Le mot
Emprunté du latin immobilis, « qui ne bouge pas », le mot est daté par l’Académie française du XIIIe siècle, sous la forme immoble. Le Digeste parlait déjà des choses immobilières, immobilium rerum, dont le possesseur tient une chose du sol, rem soli (D. 2, 8, 15). En 1694, l’Académie y voit un « Bien de fonds, ou qui tient lieu de fonds » ; en 1835, ce qui « ne peut être transporté d’un lieu à un autre », avec ce qu’on assimile aux fonds « par une fiction de la loi ». Le sens courant s’est ensuite écarté du droit : le « Bâtiment urbain d’une certaine importance » de l’édition de 2024 n’est pas l’immeuble du juriste.
Sources : l’Académie française, éditions de 1694, 1835 et 2024, le Littré, le dictionnaire latin-anglais de 1879, le Digeste (D. 2, 8, 15).
Les sens de la notion
Les choses du sol dans l’ancien droit
L’ancien droit distingue déjà les meubles et les immeubles, et il règle la distinction sur le sol. Domat range parmi les immeubles toutes les parties de la surface de la terre, quel qu’en soit l’usage, places à bâtir, bois, prés ou vignes, et ce qui y adhère, soit par la nature, comme les arbres, soit par la main des hommes, comme les maisons (Les loix civiles dans leur ordre naturel, nouv. éd. par de Héricourt, t. 1, Paris, 1777, liv. prél., tit. III, sect. I, art. 5 et 6).
La catégorie débordait pourtant les choses corporelles. Pothier distingue « les immeubles réels », seuls compris sous le terme d’héritage, et « les immeubles fictifs, tels que sont les rentes » ; les offices en sont aussi (Traité des retraits, in Œuvres, éd. Bugnet, 2e éd., Paris, 1861, t. 3, p. 286). L’immeuble désignait alors, outre le fonds, des droits que l’ancien droit tenait pour immeubles par fiction.
Les trois classes du code civil et leurs commentateurs
Le code civil de 1804 rattache l’immeuble au sol. Il range les rentes perpétuelles ou viagères parmi les meubles par la détermination de la loi (article 529, alinéa 2) et répartit les immeubles en trois classes : par leur nature, par leur destination, par l’objet auquel ils s’appliquent (article 517).
Les commentateurs en tracent la frontière intérieure. Aubry et Rau séparent l’objet qui forme partie intégrante d’un bâtiment de celui qui, attaché à perpétuelle demeure, peut en être détaché sans détérioration : « Les objets de la première espèce sont seuls immeubles par leur nature » ; les seconds ne le sont que par leur destination (Cours de droit civil français, 4e éd., t. 2, § 164, p. 5, note 2). Baudry-Lacantinerie resserre encore la nature : les fonds de terre « sont les seuls immeubles qui soient véritablement tels par leur nature » (Précis de droit civil, t. 1, Paris, 1882, n° 1016).
Le même auteur complète le compte du code. Aux trois classes de l’article 517, il y a lieu, selon lui, « d’en ajouter une quatrième : les immeubles par la détermination de la loi » (n° 1014). Cette catégorie « a fait son apparition postérieurement à la promulgation du Code civil », par des textes qui ont permis d’immobiliser certains droits mobiliers, comme les actions de la Banque de France sous un décret du 16 janvier 1808 (n° 1038).
La nature légale du bien selon la Cour de cassation
La Cour de cassation tient la qualification pour une affaire de loi. Au visa de l’article 517, elle énonce que « la nature, immobilière ou mobilière, d’un bien est définie par la loi, et que la convention des parties ne peut avoir d’incidence à cet égard » : une réserve de propriété ne laissait pas meubles des vérandas édifiées sur le fonds (Cass. 3e civ., 26 juin 1991, n° 89-18.638). Elle s’en tient de même à la lettre de l’article 524 alors en vigueur : « seuls sont immeubles par destination les objets mobiliers que le propriétaire d’un fonds y a placés pour le service et l’exploitation de ce fonds ou y a attachés à perpétuelle demeure » (Cass. ass. plén., 15 avril 1988, n° 85-10.262).
Le mot garde ainsi deux sens. Au sens large, il embrasse les trois classes de l’article 517, droits compris ; au sens étroit, il désigne la chose corporelle qui tient au sol, celle de l’article 518.
Le texte
Article 517 du code civil · rédaction en vigueur depuis le 21 mars 1804
Les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l'objet auquel ils s'appliquent.
Après l’article 516, qui partage tous les biens en meubles et en immeubles, l’article 517 répartit les seconds en trois classes, dont les articles 518 à 526 donnent le contenu ; il n’a pas changé depuis 1804. La loi n° 2015-177 du 16 février 2015 a seulement retiré les animaux de l’énumération de l’article 524 : ceux que le propriétaire d’un fonds y place pour son service et son exploitation sont désormais « soumis au régime des immeubles par destination ».
Les éléments constitutifs
L’immeuble par nature. Le fonds de terre et le bâtiment sont, selon l’article 518, immeubles par leur nature, avec ce qui leur est incorporé : les moulins fixés sur piliers et faisant partie du bâtiment (article 519), les récoltes pendantes par les racines (article 520). L’objet qui forme partie intégrante du bâtiment s’y range ; celui qui, attaché à perpétuelle demeure, peut en être détaché sans détérioration n’est immeuble que par destination (les trois classes du code).
L’immeuble par destination. L’objet que le propriétaire d’un fonds y a placé pour le service et l’exploitation de ce fonds, ou qu’il y a attaché à perpétuelle demeure, est immeuble par destination (article 524 ; la nature légale du bien) ; l’attache se présume du scellement ou de l’impossibilité de détacher l’objet sans le fracturer ou le détériorer (article 525). Seul le propriétaire de l’un et de l’autre peut l’immobiliser : « peut seul conférer à des objets mobiliers le caractère d’immeubles par destination celui qui est propriétaire à la fois des objets mobiliers et de l’immeuble au service duquel il les a placés » (Cass. 3e civ., 5 mars 1980, n° 78-15.535, sous la rédaction d’origine de l’article 524). Les animaux placés aux mêmes fins sont seulement « soumis au régime des immeubles par destination » (article 524, alinéa 2).
L’immeuble par l’objet auquel il s’applique. L’article 526 range dans cette classe trois droits : l’usufruit des choses immobilières, les servitudes, les actions en revendication d’un immeuble. À la différence des immeubles fictifs de l’ancien droit (les choses du sol), la classe ne comprend que des droits dont l’objet est immobilier ; les rentes sont meubles (article 529, alinéa 2).
Le contrôle de la Cour de cassation
L’immeuble est une notion de droit. La Cour de cassation définit l’immeuble par nature, l’immeuble par destination et l’immeuble par l’objet auquel il s’applique, et casse pour violation de l’article 524, dans sa rédaction d’origine, l’arrêt qui immobilise un matériel donné à bail à l’exploitante, qui n’en était pas propriétaire (Cass. 3e civ., 5 mars 1980, n° 78-15.535). L’application aux faits reçoit un contrôle tantôt lourd, tantôt léger. Ayant « souverainement estimé » que les propriétaires avaient voulu faire d’une bibliothèque un accessoire de l’immeuble, une cour d’appel en a « exactement déduit » un immeuble par destination (Cass. 1re civ., 5 mars 1991, n° 89-14.626) ; une autre « a pu déduire » qu’une terre de bruyère placée par le propriétaire au service d’un fonds horticole l’était aussi (Cass. 3e civ., 5 mai 1981, n° 79-15.966), tous deux sous une rédaction antérieure de l’article 524. Les faits restent souverains : le pourvoi ne les discute que par le défaut de motifs, le manque de base légale ou la dénaturation (l’intensité du contrôle).
Les effets de la qualification
- Entre deux acquéreurs successifs de droits portant sur un même immeuble, qui tiennent leur droit d’une même personne, la préférence va à celui qui a, le premier, publié au fichier immobilier son titre passé en la forme authentique, même si son droit est postérieur, « à condition qu’il soit de bonne foi » (article 1198, alinéa 2).
- La propriété immobilière s’acquiert par une possession de trente ans. Celui qui acquiert un immeuble de bonne foi et par juste titre en prescrit la propriété par dix ans (article 2272).
- L’hypothèque qui grève l’immeuble s’étend aux améliorations qui lui surviennent, « ainsi qu’aux accessoires réputés immeubles ». Elle porte ainsi sur les objets que le propriétaire du fonds y a immobilisés (article 2389).
- Le vendeur d’un immeuble lésé de plus des sept douzièmes dans le prix d’une vente amiable peut en demander la rescision, même s’il a renoncé à cette faculté dans le contrat (article 1674).
Les enjeux de la qualification
Immeuble, le bien voit ses acquéreurs successifs de bonne foi départagés par la publicité foncière, non par la prise de possession comme le meuble corporel (article 1198). Sa propriété s’acquiert par trente ou dix ans de possession (article 2272) et l’hypothèque qui le grève s’étend à ses accessoires réputés immeubles (article 2389). La qualification décide aussi du juge : devenues meubles par leur arrachement, des fresques ne relevaient plus d’une revendication immobilière, et la convention franco-suisse du 15 juin 1869 attribuait le litige, en matière mobilière, au juge du domicile du défendeur (Cass. ass. plén., 15 avril 1988, n° 85-10.262).
Ne pas confondre avec
Le meuble. Meuble par nature, le bien qui peut se transporter d’un lieu à un autre (article 528) peut naître de l’immeuble lui-même, car la séparation effective change la nature : « les fresques, immeubles par nature, sont devenues des meubles du fait de leur arrachement » (Cass. ass. plén., 15 avril 1988, n° 85-10.262).
Les parts de société. Les parts et actions des sociétés de finance, de commerce ou d’industrie sont meubles par la détermination de la loi, même si la société possède des immeubles ; elles ne le sont qu’à l’égard de chaque associé, et tant que dure la société (article 529).
Adage. En fait de meubles, la possession vaut titre : pour un immeuble, la possession ne fait acquérir qu’au terme d’un délai ; pour un meuble, le possesseur de bonne foi est protégé à compter de son entrée en possession.
Adage. Les meubles n’ont pas de suite par hypothèque : l’immeuble a la suite que le meuble n’a pas : l’hypothèque le suit entre les mains de tout acquéreur, de bonne ou de mauvaise foi.
Adage. Mobilia sequuntur personam : l’immeuble échappe à l’adage et suit la loi de sa situation, sous réserve du renvoi unificateur.
Adage. Res mobilis, res vilis : l’immeuble est le bien que la maxime favorise : seule sa vente est rescindable pour lésion, et il fondait seul, hors commerce et dette modique, la solvabilité de la caution jusqu’en 2022.
Les textes cités 14 articles
Le texte en vigueur de chaque disposition citée, tel qu’il se lit au 3 novembre 2026. 2 dispositions ont connu des rédactions antérieures : elles sont données, datées, et ce qui les sépare du texte actuel est souligné. Lorsqu’une rédaction a été reprise sous un autre numéro, ou dans un autre code, la destination est nommée.
Article 5 du code civilen vigueur depuis le 21 mars 1804
Il est défendu aux juges de prononcer par voie de disposition générale et réglementaire sur les causes qui leur sont soumises.
Article 516 du code civilen vigueur depuis le 21 mars 1804
Tous les biens sont meubles ou immeubles.
Article 517 du code civilen vigueur depuis le 21 mars 1804
Les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l'objet auquel ils s'appliquent.
Article 518 du code civilen vigueur depuis le 21 mars 1804
Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature.
Article 519 du code civilen vigueur depuis le 21 mars 1804
Les moulins à vent ou à eau, fixés sur piliers et faisant partie du bâtiment, sont aussi immeubles par leur nature.
Article 524 du code civilen vigueur depuis le 18 février 2015
Les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination.
Les animaux que le propriétaire d'un fonds y a placés aux mêmes fins sont soumis au régime des immeubles par destination.
Ainsi, sont immeubles par destination, quand ils ont été placés par le propriétaire pour le service et l'exploitation du fonds :
Les ustensiles aratoires ;
Les semences données aux fermiers ou métayers ;
Les ruches à miel ;
Les pressoirs, chaudières, alambics, cuves et tonnes ;
Les ustensiles nécessaires à l'exploitation des forges, papeteries et autres usines ;
Les pailles et engrais.
Sont aussi immeubles par destination tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure.
4 rédactions antérieures — ce qui a changé est souligné
Du 14 mai 2009 au 18 février 2015
Les animaux et les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination. Les animaux que le propriétaire d'un fonds y a placés aux mêmes fins sont soumis au régime des immeubles par destination.
Ainsi, sont immeubles par destination, quand ils ont été placés par le propriétaire pour le service et l'exploitation du fonds :
Les animaux attachés à la culture ;
Les ustensiles aratoires ;
Les semences données aux fermiers ou métayers ;
Les pigeons des colombiers ;
Les lapins des garennes ;
Les ruches à miel ;
Les poissons des eaux non visées à l'article 402 du code rural et des plans d'eau visés aux articles 432 et 433 du même code ;
Les pressoirs, chaudières, alambics, cuves et tonnes ;
Les ustensiles nécessaires à l'exploitation des forges, papeteries et autres usines ;
Les pailles et engrais.
Sont aussi immeubles par destination tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure.
Du 7 janvier 1999 au 14 mai 2009
Les animaux et les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination. Les animaux que le propriétaire d'un fonds y a placés aux mêmes fins sont soumis au régime des immeubles par destination.
Ainsi, sont immeubles par destination, quand ils ont été placés par le propriétaire pour le service et l'exploitation du fonds :
Les animaux attachés à la culture ;
Les ustensiles aratoires ;
Les semences données aux fermiers ou colons partiaires ;
Les pigeons des colombiers ;
Les lapins des garennes métayers ;
Les ruches à miel ;
Les poissons des eaux non visées à l'article 402 du code rural et des plans d'eau visés aux articles 432 et 433 du même code ;
Les pressoirs, chaudières, alambics, cuves et tonnes ;
Les ustensiles nécessaires à l'exploitation des forges, papeteries et autres usines ;
Les pailles et engrais.
Sont aussi immeubles par destination tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure.
Du 1er juillet 1985 au 7 janvier 1999
Les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination. Les animaux que le propriétaire d'un fonds y a placés aux mêmes fins sont soumis au régime des immeubles par destination.
Ainsi, sont immeubles par destination, quand ils ont été placés par le propriétaire pour le service et l'exploitation du fonds :
Les animaux attachés à la culture ;
Les ustensiles aratoires ;
Les semences données aux fermiers ou colons partiaires ;
Les pigeons des colombiers ;
Les lapins des garennes métayers ;
Les ruches à miel ;
Les poissons des eaux non visées à l'article 402 du code rural et des plans d'eau visés aux articles 432 et 433 du même code ;
Les pressoirs, chaudières, alambics, cuves et tonnes ;
Les ustensiles nécessaires à l'exploitation des forges, papeteries et autres usines ;
Les pailles et engrais.
Sont aussi immeubles par destination, destination tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure.
Du 21 mars 1804 au 1er juillet 1985
Les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination. Les animaux que le propriétaire d'un fonds y a placés aux mêmes fins sont soumis au régime des immeubles par destination.
Ainsi, sont immeubles par destination, quand ils ont été placés par le propriétaire pour le service et l'exploitation du fonds :
Les animaux attachés à la culture ;
Les ustensiles aratoires ;
Les semences données aux fermiers ou colons partiaires ;
Les pigeons des colombiers ;
Les lapins des garennes métayers ;
Les ruches à miel ;
Les poissons des étangs ;
Les pressoirs, chaudières, alambics, cuves et tonnes ;
Les ustensiles nécessaires à l'exploitation des forges, papeteries et autres usines ;
Les pailles et engrais.
Sont aussi immeubles par destination, destination tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure.
Article 525 du code civilen vigueur depuis le 21 mars 1804
Le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou, lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés.
Les glaces d'un appartement sont censées mises à perpétuelle demeure lorsque le parquet sur lequel elles sont attachées fait corps avec la boiserie.
Il en est de même des tableaux et autres ornements.
Quant aux statues, elles sont immeubles lorsqu'elles sont placées dans une niche pratiquée exprès pour les recevoir, encore qu'elles puissent être enlevées sans fracture ou détérioration.
Article 526 du code civilen vigueur depuis le 21 mars 1804
Sont immeubles, par l'objet auquel ils s'appliquent :
L'usufruit des choses immobilières ;
Les servitudes ou services fonciers ;
Les actions qui tendent à revendiquer un immeuble.
Article 528 du code civilen vigueur depuis le 18 février 2015
Sont meubles par leur nature les biens qui peuvent se transporter d'un lieu à un autre.
2 rédactions antérieures — ce qui a changé est souligné
Du 7 janvier 1999 au 18 février 2015
Sont meubles par leur nature les animaux et les corps biens qui peuvent se transporter d'un lieu à un autre, soit qu'ils se meuvent par eux-mêmes, soit qu'ils ne puissent changer de place que par l'effet d'une force étrangère. autre.
Du 21 mars 1804 au 7 janvier 1999
Sont meubles par leur nature, nature les corps biens qui peuvent se transporter d'un lieu à un autre, soit qu'ils se meuvent par eux-mêmes, comme les animaux, soit qu'ils ne puissent changer de place que par l'effet d'une force étrangère, comme les choses inanimées. autre.
Article 529 du code civilen vigueur depuis le 21 mars 1804
Sont meubles par la détermination de la loi les obligations et actions qui ont pour objet des sommes exigibles ou des effets mobiliers, les actions ou intérêts dans les compagnies de finance, de commerce ou d'industrie, encore que des immeubles dépendant de ces entreprises appartiennent aux compagnies. Ces actions ou intérêts sont réputés meubles à l'égard de chaque associé seulement, tant que dure la société.
Sont aussi meubles par la détermination de la loi les rentes perpétuelles ou viagères, soit sur l'Etat, soit sur des particuliers.
Article 1198 du code civilen vigueur depuis le 1er octobre 2016
Lorsque deux acquéreurs successifs d'un même meuble corporel tiennent leur droit d'une même personne, celui qui a pris possession de ce meuble en premier est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu'il soit de bonne foi.
Lorsque deux acquéreurs successifs de droits portant sur un même immeuble tiennent leur droit d'une même personne, celui qui a, le premier, publié son titre d'acquisition passé en la forme authentique au fichier immobilier est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu'il soit de bonne foi.
Avant le 1er octobre 2016, ce numéro portait un autre texte — sans rapport avec l’article actuel
Du 21 mars 1804 au 1er octobre 2016
Il est au choix du débiteur de payer à l'un ou l'autre des créanciers solidaires, tant qu'il n'a pas été prévenu par les poursuites de l'un d'eux.
Néanmoins, la remise qui n'est faite que par l'un des créanciers solidaires ne libère le débiteur que pour la part de ce créancier.
Ce texte se lit aujourd’hui à l’article 1350-1 du code civil.
Article 1674 du code civilen vigueur depuis le 21 mars 1804
Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value.
Article 2272 du code civilen vigueur depuis le 19 juin 2008
Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.
Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.
Avant le 19 juin 2008, ce numéro portait un autre texte — sans rapport avec l’article actuel
Du 17 juillet 1971 au 19 juin 2008
L'action des huissiers, pour le salaire des actes qu'ils signifient et des commissions qu'ils exécutent ;
Celle des maîtres de pensions, pour le prix de pension de leurs élèves, et des autres maîtres, pour le prix de l'apprentissage, se prescrivent par un an.
L'action des médecins, chirurgiens, chirurgiens-dentistes, sages-femmes et pharmaciens, pour leurs visites, opérations et médicaments, se prescrit par deux ans.
L'action des marchands, pour les marchandises qu'ils vendent aux particuliers non marchands, se prescrit par deux ans.
Le miroir ne dit pas où ce texte est repris.
Article 2389 du code civilen vigueur depuis le 1er janvier 2022
L'hypothèque s'étend aux améliorations qui surviennent à l'immeuble hypothéqué, ainsi qu'aux accessoires réputés immeubles.
Avant le 1er janvier 2022, ce numéro portait un autre texte — sans rapport avec l’article actuel
Du 24 mars 2006 au 1er janvier 2022
Le créancier perçoit les fruits de l'immeuble affecté en garantie à charge de les imputer sur les intérêts, s'il en est dû, et subsidiairement sur le capital de la dette.
Il est tenu, à peine de déchéance, de pourvoir à la conservation et à l'entretien de l'immeuble et peut y employer les fruits perçus avant de les imputer sur la dette. Il peut à tout moment se soustraire à cette obligation en restituant le bien à son propriétaire.
Ce texte se lit aujourd’hui à l’article 2381 du code civil.
Ce qui a bougé en droit privé, une fois par mois.
