Licitation : définition, régime et jurisprudence

À jour au 19 septembre 2026

La notion dans le temps

La règle qui subordonne la licitation judiciaire à l’impossibilité d’un partage commode figurait, depuis 1804, à l’article 827 du code civil. La réforme du droit des successions l’en a retirée : depuis le 1^er janvier 2007, elle est à l’article 1377 du code de procédure civile, et le numéro 827 du code civil porte une autre règle, celle du partage par tête et par souche. La comparaison ci-dessus porte donc sur deux articles de deux codes. Elle montre que le fond n’a presque pas bougé : les biens qui ne peuvent être « commodément » partagés sont devenus ceux qui ne peuvent être « facilement » partagés, la vente par licitation est devenue une vente par adjudication, et c’est désormais le tribunal qui en détermine les conditions. Le second alinéa, en 2012, n’a changé que le renvoi aux formes de la vente des meubles.

Le texte qui institue la licitation, au titre de la vente, n’a pas changé depuis l’origine :

Article 1686 du code civil · version en vigueur depuis le 21 mars 1804

Si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ;
Ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s'en trouve quelques-uns qu'aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre,
La vente s'en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

Le vocabulaire a vieilli — la chose commune à plusieurs est le bien indivis, les copropriétaires sont les indivisaires —, mais l’économie demeure : deux hypothèses, le bien qui ne se partage pas sans perte et celui dont aucun copartageant ne veut, et une seule issue, la vente aux enchères suivie du partage du prix. Les arrêts rendus avant 2007 visent l’article 827, ceux qui suivent l’article 1377 : la correspondance est nécessaire pour les lire ensemble.

La loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 a ajouté une licitation qui n’est pas un partage : l’article 815-5-1 permet au tribunal d’autoriser, à la demande d’indivisaires réunissant une majorité qualifiée des droits indivis, l’aliénation d’un bien indivis, qui s’effectue par licitation, sans le consentement des autres. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, en vigueur depuis le 9 avril 2026, a enfin complété l’article 841 du code civil. Dans sa rédaction antérieure, le tribunal du lieu d’ouverture de la succession ordonnait seul les licitations :

Désormais, le juge commis aux opérations de partage est également compétent pour les ordonner, dans des conditions renvoyées à un décret en Conseil d’État :

Les distinctions

La licitation et le partage en nature

Le partage en nature est la règle : chaque copartageant reçoit des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision, l’inégalité des lots se compensant par une soulte (art. 826 c. civ.). La licitation n’intervient qu’à défaut, lorsque les biens ne peuvent être facilement partagés ou attribués (art. 1377 c. pr. civ.). La conséquence est procédurale : le désaccord des indivisaires ne suffit pas à justifier la vente, et le juge doit rechercher si un partage en nature est possible. La frontière n’est pourtant pas étanche, car la licitation au profit d’un indivisaire constitue elle-même un partage partiel, dont le prix tient lieu de soulte envers les autres.

La licitation et la vente

La licitation emprunte à la vente sa forme et, lorsque l’adjudicataire est étranger à l’indivision, ses effets : le bien quitte le patrimoine des indivisaires, et le prix seul reste à partager. Adjugé à un coïndivisaire, le même bien lui est attribué comme par partage, et il est censé l’avoir toujours détenu seul (art. 883 c. civ.). L’identité de l’adjudicataire commande donc le régime. La troisième chambre civile en a tiré les conséquences pour le bail rural : l’adjudication au profit d’un cohéritier n’est pas une aliénation à titre onéreux ouvrant la préemption du preneur en place, mais ce droit peut être exercé si l’adjudicataire est un tiers étranger à l’indivision, le preneur fût-il lui-même cohéritier (Cass. 3e civ., 28 octobre 2009, n° 08-17.019).

La licitation et la vente d’un bien indivis hors partage

Toute vente aux enchères d’un bien indivis n’est pas une licitation-partage. Lorsque le président du tribunal judiciaire autorise la vente au titre des mesures urgentes que requiert l’intérêt commun (art. 815-6 c. civ.), le prix se substitue au bien dans l’indivision : l’opération ne réalise aucun partage, et le juge n’a pas à rechercher si le bien était commodément partageable (Cass. 1re civ., 2 décembre 2015, n° 15-10.978). L’aliénation que le tribunal peut autoriser à la majorité qualifiée de l’article 815-5-1 s’effectue par licitation, selon les termes du texte ; elle n’est pas davantage un partage, et les sommes qui en sont retirées ne peuvent être remployées, sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision.

La licitation et la saisie des biens indivis

Les créanciers personnels d’un indivisaire ne peuvent saisir sa part dans les biens indivis ; ils ont seulement la faculté de provoquer le partage au nom de leur débiteur, les créanciers de l’indivision pouvant seuls poursuivre la saisie et la vente des biens indivis (art. 815-17 c. civ.). La licitation n’est donc pas une voie d’exécution, même lorsqu’un créancier en est à l’origine. La chambre commerciale en déduit que la licitation d’un immeuble indivis, opération de liquidation et partage d’une indivision préexistante à la liquidation judiciaire de l’un des indivisaires, échappe aux règles de réalisation des actifs de la procédure collective, et ne peut être ordonnée qu’après examen des demandes de maintien dans l’indivision et d’attribution préférentielle (Cass. com., 20 septembre 2017, n° 16-14.295) ; elle l’a rappelé en déclarant irrecevable une demande d’avis qui supposait le contraire (Cass. com., 21 mai 2025, n° 25-70.008l'arrêt▾).

Qui décide ?

Le partage entre la Cour de cassation et les juges du fond est net, et il se lit dans les mêmes arrêts. Savoir si des biens sont commodément partageables est une question de fait, que la première chambre civile abandonne aux juges du fond ; savoir ce que la loi exige avant d’ordonner la vente est une question de droit, qu’elle contrôle. L’arrêt du 14 décembre 1999 le montre d’une phrase : la cour d’appel a énoncé à bon droit que le partage est toujours préférable à la licitation, puis a souverainement estimé que l’immeuble ne pouvait être commodément partagé. La cassation pour manque de base légale prononcée le 5 février 2025, qui reproche aux juges de n’avoir pas recherché si les biens étaient commodément partageables, procède de la même logique : la condition est de droit, la réponse est de fait.

Le régime en bref

La licitation est amiable lorsque les indivisaires s’accordent sur le principe et les conditions de la vente. S’ils sont tous capables et présents ou représentés, ils peuvent décider à l’unanimité que l’adjudication se déroulera entre eux ; à défaut, les tiers y sont toujours admis (art. 1378 c. pr. civ.).

Judiciaire, elle ne se demande pas de manière autonome : la demande en licitation ne peut être formée qu’à l’occasion d’une instance en partage judiciaire (Cass. 1re civ., 15 juin 2017, n° 16-16.031l'arrêt▾). Le tribunal saisi du partage l’ordonne et en fixe les conditions. Pour les immeubles, l’article 1377 renvoie aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile : le tribunal détermine la mise à prix et les conditions essentielles de la vente (art. 1273), le notaire commis ou l’avocat établit le cahier des charges (art. 1275), et toute personne peut surenchérir du dixième dans les dix jours de l’adjudication définitive (art. 1279).

Le cahier des charges fait la loi des parties à l’adjudication (Cass. 2e civ., 6 octobre 1993, n° 90-18.590l'arrêt▾). Il peut réserver aux indivisaires une faculté de se substituer à l’adjudicataire dans un délai qu’il fixe ; lorsque plusieurs l’exercent, ceux qui l’ont exercée les premiers sont seuls substitués (Cass. 1re civ., 7 octobre 1997, n° 95-17.071l'arrêt▾).

Les droits démembrés obéissent à des règles propres. L’usufruit indivis se partage par cantonnement ou, en cas d’impossibilité, par licitation de l’usufruit ; la nue-propriété indivise de même ; la licitation de la pleine propriété n’est admise que si elle apparaît seule protectrice de l’intérêt de tous les titulaires de droits sur le bien (art. 817 et 818 c. civ.).

Les formules à connaître

Ces phrases de la Cour de cassation se citent à la lettre ; chacune est reproduite depuis son arrêt porteur. La deuxième, qui autorise la licitation partielle, était déjà celle de l’arrêt du 11 juillet 1983 (Cass. 1re civ., 11 juillet 1983, n° 82-11.815l'arrêt▾), sous l’article 827 : la même phrase a traversé le changement de texte.

La jurisprudence

Le droit de demander la licitation procède du droit de sortir de l’indivision. Au visa de l’article 815 du code civil, la première chambre civile a censuré l’arrêt qui, après avoir constaté l’existence d’une indivision entre les parties, refusait de prononcer la licitation demandée (Cass. 1re civ., 25 novembre 1971, n° 70-13.278l'arrêt▾).

Le caractère subsidiaire de la vente fait l’objet d’un contrôle exigeant. Une cour d’appel avait ordonné la licitation de plusieurs immeubles au seul motif que les indivisaires ne s’accordaient pas sur la manière de partager ; son arrêt est cassé pour manque de base légale :

Adjugé à un indivisaire, le bien sort de l’indivision à titre définitif : la licitation vaut alors partage partiel, et le prix revenant aux autres coïndivisaires est assimilable à une soulte, ce qui le soumet, comme elle, à la règle de revalorisation que prévoyait l’article 833-1 ancien du code civil (Cass. 1re civ., 14 mai 2014, n° 13-10.830l'arrêt▾).

Les pièges

L’adjudication à un indivisaire

La confusion consiste à traiter la licitation comme une vente dans tous les cas. Elle est tentante parce que l’opération en a la forme : des enchères, un adjudicataire, un prix. Le critère est l’identité de l’adjudicataire : adjugé à un indivisaire, le bien lui est attribué avec l’effet déclaratif du partage (art. 883 c. civ.), et le prix dû aux autres est assimilable à une soulte (Cass. 1re civ., 14 mai 2014, n° 13-10.830l'arrêt▾).

La demande de licitation hors d’une instance en partage

La confusion consiste à saisir le juge d’une demande de licitation détachée de tout partage. Elle est tentante lorsqu’un seul bien est en cause et que chacun veut en sortir. Le critère est l’instance : la demande en licitation ne peut être formée qu’à l’occasion d’une instance en partage judiciaire (Cass. 1re civ., 15 juin 2017, n° 16-16.031l'arrêt▾).

Le désaccord des indivisaires sur les lots

La confusion consiste à tenir le désaccord sur les lots pour la preuve qu’un partage en nature est impossible. Elle est tentante parce que ce désaccord est la raison ordinaire de l’instance. Le critère est la possibilité matérielle du partage : le juge doit rechercher si les biens sont ou non commodément partageables en nature, faute de quoi sa décision manque de base légale (Cass. 1re civ., 5 février 2025, n° 21-15.932l'arrêt▾).

Pour aller plus loin

• La licitation : vue générale — notion, nature juridique, textes applicables
• La licitation : domaine — indivisions en pleine propriété et démembrées, cas où la licitation est exclue
• La licitation : conditions
• La licitation : procédure — saisine, cahier des charges, substitution, adjudication
• L’effet déclaratif du partage : domaine d’application
• Le droit au partage, un droit impératif
• L’attribution préférentielle : domaine
• L’appréciation souveraine des juges du fond — la grille de lecture de « Qui décide ? »
• Le contrôle de la qualification juridique des faits