Le mot
La promesse vient du bas latin promissa, issu du pluriel de promissum, participe passé substantivé de promittere ; le français la connaît vers 1150 comme « action de promettre quelque chose ». Sous la marque du droit, l’Académie y voit un « Engagement, réciproque ou unilatéral, de contracter une obligation, d’accomplir un acte », et définit la promesse de vente ou de louage comme celle « par laquelle une personne s’engage à passer un contrat de vente, de location, etc. avec une autre qui reste libre de ne pas conclure ce contrat ». Toute la promesse unilatérale tient dans cette dissymétrie : l’un est engagé, l’autre choisit.
Sources : le Trésor de la langue française, le Dictionnaire de l’Académie française (9e éd.), le Littré.
Les sens de la notion
La promesse de vendre dans l’ancien droit
Pothier ouvre la sixième partie de son Traité du contrat de vente par les promesses de vendre. Il en donne la définition : « Une promesse de vendre est une convention par laquelle quelqu’un s’oblige envers un autre de lui vendre une chose » (n° 476). Elle n’est pas la vente, car seul s’engage celui qui promet : « celui à qui la promesse est faite ne contracte de sa part aucune obligation » (n° 478). Le prix peut même ne pas être exprimé. Le débiteur est alors censé s’être obligé de vendre « pour le juste prix, tel qu’il sera réglé par experts » (n° 481).
Reste le refus du promettant. Une règle ancienne veut que les obligations de faire se résolvent en dommages et intérêts. Pothier l’écarte : le fait promis n’est pas un fait corporel du débiteur, et le juge peut ordonner que, faute par celui-ci de passer le contrat, « le jugement vaudra pour contrat ». Cette opinion, écrit-il, « paraît suivie dans la pratique, comme étant la plus conforme à la fidélité qui doit régner entre les hommes pour l’accomplissement de leurs promesses » (Traité du contrat de vente, VIe partie, chap. Ier, art. Ier, n° 479, dans les Œuvres annotées par Bugnet, t. 3, 2e éd., 1861, p. 190-192).
Le silence du code et l’obligation du promettant
Le code de 1804 ne nomme pas la promesse unilatérale : son article 1589 dit seulement que la promesse de vente vaut vente quand les deux parties s’accordent sur la chose et sur le prix. Bugnet le relève en annotant Pothier : « Les rédacteurs du Code n’ont point parlé de la promesse unilatérale de vendre ». Il n’en conclut pas qu’ils ont voulu la supprimer, car elle « n’a rien d’illicite » (t. 3, p. 191, note 2).
Aubry et Rau en fixent le régime. L’article 1589 ne s’applique pas à la promesse acceptée sans engagement réciproque d’acheter. Mais cette promesse « devient, par une pareille acceptation, obligatoire pour le promettant ». Le bénéficiaire peut, durant le délai fixé, déclarer sa volonté d’acheter et « contraindre le promettant à lui passer acte de vente » (Cours de droit civil français, t. 4, 4e éd., 1871, § 349, p. 333). L’objection tirée des obligations de faire ne les arrête pas : la règle ne vaut, de manière absolue, « qu’aux obligations de faire qui exigent l’intervention personnelle du débiteur » (note 10).
La définition du code et de la Cour de cassation
La Cour de cassation a longtemps retenu l’objection. Elle jugeait que la levée de l’option, postérieure à la rétractation du promettant, « excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir » (Cass. 3e civ., 15 déc. 1993, n° 91-10.199RejetBulletinDans une promesse de vente, l'obligation du promettant constitue une obligation de faire, tant que les bénéficiaires n'ont pas déclaré acquérir et la levée d'option, postérieure à la rétractation du promettant, exclut toute rencontre des volontés.Sommaire publié par la Cour, base Judilibre — texte non retouchécourdecassation.fr ↗dans la jurisprudence citée ↓) ; la réalisation forcée de la vente ne pouvait donc être ordonnée. L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 a défini la promesse unilatérale à l’article 1124 et réglé, au deuxième alinéa, le sort de la révocation.
Pour les promesses antérieures, la Cour de cassation a abandonné sa solution sous l’empire des anciens articles 1101 et 1134 (Cass. 3e civ., 23 juin 2021, n° 20-17.554RejetBulletinLettre de chambreLe promettant signataire d'une promesse unilatérale de vente s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire. Ayant relevé que le promettant a donné son consentement à la vente sans restriction et que la levée de l'option par les bénéficiaires est intervenue dans les délais convenus, une cour d'appel retient à bon droit que la rétractation du promettant ne constitue pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente et que celle-ci est parfaiteSommaire publié par la Cour, base Judilibre — texte non retouchécourdecassation.fr ↗dans la jurisprudence citée ↓). Le promettant « s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire ». Au sens strict, la promesse contient donc déjà le consentement du promettant ; il ne manque au contrat promis que celui du bénéficiaire.
Le texte
Article 1124, alinéa 1 du code civil · rédaction en vigueur depuis le 1er octobre 2016
La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
Avant 2016, la loi ne définissait pas la promesse unilatérale ; elle disait, à l’article 1589, que la promesse de vente « vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 a défini la promesse unilatérale et, au deuxième alinéa de l’article 1124, a privé d’effet la révocation du promettant pendant le délai d’option, à rebours de l’arrêt Consorts Cruz.
Les éléments constitutifs
Un contrat déjà conclu. La promesse est un contrat, et non une simple offre : le bénéficiaire l’a acceptée, sans s’engager encore à rien quant au contrat promis (article 1124, alinéa 1er). Pothier la distinguait déjà de la vente, où chacune des parties s’oblige envers l’autre.
Des éléments essentiels déterminés. Les éléments essentiels du contrat promis sont déterminés dès la promesse, de sorte qu’il pourra se former sans nouvelle négociation (article 1124, alinéa 1er). Le code s’écarte ici de Pothier, qui admettait une promesse de vendre sans prix exprimé, réglé ensuite par experts.
Un droit d’option réservé au bénéficiaire. Le bénéficiaire reçoit le droit d’opter pour la conclusion du contrat, à la formation duquel ne manque que son consentement (article 1124, alinéa 1er). C’est la déclaration de vouloir acheter que décrivaient Aubry et Rau.
Le contrôle de la Cour de cassation
La promesse unilatérale est une notion de droit : la Cour de cassation en fixe la définition sous un contrôle lourd (les degrés du contrôle). Sous les anciens articles 1101 et 1134 et l’article 1591, elle casse pour violation l’arrêt qui appréciait la vileté du prix à la levée de l’option : la promesse contenant le consentement du vendeur, la vileté s’apprécie « à la date de la promesse et non à celle de la levée d’option » (Cass. 3e civ., 21 novembre 2024, n° 21-12.661). Un contrat déjà conclu, des éléments essentiels déterminés, un droit d’option réservé au bénéficiaire : ces éléments relèvent du droit. Leur application à une convention appelle un contrôle léger. Pour une vente d’immeuble à construire régie par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967, au moyen qui y voyait un contrat de réservation (Cass. 3e civ., 29 janvier 1980, n° 78-13.709), la Cour de cassation répond que la cour d’appel « a pu décider » que la convention « s’analysait en une promesse unilatérale de vente ». L’interprétation de l’acte est souveraine ; le pourvoi garde contre elle le défaut de motifs, le manque de base légale et la dénaturation d’un écrit.
Les effets de la qualification
- Tant que court le temps laissé au bénéficiaire pour opter, la révocation de la promesse n’empêche pas la formation du contrat promis (article 1124, alinéa 2).
- Le contrat conclu en violation de la promesse avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul (article 1124, alinéa 3).
- La promesse unilatérale de vente afférente notamment à un immeuble, à un droit immobilier ou à un fonds de commerce est nulle faute d’être constatée par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré dans les dix jours suivant son acceptation (article 1589-2).
- Sous l’ancien droit, la Cour de cassation a jugé que les conditions de validité de la vente s’apprécient à la date de la promesse, notamment la capacité du promettant à contracter et son pouvoir de disposer de son bien (Cass. 3e civ., 23 juin 2021, n° 20-17.554RejetBulletinLettre de chambreLe promettant signataire d'une promesse unilatérale de vente s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire. Ayant relevé que le promettant a donné son consentement à la vente sans restriction et que la levée de l'option par les bénéficiaires est intervenue dans les délais convenus, une cour d'appel retient à bon droit que la rétractation du promettant ne constitue pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente et que celle-ci est parfaiteSommaire publié par la Cour, base Judilibre — texte non retouchécourdecassation.fr ↗dans la jurisprudence citée ↓).
Les enjeux de la qualification
La qualification règle la protection du bénéficiaire contre le contrat conclu avec un tiers, plus forte que celle du bénéficiaire d’un pacte de préférence (articles 1123 et 1124). Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale obtient la nullité du contrat conclu avec un tiers dès lors que celui-ci connaissait l’existence de la promesse (article 1124, alinéa 3). Le bénéficiaire d’un pacte n’obtient la nullité, ou sa substitution au tiers, que si celui-ci connaissait aussi son intention de s’en prévaloir (article 1123, alinéa 2). La promesse contient déjà le consentement du promettant et les éléments essentiels du contrat promis (article 1124, alinéa 1er), quand le pacte n’ordonne qu’une priorité (article 1123, alinéa 1er).
Ne pas confondre avec
L’offre. Elle n’est qu’un acte unilatéral, alors que la promesse, « à la différence de la simple offre de vente », est « un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif » (Cass. 3e civ., 23 juin 2021, n° 20-17.554RejetBulletinLettre de chambreLe promettant signataire d'une promesse unilatérale de vente s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire. Ayant relevé que le promettant a donné son consentement à la vente sans restriction et que la levée de l'option par les bénéficiaires est intervenue dans les délais convenus, une cour d'appel retient à bon droit que la rétractation du promettant ne constitue pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente et que celle-ci est parfaiteSommaire publié par la Cour, base Judilibre — texte non retouchécourdecassation.fr ↗dans la jurisprudence citée ↓).
La promesse synallagmatique. Chacune des parties s’y engage à conclure, si bien que la promesse de vente vaut vente « lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » (article 1589, alinéa 1er) ; pour les terrains lotis ou à lotir, la convention s’établit par le paiement d’un acompte et la prise de possession (article 1589, alinéa 2).
Le pacte de préférence. Son débiteur n’a pas encore décidé de contracter et promet seulement de s’adresser d’abord au bénéficiaire s’il s’y résout (article 1123).
Adage. Nemo praecise cogi potest ad factum : la rétractation du promettant ne se résolvait qu’en dommages-intérêts jusqu’au revirement de 2021 et à l’article 1124, alinéa 2.
Ce qui a bougé en droit privé, une fois par mois.
