À jour au 19 septembre 2026
L’immeuble est, en droit, le bien fixe : le sol et ce qui y est incorporé, auxquels la loi joint les meubles affectés au service d’un fonds et les droits portant sur une chose immobilière.
Le code civil en distingue trois classes : les biens sont immeubles par leur nature, par leur destination ou par l’objet auquel ils s’appliquent (art. 517). Tout bien qui n’est pas immeuble est meuble (art. 516).
La notion dans le temps
Article 524 du code civil · du 14 mai 2009 · jusqu’au 18 février 2015 · LEGIARTI000020616199
Les animaux et les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination. Ainsi, sont immeubles par destination, quand ils ont été placés par le propriétaire pour le service et l'exploitation du fonds : Les animaux attachés à la culture ; Les ustensiles aratoires ; Les semences données aux fermiers ou métayers ; Les pigeons des colombiers ; Les lapins des garennes ; Les ruches à miel ; Les poissons des eaux non visées à l'article 402 du code rural et des plans d'eau visés aux articles 432 et 433 du même code ; Les pressoirs, chaudières, alambics, cuves et tonnes ; Les ustensiles nécessaires à l'exploitation des forges, papeteries et autres usines ; Les pailles et engrais. Sont aussi immeubles par destination tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure.
Article 524 du code civil · du 18 février 2015 · en vigueur · LEGIARTI000030254009
Les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination. Les animaux que le propriétaire d'un fonds y a placés aux mêmes fins sont soumis au régime des immeubles par destination. Ainsi, sont immeubles par destination, quand ils ont été placés par le propriétaire pour le service et l'exploitation du fonds : Les ustensiles aratoires ; Les semences données aux fermiers ou métayers ; Les ruches à miel ; Les pressoirs, chaudières, alambics, cuves et tonnes ; Les ustensiles nécessaires à l'exploitation des forges, papeteries et autres usines ; Les pailles et engrais. Sont aussi immeubles par destination tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure.
La classification est celle de 1804, et elle n’a pas été retouchée dans son principe : tous les biens sont meubles ou immeubles, et les immeubles le sont de trois manières.
Article 517 du code civil · version en vigueur depuis le 21 mars 1804
Les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l'objet auquel ils s'appliquent.
L’immeuble par nature est le fonds de terre et le bâtiment (art. 518) ; l’immeuble par l’objet est le droit qui porte sur un immeuble, usufruit, servitude ou action en revendication (art. 526). C’est la catégorie intermédiaire, l’immeuble par destination, qui a vécu. L’article 524 dressait une liste agricole et artisanale des objets placés par le propriétaire pour le service et l’exploitation de son fonds : animaux attachés à la culture, pigeons des colombiers, lapins des garennes, ruches, pressoirs, pailles et engrais. La loi du 6 janvier 1999 a nommé les animaux en tête du premier alinéa, et la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 a substitué les métayers aux colons partiaires.
La loi n° 2015-177 du 16 février 2015 a tiré les conséquences de l’article 515-14 nouveau, selon lequel les animaux sont des êtres vivants doués de sensibilité, soumis au régime des biens sous réserve des lois qui les protègent. La comparaison ci-dessus le montre : les animaux quittent la liste et la première phrase ; ils ne « sont » plus immeubles par destination, ils sont « soumis au régime des immeubles par destination ». La règle pratique demeure ; la qualification, elle, a changé de mot.
Article 515-14 du code civil en vigueur depuis le 18 février 2015
Les animaux sont des êtres vivants doués de sensibilité. Sous réserve des lois qui les protègent, les animaux sont soumis au régime des biens.
Article 525 du code civil en vigueur depuis le 21 mars 1804
Le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou, lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés.
Les glaces d'un appartement sont censées mises à perpétuelle demeure lorsque le parquet sur lequel elles sont attachées fait corps avec la boiserie.
Il en est de même des tableaux et autres ornements.
Quant aux statues, elles sont immeubles lorsqu'elles sont placées dans une niche pratiquée exprès pour les recevoir, encore qu'elles puissent être enlevées sans fracture ou détérioration.
Les distinctions
- Immeuble ↔ meubleSont meubles par nature les biens qui peuvent se transporter d'un lieu à un autre (art. 528) ; l'immeuble par nature est le sol et ce qui y est incorporé (art. 518).La qualification commande la publicité foncière, la saisie, la compétence et la loi applicable.
- Immeuble ↔ fonds de commerceLe fonds de terre est un immeuble par nature ; le fonds de commerce est un meuble incorporel, dont le matériel peut avoir été immobilisé par destination.L'immobilisation cesse lorsque l'immeuble et le fonds sont cédés à des acquéreurs différents.
- Immeuble ↔ immobilisation comptableL'actif immobilisé du bilan réunit les éléments destinés à servir durablement à l'activité de l'entreprise (art. R. 123-181 c. com.), meubles compris.Une machine inscrite en immobilisations reste un meuble, sauf à être immeuble par destination.
- Immeuble ↔ droit immobilierSont immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent l'usufruit des choses immobilières, les servitudes et les actions en revendication d'un immeuble (art. 526).Le droit suit la nature de la chose sur laquelle il porte.
Au dictionnaire : meuble.
L’immeuble et le meuble
Le critère est physique avant d’être juridique : sont meubles par leur nature les biens qui peuvent se transporter d’un lieu à un autre (art. 528), immeubles ceux qui font corps avec le sol (art. 518). Mais la loi corrige la nature : le meuble devient immeuble par destination lorsqu’il est affecté au fonds, l’immeuble redevient meuble lorsqu’il en est détaché. La conséquence est considérable, car une grande part du régime des biens en dépend : la publicité foncière, la saisie, les sûretés, et jusqu’à la compétence, puisqu’en matière réelle immobilière la juridiction du lieu de l’immeuble est seule compétente (art. 44 c. pr. civ.).
Le fonds de terre et le fonds de commerce
Le même mot désigne deux biens opposés. Le fonds de terre est l’immeuble par nature par excellence (art. 518) ; le fonds de commerce est un meuble incorporel, ensemble d’éléments ralliés autour d’une clientèle. Leurs relations passent par la destination : le matériel du fonds de commerce exploité dans l’immeuble de son propriétaire peut être immobilisé par destination. L’immobilisation dépend alors de l’unité de propriété : elle cesse lorsque l’immeuble et le fonds sont cédés à des acquéreurs différents (Cass. com., 6 février 2001, n° 98-11.475).
L’immeuble et l’immobilisation comptable
Le vocabulaire comptable appelle actif immobilisé les éléments du patrimoine destinés à servir de façon durable à l’activité de l’entreprise (art. R. 123-181 c. com.). Le critère est la durée d’utilisation, non la fixité : un véhicule ou une marque peuvent figurer à l’actif immobilisé sans être des immeubles. La qualification civile obéit à ses propres critères, et une machine inscrite au bilan en immobilisation reste un meuble, sauf à réunir les conditions de l’immeuble par destination.
L’immeuble par nature et l’immeuble par l’objet
L’immeuble par l’objet n’est pas une chose mais un droit, que la loi range parmi les immeubles parce qu’il porte sur un immeuble : l’usufruit des choses immobilières, les servitudes et les actions qui tendent à revendiquer un immeuble (art. 526). Le droit suit ainsi la nature de la chose sur laquelle il porte, et l’usufruit d’une maison obéit aux règles immobilières quand celui d’un portefeuille de titres obéit aux règles mobilières.
Qui décide ?
Le partage passe entre les faits de l’attache et leur qualification. Que l’objet ne puisse être détaché sans dommage, que le propriétaire ait voulu l’attacher à son fonds à perpétuelle demeure, ce sont des constatations souveraines ; que ces constatations fassent un immeuble par destination, c’est une déduction que la Cour de cassation contrôle, et qu’elle approuve en ces termes : la cour d’appel « en a justement déduit », « en a exactement déduit ». Les conditions légales elles-mêmes, un objet placé par le propriétaire du fonds, une nature fixée par la loi et non par la convention, sont gardées par la cassation.
Ce que la Cour de cassation contrôle
Cass. 3e civ., 12 février 1997, n° 95-70.114
Cass. 3e civ., 12 février 1997, n° 95-70.114
« Qu'en statuant ainsi, alors que ce matériel avait été placé par le locataire, la cour d'appel a violé les textes suvisés »
Cass. 1re civ., 11 janvier 2005, n° 01-17.736
« Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 1622 du Code civil ne s'applique pas aux ventes de meubles et qu'elle constatait, par motifs adoptés, que les poissons avaient été cédés à l'EARL Truites du Lignon indépendamment du terrain sur lequel étaient implantés les bassins, de sorte qu'ils ne pouvaient présenter le caractère d'immeubles par destination au sens de l'article 524 du Code civil, la cour d'appel a violé le texte susvisé »
Cass. ass. plén., 15 avril 1988, n° 85-10.262
Cass. ass. plén., 15 avril 1988, n° 85-10.262
« Attendu qu'en statuant ainsi alors que les fresques, immeubles par nature, sont devenues des meubles du fait de leur arrachement, la cour d'appel a violé le texte susvisé »
Cass. 3e civ., 26 juin 1991, n° 89-18.638
« Qu'en statuant ainsi, alors que la nature, immobilière ou mobilière, d'un bien est définie par la loi, et que la convention des parties ne peut avoir d'incidence à cet égard, la cour d'appel a violé le texte susvisé »
Ce qu’elle abandonne aux juges du fond
Cass. 1re civ., 30 juin 1992, n° 90-18.063
Cass. 1re civ., 30 juin 1992, n° 90-18.063
« … la cour d'appel a souverainement estimé qu'il résultait de ces constatations et appréciations de fait, que les époux C... d'X... avaient toujours eu la volonté d'attacher les panneaux litigieux à l'immeuble, à perpétuelle demeure »
Cass. 3e civ., 9 avril 2013, n° 11-22.132
« Attendu qu'ayant souverainement retenu que la rampe d'escalier et les éléments de cuisine ne pouvaient être démontés sans dommage »
Le partage se lit opération par opération : voir Le contrôle de la qualification juridique des faits ; Les degrés du contrôle de la Cour de cassation ; L’appréciation souveraine des juges du fond.
Le partage n’a pas été établi pour : la qualification d'immeuble par nature des constructions et des installations fixées au sol, recherchée sans qu'un second arrêt concordant ait été lu.
Le régime en bref
L’immeuble par nature comprend le sol, les bâtiments et tout ce qui y est incorporé, y compris les moulins fixés sur piliers et faisant partie du bâtiment (art. 519). L’immeuble par destination suppose un meuble et un immeuble appartenant au même propriétaire, et un lien entre eux : soit l’affectation au service et à l’exploitation du fonds, soit l’attache à perpétuelle demeure, présumée lorsque l’objet est scellé ou ne peut être détaché sans être fracturé ou sans détériorer le fonds (art. 524 et 525).
L’immobilisation par destination cesse avec la séparation : l’objet vendu seul, ou détaché, redevient meuble. L’immeuble par l’objet suit enfin le sort de la chose sur laquelle porte le droit (art. 526).
Les formules à connaître
Ces phrases de la Cour de cassation se citent à la lettre ; chacune est reproduite depuis son arrêt porteur. La première est de l’assemblée plénière ; la seconde ferme la voie des conventions sur la nature des biens.
Cass. ass. plén., 15 avril 1988, n° 85-10.262
« … seuls sont immeubles par destination les objets mobiliers que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds ou y a attachés à perpétuelle demeure »
Cass. 3e civ., 26 juin 1991, n° 89-18.638
« … la nature, immobilière ou mobilière, d'un bien est définie par la loi, et que la convention des parties ne peut avoir d'incidence à cet égard »
La jurisprudence
Des fresques qui décoraient une église désaffectée avaient été détachées des murs et vendues sans l’accord de tous les propriétaires indivis, puis emportées en Suisse. Pour retenir la compétence du juge français, la cour d’appel les avait jugées immeubles par destination, et donc toujours immobilières. L’assemblée plénière casse :
Cass. ass. plén., 15 avril 1988, n° 85-10.262
« les fresques, immeubles par nature, sont devenues des meubles du fait de leur arrachement »
L’immeuble par nature, une fois détaché, est un meuble, quelle que soit l’irrégularité de la séparation. La volonté du propriétaire fait, en revanche, l’immeuble par destination : une cour d’appel qui a souverainement estimé que les propriétaires d’une abbaye avaient toujours voulu attacher à perpétuelle demeure le décor peint pour sa bibliothèque en a justement déduit que ces panneaux étaient immeubles par destination, et ne pouvaient être licités séparément (Cass. 1re civ., 30 juin 1992, n° 90-18.063).
La convention ne peut rien sur cette nature. Des vérandas construites sur l’immeuble d’époux emprunteurs ne restent pas mobilières par l’effet d’une clause de réserve de propriété au profit du prêteur (Cass. 3e civ., 26 juin 1991, n° 89-18.638).
Les pièges
L’immeuble par destination installé par le locataire
La confusion consiste à tenir pour immeuble par destination tout équipement fixé dans les lieux. Elle est tentante parce que l’équipement sert l’exploitation du fonds. Le critère est la qualité de celui qui l’a placé : seul le propriétaire du fonds immobilise par destination, et le matériel installé par un locataire reste un meuble (Cass. 3e civ., 12 février 1997, n° 95-70.114).
L’actif immobilisé pris pour un immeuble
La confusion consiste à voir un immeuble dans toute immobilisation du bilan. Elle est tentante parce que le mot est le même. Le critère est la finalité de la règle : l’actif immobilisé réunit les éléments destinés à servir durablement l’activité (art. R. 123-181 c. com.), tandis que l’immeuble civil se définit par la fixité et par la loi.
L’élément détaché qui resterait immeuble
La confusion consiste à croire qu’un élément incorporé à un bâtiment garde sa nature immobilière après en avoir été arraché, surtout si l’arrachement était illicite. Elle est tentante parce qu’elle protège le propriétaire dépossédé. Le critère est l’état matériel du bien : détaché, il est devenu meuble (Cass. ass. plén., 15 avril 1988, n° 85-10.262).
Pour aller plus loin
- Qu’est-ce qu’un immeuble ? Immeuble par nature, par destination et par l’objet — l’étude de fond
- La distinction entre les meubles et les immeubles
- Qu’est-ce qu’un meuble ?
- L’accession par incorporation
- Le contrôle de la qualification juridique des faits — la grille de lecture de « Qui décide ? »
- L’appréciation souveraine des juges du fond
- Meuble — l’entrée du dictionnaire
