À jour au 26 septembre 2026
La mitoyenneté est la propriété commune que deux voisins exercent sur l’ouvrage qui sépare leurs fonds, le plus souvent un mur. Elle n’est pas une servitude, mais un état de propriété, et chacun des deux voisins y détient un droit entier sur la totalité de l’ouvrage, borné par le droit égal de l’autre. Le code civil la présume, à charge pour celui qui la conteste de produire un titre ou une marque contraire.
La notion dans le temps
La mitoyenneté est de ces matières que le code civil a réglées une fois pour toutes. L’article 653 du code civil, qui en porte la présomption, est en vigueur depuis le vingt et un mars mil huit cent quatre et n’a jamais été retouché ; aucune comparaison de versions n’ouvre donc cette section, faute d’une seconde rédaction à mettre en regard.
Article 653 du code civil · version en vigueur depuis le 21 mars 1804
Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire.
Le texte procède par présomption, et c’est tout son art. Il ne définit pas la mitoyenneté : il la suppose établie pour tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, ou même entre enclos dans les champs. La présomption est simple, non irréfragable : le titre ou la marque contraire la renverse.
Trois mots de ce texte commandent une part considérable du contentieux. « Servant de séparation » exige que l’ouvrage sépare réellement deux fonds, et non qu’il soit seulement placé à leur limite. « Jusqu’à l’héberge » borne la présomption en hauteur, à la ligne du toit du bâtiment le moins élevé. Et « titre ou marque » désigne deux preuves contraires de nature différente, l’une juridique, l’autre matérielle.
Les articles qui suivent organisent les prérogatives, et deux d’entre eux méritent d’être lus ensemble. Le premier permet de bâtir contre le mur commun et d’y enfoncer des poutres ; le second permet de l’exhausser, aux frais de celui qui exhausse.
Article 657 du code civil en vigueur depuis le 21 mars 1804
Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.
Article 658 du code civil en vigueur depuis le 18 mai 1960
Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l'exhaussement et les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ; il doit en outre payer seul les frais d'entretien de la partie commune du mur dus à l'exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l'exhaussement.
Une réserve de source doit être faite ici, et elle est franche. Ces deux derniers textes ne sont pas d’origine : ils portent la date du dix-huit mai mil neuf cent soixante, ayant été réécrits par la loi du dix-sept mai de la même année. Mais Légifrance ne sert pas leur rédaction antérieure, de sorte que la comparaison avec leur état de mil huit cent quatre est hors de portée. Elle n’est donc ni faite ni suggérée.
Deux facultés achèvent le régime, et elles vont en sens inverse. Celui qui joint un mur peut en acquérir la mitoyenneté contre remboursement, ce qui étend la propriété commune ; celui qui ne veut plus contribuer aux réparations peut abandonner son droit, ce qui l’éteint, pourvu que le mur ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne.
Article 661 du code civil en vigueur depuis le 18 mai 1960
Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la dépense qu'a coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve.
Article 656 du code civil en vigueur depuis le 21 mars 1804
Cependant tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne.
Les distinctions
- Mitoyenneté ↔ bornageLe bornage porte sur une ligne, qui n'appartient à personne ; la mitoyenneté porte sur un ouvrage, dont les deux voisins sont ensemble propriétaires.Un mur mitoyen est souvent posé sur la limite, mais il peut aussi l'être en deçà : la mitoyenneté ne se déduit pas du bornage, et l'inverse n'est pas vrai davantage.
- Mitoyenneté ↔ clôtureLa mitoyenneté est un état de propriété ; la clôture est un ouvrage, que chacun a le droit d'élever et que, dans les villes et faubourgs, chacun peut contraindre son voisin à établir.La contrainte de se clore aboutit souvent à un mur mitoyen, mais un mur de clôture peut rester privatif, et un mur mitoyen n'est pas nécessairement une clôture.
- Mitoyenneté ↔ indivisionL'indivision ordinaire se quitte à tout moment par le partage ; la propriété commune du mur mitoyen est forcée, et l'on n'en sort que par l'abandon ou par l'acquisition de la part du voisin.Nul ne peut provoquer le partage d'un mur mitoyen ; l'abandon, lui, n'est ouvert qu'à la condition que le mur ne soutienne pas un bâtiment appartenant à celui qui l'abandonne.
- Mitoyenneté ↔ servitudeLa servitude est une charge imposée à un fonds au profit d'un autre fonds ; la mitoyenneté est une propriété, que chacun exerce sur l'ouvrage commun.La qualification commande le régime : le titulaire d'une servitude ne peut user du fonds servant que selon le titre ou l'usage, alors que le copropriétaire du mur peut y bâtir, y placer des poutres et l'exhausser, aux conditions que la loi fixe.
- Mitoyenneté ↔ empiétementLe mur mitoyen est assis sur la limite, et les deux voisins en sont propriétaires ; l'empiétement est la construction qui déborde sur le fonds du voisin sans droit.La qualification change tout : celui qui exhausse un mur mitoyen use d'une faculté légale, et il n'empiète pas, quand bien même l'ouvrage nouveau occuperait la part du mur qui appartient à l'autre.
Au dictionnaire : bornage, clôture, indivision.
La mitoyenneté et le bornage
Les deux opérations se rencontrent au même endroit, la séparation de deux fonds, et c’est pourquoi on les confond. Le critère est l’objet : le bornage porte sur une ligne, qui n’appartient à personne et ne fait l’objet d’aucun droit ; la mitoyenneté porte sur un ouvrage, dont les deux voisins sont ensemble propriétaires.
La conséquence est qu’aucune des deux qualifications ne se déduit de l’autre. Un mur mitoyen est souvent assis sur la limite, mais il peut l’être en deçà, auquel cas il appartient à un seul ; et le bornage ne dit rien de la propriété de l’ouvrage qu’il rencontre.
La mitoyenneté et la clôture
Le critère est la nature de ce dont on parle : la mitoyenneté est un état de propriété, la clôture est un ouvrage. Le rapprochement n’est pourtant pas fortuit, car le code permet, dans les villes et faubourgs, de contraindre son voisin à contribuer à la construction de la clôture qui sépare leurs maisons, cours et jardins.
La conséquence est que la contrainte de se clore aboutit souvent à un mur mitoyen, sans que l’une des deux notions absorbe l’autre : un mur de clôture peut demeurer privatif, et un mur mitoyen n’est pas nécessairement une clôture.
Article 663 du code civil en vigueur depuis le 21 mars 1804
Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs : la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus et, à défaut d'usages et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l'avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres dans les autres.
La mitoyenneté et l’indivision
La mitoyenneté est souvent présentée comme une indivision, et la présentation se défend : deux personnes sont propriétaires d’une même chose. Le critère est la faculté de sortie : l’indivision ordinaire se quitte à tout moment par le partage, alors que la propriété commune du mur mitoyen est forcée.
La conséquence est que nul ne peut provoquer le partage d’un mur mitoyen. On n’en sort que par l’acquisition de la part du voisin ou par l’abandon, et cet abandon est lui-même fermé à celui dont le mur soutient un bâtiment. La qualification de la mitoyenneté reste d’ailleurs discutée, entre copropriété forcée et servitude réciproque, et aucun texte ne tranche cette controverse.
La mitoyenneté et la servitude
Le rapprochement vient de la place que le code civil leur donne, au même titre des servitudes ou services fonciers. Le critère est pourtant net : la servitude est une charge imposée à un fonds au profit d’un autre fonds, alors que la mitoyenneté est une propriété, que chacun exerce sur l’ouvrage commun.
La conséquence tient à l’étendue des pouvoirs. Le titulaire d’une servitude ne peut user du fonds servant que selon son titre ou selon l’usage, tandis que le copropriétaire du mur peut y bâtir, y placer des poutres et l’exhausser, aux conditions que la loi fixe et sans avoir à justifier d’un besoin.
La mitoyenneté et l’empiétement
Le critère est la position de l’ouvrage au regard de la limite. Le mur mitoyen est assis sur la séparation et les deux voisins en sont propriétaires ; l’empiétement est la construction qui déborde sur le fonds du voisin sans droit, et il se sanctionne par la démolition.
La conséquence est que la qualification change tout. Celui qui exhausse un mur mitoyen use d’une faculté que la loi lui donne : il n’empiète pas, quand bien même l’ouvrage nouveau occuperait la part du mur qui appartient à l’autre. La troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait raisonné autrement.
Qui décide ?
Le partage suit ici exactement la ligne que le traité décrit. La qualification du mur repose sur une présomption et sur des indices matériels, que les juges du fond apprécient seuls ; les prérogatives que la loi attache à cette qualification — bâtir contre, exhausser, percer — sont réglées par des textes précis, et leur méconnaissance est censurée. Chaque ligne repose sur deux arrêts lus au moins.
Ce que la Cour de cassation contrôle
Cass. 3e civ., 12 janvier 2017, n° 15-26.395
Cass. 3e civ., 12 janvier 2017, n° 15-26.395
« Qu'en statuant ainsi, alors qu'il n'était pas allégué que le mur séparatif avait été exhaussé et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, avant exhaussement du toit, le bâtiment appartenant à M. et Mme [M], adossé au mur séparatif, était de hauteur moindre que celui de M. [I] et si la partie du mur contre laquelle avait été bâtie l'extension du toit de M. et Mme [M] était mitoyenne, comme étant située au-dessous de l'héberge ou privative comme étant située au-dessus de l'héberge, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision »
Cass. 3e civ., 6 septembre 2018, n° 17-19.430
« Attendu que, pour condamner M. X... à payer à Mme Y... une certaine somme au titre du préjudice subi, l'arrêt retient que le mur surélevé par M. X... empiète pour moitié sur la propriété de Mme Y... ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé »
Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 24-11.598
« En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser le consentement du voisin propriétaire du mur mitoyen à la mise en oeuvre des ouvrages, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision »
Ce qu’elle abandonne aux juges du fond
Cass. 3e civ., 30 septembre 2021, n° 20-18.778
Cass. 3e civ., 30 septembre 2021, n° 20-18.778
« La cour d'appel a souverainement retenu qu'avant cession de la mitoyenneté de l'exhaussement, le mur d'origine séparant la cour et le jardin était mitoyen, comme mentionné dans le compte de copropriété dressé le 2 mars 1881 et l'acte des 23 et 25 février 1895, par le jeu de la présomption de l'article 653 du code civil »
Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 21-14.203
« … la cour d'appel a souverainement retenu qu'il n'était pas établi qu'un ouvrage bâti avait été construit sur un mur privatif leur appartenant »
Le partage se lit opération par opération : voir Le contrôle de la qualification juridique des faits ; Les degrés du contrôle de la Cour de cassation ; L’appréciation souveraine des juges du fond.
Le partage n’a pas été établi pour : l'acquisition forcée de la mitoyenneté et son prix : les décisions existent, mais elles règlent des questions de forme et de procédure, texte en main, sans laisser paraître d'opération sur laquelle un partage se dégage.
Le régime en bref
La présomption joue de plein droit, et elle dispense de toute preuve celui qui l’invoque. Elle suppose seulement que l’ouvrage serve de séparation entre deux bâtiments, deux cours, deux jardins ou deux enclos ; celui qui la conteste doit produire un titre, ou une marque de non-mitoyenneté que le code décrit.
L’entretien et la reconstruction sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, proportionnellement au droit de chacun. C’est la contrepartie normale de la propriété commune, et c’est elle qui rend l’abandon utile à celui qui n’a pas besoin du mur.
Article 655 du code civil en vigueur depuis le 21 mars 1804
La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.
Les prérogatives sont énumérées et limitées. Chacun peut bâtir contre le mur et y enfoncer des poutres, sous la réserve du droit égal du voisin ; chacun peut l’exhausser, mais à ses frais seuls, et il doit rembourser au voisin les dépenses que l’exhaussement lui impose. En revanche, aucun des deux ne peut y pratiquer de fenêtre ou d’ouverture sans le consentement de l’autre, même à verre dormant.
Article 675 du code civil en vigueur depuis le 21 mars 1804
L'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant.
L’acquisition forcée, enfin, est un droit et non une négociation. Tout propriétaire joignant un mur peut le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la part de la dépense et de la valeur du sol que le texte reproduit plus haut fixe ; cette dépense s’estime à la date de l’acquisition, compte tenu de l’état dans lequel le mur se trouve.
Les formules à connaître
Ces phrases de la Cour de cassation se citent à la lettre ; chacune est reproduite depuis son arrêt porteur.
Cass. 3e civ., 6 septembre 2018, n° 17-19.430, décision non publiée au Bulletin
« … tout propriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen »
Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 24-11.598, décision non publiée au Bulletin
« … l'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant »
Cass. 3e civ., 30 septembre 2021, n° 20-18.778
« La cession de mitoyenneté s'opérant par l'effet de la demande d'acquisition et à sa date, à la seule condition imposée au bénéficiaire de payer le prix de la mitoyenneté à acquérir, sans formalisme pouvant donner lieu aux formalités de publicité foncière »
La jurisprudence
Le contentieux se partage entre la qualification du mur et l’exercice des prérogatives. Les décisions qui suivent prennent d’abord la première, qui est de fait, puis les secondes, qui sont de droit.
Les deux premiers arrêts montrent l’étendue de ce que les juges du fond décident seuls. Dans l’un, la troisième chambre civile approuve une cour d’appel d’avoir souverainement retenu qu’un mur de séparation était mitoyen par le jeu de la présomption, au vu d’un compte de copropriété de mil huit cent quatre-vingt-un et d’un acte de mil huit cent quatre-vingt-quinze (Cass. 3e civ., 30 septembre 2021, n° 20-18.778). Dans l’autre, elle approuve l’appréciation inverse, la preuve n’étant pas rapportée qu’un ouvrage bâti avait été construit sur un mur privatif (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 21-14.203).
Le troisième arrêt tient la ligne de l’héberge, et il censure pour défaut de base légale. Une cour d’appel avait rejeté une demande en démolition d’un exhaussement de toiture en appliquant le texte de l’exhaussement, sans rechercher si la partie du mur contre laquelle l’extension avait été bâtie était mitoyenne, comme située au-dessous de l’héberge, ou privative, comme située au-dessus (Cass. 3e civ., 12 janvier 2017, n° 15-26.395). La qualification en hauteur commande le droit : elle ne peut pas être supposée.
Le quatrième dit ce que l’exhaussement n’est pas, et la formule est brève.
Cass. 3e civ., 6 septembre 2018, n° 17-19.430
« Attendu que tout propriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen » […] « Attendu que, pour condamner M. X... à payer à Mme Y... une certaine somme au titre du préjudice subi, l'arrêt retient que le mur surélevé par M. X... empiète pour moitié sur la propriété de Mme Y... »
Le cinquième borne le droit de percer, et il exige que le consentement du voisin soit caractérisé. Une cour d’appel avait rejeté une demande en remplacement des ouvrages installés sur un mur mitoyen au motif que le voisin avait été associé aux travaux modificatifs et ne démontrait pas s’y être opposé ; la troisième chambre civile casse, ces motifs étant impropres à caractériser le consentement exigé par le texte (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 24-11.598).
Le sixième, enfin, touche à l’acquisition forcée et à ses moyens. Constatant qu’un propriétaire n’avait pas encore engagé l’action en cession forcée de la mitoyenneté, la troisième chambre civile approuve la cour d’appel d’avoir retenu, à bon droit, qu’une prénotation ne pouvait pas avoir pour objet d’interdire l’aliénation de la parcelle sur laquelle le mur était construit, et d’avoir ordonné la radiation de l’inscription (Cass. 3e civ., 2 février 2022, n° 20-20.111).
Les pièges
La mitoyenneté et la ligne séparative
La confusion consiste à déduire la mitoyenneté de la position du mur sur la limite. Le critère est l’objet du droit : la mitoyenneté porte sur un ouvrage, le bornage sur une ligne. Un mur assis sur la limite peut rester privatif, et un mur mitoyen peut être assis en deçà.
L’exhaussement du mur mitoyen et l’empiétement
La confusion consiste à voir un empiétement dans la surélévation d’un mur commun. Le critère est la faculté légale : celui qui exhausse un mur mitoyen use d’un droit, et il n’empiète pas sur la propriété du voisin, même pour la part du mur qui appartient à celui-ci.
La partie mitoyenne du mur et la partie privative
La confusion consiste à tenir un mur pour mitoyen sur toute sa hauteur. Le critère est la ligne de l’héberge : au-dessous, le mur est commun ; au-dessus, la partie exhaussée appartient à celui qui l’a élevée. Statuer sans examiner cette ligne prive la décision de base légale.
L’abandon de la mitoyenneté et la renonciation à la propriété
La confusion consiste à croire que l’on peut toujours se délier en abandonnant son droit. Le critère est l’usage que l’on fait du mur : l’abandon dispense de contribuer aux réparations, mais il est fermé à celui dont le mur soutient un bâtiment.
Pour aller plus loin
- La mitoyenneté — la matière entière, article par article
- La mitoyenneté : régime juridique — les modes de constitution, les droits et les obligations
- La preuve de la mitoyenneté — la présomption, le titre et la marque contraire
- Le droit d’appui ou d’adossement — la faculté de bâtir contre le mur commun
- Le droit d’exhaussement — la surélévation et la charge des frais
- L’établissement de la mitoyenneté par acquisition forcée — le droit de rendre mitoyen le mur que l’on joint
- L’extinction de la mitoyenneté par abandon — la condition tirée du bâtiment soutenu
- La clôture : régime juridique — l’obligation de se clore dans les villes et faubourgs
- L’appréciation souveraine des juges du fond — ce que la Cour de cassation abandonne sur la qualification du mur
- La méthode du cas pratique — qualifier le mur avant de discuter les prérogatives
- Bornage — l’entrée du dictionnaire
- Clôture — l’entrée du dictionnaire
- Indivision — l’entrée du dictionnaire
