Le mot
Emprunté au latin licitatio, « vente aux enchères », le mot a pour frère le verbe liciter, venu de licitari, « enchérir, surenchérir ». Le Trésor de la langue française le relève en 1583, dans un recueil des droits royaux et seigneuriaux, et l’Académie française l’accueille dès 1694 comme « Terme de Pratique » : « Enchere, decret d’un heritage, d’une maison sur des encheres entre plusieurs proprietaires ». Sa neuvième édition étend l’objet au-delà de la copropriété : la « Vente, qui se fait généralement par adjudication, d’un immeuble ou d’un bien appartenant à plusieurs copropriétaires, ou sur lequel coexistent plusieurs droits ».
Sources : le Trésor de la langue française, le Littré, le Dictionnaire de l’Académie française (1re et 9e éditions).
Les sens de la notion
Les enchères entre cohéritiers dans l’ancien droit
Le droit romain connaît déjà le procédé. Le juge du partage d’une succession peut, au lieu de diviser la chose, la mettre aux enchères entre les cohéritiers et l’adjuger à l’un d’eux : « potest etiam licitatione admissa uni rem adiudicare » (D. 10, 2, 22, 1).
Pothier, qui invoque ce fragment d’Ulpien, en tire la nature de l’acte. Les licitations entre cohéritiers ont « le même objet et la même fin » que les partages, faire cesser l’indivision ; elles sont donc « regardées comme des actes qui tiennent lieu de partage » (Traité de la communauté, n° 145, in Œuvres, éd. Bugnet, 2e éd., Paris, 1861, t. VII, p. 111). Le Traité du contrat de vente le redit : lorsque l’adjudicataire est l’un des copropriétaires, la licitation, « quoiqu’elle ait l’apparence d’un contrat de vente, n’est pas néanmoins contrat de vente » (n° 638, t. III, p. 255). Adjugé à un étranger admis à enchérir, l’héritage est au contraire vendu (n° 515, t. III, p. 202-203).
Le code civil et la double nature de la licitation
Le code civil recueille les deux faces de la notion. Au titre de la vente, l’article 1686 du code civil, inchangé depuis 1804, ordonne la vente aux enchères de la chose commune qui « ne peut être partagée commodément et sans perte ». Au titre des successions, l’article 883 du code civil répute le cohéritier avoir succédé seul aux effets « à lui échus sur licitation ».
Planiol en fixe le vocabulaire. La licitation est « la vente aux enchères d’un bien indivis » ; le mot désignait d’abord toute vente aux enchères, et l’usage l’a restreint aux choses indivises, « sans qu’il y eût pour cela aucune nécessité » (Traité élémentaire de droit civil, 7e éd., Paris, 1917, t. II, n° 1598). Il en déduit la distinction des effets : « si c’est un des copropriétaires de la chose, elle vaut partage; si c’est un étranger, elle vaut vente » (n° 1602).
La licitation selon la Cour de cassation
La Cour de cassation a fait sienne cette double nature. La Première chambre civile de la Cour de cassation juge qu’« en cas d’adjudication d’un bien indivis à un colicitant la licitation vaut partage partiel et ne peut être résolue pour non paiement du prix sauf clause contraire du cahier des charges », et casse l’arrêt qui l’avait résolue faute de paiement du prix en la tenant pour une simple opération nécessaire au partage (Cass. 1re civ., 26 févr. 1975, n° 73-10.146CassationBulletinAux termes de l'article 883 du code civil, que l'article 1476 du meme code rend applicable aux partages des communautes, chaque coindivisaire est cense avoir succede seul et immediatement aux effets a lui echus sur licitation. il en resulte qu'en cas d'adjudication d'un bien indivis a un colicitant, la licitation vaut partage partiel et ne peut etre resolue pour non payement du prix sauf clause contraire du cahier des charges. les juges du fond ne sauraient donc en decider autrement des lors qu'ils ne relevent pas que les parties avaient entendu deroger a l'effet declaratif du partage.Sommaire publié par la Cour, base Judilibre — texte non retouchécourdecassation.fr ↗dans la jurisprudence citée ↓). Elle a aussi formulé la condition de la licitation judiciaire : la licitation des immeubles indivis « ne doit être ordonnée que s’ils ne peuvent être facilement partagés en nature » (Cass. 1re civ., 5 févr. 2025, n° 21-15.932CassationBulletinLettre de chambreEn application de l'article 1377, alinéa 1, du code de procédure civile, il appartient au juge saisi d'une demande de licitation de biens indivis de vérifier, au besoin d'office, s'ils sont ou non commodément partageables en natureSommaire publié par la Cour, base Judilibre — texte non retouchécourdecassation.fr ↗dans la jurisprudence citée ↓).
Au sens étroit, celui de Pothier, la licitation est une opération du partage. La définition de Planiol, « la vente aux enchères d’un bien indivis », portait déjà le sens large, que la loi a consacré : la licitation est toute vente aux enchères d’un bien indivis, même hors partage, et l’aliénation que le tribunal autorise à la demande des indivisaires réunissant la majorité requise « s’effectue par licitation » (article 815-5-1 du code civil).
Le texte
Article 1377, alinéa 1 du code de procédure civile · rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2012
Le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.
L’article 1686 du code civil, qui institue la licitation au titre de la vente, n’a pas changé depuis 1804 : la chose commune qui « ne peut être partagée commodément et sans perte » se vend aux enchères. Jusqu’au 1er janvier 2007, l’ancien article 827 du code civil ordonnait la licitation des immeubles qui ne pouvaient être « commodément partagés ou attribués » ; la règle est passée à l’article 1377 du code de procédure civile, dont l’alinéa 1 n’a pas changé depuis le 1er janvier 2007 ; la rédaction du 1er juin 2012 n’a modifié que le renvoi de l’alinéa 2. Depuis le 9 avril 2026, l’alinéa 2 de l’article 841 du code civil rend aussi le juge commis aux opérations de partage compétent pour ordonner les licitations, « dans des conditions définies par décret en Conseil d’Etat » ; les dispositions du code de procédure civile qui organisent ce pouvoir ne s’appliquent qu’à compter du 1er janvier 2027, date à laquelle l’alinéa 1 de l’article 1377 donnera ce pouvoir au juge commis comme au tribunal et l’article 1364, 3°, confiera au juge commis le soin d’« ordonner la licitation des biens ».
Les éléments constitutifs
Un bien indivis. La licitation porte d’abord sur une chose « commune à plusieurs » (article 1686 du code civil), c’est-à-dire sur un bien en indivision. Depuis Pothier, ce trait la rapproche du partage, qui a la même fin (les enchères entre cohéritiers).
Une cause légale de vente. Il faut ensuite une cause légale de vente. Dans le partage judiciaire, c’est l’impossibilité d’un partage facile en nature : le tribunal ordonne la vente par adjudication « des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués » (article 1377 du code de procédure civile), règle que la Cour de cassation énonce elle-même (la licitation selon la Cour de cassation). Dans le partage amiable, c’est le bien qu’aucun des copartageants ne peut ou ne veut prendre (article 1686 du code civil). Hors de tout partage, c’est l’aliénation que le tribunal autorise, à la demande « de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis », si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires, hors démembrement de la propriété du bien et hors les cas de l’article 836 du code civil (article 815-5-1 du code civil).
Une vente aux enchères. La licitation est enfin une vente aux enchères, dont le prix « est partagé entre les copropriétaires » (article 1686 du code civil) ; ordonnée par le tribunal, elle se fait par adjudication (article 1377 du code de procédure civile). Sa nature dépend de l’adjudicataire : partage pour l’indivisaire, vente pour le tiers (la double nature de la licitation).
Le contrôle de la Cour de cassation
La licitation est une notion de droit, dont la condition se constate en fait (les degrés du contrôle). Pour une cause légale de vente, la Cour de cassation énonce elle-même la règle, au visa de l’article 1377 du code de procédure civile. Le constat relève du fait : sous l’empire de l’ancien article 827 du code civil, à un pourvoi qui reprochait aux juges de ne pas avoir relevé l’impossibilité d’un partage en nature, la Première chambre civile de la Cour de cassation répondait que « l’appréciation de la possibilité d’un partage en nature des immeubles successoraux relève du pouvoir souverain des juges du fond » (Cass. 1re civ., 23 juill. 1979, n° 78-10.067RejetBulletinL'opportunité d'ordonner une expertise préalable à la licitation des immeubles successoraux, relève de l'appréciation souveraine des juges du fond.Sommaire publié par la Cour, base Judilibre — texte non retouchécourdecassation.fr ↗dans la jurisprudence citée ↓ ; le pouvoir souverain). Elle vérifie seulement que la recherche a été faite : elle casse pour manque de base légale l’arrêt qui ordonne la licitation sur le seul désaccord des indivisaires (Cass. 1re civ., 5 février 2025, préc.). Ni un bien indivis ni une vente aux enchères ne sont discutés dans ces deux arrêts. Un pourvoi peut discuter la règle ou l’absence de recherche, non le constat lui-même.
Les effets de la qualification
- La licitation substitue un prix au bien indivis. Ce prix « est partagé entre les copropriétaires » (article 1686 du code civil).
- Le cohéritier qui se porte adjudicataire est censé avoir succédé seul et immédiatement au bien qui lui est échu sur licitation. La licitation produit ainsi, à son profit, l’effet déclaratif du partage, sous réserve des actes valablement accomplis en vertu d’un mandat des coïndivisaires ou d’une autorisation judiciaire (article 883 du code civil).
- Dans le partage judiciaire, la licitation est ouverte aux tiers. Ils y sont admis, à défaut d’une décision unanime des indivisaires capables et présents ou représentés de la réserver entre eux (article 1378 du code de procédure civile).
- La licitation autorisée hors partage s’impose à l’indivisaire qui n’y a pas consenti. L’aliénation effectuée dans les conditions fixées par l’autorisation du tribunal lui est opposable, si l’intention d’aliéner lui a été signifiée (article 815-5-1 du code civil).
Les enjeux de la qualification
Ordonner la licitation plutôt qu’un partage en nature, c’est vendre le bien au lieu de le répartir : le partage en nature remplit chacun par des biens d’une valeur égale à ses droits, l’inégalité des lots se compensant par une soulte (article 826 du code civil), quand la licitation ne laisse aux copropriétaires que le prix à se partager (article 1686 du code civil). L’attribution préférentielle garde le bien à un copartageant, à charge de soulte s’il y a lieu (article 831 du code civil), quand la licitation judiciaire l’expose aux enchères des tiers, que seule une décision unanime des indivisaires capables et présents ou représentés peut écarter (article 1378 du code de procédure civile).
Ne pas confondre avec
Le partage en nature. Règle de principe dans le partage judiciaire, où la vente n’est ordonnée que pour les biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués (article 1377 du code de procédure civile), il remplit chaque copartageant de ses droits par des biens d’une valeur égale, l’inégalité des lots se compensant par une soulte (article 826 du code civil).
L’attribution préférentielle. Elle laisse le bien entier à un copartageant, à charge de soulte s’il y a lieu, quand la licitation le vend, et le conjoint survivant ou l’héritier copropriétaire peut la demander pour l’entreprise à l’exploitation de laquelle il participe ou a participé effectivement (article 831 du code civil).
Adage. Nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision : la licitation applique le droit au partage : elle en est une modalité.
Ce qui a bougé en droit privé, une fois par mois.
