Usufruit : définition juridique, nue-propriété et jurisprudence

À jour au 19 septembre 2026

Définition

L’usufruit est le droit réel de jouir d’une chose dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.

Défini par l’article 578 du code civil, il démembre la propriété : l’usufruitier a l’usage et les fruits, le nu-propriétaire garde la substance. Établi par la loi ou par la volonté de l’homme (art. 579), il est temporaire et s’éteint au plus tard à la mort de l’usufruitier.

La notion dans le temps

La définition de l’usufruit est restée celle de 1804, mot pour mot :

Article 578 du code civil · version en vigueur depuis le 21 mars 1804

L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance.

Le régime a été retouché aux marges. La loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 a retiré de l’article 617 la « mort civile » de l’usufruitier, abolie depuis longtemps mais restée dans le texte à côté de la mort naturelle. Dans sa rédaction applicable en 2000, l’article se lisait ainsi :

Article 617 du code civil, dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2000 du 21 mars 1804 au 14 mai 2009

L'usufruit s'éteint :
Par la mort naturelle et par la mort civile (1) de l'usufruitier ;
Par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé ;
Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d'usufruitier et de propriétaire ;
Par le non-usage du droit pendant trente ans ;
Par la perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi.

Article 617 du code civil en vigueur depuis le 14 mai 2009

L'usufruit s'éteint :
Par la mort de l'usufruitier ;
Par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé ;
Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d'usufruitier et de propriétaire ;
Par le non-usage du droit pendant trente ans ;
Par la perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi.

La loi n° 2014-873 du 4 août 2014 a ensuite remplacé, à l’article 601, l’obligation de jouir « en bon père de famille » par celle de jouir « raisonnablement ». Le quasi-usufruit, enfin, obéit à la rédaction de l’article 587 en vigueur depuis le 18 mai 1960 : l’usufruitier rend des choses de même quantité et qualité, ou leur valeur estimée à la date de la restitution.

Article 601 du code civil en vigueur depuis le 6 août 2014

Il donne caution de jouir raisonnablement, s'il n'en est dispensé par l'acte constitutif de l'usufruit ; cependant les père et mère ayant l'usufruit légal du bien de leurs enfants, le vendeur ou le donateur, sous réserve d'usufruit, ne sont pas tenus de donner caution.

Article 587 du code civil en vigueur depuis le 18 mai 1960

Si l'usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l'argent, les grains, les liqueurs, l'usufruitier a le droit de s'en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l'usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution.

Les distinctions

Usufruit ↔ nue-propriétéL'usufruitier a l'usage et les fruits ; le nu-propriétaire garde la substance et retrouve la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit (art. 578 et 617).Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire, l'entretien à celle de l'usufruitier (art. 605).
Usufruit ↔ quasi-usufruitSur les choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, l'usufruitier s'en sert à charge de rendre des choses de même quantité et qualité ou leur valeur (art. 587).Le nu-propriétaire n'a plus qu'une créance de restitution à la fin de l'usufruit.
Usufruit ↔ droit d'usage et d'habitationL'usage et l'habitation s'établissent et se perdent comme l'usufruit (art. 625), mais sont limités aux besoins du titulaire et de sa famille (art. 633).L'usufruitier peut louer ou céder son droit (art. 595) ; l'usager et l'habitant ne le peuvent pas (art. 631 et 634).
Usufruit ↔ bailL'usufruitier jouit de la chose comme le propriétaire lui-même, en vertu d'un droit réel ; le preneur en jouit par l'obligation du bailleur.L'usufruitier peut lui-même donner à bail, dans les limites de l'article 595.

L’usufruit et la nue-propriété

L’usufruit et la nue-propriété sont les deux faces d’une propriété démembrée : l’usufruitier jouit de la chose et en perçoit les fruits, naturels, industriels ou civils (art. 582) ; le nu-propriétaire en conserve la substance, et recouvre la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit (art. 617). Le partage commande les charges : l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien, les grosses réparations demeurant à la charge du propriétaire, sauf si elles ont été occasionnées par le défaut d’entretien (art. 605). Chacun doit respecter le droit de l’autre : le propriétaire ne peut nuire aux droits de l’usufruitier (art. 599), et le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété contre la volonté de l’usufruitier (art. 815-5, al. 2).

L’usufruit et le quasi-usufruit

L’usufruit porte sur une chose que l’usufruitier doit rendre ; le quasi-usufruit, sur des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent ou les grains. L’usufruitier peut alors s’en servir, à charge de rendre, à la fin de l’usufruit, des choses de même quantité et qualité ou leur valeur estimée à la date de la restitution (art. 587). La conséquence est un changement de nature du droit du nu-propriétaire, qui n’a plus qu’une créance de restitution contre l’usufruitier ou sa succession. Un portefeuille de valeurs mobilières n’y est pas soumis : les titres ne sont pas consomptibles par le premier usage, et l’usufruitier, s’il peut les céder pour les remplacer, doit en conserver la substance (Cass. 1re civ., 12 novembre 1998, n° 96-18.041).

L’usufruit et le droit d’usage et d’habitation

Les droits d’usage et d’habitation sont des usufruits réduits. Ils s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit (art. 625), mais sont mesurés aux besoins de leur titulaire : le droit d’habitation se restreint à ce qui est nécessaire pour l’habitation de celui à qui il est concédé et de sa famille (art. 633). La conséquence est l’incessibilité : l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail, et même vendre ou céder son droit (art. 595), tandis que l’usager ne peut céder ni louer son droit (art. 631), non plus que le titulaire d’un droit d’habitation (art. 634).

L’usufruit et le bail

L’usufruitier et le locataire jouissent tous deux de la chose d’autrui, mais pas au même titre. L’usufruitier est titulaire d’un droit réel : il jouit de la chose comme le propriétaire lui-même (art. 578), et peut l’opposer à tous. Le locataire n’a qu’un droit personnel contre le bailleur. L’usufruitier peut d’ailleurs être bailleur : il donne seul à bail, dans des limites de durée qui protègent le nu-propriétaire, et ne peut, sans son concours, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal (art. 595).

Qui décide ?

Le contentieux se concentre sur la frontière entre réparations d’entretien et grosses réparations, que l’article 606 trace par une liste, et que le bail emprunte à l’usufruit. Le partage y est net : la nature des travaux et l’origine des désordres sont constatées souverainement par les juges du fond ; la qualification de grosses réparations est contrôlée, parce que la liste est limitative, et la troisième chambre civile casse la décision qui l’étend. Les arrêts de 1991 et de 2005 portent les deux régimes : les faits souverainement relevés, la déduction « exactement » approuvée.

Ce que la Cour de cassation contrôle

La qualification de grosses réparations, que l'article 606 énumère limitativementcassation, « a violé le texte susvisé »

Cass. 3e civ., 10 février 1999, n° 97-13.096

« Attendu que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ; que toutes les autres réparations sont d'entretien ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé »

Cass. 3e civ., 27 novembre 2002, n° 01-12.816

« Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 606 du Code civil énumère limitativement les grosses réparations, la cour d'appel a violé le texte susvisé »

Ce qu’elle abandonne aux juges du fond

La constatation de la nature des travaux et de l'origine des désordres« souverainement relevé », « souverainement retenu »

Cass. 3e civ., 23 octobre 1991, n° 89-19.271

« … a souverainement relevé que les réparations de la toiture consistaient en sa réfection complète impliquant des travaux sur les cheminées »

Cass. 3e civ., 13 juillet 2005, n° 04-13.764

« … et souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, que les désordres étaient dus à des dispositions constructives inadéquate et que les travaux de remise en état de l'immeuble après les inondations, les travaux qui tendaient à empêcher ou à limiter le risque d'inondation, les travaux de mise en conformité de toitures et de réfection de l'installation électrique, la reprise de la fuite d'eau en cave, la réparation d'une canalisation détruite par le gel en raison d'un manque de calorifugeage et la remise en état de la couverture de l'appentis concernaient la structure et la préservation de l'immeuble »

Le partage se lit opération par opération : voir Le contrôle de la qualification juridique des faits ; Les degrés du contrôle de la Cour de cassation ; L’appréciation souveraine des juges du fond.

Le partage n’a pas été établi pour : l'abus de jouissance qui peut faire prononcer l'extinction de l'usufruit (art. 618), recherché sans qu'un second arrêt concordant ait été lu.

Le régime en bref

L’usufruitier prend les choses dans l’état où elles sont, fait dresser un inventaire et donne caution de jouir raisonnablement, sauf dispense (art. 600 et 601). Il perçoit les fruits (art. 582), assume les réparations d’entretien (art. 605), et ne peut réclamer d’indemnité pour les améliorations qu’il a faites (art. 599).

L’usufruit s’éteint par la mort de l’usufruitier, l’expiration du temps pour lequel il a été accordé, la réunion des deux qualités sur une même tête, le non-usage pendant trente ans ou la perte totale de la chose (art. 617) ; il peut aussi cesser par l’abus de jouissance (art. 618). Accordé à une personne morale, il ne dure que trente ans (art. 619). En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété, le prix se répartit selon la valeur respective des deux droits (art. 621).

Les formules à connaître

Ces phrases de la Cour de cassation se citent à la lettre ; chacune est reproduite depuis son arrêt porteur. La première, posée en 1998 pour un portefeuille de valeurs mobilières, a été reprise mot pour mot en 2026, au visa des articles 578 et 617 ; la deuxième refuse à l’usufruitier une action contre le nu-propriétaire ; la troisième ferme la liste des grosses réparations.

Cass. 1re civ., 12 novembre 1998, n° 96-18.041

« … est autorisé à gérer cette universalité en cédant des titres dans la mesure où ils sont remplacés, il n'en a pas moins la charge d'en conserver la substance et de le rendre »

Cass. 3e civ., 10 juillet 2002, n° 00-22.158

« … l'usufruitier ne peut agir contre le nu-propriétaire pour le contraindre à exécuter les grosses réparations nécessaires à la conservation de l'ensemble soumis à l'usufruit »

Cass. 3e civ., 27 novembre 2002, n° 01-12.816

« … l'article 606 du Code civil énumère limitativement les grosses réparations »

La jurisprudence

L’usufruit d’un portefeuille de valeurs mobilières est un usufruit sur une universalité. La première chambre civile l’a jugé en 1998, et l’a réaffirmé en 2026 en tirant la conséquence de la règle sur la créance de restitution due au nu-propriétaire :

Cass. 1re civ., 25 mars 2026, n° 23-22.819

« si l'usufruitier d'un portefeuille de valeurs mobilières est autorisé à gérer cette universalité en cédant des titres dans la mesure où ils sont remplacés, il n'en a pas moins la charge d'en conserver la substance et de le rendre »

Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire, mais celui-ci n’est pas tenu envers l’usufruitier de les faire : l’usufruitier ne peut agir contre le nu-propriétaire pour le contraindre à les exécuter (Cass. 3e civ., 10 juillet 2002, n° 00-22.158). L’article 606 les énumère limitativement : celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture ; toutes les autres sont d’entretien (Cass. 3e civ., 27 novembre 2002, n° 01-12.816).

Les pièges

L’usufruitier qui exige les grosses réparations

La confusion consiste à croire que l’usufruitier peut contraindre le nu-propriétaire à réparer la toiture ou les gros murs. Elle est tentante parce que l’article 605 met ces réparations à la charge du propriétaire. Le critère est l’objet de la charge : elle règle la contribution entre les deux titulaires, elle ne donne pas d’action à l’usufruitier (Cass. 3e civ., 10 juillet 2002, n° 00-22.158).

Le portefeuille de titres traité en quasi-usufruit

La confusion consiste à croire que l’usufruitier d’un portefeuille peut en disposer librement, à charge d’en rendre la valeur. Elle est tentante parce qu’il peut céder des titres. Le critère est la nature des biens : les valeurs mobilières ne sont pas consomptibles par le premier usage, et l’usufruitier doit conserver la substance de l’universalité (Cass. 1re civ., 12 novembre 1998, n° 96-18.041).

L’usufruit viager d’une société

La confusion consiste à consentir à une société un usufruit viager ou perpétuel. Elle est tentante parce que l’usufruit dure ordinairement la vie de son titulaire. Le critère est la personne : l’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans (art. 619).

Pour aller plus loin

Qu’est-ce que l’usufruit ? Notion, nature, caractères — l’étude de fond
Le régime juridique de l’usufruit
L’objet de l’usufruit — choses consomptibles, droits sociaux, universalités
Les obligations de l’usufruitier
Les causes d’extinction de l’usufruit
La déchéance de l’usufruit pour abus de jouissance
Le contrôle de la qualification juridique des faits — la grille de lecture de « Qui décide ? »