Mitoyenneté : définition juridique

Le mot

Le nom vient de mitoyen, lui-même tiré de moitié : l’Académie française date du XIVe siècle les formes moitoien et mittoen, et le Littré remonte au bas-latin medietaneus, de medietas. Le Trésor de la langue française relève le « mur mitoyen » en 1571, dans une coutume. En 1694, l’Académie ne connaît l’adjectif, au propre, que pour le mur « basti également sur le fond de l’un & de l’autre, à frais communs ». Le substantif, qu’elle date du XIXe siècle, entre au Dictionnaire en 1835 : la « Qualité de ce qui est mitoyen ; Droit de copropriété de deux voisins sur le mur, la haie, le fossé qui les sépare ».

Sources : le Trésor de la langue française, le Littré, le Dictionnaire de l’Académie française (1re, 6e et 9e éditions).

Le texte

Article 653 du code civil · rédaction en vigueur depuis le 21 mars 1804

Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire.

L’article 653 n’a qu’une rédaction, celle de 1804 : il ne définit pas la mitoyenneté, il la présume pour le mur, et l’article 666 répute mitoyenne « Toute clôture qui sépare des héritages », à moins qu’un seul des héritages soit en état de clôture ou qu’il y ait titre, prescription ou marque contraire. La loi n° 60-464 du 17 mai 1960 a réécrit les règles de l’exhaussement et de l’acquisition (articles 658, 660 et 661).

Les effets de la qualification

• La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont « à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun » (article 655).
• Le copropriétaire qui exhausse un mur mitoyen en paie seul la dépense et l’entretien qu’il rend nécessaire. Il rembourse au voisin toutes les dépenses que l’exhaussement lui cause (article 658).
• Aucun des voisins ne peut percer d’ouverture dans le mur mitoyen sans l’accord de l’autre. Fenêtre ou ouverture, même à verre dormant, y est interdite à celui qui n’a pas obtenu ce consentement (article 675).
• Aucun des voisins ne peut, de son seul chef, creuser un enfoncement dans le mur mitoyen ni y appuyer un ouvrage. Il lui faut l’accord de l’autre ou, à son refus, un règlement des moyens par experts (article 662).

Les enjeux de la qualification

Propriété plutôt que servitude, la mitoyenneté échappe à l’extinction par le non-usage, que l’article 706 réserve aux servitudes : la propriétaire dont les auteurs avaient percé sans droit une fenêtre dans un mur mitoyen n’a pu opposer le non-usage (Cass. 3e civ., 19 févr. 1985, n° 83-16.496). Propriété commune plutôt qu’indivision ordinaire, elle se quitte par l’abandon, « pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne » (article 656), ou la renonciation, qui « cesse si le fossé sert habituellement à l’écoulement des eaux » (article 667). L’indivision ordinaire se quitte par le partage, car « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (article 815).

Ne pas confondre avec

La servitude. La mitoyenneté est réglée au chapitre des servitudes établies par la loi, mais n’en a pas le régime : « droit de propriété indivise », elle « ne se perd pas par le non usage », l’article 706 ne concernant que les servitudes (Cass. 3e civ., 19 févr. 1985, n° 83-16.496).

L’indivision. Attachée à la contiguïté de deux fonds et régie par les articles 653 et suivants, la mitoyenneté se quitte par l’abandon de l’article 656 ou la renonciation de l’article 667, quand l’indivision ordinaire se quitte par le partage, car « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (article 815).

La clôture. La clôture est l’ouvrage, la mitoyenneté le droit que les deux voisins ont ensemble sur lui : tout propriétaire peut clore son héritage, « sauf l’exception portée en l’article 682 » (article 647), et « Toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu’il n’y ait qu’un seul des héritages en état de clôture, ou s’il n’y a titre, prescription ou marque contraire » (article 666).

Le bornage. Le bornage, auquel tout propriétaire peut obliger son voisin (article 646), fixe la limite de deux fonds contigus ; la mitoyenneté porte sur l’ouvrage dont les deux voisins sont ensemble propriétaires.