Superficies solo cedit

La superficie cède au sol

I) La formule de l’adage

A) Le sens des mots

Trois mots suffisent à la règle. Superficies, formé de super et de facies, désigne d’abord la partie supérieure d’une chose, sa surface ; dans la langue des jurisconsultes, il nomme ce qui s’élève au-dessus du sol et lui tient, le bâtiment au premier chef. Solum, c’est la base, le fond, et par là le sol, le terrain sur lequel l’édifice repose.

Le verbe porte deux sens que la formule réunit. Cedere suivi du datif, c’est se retirer devant quelqu’un, lui céder la place ; c’est aussi échoir à quelqu’un, lui revenir, comme le butin revient au vainqueur. La superficie s’efface devant le sol et lui revient : l’image dit à la fois la hiérarchie des deux choses et le sort de la propriété. Le latin ne dit pourtant pas, par lui-même, un mode d’acquérir. Domenget le relevait en 1866, dans sa traduction des Institutes de Gaius : à Rome, le maître des matériaux en restait propriétaire, et les mots solo cedit « ne peuvent pas vouloir dire est acquis par accession ».

B) L’origine de la formule

La règle est romaine. Sa forme exacte appartient à Gaius, au deuxième livre de ses Institutes (2, 73) : ce qu’un autre a bâti sur notre sol devient nôtre par le droit naturel, même s’il a bâti en son propre nom, parce que la superficie cède au sol. Cette forme nominative ne figure ni au Digeste ni au Code de Justinien. Le Digeste en garde une variante plus ancienne, qu’Ulpien prête à Labéon, à propos de l’étage qu’un autre habite au-dessus de la maison que je possède :

La règle avait sa borne. Le superficiaire, qui bâtit sur un sol pris à bail, ne tient son droit que du contrat et de la protection du préteur ; la propriété de l’édifice demeure au maître du sol :

L’édition de 1883 de l’Explication historique des Instituts d’Ortolan parle de « la règle formulée par Labéon et par Gaius ». Le premier emploi de la formule en droit français n’est pas établi ; Aubry et Rau la nomment au XIXe siècle, Baudry-Lacantinerie et Planiol au début du XXe, pour commenter les articles 552 à 555 du code civil.

C) L’adage et ses voisins

L’adage est l’application aux immeubles du droit d’accession, que l’article 546 du code civil définit pour toute chose. Il ne se confond pas pour autant avec accessorium sequitur principale. Entre deux meubles unis, la loi cherche lequel est le principal : celui auquel l’autre n’a été joint que pour l’usage, l’ornement ou le complément (article 567), à défaut le plus considérable en valeur ou en volume (article 569). Pour l’immeuble, elle ne compare rien : le principal est le sol, quels que soient la valeur de l’ouvrage et celui qui l’a payé. Planiol le disait d’une formule, « sans qu’il y ait à rechercher par qui ni aux frais de qui le travail a été fait ».

L’adage se distingue aussi de la servitude. Celle-ci charge un fonds au profit d’un autre ; elle n’en transfère aucune parcelle. Parce que la propriété du sol emporte celle du dessus, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation juge en 2009 qu’« une servitude ne peut conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui » (Cass. 3e civ., 1er avril 2009, n° 08-11.079, publié au Bulletin).

II) Le régime de l’adage

A) L’adage et le code civil

Aucun article n’écrit la formule latine ; le code civil la traduit. L’article 552 en donne, depuis 1804, l’expression française, et en déduit les facultés du propriétaire, sous réserve des servitudes, des mines et des lois de police :

L’article 553 en fait une présomption : les constructions, plantations et ouvrages sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, « si le contraire n’est prouvé », sans préjudice de la propriété qu’un tiers aurait acquise par prescription d’un souterrain ou d’une partie du bâtiment. Les articles 554 et 555, dans leur rédaction en vigueur, en règlent les suites. Le propriétaire qui a bâti avec les matériaux d’autrui en doit la valeur, sans que leur propriétaire puisse les enlever ; celui dont le fonds a reçu les ouvrages d’un tiers peut les conserver, en remboursant à son choix la plus-value ou le coût des matériaux et de la main-d’œuvre, ou en exiger la suppression, sauf si le tiers évincé était de bonne foi.

C’est de ces textes que la doctrine rend compte par l’adage. Aubry et Rau écrivaient que la règle, « consacrée par les art. 546 et 552, n’est pas d’ordre public », et qu’elle peut être écartée par la prescription ou par une convention contraire.

B) La règle et sa portée

Le propriétaire du sol est propriétaire de ce qui s’y élève et de ce qu’il recèle. Vers le haut, la Troisième chambre civile juge en 1975 que le propriétaire d’un terrain « peut seul en user pour y établir des constructions » et qu’il est autorisé à demander la démolition des ouvrages qui, « d’une hauteur quelconque, empiètent sur cet espace » (Cass. 3e civ., 23 janvier 1975, n° 73-12.746, publié au Bulletin). Vers le bas, l’empiètement des fondations dans le sous-sol voisin n’échappe pas davantage à la démolition (Cass. 3e civ., 8 nov. 1978, n° 77-13.563, publié au Bulletin).

L’accession n’attend aucune action. Une épouse séparée de biens avait fait bâtir un pavillon sur un terrain appartenant alors à sa belle-mère, attribué depuis à son mari, et la cour d’appel avait soustrait l’immeuble à la saisie faute pour le mari d’avoir exercé son droit. La Cour de cassation censure :

La règle commande enfin la composition des patrimoines des époux. Sous la communauté, l’immeuble bâti sur le terrain propre d’un époux avec des fonds communs est propre, sauf récompense (Cass. 1re civ., 6 juin 1990, n° 88-10.532, publié au Bulletin ; Cass. 1re civ., 26 septembre 2012, n° 11-20.196, publié au Bulletin), l’article 1406 du code civil, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er février 1966, rangeant parmi les propres les biens acquis à titre d’accessoires d’un bien propre. Entre époux séparés de biens, la Première chambre civile de la Cour de cassation juge en 1986 que l’article 1538 « ne déroge pas aux règles de l’accession », et fait jouer celle-ci, pour une construction élevée sur le terrain du mari et sur un terrain indivis, au profit du propriétaire de celui qui en porte la plus grande partie, sauf à indemniser l’ancien conjoint (Cass. 1re civ., 25 février 1986, n° 84-17.631, publié au Bulletin).

C) L’adage devant la Cour de cassation

La Cour de cassation ne nomme jamais l’adage ; elle en écrit la traduction légale. Dans plusieurs arrêts de cassation, la lettre de l’article 552 forme l’attendu de principe, posé en tête de la réponse comme la règle que la cour d’appel aurait dû appliquer. Ainsi en 1992, à propos d’une cave qui s’étendait sous deux immeubles contigus :

L’arrêt est rendu au visa de l’article 552, ensemble l’article 1315, qui portait alors la charge de la preuve et qui est devenu l’article 1353 le 1er octobre 2016. La cour d’appel avait exigé du propriétaire du sol la preuve de son acquisition : elle avait inversé la charge de la preuve. La Troisième chambre civile a précisé depuis la formule : le titre qui renverse la présomption peut être celui d’autrui, « quel qu’en soit le titulaire » (Cass. 3e civ., 13 mai 2015, n° 13-27.342, publié au Bulletin), et elle réserve, à côté du titre, la seule « prescription acquisitive » (Cass. 3e civ., 12 juillet 2000, n° 97-13.107, publié au Bulletin).

Le partage des rôles est net. L’attribution du dessus et du dessous et la charge de la preuve sont contrôlées ; la portée du titre invoqué contre la présomption relève de l’appréciation souveraine des juges du fond (Cass. 3e civ., 15 novembre 1977, n° 76-11.365, publié au Bulletin), comme la preuve qu’une construction a été édifiée par un autre que le propriétaire du terrain, de ses deniers et pour son compte (Cass. 3e civ., 7 nov. 1978, n° 77-13.045, publié au Bulletin).

D) Les matières de l’adage

L’adage règle d’abord la propriété en volume : le dessus et le dessous. Il commande ensuite le sort des constructions, qu’elles soient élevées par un époux, par un tiers ou par un preneur, et il trouve ses limites dans les démembrements de la propriété et dans la preuve contraire.

E) L’adage devant les juges du fond

Les cours d’appel écrivent, elles aussi, la lettre de l’article 552, jamais le latin. Elles en tirent que le sous-sol n’est pas une charge du terrain qui le surmonte : la cour d’appel de Versailles juge en 2024 que des constructions souterraines « ne constituent pas une servitude grevant le terrain situé au-dessus », puisqu’elles sont indissociables de la propriété du sol (CA Versailles, 27 juin 2024, RG n° 21/06431). La cour d’appel de Pau confirme la même année la condamnation à payer le coût de la suppression de l’empiètement de fondations sur le fonds voisin (CA Pau, 30 janvier 2024, RG n° 22/01384).

Elles en marquent aussi le sens unique. La présomption descend du sol vers le dessus ; elle ne remonte pas du dessus vers le sol, et la cour d’appel de Rouen refuse en 2023 que l’aplomb d’une gouttière fixe la limite de deux fonds :

Elles l’écartent enfin devant les titres : la cour d’appel de Bastia refuse en 2023 d’appliquer l’article 552 dans un immeuble divisé par lots, dont l’état descriptif attribue à chacun ses pièces et dont la toiture est commune (CA Bastia, 24 mai 2023, RG n° 22/00057).

F) Les limites de l’adage

La présomption est simple. Elle cède au titre, et à la possession utile plus que trentenaire du dessous (Cass. 3e civ., 13 février 1973, n° 72-10.680, publié au Bulletin) ; elle s’arrête aussi là où la nature sépare deux fonds : deux parcelles qui forment deux sols distincts, à des niveaux différents et séparés par une falaise infranchissable, échappent à l’article 552 (Cass. 3e civ., 29 févr. 1984, n° 83-10.040, publié au Bulletin).

Le dessus peut se détacher du sol. La Cour de cassation rejette le pourvoi formé contre l’arrêt qui, au vu d’un titre et d’une possession continue depuis 1924, déclare propriétaires d’une terrasse établie sur le toit de la remise d’autrui ceux qui la possédaient (Cass. 3e civ., 7 oct. 1998, n° 96-18.748, publié au Bulletin). Le droit de superficie, qu’aucun article du code civil ne définit, en est la forme la plus nette ; la Troisième chambre civile approuve les juges d’appel d’avoir relevé « à bon droit » qu’il ne confère à son titulaire aucun droit de propriété sur le sol (Cass. 3e civ., 14 janvier 1975, n° 73-13.157, publié au Bulletin). Sous le code civil applicable à la Nouvelle-Calédonie, la vente de volumes à construire sans parties communes indivises, de même, ne comprend pas le terrain d’assiette, qui reste au vendeur (Cass. com., 9 juin 2021, n° 18-17.773, publié au Bulletin).

L’accession peut être différée. À défaut de convention réglant son sort, la construction nouvelle de l’usufruitier relève de l’article 555 et n’accède au nu-propriétaire qu’à la fin de l’usufruit (Cass. 3e civ., 13 avril 2023, n° 22-10.487, publié au Bulletin). L’emphytéote profite de l’accession pendant la durée de l’emphytéose, selon l’article L. 451-10 du code rural et de la pêche maritime, et ne peut transmettre plus que le droit réel dont il dispose sur les constructions, lequel s’éteint, sauf stipulation contraire, au terme du bail ou à sa résiliation (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-20.480, publié au Bulletin) ; le bail à construction laisse les parties convenir du sort des constructions, le bailleur en devenant propriétaire en fin de bail à défaut de convention (article L. 251-2 du code de la construction et de l’habitation).

Le champ de l’article 555 a lui-même ses bornes : il ne concerne que des constructions nouvelles, non des travaux qui s’identifient à une construction préexistante (Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-15.713, publié au Bulletin). Et la convention, qui peut écarter l’accession, ne le peut pas lorsqu’elle altère l’économie d’un régime matrimonial en modifiant, sans intervention judiciaire, la répartition entre propres et biens communs (Cass. 1re civ., 24 novembre 1987, n° 85-18.479, publié au Bulletin).

La chronologie de l’adage