée.

La jurisprudence a précisé que les objets de collection, œuvres d’art ou autres biens non essentiels à la vie quotidienne peuvent être licités en dehors du maintien du logement. La ligne de partage est donc fonctionnelle : sont maintenus les meubles que requiert la vie domestique courante ; en sont exclus ceux dont la valeur tient à leur caractère somptuaire ou patrimonial, lesquels recouvrent, à leur égard, leur pleine partageabilité.

b) La préservation des locaux professionnels

Au-delà du toit familial, le maintien forcé dans l’indivision a vocation à protéger un second pilier du patrimoine successoral : l’outil de travail du défunt. Les locaux à usage professionnel peuvent en effet faire l’objet d’un maintien forcé en indivision. Il s’agit là d’une mesure essentielle pour assurer la continuité de l’activité professionnelle exercée par le défunt au moment de son décès.

Ce mécanisme vise à éviter qu’un partage immédiat des biens nécessaires à l’exploitation ne perturbe ou n’interrompe l’activité économique, ce qui pourrait avoir des conséquences néfastes tant pour les héritiers que pour les employés ou clients de l’entreprise. La logique économique commande ici de neutraliser le caractère absolu du droit au partage : une liquidation précipitée transformerait une universalité productive — un fonds, une clientèle, un savoir-faire localisé — en une simple somme d’actifs cédés à la casse, détruisant la valeur de continuation que seule la pérennité de l’exploitation permet de préserver.

Cette disposition permet ainsi de préserver l’outil de travail du défunt, garantissant la pérennité de l’entreprise familiale ou de l’activité libérale, le temps que les héritiers puissent organiser la succession de manière optimale : rachat des parts par l’un d’eux, formation du successeur pressenti, recherche d’un repreneur ou redressement d’une conjoncture défavorable. Le maintien en indivision opère, en ce sens, comme un moratoire successoral au service de la valeur économique.

En protégeant les locaux professionnels et les biens qui y sont attachés, la loi entend éviter une déstabilisation économique qui pourrait résulter d’un partage précipité. La continuité de l’exploitation n’est pas seulement l’intérêt des héritiers : elle intéresse aussi les tiers — salariés dont l’emploi dépend de la survie de l’entreprise, fournisseurs et clients liés par des contrats en cours — de sorte que la mesure dépasse la sphère strictement familiale pour servir une certaine stabilité du tissu économique.

Le maintien en indivision des locaux professionnels repose sur plusieurs conditions strictes, que le tribunal doit vérifier avant d’accorder cette mesure, de manière similaire à celles applicables pour le logement familial. Ces conditions se laissent ordonner autour de deux pôles : les unes tiennent aux biens concernés, les autres aux personnes susceptibles de bénéficier de la mesure.

• Conditions tenant aux biens concernés
  • Exploitation effective des locaux
    • Une condition essentielle pour bénéficier du maintien en indivision est que les locaux aient été effectivement utilisés à des fins professionnelles par le défunt ou son conjoint au moment du décès.
    • L’article 821-1 du Code civil dispose que le bien doit avoir servi directement à l’activité exercée, qu’il s’agisse d’un cabinet médical, d’un atelier d’artisan, d’un bureau pour une profession libérale, etc.
    • Cette exigence vise à s’assurer que le maintien en indivision est justifié par la nécessité de poursuivre l’activité professionnelle sans interruption. C’est le critère de l’affectation actuelle et réelle qui gouverne : une affectation passée et abandonnée, comme une affectation seulement projetée, ne sauraient suffire.
    • Il ne suffit pas que le défunt ait été propriétaire de locaux à usage professionnel  il faut que ceux-ci aient été utilisés par lui ou son conjoint pour l’exercice de leur activité.
    • Les locaux qui étaient loués à des tiers ou qui n’étaient pas utilisés par le défunt pour son activité professionnelle sont donc exclus de cette mesure : l’immeuble de rapport, simple placement, n’est pas un outil de travail mais un actif comme un autre, soumis au droit commun du partage.
  • Utilisation des objets mobiliers nécessaires à l’activité
    • Le maintien en indivision peut également s’étendre aux objets mobiliers affectés à l’activité professionnelle, tels que les équipements, outils ou meubles indispensables à l’exploitation. La mesure suit ici une logique d’accessoire : l’immeuble seul, dépouillé des instruments qui le rendent productif, ne permettrait pas la continuation de l’activité.
    • Ces biens doivent avoir été utilisés par le défunt pour sa profession, ce qui exclut les objets personnels ou non liés à l’activité.
    • À cet égard, le tribunal, saisi d’une demande de maintien, doit vérifier que ces objets sont indispensables pour la poursuite de l’activité avant de décider de leur inclusion dans l’indivision maintenue. L’exigence d’indispensabilité opère comme un filtre : seul le mobilier sans lequel l’exploitation ne pourrait fonctionner échappe au partage.
    • Cette appréciation permet d’éviter que des biens non nécessaires soient indûment soustraits au partage, et partant que la mesure protectrice ne dégénère en restriction excessive du droit des coïndivisaires.

• Conditions tenant aux personnes concernées
  • Les conditions du maintien en indivision des locaux professionnels peuvent varier selon la présence d’un conjoint survivant ou de descendants mineurs, à l’image de ce qui est prévu pour le logement familial.
    • En présence de descendants mineurs
      • L’article 822 du Code civil prévoit que le maintien en indivision peut être demandé pour protéger les intérêts des héritiers mineurs, à condition qu’ils viennent directement à la succession.
      • Le tribunal doit alors s’assurer que les locaux professionnels étaient effectivement utilisés par le défunt ou son conjoint pour l’activité professionnelle, et que le maintien est dans l’intérêt des enfants mineurs.
    • En présence d’un conjoint survivant
      • Le conjoint survivant peut également bénéficier du maintien en indivision des locaux professionnels, sous réserve de certaines conditions.
      • Selon l’article 822, alinéa 2, du Code civil, le conjoint doit être copropriétaire du bien au moment du décès, soit en vertu d’une acquisition antérieure, soit à la suite de la succession.
      • La jurisprudence a précisé que le conjoint survivant doit détenir des droits en pleine propriété, l’usufruit ne suffisant pas pour bénéficier de cette mesure (Cass. 1re civ., 14 mars 1984).
      • De plus, le conjoint survivant doit démontrer que le maintien en indivision est nécessaire pour la poursuite de l’activité professionnelle, soit parce qu’il entend lui-même continuer l’exploitation, soit pour faciliter une transition en faveur des héritiers.

En tout état de cause, il appartiendra au juge d’apprécier les circonstances économiques et les conséquences potentielles d’un partage immédiat avant d’ordonner un maintien temporaire.

Il doit tenir compte de l’intérêt commun des indivisaires et de la nécessité de préserver la viabilité de l’activité professionnelle. Ce contrôle de proportionnalité, qui irrigue l’ensemble du dispositif, garantit que la protection de l’outil de travail ne se retourne pas en spoliation des coïndivisaires désireux de recouvrer leur part.

B) Les personnes concernées

Le maintien forcé dans l’indivision n’est pas ouvert à tous les indivisaires de manière indifférenciée. Loin d’être une faculté générale, il constitue une prérogative fermée, réservée à des catégories de bénéficiaires limitativement désignées par la loi.

Les articles 822 et 823 du Code civil encadrent les bénéficiaires de cette mesure en limitant les personnes pouvant formuler une telle demande. Ce caractère restrictif n’est pas fortuit : parce que le maintien forcé déroge au principe cardinal selon lequel nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision (article 815 du Code civil), le législateur en a cantonné le bénéfice aux seules hypothèses où un intérêt supérieur — la protection des enfants mineurs ou celle du conjoint survivant — justifie de différer le partage.

1) Le maintien de l’indivision en présence de descendants mineurs

L’article 822 du Code civil prévoit une mesure de protection particulière pour les héritiers mineurs, en permettant le maintien des biens indivis à leur bénéfice.

Le maintien de l’indivision pour les descendants mineurs a pour but de préserver le patrimoine indivis, en évitant un partage qui pourrait s’avérer prématuré ou défavorable aux intérêts des enfants. Le ressort de la règle est ici un ressort de vulnérabilité : l’enfant mineur, incapable d’exercice, ne saurait défendre ses intérêts patrimoniaux dans un partage immédiat, ni à plus forte raison reprendre l’exploitation familiale.

Les biens indivis peuvent inclure des actifs de grande valeur, comme une entreprise, des droits sociaux ou des biens immobiliers. Or, le partage immédiat de ces biens risquerait de diluer leur valeur ou de les rendre inexploitables, notamment si aucun des héritiers majeurs ou le conjoint survivant n’est en mesure de les reprendre.

Ainsi, le maintien dans l’indivision permet de différer le partage jusqu’à ce que les descendants mineurs atteignent la majorité, leur laissant ainsi le temps de se préparer, d’acquérir les compétences ou les ressources nécessaires pour éventuellement reprendre une entreprise familiale ou exploiter des biens indivis dans des conditions plus favorables.

Cette solution temporaire permet d’éviter la vente forcée des biens indivis à un moment où les conditions économiques ne seraient pas optimales, ou alors que les héritiers ne sont pas en mesure d’assumer leur gestion.

Cette mesure trouve notamment une application dans le cadre d’entreprises agricoles ou artisanales, où les héritiers mineurs pourraient envisager de reprendre l’exploitation à leur majorité.

Par exemple, si un père exploitait une ferme ou un atelier artisanal et décède en laissant des enfants mineurs, le partage immédiat des biens indivis pourrait compromettre la continuité de l’activité, en conduisant à la vente de l’exploitation.

Le maintien de l’indivision permet de préserver l’entreprise le temps que les héritiers mineurs atteignent l’âge adulte et soient capables de décider s’ils souhaitent reprendre l’activité ou vendre les biens dans de meilleures conditions.

De même, pour les biens immobiliers indivis, tels qu’une résidence familiale ou des locaux professionnels, le maintien de l’indivision garantit aux descendants mineurs la possibilité de disposer de ces biens une fois leur majorité atteinte, en évitant que le patrimoine familial ne soit dilapidé avant qu’ils puissent en assumer la gestion ou en tirer un profit.

L’article 822 du Code civil encadre les modalités de la demande de maintien de l’indivision au bénéfice des descendants mineurs. Cette demande peut être formée par plusieurs acteurs :

• Le conjoint survivant
• Un autre héritier majeur
• Le représentant légal des mineurs

Cette diversité des requérants potentiels vise à offrir une protection maximale aux intérêts des enfants, en permettant à toute personne ayant un intérêt légitime dans la protection des biens indivis de solliciter le maintien de l’indivision. On observera que le mineur, frappé d’une incapacité d’exercice, ne figure pas lui-même au rang des requérants : la loi confie le soin d’agir à ceux qui gravitent autour de lui, par un mécanisme de représentation des intérêts qui supplée son incapacité.

Le rôle du représentant légal des mineurs est particulièrement important dans ce contexte, car c’est lui qui aura la charge de veiller à la bonne gestion des biens indivis en attendant que les héritiers mineurs atteignent la majorité.

Si le conjoint survivant, qui est souvent également le parent des enfants mineurs, décide de solliciter le maintien de l’indivision, il pourra ainsi s’assurer que les biens sont conservés dans de bonnes conditions jusqu’à ce que les enfants puissent exercer eux-mêmes leurs droits.

Le maintien de l’indivision au bénéfice des héritiers mineurs est limité dans le temps. Il ne peut, en principe, durer au-delà de la majorité du plus jeune des descendants concernés.

Cette durée maximale garantit que les enfants auront la possibilité, dès qu’ils atteindront l’âge adulte, de décider de la suite à donner aux biens indivis, que ce soit par la vente ou la poursuite de leur exploitation. L’échéance est ainsi indexée sur la disparition même de la cause protectrice : la minorité venant à cesser, la raison d’être du report s’éteint, et le droit au partage recouvre son plein empire.

Pendant toute la durée du maintien de l’indivision, les règles habituelles de gestion de l’indivision continuent de s’appliquer. Cela signifie que les indivisaires doivent veiller à la bonne conservation des biens, et que les décisions relatives à leur administration doivent être prises de manière collégiale, conformément aux principes du Code civil. Ainsi, chaque indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même en l’absence d’urgence, tandis que les actes d’administration requièrent la majorité des deux tiers des droits indivis, sur le fondement des articles 815-2 et 815-3 du Code civil (Cass. 1re civ., 14 janv. 2026, n° 23-21.120).

Le maintien de l’indivision n’implique donc pas une gestion exclusive par l’un des héritiers ou par le conjoint survivant, mais repose sur une cogestion des biens, encadrée par le juge en cas de litige.

2) Le maintien de l’indivision en présence d’un conjoint survivant

En l’absence de descendants mineurs, le conjoint survivant dispose d’une prérogative particulière lui permettant de demander le maintien de l’indivision.

Cette faculté, prévue par l’article 822, alinéa 2 du Code civil, vise à offrir une protection au conjoint survivant en lui permettant de préserver l’usage des biens indivis, qu’il s’agisse du logement familial ou de locaux professionnels, tout en évitant un partage précipité qui pourrait compromettre sa situation économique ou personnelle.

L’une des conditions pour que le conjoint survivant puisse bénéficier du maintien de l’indivision est qu’il soit copropriétaire des biens indivis.

Cette copropriété peut résulter d’une acquisition conjointe avant le décès, comme c’est souvent le cas dans les régimes matrimoniaux de séparation de biens, ou découler directement de la dévolution successorale.

Ainsi, si le conjoint survivant hérite d’une part des biens, il peut demander à en différer le partage, lui permettant de continuer à en jouir et à les gérer de manière provisoire.

Ce mécanisme a une portée particulièrement protectrice dans le cadre de l’habitation principale du couple.

Le maintien de l’indivision permet au conjoint de continuer à résider dans le logement familial sans craindre une vente forcée ou un partage immédiat, qui pourrait le priver de son cadre de vie.

Cette règle est d’autant plus importante lorsque le conjoint survivant ne dispose pas des moyens financiers pour racheter les parts des autres indivisaires ou pour se reloger dans des conditions similaires.

Il en va de même pour les locaux professionnels, notamment lorsque le conjoint survivant a été associé à l’exploitation d’une entreprise ou d’un commerce familial.

Le maintien de l’indivision permet de préserver l’activité économique, offrant au conjoint la possibilité de continuer l’exploitation sans interruption due à un partage qui pourrait désorganiser l’entreprise ou provoquer sa dissolution. Cette continuité est fondamentale pour éviter une dépréciation immédiate des biens ou une perte de rentabilité.

La distinction cardinale entre la qualité de copropriétaire et celle d’usufruitier

Cependant, une distinction importante est à faire entre la qualité de copropriétaire et celle d’usufruitier. Cette distinction commande à elle seule le succès ou l’échec de la demande : elle tient à la nature même du droit dont le conjoint se prévaut.

La jurisprudence a clairement établi que le conjoint survivant ne peut bénéficier du maintien de l’indivision s’il n’a que la qualité d’usufruitier, comme l’a confirmé la Cour de cassation dans un arrêt du 14 mars 1984 (Cass. 1re civ., 14 mars 1984, n° 83-10.196).

Dans ce cas, l’usufruit ne confère pas un droit de propriété, mais seulement un droit d’usage temporaire sur les biens, ce qui exclut la possibilité de maintenir l’indivision pour ces biens.

En d’autres termes, le conjoint qui ne détient que l’usufruit n’a pas la capacité juridique de demander le maintien de l’indivision, car cette mesure est réservée aux propriétaires indivis. La raison en est rigoureusement logique : l’usufruitier et le nu-propriétaire ne sont pas titulaires de droits de même nature sur le bien — condition constitutive de toute indivision —  le démembrement exclut, par hypothèse, la concurrence de droits identiques qui caractérise l’état d’indivision.

Cette distinction peut s’avérer particulièrement défavorable pour les conjoints survivants qui, bien que disposant de droits d’usufruit sur le logement ou les locaux professionnels, ne peuvent prétendre à un maintien de l’indivision et sont donc potentiellement confrontés à un partage immédiat. La portée pratique de la solution doit toutefois être relativisée : le conjoint usufruitier, s’il ne peut imposer le maintien forcé, n’est pas démuni — il dispose, le cas échéant, du droit viager au logement et des droits temporaires que la loi lui réserve par ailleurs, lesquels procèdent d’une logique protectrice distincte.

3) Le maintien de l’indivision en l’absence de conjoint survivant

Lorsque ni conjoint survivant ni descendants mineurs ne sont présents, le Code civil ne prévoit pas la possibilité pour d’autres héritiers de demander un maintien forcé de l’indivision.

Le principe général du droit des successions reste que tout indivisaire a le droit de demander le partage, sauf disposition contraire légale ou conventionnelle. Cette règle, posée par l’article 815 du Code civil, traduit la défaveur traditionnelle du législateur à l’égard de l’indivision, perçue comme un état précaire et conflictuel, voué à se résoudre par le partage.

Le maintien forcé est une exception à ce principe, limitée aux cas spécifiques visés par les articles 821 à 822 du Code civil. Or, en matière d’exception, l’interprétation est de droit étroit : exceptio est strictissimae interpretationis. Le juge ne saurait, par analogie, étendre le bénéfice du maintien forcé à des situations que la loi n’a pas prévues.

Dans les cas où ni le conjoint survivant, ni les descendants mineurs ne sont présents, le droit de demander le partage reprend sa force et les héritiers adultes peuvent exiger le partage immédiat.

Il n’existe donc pas de maintien forcé de l’indivision pour les autres indivisaires en l’absence de conjoint survivant ou de descendants mineurs, même si la liquidation pourrait entraîner la dépréciation des biens ou la dislocation d’une entreprise familiale. Les héritiers majeurs soucieux de préserver l’outil de travail ne sont pas pour autant sans recours : il leur reste la voie de l’indivision conventionnelle — accord exprès de tous, qui substitue au maintien forcé une organisation négociée — ou celle de l’attribution préférentielle, par laquelle l’un d’eux se fait attribuer l’exploitation à charge de soulte.

II) Modalités du maintien judiciaire

Une fois admis le principe du maintien forcé et identifiés ses bénéficiaires, encore faut-il en préciser le régime procédural et substantiel : devant quelle juridiction la demande s’introduit-elle, pour quelle durée la mesure peut-elle être ordonnée, et selon quels critères le juge exerce-t-il son office ?

A) Compétence juridictionnelle

La demande de maintien forcé en indivision, qu’il s’agisse de locaux à usage d’habitation, professionnels ou d’une entreprise, doit être introduite devant le Tribunal judiciaire, conformément à l’article 1381 du Code de procédure civile.

Cependant, la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 a introduit une exception importante.

Lorsque l’indivision intervient dans le cadre de la sphère familiale, par exemple entre époux, concubins ou partenaires, c’est le juge aux affaires familiales qui devient compétent pour statuer sur ces demandes. Cette spécialisation procède d’une logique de bonne administration de la justice : le contentieux indivisaire d’origine familiale étant indissociable des questions de régime matrimonial, de séparation ou de divorce, le législateur a entendu le concentrer entre les mains du juge naturel de la famille.

L’article 213-3 du Code de l’organisation judiciaire prévoit en ce sens que le juge aux affaires familiales connaît notamment :

• D’une part, « des indivisions entre personnes liées par un pacte civil de solidarité ou entre concubins, de la séparation de biens judiciaire, sous réserve des compétences du président du tribunal judiciaire et du juge des tutelles des majeurs » »
• D’autre part, « du partage des intérêts patrimoniaux des époux, des personnes liées par un pacte civil de solidarité et des concubins, sauf en cas de décès ou de déclaration d’absence »

La compétence du Juge aux affaires familiales s’étend, en outre, aux situations de divorce et plus particulièrement à l’hypothèse visée par l’article 267 du Code civil qui prévoit que « à défaut d’un règlement conventionnel par les époux, le juge statue sur leurs demandes de maintien dans l’indivision ». On relèvera la réserve essentielle posée par le texte : en cas de décès, la compétence du juge aux affaires familiales s’efface au profit du tribunal judiciaire statuant en matière successorale  c’est dire que le maintien forcé sollicité au titre de la liquidation d’une succession relève du droit commun de la compétence, tandis que celui qui s’inscrit dans la dissolution d’un couple du vivant des intéressés ressortit au juge spécialisé.

B) Limitation dans le temps

• Principe
  • Le maintien judiciaire dans l’indivision, tel que prévu par l’article 823 du Code civil, est une mesure temporaire conçue pour protéger les intérêts des indivisaires tout en respectant le droit de chacun à demander le partage.
  • Le caractère impératif du droit au partage, qui ne peut être indéfiniment écarté, guide cette limitation dans le temps. Le report n’est jamais une abolition : il ne fait que suspendre, pour un temps mesuré, l’exercice d’un droit qui demeure intangible dans son principe.
  • En effet, la durée maximale du maintien judiciaire ne peut excéder cinq ans.
  • Cette disposition vise à trouver un équilibre entre la nécessité de maintenir l’indivision pour des raisons économiques ou familiales et le respect du droit au partage, lequel constitue un droit fondamental des indivisaires.

• Tempéraments
  • L’article 823 du Code civil précise que cette mesure, bien que temporaire, peut être renouvelée dans certaines circonstances.
    • Première circonstance
      • En présence de descendants mineurs, l’indivision peut être maintenue jusqu’à la majorité du plus jeune d’entre eux, garantissant ainsi une protection accrue pour ces héritiers vulnérables.
    • Seconde circonstance
      • Le maintien forcé en indivision peut également être prolongé au bénéfice du conjoint survivant, sous réserve que celui-ci ait été copropriétaire des biens indivis avant le décès.
      • Dans ce cas, le juge peut renouveler la mesure tous les cinq ans jusqu’au décès du conjoint, comme l’a précisé la Cour de cassation dans un arrêt du 12 juillet 2017 (Cass. 1re civ., 12 juill. 2017, n° 16-20.915).

Il est cependant important de noter que la prolongation ne peut être ordonnée dès le départ pour une durée supérieure à cinq ans, ce qui permet d’évaluer périodiquement la situation et d’ajuster la mesure si nécessaire. Cette exigence d’un réexamen quinquennal n’est pas une simple formalité : elle impose une vérification renouvelée de la persistance des conditions ayant justifié le maintien, de sorte que la mesure ne survive jamais à sa cause.

C) Pouvoirs du juge

Le juge dispose d’une grande latitude pour déterminer les modalités du maintien en indivision.

Il peut ordonner que l’indivision soit conservée sur l’ensemble des biens ou seulement sur certains d’entre eux, permettant ainsi un partage partiel pour les autres biens. Cette faculté de maintien partiel est l’expression d’une recherche de proportionnalité : le juge ne soustrait au partage que ce qui doit l’être au regard de la finalité protectrice — l’exploitation, le logement —, libérant au partage immédiat les biens dont la conservation indivise ne se justifie pas.

Cette flexibilité permet au juge de s’adapter aux circonstances particulières de chaque situation, en prenant en compte la nature des biens indivis et les besoins spécifiques des indivisaires.

Le tribunal peut ainsi fixer des conditions qui garantissent une exploitation optimale des biens tout en respectant les droits des coïndivisaires. Il lui appartient notamment de régler les modalités de gestion durant la période de maintien — désignation d’un gérant de l’indivision, fixation d’une indemnité d’occupation à la charge de l’indivisaire jouissant privativement du bien indivis, sur le fondement de l’article 815-9 du Code civil (Cass. 1re civ., 4 juin 2007, n° 05-21.842) —, de manière à préserver l’équilibre économique entre les indivisaires pendant toute la durée de la mesure.

D) Éléments d’appréciation du juge

Le maintien judiciaire dans l’indivision, conformément à l’article 821 du Code civil, doit être fondé sur une évaluation approfondie des intérêts en présence.

Le juge dispose d’une grande latitude pour apprécier les demandes de maintien en indivision, mais il est tenu de motiver sa décision en tenant compte des critères légaux. Sa latitude n’est donc pas un arbitraire : c’est un pouvoir discrétionnaire encadré, dont l’exercice est soumis au contrôle de motivation.

En particulier, l’article 821, alinéa 3, du Code civil prévoit que le tribunal doit statuer en fonction des « intérêts en présence et des moyens d’existence que la famille peut tirer des biens indivis ».

Cette évaluation implique que le juge prenne en considération non seulement l’intérêt des indivisaires demandant le maintien de l’indivision, mais également celui des autres co-indivisaires qui peuvent souhaiter sortir de cette situation. Le critère légal des « moyens d’existence » révèle la finalité alimentaire et patrimoniale de la mesure : il ne s’agit pas de figer un patrimoine pour le seul plaisir de différer le partage, mais de préserver une source de subsistance pour la famille.

La finalité de cette mesure est de garantir que l’indivision soit maintenue uniquement lorsque cela sert un objectif légitime, comme la préservation d’une activité économique ou la stabilité du logement familial.

Dans ce cadre, il est crucial que la décision du juge reflète un examen comparatif des intérêts en jeu.

Ainsi, par exemple, le maintien de l’indivision peut être refusé si le tribunal estime que les créanciers du défunt doivent pouvoir recouvrer leurs créances, comme cela a été jugé dans une affaire où l’endettement du défunt nécessitait la vente de l’immeuble indivis (CA Reims, ch. civ., 16 janv. 2003). Cette solution illustre que la protection des bénéficiaires du maintien n’est jamais inconditionnelle : elle cède devant l’intérêt légitime des créanciers à obtenir le paiement de leur dû, lequel commande, le cas échéant, la réalisation de l’actif indivis.

Le juge doit ainsi chercher à équilibrer les besoins de ceux qui souhaitent maintenir l’indivision, notamment pour des raisons économiques ou familiales, avec le droit des autres indivisaires de demander le partage immédiat.

La motivation du tribunal doit démontrer que tous les éléments pertinents ont été pris en compte, et que la décision vise à éviter une prolongation injustifiée de l’indivision ou une atteinte disproportionnée aux droits des co-indivisaires.

E) La formulation de demandes concurrentes

Certains textes encadrant l’attribution préférentielle prévoient des cas où il est admis qu’une demande de maintien en indivision puisse être formée. C’est notamment le cas pour les exploitations agricoles ne dépassant pas certaines limites de superficie, conformément à l’article 832 du Code civil.

Il en va de même pour l’attribution préférentielle demandée en vue de constituer un groupement foncier agricole (GFA), en vertu de l’article 832-1 du même code.

Par ailleurs, le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut, sous certaines conditions, demander à bénéficier d’un bail à long terme sur certains biens indivis.

La question qui alors se pose est de savoir l’ordre de priorité du traitement des demandes en cas de formulation de demandes concurrentes.

Faut-il d’abord statuer sur la demande d’attribution préférentielle, qui octroie la propriété exclusive d’un bien indivis à l’un des héritiers, ou sur le maintien en indivision, qui a pour but de retarder le partage des biens concernés  ?

Certains auteurs estiment que le juge conserve une importante liberté d’appréciation pour trancher selon les circonstances propres à chaque affaire. Ils soutiennent qu’aucune cause de préférence légale ne devrait prévaloir entre ces deux demandes, le maintien en indivision et l’attribution préférentielle ayant des objectifs distincts. En ce sens, il appartiendrait au juge d’évaluer, au cas par cas, laquelle des demandes doit être priorisée.

Cependant, la Cour de cassation a tranché la question dans un arrêt du 22 mai 2007, en précisant que l’attribution préférentielle devait être examinée en priorité.

Dans cette décision, elle a jugé « qu’il résulte de l’article 815, alinéa 3, du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 qu’une demande d’attribution préférentielle doit être examinée préalablement à une demande de maintien dans l’indivision et indépendamment de celle-ci » (Cass. 1re civ., 22 mai 2007, n° 04-20.205).

Cette priorité accordée à l’attribution préférentielle s’explique par la nature même de cette demande, qui tend à attribuer à un indivisaire un droit de propriété exclusif sur un bien indivis.

L’attribution préférentielle met donc fin à l’indivision sur ce bien, tandis que le maintien en indivision est une mesure temporaire visant à différer le partage des biens dans leur ensemble ou en partie.

Ainsi, le juge privilégie logiquement la solution plus définitive qu’offre l’attribution préférentielle avant de se prononcer sur la continuité de l’indivision. Cette approche permet de protéger plus efficacement les droits des indivisaires et d’éviter une gestion prolongée et incertaine des biens indivis. La logique sous-jacente est celle de l’économie du litige : il serait vain d’organiser le maintien dans l’indivision d’un bien qui, par l’effet de l’attribution préférentielle, est appelé à en sortir  statuer d’abord sur l’attribution, c’est éviter de différer le partage d’un bien qui ne demeurera pas indivis.

III) Effets du maintien judiciaire

Une fois prononcé, le maintien judiciaire de l’indivision produit un ensemble d’effets dont la portée doit être précisément mesurée. Ces effets se déploient sur deux plans complémentaires : d’une part, un effet négatif et suspensif, qui paralyse temporairement la faculté de provoquer le partage ; d’autre part, un effet positif et organisationnel, qui maintient l’application des règles ordinaires de gestion de l’indivision pendant toute la durée de la mesure. À l’expiration du terme fixé, l’indivision retrouve sa précarité de principe et le droit au partage recouvre son plein empire. Il convient d’examiner successivement ces différentes conséquences.

A) La suspension temporaire du droit au partage

Le principal effet du maintien judiciaire est de suspendre la possibilité de demander le partage pendant la durée fixée par le juge.

Cet effet constitue une dérogation directe au principe cardinal posé par l’article 815 du Code civil, aux termes duquel nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Là où la règle ordinaire fait du droit au partage un droit discrétionnaire, imprescriptible et d’ordre public, le maintien judiciaire vient en geler temporairement l’exercice. La précarité naturelle de l’indivision — sa vocation à n’être qu’un état transitoire appelé à se résoudre par le partage — se trouve provisoirement neutralisée au profit d’une stabilité commandée par l’intérêt commun ou la protection de certains indivisaires.

La portée de cette suspension doit être exactement circonscrite. Elle frappe l’action en partage proprement dite, c’est-à-dire la prétention tendant à la cessation de l’indivision et à l’attribution de lots divis. Elle ne prive pas pour autant l’indivisaire des prérogatives qu’il tient de sa qualité ni des droits qui n’emportent pas, par eux-mêmes, dissolution de la masse indivise. L’indivisaire conserve ainsi la faculté de céder ses droits indivis, sous réserve du droit de préemption reconnu à ses coïndivisaires par l’article 815-14 du Code civil — la chambre civile ayant rappelé que la cession à titre onéreux de droits indivis à un tiers doit, à peine de nullité, être notifiée aux autres indivisaires avec mention de l’identité, du domicile et de la profession de l’acquéreur pressenti (Cass. 1re civ., 28 janv. 2009, n° 07-18.120). Le maintien forcé ne fige donc pas la composition subjective de l’indivision ; il en interdit seulement la liquidation anticipée.

B) La continuité de la gestion de l'indivision

Durant cette période, l’indivision est maintenue, et les indivisaires continuent de jouir et de gérer les biens indivis selon les règles habituelles de gestion. Ils conservent leurs droits de jouissance, de gestion et d’administration sur les biens, mais ils ne peuvent pas demander le partage avant l’expiration de la période fixée par le tribunal.

Pendant la durée du maintien, les indivisaires doivent continuer à gérer les biens indivis dans l’intérêt commun, conformément aux règles de la gestion de l’indivision prévues par le Code civil. Cela inclut notamment la réalisation des actes conservatoires et d’administration, dans le respect de l’accord des autres indivisaires ou, à défaut, des règles de majorité.

L’articulation de ces règles de gestion mérite d’être précisée, car le maintien forcé n’institue aucun régime dérogatoire : il laisse pleinement subsister la hiérarchie des actes telle qu’elle résulte des articles 815-2 et 815-3 du Code civil. Trois catégories d’actes doivent être distinguées selon l’intensité de l’engagement qu’ils font peser sur la masse indivise.

En premier lieu, les actes conservatoires — ceux qui tendent à la sauvegarde matérielle ou juridique d’un bien indivis — peuvent être accomplis isolément par tout indivisaire. La chambre civile a réaffirmé que tout indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, et ce alors même qu’aucune urgence ne le commanderait (Cass. 1re civ., 14 janv. 2026, n° 23-21.120). Cette latitude se justifie par l’absence de péril que de tels actes font courir aux intérêts collectifs : ils préservent la chose sans en compromettre la valeur ni l’affectation.

En deuxième lieu, les actes d’administration — ceux qui relèvent de l’exploitation et de la gestion courante du bien — requièrent le consentement des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis. La même décision rappelle que cette majorité qualifiée gouverne notamment les décisions de gestion ordinaire ainsi que la conclusion et le renouvellement des baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

En troisième lieu, les actes de disposition — ceux qui emportent aliénation ou grèvement durable du bien — demeurent soumis à l’unanimité, sauf le recours à l’autorisation judiciaire prévue par l’article 815-5-1 du Code civil. Le maintien forcé, qui a précisément pour objet de différer la liquidation de la masse, s’accommode mal de toute disposition qui en altérerait la consistance ; l’exigence d’unanimité y trouve ici une justification renforcée. La rigueur de cette répartition se vérifie en matière de bail rural, dont la conclusion sur un bien indivis ne peut résulter, selon une jurisprudence constante, que d’un mandat spécial des coïndivisaires (Cass. 3e civ., 12 avr. 1995, n° 92-20.732).

Cette continuité gestionnaire s’accompagne d’un régime spécifique des fruits et des charges. L’indivisaire qui jouit privativement d’un bien indivis demeure redevable, pendant toute la durée du maintien, d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice causé à l’indivision et qui entre, pour son montant total, dans la masse active à partager (Cass. 1re civ., 4 juin 2007, n° 05-21.842). Symétriquement, la jurisprudence veille à distinguer les dettes de l’indivision des dettes personnelles des coïndivisaires : ainsi la contribution sociale généralisée et la contribution au remboursement de la dette sociale dues par chaque co-partageant sur sa part dans les revenus fonciers d’un bien indivis constituent des dettes personnelles, dont l’acquittement n’ouvre aucune créance contre l’indivision (Cass. 1re civ., 15 janv. 2025, n° 23-13.116). Le maintien forcé, en prolongeant la vie de l’indivision, prolonge d’autant l’application de ces mécanismes de comptes entre indivisaires.

C) La fin anticipée du maintien

Si les circonstances qui justifiaient le maintien disparaissent avant l’expiration du délai fixé, un indivisaire peut demander au tribunal de mettre fin au maintien de l’indivision.

Cette faculté de révision procède de la nature même de la mesure : le maintien judiciaire n’est jamais ordonné in abstracto, mais en considération d’un motif déterminé — préservation d’une unité économique, attente de la majorité d’un héritier mineur, achèvement d’une exploitation ou d’une opération de valorisation. Dès lors que ce motif vient à défaillir, la mesure perd son fondement et le retour au droit commun du partage s’impose. Le maintien forcé obéit ainsi à une logique de proportionnalité dans la durée : il ne saurait excéder le besoin qui l’a fait naître.

Par exemple, si les travaux qui devaient permettre une meilleure valorisation d’un bien indivis sont achevés plus rapidement que prévu, ou si l’indivisaire qui devait reprendre une entreprise décède, la mesure de maintien peut perdre sa raison d’être. Le tribunal dispose alors d’un pouvoir discrétionnaire pour statuer sur la demande de fin anticipée du maintien.

Ce pouvoir d’appréciation s’exerce dans les deux sens : le juge peut accueillir la demande de mainlevée lorsque la disparition du motif est avérée, comme il peut la rejeter s’il estime que l’intérêt qui a commandé le maintien subsiste, fût-ce sous une forme atténuée. La fin anticipée n’est donc pas un droit acquis à l’indivisaire qui la sollicite ; elle demeure subordonnée à une appréciation souveraine des circonstances, qui restitue au magistrat la même latitude que celle dont il disposait au stade du prononcé de la mesure.

D) Le terme du maintien et le retour au droit au partage

Il est important de noter que, sauf exception liée à la présence d’héritiers mineurs, le maintien judiciaire ne peut être renouvelé au-delà des cinq ans prévus par la loi.

Cette limite quinquennale traduit l’équilibre recherché par le législateur entre deux exigences contraires : la protection d’intérêts légitimes justifiant une stabilité provisoire, d’une part, et le caractère intangible du droit au partage, d’autre part. Le délai de cinq ans constitue le plafond de droit commun ; il ne peut être franchi qu’au bénéfice de tempéraments expressément prévus, au premier rang desquels figure la situation du conjoint survivant. La chambre civile a précisé, au visa des articles 822 et 823 du Code civil, qu’à défaut de descendants mineurs, le maintien de l’indivision peut être demandé par le conjoint survivant à la condition qu’il ait été, avant le décès, copropriétaire des locaux d’habitation, et que ce maintien — qui ne peut en principe excéder cinq ans — est susceptible d’être renouvelé jusqu’au décès du conjoint survivant (Cass. 1re civ., 12 juill. 2017, n° 16-20.915).

Cette exigence de qualité de copropriétaire commande la solution avec rigueur. La jurisprudence refuse en effet le bénéfice du maintien au conjoint qui ne dispose, sur le bien, que d’un droit démembré insuffisant : ainsi l’usufruit successoral dont se prévaut le conjoint survivant, qui ne lui confère pas la qualité de copropriétaire de la maison d’habitation propre à l’époux décédé, ne l’autorise pas à demander en justice le maintien dans l’indivision de cet immeuble (Cass. 1re civ., 14 mars 1984, n° 83-10.196). La frontière est ici nette : seul le titulaire d’un droit de propriété en quote-part, et non le simple usufruitier, peut se prévaloir du mécanisme — distinction qui rappelle que le maintien forcé suppose une véritable indivision en propriété et non un démembrement.

Il convient encore de signaler une règle d’articulation procédurale lorsque concourent plusieurs demandes relatives au sort du bien indivis. La demande d’attribution préférentielle doit être examinée préalablement à la demande de maintien dans l’indivision, ainsi que l’a jugé la chambre civile sous l’empire de l’article 815, alinéa 3, du Code civil dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 (Cass. 1re civ., 22 mai 2007, n° 04-20.205). La logique en est claire : l’attribution préférentielle, qui tend à faire sortir le bien de l’indivision au profit d’un attributaire, prime la mesure de maintien, qui n’a vocation qu’à différer le partage ; il serait incohérent d’ordonner la conservation provisoire d’un bien dont l’attribution définitive peut être immédiatement prononcée.

Les indivisaires retrouvent leur droit de demander le partage à l’expiration de ce délai. Toutefois, si tous les indivisaires sont d’accord, ils peuvent prolonger l’indivision de manière conventionnelle après l’expiration du maintien forcé.

Cette dernière observation invite à distinguer deux instruments qu’il ne faut pas confondre. Le maintien judiciaire est une mesure imposée par le juge, en considération d’un intérêt protégé et dans la limite légale de cinq ans ; l’indivision conventionnelle, régie par les articles 1873-1 et suivants du Code civil, procède au contraire de la volonté concordante de tous les indivisaires, qui organisent eux-mêmes la durée et les modalités de leur indivision. À l’expiration du maintien forcé, les coïndivisaires recouvrent ainsi un choix : provoquer le partage, dont la loi fait le principe et qui peut s’opérer à l’amiable comme judiciairement, ou substituer au maintien forcé une indivision conventionnelle librement consentie. Le retour au droit commun ne signifie donc pas nécessairement liquidation immédiate de la masse, mais restitution aux indivisaires de la maîtrise de son devenir.