Le mot
Selon le Trésor de la langue française, « promesse » remonte au bas latin promissa ; ce féminin naît du pluriel du neutre promissum, tiré du participe passé de promittere. Le mot désigne vers 1150 l’« action de promettre quelque chose ». Le mot « synallagmatique », attesté en 1721, est emprunté au grec συναλλαγματικός, « relatif aux contrats », dérivé de συνάλλαγμα, « échange de relations » d’où « convention, contrat ». La huitième édition du Dictionnaire de l’Académie française le dit « des Contrats qui contiennent obligation réciproque entre les parties » ; la neuvième définit la promesse, en droit, comme un « Engagement, réciproque ou unilatéral, de contracter une obligation ». La promesse synallagmatique est la promesse réciproque.
Sources : le Trésor de la langue française, le Dictionnaire de l’Académie française.
Les sens de la notion
La promesse qui vaut vente dans l’ancien droit
L’ancien droit connaît déjà la règle. Ferrière sépare la promesse de vendre indéterminée, qui « n’est point une vente », de celle qui réunit les éléments du contrat : « La promesse de vendre vaut vente, lorsque les trois conditions nécessaires pour former ce contrat s’y rencontrent, nimirum res, pretium & consensus ». L’écrit n’y sert qu’à la preuve. Plusieurs arrêts, rapporte-t-il, ont jugé qu’une telle promesse « ne devoit être considérée que par rapport à la manière & à la forme de le rédiger par écrit, pour servir de preuve que le contrat a été passé » (Dictionnaire de droit et de pratique, nouvelle édition, t. 2, Toulouse, 1779, v° Promesse de vendre ou de louer, p. 485).
L’article 1589 et ses interprètes
Le code civil de 1804 reprend la règle à l’article 1589 : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Le tribun Faure en donne la raison au Tribunat : la promesse « a la même force que la vente même, dès que les trois conditions se trouvent réunies, la chose, le prix et le consentement » (rapport du 12 ventôse an XII, dans Fenet, Recueil complet des travaux préparatoires du Code civil, t. 14, 1827, p. 153).
Baudry-Lacantinerie en tire la définition : « La promesse de vente synallagmatique consiste dans une promesse réciproque de vendre et d’acheter ». La loi, ajoute-t-il, « ne voit pas de différence entre cette formule : Je promets vendre, je promets acheter, et cette autre : Je vends, j’achète » (Précis de droit civil, t. 3, 3e éd., Paris, 1889, n° 452, p. 283). La controverse a porté sur le transfert de la propriété. Laurent la tranche par le texte : « Dire que la promesse de vente vaut vente, c’est bien dire qu’elle a tous les effets de la vente, sans exception aucune » (Principes de droit civil français, t. 24, 3e éd., p. 27).
La définition de la Cour de cassation
La Cour de cassation définit la promesse par la réciprocité des engagements. Dans un arrêt publié (Cass. 3e civ., 4 juillet 2007, n° 06-13.376), la Troisième chambre civile de la Cour de cassation casse, au visa des articles 1134 et 1589, l’arrêt qui avait requalifié une promesse en promesse unilatérale : ni la faculté de substitution ni la clause excluant l’arbitrage du notaire n’avaient d’effet sur ce caractère, et la cour d’appel « n’a pas constaté l’absence d’engagements réciproques du promettant et du bénéficiaire de vendre et d’acheter ».
La réitération par acte authentique n’entre pas, en principe, dans la formation du contrat. Dans un autre arrêt publié (Cass. 3e civ., 20 déc. 1994, n° 92-20.878CassationBulletinNe donne pas de base légale à sa décision de rejeter une demande en réalisation forcée de la vente, la cour d'appel qui retient que le compromis stipule que l'acquéreur sera propriétaire des biens vendus à compter seulement de la réitération par acte authentique, de sorte que le vendeur n'est tenu, envers l'acquéreur, que d'une obligation de faire pouvant se résoudre en dommages-intérêts, tout en constatant, par motifs adoptés, l'accord des parties sur la chose et sur le prix et sans relever d'autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement.Sommaire publié par la Cour, base Judilibre — texte non retouchécourdecassation.fr ↗dans la jurisprudence citée ↓), la même chambre casse, au visa de l’article 1589, l’arrêt qui refusait la réalisation forcée d’une vente après avoir constaté l’accord sur la chose et sur le prix, « sans relever d’autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement ». Au sens strict, la promesse synallagmatique de vente est donc la vente même ; elle n’en reste distincte que si les parties ont subordonné leur consentement à l’acte authentique.
Le texte
Article 1589 du code civil · rédaction en vigueur depuis le 30 juillet 1930
La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.
La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte.
Le premier alinéa reproduit mot pour mot l’article 1589 du code civil de 1804. Les deuxième et troisième alinéas, propres aux terrains lotis ou à lotir, figurent dans la version en vigueur depuis le 30 juillet 1930. L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, qui a défini la promesse unilatérale (article 1124) et le pacte de préférence (article 1123), n’a pas modifié cet article : le code ne définit pas la promesse synallagmatique. L’article 1589-2, qui soumet à une forme les promesses unilatérales de vente qu’il énumère, ne la vise pas.
Les éléments constitutifs
Des engagements réciproques de vendre et d’acheter. Chacune des parties s’engage, l’une à vendre, l’autre à acheter : c’est la « promesse réciproque » de Baudry-Lacantinerie. Dans un arrêt publié (Cass. 3e civ., 23 janvier 1991, n° 89-10.489), la Troisième chambre civile de la Cour de cassation casse pour dénaturation l’arrêt qui avait annulé, sur le fondement de l’article 1840 A du code général des impôts, une convention par laquelle le bénéficiaire s’était définitivement engagé à acquérir : cet engagement lui ôtait « toute faculté d’option ».
L’accord sur la chose et sur le prix. La promesse vaut vente lorsqu’il y a « consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » (article 1589, alinéa 1er), les trois conditions que Ferrière exigeait déjà. Faute d’accord achevé, il n’y a pas de vente : dans un arrêt non publié (Cass. 3e civ., 30 janvier 2013, n° 11-21.163), l’accord ne portait que sur la rédaction d’un avant-contrat, et « de nombreux points importants n’étaient pas réglés définitivement ».
Une réitération qui n’est qu’une modalité. La notion n’exige pas l’acte authentique : la réitération n’entre dans la formation que si les parties en ont fait « un élément constitutif de leur consentement » (Cass. 3e civ., 20 déc. 1994, n° 92-20.878CassationBulletinNe donne pas de base légale à sa décision de rejeter une demande en réalisation forcée de la vente, la cour d'appel qui retient que le compromis stipule que l'acquéreur sera propriétaire des biens vendus à compter seulement de la réitération par acte authentique, de sorte que le vendeur n'est tenu, envers l'acquéreur, que d'une obligation de faire pouvant se résoudre en dommages-intérêts, tout en constatant, par motifs adoptés, l'accord des parties sur la chose et sur le prix et sans relever d'autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement.Sommaire publié par la Cour, base Judilibre — texte non retouchécourdecassation.fr ↗dans la jurisprudence citée ↓ ; la définition de la Cour de cassation). Pour apprécier la lésion, le moment de la vente visé par l’article 1675 est celui de l’accord sur la chose et le prix, ce qui « correspondait normalement à la date de la promesse de vente, même en présence d’une condition suspensive » (Cass. 3e civ., 30 mars 2011, n° 10-13.756, publié, sous le droit antérieur à 2016).
Le contrôle de la Cour de cassation
La promesse synallagmatique est une notion de droit : la Cour de cassation en contrôle la qualification. Au moyen qui soutenait qu’une promesse acceptée restait unilatérale, elle répond que la cour d’appel, après avoir souverainement retenu l’acceptation de l’offre et l’accord sur la chose et sur le prix, « en a déduit, à bon droit, que la promesse présentait un caractère synallagmatique » (Cass. 3e civ., 11 juin 1992, n° 90-12.415) : contrôle lourd. L’arrêt qui écarte cette qualification sans constater l’absence des engagements réciproques de vendre et d’acheter est cassé pour violation (arrêt de 2007). L’application aux faits relève d’un contrôle léger : sur un grief de violation de l’article 1589, la Cour de cassation admet que la cour d’appel « a pu (…) en déduire que la vente n’était pas parfaite » (Cass. 3e civ., 30 janvier 2013, n° 11-21.163, non publié). Pour refuser à l’acte authentique le rang d’une réitération qui n’est qu’une modalité, les juges du fond relèvent ce qui en fait un élément constitutif du consentement, sous peine de manque de base légale. Restent ouverts la dénaturation d’un écrit et le défaut de motifs (l’intensité du contrôle).
Les effets de la qualification
- La promesse vaut vente : entre les parties, la vente est parfaite et la propriété acquise à l’acheteur dès l’accord sur la chose et sur le prix, quoique la chose n’ait pas été livrée ni le prix payé (article 1583).
- Le refus de réitérer ne délie pas la partie qui s’y oppose. Le juge qui constate l’accord sur la chose et le prix ne peut rejeter la demande en réalisation forcée sans relever les circonstances qui feraient de la réitération un élément constitutif du consentement (Cass. 3e civ., 20 déc. 1994, n° 92-20.878CassationBulletinNe donne pas de base légale à sa décision de rejeter une demande en réalisation forcée de la vente, la cour d'appel qui retient que le compromis stipule que l'acquéreur sera propriétaire des biens vendus à compter seulement de la réitération par acte authentique, de sorte que le vendeur n'est tenu, envers l'acquéreur, que d'une obligation de faire pouvant se résoudre en dommages-intérêts, tout en constatant, par motifs adoptés, l'accord des parties sur la chose et sur le prix et sans relever d'autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement.Sommaire publié par la Cour, base Judilibre — texte non retouchécourdecassation.fr ↗dans la jurisprudence citée ↓).
- Conclue sous condition suspensive, la promesse ne rend l’obligation pure et simple qu’à l’accomplissement de la condition, les parties pouvant prévoir qu’il rétroagira au jour du contrat ; en cas de défaillance, l’obligation « est réputée n’avoir jamais existé » (article 1304-6).
- Pour un terrain loti ou à lotir, l’acceptation et la convention s’établissent par le paiement d’un acompte sur le prix et par la prise de possession du terrain ; la convention, même régularisée plus tard, prend la date du premier acompte (article 1589, alinéas 2 et 3).
Les enjeux de la qualification
Face à la promesse unilatérale, la qualification décide de la liberté du bénéficiaire et de la forme : dans la promesse synallagmatique, il est engagé à acheter ; dans la promesse unilatérale, il reçoit seulement « le droit d’opter » (article 1124, alinéa 1er). La nullité de l’article 1589-2, faute d’acte authentique ou d’acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de l’acceptation, ne vise que « toute promesse unilatérale de vente » qu’il énumère ; sous l’article 1840 A du code général des impôts, le caractère synallagmatique en écartait déjà l’application (Cass. 3e civ., 11 juin 1992, n° 90-12.415). Face au pacte de préférence, le débiteur n’a pas encore décidé de contracter (article 1123, alinéa 1er).
Ne pas confondre avec
La promesse unilatérale. Le promettant y accorde au bénéficiaire « le droit d’opter » pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont arrêtés (article 1124, alinéa 1er) : seul le promettant est engagé à conclure.
Le pacte de préférence. Une partie s’y engage seulement « à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter » (article 1123, alinéa 1er).
L’offre. Acte unilatéral, elle exprime la volonté de son auteur « d’être lié en cas d’acceptation » (article 1114) ; son destinataire n’est encore engagé à rien.
Les textes cités 10 articles
Le texte en vigueur de chaque disposition citée, tel qu’il se lit au 3 novembre 2026. 3 dispositions ont connu des rédactions antérieures : elles sont données, datées, et ce qui les sépare du texte actuel est souligné. Lorsqu’une rédaction a été reprise sous un autre numéro, ou dans un autre code, la destination est nommée.
Article 1114 du code civilen vigueur depuis le 1er octobre 2016
L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.
Avant le 1er octobre 2016, ce numéro portait un autre texte — sans rapport avec l’article actuel
Du 21 mars 1804 au 1er octobre 2016
La seule crainte révérencielle envers le père, la mère, ou autre ascendant, sans qu'il y ait eu de violence exercée, ne suffit point pour annuler le contrat.
Le miroir ne dit pas où ce texte est repris.
Article 1123 du code civilen vigueur depuis le 1er octobre 2016
Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter.
Lorsqu'un contrat est conclu avec un tiers en violation d'un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu.
Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu'il fixe et qui doit être raisonnable, l'existence d'un pacte de préférence et s'il entend s'en prévaloir.
L'écrit mentionne qu'à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat.
1 rédaction antérieure — ce qui a changé est souligné
Du 21 mars 1804 au 1er octobre 2016
Toute personne Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter. Lorsqu'un contrat est conclu avec un tiers en violation d'un pacte de préférence, le bénéficiaire peut contracter si elle n'en est pas déclarée incapable obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu. Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu'il fixe et qui doit être raisonnable, l'existence d'un pacte de préférence et s'il entend s'en prévaloir. L'écrit mentionne qu'à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la loi. nullité du contrat.
Article 1124 du code civilen vigueur depuis le 1er octobre 2016
La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.
Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul.
Avant le 1er octobre 2016, ce numéro portait un autre texte — sans rapport avec l’article actuel
Du 4 juillet 1968 au 1er octobre 2016
Sont incapables de contracter, dans la mesure définie par la loi :
Les mineurs non émancipés ;
Les majeurs protégés au sens de l'article 488 du présent code.
Le miroir ne dit pas où ce texte est repris.
Article 1134 du code civilen vigueur depuis le 1er octobre 2016
L'erreur sur les qualités essentielles du cocontractant n'est une cause de nullité que dans les contrats conclus en considération de la personne.
1 rédaction antérieure — ce qui a changé est souligné
Du 21 mars 1804 au 1er octobre 2016
Les conventions légalement formées tiennent lieu L'erreur sur les qualités essentielles du cocontractant n'est une cause de loi à ceux qui nullité que dans les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que contrats conclus en considération de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi. personne.
Article 1304-6 du code civilen vigueur depuis le 1er octobre 2016
L'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive.
Toutefois, les parties peuvent prévoir que l'accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l'obligation, n'en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l'administration et a droit aux fruits jusqu'à l'accomplissement de la condition.
En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.
Article 1583 du code civilen vigueur depuis le 21 mars 1804
Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
Article 1589 du code civilen vigueur depuis le 30 juillet 1930
La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.
La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte.
Article 1589-2 du code civilen vigueur depuis le 1er janvier 2006
Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date.
Article 1675 du code civilen vigueur depuis le 30 novembre 1949
Pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente.
En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s'apprécie au jour de la réalisation.
1 rédaction antérieure — ce qui a changé est souligné
Du 21 mars 1804 au 30 novembre 1949
Pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s'apprécie au jour de la réalisation.
Article 1840A du code général des impôtsabrogé
Dernière rédaction, en vigueur jusqu’au 1er janvier 2006
Sans préjudice, le cas échéant, de l'application des dispositions de l'article 1741, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seings privés enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seings privés enregistré dans les dix jours de sa date.
Cette rédaction se retrouve aujourd’hui à l’article 1589-2 du code civil.
Ce qui a bougé en droit privé, une fois par mois.
