Cass. 3e civ., 4 mars 2021

La connaissance du tiers acquéreur d’un pacte de préférence

Le pacte de préférence ne fait naître au profit de son bénéficiaire qu’un droit personnel. Lorsque le promettant vend à un autre, au mépris de sa promesse, le bénéficiaire se heurte à un acquéreur qui ne lui a rien promis. Le droit commun de l’inexécution ne lui offre qu’une indemnité. Pour obtenir davantage — l’anéantissement de la vente, voire la place de l’acquéreur —, il lui faut atteindre ce tiers, et il ne le peut qu’en lui reprochant d’avoir contracté en connaissance de cause.

La jurisprudence a fixé de longue date ce que le tiers devait savoir : non seulement l’existence du pacte, mais encore l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. Restait une question, que le pourvoi jugé le 4 mars 2021 posait avec netteté. Celui qui sait qu’un pacte existe, surtout s’il est un professionnel, ne doit-il pas s’enquérir des intentions de son bénéficiaire, et son silence ne doit-il pas faire présumer qu’il les connaissait ? Admettre cette thèse revenait à déplacer sur le tiers le fardeau de la preuve. La Troisième chambre civile la rejette.

La solution se lit d’abord dans l’espèce qui l’a portée (I). Sa portée se mesure ensuite à la jurisprudence dont elle procède et à celle qui l’a suivie, de la fraude exigée en 1982 au concert frauduleux exigé contre le fermier en 2024 (II).

I) La charge de la preuve de la connaissance du tiers acquéreur

A) L’espèce

L’espèce est celle d’un hypermarché qui change de réseau. Par un acte authentique du 11 août 2006, deux sociétés détenues par les mêmes personnes, la société Cevede et la société civile immobilière Jacmar, cèdent à deux sociétés de crédit-bail, les sociétés Finamur et CMCIC lease, les parcelles d’assiette d’un hypermarché exploité sous l’enseigne Super U. La cession a pour contrepartie un contrat de crédit-bail immobilier de quinze années, régularisé au profit de la société Jacmar.

Moins d’un an plus tard, le 11 juin 2007, la société Cevede notifie sa décision de prendre l’enseigne Carrefour. La coopérative régionale du réseau, la société Système U centrale régionale Est, invoque alors un droit de préemption sur l’immobilier des points de vente, inscrit à l’article 9 de ses statuts et à l’article 19 de son règlement intérieur, auxquels avaient adhéré la société Cevede ainsi que deux personnes physiques. Elle assigne les deux acquéreurs et les deux sociétés venderesses en nullité de la vente et en substitution dans les droits des acquéreurs.

Le droit invoqué ne figure donc pas dans un pacte signé avec les vendeurs : il est inscrit dans les statuts et le règlement intérieur de la coopérative. La Troisième chambre civile ne s’arrête pas à cette particularité : elle parle d’un droit de préférence et de préemption, tient la coopérative pour la bénéficiaire du pacte, et lui applique sans autre motif le régime du pacte de préférence. La vente étant antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, le litige se juge sous le droit ancien.

Par un arrêt du 3 juillet 2019, la cour d’appel de Riom rejette les demandes de la coopérative. Elle avait relevé, selon le pourvoi, que les deux crédits-bailleurs, professionnels des opérations immobilières, savaient le réseau protégé par un droit de préférence ; elle n’en avait pas moins exigé de la coopérative la preuve qu’ils connaissaient son intention de l’exercer. La société Système U se pourvoit en cassation.

Le moyen unique se divise en deux branches qui procèdent d’une même prémisse : celui qui sait qu’un droit de préférence existe doit se renseigner. Le pourvoi en tire d’abord une obligation : il appartiendrait « en toutes circonstances à tout acquéreur professionnel, dès lors qu’il a connaissance de l’existence d’un droit de préférence, de s’informer sur les intentions de son bénéficiaire » ; en jugeant que la coopérative ne pouvait reprocher aux crédits-bailleurs un manque de précaution, la cour d’appel aurait violé l’article 1134 du code civil, ensemble l’article 1382, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

La seconde branche du moyen retourne l’obligation en présomption : faute de pouvoir justifier s’être informé, l’acquéreur professionnel « doit être présumé avoir eu connaissance de l’intention du bénéficiaire de ce droit de l’exercer ». En mettant cette preuve à la charge de la coopérative, la cour d’appel aurait inversé la charge de la preuve et violé l’article 1315 du code civil, devenu l’article 1353.

Violation de la loi d’un côté, inversion de la charge de la preuve de l’autre : sous ses deux qualifications, le moyen posait une seule question. Le bénéficiaire qui agit contre le tiers acquéreur doit-il prouver ce que celui-ci savait, ou revient-il au tiers, s’il est un professionnel, de montrer qu’il s’est renseigné ?

B) La solution

La Troisième chambre civile écarte le moyen par deux motifs d’inégale portée. Le premier est de droit : elle approuve la cour d’appel de Riom d’avoir énoncé une règle, et d’en avoir tiré une conséquence.

En jugeant la règle énoncée à bon droit, la Cour de cassation la fait sienne ; en tenant pour exactement retenue la conséquence qu’en ont tirée les juges, elle la contrôle en droit. L’obligation de s’informer que le moyen voulait imposer à tout acquéreur professionnel est ainsi écartée, et la qualité de professionnel n’y change rien. La règle n’est rattachée à aucun texte ; elle répond au grief tiré de l’article 1315 du code civil, devenu l’article 1353, qui gouverne la charge de la preuve.

Le second motif relève du fait. La cour d’appel avait relevé que le projet de transférer l’hypermarché en recourant à un crédit-bail immobilier était connu de la coopérative, qui avait reconnu y avoir, dans un premier temps, prêté son concours ; et que seul le groupe Carrefour avait été mis en garde, par la bénéficiaire du pacte, des conséquences d’une violation de son droit, au sujet des offres préalables de vente des droits sociaux et des fonds de commerce. Elle en a souverainement déduit, sans inverser la charge de la preuve, qu’il n’était pas prouvé que les crédits-bailleurs fussent informés de la volonté de la coopérative d’exercer son droit sur les terrains vendus.

L’appréciation des preuves est ainsi abandonnée aux juges du fond, sous la seule réserve qu’ils n’aient pas déplacé le fardeau de la preuve. Le rejet n’ôte rien à la règle : approuvée en droit, elle est désormais celle de la Cour de cassation.

II) La portée de la solution

A) Le sens et la valeur de l’arrêt

La question de la preuve est née avec celle de la sanction. Pour anéantir une vente conclue au mépris d’un pacte, la jurisprudence a exigé de l’acquéreur davantage que la connaissance du pacte, et elle a défini cette exigence par ce qu’il savait. Dès 1982, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation approuve la cour d’appel de Paris d’avoir énoncé que la nullité de la vente, qui porterait atteinte aux droits de l’acquéreur, « présumé de bonne foi », ne peut être ordonnée que s’il a contracté dans des conditions frauduleuses, et que « cette fraude implique qu’elle avait connaissance, non seulement de l’existence de la clause de préférence, mais encore de l’intention des bénéficiaires de s’en prévaloir ». Le pourvoi, qui tenait pour suffisante la seule connaissance du pacte, est rejeté : il n’était pas établi que l’acquéreuse, qui connaissait la clause, eût su que les bénéficiaires avaient manifesté leur volonté d’acquérir (Cass. 3e civ., 26 octobre 1982, n° 81-11.733l'arrêt▾). La double connaissance et la présomption de bonne foi du tiers sont ainsi posées ensemble, et c’est déjà au bénéficiaire d’établir la fraude.

La sanction, elle, demeurait étroite. Même la fraude établie n’ouvrait pas au bénéficiaire la place de l’acquéreur. En 1997, la Troisième chambre civile censure, au visa de l’article 1142 du code civil, l’arrêt qui avait substitué le preneur d’un bail, bénéficiaire d’une clause de préemption, à la société qui avait acquis les locaux, alors que les juges du fond tenaient pour évidente la collusion du vendeur et de l’acquéreur :

L’année suivante, la Troisième chambre civile confirme la condition de la nullité et en précise le fondement : le pacte est une convention créant un droit personnel, dont l’opposabilité aux tiers relève de l’article 1165 du code civil. La preuve y est explicitement à la charge des bénéficiaires :

La rigueur de la seconde exigence s’affirme en 1999. La cour d’appel de Versailles avait annulé une vente consentie au mépris d’un droit de préférence stipulé dans un bail, en retenant la collusion frauduleuse de la propriétaire et de la société acquéreuse. Au visa de l’article 1142 du code civil, la Troisième chambre civile casse, faute pour les juges d’avoir recherché, « au besoin d’office », si le gérant de cette société « avait eu connaissance de l’intention du cotitulaire du droit de préférence de faire usage de son droit » (Cass. 3e civ., 10 février 1999, n° 95-19.217). La collusion ne tient pas lieu de cette connaissance : il faut l’établir.

La Chambre mixte a franchi le pas en 2006. Elle admet que le bénéficiaire obtienne non seulement l’annulation du contrat passé en méconnaissance de ses droits, mais aussi sa substitution à l’acquéreur, et elle soumet l’une et l’autre à la double condition que la Troisième chambre civile exigeait pour la seule nullité :

La condition de fond s’accompagne, ici encore, de sa preuve : c’est parce qu’il « n’était pas démontré » que l’acquéreur connaissait l’intention de la bénéficiaire que la demande échoue, et ce seul motif suffit, alors même que le pourvoi faisait valoir la publication du pacte. L’arrêt de 1997 se trouvait abandonné.

Les décisions qui suivent montrent les deux faces de l’exigence. Faute d’être établie, la double connaissance soustrait l’acquéreur à la substitution, non à toute responsabilité : dans l’affaire même qu’avait jugée la Chambre mixte, la Première chambre civile de la Cour de cassation approuve la cour d’appel de Papeete d’avoir pu retenir contre lui, censé connaître le pacte publié, une faute de négligence « en omettant de s’informer précisément des obligations mises à la charge de son vendeur » (Cass. 1re civ., 11 juillet 2006, n° 03-18.528). Établie, elle ouvre la sanction : en 2007, la Troisième chambre civile approuve l’annulation d’une vente, le gérant de la société acquéreuse ayant reçu le bail qui contenait le pacte et connu le litige au cours duquel le représentant du bénéficiaire avait exprimé sa volonté d’acquérir (Cass. 3e civ., 14 février 2007, n° 05-21.814).

Trois ans avant l’arrêt du 4 mars 2021, une décision non publiée au Bulletin énonçait déjà, comme une règle, que la preuve incombe au bénéficiaire. La Troisième chambre civile y approuve la cour d’appel de Paris d’avoir retenu « exactement » que le bénéficiaire n’était en droit d’exiger l’annulation de la vente « que s’il établissait la connaissance par ce tiers de l’existence du pacte », et souverainement que cette preuve n’était pas rapportée (Cass. 3e civ., 28 février 2018, n° 17-11.111). L’arrêt de 2021 n’invente donc pas la charge de la preuve ; il l’énonce comme une règle, dans un arrêt publié, sur les deux objets de la connaissance que la décision de 1998 visait déjà.

L’arrêt pose une règle de preuve : la double connaissance du tiers, condition de la nullité et de la substitution, doit être établie par le bénéficiaire qui s’en prévaut. Il y joint un refus, qu’il faut tenir distinct de la règle : l’abstention de vérifications au-delà du fichier immobilier ne fait naître contre les crédits-bailleurs aucune présomption de connaissance.

La solution doit être exactement mesurée. Elle laisse ouverts les modes de preuve, la cour d’appel de Riom s’étant attachée aux mises en garde effectivement adressées. Elle ne libère pas davantage l’acquéreur de toute vérification : elle juge seulement qu’on ne pouvait reprocher aux crédits-bailleurs de s’en être tenus aux vérifications opérées au fichier immobilier. Elle porte, enfin, sur l’anéantissement de la vente et sur la substitution, non sur la responsabilité du tiers, qui obéit à d’autres exigences. L’application du régime du pacte à un droit inscrit dans des statuts n’est pas motivée. L’assimilation d’un « droit de préemption » conventionnel au pacte de préférence n’est pas nouvelle, en revanche : l’espèce de 1997 portait déjà sur une clause de bail qui accordait ce droit au preneur, et que les juges du fond avaient traitée comme un pacte de préférence.

Le ressort de la solution est l’articulation de la condition de fond et du droit commun de la preuve. Dès lors que la nullité et la substitution supposent la mauvaise foi du tiers, c’est à celui qui l’allègue de l’établir : faire peser sur le tiers la preuve de sa propre ignorance aurait renversé la présomption de bonne foi que l’arrêt de 1982 appliquait déjà à l’acquéreur.

La solution n’a pas emporté tous les suffrages : on a proposé que la seule connaissance du pacte suffise à faire tenir pour de mauvaise foi le tiers acquéreur, et observé qu’il pouvait être excessif d’exiger du bénéficiaire la preuve que le tiers connaissait son intention de s’en prévaloir ; l’arrêt de 2021 maintient l’une et l’autre exigence.

Publié au Bulletin, sous un sommaire qui énonce la règle « sans qu’il puisse être reproché à l’acquéreur professionnel de ne pas s’être informé des intentions du bénéficiaire », l’arrêt n’a pas été commenté au Rapport annuel de la Cour de cassation : sa publication annonçait une portée possible, que la suite a vérifiée dans ces limites. Aucune décision ultérieure de la Cour de cassation ne le cite. Lorsque la Troisième chambre civile réaffirme la charge de la preuve, en 2024, c’est dans une décision non publiée, sous la tournure qu’elle employait en 2018 et non sous la formule de la double preuve. La règle a fait jurisprudence ; la formule n’a pas encore été reprise par la Cour de cassation.

B) Les prolongements de la solution

La règle a été maintenue et bornée, toujours par la Troisième chambre civile. Trois ans après l’arrêt, elle approuve la cour d’appel de Rennes d’avoir rejeté les demandes d’une bénéficiaire faute pour celle-ci d’établir que les tiers connaissaient l’existence du pacte. Le pacte, une clause de priorité en cas de vente, figurait dans un acte de donation-partage du 15 novembre 1975 ; la bénéficiaire avait fait publier, le 9 décembre 2016, un acte rappelant son existence et exprimant son intention de s’en prévaloir ; le bien avait été vendu le 6 juillet 2018 :

Le rejet tient à ce que la connaissance de l’existence même du pacte n’était pas établie : la décision ne fonde aucune règle sur la publicité que la bénéficiaire avait fait opérer.

Quelques semaines plus tôt, le 11 janvier 2024, un arrêt publié avait posé une borne. Le pacte, stipulé pour vingt-cinq ans dans un acte du 26 août 2006, portait sur des parcelles données à bail rural, que le propriétaire avait vendues en 2014 au fermier lui-même. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait annulé la vente et substitué le bénéficiaire au fermier. Au visa des articles L. 412-1 et L. 412-4 du code rural et de la pêche maritime et du principe selon lequel la fraude corrompt tout, la Troisième chambre civile casse :

Le droit du fermier, légal et d’ordre public, prime le droit conventionnel du bénéficiaire. La double connaissance, qui suffit en principe à ouvrir la nullité et la substitution, ne suffit pas contre lui : il faut un concert frauduleux du vendeur et du fermier, ayant pour unique dessein de faire échec au droit du bénéficiaire. La charge de la preuve, elle, ne bouge pas — c’est au bénéficiaire qu’il revient d’établir ce concert, et son droit à réparation demeure réservé. Rien, dans l’arrêt, n’étend cette exigence aux autres droits de préemption légaux.

La même affaire est revenue devant la Troisième chambre civile après renvoi. Par un arrêt du 2 avril 2026, publié au Bulletin et dont le sommaire porte sur une autre question, relative aux conditions d’exercice du droit de préemption du fermier, elle approuve la cour d’appel de Nîmes d’avoir énoncé, « à bon droit », que seule la preuve d’un concert frauduleux entre le vendeur et le preneur pouvait entraîner la nullité de la vente. Le fermier n’avait connu le pacte et la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir qu’à l’occasion de la vente, et le concert n’était pas prouvé (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.496l'arrêt▾). La double connaissance était établie ; elle n’a pas suffi.

Une question reste ouverte. Depuis la réforme de 2016, le tiers dispose d’un moyen d’interroger le bénéficiaire sur l’existence du pacte et sur ses intentions. Aucune décision de la Cour de cassation n’a encore dit si le tiers qui connaît le pacte et s’abstient de cette démarche doit, pour ce seul motif, être tenu pour de mauvaise foi.

C) Le droit en vigueur

La condition qu’applique l’arrêt est aujourd’hui écrite, mais elle ne l’était pas au jour de la vente litigieuse. L’ordonnance du 10 février 2016 a introduit dans le code civil un article qui définit le pacte de préférence, énonce ses sanctions et ajoute un mécanisme que la jurisprudence n’avait pas connu.

Le texte reprend la condition de fond dans des termes très proches de ceux de la jurisprudence, sans dire, comme la Chambre mixte, qu’elle s’apprécie lorsque le tiers a contracté : la connaissance de l’existence du pacte, et celle de l’intention du bénéficiaire. Il ne dit pas qui doit la prouver. Sur ce point, la règle de l’arrêt de 2021 reste l’œuvre du juge, appuyée sur le droit commun de l’article 1353 et cohérente avec l’article 2274 du code civil, selon lequel « la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ».

L’application du texte dans le temps demande de la précision. Selon l’article 9 de l’ordonnance, « les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne », la date étant celle du 1^er octobre 2016 ; mais le même article rend les dispositions « des troisième et quatrième alinéas de l’article 1123 » « applicables dès l’entrée en vigueur de la présente ordonnance ». La double condition écrite ne régit donc que les contrats conclus depuis cette date, quand l’action interrogatoire est ouverte depuis ce jour, y compris, selon la lettre du texte, pour les pactes plus anciens ; reste à savoir si ces « contrats conclus » sont le pacte lui-même ou le contrat passé en violation du pacte.

La lignée de l’arrêt

Les formules de l’arrêt

La solution vit par une phrase, et cette phrase a deux âges. La Chambre mixte l’a énoncée comme une condition de fond ; l’arrêt de 2021 la reprend comme une charge de la preuve, qu’il fait peser sur un bénéficiaire désigné plus largement, celui d’un droit de préférence et de préemption.

L’arrêt à citer dépend de la question posée. Pour la charge de la preuve, c’est celui du 4 mars 2021 ; pour la condition de fond, la Chambre mixte du 26 mai 2006 et, pour les contrats conclus depuis le 1^er octobre 2016, la seconde phrase du deuxième alinéa de l’article 1123 du code civil ; contre un fermier titulaire d’un droit de préemption, l’arrêt du 11 janvier 2024.

L’usage de l’arrêt

Dans une copie. Dans un commentaire ou une dissertation sur le pacte de préférence, l’arrêt se place au point où la condition de la sanction se double d’une règle de preuve. Son apport est d’énoncer cette règle dans un arrêt publié, sur les deux objets de la connaissance, et de refuser au bénéficiaire le secours d’une obligation de s’informer imposée au tiers. Une copie à jour le rapproche de l’arrêt du 11 janvier 2024 : contre le fermier préempteur, la double connaissance ne suffit pas.

Dans des conclusions. En demande, la formule à reprendre est celle de l’arrêt : « il incombe au bénéficiaire d’un droit de préférence et de préemption qui sollicite l’annulation de la vente et sa substitution dans les droits du tiers acquéreur de rapporter la double preuve de la connaissance, par celui-ci, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir ». Les textes à viser sont l’article 1123, alinéa 2, du code civil pour les contrats conclus depuis le 1^er octobre 2016, et, pour la charge de la preuve, l’article 1353 (l’article 1315 ancien, de même rédaction, lorsque le litige relève de la loi ancienne). La preuve se fait pièce par pièce et porte sur ce que le tiers savait lorsqu’il a contracté : l’acte portant le pacte qui lui a été remis, l’intention exprimée à sa connaissance (Cass. 3e civ., 14 février 2007, n° 05-21.814). À défaut, reste l’action en responsabilité contre l’acquéreur qui, censé connaître le pacte publié, ne s’est pas informé des obligations de son vendeur (Cass. 1re civ., 11 juillet 2006, n° 03-18.528). En défense, la parade tient dans la charge : le tiers n’a pas à prouver son ignorance, et son abstention de s’informer au-delà du fichier immobilier ne fait naître aucune présomption contre lui (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-22.971). L’action interrogatoire des troisième et quatrième alinéas de l’article 1123, ouverte depuis le 1^er octobre 2016, lui offre de surcroît le moyen de purger le risque.

L’arrêt annoté et sa fiche

L’arrêt est reproduit dans ses passages utiles ; en regard de chacun figure ce qu’il faut en retenir pour la fiche.

Le problème de droit se lit entre la thèse du moyen, qui charge le tiers d’un devoir de s’informer, et la règle approuvée, qui charge le bénéficiaire d’une double preuve.