La clôture : régime juridique

I) Généralités

L’article 647 du code civil dispose que « tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en l’article 682. »

Est ainsi exprimée la prérogative qui échoit au propriétaire de dresser des barrières physiques sur son fonds afin d’empêcher que l’on y pénètre sans y avoir été invité.

À cet égard, le droit de se clore prévu par l’article 647 du Code civil n’est pas seulement un moyen de protéger le propriétaire contre les incursions des tiers mais est aussi le signe que la vue de son bien est une utilité qui lui appartient.

La clôture est en quelque sorte la marque de la souveraineté exercée par le propriétaire sur son bien, marque à laquelle étaient très attachés les révolutionnaires.

Sous l’ancien régime, en effet, il était défendu de disposer des obstacles sur ses terres en raison du droit dont étaient titulaires les seigneurs de pénétrer dans les domaines aux fins d’y chasser le gibier.

La nuit du 4 août 1789 emporta avec elle ce privilège de chasse. Il s’ensuivit l’adoption de la loi des 28 septembre et 6 octobre 1791 qui rompit avec l’ancien droit féodal et consacra le droit fondamental pour chaque propriétaire d’élever une clôture

Le texte prévoyait en ce sens que « le droit de clore et de déclore ses héritages résulte essentiellement de celui de propriété, et ne peut être contesté à aucun propriétaire. »

Cette filiation historique n’est pas sans portée pratique : en rattachant le droit de se clore à la propriété elle-même, le législateur révolutionnaire lui a conféré le caractère d’une prérogative inhérente, que nul — ni le voisin, ni l’autorité publique — ne saurait purement et simplement dénier au propriétaire. Les contraintes ultérieures, qu’elles tiennent à l’urbanisme ou au voisinage, ne font qu’en encadrer l’exercice ; elles n’en abolissent jamais le principe.

La question s’est posée en doctrine de la nature de ce droit qui est envisagée dans le chapitre consacré aux servitudes qui dérivent de la situation des lieux.

À l’examen, le droit de se clore relève moins de la catégorie des servitudes que des attributs du droit de propriété.

Pour constituer une servitude il faut qu’existe un rapport entre un fonds servant et un fonds dominant. Or par hypothèse, ce rapport est inexistant en matière de clôture l’exercice du droit de se clore n’ayant pas pour effet d’asservir le fonds voisin.

La distinction n’est pas seulement classificatoire ; elle commande le régime applicable. Une servitude se caractérise par la charge qu’un fonds supporte au profit d’un autre fonds appartenant à un propriétaire distinct ; or, en se clôturant, le propriétaire n’impose aucune sujétion à l’héritage voisin : il use de son seul bien. Le droit de se clore ne procède donc pas d’un rapport de fonds à fonds, mais de la maîtrise exclusive que le propriétaire exerce sur sa chose.

Il s’agit là d’une prérogative qui peut être exercée discrétionnairement et qui, au vrai, peut être rattachée à l’article 544 du Code civil.

À cet égard, dans un arrêt du 3 février 1913, la Cour de cassation a affirmé que « le droit de clore ou de déclore les héritages résulte essentiellement de celui de la propriété » (Cass. 3e civ., 3 févr. 1913)

De surcroît, comme le droit de propriété, le droit de se clore ne se prescrit pas par le non-usage, ce qui est le cas des servitudes (art. 706 C. civ.)

De cette imprescriptibilité découle une conséquence concrète : le propriétaire qui, des années durant, a laissé son fonds ouvert et accessible ne perd pas pour autant la faculté de l’enclore ultérieurement. L’abstention, fût-elle prolongée, ne vaut ni renonciation ni déchéance — là encore, le rapprochement avec le régime de la propriété, et non avec celui des servitudes, s’impose.

A) Clôture et bornage

Bien que les deux opérations soient proches et entretiennent des liens étroits, le bornage et la clôture se distinguent fondamentalement.

Tandis que le bornage vise à déterminer la ligne divisoire, séparative entre deux fonds contigus, la clôture est ce qui sert à enclore un espace et à empêcher la communication avec les héritages voisins.

En toute logique, l’opération de bornage précède toujours la clôture, celle-ci prenant assiette sur la ligne séparative des fonds contigus.

Surtout les deux opérations se distinguent en ce que le bornage est toujours réalisé contradictoirement, alors que la clôture d’un fonds peut s’opérer unilatéralement.

En effet, régulièrement la jurisprudence rappelle que le bornage doit nécessairement être réalisé au contradictoire des propriétaires de tous les fonds concernés par l’opération.

Tel n’est pas le cas de la clôture qui peut être posée sur l’initiative d’un seul propriétaire, charge à lui de s’assurer de ne pas empiéter sur le fonds voisin. Le code civil envisage d’ailleurs la clôture comme une action unilatérale en prévoyant à l’article 647 que « tout propriétaire peut clore son héritage ».

Cette opposition entre l’acte unilatéral et l’acte contradictoire éclaire la logique des deux institutions. Le bornage, parce qu’il arrête une limite opposable aux deux voisins, ne peut résulter de la volonté d’un seul : il suppose l’accord — ou, à défaut, le jugement — de tous les propriétaires concernés. La clôture, au contraire, n’engage que celui qui l’élève et ne préjuge en rien de l’assiette exacte de la propriété : son auteur l’érige à ses risques, supportant seul la sanction d’un éventuel empiètement.

À l’inverse, le bornage ne peut jamais se déduire de l’existence d’une clôture dont l’installation ne résulterait pas d’un commun accord entre les propriétaires.

Il en résulte que la présence, d’un mur, d’une haie ou de toute autre forme de clôture est sans incidence sur le droit du propriétaire du fonds voisin à exiger la réalisation ultérieure d’une opération de bornage (V. en ce sens Cass. civ. 4 mars 1879)

Aussi, pour que le bornage produise ses pleins effets, plusieurs conditions doivent être réunies, après quoi seulement l’opération qui consiste à borner peut être mise en œuvre.

B) Statut

Selon son emplacement, la clôture peut être affectée à un usage exclusivement privatif ou être affectée à l’usage des deux propriétaires des fonds contigus.

Dans le premier cas, elle sera à la charge du seul propriétaire du fonds sur lequel elle est implantée, dans le second cas, elle sera mitoyenne de sorte que l’obligation d’entretien pèse sur les deux propriétaires.

La distinction se vérifie au stade de la charge des frais. La clôture purement privative, édifiée en retrait de la ligne séparative sur le seul terrain de son auteur, demeure sa propriété exclusive : lui seul en assume l’édification, la réparation et la reconstruction. La clôture mitoyenne, en revanche — celle qui est assise sur la ligne séparative et dont les deux voisins se partagent la propriété — engendre une obligation d’entretien commune, chacun devant contribuer aux dépenses à proportion de ses droits, à moins qu’il ne préfère renoncer à la mitoyenneté dans les conditions prévues par le Code civil.

En tout état de cause, l’élévation d’une clôture n’est, en principe, jamais contrainte. Et pour cause, elle est envisagée par le Code civil comme un droit.

Assez paradoxalement néanmoins il est des circonstances où la clôture est constitutive d’une obligation, le voisinage pouvant contraindre un propriétaire à clore sa propriété.

II) Le droit de se clore

A) Le contenu du droit de se clore

1. 1) Notion de clôture

L’article R. 651-1 du Code rural et de la pêche maritime prévoir que, est réputé clos « tout terrain entouré, soit par une haie vive, soit par un mur, une palissade, un treillage, une haie sèche d’une hauteur d’un mètre au moins, soit par un fossé d’un mètre vingt à l’ouverture et de cinquante centimètres de profondeur, soit par des traverses en bois ou des fils métalliques distants entre eux de trente-trois centimètres au plus s’élevant à un mètre de hauteur, soit par toute autre clôture continue et équivalente faisant obstacle à l’introduction des animaux »

Une clôture consiste ainsi en tout ce qui vise à empêcher la pénétration d’un tiers ou d’animaux dans une propriété.

La circulaire n°78-112 du 21 août 1978 assimile à une clôture les « murs, portes de clôture, clôtures à claire-voie, clôtures en treillis, clôtures de pieux, clôtures métalliques, palissades, grilles, herses, barbelés, lices, échaliers »

Ces listes établies par les textes ne sont pas exhaustives, le juge disposant d’un pouvoir d’appréciation en la matière.

En tout état de cause, la clôture élevée par le propriétaire sur son fonds peut être naturelle (une haie) ou artificielle (un mur), pourvu qu’elle obstrue le passage et qu’elle soit continue et constante (art. L. 424-3 C. env.)

Deux critères se dégagent ainsi de ces définitions concordantes, par-delà la diversité des matériaux énumérés. D’une part, un critère finaliste : l’ouvrage doit avoir pour objet d’interdire ou de restreindre l’accès au fonds, qu’il s’agisse d’en écarter les personnes ou d’y retenir les animaux. D’autre part, un critère matériel : la clôture doit présenter une continuité et une permanence suffisantes pour faire effectivement obstacle au passage. C’est à l’aune de cette double exigence que le juge qualifie, ou refuse de qualifier, un ouvrage de clôture.

A l’analyse, il ressort de la jurisprudence que constitue une clôture tout ouvrage dont la finalité consiste à fermer l’accès à tout ou partie d’une propriété.

Dans un arrêt du 21 juillet 2009, le Conseil d’État a précisé que, un tel ouvrage n’a pas à être implanté en limite de propriété pour constituer une clôture.

2) Condition d’installation de la clôture

a) Les conditions tenant à la position la clôture

i) Principe : installation en limite de fonds

Par principe, une clôture peut être installée en limite de fonds. Si elle est mitoyenne, ou si le voisin y consent, elle pourra être élevée sur la ligne séparative.

À défaut d’accord, la clôture devra être en positionnée en retrait, faute de quoi elle empiéterait sur le fonds voisin ce qui autoriserait son propriétaire à solliciter son déplacement, voire sa démolition (Cass. 3e civ., 20 mars 2002, n° 00-16.015).

La rigueur de cette solution mérite d’être pleinement mesurée. Lorsqu’une clôture déborde, ne fût-ce que de quelques centimètres, sur l’héritage voisin, elle réalise un empiètement, c’est-à-dire une atteinte au droit de propriété d’autrui. Or, la jurisprudence sanctionne l’empiètement avec une fermeté absolue, sans égard pour son ampleur : le propriétaire victime peut exiger la suppression de l’ouvrage, quand bien même le débordement serait minime et la démolition ruineuse. La mesure de l’empiètement est, à cet égard, indifférente.

Celui qui installe une clôture sur son fond doit ainsi être extrêmement vigilant quant à son emplacement.

À cet égard, il ne devra pas seulement veiller à ce que l’ouvrage qu’il élève n’empiète pas sur le fonds voisin, il devra encore s’assurer, si la clôture consiste en des plantations, que la distance avec la ligne séparative est respectée.

ii) Exception : observation d’une distance avec la ligne séparative

Lorsque la clôture consiste en des plantations, soit en une haie ou des arbustes, elle ne pourra pas être positionnée en limite de fonds.

La règle est énoncée à l’article 671 du Code civil qui prévoit que « il n’est permis d’avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu’à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu’à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d’un demi-mètre pour les autres plantations. »

Le principe qui s’infère de cette disposition est que pour éviter que les plantations nuisent au fonds voisin par leurs branches et leurs racines, l’article 671 interdit en principe à un propriétaire « d’avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes » jusqu’à l’extrême limite de son terrain.

Ainsi que l’observe un auteur toutes les plantations sont en réalité visées par cette interdiction. Au vrai, la seule question qui se pose est de savoir quelle est la distance minimale qui doit être observée entre les plantations et la ligne séparative du fonds.

Afin de déterminer la distance requise, l’article 671 du Code civil renvoie, d’abord aux règlements et usage, puis subsidiairement prescrit une distance par défaut.

• La distance prévue par les règlements et les usages
  • Pour savoir jusqu’à quelle distance un propriétaire peut avoir des plantations, il est nécessaire de se référer en premier lieu aux règlements particuliers et aux usages constants et reconnus.
    • S’agissant des règlements particuliers
      • Ils sont constitués par les arrêtés, les documents d’urbanisme ou les servitudes d’utilité publique susceptibles de prescrire des distances ou des hauteurs particulières de plantations.
    • S’agissant des usages
      • Ils peuvent quant à eux être relevés par les chambres d’agriculture, mais ils peuvent également être directement reconnus par les juges du fond.
      • Ainsi, l’usage parisien autorise à planter jusqu’à l’extrême limite de son fonds, compte tenu de l’exiguïté des parcelles (V. en ce sens 3^e civ., 14 février 1984, n°82-16092l'arrêt).
      • Il en va de même pour le pays de Caux ou à Marseille.
      • Dans certains cas, comme à Poitiers, les usages prescrivent des distances supérieures à celles prévues par le code civil.

• La distance prévue par le code civil
  • Ce n’est qu’à défaut de règlement et d’usage que s’appliquent les distances prévues par le code civil, qui ont donc un caractère subsidiaire.
  • Dans cette hypothèse, l’article 671 pose un principe qu’il assortit d’une limite à l’alinéa 2.
    • Principe
      • La distance à observer dépend de la hauteur de la plantation, étant précisé que le calcul de cette hauteur ne tient pas compte de l’inclinaison du fonds, mais seulement de la taille intrinsèque de la plantation, de la base à son sommet (V. en ce sens Cass. 3e civ., 4 nov. 1998, n° 96-19.708).
      • Ainsi, la distance d’espacement est donc de :
        • Deux mètres de la ligne séparative pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres
        • Un demi-mètre de la ligne séparative pour les autres plantations.
      • Seule importe donc la hauteur de la plantation, étant précisé que ne doit pas être prise en compte la croissance naturelle des arbres, ni la date habituelle de leur taille ( 3^e civ. 19 mai 2004, n°03-10077l'arrêt).
      • En outre, dans un arrêt du 1^er avril 2009, la Cour de cassation a précisé que « la distance existant entre les arbres et la ligne séparative des héritages doit être déterminée depuis cette ligne jusqu’à l’axe médian des troncs des arbres» ( 3^e civ. 1^er avr. 2009, n°08-11876).
    • Exception
      • L’article 671 prévoit une exception à la règle prescrivant une distance à observer entre les plantations et la limite du fonds.
      • En effet, l’alinéa 2 de ce texte dispose que lorsqu’existe un mur séparatif des plantations peuvent être faites « en espaliers, de chaque côté du mur séparatif, sans que l’on soit tenu d’observer aucune distance, mais [elles] ne pourront dépasser la crête du mur».
      • Si le mur n’est pas mitoyen, seul son propriétaire peut procéder à de telles plantations en espaliers.

b) Les conditions tenant à l’aspect de la clôture

Outre les règles d’emplacement de la clôture, doivent également être observées des règles qui tiennent à son aspect.

En principe, le choix de la clôture est libre, mais il est souvent soumis à certaines contraintes fixées par les règles d’urbanisme et plus précisément par les plans locaux d’urbanisme ou par les plans d’occupation des sols.

La liberté demeure ici le principe, la contrainte l’exception. Le propriétaire choisit en principe librement la nature de son ouvrage — mur plein, mur bahut surmonté d’un dispositif à claire-voie, simple grillage, haie vive — ainsi que ses dimensions ; mais cette liberté s’exerce dans les limites tracées par les documents d’urbanisme et, le cas échéant, par les stipulations conventionnelles auxquelles le fonds est assujetti. Ainsi le voisin ne peut-il, en principe, dicter à son voisin la forme de sa clôture : les seules contraintes opposables sont celles qui émanent de la réglementation ou d’un engagement souscrit par le propriétaire.

Ces règles propres à chaque agglomération et commune, peuvent ainsi imposer aux propriétaires des hauteurs ou des distances avec la ligne séparative à respecter ou des matériaux spécifiques à utiliser.

Par exemple, la nature et l’apparence des clôtures sont souvent réglementées par les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme (PLU), qui va indiquer en général la hauteur maximale admise ainsi que l’apparence (enduit, etc) ou encore la forme que peuvent prendre les clôtures, en général :

• Un mur plein
• Un mur bahut d’une certaine hauteur obligatoirement surmonté d’un dispositif à claire-voie ou d’un grillage
• Un simple grillage sans mur bahut.

Le code de l’urbanisme n’opère pas de distinction selon les types de clôture. Il peut s’agir de clôtures électriques, de grillages ou de tout autre procédé ayant pour fonction de fermer l’accès à un terrain ou d’introduire un obstacle à la circulation.

Dès lors que l’ouvrage a pour finalité de fermer l’accès à un terrain, quel que soit son emplacement sur la parcelle concernée et quelle que soit sa nature, il peut être assimilé à une clôture et, en conséquence, être soumis aux règles du PLU relatives à l’aspect et la forme des clôtures.

À défaut de réglementation spécifique, la hauteur d’un mur ne doit pas être supérieure à 3,20 m pour les villes de 50 000 habitants et plus, et à 2,60 m dans les autres cas, étant précisé que la clôture se mesure à partir du terrain le plus bas.

La clôture réalisée en méconnaissance des règles du PLU peut donner lieu à des sanctions pénales et une procédure devant le tribunal correctionnel.

c) Le régime déclaratif de l’édification d’une clôture

À ces contraintes de fond s’ajoute, le cas échéant, une formalité administrative préalable. Si l’édification d’une clôture est en principe dispensée de toute autorisation, le conseil municipal peut, par délibération, soumettre l’installation des clôtures à déclaration préalable sur tout ou partie du territoire communal ; il en va de même, de plein droit, dans certains secteurs sensibles, tels les abords des monuments historiques, les sites patrimoniaux remarquables ou les zones couvertes par un plan de sauvegarde.

Lorsqu’elle est exigée, cette déclaration, déposée en mairie, permet à l’autorité administrative de vérifier la conformité du projet aux règles d’urbanisme — hauteur, matériaux, aspect — avant l’édification de l’ouvrage. Le propriétaire qui élève sa clôture sans avoir accompli cette formalité, ou en méconnaissance des prescriptions qui lui ont été opposées, s’expose à ce que la régularisation, voire la démolition de l’ouvrage, soit ordonnée, indépendamment des sanctions pénales encourues.

L’aspect de la clôture peut également être stipulé par le cahier des charges d’une copropriété lorsque le fonds relève d’un lotissement, auquel cas les propriétaires seront tenus de s’y soumettre.

Cette dernière contrainte est d’origine non plus réglementaire mais conventionnelle : en accédant à un lot grevé d’un tel cahier des charges, le propriétaire adhère à un ensemble de stipulations destinées à préserver l’harmonie de l’ensemble immobilier. Ces clauses, qui peuvent imposer un modèle uniforme de clôture, une hauteur ou des matériaux déterminés, s’imposent à lui avec la force obligatoire d’un contrat et peuvent être invoquées par tout colotisseur intéressé à leur respect.

d) Les conditions tenant à la déclaration préalable

L’édification d’une clôture n’est, en principe, pas subordonnée à l’accomplissement d’une déclaration préalable.

La raison en est que la clôture, ouvrage de faible emprise et dépourvu, en règle générale, de surface de plancher, échappe au champ du permis de construire : elle relève d’un régime de liberté, expression directe de la faculté reconnue à tout propriétaire de se clore au titre de l’article 647 du Code civil. Le propriétaire peut donc, en principe, ériger sa clôture sans solliciter au préalable l’autorisation de l’administration.

Lorsque, toutefois, le fonds se situe dans une zone particulière une telle déclaration peut être exigée.

i) Les hypothèses de déclaration préalable obligatoire

L’exigence d’une déclaration préalable procède de la nécessité de concilier la liberté de se clore avec la protection de certains espaces présentant un intérêt patrimonial, paysager ou environnemental, ou encore avec la cohérence d’ensemble que la commune entend préserver.

L’article R. 421-12 du Code de l’urbanisme prévoit en ce sens que doit être précédée d’une déclaration préalable l’édification d’une clôture située :

• Dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable classé en application de l’article L. 631-1 du code du patrimoine ou dans les abords des monuments historiques définis à l’article L. 621-30 du code du patrimoine ;
• Dans un site inscrit ou dans un site classé ou en instance de classement en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de l’environnement ;
• Dans un secteur délimité par le plan local d’urbanisme en application de l’article L. 151-19 ou de l’article L. 151-23 ;
• Dans une commune ou partie de commune où le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme a décidé de soumettre les clôtures à déclaration.

Ainsi, l’édification de clôtures peut être soumise à déclaration préalable, dès lors que le projet est situé dans un secteur sauvegardé, dans le champ de visibilité d’un monument historique, dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, dans un site inscrit ou un site classé, dans un secteur délimité de plan local d’urbanisme (PLU) ou par délibération du conseil municipal ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en PLU sur tout ou partie de la commune.

Cette dernière hypothèse mérite une attention particulière : elle confère à la commune une faculté générale de réinstauration du contrôle. En décidant de soumettre l’ensemble des clôtures de son territoire à déclaration, le conseil municipal restaure, sur le fondement d’une simple délibération, un régime de surveillance là où la loi avait posé une dispense. Il en résulte que la liberté d’édifier sans formalité demeure le principe, mais un principe largement tempéré par la latitude reconnue aux autorités locales.

La jurisprudence a précisé que seule l’édification d’une clôture est soumise à la déclaration préalable et non sa rénovation ou sa modification (V. en ce sens Cass. crim., 26 févr. 1985).

La distinction n’est pas sans conséquence pratique : c’est la création d’un ouvrage nouveau qui déclenche l’obligation déclarative, et non le simple entretien ou la réfection à l’identique d’une clôture préexistante. Le critère décisif tient donc à la nouveauté de l’ouvrage et à l’altération qu’il emporte de l’état antérieur des lieux ; les travaux qui se bornent à maintenir la clôture dans sa consistance d’origine échappent, eux, à toute formalité.

ii) Le régime procédural de la déclaration

La déclaration préalable doit satisfaire aux exigences de formes prescrites aux articles R. 431-35 à R. 431-37 du Code de l’urbanisme et notamment comporter

• L’identité du ou des déclarants ;
• La localisation et la superficie du ou des terrains ;
• La nature des travaux ou du changement de destination ;
• S’il y a lieu, la surface de plancher et la destination des constructions projetées ;
• Les éléments, fixés par arrêtés, nécessaires au calcul des impositions.

La déclaration préalable doit, ensuite être adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés (art. R. 423-1 C. urb.).

La déclaration et le dossier qui l’accompagnent sont établis en deux exemplaires pour les déclarations préalables (art. R. 423-2 C. urb.).

Dans les quinze jours qui suivent le dépôt de la déclaration et pendant la durée d’instruction de celle-ci, le maire procède à l’affichage en mairie d’un avis de dépôt de demande de permis ou de déclaration préalable précisant les caractéristiques essentielles du projet, dans des conditions prévues par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme (art. R. 423-6 C. urb.).

Le délai d’instruction de droit commun est un mois pour les déclarations préalables, étant précisé que ce délai court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet.

À défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction déterminé le silence gardé par l’autorité compétente vaut décision de non-opposition à la déclaration préalable (art. R. 424-1 C. urb.).

Le mécanisme du silence valant acceptation traduit la faveur du législateur pour la liberté d’édifier : passé le délai d’instruction, le déclarant peut entreprendre les travaux sans qu’aucune autorisation expresse ait à lui être délivrée. À l’inverse, lorsque le projet méconnaît les règles d’urbanisme applicables, l’autorité compétente peut, dans le même délai, notifier une décision d’opposition motivée — laquelle fait obstacle à l’édification et demeure susceptible de recours devant le juge administratif. L’édification d’une clôture en méconnaissance de cette formalité expose, enfin, le propriétaire à une demande de mise en conformité, l’absence de déclaration constituant une irrégularité au regard du droit de l’urbanisme.

B) Les limites du droit de se clore

Si le droit de se clore constitue un attribut de la propriété, il n’est pas pour autant absolu : il s’exerce dans les bornes que lui assignent tant des intérêts collectifs hérités de l’ancien droit que le respect des droits réels grevant le fonds et la prohibition générale de l’abus.

Le droit de se clore rencontre trois sortes de limites :

• Celles qui tiennent au droit de vaine pâture
• Celles qui tiennent au respect des servitudes
• Celles qui tiennent à l’abus de droit

1) Les limites tenant au droit de vaine pâture

On entend par vaine pâture le droit qu’ont les habitants d’une commune de mener paître leurs bestiaux sur les terres incultes de leur territoire, ainsi que sur les autres fonds non clos, dépouillés de leurs récoltes après les premières et secondes herbes.

Lorsque ce droit existe entre les habitants d’une même commune, on lui donne le nom de vaine pâture et il prend celui de parcours lorsqu’il s’exerce de commune en commune.

Ainsi, le droit de parcours n’est qu’un droit de vaine pâture exercée sur une plus grande échelle.

Les droits de vaine pâture et de parcours ont toujours été regardés comme des actes de simple tolérance. Sous l’ancien régime ils sont devenus constitutifs d’une servitude, à telle enseigne qu’il était défendu aux propriétaires de clore leur héritage.

Cette interdiction a été levée par les révolutionnaires qui, dans le même temps, ont conservé le droit de vaine pâture dans le Code rural adopté en 1791.

Cette ambivalence — abolition de la prohibition de clore, mais maintien de la vaine pâture — explique le régime résiduel et déclinant qui est aujourd’hui le sien : le législateur a entendu préserver, à titre transitoire et sous conditions strictes, des usages collectifs ancestraux, tout en réaffirmant la primauté du droit individuel de se clore.

La loi du 9 juillet 1889 a maintenu ce droit dans deux cas :

• Premier cas: l’article L. 651-1 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que « le droit de vaine pâture appartenant à la généralité des habitants et s’appliquant en même temps à la généralité d’une commune ou d’une section de commune, en vertu d’une ancienne loi ou coutume, d’un usage immémorial ou d’un titre, n’est reconnu que s’il a fait l’objet avant le 9 juillet 1890 d’une demande de maintien non rejetée par le conseil départemental ou par un décret en Conseil d’État. »
• Second cas: l’article L. 651-10 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que « la vaine pâture fondée sur un titre, et établie sur un héritage déterminé, soit au profit d’un ou plusieurs particuliers, soit au profit de la généralité des habitants d’une commune, est maintenue et continue à s’exercer conformément aux droits acquis. Mais le propriétaire de l’héritage grevé peut toujours s’affranchir soit moyennant une indemnité fixée à dire d’experts, soit par voie de cantonnement »

La distinction entre ces deux hypothèses est essentielle : dans le premier cas, la vaine pâture présente un caractère collectif et coutumier, étroitement subordonné à une formalité de maintien accomplie au XIX^e siècle ; dans le second, elle repose sur un titre, c’est-à-dire sur un fondement contractuel ou conventionnel, et s’apparente alors à une véritable servitude grevant un héritage déterminé. De cette qualification dépend, on le verra, l’aptitude du propriétaire à s’en affranchir par la clôture.

Quant à l’exercice du droit de vaine pâture il est très strictement encadré. Ainsi, dans aucun cas et dans aucun temps, la vaine pâture ne peut s’exercer sur les prairies artificielles.

Par ailleurs, elle ne peut avoir lieu sur aucune terre ensemencée ou couverte d’une production quelconque faisant l’objet d’une récolte, tant que la récolte n’est pas enlevée.

En outre les conseils municipaux peuvent réglementer le droit de vaine pâture, notamment pour en suspendre l’exercice en cas d’épizootie, le dégel ou de pluies torrentielles, pour cantonner les troupeaux de différents propriétaires ou les animaux d’espèces différentes, pour interdire la présence d’animaux dangereux ou malades dans les troupeaux.

Surtout, l’article L. 651-4 prévoit que « le droit de vaine pâture ne fait jamais obstacle à la faculté que conserve tout propriétaire soit d’user d’un nouveau mode d’assolement ou de culture, soit de se clore. Tout terrain clos est affranchi de la vaine pâture. »

Cette disposition ne fait que reprendre la règle énoncée à l’article 648 du Code civil qui autorise expressément les propriétaires, par principe, à faire obstacle au droit de vaine pâture en élevant des clôtures sur leurs fonds.

Le texte prévoit en ce sens que « le propriétaire qui veut se clore perd son droit au parcours et vaine pâture en proportion du terrain qu’il y soustrait. »

L’idée qui préside à cette règle est que celui qui retire sa mise de la société ne prenne plus de part dans la mise des autres.

Autrement dit, la perte du droit de vaine pâture épouse strictement la mesure de la soustraction opérée : la règle obéit à une stricte logique de proportionnalité, le propriétaire ne pouvant conserver, au sein de la communauté pastorale, des prérogatives excédant la contribution qu’il continue d’y apporter.

Pour exemple, lorsqu’un propriétaire a clos un quart de son héritage, il ne peut plus faire paître que les trois quarts des bestiaux pour lesquels il avait droit antérieurement.

Lorsque toutefois, le droit de vaine pâture est fondé sur un titre, il ne peut plus être exercé puisque s’apparentant alors à une servitude (V. en ce sens Cass. req. 28 juill. 1875).

La solution se comprend aisément : dès lors que la vaine pâture procède d’un titre, elle ne relève plus de la simple tolérance susceptible d’être anéantie par la clôture, mais d’un droit réel acquis que le propriétaire du fonds servant ne saurait unilatéralement écarter. La clôture est alors impuissante à affranchir le fonds, qui demeure grevé tant que la servitude n’a pas été rachetée ou éteinte selon les voies de droit.

2) Les limites tenant au respect des servitudes

L’exercice du droit de se clore ne peut jamais porter atteinte aux servitudes susceptibles de grever le fonds.

La raison en est que le propriétaire du fonds servant, s’il conserve la pleine maîtrise de son bien, demeure tenu de souffrir la charge réelle qui le grève au profit du fonds dominant. La clôture, manifestation ordinaire de cette maîtrise, ne saurait servir d’instrument pour neutraliser, en fait, ce que le droit impose en droit.

Ainsi, l’installation d’une clôture ne doit jamais entraver l’exercice notamment :

• D’une servitude de passage
• D’une servitude d’écoulement des eaux

Ainsi que l’ont relevé des auteurs, « d’une manière plus générale le droit de se clore est limité par l’obligation de ne pas mettre obstacle à l’exercice d’une servitude quelconque dont le fonds serait grevé au profit d’un autre fonds ».

Dans un arrêt du 28 juin 1853 la Cour de cassation a précisé qu’il appartient au juge « tout en respectant autant que possible le droit de clôture du fonds servant, de veiller à ce qu’aux termes de l’article 701, il ne soit rien fait qui tende à diminuer ou à rendre plus incommode, au préjudice du fonds dominant, l’usage de la servitude » (Cass. civ., 28 juin 1853).

La règle, on le voit, repose sur un équilibre : la clôture demeure permise — le propriétaire du fonds servant n’est nullement privé de son droit — mais elle doit s’effacer dans l’exacte mesure où elle compromettrait l’assiette ou la commodité de la servitude. C’est précisément cet arbitrage que la jurisprudence ultérieure a eu à mettre en œuvre.

Dans un arrêt du 21 novembre 1969 la troisième chambre civile a encore affirmé que si le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage conserve le droit d’y faire tous travaux qu’il juge convenables et de se clore, il ne doit cependant rien entreprendre qui puisse diminuer l’usage de la servitude ou le rendre moins commode, l’appréciation des circonstances modificatives de cet usage rentrant dans les pouvoirs souverains des juges du fond.

Au cas particulier, elle relève que les propriétaires du fonds grevé avaient réduit la largeur du passage, qui n’était plus que de 3,38 m, alors qu’il devait être de 4 mètres et en déduit que le trouble ainsi apporte à l’exercice du passage ne pouvait être utilement contesté puisque ledit passage était le seul accès permettant au propriétaire du fonds dominant d’exploiter sa ferme (Cass. 3^e civ. 21 nov. 1969).

L’enseignement de cet arrêt est double. D’une part, le caractère unique de l’accès aggrave manifestement l’atteinte : priver le fonds dominant de tout autre débouché rend le rétrécissement du passage d’autant plus intolérable. D’autre part, l’appréciation du trouble relève du pouvoir souverain des juges du fond, ce qui confère à la matière une dimension éminemment casuistique : c’est in concreto, au regard de la configuration des lieux et des besoins du fonds dominant, que se mesure l’atteinte portée à la servitude.

3) Les limites tenant à l’abus de droit

Le droit de se clore doit, pour pouvoir être librement exercé, ne pas dégénérer en abus de droit, soit être exercé dans l’intention de nuire au propriétaire du fonds voisin.

La théorie de l’abus de droit vient ainsi tempérer le caractère en apparence absolu du droit de propriété affirmé par l’article 544 du Code civil : si le propriétaire jouit de la chose de la manière la plus absolue, encore faut-il que l’usage qu’il en fait poursuive un intérêt sérieux et légitime, et non la seule volonté de porter préjudice à son voisin.

Deux critères sont traditionnellement exigés pour caractériser l’abus de droit de propriété : l’inutilité de l’action du propriétaire et son intention de nuire.

• S’agissant de l’inutilité de l’action du propriétaire
  • Il s’agit ici d’établir que l’action du propriétaire ne lui procure aucune utilité personnelle
  • Dans l’arrêt Clément Bayard, la Cour de cassation avait jugé en ce sens que le dispositif ne présentait aucune utilité pour le terrain.
  • Elle avait en outre relevé que ce dispositif avait été érigé « sans d’ailleurs, à la hauteur à laquelle il avait été élevé, constituer au sens de l’article 647 du code civil, la clôture que le propriétaire est autorisé à construire pour la protection de ses intérêts légitimes»
  • Au sujet du critère de l’inutilité, dans un arrêt du 20 janvier 1964, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que « l’exercice du droit de propriété qui a pour limite la satisfaction d’un intérêt sérieux et légitime, ne saurait autoriser l’accomplissement d’actes malveillants, ne se justifiant par aucune utilité appréciable et portant préjudice à autrui» ( 2e civ., 20 janv. 1964).

• S’agissant de l’intention de nuire du propriétaire
  • L’intention de nuire qui est un critère psychologique, est l’élément central de la notion d’abus de droit
  • En effet, c’est l’intention de celui qui exerce son droit de propriété qui permet de caractériser l’abus de droit.
  • Dès lors, la recherche du juge consistera en une analyse des mobiles du propriétaire.
  • À l’évidence, l’exercice est difficile, l’esprit se laissant, par hypothèse, difficilement sondé.
  • Comment, dans ces conditions, démontrer l’intention de nuire, étant précisé que la charge de la preuve pèse sur le demandeur, soit sur la victime de l’abus ?
  • Compte tenu de la difficulté qu’il y a à rapporter la preuve de l’intention de nuire, la jurisprudence admet qu’elle puisse se déduire de constatations matérielles, en particulier l’inutilité de l’action du propriétaire et le préjudice causé.
  • Si le propriétaire n’avait aucun intérêt légitime à exercer son droit de propriété comme il l’a fait, on peut conjecturer que son comportement procède d’une intention de nuire à autrui, à plus forte raison s’il en résulte en préjudice.

On mesure ainsi l’articulation des deux critères : loin d’être indépendants, ils s’épaulent l’un l’autre. L’inutilité de l’ouvrage, conjuguée au préjudice causé au voisin, fournit au juge un faisceau d’indices matériels d’où il déduit l’intention de nuire, élément psychologique par nature insaisissable. Le premier critère, objectif, est ainsi le révélateur du second, subjectif.

S’agissant du droit de se clore, la Cour de cassation a, dans un arrêt du 30 octobre 1972, admis qu’il puisse dégénérer en abus de droit.

• Faits
  • Un propriétaire édifie un mur face à la maison de ses voisins et installe plusieurs rangées de fils de fer barbelés dans le grillage séparant son jardin du chemin qui le borde
  • Les propriétaires du fonds voisin sollicitent la démolition du mur arguant qu’il avait été édifié dans l’unique but de priver leur habitation de vue et de lumière et d’en gêner l’accès.
  • De son côté, le propriétaire du mur soutient que l’édification de ce mur aurait été prescrite par l’autorité sanitaire, après l’enquête provoquée par les plaintes de ses voisins du fait des odeurs provenant de l’élevage de bestiaux.

• Procédure
  • Par un arrêt du 29 mars 1971, la Cour d’appel d’Orléans ordonne la démolition du mur litigieux et le retrait des rangées de fils barbelés.
  • Les juges du fond relèvent :
    • D’une part, que les conditions imposées par l’administration au défendeur pour la poursuite de son exploitation d’élevage ne comprenaient pas l’édification du mur litigieux
    • D’autre part, que c’est à la suite de la plainte portée par les voisins auprès de l’autorité administrative que le défendeur a fait élever en face de la maison de ceux-ci, sans le prolonger au-delà, le mur litigieux, qui a été ultérieurement surmonté d’un grillage supportant des plantes grimpantes, manifestant de la sorte son intention évidente de priver leur habitation de vue et de lumière et d’en gêner l’accès, et a fait placer dans le grillage, qui était suffisant pour servir de clôture a son jardin, des rangées de fils de fer barbelés, créant ainsi un danger certain pour les usagers du chemin et notamment pour les enfants
  • La Cour d’appel en conclut que les actes du propriétaire du mur litigieux ne se justifiaient par aucune utilité appréciable en vue de satisfaire un intérêt sérieux et ont été inspirés par une intention malveillante, qui apparaît encore dans la pose, contre le mur litigieux et face à l’entrée de la maison des demandeurs à l’action, d’une pancarte portant l’inscription, « mur du repentir et de la honte, pour ceux qui en ont obligé la construction, que les morveux se mouchent»

• Décision
  • Par un arrêt du 30 octobre 1972 la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par le propriétaire du mur litigieux.
  • Elle considère que la pose du mur avait bien dégénéré en abus de droit eu égard les circonstances de son édification et les motivations de son auteur.

L’intérêt de cet arrêt tient à la convergence des indices retenus par les juges : l’absence de toute prescription administrative imposant le mur, l’implantation de l’ouvrage précisément en face de la maison des voisins et nulle part ailleurs, l’ajout de barbelés excédant manifestement les besoins d’une simple clôture et, enfin, l’apposition d’une pancarte au ton ostensiblement vindicatif. Réunis, ces éléments matériels ne laissaient subsister aucun doute sur le mobile malveillant et privaient l’ouvrage de toute justification sérieuse.

Il ressort de cet arrêt que, lorsque l’intention de nuire est établie, il peut être fait échec à l’exercice du droit de se clore.

A contrario, dès lors que la clôture répond à une utilité réelle et se trouve dépourvue de tout caractère vexatoire, l’abus ne saurait être retenu : l’exercice du droit de se clore retrouve alors toute sa plénitude.

Lorsque, en revanche, il apparaît que la clôture ne présente pas un aspect inesthétique caractérisé et que son aspect est conforme à une autorisation municipale octroyée au propriétaire du fond, il a été jugé que l’action en trouble de voisinage ne peut pas prospérer (Cass. 3e civ., 18 janv. 2011, n° 09-17.459).

III) L’obligation de se clore

A) Principe

Si tout propriétaire d’un fonds est, en principe, titulaire d’un libre droit de se clore, il est des cas où cet acte cesse d’être une simple faculté pour se muer en une véritable obligation imposée par la loi. Le droit de se clore et l’obligation de se clore constituent ainsi les deux faces d’une même prérogative : là où le premier procède de la seule volonté du propriétaire, la seconde lui est dictée par la considération des intérêts du voisinage.

L’article 663 du Code civil dispose en ce sens que « chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs ».

Il ressort de cette disposition que le propriétaire d’un fonds situé dans un espace urbain peut contraindre son voisin à participer à la construction et à l’entretien d’une clôture afin d’empêcher toute communication entre les deux propriétés. La prérogative est, en réalité, à double détente : non seulement le propriétaire peut élever librement une clôture sur sa propre parcelle, mais il dispose en outre du pouvoir d’imposer à son voisin une contribution financière à l’ouvrage séparatif. C’est en cela que l’obligation de se clore se distingue radicalement du droit de se clore : le premier ne met en jeu que le fonds de celui qui l’exerce, tandis que la seconde affecte directement le patrimoine du voisin sommé de participer.

Reste que la ratio legis de la clôture forcée demeure incertaine et nourrit un débat doctrinal nourri.

Selon une première analyse, la clôture forcée répondrait à un objectif de salubrité et de sécurité publiques : il s’agirait, en contraignant les riverains à clore leurs fonds, d’empêcher la constitution de terrains vagues, foyers d’insalubrité, et de lutter contre l’insécurité qui prospère sur les espaces non délimités au cœur des agglomérations.

Selon une seconde analyse, dans la mesure où la règle ainsi édictée n’est pas d’ordre public — les voisins pouvant parfaitement y renoncer d’un commun accord — elle ne saurait procéder d’un impératif de police. Elle viserait, plus modestement, à garantir la tranquillité et la protection de la vie privée des habitants des villes, en assurant à chacun la maîtrise des regards et des passages aux abords immédiats de son habitation.

L’enjeu de la controverse n’est pas que théorique : selon que l’on rattache l’article 663 à un intérêt général ou à un intérêt purement privé, l’on admettra plus ou moins largement la possibilité pour les voisins d’écarter conventionnellement le bénéfice du texte. La faveur que la jurisprudence réserve à de tels accords plaide, à cet égard, en faveur de la seconde lecture.

Reste que, pour qu’un propriétaire soit contraint d’élever une clôture sur son fonds, encore faut-il que son voisin se prévale du bénéfice de l’article 663. La clôture forcée ne joue, en effet, jamais de plein droit : elle suppose une initiative de celui qui l’invoque. Or la mise en œuvre de cette disposition est subordonnée à la réunion de plusieurs conditions cumulatives.

B) Conditions

La faculté ouverte par l’article 663 du Code civil étant dérogatoire au principe de liberté qui gouverne la matière, sa mise en œuvre est strictement encadrée. Quatre conditions, qui doivent être réunies cumulativement, en commandent l’exercice : les fonds doivent être situés en milieu urbain, affectés à l’usage d’habitation, contigus, et dépourvus de tout mur préexistant.

• Des fonds situés en milieu urbain
  • Le propriétaire d’un fonds ne peut contraindre son voisin à participer à l’élévation d’une clôture qu’à la condition que les fonds soient situés en milieu urbain, l’article 663 visant « les villes et les faubourgs ».
  • Il en résulte que cette obligation n’est pas applicable en zone rurale : la clôture forcée demeure un mécanisme propre à l’espace aggloméré, le législateur ayant considéré que la densité de l’habitat urbain justifiait seule une telle atteinte à la liberté du voisin.
  • En l’absence de définition légale des notions de villes et de faubourgs, c’est au juge du fond qu’il appartient d’apprécier souverainement la configuration de la zone dans laquelle sont situés les fonds concernés. Le critère n’est donc pas administratif — il ne se confond pas avec les limites communales — mais matériel : c’est la physionomie réelle des lieux, leur caractère urbanisé ou non, qui emporte la qualification.

• Des fonds affectés à l’usage d’habitation
  • Seuls les fonds affectés à l’usage d’habitation relèvent du domaine d’application de l’article 663 du Code civil (req. 28 févr. 1905).
  • La condition s’infère directement de la lettre du texte, qui ne vise que les « maisons, cours et jardins ». Sont, par voie de conséquence, exclus du bénéfice de la clôture forcée les fonds affectés à un usage industriel, commercial ou agricole, dont la délimitation relève du seul droit commun.

• Des fonds contigus
  • La jurisprudence exige que les fonds soient contigus, faute de quoi l’article 663 est inapplicable (req. 1er juill. 1857).
  • La raison en est aisément perceptible : une clôture ne peut faire « séparation » de deux fonds qu’à la condition que ceux-ci se touchent. Lorsque, dès lors, les deux fonds sont séparés par un espace qui ne leur appartient pas — chemin, venelle, parcelle tierce —, aucune clôture ne pourra être imposée par un propriétaire à l’autre, l’ouvrage projeté n’assurant alors aucune séparation directe entre eux.

• L’absence de mur existant
  • Il s’infère de l’article 663 qu’un propriétaire ne peut contraindre son voisin à ériger une clôture qu’à la condition qu’aucun mur ne sépare déjà les deux fonds.
  • L’objectif recherché par le texte est, en effet, de forcer l’édification d’une clôture, et non l’acquisition de la mitoyenneté d’un mur déjà bâti (V. en ce sens Req. 25 juill. 1928). La distinction est essentielle : lorsqu’un mur existe déjà, le voisin qui souhaite en devenir copropriétaire ne saurait se prévaloir de l’article 663 ; il lui faut recourir au mécanisme distinct de l’acquisition forcée de la mitoyenneté, régi par l’article 661 du Code civil.

C) Effets

La réunion des conditions précédemment décrites emporte deux séries de conséquences : l’une intéresse le partage de la charge financière de l’ouvrage, l’autre les caractéristiques que celui-ci doit présenter.

1) Le partage des frais de construction

L’exercice de la faculté prévue à l’article 663 du Code civil a pour effet de contraindre le propriétaire du fonds voisin à « contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins ».

Il s’infère de la règle ainsi posée que les frais de construction doivent être partagés à parts égales entre les propriétaires des deux fonds, étant précisé que le montant des frais s’évalue au jour de la construction. La date d’évaluation n’est pas indifférente : elle interdit au propriétaire qui a fait l’avance des travaux de réclamer ultérieurement à son voisin une participation réactualisée, tenant compte du renchérissement des matériaux ou de la main-d’œuvre.

La clôture alors édifiée sera mitoyenne, de sorte que les propriétaires en seront copropriétaires. Cette mitoyenneté n’est pas dépourvue de prolongements : elle commande, pour l’avenir, le régime d’entretien de l’ouvrage. La charge de cet entretien pèsera, à l’instar de la construction initiale, sur les deux propriétaires des fonds contigus — chacun devant y contribuer à proportion de ses droits. À l’inverse, et par voie de contraste, une clôture édifiée à l’usage exclusivement privatif d’un seul fonds demeure, tant pour son édification que pour sa réparation, à la charge du seul propriétaire sur le terrain duquel elle est implantée.

2) Les caractéristiques de la clôture

S’agissant des caractéristiques de la clôture, elles sont envisagées par l’article 663 qui prévoit que « la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus et, à défaut d’usages et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l’avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres dans les autres. »

Il ressort du texte que la clôture doit présenter certaines caractéristiques, faute de quoi l’un des propriétaires pourra contraindre l’autre à se conformer aux exigences requises. Ces exigences sont au nombre de deux : elles tiennent, d’une part, à la nature de l’ouvrage, d’autre part, à ses dimensions.

• Un mur
  • La première exigence tient à la nature de la clôture, qui doit consister en un mur, de sorte qu’une simple haie, un grillage ou encore une palissade sont insuffisants.
  • L’exigence se comprend au regard de la finalité du texte : seul un ouvrage maçonné, par sa solidité et son opacité, est de nature à supprimer durablement toute communication entre les fonds et à satisfaire l’objectif — de salubrité ou de tranquillité — assigné à la clôture forcée.

• Dimensions
  • Le mur doit être édifié dans le respect de plusieurs dimensions fixées par l’article 663.
  • Tout d’abord, il doit être édifié sur la ligne séparative et s’étendre sur toute la longueur de cette ligne. L’assiette de l’ouvrage doit ainsi épouser exactement la limite divisoire des deux fonds : le mur ne saurait, sous prétexte de clôture, déborder sur la propriété voisine, le moindre débordement constituant un empiètement prohibé.
  • Ensuite, le mur doit atteindre une hauteur minimum de 3,20 m pour les villes de 50 000 habitants et plus, et de 2,60 m dans les autres villes, sauf règlements et usages contraires.
  • Les dimensions du mur ne s’imposent toutefois aux propriétaires qu’autant que ceux-ci n’ont pas trouvé d’accord. Le caractère supplétif de la règle confirme, au demeurant, que l’article 663 n’est pas d’ordre public.
  • Il leur est, en effet, parfaitement loisible de s’entendre sur la nature de la clôture — en privilégiant, par exemple, l’installation d’un grillage à un mur — ainsi que sur ses dimensions, pourvu que l’ouvrage respecte les règles d’urbanisme. Ces dernières, fixées par les plans locaux d’urbanisme ou, le cas échéant, par le cahier des charges d’un lotissement, peuvent imposer aux propriétaires des contraintes propres tenant à la hauteur, aux matériaux ou aux distances, auxquelles l’accord des parties ne saurait déroger.

L’exigence selon laquelle le mur doit être implanté exactement sur la ligne séparative mérite, à cet égard, une attention particulière, tant la jurisprudence se montre intransigeante à l’endroit de tout empiètement, fût-il infime.