Le mot
Suite vient, selon le Trésor de la langue française, du latin populaire sequita, participe substantivé de sequere, « suivre » ; Littré le tire du latin secta, de sequi. Le mot entre tôt dans la langue du droit : vers 1150, l’anglo-normand siwte désigne la « poursuite en justice », et le moyen français sieute de, en 1308, un « droit de, jouissance de ». Littré relève encore un droit de suite féodal, « droit en vertu duquel le seigneur pouvait réclamer partout son vassal ». La huitième édition du Dictionnaire de l’Académie française l’entend, « en termes de Jurisprudence », du « Droit qui permet de suivre une chose en quelque lieu qu’elle ait passé ».
Sources : le Trésor de la langue française, Littré, le Dictionnaire de l’Académie française.
Les sens de la notion
La suite de l’hypothèque dans l’ancien droit
À Rome, toute hypothèque emportait la suite. Baudry-Lacantinerie rapporte qu’en Bretagne et en Normandie « les meubles étaient susceptibles d’hypothèque; mais c’était une hypothèque imparfaite, qui ne conférait au créancier qu’un droit de préférence sans droit de suite » (Précis de droit civil, t. 3, 3e éd., Paris, 1889, n° 1217, p. 715).
Pothier fonde la suite sur la nature du droit réel, qui est « un droit dans la chose dont elle demeure chargée, en quelques mains que la propriété de la chose passe ». Seuls les immeubles en sont susceptibles : de là, dit-il, la maxime qui refuse la suite aux meubles, établie pour ne pas en troubler le commerce (Traité du contrat de bail à rente, n° 9, in Œuvres de Pothier, annotées par Bugnet, t. 4, Paris, 1861, p. 174).
Le code civil et la doctrine du droit réel
En 1804, l’ancien article 2114 du code civil fait de l’hypothèque un droit réel sur les immeubles et ajoute : « Elle les suit dans quelques mains qu’ils passent ». L’ancien article 2119 en pose la limite, que l’ancien article 2398 a reprise de 2006 à 2021 : les meubles n’ont pas de suite par hypothèque.
Planiol fait de la suite le trait de tout droit réel, que le droit de créance ignore : « On exprime cette différence en disant que le droit réel confère un droit de suite qui manque au droit de créance ». Suite et préférence ne sont pas des attributs annexés au droit réel : « ce sont les formes mêmes de sa réalité, c’est-à-dire de son caractère opposable à tous » (Traité élémentaire de droit civil, t. 1, 8e éd., Paris, 1920, n° 2165, p. 655-656).
Le droit de suite devant la Cour de cassation
La Cour de cassation le définit par son effet. Dans un arrêt non publié rendu sous l’ancien article 2114, devenu 2393, la Chambre commerciale de la Cour de cassation (Cass. com., 8 mars 2011, n° 10-13.658) juge qu’« en vertu du droit de suite, un créancier hypothécaire peut saisir le bien immobilier entre les mains du tiers détenteur, quoique celui-ci ne soit pas personnellement débiteur ». Visant le même ancien article 2114, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 6 novembre 2002, n° 01-11.882) rappelle que « le droit de suite est un droit réel opposable à tous, et notamment à tout acquéreur indépendamment de sa bonne ou de sa mauvaise foi ». Au sens large, celui de Planiol, la suite appartient à tout droit réel ; au sens étroit, celui du code civil, elle est le droit de suite attaché à l’hypothèque (article 2461) ou au gage de l’immeuble par destination (article 2472).
Le sort de la suite après l’anéantissement de la vente a reçu deux réponses, sous les textes antérieurs au 1er janvier 2022. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 7 janvier 2016, n° 14-18.360) a jugé que la résolution avait anéanti les droits constitués sur l’immeuble du chef de l’acquéreur, de sorte qu’un créancier de celui-ci ne pouvait exercer un droit de suite contre la venderesse. Dans des arrêts non publiés, la Première chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 1re civ., 24 octobre 2018, n° 17-16.739 ; Cass. 1re civ., 8 octobre 2025, n° 23-12.819CassationRéponse de la Cour Vu les articles 2393 et 2461 du code civil, le premier dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 et le second dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 : 8. Il résulte de ces textes que l'hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l'acquittement d'une obligation et que les créanciers ayant privilège ou hypothèque inscrits sur un immeuble, le suivent en quelques mains qu'il passe. 9. Pour rejeter la demande de la banque tendant au maintien des effets du privilège de prêteur de deniers et de l'hypothèque conventionnelle jusqu'à complet remboursement du capital emprun…Sommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗) juge, pour la banque qui avait financé une vente annulée, que les sûretés réelles prises en garantie du prêt subsistent jusqu’à l’extinction de l’obligation de restituer ; en 2018, elle a cassé l’arrêt qui en exceptait le bien réintégré dans le patrimoine du vendeur.
Le texte
Article 2454 du code civil · rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2022
En cas d'aliénation de l'immeuble, l'hypothèque le suit entre les mains du tiers acquéreur.
Le tiers acquéreur est ainsi obligé, dans la limite des inscriptions, à toute la dette garantie, en capital et intérêts, quel qu'en soit le montant.
S'il reste impayé, le créancier hypothécaire peut poursuivre en justice la vente de l'immeuble hypothéqué dans les conditions prévues par le livre III du code des procédures civiles d'exécution.
L’article 2454 est en vigueur depuis le 1er janvier 2022. La suite était écrite, de 1804 à 2006, au troisième alinéa de l’ancien article 2114, puis, de 2006 à 2021, à celui de l’ancien article 2393, dont le numéro énumère aujourd’hui les créances assorties d’une hypothèque légale générale.
Les éléments constitutifs
La sûreté réelle. La sûreté réelle, d’abord, droit réel accessoire d’une créance. L’hypothèque est « l’affectation d’un immeuble en garantie d’une obligation sans dépossession de celui qui la constitue » (article 2385), et le droit de suite lui est attaché (article 2461 ; le code civil et la doctrine du droit réel).
L’aliénation à un tiers détenteur. L’aliénation à un tiers détenteur, ensuite : « En cas d’aliénation de l’immeuble, l’hypothèque le suit entre les mains du tiers acquéreur » (article 2454). Ce tiers est tenu même s’il n’est pas personnellement débiteur ; la venderesse rétablie dans ses droits par la résolution de la vente n’avait pas cette qualité (le droit de suite devant la Cour de cassation).
L’opposabilité par la publicité. L’opposabilité par la publicité, encore : le tiers acquéreur n’est obligé que dans la limite des inscriptions (article 2454), et la suite atteint tout acquéreur, de bonne ou de mauvaise foi (Cass. 3e civ., 6 novembre 2002, n° 01-11.882, sous l’ancien article 2114). Pour un meuble, la formalité est celle de la loi qui lui donne la suite : « Lorsque le gage a été régulièrement publié, les ayants cause à titre particulier du constituant ne peuvent se prévaloir de l’article 2276 » (article 2337 ; le droit de suite devant la Cour de cassation).
Le bien susceptible de suite. Le bien susceptible de suite, enfin : l’immeuble, ou le meuble qu’une loi y soumet, comme l’aéronef hypothéqué (article L. 6122-15 du code des transports) ou le fonds de commerce (article L. 143-12 du code de commerce). Les privilèges mobiliers, eux, n’en confèrent pas, « Sauf disposition contraire » (article 2330 ; la suite de l’hypothèque dans l’ancien droit).
Le contrôle de la Cour de cassation
Pour la Cour de cassation, le droit de suite est une notion de droit : elle qualifie elle-même l’aliénation à un tiers détenteur que suit la sûreté réelle. Saisie d’un grief de violation des articles 2393 et 2461, dans leurs rédactions antérieures au 1er janvier 2022, la Troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 7 janvier 2016, n° 14-18.360) a jugé que la cour d’appel, ayant retenu « à bon droit » que la résolution avait anéanti les droits constitués sur l’immeuble, « en a exactement déduit » que la venderesse « n’avait pas la qualité de tiers détenteur » : contrôle lourd. Le degré n’est établi ni pour l’opposabilité par la publicité ni pour le bien susceptible de suite. Sur les constatations de fait, le pourvoi garde le défaut de motifs, le manque de base légale et la dénaturation d’un écrit (les degrés du contrôle).
Les effets de la qualification
- Le créancier peut faire vendre l’immeuble entre les mains du tiers acquéreur. S’il reste impayé, le créancier hypothécaire peut en poursuivre en justice la vente, dans les conditions du livre III du code des procédures civiles d’exécution (article 2454).
- Le tiers acquéreur répond de la dette dans la limite des inscriptions. Il est tenu de toute la dette garantie, en capital et intérêts, quel qu’en soit le montant, mais « dans la limite des inscriptions » (article 2454).
- Le tiers acquéreur non personnellement obligé a des défenses propres. Il peut requérir la discussion préalable des autres immeubles hypothéqués à la même dette restés en la possession du débiteur principal, et « opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal » (article 2455).
- La purge éteint la suite. L’immeuble est, « de plein droit, purgé du droit de suite attaché à l’hypothèque dans les cas prévus par la loi », notamment la vente sur saisie immobilière et l’expropriation pour cause d’utilité publique (article 2461).
Les enjeux de la qualification
Face au droit de préférence, la qualification décide de l’atteinte au bien sorti du patrimoine du débiteur : le privilège mobilier se reporte sur la créance de prix (article 2330), quand la suite permet de saisir le bien chez le tiers. Face à la possession, elle règle le sort de la bonne foi : sur un meuble, le gage publié prive les ayants cause à titre particulier du constituant de l’article 2276 (article 2337) ; sur un immeuble, elle est indifférente (Cass. 3e civ., 6 novembre 2002, n° 01-11.882, sous l’ancien article 2114).
Ne pas confondre avec
Le droit de préférence. Il fait payer le créancier avant les autres sur le prix du bien, sans lui permettre de le saisir chez un tiers : les privilèges mobiliers donnent le droit d’être préféré mais, « Sauf disposition contraire, ils ne confèrent pas de droit de suite » (article 2330).
La possession. « En fait de meubles, la possession vaut titre », sauf la revendication de la chose perdue ou volée (article 2276) : sous la loi du 18 janvier 1951, faute de la plaque, le créancier nanti sur l’outillage n’avait pas de droit de suite, mais l’acquéreur qui ne pouvait se dire possesseur de bonne foi devait restituer (Cass. com., 9 mai 1990, n° 88-16.753, sous l’ancien article 2279).
Le gage. Sûreté sur un meuble, il est opposable aux tiers par sa publicité ou par la dépossession (article 2337) ; la loi attache un droit de suite au gage de l’immeuble par destination (article 2472).
Le droit de suite de l’auteur. Homonyme sans rapport avec la sûreté : c’est « un droit inaliénable de participation au produit de toute vente d’une oeuvre après la première cession », lorsqu’y intervient un professionnel du marché de l’art (article L. 122-8 du code de la propriété intellectuelle).
Adage. Les meubles n’ont pas de suite par hypothèque : la maxime refuse aux meubles le droit de suite hypothécaire, sauf loi spéciale qui le leur donne.
Décisions citées 1
Chaque décision de la Cour de cassation mentionnée sur cette page, avec son lien officiel.
- CassationCass. 1re chambre civile, 8 octobre 2025, n° 23-12.819consulter ↗
