Juste titre : définition juridique

Les sens de la notion

Le titre de l’usucapion, de Rome à Pothier

Le droit romain fait du titre la condition de l’usucapion. Un rescrit de Dioclétien et Maximien, de 294, refuse la propriété à qui possède sans titre : « Nullo iusto titulo praecedente possidentes ratio iuris quaerere prohibet dominium » (C. 3, 32, 24). Faute d’usucapion, l’action du propriétaire demeure entière.

Pothier fixe la définition que le droit moderne reprendra. Le juste titre est « un contrat ou autre acte qui est de nature à transférer la propriété, par la tradition qui se fait en conséquence », de sorte que, si la propriété ne passe pas, c’est « par le défaut de droit en la personne qui fait la tradition » (Traité de la prescription, n° 57, in Œuvres de Pothier, annotées par Bugnet, t. 9, 2e éd., Paris, 1861, p. 337). La vente, l’échange, la donation et le legs en sont ; le bail, le nantissement et le précaire n’en sont pas. Un tel titre donne à l’acquéreur « un juste sujet » de se croire propriétaire.

Le juste titre du code civil et la querelle du titre putatif

Le code civil de 1804 garde la double condition. Celui qui acquiert un immeuble « de bonne foi, et par juste titre » en prescrit la propriété par dix ou vingt ans, selon le domicile du véritable propriétaire (article 2265) ; un titre nul pour vice de forme n’y suffit pas (article 2267). Aubry et Rau en donnent la définition classique : le juste titre est celui « qui, considéré en soi, c’est-à-dire abstraction faite du point de savoir s’il émane du véritable propriétaire et d’une personne capable d’aliéner, est propre à conférer un droit de propriété » ; ainsi, « une vente consentie a non domino forme un juste titre, pourvu que le vendeur ait disposé de l’immeuble vendu comme d’une chose à lui appartenant » (Cours de droit civil français, 5e éd., t. 2, Paris, 1897, § 218, p. 541).

Les auteurs se divisent sur le titre putatif, celui auquel on croit et qui n’existe pas. Pour Aubry et Rau, le juste titre « constitue une condition distincte » de la bonne foi : il faut qu’il existe en réalité (même ouvrage, p. 548). Planiol le constate : « Les auteurs modernes exigent tous le titre réel » ; mais il les critique : la coutume de Paris s’exprimait déjà de la même manière et l’ancien droit se contentait du titre putatif (Traité élémentaire de droit civil, t. 1, 8e éd., Paris, 1920, n° 2664, p. 829).

La définition de la Cour de cassation

La Cour de cassation reprend la formule d’Aubry et Rau. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation juge (Cass. 3e civ., 29 février 1968, n° 65-13.821), sous l’ancien article 2265, que le juste titre « est celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription ». Elle la précise ensuite (Cass. 3e civ., 11 février 2015, n° 13-24.770, rendu sous le même texte) : le juste titre est celui « qui, s’il était émané du véritable propriétaire, serait de nature à transférer la propriété » ; l’acte de partage, « émanant du véritable propriétaire du bien et n’emportant pas transfert de propriété », n’en est pas un.

Le titre garde deux sens. Au sens étroit, celui de l’article 2272, alinéa 2, le juste titre est un titre réel. Au sens large, celui de la possession de bonne foi, une vente écartée comme juste titre peut valoir pour l’acquéreur « un titre putatif » : la Troisième chambre civile reproche aux juges de ne pas l’avoir recherché avant de refuser au constructeur le bénéfice des articles 550 et 555 (Cass. 3e civ., 8 oct. 1974, n° 73-11.036).