Arrêt Consorts Cruz (Cass. 3e civ., 15 déc. 1993)

La rétractation du promettant

Promettre de vendre à quelqu’un qui demeure libre d’acheter, c’est lui donner un droit sans recevoir de lui l’engagement d’acheter. Le promettant a consenti ; le bénéficiaire n’a pas encore dit s’il voulait. Entre les deux s’ouvre un temps où la vente n’est pas conclue et où tout est promis : le promettant qui se ravise peut-il encore empêcher la vente en retirant sa parole avant que l’autre ait opté ?

Deux analyses de son engagement se partagent la réponse. Pour la première, le promettant a déjà donné son consentement à la vente, qu’il ne peut plus reprendre, et la levée de l’option suffit à former le contrat. Pour la seconde, il ne s’est obligé qu’à maintenir son offre, c’est-à-dire à faire quelque chose : sa rétractation manque à cet engagement, mais elle prive la vente du consentement qui devait la former. L’enjeu tenait à la structure même du code civil, qui définissait le contrat par l’obligation de donner, de faire ou de ne pas faire, et qui résolvait en dommages et intérêts l’inexécution des obligations de faire.

La Troisième chambre civile de la Cour de cassation avait déjà rencontré la rétractation du promettant, mais dans une promesse dépourvue de délai d’option. Le 15 décembre 1993, saisie d’une promesse assortie d’un terme, elle retient la seconde analyse : la rétractation survenue avant la levée de l’option empêche la vente de se former. La solution a gouverné la matière près de vingt-huit ans sans emporter l’adhésion de la doctrine, et elle a été défaite dans un ordre singulier : par la loi d’abord, pour les promesses à venir, par la jurisprudence ensuite, pour celles que la loi ne régissait pas.

La solution doit d’abord être saisie dans l’espèce qui l’a fait naître (I). Sa portée se mesure ensuite à ce que la jurisprudence et la loi en ont fait (II).

I) L’obligation de faire du promettant avant la levée de l’option

A) L’espèce

L’espèce tient en quatre dates. Le 22 mai 1987, la promettante consent aux bénéficiaires une promesse de vente portant sur un immeuble, valable jusqu’au 1^er septembre 1987. Quatre jours plus tard, le 26 mai, elle leur notifie sa décision de ne plus vendre. Les bénéficiaires passent outre : le 10 juin 1987, avant le terme convenu, ils lèvent l’option, puis assignent la promettante en réalisation forcée de la vente.

Des bénéficiaires qui lèvent une option tiennent leur droit d’une promesse unilatérale, et la configuration est la plus nette qui soit : la rétractation survient au cours du délai d’option, à peine la promesse consentie, et l’option est levée avant que ce délai soit expiré. Rien ne manque à la vente, sinon la volonté que la promettante a retirée entre-temps.

Par un arrêt du 8 novembre 1990, la cour d’appel de Paris déboute les bénéficiaires de leur demande en réalisation forcée. Ceux-ci se pourvoient en cassation.

Le pourvoi tient tout entier dans une qualification. Dans une promesse de vente, soutiennent les bénéficiaires, l’obligation du promettant constitue une obligation de donner ; en rejetant leur demande au motif qu’il s’agissait d’une obligation de faire, la cour d’appel aurait violé les articles 1134 et 1589 du code civil, qui donnent force de loi aux conventions et font valoir vente la promesse de vente.

Ce qu’emportait cette qualification apparaît mieux dans un autre pourvoi, jugé le même jour par la Troisième chambre civile : un autre bénéficiaire, évincé par la rétractation d’une promesse de vente portant sur un pavillon, reprochait aux juges du fond de s’être fondés sur l’idée que l’inexécution d’une obligation de faire ne peut se résoudre qu’en dommages-intérêts, et invoquait l’article 1589, ensemble l’article 1142 (Cass. 3e civ., 15 décembre 1993, n° 91-14.999). Tenir l’obligation du promettant pour une obligation de donner, c’était obtenir la vente elle-même, et non sa seule contrepartie pécuniaire.

La question posée était ainsi de pur droit : tant que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente n’a pas opté, le promettant est-il tenu d’une obligation de donner, ou d’une obligation de faire dont la méconnaissance empêche la vente de se former ?

B) La solution

La Troisième chambre civile répond en une phrase, d’une brièveté remarquable au regard de sa postérité. Sans viser aucun texte ni énoncer de principe détaché de l’espèce, elle approuve les juges du fond et en conclut que le moyen n’est pas fondé :

La qualification est enfermée dans le temps : elle ne vaut que tant que les bénéficiaires n’avaient pas déclaré acquérir, c’est-à-dire pour la durée de l’attente, ce qui explique qu’une option levée avant la rétractation suffise à former la vente. En approuvant les juges du fond de l’avoir exactement retenue, la Cour de cassation ne se borne pas à vérifier une motivation : elle fait sienne la qualification, qui devient une règle de droit soustraite à l’appréciation des juges du fond. Le raisonnement, enfin, se place sur le terrain de la formation du contrat : ce qui fait obstacle à la vente n’est pas une règle de sanction, mais l’absence de consentement de la promettante au moment où les bénéficiaires optent.

La portée de la solution s’en trouve exactement circonscrite. La vente n’a pu se former, et la solution s’arrête là : elle ne qualifie pas la rétractation de fautive, et ne la résout pas davantage en dommages-intérêts. La conséquence indemnitaire n’a été approuvée en termes exprès que par des décisions postérieures, et c’est à celle de 2003 que l’arrêt de revirement de 2021 la rattache. C’est dans la distinction de l’ancien article 1101, que le moyen n’invoquait pourtant pas, que la qualification prenait sa portée :

Pour être un rejet, l’arrêt n’en a pas moins fixé la règle, et il l’a fixée pour près de vingt-huit ans.

II) La portée de la solution

A) Le sens et la valeur de l’arrêt

La solution de 1993 tranche une question que la jurisprudence avait déjà rencontrée sous une autre forme : celle d’une promesse sans délai. Par un acte sous seing privé du 13 février 1965, une veuve déclare être d’accord pour vendre un immeuble et remet ses titres de propriété au futur acquéreur ; le 9 mars suivant, interrogée par le notaire de celui-ci, elle fait savoir qu’elle renonce à son projet. Les premiers juges tiennent que la rétractation, survenue avant toute acceptation, exclut l’exécution forcée de la vente ; la cour d’appel d’Aix-en-Provence infirme et fait droit à la demande des bénéficiaires. Le pourvoi formé contre cet arrêt est rejeté :

Les deux espèces ne se recouvrent pas. En 1970, aucun délai n’avait été stipulé, et la rétractation était inefficace faute d’une mise en demeure qui eût fixé au bénéficiaire le temps de se décider ; en 1993, la promesse avait un terme, et la rétractation est survenue avant lui. Rien n’oblige donc à voir dans la solution de 1993 l’abandon de celle de 1970 ; mais en 2009, une cour d’appel qui exigeait la mise en demeure, à propos d’une promesse sans délai, sera censurée.

Pour le reste, l’état du droit tenait dans les textes : la classification des obligations de l’ancien article 1101, la force obligatoire de l’ancien article 1134, et l’article 1589, qui fait valoir vente la promesse lorsqu’il y a consentement réciproque sur la chose et sur le prix — réciprocité dont la solution de 1993 constate précisément l’absence.

L’arrêt décide que le promettant, tant que le bénéficiaire n’a pas opté, n’est tenu que d’une obligation de faire, et que sa rétractation empêche la formation de la vente. Il ne décide pas que cette rétractation soit licite : les décisions postérieures la tiendront pour un manquement des promettants à leurs obligations, puis pour une rétractation illicite, source d’un préjudice causé par leur faute. Il ne se prononce pas davantage sur la faculté des parties d’en convenir autrement, question que le pourvoi ne soulevait pas.

Le ressort de la solution est une analyse du consentement. Si la vente ne se forme pas, c’est qu’au moment où le bénéficiaire opte, le consentement du promettant fait défaut : sa promesse ne valait pas consentement définitif à la vente, mais engagement de maintenir une offre, et la rétractation le retire. C’est cette prémisse que le revirement de 2021 renverse, en jugeant que le promettant s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat : son consentement est donné, et la levée de l’option suffit à le rencontrer.

La valeur de l’arrêt tient moins à sa forme qu’à la fidélité que la jurisprudence lui a gardée. Publié au Bulletin des arrêts de la Cour de cassation sous un sommaire qui énonce la qualification en termes généraux, l’arrêt a vu sa règle reprise dans les motifs des décisions ultérieures. En 2011, la Troisième chambre civile en fait un motif de censure : la levée de l’option postérieure à la rétractation, excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, interdit d’ordonner la réalisation forcée de la vente. Elle l’oppose encore, à un mot près, en 2018, à une cour d’appel qui avait jugé que la promettante ne pouvait se rétracter. Le Rapport annuel de la Cour de cassation pour 2014 la présentait comme l’état de la jurisprudence, et c’est elle que la Troisième chambre civile de la Cour de cassation désigne expressément lorsqu’elle revient sur elle, en 2021.

Cette fidélité n’a pas été sans écart, en 2010, ni sans contestation. En 2023, la Chambre commerciale évoquera « la controverse qui existait sur la jurisprudence antérieure », et relèvera que la doctrine appelait ce changement de ses vœux bien avant la réforme de 2016.

B) Les prolongements de la solution

La postérité de l’arrêt s’ordonne en trois temps : les applications et les précisions reçues sous l’empire de la loi ancienne, le texte de 2016 et sa réception, enfin le revirement et ses suites. Le premier temps commence le jour même, par le rejet du pourvoi d’un autre bénéficiaire, faute de rencontre des volontés (Cass. 3e civ., 15 décembre 1993, n° 91-14.999).

Approuvée en termes exprès dès 2001, dans une espèce où la rétractation avait été notifiée avant la levée de l’option (Cass. 3e civ., 31 janvier 2001, n° 99-17.740), la conséquence indemnitaire l’est de nouveau en 2003, à propos d’une promesse valable jusqu’au 6 avril 1999, rétractée le 31 mars et acceptée le lendemain. Les juges du fond avaient retenu que, les promettants s’étant engagés à maintenir leur offre pendant toute sa durée, leur manquement s’analysait en une violation d’une obligation de faire qui ne pouvait se résoudre qu’en dommages-intérêts ; la Troisième chambre civile approuve qu’ils en aient exactement déduit qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner la vente forcée (Cass. 3e civ., 28 octobre 2003, n° 02-14.459, non publié au Bulletin).

La solution gagne ensuite la promesse sans délai. Une cour d’appel avait ordonné la vente au profit d’une société d’aménagement foncier, au motif qu’en l’absence de délai d’option, les promettants devaient la mettre préalablement en demeure d’accepter ou de refuser ; au visa des articles 1101 et 1134, la Troisième chambre civile censure les juges de n’avoir pas recherché, comme il le leur était demandé, si le retrait de la promesse avait été notifié à la bénéficiaire avant qu’elle ne déclare l’accepter (Cass. 3e civ., 25 mars 2009, n° 08-12.237l'arrêt▾). L’année suivante, saisie d’une promesse dont l’un des promettants était mort avant la levée de l’option, laissant un héritier mineur, elle censure, au visa de l’article 1589, la cour d’appel de Pau qui, raisonnant sur l’obligation de faire, exigeait l’autorisation du juge des tutelles : le promettant « avait définitivement consenti à vendre », et l’option pouvait être levée contre ses héritiers, tenus de la dette de leur auteur (Cass. 3e civ., 8 septembre 2010, n° 09-13.345l'arrêt▾) — formule qui, prise à la lettre, contredisait la prémisse de 1993.

La Troisième chambre civile revient pourtant à la règle de 1993 dès l’année suivante, dans sa dernière application publiée au Bulletin, qui en est aussi la plus nette : elle casse l’arrêt qui avait tenu la vente pour parfaite en jugeant que l’héritière du promettant ne pouvait se désengager unilatéralement :

D’autres applications ont suivi, sans être publiées, jusqu’à la veille du revirement. Le deuxième temps est celui du législateur. L’ordonnance du 10 février 2016 a écrit à l’article 1124, alinéa 2, du code civil l’inverse de la solution, mais pour les seuls contrats conclus à compter du 1^er octobre 2016 : les promesses antérieures restaient soumises à la loi ancienne, et ce décalage pouvait durer des décennies. La Chambre sociale de la Cour de cassation n’a pas attendu : saisie de l’offre faite en 2012 à un joueur de rugby, puis retirée par le club qui l’avait faite, elle redéfinit la promesse de contrat de travail dans les termes mêmes du texte nouveau, et dit pourquoi :

Publié au Bulletin et commenté au Rapport annuel de la Cour de cassation pour 2017, qui souligne que la Chambre sociale a statué ainsi « même si cette ordonnance n’était pas applicable aux faits de l’espèce », l’arrêt a reçu la portée d’une décision de principe. Sur la rétractation du promettant, deux chambres ne raisonnaient plus désormais de la même manière. Le texte, lui, a résisté à la critique. Saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité qui opposait l’alinéa 2 de l’article 1124 à la liberté contractuelle et au droit de propriété, la Troisième chambre civile refuse de la renvoyer au Conseil constitutionnel, faute de caractère sérieux :

La Troisième chambre civile, qui, hormis l’arrêt de 2010, tenait depuis 1993 le consentement du promettant pour révocable, écrit ainsi, pour les promesses régies par le texte nouveau, qu’il est donné dès la promesse. Le troisième temps s’ouvre moins de deux ans plus tard, dans une affaire que la Haute juridiction connaissait déjà. Un appartement avait été promis le 1^er avril 1999, l’option ne pouvant être levée qu’au décès de l’ancienne propriétaire, qui s’en était réservé l’usage ; la promettante s’était rétractée en 2010, avant ce décès, et les bénéficiaires avaient levé l’option en janvier 2011. La cour d’appel de Grenoble avait jugé que la promettante, ayant donné son consentement à la vente sans restriction, ne pouvait se rétracter ; la Troisième chambre civile avait cassé sa décision au visa des anciens articles 1101 et 1134, en lui opposant la règle de 1993 dans les termes, presque inchangés, de 2011 (Cass. 3e civ., 6 décembre 2018, n° 17-21.170). La cour d’appel de Lyon, juridiction de renvoi, déclare à son tour la vente parfaite, et la promettante se pourvoit en invoquant la règle de 1993. Statuant en formation de section, la Troisième chambre civile rappelle d’abord l’état de sa jurisprudence, en désignant la décision dont elle va s’écarter :

Elle expose ensuite ses raisons. La promesse unilatérale, à la différence de la simple offre, est un avant-contrat qui contient déjà le consentement du vendeur et les éléments essentiels du contrat définitif, et c’est à sa date que s’apprécient la capacité du promettant et son pouvoir de disposer. Sous l’empire de l’ancien article 1142, par ailleurs, la jurisprudence reconnaissait à toute partie, quelle que soit la nature de son obligation, la faculté de poursuivre l’exécution forcée de la convention lorsqu’elle est possible. La classification des obligations perd ainsi le rôle décisif qu’elle tenait en 1993, et la règle nouvelle s’énonce :

La réserve finale rend la solution supplétive. L’espèce, de son côté, allait au-delà de celle de 1993, puisque la rétractation était antérieure à l’ouverture même du délai d’option ; le grief qui s’en prévalait a été écarté sans motivation spéciale. Publié au Bulletin et signalé dans la lettre de chambre, l’arrêt a été aussitôt suivi. La confirmation est venue quatre mois plus tard, à propos de parcelles que leur acquéreur s’était engagé à rétrocéder pour un euro symbolique : au visa de l’ancien article 1134, la Troisième chambre civile censure l’arrêt qui avait vu dans la rétractation un obstacle à la vente, alors que la cour d’appel d’Agen avait retenu le caractère ferme et définitif de l’engagement et relevé que la promesse ne prévoyait aucun délai d’option (Cass. 3e civ., 20 octobre 2021, n° 20-18.514l'arrêt▾).

La Chambre commerciale s’est ralliée en 2023, en renonçant à sa propre jurisprudence, à propos d’une promesse de cession d’actions consentie en 2012 et rétractée le 8 mars 2016. Elle dit pourquoi la jurisprudence change là où le texte ne l’imposait pas, et énonce en toutes lettres ce que l’espèce de juin 2021 impliquait déjà :

Un texte qui ne s’appliquait pas à l’espèce en commande ainsi la solution. Restait l’objection de la sécurité juridique, opposée à l’application immédiate du revirement. La Chambre commerciale l’écarte : les exigences de la sécurité juridique et de la protection de la confiance légitime ne consacrent pas de droit acquis à une jurisprudence constante, le nouvel état du droit n’était pas imprévisible, et le promettant aurait dû, en tout état de cause, payer des dommages et intérêts pour réparer le préjudice causé par sa faute. La rétroactivité du revirement est donc assumée, non éludée.

La Troisième chambre civile l’a poussée jusqu’à son terme. Une promesse avait été consentie par acte authentique du 21 octobre 1971 ; le fils de la promettante la déclare caduque en 2011, et le bénéficiaire lève l’option en novembre 2016, dans le délai prévu. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, statuant le 5 janvier 2021, admet que la révocation n’empêchait pas la formation du contrat, mais refuse d’ordonner la vente, s’agissant d’une obligation de faire ne se résolvant qu’en dommages-intérêts. Elle est censurée :

Un arrêt fidèle à la jurisprudence de son temps peut donc encore être cassé. Pour les promesses conclues depuis la réforme, enfin, la question relève du texte, comme la Troisième chambre civile l’a rappelé à propos d’une maison promise par acte authentique du 21 novembre 2016, dont les promettants avaient renoncé à vendre en octobre 2018 : elle casse, au visa de l’article 9 de l’ordonnance et de l’article 1124, alinéa 2, l’arrêt qui avait appliqué l’ancien article 1134 à une promesse conclue après le 1^er octobre 2016 (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 24-13.774).

C) Le droit en vigueur

La solution a été condamnée par un texte avant d’être défaite par un arrêt, et cet ordre donne à la lignée sa physionomie. L’ordonnance du 10 février 2016 a introduit dans le code civil un article consacré à la promesse unilatérale, qui la définit puis règle expressément le sort de la révocation ; la loi de ratification du 20 avril 2018 ne l’a pas amendé sur ce point, comme l’a relevé la Chambre commerciale en 2023.

Le texte ne régit que les contrats conclus à compter du 1^er octobre 2016. L’article 9 de l’ordonnance, tel que l’arrêt du 11 septembre 2025 le rappelle, fixe à cette date l’entrée en vigueur de ses dispositions et maintient sous l’empire de la loi ancienne les contrats conclus auparavant : c’est pourquoi la jurisprudence a dû trancher seule le sort des promesses antérieures.

Les trois textes sous l’empire desquels l’arrêt de 1993 a été rendu ont connu des sorts différents. Le numéro 1101 définit désormais le contrat comme un accord de volontés, et la trilogie sur laquelle reposait le raisonnement de 1993 a disparu du code civil.

Le contenu de l’ancien article 1134 se lit aujourd’hui dans trois articles : la force obligatoire à l’article 1103, l’impossibilité de révoquer le contrat sans le consentement mutuel des parties à l’article 1193, la bonne foi à l’article 1104 ; son numéro porte désormais l’erreur sur les qualités essentielles du cocontractant. L’article 1589, seul, est inchangé depuis 1930.

L’exécution forcée en nature a reçu, de son côté, un texte général, l’article 1221. Il ne s’applique qu’aux contrats conclus depuis la réforme, et la jurisprudence n’a pas fondé sur lui le sort de la rétractation : c’est de l’ancien article 1142 que l’arrêt de juin 2021 tire la faculté de poursuivre l’exécution forcée, et c’est l’article 1124 qu’applique celui de 2025.

La lignée de l’arrêt

Les formules de l’arrêt

La solution a vécu par une phrase, et sa lignée en porte deux : celle de 1993, et celle de 2021, qui l’a remplacée. La première a une variante, celle de 2011, où la proposition passe au participe présent et reçoit sa conséquence : la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée ; la Troisième chambre civile la reprenait encore en 2018. La seconde a été reprise mot pour mot en octobre 2021 et en 2024 ; la Chambre commerciale, en 2023, l’a reformulée pour préciser que le promettant ne peut se rétracter même avant l’ouverture du délai d’option.

L’arrêt à citer aujourd’hui n’est plus celui de 1993 : pour une promesse conclue à compter du 1^er octobre 2016, le texte suffit ; pour une promesse antérieure, c’est l’arrêt du 23 juin 2021. L’arrêt de 1993 se cite pour mesurer ce que la loi puis le revirement ont changé.

L’usage de l’arrêt

Dans une copie. Dans un commentaire ou une dissertation consacrés aux avant-contrats, à l’exécution forcée en nature ou à la portée d’un revirement, l’arrêt se place au moment où la classification des obligations commandait la sanction de la rétractation. Il illustre aussi l’ordre singulier dans lequel une solution peut être défaite : par la loi d’abord, pour les contrats à venir, par la jurisprudence ensuite, pour ceux que la loi ne régit pas, au prix d’une rétroactivité que la Chambre commerciale a assumée.

Dans des conclusions. En demande, pour le bénéficiaire d’une promesse unilatérale que le promettant a rétractée, la formule à reprendre est celle de la Troisième chambre civile : le promettant « s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire ». Le texte à viser dépend de la date de la promesse. Conclue à compter du 1^er octobre 2016, elle relève de l’article 1124, alinéa 2, du code civil, que l’arrêt du 11 septembre 2025 applique au visa de l’article 9 de l’ordonnance. Conclue auparavant, elle reste soumise à l’ancien article 1134, et l’on invoque le revirement de 2021, en ajoutant, si la rétractation est intervenue avant l’ouverture du délai d’option, l’arrêt de la Chambre commerciale du 15 mars 2023 ; l’article 1221, qui ne régit pas ces contrats, n’a pas à être invoqué. Il reste à établir que l’acte est une promesse unilatérale et non une simple offre, et qu’aucune stipulation ne réserve au promettant une faculté de rétractation. En défense, pour une promesse antérieure à la réforme, la stipulation contraire que réserve l’arrêt de 2021 demeure la parade ; l’objection tirée de la sécurité juridique a été écartée.

L’arrêt annoté et sa fiche

L’arrêt est reproduit dans ses passages utiles ; en regard de chacun figure ce qu’il faut en retenir pour la fiche. L’arrêt de 1970, publié en capitales, est cité en caractères ordinaires, accents rétablis.