Accession : définition juridique, alluvion, avulsion et jurisprudence

À jour au 19 septembre 2026

Définition

L’accession est le mode d’acquisition de la propriété par lequel le propriétaire d’une chose devient propriétaire de ce qu’elle produit et de ce qui s’y unit ou s’y incorpore, naturellement ou artificiellement.

Le code civil en fait un attribut de la propriété (art. 546) : tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire (art. 551). La propriété du sol emporte ainsi celle des constructions et plantations, présumées faites par le propriétaire à ses frais (art. 552 et 553).

La notion dans le temps

Article 556 du code civil · du 21 mars 1804 · jusqu’au 1er juillet 2006 · LEGIARTI000006428987

Les atterrissements et accroissements qui se forment successivement et imperceptiblement aux fonds riverains d'un ~~fleuve~~ ~~ou d'une rivière~~ s'appellent ~~"alluvion".~~ L'alluvion profite au propriétaire riverain, ~~soit~~ qu'il s'agisse d'un ~~fleuve~~ ou ~~d'une rivière navigable, flottable~~ ou non ; à la charge, dans le premier cas, de laisser le marchepied ou chemin de halage, conformément aux règlements.

Article 556 du code civil · du 1er juillet 2006 · en vigueur · LEGIARTI000006428988

Les atterrissements et accroissements qui se forment successivement et imperceptiblement aux fonds riverains d'un cours d'eau s'appellent " alluvion ". L'alluvion profite au propriétaire riverain, qu'il s'agisse d'un cours d'eau domanial ou non ; à la charge, dans le premier cas, de laisser le marchepied ou chemin de halage, conformément aux règlements.

Les principes de l’accession sont ceux de 1804, et ils n’ont pas été retouchés : la propriété d’une chose donne droit sur ce qu’elle produit et sur ce qui s’y unit accessoirement.

Article 546 du code civil · version en vigueur depuis le 21 mars 1804

La propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.
Ce droit s'appelle "droit d'accession".

La règle des constructions édifiées par un tiers sur le terrain d’autrui est la plus disputée : l’article 555 laisse au propriétaire du fonds le choix entre conserver les ouvrages, en remboursant au tiers soit la plus-value du fonds, soit le coût des matériaux et de la main-d’œuvre estimé à la date du remboursement, et exiger leur suppression aux frais du tiers ; mais il lui retire ce second choix lorsque le constructeur est un tiers évincé de bonne foi.

Article 555 du code civil en vigueur depuis le 17 mai 1964

Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.
Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.
Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.
Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent.

L’accession naturelle a reçu en 2006 une retouche de vocabulaire : l’ordonnance n° 2006-460 du 21 avril 2006, entrée en vigueur le 1^er juillet 2006, a remplacé dans les articles 556 et 559 les fleuves et rivières « navigables, flottables ou non » par les cours d’eau « domaniaux ou non ». La comparaison ci-dessus le montre pour l’alluvion : la règle, elle, n’a pas changé.

Les distinctions

Accession ↔ alluvionL'alluvion est l'accroissement qui se forme successivement et imperceptiblement aux fonds riverains d'un cours d'eau (art. 556).Elle profite au riverain, sans indemnité ni action du fonds qui a perdu le terrain.
Accession ↔ avulsionL'avulsion est l'arrachement, par une force subite, d'une partie considérable et reconnaissable d'un champ riverain, portée sur un autre fonds (art. 559).Le propriétaire de la partie enlevée peut la réclamer dans l'année.
Accession ↔ empiétementL'empiétement est la construction qui déborde sur le fonds voisin ; il ne fait pas acquérir le sol empiété, et nul ne peut être contraint de céder sa propriété (art. 545).Le voisin peut exiger la démolition, quelle que soit l'importance de l'empiétement.
Accession ↔ fruitsL'accession par production donne au propriétaire les fruits de sa chose (art. 547) ; l'accession par incorporation lui donne ce qui s'y unit (art. 551).Les fruits ne s'incorporent pas : ils se détachent et appartiennent au propriétaire.

L’accession par incorporation et l’alluvion

L’alluvion est une accession naturelle : ce sont les atterrissements et accroissements qui se forment successivement et imperceptiblement aux fonds riverains d’un cours d’eau, et elle profite au riverain (art. 556). Il en va de même des relais que forme l’eau courante qui se retire insensiblement d’une rive, le riverain opposé ne pouvant réclamer le terrain perdu ; la règle ne s’applique pas aux relais de la mer (art. 557). Le critère est la lenteur : parce que le terrain gagné ne peut être rattaché à aucun fonds d’origine, la loi l’attribue sans indemnité au fonds qu’il accroît.

L’alluvion et l’avulsion

L’avulsion est l’inverse de l’alluvion : un cours d’eau enlève par une force subite une partie considérable et reconnaissable d’un champ riverain et la porte vers un champ inférieur ou sur la rive opposée (art. 559). Le terrain reste identifiable ; il n’est donc pas acquis immédiatement par le fonds qui le reçoit. Le propriétaire de la partie enlevée peut la réclamer, mais dans l’année ; passé ce délai, il n’est plus recevable, à moins que le propriétaire du champ auquel la partie a été unie n’en ait pas encore pris possession.

L’accession et l’empiétement

L’empiétement n’est pas une accession. La construction qui déborde sur le fonds voisin ne fait pas acquérir le sol empiété par le constructeur, et le voisin n’est pas tenu de le lui céder, car nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique (art. 545). La troisième chambre civile en déduit que la démolition doit être ordonnée lorsque le propriétaire l’exige, quelle que soit l’importance de l’empiétement et la bonne foi du constructeur (Cass. 3e civ., 23 mars 1999, n° 97-16.974). Le propriétaire du fonds empiété ne peut se voir opposer l’abus de son droit.

L’accession par incorporation et l’accession par production

L’accession par production donne au propriétaire les fruits de sa chose, fruits naturels ou industriels de la terre, fruits civils, croît des animaux (art. 547) ; l’accession par incorporation lui donne ce qui s’unit à elle (art. 551). Les deux mécanismes s’opposent par leur direction : les fruits se détachent de la chose, les constructions et plantations s’y incorporent. Le locataire qui sous-loue sans l’accord du bailleur perçoit ainsi des sous-loyers qui sont des fruits civils appartenant par accession au propriétaire (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727).

Qui décide ?

Le contentieux de l’accession se concentre sur les baux : le preneur qui a construit ou planté, le bailleur qui entend en devenir propriétaire. Le partage y est net. Ce que les parties ont voulu, sur le moment de l’accession ou la renonciation du bailleur à son droit, relève de l’interprétation souveraine des juges du fond ; la règle qui s’applique à défaut, l’accession du bailleur à la fin du bail ou lors de son renouvellement, est une règle de droit que la troisième chambre civile contrôle. L’arrêt du 12 avril 2018 porte les deux régimes dans la même réponse.

Ce que la Cour de cassation contrôle

Le moment de l'accession du bailleur, à défaut de renonciation : la fin du bail ou son renouvellement« à bon droit », « justement déduit »

Cass. 3e civ., 12 avril 2018, n° 17-14.349

« … la cour d'appel en a justement déduit, dès lors que l'exercice par le bailleur de son droit de repentir avait eu pour effet le renouvellement du bail à compter du 30 mai 2014, que les travaux financés par la locataire pourront bénéficier au bailleur à la fin de ce nouveau bail »

Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-26.343

« Ayant retenu, à bon droit, que le bailleur devient propriétaire des plantations à la fin du bail ou lors de son renouvellement »

Ce qu’elle abandonne aux juges du fond

L'interprétation des clauses du bail qui règlent l'accession du bailleur aux constructions et plantations du preneur« souverainement retenu, par une interprétation exclusive de dénaturation »

Cass. 3e civ., 12 avril 2018, n° 17-14.349

« Mais attendu, d'une part qu'ayant souverainement retenu, par une interprétation exclusive de dénaturation de la volonté des parties que l'ambiguïté de la clause rendait nécessaire, que l'indication dans celle-ci de la date du 31 décembre 2010 à laquelle les changements et améliorations deviendraient la propriété des bailleurs par accession ne pouvait être regardée que comme une date indicative de la fin du bail renouvelé telle qu'elle avait pu être envisagée à l'origine et ne saurait contredire l'indication selon laquelle l'accession interviendra à l'expiration du premier renouvellement du bail »

Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 17-27.551

« … retenu souverainement que la renonciation, dépourvue d'équivoque en son principe, concernait l'ensemble des plantations réalisées par le preneur à partir de l'entrée en jouissance prévue par le bail, y compris celles déjà en place lors de la signature des avenants »

Le partage se lit opération par opération : voir Le contrôle de la qualification juridique des faits ; Les degrés du contrôle de la Cour de cassation ; L’appréciation souveraine des juges du fond.

Le partage n’a pas été établi pour : la qualification du constructeur de bonne foi, qui prive le propriétaire du droit d'exiger la démolition (art. 555, al. 4), et qui n'a pas été instruite.

Le régime en bref

Le propriétaire du sol devient propriétaire de ce qui s’y incorpore. Lorsqu’il a construit avec les matériaux d’autrui, il doit en payer la valeur estimée à la date du paiement, mais le propriétaire des matériaux ne peut les reprendre (art. 554). Lorsqu’un tiers a construit sur son fonds avec ses propres matériaux, il choisit entre conserver les ouvrages, moyennant indemnité, et en exiger la suppression aux frais du tiers, choix qui lui est retiré si le tiers est évincé de bonne foi (art. 555).

L’accession mobilière, lorsque deux choses appartenant à des maîtres différents ont été unies, est subordonnée aux principes de l’équité naturelle, les règles du code servant d’exemples au juge (art. 565) ; le tout appartient au maître de la chose principale, à charge de payer à l’autre la valeur de la chose unie (art. 566).

Les formules à connaître

Ces phrases de la Cour de cassation se citent à la lettre ; chacune est reproduite depuis son arrêt porteur. La première fixe le moment de l’accession du bailleur ; la seconde, posée par la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 7 juin 1990, n° 88-16.277) et reprise à l’identique en 2011, ferme au constructeur l’argument de l’abus de droit.

Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-26.343

« … le bailleur devient propriétaire des plantations à la fin du bail ou lors de son renouvellement »

Cass. 3e civ., 7 juin 1990, n° 88-16.277

« … la défense du droit de propriété contre un empiétement ne saurait dégénérer en abus »

La jurisprudence

L’empiétement se sanctionne par la démolition, sans considération de proportion. Une cour d’appel avait refusé d’ordonner la démolition des chapiteaux des piliers d’un portail, en surplomb minime sur le fonds voisin, au motif que la demande relevait de la seule intention de nuire ; l’arrêt est cassé :

Cass. 3e civ., 15 juin 2011, n° 10-20.337

« la défense du droit de propriété contre un empiétement ne saurait dégénérer en abus, la cour d'appel a violé le texte susvisé »

L’accession du bailleur aux plantations du preneur illustre le jeu de la volonté et de la règle. En l’absence de renonciation non équivoque des bailleurs à leur droit d’accession, ceux-ci sont devenus propriétaires des vignes plantées par le preneur au terme du bail initial, et la revendication par le preneur d’une propriété temporaire des plants pendant le bail renouvelé était devenue sans objet (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-26.343).

Les pièges

L’empiétement pris pour une accession

La confusion consiste à croire que le constructeur qui a débordé sur le fonds voisin en devient propriétaire, ou peut n’en payer que la valeur. Elle est tentante parce que la construction s’incorpore au sol. Le critère est l’article 545 : nul ne peut être contraint de céder sa propriété, et la démolition doit être ordonnée si le voisin l’exige, fût-ce pour un empiétement minime (Cass. 3e civ., 15 juin 2011, n° 10-20.337).

L’alluvion confondue avec l’avulsion

La confusion consiste à attribuer d’office au fonds qui la reçoit toute terre apportée par un cours d’eau. Elle est tentante parce que, dans les deux cas, l’eau déplace du terrain. Le critère est la manière : l’accroissement lent et imperceptible est acquis au riverain (art. 556), la partie arrachée par une force subite et reconnaissable reste revendicable dans l’année (art. 559).

L’accession du bailleur en cours de bail

La confusion consiste à tenir le bailleur pour propriétaire, dès leur édification, des constructions et plantations du preneur. Elle est tentante parce que l’article 551 attribue au propriétaire du sol ce qui s’y incorpore. Le critère est le bail : à défaut de clause contraire, le bailleur devient propriétaire des plantations à la fin du bail ou lors de son renouvellement (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-26.343).

Pour aller plus loin

L’accession par incorporation : vue générale — l’étude de fond
L’acquisition de la propriété par accession
Les constructions d’un tiers sur le fonds d’autrui — l’article 555
Accession immobilière et empiétement sur le fonds voisin
Le sort des alluvions et relais
Le sort des avulsions
L’appréciation souveraine des juges du fond — la grille de lecture de « Qui décide ? »